小區(qū)權(quán)屬管理辦法一、總則（一）目的為了加強小區(qū)權(quán)屬管理，明確小區(qū)內(nèi)各類設(shè)施、場地等的產(chǎn)權(quán)歸屬，保障小區(qū)業(yè)主、使用人和相關(guān)各方的合法權(quán)益，維護小區(qū)的正常秩序，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于[小區(qū)名稱]內(nèi)的所有建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施、公共場地以及相關(guān)的土地使用權(quán)等權(quán)屬管理。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則嚴格依據(jù)國家法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，明確小區(qū)權(quán)屬關(guān)系，確保管理活動合法合規(guī)。2.公平公正原則在處理小區(qū)權(quán)屬問題時，秉持公平公正的態(tài)度，保障各方合法權(quán)益，不偏袒任何一方。3.明晰界定原則對小區(qū)內(nèi)各類權(quán)屬進行清晰、明確的界定，避免權(quán)屬不清引發(fā)的糾紛和矛盾。4.維護公共利益原則在保障業(yè)主個體權(quán)益的同時，注重維護小區(qū)整體公共利益，促進小區(qū)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。二、小區(qū)建筑物及附屬設(shè)施權(quán)屬界定（一）建筑物權(quán)屬1.業(yè)主專有部分業(yè)主購買的房屋單元內(nèi)，由購房合同約定的建筑面積范圍內(nèi)的空間，包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等，其權(quán)屬歸業(yè)主專有。房屋外墻（非承重外墻）面向?qū)Ｓ胁糠值膲γ妫瑢儆跇I(yè)主專有部分的附屬權(quán)益。2.業(yè)主共有部分建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分，屬于業(yè)主共有。建筑物的外墻面（包括外立面、屋頂、樓道墻面等）、門斗、樓梯間、電梯前室、走廊通道等部位，除業(yè)主專有部分外，均為業(yè)主共有。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會辦公用房，其權(quán)屬歸業(yè)主共有。（二）附屬設(shè)施權(quán)屬1.電梯、消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備，屬于業(yè)主共有，由全體業(yè)主共同使用和維護。2.小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、景觀設(shè)施等公共場地，除屬于城鎮(zhèn)公共道路、綠地或者明示屬于個人的以外，均為業(yè)主共有。3.建筑物的給排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備，按照下列規(guī)定確定權(quán)屬：業(yè)主專有部分內(nèi)的管線和設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主負責(zé)維修、養(yǎng)護。業(yè)主共有部分的管線和設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主共同承擔(dān)維修、養(yǎng)護責(zé)任，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。三、小區(qū)土地使用權(quán)權(quán)屬界定（一）建設(shè)用地使用權(quán)小區(qū)建設(shè)用地的土地使用權(quán)，根據(jù)土地出讓合同及相關(guān)規(guī)定確定。一般情況下，小區(qū)建設(shè)用地的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，但在土地出讓合同中有特別約定的除外。（二）分攤土地面積小區(qū)內(nèi)各業(yè)主專有部分所分攤的土地面積，根據(jù)建筑物占地面積、建筑面積等因素，按照相關(guān)規(guī)定進行計算確定。業(yè)主對其專有部分所分攤的土地面積享有相應(yīng)的權(quán)益。四、小區(qū)權(quán)屬登記與變更（一）權(quán)屬登記1.開發(fā)建設(shè)單位在小區(qū)竣工驗收合格后，應(yīng)按照規(guī)定向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理小區(qū)建筑物、土地等的初始登記。2.業(yè)主在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時，應(yīng)提交相關(guān)資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)本辦法及相關(guān)規(guī)定，對業(yè)主專有部分和共有部分進行登記確認。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主和相關(guān)部門做好權(quán)屬登記工作，提供必要的證明材料和信息。（二）權(quán)屬變更1.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其專有部分的權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)按照規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。2.小區(qū)內(nèi)共有部分的權(quán)屬變更，如因維修、改造、調(diào)整等原因需要改變其用途或權(quán)屬關(guān)系的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意，并按照相關(guān)規(guī)定辦理變更登記手續(xù)。3.因繼承、贈與等原因?qū)е滦^(qū)權(quán)屬發(fā)生變更的，當(dāng)事人應(yīng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)部門備案。五、小區(qū)權(quán)屬管理職責(zé)分工（一）業(yè)主大會及業(yè)主委員會1.業(yè)主大會是小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)，負責(zé)討論決定小區(qū)權(quán)屬管理的重大事項，如共有部分的經(jīng)營收益分配、維修資金使用等。2.業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，負責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)權(quán)屬的管理工作，維護業(yè)主的合法權(quán)益。定期檢查小區(qū)權(quán)屬登記情況，對發(fā)現(xiàn)的問題及時與相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.負責(zé)對小區(qū)內(nèi)建筑物、附屬設(shè)施、土地等權(quán)屬進行日常管理，建立健全權(quán)屬管理檔案。2.按照本辦法及物業(yè)服務(wù)合同的約定，對業(yè)主專有部分和共有部分進行維護、保養(yǎng)和管理，確保其正常使用。3.協(xié)助業(yè)主辦理權(quán)屬登記和變更手續(xù)，及時向業(yè)主通報小區(qū)權(quán)屬管理情況。4.對小區(qū)內(nèi)共有部分的經(jīng)營活動進行管理，按照規(guī)定收取經(jīng)營收益，并定期向業(yè)主公開收支情況。（三）開發(fā)建設(shè)單位1.在小區(qū)建設(shè)過程中，嚴格按照規(guī)劃和設(shè)計要求進行施工，確保建筑物及附屬設(shè)施的質(zhì)量和權(quán)屬清晰。2.向業(yè)主提供真實、準(zhǔn)確的小區(qū)權(quán)屬資料，協(xié)助辦理初始登記和業(yè)主產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。3.對小區(qū)建設(shè)過程中涉及的權(quán)屬問題負責(zé)協(xié)調(diào)解決，在小區(qū)交付使用后，按照規(guī)定承擔(dān)相關(guān)的保修責(zé)任。（四）相關(guān)政府部門1.不動產(chǎn)登記機構(gòu)負責(zé)辦理小區(qū)建筑物、土地等的權(quán)屬登記手續(xù)，依法對權(quán)屬登記情況進行審核和管理。2.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)對小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量進行監(jiān)督管理，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)權(quán)屬管理工作。3.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好小區(qū)權(quán)屬管理的相關(guān)工作。六、小區(qū)共有部分經(jīng)營管理（一）經(jīng)營原則1.合法合規(guī)原則小區(qū)共有部分的經(jīng)營活動必須遵守國家法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。2.公開透明原則經(jīng)營活動應(yīng)向全體業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督，經(jīng)營收益及使用情況應(yīng)定期公示。3.合理收益原則在確保共有部分正常使用和維護的前提下，合理確定經(jīng)營收益水平，兼顧業(yè)主利益和小區(qū)發(fā)展需要。（二）經(jīng)營方式1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)小區(qū)實際情況，對共有部分進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，如出租小區(qū)內(nèi)的商業(yè)用房、停車位等。2.經(jīng)業(yè)主大會同意，也可通過招標(biāo)、委托等方式，將共有部分的經(jīng)營項目委托給專業(yè)的經(jīng)營管理公司進行運營。（三）收益分配與使用1.小區(qū)共有部分的經(jīng)營收益歸全體業(yè)主共有，主要用于補充小區(qū)專項維修資金、改善小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備、開展小區(qū)公益活動等。2.經(jīng)營收益的分配比例和使用方案，由業(yè)主大會根據(jù)小區(qū)實際情況討論決定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門賬戶，對經(jīng)營收益進行單獨核算，定期向業(yè)主公開收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。七、小區(qū)專項維修資金管理（一）維修資金的籌集1.業(yè)主按照購房款的一定比例繳存專項維修資金，具體繳存標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)定足額繳存小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的維修資金。3.小區(qū)共有部分的經(jīng)營收益在扣除必要的管理成本后，可按照一定比例補充專項維修資金。（二）維修資金的使用1.專項維修資金用于小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造等。2.使用專項維修資金時，應(yīng)按照以下程序進行：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出維修建議，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意。對維修項目進行預(yù)算評估，確定維修費用。按照規(guī)定進行公示，征求業(yè)主意見。經(jīng)業(yè)主大會同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施維修項目。維修項目竣工后，進行驗收結(jié)算，公示維修資金使用情況。（三）維修資金的管理1.專項維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。2.業(yè)主大會可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)的管理機構(gòu)對維修資金進行管理，確保資金安全和合理使用。3.政府相關(guān)部門應(yīng)加強對專項維修資金的監(jiān)督管理，定期檢查資金使用情況，對違規(guī)行為依法進行處理。八、小區(qū)權(quán)屬糾紛處理（一）糾紛類型1.業(yè)主之間因?qū)Ｓ胁糠趾凸灿胁糠值臋?quán)屬問題發(fā)生的糾紛，如相鄰關(guān)系糾紛、共有部分使用糾紛等。2.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因權(quán)屬管理職責(zé)、費用分攤等問題產(chǎn)生的糾紛。3.業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位之間因房屋質(zhì)量、權(quán)屬登記等問題引發(fā)的糾紛。（二）糾紛處理途徑1.協(xié)商解決糾紛發(fā)生后，當(dāng)事人應(yīng)首先通過協(xié)商方式解決問題，達成一致意見，簽訂書面協(xié)議。2.調(diào)解解決協(xié)商不成的，可由業(yè)主委員會、社區(qū)居委會等相關(guān)組織進行調(diào)解，促使雙方達成和解。3.仲裁或訴訟如調(diào)解不成，當(dāng)事人可根據(jù)合同約定或相關(guān)法律法規(guī)，向仲裁機構(gòu)申請仲裁或向人民法院提起訴訟。（三）糾紛處理原則1.尊重事實原則以事實為依據(jù)，準(zhǔn)確認定糾紛涉及的權(quán)屬問題和相關(guān)事實情況。2.依法依規(guī)原則