第一篇：市場分析第二篇：工程分析第三篇：推廣策略一、沈陽高檔住宅的市場特點(diǎn)二、工程區(qū)域市場環(huán)境分析二、競爭個(gè)案分析一、工程SWOT分析一、工程核心價(jià)值的建立二、定位分析三、目標(biāo)人群定位分析四、價(jià)格及其包裝建議五、工程階段性推廣方案第一篇：市場分析二、工程區(qū)域市場環(huán)境分析：本工程主要以長白島地區(qū)和工程周邊工程為主要競爭個(gè)案三、競爭個(gè)案分析泰盈·十里錦城工程簡介：由泰盈地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，占地26萬㎡總建60萬㎡泰盈·十里錦城定位于目前較為緊俏的公園地產(chǎn)業(yè)態(tài)，在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃大面積的公園。產(chǎn)品類型包括情景洋房，精裝小戶型公寓和高層，目前主推精裝小戶型公寓。戶型分析：41～45㎡〔精裝復(fù)式〕135～140㎡〔三室兩廳情景洋房〕價(jià)格分析：精裝復(fù)式6500元/㎡〔均價(jià)〕;情景洋房4200~5000元/㎡〔均價(jià)〕工程特點(diǎn)：品牌企業(yè)開發(fā)口碑好，定位高端〔定位公園地產(chǎn)〕，產(chǎn)品包裝有檔次。本工程主要以長白島地區(qū)和工程周邊工程為主要競爭個(gè)案三、競爭個(gè)案分析唯美尚品工程簡介：唯美尚品由遼寧聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)建設(shè)，總占地9.7萬㎡、總建筑面積16萬㎡，工程以六層洋房為主，目前尚未開盤屬于內(nèi)部認(rèn)購階段，目前小區(qū)已經(jīng)根本封頂，小區(qū)品質(zhì)較高，均以大戶型為主。戶型分析：100㎡〔兩室〕135㎡〔三室〕175㎡〔五室兩廳〕價(jià)格分析：3800~3900元/㎡〔均價(jià)〕工程特點(diǎn)：園林景觀佳，規(guī)劃有特色，工程進(jìn)度較快，性價(jià)比較高，產(chǎn)品戶型偏大本工程主要以長白島地區(qū)和工程周邊工程為主要競爭個(gè)案三、競爭個(gè)案分析香醇·波爾多工程簡介：工程總占地15萬㎡，總建筑面積28萬㎡，工程定位打造純粹法式景觀社區(qū)，分三期開發(fā)建設(shè)，目前在售一期〔高層〕和三期〔多層和高層〕，二期全部為情景洋房目前未推，本工程目前工地象形參差不齊〔動(dòng)遷原因〕，整體工程形象不佳。戶型分析：高層：36~38㎡〔一室〕77~86㎡〔兩室〕

多層：86㎡〔兩室〕109~140㎡〔三室〕價(jià)格分析：高層3100~3200元/㎡〔均價(jià)〕多層3400元/㎡〔均價(jià)〕工程特點(diǎn)：包裝形象高，開發(fā)速度較慢，工地形象差，全區(qū)整體戶型偏大本工程主要以長白島地區(qū)和工程周邊工程為主要競爭個(gè)案三、競爭個(gè)案分析九州·灣景匯工程簡介：占地面積67萬平米，建筑面積約110萬平米。首期推出產(chǎn)品類型包括別墅級洋房〔6F〕、花庭洋房、悅景小高層(9F,11F,13F)、全景高層(18F)。戶型區(qū)間：65～180㎡，園區(qū)有50000㎡私家森林公園、25000㎡地中海公園、5000㎡主題水景。一期預(yù)計(jì)2021年6月交房，一期容積率1.2，綠化率40%，物業(yè)費(fèi)1.30元/平方米·月戶型分析：65~180㎡，高層65~107㎡，小高層90~100㎡，洋房130~180㎡價(jià)格分析：洋房4500~6000元∕㎡，小高層3600元∕㎡，高層3100元∕㎡工程特點(diǎn)：戶型格局好，園區(qū)景觀佳，產(chǎn)品包裝有特色，周邊配套不齊全本工程主要以長白島地區(qū)和工程周邊工程為主要競爭個(gè)案三、競爭個(gè)案分析中海國際社區(qū)建筑類別：高層住宅〔33F〕面積區(qū)間：126—150㎡〔三室兩廳兩衛(wèi)〕價(jià)格：5500—6000元/㎡〔均價(jià)5800元/㎡〕深航翡翠城建筑類別：高層〔33F〕洋房別墅面積區(qū)間：高層〔55--105㎡〕別墅〔260--330㎡〕價(jià)格：高層均價(jià)6000元/㎡別墅15800元/㎡遠(yuǎn)洋天地建筑類別：小高層〔11〕高層〔32F34F〕面積區(qū)間：80—300㎡價(jià)格：5800—8000元/㎡均價(jià)6300元/㎡格林生活坊建筑類別：高層多層洋房面積區(qū)間：85—275㎡價(jià)格：高層6000元/㎡小高層6300元/㎡三、競爭個(gè)案分析小結(jié)：從同比競爭樓盤體量上比照，本案建筑面積、用地面面積相對適中。由于本案同比競爭樓盤大多數(shù)已進(jìn)入現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房銷售階段，其銷售價(jià)格和策略不在是秘密，這為本案制定價(jià)格策略和銷售策略提供有力的數(shù)據(jù)支撐。競品產(chǎn)品規(guī)劃有特點(diǎn)，包裝檔次高，建筑形式多樣化，所以我們要強(qiáng)化我們品牌概念，提升工程產(chǎn)品附加值，尋找差異化和品牌化，是本案定位的根本原那么。工程周邊：洋房4200～6000元/㎡；多層3400～3600元/㎡；高層3100～3300元/㎡長白地區(qū)高檔樓盤集中，多為品牌大開發(fā)商進(jìn)駐，區(qū)域市場價(jià)格偏高。第二篇：工程分析一、工程SWOT分析奧林匹克花園品牌知名度，開發(fā)商的實(shí)力雄厚。緊鄰沈蘇快速干道，比鄰地鐵四號線，距桃仙機(jī)場僅10分鐘車程，交通十分便利。地處蘇家屯東門戶，周邊生活配套成熟。工程內(nèi)部設(shè)有以運(yùn)動(dòng)、休閑復(fù)合空間的泛會(huì)所，幼兒園，大型超市等園區(qū)配套。工程定位此區(qū)域高端產(chǎn)品，高性價(jià)比優(yōu)勢必將引領(lǐng)主導(dǎo)周邊市場。產(chǎn)品規(guī)劃合理，產(chǎn)品類型齊全〔多層、小高層、高層、情景洋房、酒店式公寓〕等工程容積率低，景觀規(guī)劃有特色承接了工程的推廣主題。優(yōu)勢一、工程SWOT分析劣勢一、工程SWOT分析沈陽渾河新城的正在開展階段，為本工程帶來升值潛力第十二屆全運(yùn)會(huì)在沈陽召開，會(huì)給本案的帶來獨(dú)有的市場契機(jī)。沈陽展覽中心即將落成，必將大大提升本區(qū)域的影響度。政府20億打造新“沈陽南站〞，和比鄰本案地鐵四號線出口對拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值起決定作用。時(shí)機(jī)一、工程SWOT分析威脅一、工程SWOT分析1、本案的優(yōu)勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于劣勢，那么未來前景樂觀。2、本案在推廣上的重要之處就在于如何發(fā)揮優(yōu)勢，消減劣勢，強(qiáng)化品牌效應(yīng)和產(chǎn)品定位。3、延伸奧林匹克花園系列產(chǎn)品的品牌內(nèi)涵，全面提升工程綜合性價(jià)比。小結(jié)：第三篇：推廣策略應(yīng)對策略：延續(xù)和推廣奧林匹克花園的品牌，并強(qiáng)調(diào)工程產(chǎn)品特色，挖掘產(chǎn)品附加值使產(chǎn)品差異化和品牌效應(yīng)相結(jié)合形成立體式營銷策略。強(qiáng)化產(chǎn)品差異化優(yōu)勢，把握最正確時(shí)機(jī)推盤。一、工程核心價(jià)值建立核心價(jià)值：高端品牌形象入市，產(chǎn)品差異化為主導(dǎo)，引領(lǐng)市場導(dǎo)向。支撐點(diǎn)：〔品牌力與產(chǎn)品力的結(jié)合〕品牌價(jià)值區(qū)位價(jià)值配套價(jià)值景觀、規(guī)劃價(jià)值社區(qū)效勞體系價(jià)值價(jià)格價(jià)值一、工程核心價(jià)值建立※品牌價(jià)值：本案的品牌優(yōu)勢，將決定它將以高檔次社區(qū)的定位出現(xiàn)，以多層洋房為主要物業(yè)形態(tài)?！鶇^(qū)位價(jià)值：公路，地鐵的四通興旺，沈陽展覽中心的落成，渾河新城的開展，全運(yùn)會(huì)的獨(dú)特契機(jī)，必將為本案帶來獨(dú)一無二的升值潛力。配套價(jià)值：化劣勢為優(yōu)勢，城級配套：強(qiáng)調(diào)一個(gè)城市的配套，效勞一個(gè)社區(qū)的生活。景觀、規(guī)劃價(jià)值：以奧運(yùn)，運(yùn)動(dòng)的主題園林設(shè)計(jì)思路，形成獨(dú)特的賣點(diǎn)。社區(qū)效勞體系價(jià)值：全面導(dǎo)入健康管家物業(yè)管理體系，幼兒園、大型超市、運(yùn)動(dòng)、休閑復(fù)合空間的泛會(huì)所，賦予奧林匹克的社區(qū)文化，營造人性化健康型生活功能體系。價(jià)格價(jià)值：打造此區(qū)域高形象，高性價(jià)比樓盤二、定位分析由于本工程的品牌知名度和區(qū)域市場現(xiàn)狀，工程定位原那么——市場形象主導(dǎo)品牌形象升級工程形象高端〔一〕市場定位打造高端形象，高附加值，高性價(jià)比的樓盤形象定位原那么：1、定位高端形象——取決于工程品牌知名度和客戶群檔次2、定位高附加值——取決于區(qū)域市場的市場機(jī)遇3、定位高性價(jià)比——取決于產(chǎn)品價(jià)值〔二〕品牌定位一個(gè)人的夢想，一座城市的驕傲定位原那么：奧林匹克花園是房地產(chǎn)業(yè)+體育產(chǎn)業(yè)的嫁接，將完美的設(shè)計(jì)理念和奧林匹克精神融入到社區(qū)生活中。秉承“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活〞的品牌定位，已深入人心，為了更好表達(dá)奧園系列升級版的品牌概念，我們提出以情感訴求上為主。1、建立起更加鮮明的品牌概念，突出品牌實(shí)力，品牌影響力的傳播。2、“一個(gè)人的夢想，一座城市的驕傲〞，點(diǎn)明了客戶的心里所向，更詮釋了工程為這片區(qū)域未來的形象和口碑。3、秉承奧運(yùn)的主題,“同一個(gè)夢想，同一個(gè)世界〞形成共鳴?！踩彻こ潭ㄎ话该罕眹鴬W林匹克花園工程定位語：長白南·低密度·國際運(yùn)動(dòng)城長白南：強(qiáng)調(diào)長白島的地域優(yōu)勢。低密度：工程以洋房，多層為主要產(chǎn)品類型，強(qiáng)調(diào)工程居住生活品質(zhì)。國際運(yùn)動(dòng)城：奧林匹克本質(zhì)上就是國際化的運(yùn)動(dòng)，大膽的提出國際化理念，即符合了工程的檔次更符合工程的市場定位。運(yùn)動(dòng)城，更加符合了工程的品牌概念，使之奧林匹克的精髓思想表達(dá)在生活中。國際化將會(huì)表達(dá)在：1.工程硬件建設(shè)形成國際化形象；2.社區(qū)效勞、社區(qū)設(shè)施及文化活動(dòng)豐富國際化內(nèi)涵。3.整合營銷傳播對國際化觀念進(jìn)行引導(dǎo)和詮釋；三、目標(biāo)客戶群定位區(qū)域：沈陽市市政府以南和長白地區(qū)、渾南地區(qū)為主。還有渾河新城區(qū)域他們是什么樣的人？他們有什么樣的特征？四、價(jià)格及其包裝建議包裝建議：1、現(xiàn)場銷售中心—極富動(dòng)感，表達(dá)運(yùn)動(dòng)元素的大型營銷中心。

2、符合工程形象的市內(nèi)銷售中心〔建議在南京街大潤發(fā)附近〕價(jià)格建議：高層：3500元/㎡多層：3800元/㎡洋房：4500～6500元/㎡六、階段性推廣策略3456789101112→蓄勢期內(nèi)部認(rèn)購期公開出售期促銷期進(jìn)場認(rèn)購選房/開盤活動(dòng)/二期做好準(zhǔn)備五、階段性推廣策略1、蓄勢期時(shí)間：2021、3月中旬～6月推廣重點(diǎn)：營造符合工程氣息的市內(nèi)接待中心，和現(xiàn)場銷售中心報(bào)紙廣告媒體配合公交車廣告、圍墻、路旗廣告等長效廣告。組織軟文和新聞炒作，強(qiáng)化品牌效應(yīng)配合區(qū)域開展前景話題。春季房交會(huì)參展/〔擴(kuò)大工程影響力和口碑傳頌〕推廣目的：強(qiáng)化奧林匹克花園品牌知名度，樹立高端形象，彰顯區(qū)域優(yōu)勢。引發(fā)市場對本案的關(guān)注度，為開盤積累更多客源。五、階段性推廣策略2、內(nèi)部認(rèn)購期時(shí)間：2021、7月～8月推廣重點(diǎn)：報(bào)紙廣告和軟文力度加強(qiáng)，公交車廣告、路旗廣告、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、沈城樓市等多媒體全方位轟炸，全力吸引潛在客戶?，F(xiàn)場營造熱銷氣氛：人氣制造→推動(dòng)賣氣→壓縮成交時(shí)間制定相應(yīng)的促銷優(yōu)惠策略，促進(jìn)客戶成交力度。舉行隆重的樓盤公開儀式和促銷優(yōu)惠活動(dòng)。推廣目的：塑造產(chǎn)品獨(dú)特的市場形象,以有效區(qū)隔競爭產(chǎn)品，建立起消費(fèi)者對工程熱忠和追捧。通過內(nèi)部認(rèn)購實(shí)現(xiàn)首批客戶成交，為開盤形成旺盛人氣奠定市場根底。引導(dǎo)試銷，確定產(chǎn)品去化方向及價(jià)格敏感度。五、階段性推廣策略3、公開出售期時(shí)間：2021、8月～11月推廣重點(diǎn)：成立業(yè)主會(huì)員制度，樹立品牌形象，穩(wěn)固客戶信心，擴(kuò)大口碑宣傳。參加秋季房交會(huì)，擴(kuò)大銷售成果。強(qiáng)化廣告訴求重點(diǎn)：地段、戶型、會(huì)所、配套、客戶層等配合公關(guān)活動(dòng)，提升工程形象，加深客戶認(rèn)同感。五、階段性推廣策略4