徐州房產(chǎn)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、租賃等行為，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于徐州市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及相關(guān)活動(dòng)。集體土地上的房屋交易管理可參照本辦法執(zhí)行。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格依照國(guó)家法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)行為。2.公平公正原則：保障房地產(chǎn)市場(chǎng)主體平等參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)公平公正的市場(chǎng)秩序。3.保護(hù)權(quán)益原則：充分保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。4.宏觀調(diào)控原則：運(yùn)用政策手段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，保持市場(chǎng)供需平衡和價(jià)格穩(wěn)定。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持相關(guān)文件向市、縣（市）房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三、四級(jí)和暫定資質(zhì)。各級(jí)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定制定并公布。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交年檢材料，經(jīng)審查合格的，予以通過(guò)年檢；不合格的，責(zé)令限期整改，整改仍不合格的，降低資質(zhì)等級(jí)或者注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。（二）項(xiàng)目建設(shè)管理1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)計(jì)劃要求。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址定點(diǎn)后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等相關(guān)手續(xù)。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。確需變更的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序辦理變更手續(xù)，并及時(shí)通知相關(guān)利害關(guān)系人。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用。配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)與主體工程同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。（三）預(yù)售管理1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向市、縣（市）房地產(chǎn)管理部門(mén)提交相關(guān)材料。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)符合條件的，頒發(fā)商品房預(yù)售許可證明；對(duì)不符合條件的，書(shū)面通知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。3.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售許可范圍預(yù)售商品房，不得擅自擴(kuò)大或者縮小預(yù)售范圍。預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明，并在售樓處顯著位置公示預(yù)售樓盤(pán)的相關(guān)信息。4.商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶(hù)，接受房地產(chǎn)管理部門(mén)和銀行的監(jiān)管。三、房地產(chǎn)交易管理（一）房屋買(mǎi)賣(mài)1.房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理權(quán)屬登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)，持相關(guān)材料到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。（二）房屋租賃1.房屋租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃房屋的基本情況、租金及交付方式、租賃期限、維修責(zé)任、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.房屋租賃實(shí)行登記備案制度。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持相關(guān)材料到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。3.出租住宅房屋的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。4.房屋租賃期間，出租人轉(zhuǎn)讓房屋的，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓前合理期限內(nèi)通知承租人，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（三）房地產(chǎn)抵押1.房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)包括被擔(dān)保債權(quán)的種類(lèi)和數(shù)額、債務(wù)人履行債務(wù)的期限、抵押房地產(chǎn)的狀況、擔(dān)保的范圍等內(nèi)容。2.以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。以出讓方式取得的土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。3.房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記手續(xù)。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。抵押合同變更或者抵押關(guān)系終止的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)。四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（一）登記種類(lèi)房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷(xiāo)登記、他項(xiàng)權(quán)利登記等。（二）登記程序1.申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料。2.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行審核。對(duì)符合條件的，予以受理，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成登記發(fā)證工作；對(duì)不符合條件的，不予受理，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。3.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)完成房屋登記手續(xù)，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定。（三）登記效力房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管（一）市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與分析1.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、價(jià)格、交易等情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)和分析，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。2.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者及相關(guān)部門(mén)提供決策依據(jù)。（二）交易資金監(jiān)管1.房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管實(shí)行銀行專(zhuān)戶(hù)管理。開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)將交易資金存入監(jiān)管賬戶(hù)，通過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行資金劃轉(zhuǎn)。2.監(jiān)管賬戶(hù)的設(shè)立、使用和管理應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同銀行對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保資金安全。（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理1.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)和人員，應(yīng)當(dāng)依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書(shū)，并在規(guī)定的范圍內(nèi)從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書(shū)面經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)等事項(xiàng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得同時(shí)在兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和職業(yè)道德，不得隱瞞真實(shí)情況、欺詐、脅迫等損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的監(jiān)督管理，定期進(jìn)行檢查和考核。六、法律責(zé)任（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)違法行為責(zé)任1.開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3.開(kāi)發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定辦理預(yù)售許可或者擅自預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。（二）交易當(dāng)事人違法行為責(zé)任1.房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押當(dāng)事人未按照規(guī)定簽訂合同或者辦理登記備案手續(xù)的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照有關(guān)規(guī)定予以處罰。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違反法律法規(guī)和職業(yè)道德的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者注銷(xiāo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書(shū)。（三）其他違法行為責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定，擅自改變房屋用途的，由房地產(chǎn)管理