森蘭·外高橋【森蘭名佳】

——區(qū)域市場分析報(bào)告華燕市場研展中心2011.12.25新一代國際化社區(qū)Contentabstract：【森蘭名佳】市場報(bào)告：PART1森蘭板塊區(qū)域特征區(qū)域概況區(qū)域規(guī)劃區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域前景PART2項(xiàng)目本體屬性分析項(xiàng)目基本屬性項(xiàng)目周邊概況項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)SWOT分析價(jià)值點(diǎn)挖掘PART3競爭市場“藍(lán)海戰(zhàn)略”競爭格局在售項(xiàng)目重點(diǎn)競品潛在競爭藍(lán)海戰(zhàn)略PART4項(xiàng)目入市研判：入市價(jià)格及客戶定位區(qū)域概況區(qū)域規(guī)劃區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域前景PART1森蘭板塊區(qū)域特征森蘭板塊區(qū)域概況外高橋保稅區(qū)森蘭國際社區(qū)本案森蘭國際社區(qū)位于上海浦東新區(qū)北部，處于中環(huán)內(nèi)，5.74k㎡大型規(guī)劃，將呈現(xiàn)一個(gè)具有完善的配套、適宜的環(huán)境、大型低密度生態(tài)社區(qū)。森蘭國際社區(qū)是繼古北、聯(lián)洋、碧云、新江灣城后政府規(guī)劃的又一國際化社區(qū)。但目前，因緊鄰?fù)飧邩虮６悈^(qū)，空氣質(zhì)量差，且生活、交通配套仍比較落后。森蘭板塊區(qū)域規(guī)劃森蘭國際群社區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖很美。但不同于新江灣城板塊先造景建配套后建房，森蘭國際群社區(qū)是三區(qū)同步進(jìn)行，對于該規(guī)劃區(qū)的出售型物業(yè)而言，是以時(shí)間來換空間，真實(shí)價(jià)值有待市場驗(yàn)證。=2.4個(gè)世紀(jì)公園現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)區(qū)包含16洞高爾夫球場、橄欖球場、高爾夫揮桿練習(xí)場、生態(tài)濕地和水景140萬㎡體育園林區(qū)52萬㎡商業(yè)商務(wù)區(qū)=4.3個(gè)大寧商業(yè)生態(tài)高尚生活社區(qū)包括時(shí)尚主題商業(yè)和總部辦公基地，五星級濱湖酒店等100萬㎡生態(tài)居住區(qū)=1.5個(gè)古北社區(qū)包含低密度的公寓和別墅、國際學(xué)校、醫(yī)療配套、運(yùn)動場館、環(huán)湖餐飲娛樂等本案森蘭板塊區(qū)域產(chǎn)業(yè)森蘭國際社區(qū)依托外高橋保稅區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，周邊擁有五大產(chǎn)業(yè)區(qū)作為支撐，依托著十二五規(guī)劃的有利條件，打造上海四個(gè)中心，五大產(chǎn)業(yè)群，導(dǎo)入大量國內(nèi)外精英人士，產(chǎn)業(yè)的支撐以及高端人士的聚集將為未來的森蘭國際社區(qū)導(dǎo)入較為可觀的常住人口。產(chǎn)業(yè)支撐成為上海國際社區(qū)的首要標(biāo)識，如古北依托虹橋開發(fā)區(qū)，碧云依托張江高科技園區(qū)，聯(lián)洋依托金橋出口加工區(qū)。所以外高橋港區(qū)也成為森蘭國際社區(qū)未來成長發(fā)展的重要依托。森蘭板塊區(qū)域前景名稱開工日期誕生日期區(qū)域支撐主要路段內(nèi)部基建陸家嘴19902009陸家嘴新金融貿(mào)易區(qū)世紀(jì)大道、浦東大道、浦東南路、嶗山西路中國人民銀行、上海證券交易所聯(lián)洋19942003陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)民生路、花木路、錦繡路東方藝術(shù)中心、浦東新區(qū)行政中心、進(jìn)才中學(xué)國際部、聯(lián)陽廣場碧云--碧云體育休閑中心街區(qū)碧云路、紅楓路、內(nèi)環(huán)線、楊高路、羅山路18萬平米綠地、橄欖球場、中歐國際商學(xué)院、家樂福、百安居、美格菲休閑運(yùn)動中心、婦幼保健院、金橋公園、森蘭2005未成型森蘭湖國際住宅社區(qū)楊高北路、張揚(yáng)北路森蘭湖、牡丹園、文化藝術(shù)中心、高尚體育公園、瑞可碧橄欖球俱樂部聯(lián)洋陸家嘴碧云森蘭聯(lián)洋、陸家嘴、碧云因世紀(jì)公園、金融貿(mào)易區(qū)、金橋公園而成名。而借力于浦東發(fā)展十二五規(guī)劃以及生態(tài)森蘭湖，我們對森蘭成為下一個(gè)聯(lián)洋充滿信心。森蘭國際社區(qū)鳥瞰圖第一代古北國際社區(qū)啟動時(shí)間：上世紀(jì)90S政府規(guī)劃+虹橋商務(wù)區(qū)開發(fā)區(qū)第二代聯(lián)洋、碧云社區(qū)啟動時(shí)間：本世紀(jì)初金橋、浦東產(chǎn)業(yè)輻射第三代新江灣、森蘭國際社區(qū)啟動時(shí)間：本世紀(jì)10s生態(tài)+低碳+科技人文森蘭板塊小結(jié)

森蘭居住區(qū)作為中外環(huán)僅存的大型生態(tài)居住社區(qū)凈地，有望晉升成為繼古北、碧云、聯(lián)洋、新江灣城之后的上海第五大高尚國際社區(qū)。同時(shí)森蘭·外高橋憑借其大手筆的生態(tài)環(huán)境規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)的體育設(shè)施配套、外高橋保稅區(qū)的產(chǎn)業(yè)支撐、100平方公里的商業(yè)輻射力、四通八達(dá)的都市交通體系、品牌地產(chǎn)商的合力開發(fā)等，成為了上海一座正在崛起的國際化生態(tài)港城。項(xiàng)目基本屬性項(xiàng)目周邊概況項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)SWOT分析價(jià)值點(diǎn)挖掘PART2項(xiàng)目本體屬性分析森蘭名佳森蘭商都森蘭國際項(xiàng)目基本屬性項(xiàng)目位于森蘭國際社區(qū)商業(yè)商務(wù)區(qū)板塊，作為外高橋保稅區(qū)開發(fā)股份有限公司20億元打造的核心商務(wù)區(qū)唯一的住宅項(xiàng)目，本案欲打造為精裝修高端住宅，成為外高橋高端商務(wù)人士的理想居所?！吧m名佳”項(xiàng)目占地28500㎡，地上建筑面積45600㎡。其中，住宅面積44795㎡。外高橋集團(tuán)三大項(xiàng)目同期啟動52萬㎡商業(yè)商務(wù)區(qū)森蘭國際——寫字樓森蘭商都——商業(yè)中心項(xiàng)目周邊概況項(xiàng)目內(nèi)部已經(jīng)開始施工，周邊交通較為便利，西側(cè)臨靠廠區(qū)，地塊內(nèi)部小環(huán)境比較不錯。本案仁恒森蘭雅苑私宅高爾夫練習(xí)場、橄欖球等體育場所中冶尚城金地未未來拆遷安置房森蘭碧翠毛地及待開發(fā)區(qū)域中冶尚城森蘭碧翠項(xiàng)目內(nèi)部施工場面項(xiàng)目西側(cè)張楊路項(xiàng)目西側(cè)廠區(qū)金地未未來商務(wù)中心工業(yè)廠區(qū)體育公園待開發(fā)住宅地塊牡丹園項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目規(guī)劃有五棟小高層住宅，樓層12層；并規(guī)劃有一棟獨(dú)立配套物業(yè)作為會所；項(xiàng)目西側(cè)和南側(cè)規(guī)劃幼兒園和中學(xué)；東側(cè)為綠化用地和歷史名園牡丹園；主要的設(shè)計(jì)特點(diǎn)：住宅一層架空，雙大堂設(shè)計(jì)，一方面凸顯項(xiàng)目品質(zhì)，一方面提升休閑娛樂空間。項(xiàng)目基本規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目住宅戶型及配比戶型戶型A戶型B戶型C戶型D戶型E總計(jì)三房兩廳兩衛(wèi)兩房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳三衛(wèi)面積段145-150120-125155-160160-165225-235——可售建筑面積17048.356543.527018.525816.798367.844795.02可售面積比例38.06%14.61%15.67%12.99%18.68%100%戶數(shù)11355443636284戶數(shù)比例39.79%19.37%15.49%12.68%12.68%100%項(xiàng)目其他風(fēng)雨廊設(shè)置、精裝修交房（成本3500元/平米）；2012年四季度樣板房、售樓處竣工；2012年底預(yù)售；2013年底毛坯交房。項(xiàng)目SWOT分析及價(jià)值點(diǎn)挖掘優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）森蘭國際社區(qū)大板塊支撐獨(dú)特優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境以及交通配套森蘭核心商務(wù)區(qū)全方位覆蓋地塊周邊小環(huán)境較為成熟（牡丹園、國際學(xué)校等）森蘭板塊開發(fā)初期，目前影響力有限地塊西側(cè)聚集了一批工業(yè)廠區(qū)外高橋港區(qū)道路灰塵較多機(jī)會（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會W-O：利用機(jī)會，克服劣勢森蘭板塊規(guī)劃明確，未來發(fā)展空間較大目前調(diào)控背景下，上海房地產(chǎn)必將走向板塊、區(qū)域等集中型開發(fā)模式，對森蘭大板塊而言，是利好因素近期森蘭板塊地塊鮮有出讓，項(xiàng)目未來入市競爭主動性較強(qiáng)憑借項(xiàng)目板塊概念優(yōu)勢，積極拓寬森蘭板塊的影響，共同構(gòu)建森蘭板塊價(jià)值基石利用2012年底2013年初的競爭空白期，積極去化產(chǎn)品森蘭商務(wù)區(qū)三項(xiàng)目聯(lián)動開發(fā)，可互相造勢由于項(xiàng)目所處的森蘭國際社區(qū)是未來浦東的新興增長點(diǎn)，所以政府會積極改善區(qū)域環(huán)境，房價(jià)有進(jìn)一步上升的空間區(qū)域價(jià)值不容小覷，只要合理利用景觀條件，就可以將工廠等負(fù)面因素降到最低點(diǎn)威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢，避免威脅限購政策近期難以取消，有資格購房的人群越來越少，項(xiàng)目入市后客戶挖掘難度增大目前房價(jià)高企，小戶型產(chǎn)品成為市場主流，大戶型產(chǎn)品滯銷嚴(yán)重區(qū)域環(huán)境的改造需要政府積極響應(yīng)和配合，具有一定的不確定性2012年，上海市場將延續(xù)限購政策，短期內(nèi)很難出現(xiàn)回暖跡象。不過在2012年下半年，市場可能會出現(xiàn)階段性調(diào)整，2013年或出現(xiàn)市場慣性回暖跡象積極改善區(qū)域環(huán)境，抵消客戶對新板塊的未知抗性利用市政規(guī)劃的機(jī)遇，積極打造項(xiàng)目品質(zhì)，推廣銷售時(shí)揚(yáng)長避短，合理利用政策利用2013年的慣性回暖期，第一時(shí)間搶占市場，規(guī)避宏調(diào)調(diào)控政策帶來的負(fù)面影響小戶型產(chǎn)品加快銷售，大戶型產(chǎn)品持重穩(wěn)售，制定合理的價(jià)格策略內(nèi)部能力外部因素森蘭板塊商務(wù)聯(lián)動中環(huán)交通五大產(chǎn)業(yè)區(qū)品牌實(shí)力環(huán)境配套競爭格局在售項(xiàng)目重點(diǎn)競品潛在競爭藍(lán)海戰(zhàn)略PART3競爭市場“藍(lán)海戰(zhàn)略”森蘭板塊競爭格局周邊項(xiàng)目仁恒森蘭雅苑中冶尚城新城碧翠證大家園愛法新城東源名都仁恒森蘭雅苑中冶尚城證大家園五期愛法新城二期新城碧翠東源名都本案森蘭板塊在售項(xiàng)目詳情項(xiàng)目名稱建筑體量物業(yè)形態(tài)容積率主力戶型銷售均價(jià)（元/平米）項(xiàng)目去化情況項(xiàng)目入市時(shí)間仁恒森蘭雅苑32萬方（一期森蘭雅苑16.3萬方)小高層、高層、多層、疊加別墅1.6二房：91㎡三房：152㎡四房：183-220㎡復(fù)式：240-337㎡疊加別墅：321-370㎡公寓：45000復(fù)式：48000-60000疊加別墅：65000一期16萬方，目前去化192套，去化率40.7%2011年8月（一期）新城碧翠12.5萬高層、多層1.6二房130-136㎡；三房160-170㎡；四房220㎡預(yù)計(jì)31000-39000（精裝）未開盤預(yù)計(jì)2011年底中冶尚城15.5萬多層小高層1.6二房：90㎡三房：133㎡四房：154㎡復(fù)式：207-215㎡20000-22000（毛坯）近期成交價(jià)格去化1473套，去化率84.4%2009年12月證大家園5期11.9萬小高層1.51二房：97-103㎡三房：116㎡四房：146-150㎡預(yù)計(jì)25000-30000（5期精裝）未開盤2012年初愛法新城二期2.5萬小高層—三房：115-128㎡復(fù)式：180-194㎡23000（毛坯）去化6套。去化率2.6%2011年10月東源名都三期11.7萬高層2.1二房：98-113㎡三房：117-139㎡23500（毛坯）去化了37套2011年6月森蘭名佳（本案）4.56萬小高層1.6二房：120㎡三房：130-160㎡、220-240㎡暫定未開盤2012年底※森蘭名佳體量較小，戶型設(shè)置較為合理，操作空間較大，主力競爭項(xiàng)目以森蘭雅苑和新城碧翠為主。森蘭板塊重點(diǎn)競品個(gè)案仁恒森蘭雅苑開發(fā)商：仁恒置地集團(tuán)項(xiàng)目位置：浦東新區(qū)蘭谷路1888弄物業(yè)形態(tài)：小高層、高層、多層占地面積：200000㎡（分兩期開發(fā)，一期10萬㎡）建筑面積：320000㎡（一期16.3萬㎡）容積率：1.6綠化率：35%總戶數(shù)：一期472戶開盤日期：2011-8-28裝修標(biāo)準(zhǔn)：全精裝，標(biāo)準(zhǔn)為8000-10000元/㎡（報(bào)價(jià)）戶型面積：疊加別墅321-370㎡；復(fù)式240-337㎡；四房183-220㎡；二房91㎡；三房152㎡銷售均價(jià)：公寓均價(jià)47000元/㎡；疊加復(fù)式60000-65000元/㎡；疊加別墅70000元/㎡物業(yè)費(fèi)用：均為5.6元/㎡/月軌道交通：地鐵6號線五洲大道仁恒第四代國際社區(qū)自然與生態(tài)的精裝國際社區(qū)仁恒森蘭雅苑總體規(guī)劃90-152平米2梯4戶180-220平米2梯2戶240-330平米復(fù)式2梯2戶180-220平米2梯2戶240-330平米復(fù)式2梯2戶320-370平米疊加別墅180-220平米70米隔塵綠化帶一期二期二期合理物業(yè)排布、無障礙設(shè)計(jì)提升溢價(jià)項(xiàng)目一期規(guī)劃采用南低北高的排列布局，從日照角度滿足采光的合理性。采用復(fù)式、疊加別墅、公寓多種居住形態(tài)相結(jié)合，以滿足不同人群置業(yè)需求。結(jié)合物業(yè)價(jià)值的高低及地塊周邊情況，合理的布置各類型物業(yè)，將最具溢價(jià)能力的疊加別墅產(chǎn)品處于最佳位置，且將靠近城市主干道的戶型作為小面積戶型，大面積戶型基本處于項(xiàng)目整個(gè)項(xiàng)目內(nèi)部。由于受到7090政策影響，西北角為3棟2梯4戶的90㎡兩房和152㎡三房。項(xiàng)目主力軍依然是前作仁恒怡庭熱銷的疊加別墅，依靠疊加別墅提升項(xiàng)目格調(diào)。項(xiàng)目一期森蘭雅苑規(guī)劃圖仁恒森蘭雅苑立面風(fēng)格新古典風(fēng)格，純?nèi)嗽焓模ㄖ⒚鎰?chuàng)新塑造仁恒森蘭雅苑并沒有延續(xù)前作怡庭的外立面，而是選擇了人造石材作為外立面材質(zhì)。從造價(jià)來說，人造石材的造價(jià)也同樣不菲，但色差上相對天然石材卻有一定的優(yōu)勢，遠(yuǎn)觀人造石材的品質(zhì)感與天然石材差異性并不大。仁恒森蘭雅苑整體外立面為新古典風(fēng)格，建筑外觀上舍棄了在仁恒怡庭中的八角窗設(shè)計(jì)，整體立面線條更加簡化，秩序感強(qiáng)。仁恒森蘭雅苑戶型及配比以180-220㎡四房為主力戶型，幾乎占據(jù)項(xiàng)目總套數(shù)的一半。以近四分之一的復(fù)式與疊加別墅為創(chuàng)新亮點(diǎn)戶型，提升項(xiàng)目溢價(jià)力。仁恒森蘭雅苑競爭戶型簡介相對于本案而言，森蘭雅苑150㎡的A1戶型以及214㎡的B戶型與本案戶型面積段較為類似，具有競爭參考。B戶型四室二廳三衛(wèi)214.85㎡A1戶型三室二廳二衛(wèi)152.27㎡150㎡的三房與本案140-160㎡主力三房形成直接競爭。本案225-235㎡只做了三房，與仁恒215㎡的四房形成競爭。仁恒森蘭雅苑精裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)為8000元/㎡-10000元/㎡不等，產(chǎn)品價(jià)值不同而標(biāo)準(zhǔn)不同。仁恒森蘭雅苑銷售推廣銷售順序疊墅→觀邸→郡庭→銘寓以品質(zhì)較高的疊墅高開產(chǎn)品，樹立高品質(zhì)形象；以面積稍小的觀邸補(bǔ)充產(chǎn)品線，作為資金回流產(chǎn)品，拉動銷售；隨即推出溢價(jià)水平最高的創(chuàng)新類別墅產(chǎn)品郡庭，全面提升整體社區(qū)品質(zhì)；最終拉動普通公寓銘寓的溢價(jià)力與市場接受度，為銷售成交持續(xù)注入動力。廣告推廣主流媒體、現(xiàn)場包裝、數(shù)據(jù)庫與老帶新

仁恒的推廣策略以主流媒體為主，主要采用報(bào)紙、雜志的媒體渠道；另外，就是項(xiàng)目的現(xiàn)場包裝，包括整個(gè)樣板段、售樓處以及工程圍擋；由于仁恒在長三角的品牌影響力與客戶基礎(chǔ)，采用老帶新的辦法帶來部分客源。報(bào)廣名稱報(bào)廣費(fèi)用報(bào)廣次數(shù)東地產(chǎn)3780002東方早報(bào)14400008浦東時(shí)報(bào)500001新民晚報(bào)3150002新聞晨報(bào)4450004新聞晚報(bào)184800011租售情報(bào)3400007上海樓市2460004上海商報(bào)地產(chǎn)周刊780001合計(jì)514000040次報(bào)廣推廣合計(jì)40次（截止2011年12月底），報(bào)廣總計(jì)費(fèi)用514萬，約占總銷金額的千分之四。仁恒森蘭雅苑成交情況推盤情況

8月28日開盤，推出183-214㎡四房房源，321-358㎡疊加別墅，240-337㎡復(fù)式疊墅產(chǎn)品；

9月25日，新推91㎡二房、152㎡三房的銘寓房型。公寓房售價(jià)40000-50000元/㎡，均價(jià)45000元/㎡，復(fù)式疊墅售價(jià)48000-60000元/㎡，疊加別墅均價(jià)65000元/㎡，從開盤至今價(jià)格未漲，成交價(jià)相對報(bào)價(jià)低10%。（板塊內(nèi)在售項(xiàng)目多為老盤，成交均價(jià)26000元/㎡）去化情況一期總套數(shù)472套（98227㎡），截止1月5日，已售出205套（42650㎡），成交均價(jià)43564元/平米，去化套數(shù)占比42.8%；月均去化套數(shù)40套左右，去化非?？捎^。仁恒森蘭雅苑是上海今年7月份以來單價(jià)三萬以上成交金額第一樓盤。啟發(fā)：仁恒森蘭雅苑作為森蘭板塊定調(diào)大盤，在板塊開發(fā)初期高調(diào)進(jìn)入，以高品質(zhì)、大品牌塑造項(xiàng)目形象，將板塊公寓價(jià)格從25000元/平米提升到45000元/平米，對森蘭板塊未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)。本案也可借力發(fā)力，利用仁恒帶來的品牌影響，發(fā)揮自身產(chǎn)品的梯度化競爭優(yōu)勢，在森蘭板塊這塊藍(lán)海區(qū)域占領(lǐng)自己的一席之地。森蘭板塊重點(diǎn)競品個(gè)案新城碧翠開發(fā)商：上海東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：浦東繁錦路1288弄（繁錦路芳菲路路口）物業(yè)形態(tài)：高層、多層占地面積：79328㎡建筑面積：125450㎡容積率：1.6綠化率：35%總戶數(shù)：756戶，一期244戶開盤日期：近期開盤裝修標(biāo)準(zhǔn)：全精裝，標(biāo)準(zhǔn)為6000-8000元/㎡（報(bào)價(jià)）戶型面積：四房220㎡；二房130-136㎡；三房160-170㎡銷售均價(jià)：公寓預(yù)計(jì)31000-39000元/㎡物業(yè)費(fèi)用：未定軌道交通：地鐵6號線五洲大道新城上海高端國際社區(qū)新城碧翠簡介建筑與園林靈感來自16世紀(jì)的法式風(fēng)格，大屋頂與全石材的建筑細(xì)節(jié)雕琢出優(yōu)雅的法式氣質(zhì)，創(chuàng)新精裝電梯平層官??；10幢14層高層住宅，12棟4至5層多層電梯洋房；新城碧翠地處浦東高橋森蘭板塊，與相當(dāng)于世紀(jì)公園2.4倍面積的森蘭公園為鄰。新城碧翠A2戶型2室2廳2衛(wèi)1廚136.28㎡與本案形成競爭。新城碧翠競爭戶型簡介相對于本案而言，新城碧翠136㎡的二房和166㎡的三房具有競爭參考意義。新城碧翠B3戶型3室2廳3衛(wèi)1廚166.83㎡與本案形成競爭。新城碧翠廣告投放本案在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)廣告投放資金為229萬左右，目前處于全面強(qiáng)推階段，選擇報(bào)廣基本以大眾紙媒為主，比如新民晚報(bào)、新聞晨報(bào)等閱讀量較大的報(bào)紙，再輔以各類預(yù)開盤活動（比如媒體見面會、內(nèi)部產(chǎn)品交流會、VIP客戶專場會等）。推盤情況

2011年12月28日開盤，主推208-214㎡法式電梯洋房房源，稍后會推出136-166㎡的公寓，；公寓房預(yù)計(jì)均價(jià)28000元/㎡，電梯洋房售價(jià)34000-39000元/㎡，成交價(jià)相對報(bào)價(jià)低10%；項(xiàng)目一期推出小高層4棟、電梯洋房5棟，這些房源景觀、位置較差，采用低開高走策略。去化情況一期總套數(shù)244套（43292㎡），截止2012年1月5日，已售出10套，成交均價(jià)34861元/平米，去化套數(shù)占比4.1%；去化不盡如意。（可能原因：仁恒12月成交均價(jià)普降）新城碧翠銷售情況小高層推4棟電梯洋房5棟啟發(fā)：新城碧翠作為新城在上海的高端項(xiàng)目，在板塊開發(fā)初期高調(diào)進(jìn)入，以高品質(zhì)、大品牌塑造項(xiàng)目形象進(jìn)入市場，可以進(jìn)一步提高板塊品質(zhì)，板塊的知名度，可以使得更多的客戶認(rèn)同本區(qū)域。目前該案已經(jīng)開盤，公寓均價(jià)28000元/㎡，洋房均價(jià)34000-39000元/㎡，裝修報(bào)價(jià)6000-8000元/平米。森蘭板塊潛在競爭（1）1.板塊土地出讓情況森蘭居住區(qū)規(guī)劃建筑面積為100萬平方米森蘭商業(yè)區(qū)規(guī)劃建筑面積為52萬平方米仁恒地塊總建筑面積32萬㎡；新城地塊建筑面積12.5萬㎡；其余土地未推出；雖然地塊出讓不多，但建筑體量達(dá)45萬㎡，未來競爭較大。仁恒地塊新城地塊本案2.同屬性板塊競爭（新江灣城板塊隔江競爭）森蘭板塊潛在競爭（2）在售或售完項(xiàng)目地塊名稱用地性質(zhì)建筑面積（萬方）已推面積

（萬方）未來供應(yīng)量

（萬方）合生新城御景C1住宅28.2923.065.23華潤橡樹灣C2住宅23.087.7715.31漢斯加州水郡C5住宅、商業(yè)46.798.4338.36涵碧景苑A3-2住宅8.988.980仁恒怡庭D3住宅6.53.92.6泰寶華庭原空軍地塊住宅5.33.12.2九龍倉新江灣項(xiàng)目D1住宅10.073.76.37保利維拉家園原空軍地塊住宅1.631.10.53合計(jì)--130.6460.0470.6未來上市項(xiàng)目地塊名稱用地性質(zhì)建筑面積（萬方）已推面積

（萬方）未來供應(yīng)量

（萬方）鐵獅門項(xiàng)目F住宅、商辦90-90中建項(xiàng)目C6住宅11.45-11.45祥生御江灣原空軍地塊住宅10.44-10.44銀億新江灣項(xiàng)目原空軍地塊住宅6.04-6.04建發(fā)項(xiàng)目江灣名居原空軍地塊住宅4.5-4.5三湘七星府邸原空軍地塊住宅2.28-2.28合計(jì)--120.21

120.21總計(jì)

250.8560.04190.81預(yù)計(jì)新江灣未來供應(yīng)量將達(dá)到200萬㎡；雖然新江灣板塊項(xiàng)目與板項(xiàng)目不形成直接競爭，但是整體板塊具有競爭性；未來本項(xiàng)目的競爭對象將增強(qiáng)、增大，壓力較大。競爭“藍(lán)海戰(zhàn)略”拓寬客戶渠道控制總價(jià)段森蘭名佳藍(lán)海戰(zhàn)略搶占銷售時(shí)間窗協(xié)作推高板塊價(jià)值商務(wù)聯(lián)動，塑造品牌把握森蘭板塊發(fā)展契機(jī)，在板塊競爭真空期推出項(xiàng)目，搶占銷售時(shí)間窗。與仁恒、新城等品牌開發(fā)商項(xiàng)目協(xié)作推廣，共同推高森蘭板塊價(jià)值。森蘭商務(wù)區(qū)聯(lián)動開發(fā)，三項(xiàng)目同期啟動，對項(xiàng)目品牌塑造提供強(qiáng)有力支撐。合理控制產(chǎn)品總價(jià)段，以500-700萬/套的總價(jià)撬動區(qū)域市場，占領(lǐng)銷售高地。拓寬客戶渠道，重點(diǎn)加強(qiáng)外高橋五大產(chǎn)業(yè)區(qū)客戶挖掘，打造國際化效應(yīng)。1.2.3.4.5PART4項(xiàng)目入市研判：

入市價(jià)格及客戶定位入市價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)格定位定位方法根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，選取周邊兩個(gè)重點(diǎn)競品項(xiàng)目，通過市場比較法得出本案當(dāng)前的入市價(jià)格，再通過對后市的綜合研判，進(jìn)行價(jià)格修正，推斷出2012年底項(xiàng)目的入市價(jià)格。個(gè)案選取仁恒森蘭雅苑新城森蘭碧翠＋入市價(jià)格根據(jù)當(dāng)前市場價(jià)格以及對后市市場的研判進(jìn)行價(jià)格修正類別細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重本案森蘭雅苑森蘭碧翠擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位條件交通條件101001010010909生活配套1010010606606基礎(chǔ)設(shè)施1010010606707環(huán)境資源101001011011909項(xiàng)目屬性產(chǎn)品格局6100615091207.2品牌效應(yīng)5100512061005建筑體量510051507.51206項(xiàng)目配套5100512061005景觀10100101501510010服務(wù)5100510051005產(chǎn)品屬性建筑品質(zhì)8100810081008立面810081209.61008附加值810081209.61008合計(jì)100

100

108.793.2各案例權(quán)重打分※選取森蘭雅苑、森蘭碧翠作為同類項(xiàng)目對比個(gè)案本案2011年底入市基礎(chǔ)價(jià)格水平37000-42000元/平米（精裝價(jià)格，裝修按6000元/平米報(bào)價(jià)）

森蘭雅苑森蘭碧翠本案權(quán)重系數(shù)108.793.2100基礎(chǔ)價(jià)格35000-4000025000-30000修正價(jià)格32199-3679926824-32189-案例權(quán)重70%30%本案修正價(jià)格水平30586-35416元/平米公寓價(jià)格評估結(jié)果此價(jià)格是市場比較法做出的當(dāng)前入市基本價(jià)格，根據(jù)對后市市場的綜合研判，我們對項(xiàng)目2012年底入市價(jià)格進(jìn)行修正?！鶎蓚€(gè)競品項(xiàng)目的精裝價(jià)格去除后，以毛坯價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。森蘭碧翠價(jià)格為目前估價(jià)。后期市場研判：2012年四季度市場會出現(xiàn)階段性調(diào)整，也是價(jià)格的機(jī)會期；預(yù)計(jì)2013年市場將出現(xiàn)新一輪慣性回暖。未來樓市走向示意2011年1月2011年三四季度2012年四季度國八條、限購限貸、房產(chǎn)稅2012年上半年2011年6月該買的也不買了不該買的不買了該買的出手了132√萎縮期滯脹期洗牌期理想窗口期（階段性回暖）不該買的又回來了政策效應(yīng)釋放期，從無到有，由強(qiáng)回落價(jià)格機(jī)會期（以量沖價(jià)階段）量縮價(jià)漲量價(jià)齊跌價(jià)跌量升量升價(jià)穩(wěn)量價(jià)齊升信貸定松調(diào)控放松繼續(xù)收緊2013年—慣性回暖（關(guān)注政策走勢）根據(jù)市場走勢以及項(xiàng)目本身工程進(jìn)度，項(xiàng)目入市時(shí)間在2012年底，屆時(shí)正好趕上一波價(jià)格回潮。項(xiàng)目入市節(jié)點(diǎn)分析根據(jù)目前的市場情況以及后市研判，我們可以推斷出，明年的市場基本還是呈現(xiàn)下行的走勢，我們預(yù)計(jì)明年下半年市場將出現(xiàn)階段性調(diào)整，