房屋交易管理辦法一、總則（一）目的為了加強房屋交易管理，規(guī)范房屋交易行為，保障房屋交易當事人的合法權益，維護房地產市場秩序，促進房地產市場健康發(fā)展，根據(jù)國家有關法律法規(guī)，結合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內國有土地上房屋的買賣、租賃、抵押、贈與、互換等交易活動及其管理。（三）基本原則1.合法原則：房屋交易應當遵守國家法律法規(guī)，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益。2.自愿原則：房屋交易應當遵循當事人自愿、平等、公平的原則，任何單位和個人不得強迫或者阻礙當事人進行房屋交易。3.誠實信用原則：房屋交易當事人應當誠實守信，如實告知房屋有關情況，不得隱瞞或者欺詐。4.公開、公平、公正原則：房屋交易管理應當公開透明，保障交易機會均等，維護市場公平競爭，確保交易結果公正。二、交易主體管理（一）房地產開發(fā)企業(yè)1.資質要求從事房地產開發(fā)經營的企業(yè)，應當依法取得房地產開發(fā)企業(yè)資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事房地產開發(fā)經營活動。房地產開發(fā)企業(yè)資質分為一、二、三、四級和暫定資質。不同資質等級的企業(yè)承擔不同規(guī)模和類型的房地產開發(fā)項目。2.經營規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)應當按照土地出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，并按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應當向購買人明示所售商品房的能源消耗指標、節(jié)能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息，并在商品房買賣合同和住宅質量保證書中載明。（二）房地產經紀機構1.備案登記房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案。房地產經紀機構備案時，應當提交營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、法定代表人身份證明等文件，并填寫房地產經紀機構備案申請表。2.從業(yè)人員管理房地產經紀人員應當取得房地產經紀人員職業(yè)資格證書，并經注冊后，方可從事房地產經紀活動。房地產經紀機構應當加強對房地產經紀人員的管理，建立房地產經紀人員實名登記制度，如實記錄房地產經紀人員的基本情況、業(yè)務情況、培訓情況等信息。3.經營規(guī)范房地產經紀機構接受委托提供房地產經紀服務，應當與委托人簽訂書面房地產經紀服務合同，并在合同中約定服務內容、服務標準、收費標準、雙方權利義務、違約責任等事項。房地產經紀機構及其從業(yè)人員不得有下列行為：捏造散布漲價信息，或者與房地產開發(fā)經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價；以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務，誘騙消費者交易或者強制交易；泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當利益；為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；改變房屋內部結構分割出租；侵占、挪用房地產交易資金；承購、承租自己提供經紀服務的房屋；為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務；法律、法規(guī)禁止的其他行為。（三）房屋交易當事人1.權利與義務房屋交易當事人享有平等的法律地位，依法享有自愿、平等、公平、誠實信用等權利。房屋交易當事人應當履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務，遵守本辦法及相關規(guī)定，按照合同約定履行各自的義務。2.身份證明要求房屋交易當事人應當提供真實、有效的身份證明。委托他人辦理房屋交易相關手續(xù)的，應當出具經公證的授權委托書，并明確委托事項、委托期限等內容。三、房屋交易合同管理（一）合同簽訂1.合同形式房屋買賣、租賃、抵押等交易應當簽訂書面合同。合同內容應當符合法律法規(guī)的規(guī)定，明確當事人的權利義務。房屋買賣合同應當包括以下主要內容：當事人的名稱或者姓名和住所；房屋基本狀況，包括房屋的坐落、面積、結構、附屬設施等；房屋的價格及付款方式；房屋的交付時間、交付方式及交付條件；產權登記及過戶的有關事宜；違約責任；爭議解決的方式；雙方約定的其他事項。2.合同備案房屋買賣合同簽訂后，當事人應當自合同簽訂之日起30日內，到房屋所在地的房地產交易管理部門辦理合同備案手續(xù)。辦理合同備案手續(xù)時，應當提交房屋買賣合同、當事人身份證明等文件。房地產交易管理部門應當對提交的文件進行審核，符合要求的，予以備案，并出具合同備案證明。（二）合同履行1.當事人義務房屋交易合同當事人應當按照合同約定履行各自的義務。出賣人應當按照合同約定的時間、地點和方式交付房屋，并保證房屋的質量符合約定標準。買受人應當按照合同約定的時間、方式支付購房款。2.變更與解除房屋交易合同履行期間，當事人協(xié)商一致，可以變更或者解除合同。因不可抗力或者當事人約定的其他原因，致使合同無法履行或者部分無法履行的，當事人可以解除合同。合同變更或者解除的，應當及時辦理相關手續(xù)，并通知房地產交易管理部門。（三）違約責任1.違約情形房屋交易合同當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔違約責任。常見的違約情形包括：出賣人逾期交房、買受人逾期付款、房屋質量不符合約定、產權糾紛導致無法過戶等。2.違約責任承擔方式違約責任承擔方式包括繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失、支付違約金等。當事人可以在合同中約定違約金的數(shù)額或者計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。四、房屋交易資金監(jiān)管（一）監(jiān)管原則1.?？顚Ｓ迷瓌t：房屋交易資金應當?？顚Ｓ茫荒苡糜诜课萁灰紫嚓P的款項支付，不得挪作他用。2.安全保障原則：確保房屋交易資金的安全，防止資金被挪用、侵占等情況發(fā)生。3.便捷高效原則：在保障資金安全的前提下，盡量簡化資金監(jiān)管流程，提高資金使用效率，方便當事人辦理房屋交易手續(xù)。（二）監(jiān)管范圍1.新建商品房預售資金：房地產開發(fā)企業(yè)預售新建商品房時，購房人按照合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款等全部房價款。2.存量房交易資金：存量房買賣、租賃等交易中，當事人通過自有資金、銀行貸款等方式支付的購房款、租金等資金。（三）監(jiān)管方式1.銀行托管：房屋交易資金監(jiān)管可以通過商業(yè)銀行進行托管。房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構應當與監(jiān)管銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管賬戶的設立、資金繳存、使用、監(jiān)管期限等事項。2.專用賬戶管理：監(jiān)管銀行應當為每個房屋交易項目設立專用賬戶，對房屋交易資金進行專戶管理。購房人應當將房價款存入專用賬戶，房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構等不得直接收存購房款。3.資金使用審核：房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構等使用房屋交易資金時，應當向監(jiān)管銀行提交資金使用計劃和相關證明材料，監(jiān)管銀行應當按照資金監(jiān)管協(xié)議的約定進行審核，審核通過后按照規(guī)定撥付資金。（四）監(jiān)管期限1.新建商品房預售資金監(jiān)管期限：自新建商品房預售合同簽訂之日起，至房屋交付使用并辦理完房屋所有權初始登記手續(xù)之日止。2.存量房交易資金監(jiān)管期限：自存量房買賣合同簽訂之日起，至房屋所有權轉移登記手續(xù)辦理完畢之日止。五、房屋交易登記管理（一）登記類型1.所有權登記房屋所有權初始登記：新建房屋竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向房屋所在地的房地產登記機構申請房屋所有權初始登記。房屋所有權轉移登記：房屋買賣、贈與、互換、繼承、受遺贈等導致房屋所有權發(fā)生轉移的，當事人應當向房屋所在地的房地產登記機構申請房屋所有權轉移登記。房屋所有權變更登記：房屋所有權人姓名或者名稱變更、房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更、房屋面積增加或者減少、房屋結構形式、用途等改變、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形導致房屋所有權變更的，當事人應當向房屋所在地的房地產登記機構申請房屋所有權變更登記。房屋所有權注銷登記：房屋滅失、放棄所有權、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形導致房屋所有權消滅的，當事人應當向房屋所在地的房地產登記機構申請房屋所有權注銷登記。2.抵押權登記房屋抵押權設立登記：以房屋設定抵押的，當事人應當向房屋所在地的房地產登記機構申請房屋抵押權設立登記。房屋抵押權變更登記：房屋抵押權人姓名或者名稱變更、被擔保債權的數(shù)額、范圍、履行期限等發(fā)生變更、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形導致房屋抵押權變更的，當事人應當向房屋所在地的房地產登記機構申請房屋抵押權變更登記。房屋抵押權注銷登記：主債權消滅、抵押權已經實現(xiàn)、抵押權人放棄抵押權、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形導致房屋抵押權消滅的，當事人應當向房屋所在地的房地產登記機構申請房屋抵押權注銷登記。（二）登記程序1.申請：房屋交易當事人應當向房屋所在地的房地產登記機構提出登記申請，并提交相關材料。2.受理：房地產登記機構對當事人提交的申請材料進行審核，符合要求的，予以受理，并出具受理通知書；不符合要求的，不予受理，并告知當事人理由。3.審核：房地產登記機構對受理的登記申請進行審核，核實申請登記事項的真實性、合法性、有效性。4.記載于登記簿：經審核符合登記條件的，房地產登記機構將登記事項記載于房屋登記簿，并向申請人核發(fā)不動產權證書或者登記證明。5.發(fā)證：申請人按照規(guī)定繳納登記費用后，房地產登記機構向申請人頒發(fā)不動產權證書或者登記證明。（三）登記材料1.房屋所有權登記材料登記申請書；申請人身份證明；不動產權屬證書或者土地權屬來源證明；建設工程符合規(guī)劃的證明；房屋已竣工的證明；房屋測繪報告；其他必要材料。2.房屋抵押權登記材料登記申請書；申請人身份證明；不動產權屬證書；主債權合同和抵押合同；其他必要材料。六、房屋交易信息管理（一）信息采集1.房地產開發(fā)企業(yè)信息采集房地產開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)定向房地產交易管理部門報送企業(yè)基本情況、開發(fā)項目情況、銷售情況等信息。報送的信息應當真實、準確、完整，不得隱瞞或者虛報。2.房地產經紀機構信息采集房地產經紀機構應當按照規(guī)定向房地產交易管理部門報送機構基本情況、從業(yè)人員情況、業(yè)務開展情況等信息。房地產經紀機構應當建立業(yè)務臺賬，如實記錄業(yè)務情況，包括房屋交易當事人的基本信息、房屋基本情況、交易價格、交易時間等，并按照規(guī)定定期向房地產交易管理部門報送。3.房屋交易當事人信息采集房屋交易當事人在辦理房屋交易手續(xù)時，應當按照規(guī)定提供個人或者單位的基本信息、房屋交易信息等。房地產交易管理部門應當對采集的房屋交易信息進行整理、歸檔，建立房屋交易信息數(shù)據(jù)庫。（二）信息發(fā)布1.信息發(fā)布原則房地產交易管理部門應當遵循合法、真實、準確、及時、便民的原則，依法發(fā)布房屋交易信息。發(fā)布的房屋交易信息應當經過審核，確保信息的真實性和準確性。2.信息發(fā)布渠道房地產交易管理部門應當通過政府網站、房地產交易場所、新聞媒體等渠道發(fā)布房屋交易信息。發(fā)布的房屋交易信息應當包括房屋的基本情況、價格、交易狀態(tài)等內容，方便公眾查詢。（三）信息使用1.內部使用房地產交易管理部門可以根據(jù)工作需要，對房屋交易信息進行內部分析、統(tǒng)計、研究等，為制定政策、加強管理提供依據(jù)。2.對外提供房地產交易管理部門應當按照法律法規(guī)的規(guī)定，在保障信息安全和當事人隱私的前提下，為有關部門、單位和個人提供房屋交易信息查詢服務。提供房屋交易信息查詢服務時，應當按照規(guī)定辦理相關手續(xù)，明確查詢目的、范圍、期限等事項。七、監(jiān)督管理（一）監(jiān)督檢查主體1.房地產交易管理部門：負責對本行政區(qū)域內的房屋交易活動進行監(jiān)督管理，依法查處房屋交易中的違法行為。2.其他相關部門：建設、規(guī)劃、國土、物價、工商、稅務等部門按照各自職責，協(xié)同做好房屋交易管理工作。（二）監(jiān)督檢查內容1.交易主體資質與行為檢查房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構等交易主體的資質證書、營業(yè)執(zhí)照等是否齊全有效。檢查交易主體的經營行為是否規(guī)范，是否存在違法違規(guī)行為，如捂盤惜售、炒賣房號、虛假宣傳、強制交易等。2.交易合同簽訂與履行檢查房屋交易合同的簽訂是否符合法律法規(guī)的規(guī)定，合同內容是否完整、準確，當事人的權利義務是否明確。檢查合同的履行情況，是否存在一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的情況。3.交易資金監(jiān)管檢查房屋交易資金監(jiān)管賬戶的設立、資金繳存、使用等情況是否符合規(guī)定，是否存在資金被挪用、侵占等問題。4.交易登記管理檢查房屋交易登記的申請、受理、審核、發(fā)證等程序是否規(guī)范，登記材料是否齊全、真實、有效。（三）違法行為查處1.違法行為種類違反本辦法規(guī)定未取得資質證書從事房地產開發(fā)經營、房地產經紀活動的；房地產開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定的時間、質量標準交付房屋的；房地產經紀機構及其從業(yè)人員在房屋交易