長治常平東方360

二期定位報告匯報說明每塊土地都有其存在的價值和理由，有位地產(chǎn)大師說過“每塊土地都是有靈魂的”。面對城市邊緣區(qū)、陌生區(qū)域的地塊，他的靈魂是什么？他在市場中扮演何種角色，將決定接下來的該如何耀世登場，如何將整臺戲推至高潮，完美謝幕,都是盛世大道要為開發(fā)商解決的問題。給區(qū)域一個靈魂我們的出發(fā)點(diǎn)需要說明：我們給出的不是具體的設(shè)計方案我們給出的是能形成價值點(diǎn)和競爭力的因素（市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素）我們的原則：一切均基于CVA

即“競爭的價值增加”

(CompetitiveValueAdded)一、政策與市場篇在如此背景下，2011年及今后的房地產(chǎn)市場將如何走向，供應(yīng)環(huán)節(jié)、需求環(huán)節(jié)會產(chǎn)生怎樣的變化？在新的政策環(huán)境下的整體開發(fā)、運(yùn)作、銷售會帶來哪些新的問題？……這些都是我們需要在目前這個階段開始思考的影響到整個年度乃至未來一段時間的重點(diǎn)。如果說，2010年4月、9月等出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策曾被譽(yù)為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”的話，那么，已經(jīng)到來的2011年的房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度以及預(yù)期中的市場困難程度將超過2010年。“國八條”新年伊始，強(qiáng)力出擊事件11月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。當(dāng)天晚上19時許，會議內(nèi)容公開，8條針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施正式出臺。“房產(chǎn)稅”揭開面紗，重慶、上海率先試行事件2上海市人民政府2011年1月28日印發(fā)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，于28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。重慶于2011年1月28日正式啟動對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，個人新購的高檔住房價格超過均價兩倍，按照0.5%稅率征收房產(chǎn)稅。全部獨(dú)棟商品房收房產(chǎn)稅。前言1CHAPTER12010年房地產(chǎn)市場回顧

第一次調(diào)控：2010年4月17日是上半年行情的絕對拐點(diǎn)宏觀政策調(diào)控要點(diǎn)政策解析暫停發(fā)放第三套房貸推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)限購令風(fēng)靡各大城新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或?qū)⑸婕胺慨a(chǎn)稅新政。但發(fā)現(xiàn)，此次并未明確房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況。房產(chǎn)稅政策可能會由試點(diǎn)城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件統(tǒng)一公布。房產(chǎn)稅一旦開征，其規(guī)模將達(dá)到7000億元。不小的房產(chǎn)稅額度將會給地方稅收以很大的補(bǔ)充，同時一旦開征房產(chǎn)稅必將對地方依靠出讓土地的財政模式給以徹底的改革。此條政策不再像“國十條”那樣只要求房價過高城市有選擇性地實(shí)行，將有利于打壓投資投機(jī)性購房，尤其是外地投資投機(jī)者。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上”，以前的政策中對于首次購買90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上?！案魃虡I(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房”，這條將比較有力地堵住那些通過消費(fèi)貸款買房的所謂“灰色通道”。但同時對居民的改善型需求也有影響。對于抑制投資投機(jī)需求，限購政策不愧為“精確打擊”的武器，真正是遏制住了投資機(jī)的“咽喉”，但是多數(shù)城市出臺限購令加了時間定語“暫定”，表示限購令是臨時的，有效時間或?yàn)榘肽?、或?yàn)閹讉€月等。但就浙江而言，目前僅有杭州、寧波和溫州三地出臺相關(guān)限購政策，在這種情況下，大部分投資客很可能會選擇沒有限購政策的城市投資置業(yè)。

第二次調(diào)控：2010年9月29日政策迅猛/收效甚微宏觀政策加息通道資金監(jiān)管時隔三年的兩次加息，雖然并非主要針對房地產(chǎn)市場，但同樣存在較大影響，尤其是一旦進(jìn)入加息周期，無論對開發(fā)貸款還是購房貸款來說都存在巨大壓力，同時我們預(yù)計2011年還將有2~3次加息。10月20日，《商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》正式實(shí)行，新批準(zhǔn)預(yù)售的項目預(yù)售金已被納入專門賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)商使用預(yù)售金已嚴(yán)重受限。預(yù)售資金監(jiān)管成為焦點(diǎn)，顯示政府部門對開發(fā)商監(jiān)管力度越來越嚴(yán)厲。此監(jiān)管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓。細(xì)則出臺對開發(fā)商的資金鏈存在較大考驗(yàn)，邊銷售邊拿地的快速滾動模式將難以再現(xiàn)，但已有開發(fā)商開始研究相應(yīng)對策，比如成立自家名下的建筑公司，就可以從建筑公司這邊轉(zhuǎn)出一部分預(yù)售資金。

附加政策：房地產(chǎn)行業(yè)有待真正面臨重新洗牌宏觀政策那么，在新“國八條”出臺，滬、渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)運(yùn)行，新一年里人民幣進(jìn)入“加息通道”等多重影響下，山西房地產(chǎn)未來的走勢會如何？首先讓我們來對新政進(jìn)行相應(yīng)的研讀。CHAPTER2新政研讀2進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。加大保障性安居工程建設(shè)力度。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。內(nèi)容12新政條款“新國八條”研讀新政解讀調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。。內(nèi)容3新政條款“新國八條”研讀新政解讀強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。內(nèi)容4新政條款“新國八條”研讀新政解讀嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。內(nèi)容5新政條款“新國八條”研讀新政解讀合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。內(nèi)容6新政條款“新國八條”研讀新政解讀落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。內(nèi)容78新政條款“新國八條”研讀新政解讀

對于已經(jīng)執(zhí)行過政策的升華與加強(qiáng)：其主要表現(xiàn)在對于地方政府施加了更多的“執(zhí)行壓力”，供應(yīng)計劃、信息公開等相關(guān)條目也屬于這個范疇；1

進(jìn)一步提高第二套房屋首付款比例至60%：這一條被譽(yù)為本次調(diào)控的重拳之一。進(jìn)一步提高第二套房屋的首付比例，抑制投機(jī)以及多套房屋的購房需求。2

加強(qiáng)限購：除對于目前已經(jīng)執(zhí)行“限購令”城市要求進(jìn)一步從嚴(yán)執(zhí)行以外，更要求擴(kuò)大“限購令”的實(shí)施范圍。這一點(diǎn)也是本次調(diào)控的狠招之一。3可以看出本次出臺的新調(diào)控政策呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

進(jìn)一步抵制投機(jī)炒賣：針對二手房的轉(zhuǎn)讓，又重新回到了5年的時間，全額征收營業(yè)稅的做法。4新政解讀通過上述4點(diǎn)，我們可以發(fā)現(xiàn)看似這些政策原來都已經(jīng)或近期出現(xiàn)過，但是其對于力度的加強(qiáng)無疑會對整個2011年房地產(chǎn)市場的交易產(chǎn)生影響。更為重要的是，中央政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心更為堅定，從整個年度的政策走勢來看，2011年將是“十二五計劃”開展的第一年，同時也將迎來政府的換屆，新一輪政府對于房地產(chǎn)市場繼續(xù)打壓的態(tài)度事實(shí)上已經(jīng)為市場知曉，總體來說，新國八條出臺后，必將帶來后續(xù)跟進(jìn)的一系列政策。從歷次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)來看，調(diào)控帶來的重要的是對于消費(fèi)、投資信心的打壓，這一點(diǎn)將特別對2011年的市場初期帶來嚴(yán)重的影響。新政解讀征收對象稅率獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。重慶12項目“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)解讀——2011年1月28日起，滬、渝兩地的房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)方案落地了。上海個人擁有的獨(dú)棟商品住宅；個人新購的高檔住房(高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房)；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。征收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”）適用稅率暫定為0.6%應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。新政解讀免稅面積

重慶3項目“房產(chǎn)稅”上海扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只對一套應(yīng)稅住房扣免稅面積。納稅人在本辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應(yīng)稅房的，按時間順序?qū)ο荣彽膽?yīng)稅住房計算扣除免稅面積。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。新政解讀計稅依據(jù)

應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。重慶4項目“房產(chǎn)稅”上海計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。應(yīng)納稅額

5應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納新政解讀總理提“三招”控房價征收對象增加有效供給1征收對象

抑制投資和投機(jī)2征收對象管好市場

1今年計劃建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。今后五年，新建保障性住房3600萬套。

采取經(jīng)濟(jì)和法律手段，以及必要的行政手段，主要是用差別化貸款利率、稅率以及土地供應(yīng)政策主要是用法律和經(jīng)濟(jì)的手段防止捂盤惜售，圈地不用。新政解讀綜上所述，就目前已經(jīng)出臺的相關(guān)政策而言，短期內(nèi)應(yīng)不會對長治市場產(chǎn)生明顯的打壓，2011年第一季度的整體成交情況應(yīng)保持在與去年年底正常的變化節(jié)奏內(nèi)。但是，從整個年度的運(yùn)作來看，由于調(diào)控本身對于消費(fèi)信心的打壓，會造成較為嚴(yán)重的影響，要想仍然獲得轟轟烈烈的銷售效果，那已是一去不復(fù)返了。

那么，在這樣的環(huán)境下，目前作為開發(fā)商也好，市場的參與者也好，應(yīng)做好怎樣的準(zhǔn)備？總結(jié)針對長治市場而言，我們認(rèn)為在今年政府以“緊”為核心的政策前提下，如何操作應(yīng)注重如下幾點(diǎn)：對于各類型開發(fā)商都提出了更高的資金運(yùn)作要求1關(guān)于“升級版限購令”2關(guān)于“房產(chǎn)稅”3經(jīng)歷了2010年的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控后，大多數(shù)擁有2套以上房屋的家庭和個人，已經(jīng)習(xí)慣了這種對于首付額度的限制，事實(shí)上，從50%到60%，其本身的提高幅度，不足以在原來的基礎(chǔ)上限制更多的人買第二套房子，因此，其本身的殺傷力不大。同時，結(jié)合目前很多開發(fā)商應(yīng)對“時政”的對策，也不同程度的推出了“分期付款”等手段。因此，僅這一條本身的影響力，并不會像2010年4月17日推出“國十條”時殺傷如此大?！跋拶徚睢笔欠衲苷嬲拗瀑彿浚窟@是此令一推出時就帶來的疑問，誠然，“限購令”一推出，市場上的部分產(chǎn)品確實(shí)受到了一定的壓制，一度是一整個月沒有一套成交的樓盤都有人在，但是當(dāng)經(jīng)歷了一部分時間的調(diào)整后，又恢復(fù)了一些銷售率。事實(shí)上，在完全的市場經(jīng)濟(jì)條件下，所謂的“限制”是很難100%實(shí)現(xiàn)的。此次的“升級版限購令”，運(yùn)營商也好、開發(fā)商也罷已經(jīng)有了相應(yīng)的對策等。因此，此政策本身的殺傷力也是有限。就此次的“組合拳”來看，“房產(chǎn)稅”的出臺可能是殺傷力最大的一項，但是，由于執(zhí)行的區(qū)域目前僅限“上?！?、“重慶”尚未波及杭州，因此其本身對于杭州市場來說，弄不好還會形成階段性的“搶購”，以及上海地區(qū)客戶的外溢投資購房。從某種意義上說，房產(chǎn)稅對長治市場來說毫無影響，如果有只是短暫的市場新聞效應(yīng)，目前市場已經(jīng)消化。后市建議3CHAPTER12011年中國房地產(chǎn)市場展望與預(yù)測經(jīng)濟(jì)展望——財政貨幣政策重新組合積極的財政政策適度寬松的貨幣政策積極的財政政策穩(wěn)健的貨幣政策2010年調(diào)性2011年調(diào)性穩(wěn)經(jīng)濟(jì)控通脹中央政治局會議定調(diào)由原來的”雙寬松”轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)施“寬松的財政政策搭配穩(wěn)健的貨幣政策”，明確在宏觀調(diào)控上要更具針對性、靈活性、有效性。會議提到“以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線”；“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”仍是重點(diǎn)，“控通脹”和“促轉(zhuǎn)變”的重要性則更加突出。促轉(zhuǎn)變中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定2011年基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置，切實(shí)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性和內(nèi)生動力。相呼應(yīng)展望與預(yù)測控通脹——高通脹來臨，流動性有所節(jié)制，但難大幅縮減2010年經(jīng)濟(jì)2011年經(jīng)濟(jì)趨同2011年通脹保持在較高水平投資保值需求保持在高位。市場普遍預(yù)計2011年國內(nèi)通脹率達(dá)至4%或以上；國內(nèi)對投資保值的熱情預(yù)計會繼續(xù)有所增加。市場普遍預(yù)計明年人民幣新增貸款可能適度降低，至7萬億左右；預(yù)計明年提升存款準(zhǔn)備金率、及加息等操作會較2010年來得頻繁。加“準(zhǔn)”次數(shù)會多于加息次數(shù)，加息空間總體不會大于2007年時期；穩(wěn)健的貨幣政策節(jié)制/加強(qiáng)控制國內(nèi)流動性偏大國外流動性可能進(jìn)一步泛濫流動性過剩高通脹促投資保值需求節(jié)制流動性經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)需求增大仍需支持實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，一方面要防通脹嚴(yán)重惡化，另一方面是要繼續(xù)對經(jīng)濟(jì)面形成支撐。調(diào)性收緊展望與預(yù)測促轉(zhuǎn)變——房地產(chǎn)重點(diǎn)在于保障房建設(shè)及對資金疏導(dǎo)對房產(chǎn)市場的“促轉(zhuǎn)變”房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對房地產(chǎn)市場及其投資結(jié)構(gòu)的梳理已經(jīng)日益迫切；2011年國內(nèi)可能會加快對現(xiàn)有投資渠道進(jìn)行改造，并提高房地產(chǎn)資金流入門檻。但這方面難以短期完成，預(yù)計對2011年樓市影響不大。從解決深入層次矛盾考慮，房產(chǎn)稅試點(diǎn)會繼續(xù)推進(jìn)。樓市深層次矛盾供需矛盾房價快于收入增長社會資金流動性大資金進(jìn)入熱情高漲大力推進(jìn)保障房建設(shè)對資金進(jìn)行疏導(dǎo)控制展望與預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測——經(jīng)濟(jì)增幅回調(diào)趨穩(wěn)，通脹、流動性過剩壓力仍大貨幣緊縮性政策、樓市調(diào)控措施帶來的負(fù)面影響貿(mào)易戰(zhàn)、外需萎縮將加大出口行業(yè)的壓力通貨膨脹壓力進(jìn)一步加大長期以來，基礎(chǔ)貨幣、貨幣乘數(shù)不斷擴(kuò)大，貨幣超發(fā)嚴(yán)重信貸投放寬松，緊縮預(yù)期下，銀行可能提前為明年做準(zhǔn)備雖未來中國出口需求空間將收窄，但貿(mào)易順差仍處高位美國量化寬松加深國內(nèi)外高利差的預(yù)期，人民幣升值加速，推動了熱錢流入速度房地產(chǎn)調(diào)控以及緊縮性的貨幣政策將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步下滑通貨膨脹之下，房地產(chǎn)的保值增值性將凸顯。市場對商品房仍將保持較為旺盛的需求經(jīng)濟(jì)走勢：增速繼續(xù)小幅回落，由高速增長轉(zhuǎn)向常態(tài)性增長流動性：國內(nèi)流動性過剩局面短期難以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資：開發(fā)投資增速趨緩，通脹支撐房地產(chǎn)保值性需求展望與預(yù)測房產(chǎn)稅開征勢在必行，但房產(chǎn)稅率偏低，全國普及尚需時日，對市場影響將十分有限。房產(chǎn)稅在全國普及尚需時日，短期內(nèi)對市場不會產(chǎn)生太大影響。房產(chǎn)稅要先在上海和重慶等個別城市進(jìn)行試點(diǎn)，再逐步向全國推廣，需要較長的時間才能在全國普及。兩個城市的試點(diǎn)方案也有很大差別：重慶的房產(chǎn)稅偏重對高檔房、別墅的征收，存量和增量均包括在內(nèi)。而上海的方案針對新增的一般房產(chǎn)，且考慮按人均面積作為起征點(diǎn)。房產(chǎn)稅稅率不管是千分之五還是百分之一，影響都將十分有限。如果稅率是千分之五左右，對市場殺傷力肯定不大。如果稅率達(dá)到百分之一，將取決于征稅前的兩個修正環(huán)節(jié)。一是“板塊取下限”，由于不可能對每個樓盤都重新估值，因此將按照一個板塊里面最低房價來進(jìn)行核算，實(shí)際上是給每個板塊打了七折；二是按照國外的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，每套房子總價在市場價的基礎(chǔ)上都會另外打個七折以平衡折舊等因素。所以，即使稅率為百分之一，最終實(shí)際上也會只是千分之五左右，對房產(chǎn)持有者的影響甚微。政策環(huán)境預(yù)測——房產(chǎn)稅開征勢在必行，但市場影響有限展望與預(yù)測當(dāng)工程建設(shè)公司為開發(fā)商所有時，后續(xù)監(jiān)管難以展開。現(xiàn)在很多開發(fā)商為了合理避稅都有自己的施工隊，讓資金流入施工環(huán)節(jié)就意味著資金又流回到開發(fā)商手中。還要不要監(jiān)管施工隊更下面的分包方？但如果分包方還是開發(fā)商的呢？政府及銀行是不是還要監(jiān)管下去？行政行為控制不了市場這么多微觀的層面。開發(fā)商與銀行的關(guān)系決定了監(jiān)管力度有限。政策要求：開發(fā)商選擇一家銀行，然后由銀行來監(jiān)管開發(fā)商的預(yù)售資金，督促這批資金能夠進(jìn)入施工環(huán)節(jié)，不至于被企業(yè)拿去滾動拿地而造成爛尾樓現(xiàn)象。矛盾點(diǎn)：由乙方（銀行）來監(jiān)管甲方（開發(fā)商）資金，這種模式的合理性存在問題，更何況是由開發(fā)商（甲方）自行選擇一個銀行（乙方）來監(jiān)管自己的資金。政策環(huán)境預(yù)測——預(yù)售金監(jiān)管效果甚微展望與預(yù)測數(shù)據(jù)來源：財政部、稅務(wù)總局、國土資源部網(wǎng)站土地是政府財政收入的主要來源，短期內(nèi)政府缺乏執(zhí)行的動力。土地財政模式短期難改。全國土地出讓金收入增長迅速，2009年,全國土地出讓收入占地方財政收入的比重達(dá)48.8%，再加上土地有關(guān)的稅收，源于國有土地使用權(quán)的相關(guān)收入已成為地方政府財政收入主要來源。2010年中國土地出讓收入達(dá)2.7萬億同比增70.4%土地增值稅費(fèi)時費(fèi)力且收益較低，難以推動地方政府嚴(yán)格執(zhí)行。土地增值稅屬于地方稅種，但與巨額的土地出讓收入相比，土地增值稅操作難度大，短期內(nèi)政府缺乏執(zhí)行的動力。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局今年截止到11月22日土地出讓金城市排行榜排名城市土地出讓金(億元)同比1上海137069.06%2北京100457.20%3大連893297.66%4天津86742.93%5杭州589-23.82%6武漢47770.26%7南京464128.66%8成都35859.92%9蘇州34426.14%10重慶326-9.78%政策環(huán)境預(yù)測——土地增值稅清算短期難落地展望與預(yù)測對二手房市場的影響將大于新房市場。短期內(nèi)賣方會因增加交易成本而減少推盤或掛牌量；購房者看跌房價預(yù)期增強(qiáng)，將選擇觀望，成交量會出現(xiàn)明顯下滑；交易環(huán)節(jié)稅收主要體現(xiàn)在二手房交易中，因此對二手房市場的影響將大于新房市場。若房價繼續(xù)上漲，政府對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收重稅的可能性增大。該政策漏洞少，易于執(zhí)行，并且從源頭上來控制市場交投行為，威力最大。政策本身漏洞少，并且易于執(zhí)行。有消息稱上海和深圳在進(jìn)行政策儲備，準(zhǔn)備將目前交易環(huán)節(jié)利得稅從原來的“總額1%或者差額20%”調(diào)整為“差額30%”。該政策本身不存在太多漏洞（盡管也會存在做低交易總價等問題），且易于執(zhí)行，尤其對抑制投資/投機(jī)性購房需求效果更為明顯。因?yàn)閷τ谫Y金過剩引發(fā)的需求而言，最終都是要通過變現(xiàn)來實(shí)現(xiàn)的，變現(xiàn)就得經(jīng)過交易環(huán)節(jié)，這個稅簡單可行最具威力，是從源頭上來控制市場交投行為的。政策環(huán)境預(yù)測——未來可能對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收重稅展望與預(yù)測房地產(chǎn)市場預(yù)測——明年進(jìn)入市場平穩(wěn)過渡期，房價下調(diào)空間不大供應(yīng)：明年整體市場供應(yīng)不會有太大幅度上升，隨著2010年房屋建設(shè)速度回升，2012年供應(yīng)量或?qū)⑸仙３山唬菏袌鰸撛谛枨蟪掷m(xù)旺盛，而政策影響還將持續(xù)，整體市場將以平穩(wěn)為主，成交不會有太大幅度下調(diào)。價格：截止2010年11月底，絕大多數(shù)城市存銷比在10個月以下，市場存量較低，市場沒有明顯去化壓力；未來供應(yīng)不會有大幅上漲，因此供不應(yīng)求局面將延續(xù)；在此情況下，房價不具備大幅下調(diào)的空間。數(shù)據(jù)來源：CRIC全國重點(diǎn)城市11月底存銷比注：供求比=1：成交/供應(yīng)，上圖取“成交/供應(yīng)”值做供求比走勢圖。大于1表明供不應(yīng)求展望與預(yù)測房地產(chǎn)市場預(yù)測——中西部、三四城市房地產(chǎn)發(fā)展迎來機(jī)遇十二五規(guī)劃提出推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，將推動中西部、三四線中小城市市場地位上升，給大城市周邊的中小城市市場發(fā)展帶來機(jī)遇。中西部城市房價相對平穩(wěn)，價格泡沫較低，市場以剛性需求為主，受政策調(diào)控影響較小。從近幾年來的房地開發(fā)數(shù)據(jù)也可以看出中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增加，而在未來幾年內(nèi)，這個趨勢將更為明顯。從十大重點(diǎn)城市成交占比走勢來看，也可以發(fā)現(xiàn)十大重點(diǎn)城市成交占比呈波動下滑趨勢，中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展也將逐步加快。由于價格泡沫較低，剛性需求為主的中西部城市、三四線中小城市將有所受益。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局展望與預(yù)測房地產(chǎn)市場預(yù)測——高端物業(yè)中長期仍看好高端物業(yè)具有較強(qiáng)保值增值性，中長期內(nèi)仍看好；政策期內(nèi)，中低端物業(yè)受貸款政策影響較大。高端物業(yè)中低端物業(yè)由于限購、土地增值稅等政策的影響，高端物業(yè)短期內(nèi)受影響較大，銷售或有波動；中長期仍具有保值增值性?；A(chǔ)貨幣、貨幣乘數(shù)不斷擴(kuò)大，貨幣超發(fā)嚴(yán)重大量民間資金找不到出口美國量化寬松加深國內(nèi)外高利差的預(yù)期，人民幣升值加速，推動了熱錢流入速度政策調(diào)控期內(nèi)，中低端物業(yè)受影響較大，一旦政策撤出，中低端住宅市場將會迎來反彈。首付提高至三成，剛性需求購房資金門檻提高目前仍處人口紅利期，潛在剛性需求和改善性需求仍較為旺盛展望與預(yù)測企業(yè)走勢預(yù)測——市場判斷分化隨著政策影響的持續(xù)，三類企業(yè)對市場形勢的反應(yīng)逐漸出現(xiàn)分化。

超一流企業(yè)：依舊保持規(guī)模擴(kuò)張，快速周轉(zhuǎn)

隨著企業(yè)的快速規(guī)模擴(kuò)張，萬科、中海、保利等將前后實(shí)現(xiàn)千億的銷售規(guī)模

大型企業(yè)：追求長期發(fā)展，向超一流企業(yè)靠攏隨著房地產(chǎn)市場利潤率向其他行業(yè)靠攏下降，房企維持企業(yè)總體盈利的最終解決方案將是規(guī)模的增長。如碧桂園、復(fù)地、富力等企業(yè)均保持了良好的增長態(tài)勢。中型企業(yè)：將在細(xì)分市場獲得發(fā)展在專業(yè)細(xì)分市場深耕獲利，如朗詩、星河灣在區(qū)域性細(xì)分市場深耕獲利，如大華、新城小型企業(yè)：優(yōu)勝劣汰頻率加快由于小型企業(yè)項目較少，單個項目的成功與否將直接影響企業(yè)的生存或發(fā)展，故變動頻率較大千億銷售完成時間點(diǎn)預(yù)計萬科今年完成千億銷售規(guī)模中海、保利2011年完成千億銷售規(guī)模恒大、綠地、綠城2012年完成千億銷售規(guī)模展望與預(yù)測二、現(xiàn)階段市場分析長治市房地產(chǎn)住宅項目分布明天廣場金得利大廈紫苑新城紅楓理想城民族大廈紫金花苑都市名門帝景苑濱河城上城紫金領(lǐng)秀華熙苑馨月花園頤龍灣府西項目帝豪天成摩登時代東方360市場分析

1、目前長治房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年的發(fā)展，住宅板塊大致可以劃分為城東和城西兩個板快。其中城西板塊項目以西護(hù)城河為主線，如紅楓理想城，紫金花苑，頤龍灣，以及府西項目等分布于兩旁；城東板塊項目主要集中在城東鐵路線兩側(cè)，代表性項目有濱河城上城，都市名門，東方360等。2、從目前在售項目整體分布可以看出，長治整個城市發(fā)展方向是東擴(kuò)西移，使得城市的中心向東、西方向偏移，城東、城西成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)板塊。市場分析長治市居民住宅銷費(fèi)觀念的變化，住房需求已由追求安居，轉(zhuǎn)變?yōu)閮A向于大面積、高檔次住房；居民收入在較大幅度提高，住房投入比率大幅度增長。目前，區(qū)域內(nèi)沒有以富有人群為對象的住宅區(qū)，除神農(nóng)云海苑項目外，也沒有審批任何別墅住宅項目。

住宅市場的建筑風(fēng)格從住房銷售情況可以看出，現(xiàn)階段長治市住房銷售尚有一定市場，主要需求項目檔次與人群收入狀況有直接關(guān)系。

從長治市居民的住房需求，大量的是經(jīng)濟(jì)適用類商品房，其次是中大面積住房，中小面積住房和別墅也有一定的需求。

目前，長治市住宅建筑大多為中等商品房，大面積高檔房和小面積經(jīng)濟(jì)房數(shù)量較少，沒有真正意義上的別墅房。

住宅市場的目標(biāo)客戶群市場分析A、建筑戶型呈多元化、檔次呈上升趨勢。B、高層電梯樓進(jìn)入建筑市場，且發(fā)展較快。C、越來越注重社區(qū)環(huán)境建設(shè)，包括綠化占地比例與健身設(shè)施配套。D、社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)同步。

住宅市場的戶型特點(diǎn)市政配套設(shè)施齊全，水、電、煤氣、閉路、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)等均已布管、布線，將解決項目建設(shè)有關(guān)需求，減少有關(guān)投入，增大利潤空間。住宅市場的配套特證市場分析市場1居戶型產(chǎn)品主力面積范圍：40-50平米市場2居戶型產(chǎn)品主力面積范圍：90-100平米市場3居戶型產(chǎn)品主力面積范圍：110-140平米市場4居戶型產(chǎn)品主力面積范圍：150-200平米市場中部分項目（頤龍灣，馨月花園，紫苑新城）含有復(fù)式躍層產(chǎn)品面積范圍：200-300平米市場分析1、長治市區(qū)本地居民是目前房地產(chǎn)主要客戶群體。2、目前長治房地產(chǎn)市場客戶群體年齡為20-50歲。其中30-50歲年齡段的客戶群體是目前長治房地產(chǎn)市場主力年齡段客戶群體。3、區(qū)縣礦區(qū)職工、員和私營業(yè)主占客戶數(shù)量大部分比例。4、長治購房需求多數(shù)以自住需求為主，投資和投機(jī)群體缺乏。5、房地產(chǎn)需求市場的主要動因來自于改善居住條件（以小換大、以舊換新）、結(jié)婚購房、城市改造引起購房。引發(fā)市場大規(guī)模需求的動因不足，市場需求處于初步增長階段?？蛻羧后w分析市場分析由于當(dāng)?shù)厝司杖胼^高,且為市級城市,因此房地產(chǎn)發(fā)展比縣城要快得多,有正規(guī)的銷售中心和銷售團(tuán)隊，并且有部分項目還引入了代理模式。大多數(shù)項目住宅銷售周期比較短,表明當(dāng)?shù)匦枨罅看?，?0--130㎡之間的戶型為主，多數(shù)項目都把頂層作為樓中樓，新建的樓盤當(dāng)中開始注入了會所、中心花園廣場等概念，從以上案例可以看出，長治市樓盤具有以下特點(diǎn)：產(chǎn)品機(jī)會判斷——基于市場產(chǎn)品現(xiàn)狀和客戶需求的對比，本項目可能的機(jī)會點(diǎn)產(chǎn)品點(diǎn)市場現(xiàn)狀客戶需求可能的機(jī)會點(diǎn)物業(yè)類型多層低端市場需求量大低端客戶的主流需求產(chǎn)品創(chuàng)新突破同質(zhì)化小高、高層實(shí)用率低居住成本高市場主流產(chǎn)品，客戶接受度高提高性價比，化解抗性洋房為市場稀缺產(chǎn)品被廣大高端客戶所喜愛，在戶型和細(xì)節(jié)上下足功夫突出細(xì)節(jié)、材質(zhì)戶型面積偏大設(shè)計單一，細(xì)節(jié)缺乏或不經(jīng)濟(jì)缺少創(chuàng)新亮點(diǎn)，情趣空間出現(xiàn)較少三房為主力需求，其次是兩房面積需求主要集中在90~110m2，其次是120~140m2控制面積以符合客戶需求產(chǎn)品創(chuàng)新增加戶型亮點(diǎn)建筑立面多數(shù)項目在細(xì)節(jié)處理上相對比較粗糙外立面色彩以暗紅、白、灰白的搭配為主立面結(jié)構(gòu)比例處理與材質(zhì)搭配不恰當(dāng)，以涂料為主，少量樓盤貼面磚、易顯舊建筑風(fēng)格—以暖色調(diào)為主，現(xiàn)代簡潔明快備受歡迎建筑面材—石材現(xiàn)代的、簡潔的立面形象綜合考慮材質(zhì)的成本景觀許多項目對景觀設(shè)計的理解僅限于社區(qū)綠化和硬質(zhì)小廣場的鋪設(shè)現(xiàn)有景觀體系的打造比較粗糙，無明顯的社區(qū)景觀主題主要是關(guān)心綠化，不在乎風(fēng)格突出綠化面積和健康的社區(qū)生活第48頁住宅市場回顧綜述市場供應(yīng)量大|產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重|需求平穩(wěn)|價格增幅相對較快現(xiàn)狀特征未來趨勢市場繼續(xù)保持較大供應(yīng)|客戶需求更加理性化|產(chǎn)品初步差異化精細(xì)化產(chǎn)品|細(xì)分市場需求|合理入市時機(jī)|優(yōu)質(zhì)服務(wù)保障我們的空間三、物業(yè)發(fā)展建議常平造城計劃—NEWTOWN

PLAN：建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實(shí)現(xiàn)對項目的規(guī)劃和建設(shè)主要建設(shè)措施：外部功能內(nèi)部化站在運(yùn)營城市的角度，關(guān)注民生加勒比新城萬科城公共配套設(shè)施；基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施；街區(qū)、社區(qū)；……鳳凰城常平造城通過常平品牌號召力帶動，通過規(guī)?；某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施實(shí)現(xiàn)。特征展望

規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施；豐富多元的文化形態(tài)和景觀；可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)；成功開發(fā)關(guān)鍵要素街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間社區(qū)規(guī)劃：獨(dú)立的社區(qū)布局公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心（TownCenter）業(yè)態(tài)

位于城市郊區(qū),城鄉(xiāng)結(jié)合部；占地規(guī)模較大，可容納較多人口；多種物業(yè)組合，以住宅為主，多功能復(fù)合性社區(qū)；良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，交通相對便利通達(dá)性好。造城的關(guān)鍵是“造勢”----有“勢”才有市。結(jié)構(gòu)組成

道路系統(tǒng)——四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞。鄰里單位——鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校、游泳場、娛樂中心等設(shè)施；社區(qū)中心——內(nèi)設(shè)會所、銀行、通信，門診等；商業(yè)設(shè)施——市場及鄰里商業(yè)中心；公園綠地及運(yùn)動場其它公共設(shè)施——汽車站、停車站、加油站等。常平造城項目檔次確定考慮——基于地塊條件、引導(dǎo)型客戶需求的特定性以及市場競爭狀況本項目地塊條件支撐開發(fā)中高檔次的物業(yè)地塊因子分析高品質(zhì)創(chuàng)新產(chǎn)品體系高要求的環(huán)境和配套體系不同于城區(qū)生活的獨(dú)特的生活方式客戶需求分析市場現(xiàn)有物業(yè)檔次及品質(zhì)不高未來競爭項目的檔次和品質(zhì)都將提高市場競爭分析產(chǎn)品檔次定位物業(yè)檔次定位高端形象、中高檔品質(zhì)、中檔價位的國際化社區(qū)高形象：城市的、國際的、高尚的生活示范區(qū)中高品質(zhì)：產(chǎn)品全面創(chuàng)新，復(fù)合產(chǎn)品體系，別墅類產(chǎn)品樹立項目的價值標(biāo)桿中檔價位：控制總價，拔高單價產(chǎn)品檔次定位3CHAPTER1客戶定位從消費(fèi)者購買動機(jī)對客戶進(jìn)行分類城市話語權(quán)的富貴階層：對城市稀缺資源具有很強(qiáng)的占有欲；或?qū)①徺I稀缺物業(yè)作為一種資產(chǎn)處置的方式創(chuàng)造與享受城市生活的知富階層：無論走到哪里，城市總是自己的家，憑借自身的能力享受城市優(yōu)越的生活，支付能力強(qiáng)迷戀城市生活的核心階層：對高新價值極度認(rèn)可，工作、生活圈就在高新范圍內(nèi)，不想離開這個區(qū)域，支付能力強(qiáng)向往高新生活的新銳階層：支付能力相對較弱，但絕對認(rèn)可高新城市居住價值，渴望與人分享，支付能力一般掌控城市享受城市習(xí)慣城市渴望城市看好高新未來發(fā)展的收益階層：敏銳的判斷高新未來升值價值，愿意為精品買單，支付能力強(qiáng)投資城市財富水平低高客戶定位本項目的二期主要客戶將是來自于長治市內(nèi)的置業(yè)客戶客戶來源客戶重要程度吸引難易度客戶數(shù)量客戶質(zhì)量競爭程度區(qū)域吸引力郊區(qū)市區(qū)縣區(qū)長治市客戶是本項目最重要的客戶企業(yè)目標(biāo)：根據(jù)追求高于片區(qū)價格以及相對較快銷售速度的目標(biāo)，決定了本項目的客戶層面不能局限于長治當(dāng)?shù)乜蛻簦M可能擴(kuò)大客戶輻射面。考慮因素說明：戶型結(jié)構(gòu)－主要是戶型舒適度及戶型創(chuàng)新等方面物業(yè)管理－主要強(qiáng)調(diào)社區(qū)的安全，比較注重居住品質(zhì)感生活配套－大多數(shù)客戶都是以“居家”為目的，注重生活的“衣食住行”。地理位置－這與長治人購房的理性習(xí)慣相吻合價格－符合人之常情231區(qū)域來源：長治市區(qū)置業(yè)目的：改善居住環(huán)境，首次置業(yè)和二次置業(yè)文化程度：較高，比較容易接受新鮮事物，重視居住環(huán)境職業(yè)類型：國企、企業(yè)技術(shù)人員、青年白領(lǐng)；私營企業(yè)主、企事業(yè)單位中高管；教師核心客戶：長治市內(nèi)區(qū)域來源：周邊區(qū)縣置業(yè)目的：創(chuàng)業(yè)自住，投資，養(yǎng)老自住，子女教育職業(yè)特征：私營企業(yè)主、退休人士、區(qū)縣老板重要客戶：包含兩類——郊區(qū)和區(qū)縣偶得客戶——第二類客戶：東關(guān)置業(yè)目的：首次置業(yè)為主，自住，少量財富積累、投資職業(yè)特征：機(jī)關(guān)公務(wù)員；能源企業(yè)職工，私企老板客戶定位研究本項目核心客戶置業(yè)價值關(guān)注點(diǎn)，有利于對我們設(shè)計幫助我們確定出更有針對性地項目定位核心特征物質(zhì)層面精神層面支付能力：擁有高于社會平均水平的收入，或總體支付能力有限，消費(fèi)方式超前，敢于支付自身未來的財富。置業(yè)目的：屬于自住型，多數(shù)屬于第一次置業(yè)，或是改善現(xiàn)有居住條件生活方式：舒適的，社區(qū)化的，生活化的，小資生活的。產(chǎn)品設(shè)計：追隨市場上的主流產(chǎn)品，但期望有所升級，產(chǎn)品上有能夠體現(xiàn)品質(zhì)生活的創(chuàng)新，如花園、露臺等。社區(qū)環(huán)境：要求項目擁有較強(qiáng)的社區(qū)感，適度放大的公共空間。明顯高于市場現(xiàn)有水平的社區(qū)環(huán)境。項目形象：具有市場上較高的知名度，區(qū)域的標(biāo)志性項目，同時具備異域風(fēng)格的整體形象。生活配套：要求有較為完善的，同時品質(zhì)較高的生活基本配套。物業(yè)服務(wù)：提供全方位的，具有較強(qiáng)身份感的物業(yè)服務(wù)，同時提供通往市區(qū)的社區(qū)巴士?？蛻舳ㄎ?CHAPTER1產(chǎn)品定位在房地產(chǎn)市場日漸成熟，購房者消費(fèi)漸趨理性的情況下，樓市中任何一個產(chǎn)品單單依靠炒作及高超的營銷技巧都不足以把房子賣掉，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來了以產(chǎn)品為核心的“產(chǎn)品力”時代。目前長治房地產(chǎn)市場開發(fā)水平整體偏低產(chǎn)品的設(shè)計、景觀、規(guī)劃、施工、戶型相對較弱，營銷水平低，開發(fā)理念主要以規(guī)避風(fēng)險為主。因此本項目可以在產(chǎn)品設(shè)計、規(guī)劃、園林、戶型以及營銷水平諸多方面都可以有較大的提升空間，以引領(lǐng)市場簡述建立長治未來人居價值標(biāo)桿外部形象：立面造型內(nèi)部空間：戶型設(shè)計園林、綠地道路、廣場設(shè)施商業(yè)會所、幼兒園垃圾場、居委會、物管中心……整體布局空間關(guān)系交通組織景觀組織整體規(guī)劃住宅設(shè)計景觀設(shè)計建筑單體設(shè)計從定位出發(fā)做整體規(guī)劃,大膽想象未來建成后的項目形態(tài)物業(yè)發(fā)展建議涉及內(nèi)容簡述以資源放大+產(chǎn)品超越為項目核心競爭力的打造方向創(chuàng)新的物業(yè)類型舒適度整體提升提高產(chǎn)品性價比豪宅形象昭示性標(biāo)志性建筑物景觀展示資源規(guī)劃高端配套超前戶型資源放大整體規(guī)劃產(chǎn)品超越簡述3CHAPTER1物業(yè)發(fā)展建議項目物業(yè)發(fā)展建議原則競爭差異原則成本控制原則價值對位原則針對競爭對手形成產(chǎn)品力差異，體現(xiàn)形象領(lǐng)先和價值超越。在控制成本的前提下，突出產(chǎn)品創(chuàng)新的價值，集中火力，充分展現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價值。針對物業(yè)體系中不同的產(chǎn)品類型，從規(guī)劃、形象、戶型、資源占有等方面進(jìn)行價值“對位”，在保證價值對位的前提下，體現(xiàn)整體社區(qū)資源的均好性。物業(yè)定位整體規(guī)劃發(fā)現(xiàn)人的居住價值，經(jīng)得起時間的侵蝕建筑理念建筑布局及類型建筑立面建筑用材整體建筑強(qiáng)調(diào)和諧人居理念，突出人的居住價值，整體建筑要經(jīng)得起時間的侵蝕！保證5年不落伍建議布局為陣列式，突出儀式感，給消費(fèi)者也強(qiáng)烈的視覺沖擊！類型建議以小高層為主，同時增加花園洋房。立面做到新穎別致，樹立項目高端形象。為項目后期銷售提供有力的賣點(diǎn)。根據(jù)定位所選擇各種風(fēng)格和檔次不同，可選擇不同的木材、石材、面磚、文化石等物業(yè)定位本項目地塊平面布局與分配符合地塊的規(guī)劃條件，與項目開發(fā)的限制條件吻合項目的整體定位，符合項目后期施工與銷售的基本要求。充分發(fā)揮項目地塊的潛在價值，提升土地價值。保證銷售住宅與已入住住宅的相互獨(dú)立，互不影響保證商業(yè)與住宅之間的相互依托，協(xié)調(diào)發(fā)展。本項目地塊平面布局與分配的原則項目地塊位置比較封閉，沒有一個很好的項目展示區(qū)位。布局建議建筑風(fēng)格建筑用材整體規(guī)劃主要指標(biāo)估算

昭示性好昭示性好中心景觀廣場所景觀大道景觀大道物業(yè)定位形象區(qū)隔通過超前的建筑規(guī)劃，項目立面打造項目的高端形象?！巴ǔ！钡纳鐓^(qū)規(guī)劃案例布局建議建筑風(fēng)格建筑用材整體規(guī)劃市場上大部分項目規(guī)劃多采用傳統(tǒng)的兵營式布局，整體規(guī)劃設(shè)計水平不高，市場整體建筑設(shè)計水平較弱，大多還停留在傳統(tǒng)的規(guī)劃布局層面；

規(guī)劃建議通過超前的建筑規(guī)劃，項目立面打造項目的高端形象。A、追求強(qiáng)烈和極致化的空間對比深圳淘金山天津江勝天鵝湖北京上元案例布局建議建筑風(fēng)格建筑用材整體規(guī)劃以規(guī)劃平面的序列、邊界感、組團(tuán)感等充分體現(xiàn)低密度高檔花園住宅定位規(guī)劃建議通過超前的建筑規(guī)劃，項目立面打造項目的高端形象。北京上元經(jīng)營“軸線”深圳桃源居長春中海水岸春城天津汐岸國際案例布局建議建筑風(fēng)格建筑用材整體規(guī)劃規(guī)劃建議布局建議建筑風(fēng)格建筑用材整體規(guī)劃規(guī)劃建議布局建議建筑風(fēng)格建筑用材整體規(guī)劃中心廣場依據(jù)物業(yè)類型的不同，形成不同的組團(tuán)，結(jié)合景觀布局自然分隔，規(guī)劃體現(xiàn)小區(qū)+組團(tuán)兩級結(jié)構(gòu)建立領(lǐng)地感和邊界感，與外界和商業(yè)保持一定的區(qū)分具有文化情趣的可參與性開放空間規(guī)劃布局要點(diǎn)規(guī)劃建議布局建議建筑風(fēng)格建筑用材整體規(guī)劃英式風(fēng)格：明快、鮮艷法式風(fēng)格：豪華、浪漫意大利式風(fēng)格：復(fù)古、沉重西班牙式風(fēng)格：休閑、厚重建筑風(fēng)格體現(xiàn)之色系：總體以明亮淺色系為主，點(diǎn)綴其它色系，根據(jù)組團(tuán)略有變化，形成包容性的、融合的社區(qū)項目風(fēng)格的選擇基于對項目本體的理解和對定位的深入思考新古典主義風(fēng)格：明快、鮮艷Artdeco風(fēng)格：豪華、浪漫規(guī)劃建議布局建議建筑風(fēng)格建筑用材整體規(guī)劃全面體現(xiàn)現(xiàn)代感的項目造型，從項目競爭中脫穎而出，在項目整體形象上賦予高價值感。規(guī)劃建議布局建議建筑風(fēng)格建筑用材整體規(guī)劃總體風(fēng)格顯示現(xiàn)代建筑與古典融合的簡約高端形象；外立面?zhèn)€性鮮明，標(biāo)識感強(qiáng)，具備視覺沖擊力，打造片區(qū)內(nèi)的標(biāo)桿建筑形象；在高層的設(shè)計上具備挺拔升揚(yáng)的形態(tài)，避免對整個社區(qū)帶來壓抑感。全面體現(xiàn)現(xiàn)代感的項目造型，從項目競爭中脫穎而出，在項目整體形象上賦予高價值感。形象標(biāo)桿

規(guī)劃建議全面體現(xiàn)現(xiàn)代感的項目造型，從多層項目競爭中脫穎而出，在項目整體形象上賦予高價值感。布局建議建筑用材建筑風(fēng)格整體規(guī)劃文化石貼面石材磚木材木材木材考慮項目開發(fā)企業(yè)的背景，建議盡量多的使用木材，進(jìn)行項目建設(shè)；木材節(jié)省成本，用木材裝點(diǎn)項目，體現(xiàn)尊貴、大氣、厚重的感覺；局部結(jié)合有質(zhì)感的材料，如：石材或面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合項目目標(biāo)客戶需求；規(guī)劃建議戶型規(guī)劃戶型規(guī)劃：包含戶型推導(dǎo)論證、戶型功能分區(qū)、功能尺度、創(chuàng)新亮點(diǎn)等方面戶型配比功能尺度戶型創(chuàng)新戶型推導(dǎo)迎合主流，適當(dāng)超前。意向基本戶型區(qū)間和比例通過對片區(qū)潛在競爭項目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析參考基本戶型區(qū)間和比例最終建議戶型面積區(qū)間和比例第二次通過潛在項目的戶型和比例修正本項目戶型和比例第三次通過三級市場成交和需求戶型區(qū)間調(diào)整項目戶型的區(qū)間.通過片區(qū)三級市場的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析通過本片區(qū)二級市場客戶喜好和需求戶型區(qū)間系統(tǒng)分析第四次通過本片區(qū)二級市場客戶喜好和需求戶型區(qū)間修正項目戶型區(qū)間策略基本戶型區(qū)間和比例通過對片區(qū)已售、在售項目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析第一次通過在售項目的戶型和比例初步推導(dǎo)出本項目戶型和比例意向基本戶型區(qū)間和比例12345戶型建議戶型配比功能尺度戶型創(chuàng)新戶型推導(dǎo)檔次定位：產(chǎn)品整體形象中高檔，純正高尚社區(qū)客戶：主要針對二次或多次置業(yè)客戶，面向整個長治地區(qū)，30--45歲為主力目標(biāo)客戶群體戶型配比：主要參考了長治市場上目前的主流戶型，以及長治市場上的暢銷戶型。戶型使用面積建筑面積面積比總面積套數(shù)合比一房1+145-5565

6%234003606%兩房2+185-958513.5%4853557128%3+19510014.5%52100521三房3*2*111012014.8%5340044533%3*2*2特色戶型13514015.5%55720498四房4*2*215018013.5%4860027026%4*2*3特色戶型17020012.3%44400222五房5*2*3特色戶型1902204.6%16500754.6%五房特色復(fù)式21002664.4%15960604.4%合計100%3586152922100%戶型面積、配比貼近市場需求，控制總面積及總價區(qū)間戶型建議戶型配比功能尺度戶型創(chuàng)新戶型推導(dǎo)項目整體戶型設(shè)計要充分考慮市場及客戶的接受度。最大限度的為客戶提供優(yōu)質(zhì)戶型、創(chuàng)新戶型。面積段60㎡±90㎡±120㎡±150㎡±240㎡±戶型3*2*2+功能房4*2*24*2*3主臥開間>3.2開間>3.1開間>3.6開間>4開間>4.2主衛(wèi)√√√√√衣帽間

√√√次臥1開間>2.8開間>3.0開間>3.4開間>3.8次臥2開間>2.7開間>3.0開間>3.4開間>3.8客廳開間>3.9開間>4開間>4.2開間>4.6開間>5餐廳√√√√√廚房開間>1.6開間>1.6開間>2開間>2.2開間>2.2工人房

√√多功能房

√√開間>2.5公衛(wèi)√√√√√露臺√√√√√凸窗√√√√√戶型建議戶型配比功能尺度戶型創(chuàng)新戶型推導(dǎo)戶型創(chuàng)新要結(jié)合市場上有競爭力的產(chǎn)品，同時結(jié)合客戶接受度及成本整體預(yù)留房間空位，并預(yù)留鋼筋沉重埋掛件，驗(yàn)收交樓后，整體替業(yè)主搭板改房。注：后期改造成本較高，且交房時必須保證改房處的安全質(zhì)量/防水等符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，有一定的風(fēng)險性承重鋼筋掛件預(yù)埋面積贈送之：直接送房預(yù)留承重掛件，整體房間空缺，交房后改房贈送面積戶型建議戶型配比功能尺度戶型創(chuàng)新戶型推導(dǎo)贈送面積的多少、以及送與不送都需要結(jié)合經(jīng)濟(jì)效益實(shí)際作出決定。層高6米的大露臺，不計建筑面積，為住戶提供更多活動空間的同時，又可形成立體綠化豐富立面造型戶型建議戶型配比功能尺度戶型創(chuàng)新戶型推導(dǎo)最實(shí)用、最有殺客力的賣點(diǎn)：贈送面積！入戶花園、空中院館（內(nèi)庭院）、凸窗、飄窗戶型建議3、景觀園林建議核心原則：以“質(zhì)”取勝，全面領(lǐng)先對手；

從成本原則出發(fā)，把錢花在看的見的地方，建議：

1.重點(diǎn)是社區(qū)主軸線，社區(qū)中心和核心園林。

2.在保證質(zhì)量的前提下，控制高檔材料的使用。

3.不建議使用大面積水景，主要以樹木綠化、硬質(zhì)鋪裝、社區(qū)小品等體現(xiàn)的組團(tuán)空間植物選擇細(xì)節(jié)處理園林風(fēng)格園林定位：突出參與、實(shí)用的——“體驗(yàn)式”會所園林客戶對生活品質(zhì)要求的提高必將導(dǎo)致其對景觀要求的相應(yīng)提高，現(xiàn)有社區(qū)粗糙的景觀體系已不足以滿足客戶需求；在競爭較為激烈的市場中，各個項目都力求在各方面提升競爭力，景觀則是體現(xiàn)項目品質(zhì)的關(guān)鍵因素之一，因此，可預(yù)見未來市場景觀營造水平將不斷提高。從市場的角度考慮重要節(jié)點(diǎn)景觀綠化道路系統(tǒng)三重洗禮：設(shè)置3重視覺沖擊點(diǎn)，給客戶非常強(qiáng)烈的視覺感受注重項目因地制宜的景觀綠化的打造本項目的地形具有很大特性，最大限度實(shí)現(xiàn)人車分流園林景觀建議：在前期市場調(diào)研中，客戶對活動空間、景觀綠化、適當(dāng)水系、注重細(xì)節(jié)打造等方面都非常關(guān)注水系統(tǒng)景觀小品其他方面充分利用項目的臨湖資源，引湖水進(jìn)入小區(qū)，形成自然活水設(shè)置景觀小品，營造社區(qū)的居住氛圍本項目的大壩和壩下坑的相關(guān)處理方式景觀建議植物選擇細(xì)節(jié)處理園林風(fēng)格園林景觀——景觀設(shè)計系統(tǒng)化、體系化，領(lǐng)先市場核心景觀：以成樹、草坪結(jié)合硬質(zhì)鋪裝。適度結(jié)合小型水景、廊架等休閑設(shè)施，增加中央景觀的參與性和趣味性。綠色景觀大道：引進(jìn)成樹作為行道樹，在視線上予以分隔和遮擋，將兩種物業(yè)類型自然分隔，同時解決部分地上停車。社區(qū)邊界綠化：使用柵欄與樹叢組合達(dá)到區(qū)隔效果，同時不會產(chǎn)生生硬感覺，保證美觀與私密性。景觀建議植物選擇細(xì)節(jié)處理園林風(fēng)格

關(guān)鍵詞：景觀、感知、趣味、運(yùn)動、互動景觀建議植物選擇細(xì)節(jié)處理園林風(fēng)格關(guān)鍵詞：院內(nèi)庭院景觀建議植物選擇細(xì)節(jié)處理園林風(fēng)格細(xì)節(jié)處理：綠化帶相交叉的地方建設(shè)公共休閑空間，增加生活的情趣和社區(qū)的歸屬感充分利用景觀相互連接性，增加生活情趣；低密度住宅的景觀注重其私密性，中高密度住宅的景觀注重其參與性。景觀建議植物選擇細(xì)節(jié)處理園林風(fēng)格充分利用景觀相互連接性，增加生活情趣；低密度住宅的景觀注重其私密性，中高密度住宅的景觀注重其參與性。

景觀建議4、配套設(shè)施建議配套設(shè)施建議：包括會所、大堂、電梯、入口、智能化設(shè)施等大堂商業(yè)會所關(guān)鍵字：精湛檔次定位價格入口會所對于本項目的意義：一、會所對于整個項目的檔次和形象提升起到重要的作用二、會所解決社區(qū)業(yè)主和周邊高端圈層的休閑娛樂的需求三、銷售初期，會所的一部分作為售樓處，展示未來的生活情境

配套建議智能化強(qiáng)大的視覺沖擊力使所有人對這個建筑過目不忘，也使它成為項目的代名詞昭示性強(qiáng)客戶易于到達(dá)方便設(shè)計看樓路線便于展示小區(qū)品質(zhì)配合項目工程進(jìn)度會所前期作為銷售展示中心。會所位置建議：在社區(qū)主景觀軸上，靠近社區(qū)主入口，在銷售初期，使景觀軸成為會所（售樓處）的導(dǎo)引。大堂商業(yè)會所入口智能化配套建議強(qiáng)大的視覺沖擊力使所有人對這個建筑過目不忘，也使它成為項目的代名詞瑪歌莊園會所立面·會所設(shè)置之市場掃描：高端產(chǎn)品會所設(shè)置已經(jīng)開始細(xì)分，中低端項目會所概念比較模糊大堂商業(yè)會所入口智能化配套建議示例：配套設(shè)施要與項目檔次結(jié)合樓層功能區(qū)項目面積（㎡）2-3F休閑娛樂區(qū)健身活動健身室提供健身器械，室內(nèi)健身2002200球室乒乓球、臺球100塑身館逾迦舍賓、形體訓(xùn)練室300休閑桑拿、足浴400美容美發(fā)200休閑SPA、水療室300商務(wù)商務(wù)中心、閱覽室、多功能廳700

1F綜合服務(wù)區(qū)接待總臺接待、收銀1002400休閑休閑吧臺(咖啡、紅酒、雪茄、簡單茶點(diǎn))200公共服務(wù)健康室診所、健康咨詢室100生活服務(wù)部（超市）食雜、鮮花、洗衣、照相沖印等1500辦公用房會所服務(wù)用房100餐飲區(qū)中餐廳、西餐廳、包廂4001F2F3F接待、餐飲康樂、商務(wù)康樂、商務(wù)會所設(shè)置之名流會所：設(shè)置健身房、桑拿室、娛樂室，室內(nèi)外連接的四季恒溫泳池等大堂商業(yè)會所入口智能化配套建議社區(qū)商業(yè)參考開間進(jìn)深面積生活服務(wù)類商業(yè)藥店4-6米6-8米20-50平米面包房2.5-4米4-7米15-25平米洗衣店2.5-6米6-8米15-40平米沖印店2.5-6米6-8米15-30平米便利店5-12米6-10米20-100平米家政服務(wù)2.5-5米6-8米20-30平米中介3-10米7-10米20-80平米布藝4-5米7-12米30-50平米美容美發(fā)3-10米7-12米20-100平米音像店3-8米6-9米15-50平米休閑餐飲類商業(yè)酒吧6-8米10-15米70-100平米餐飲6-10米12-18米——社區(qū)商業(yè)有別與公共商業(yè)活動空間，社區(qū)商業(yè)以滿足社區(qū)基本服務(wù)為遵旨，大堂會所商業(yè)入口智能化配套建議大堂入口會所示例：配套設(shè)施要與項目檔次結(jié)合智能化會所建議總面積3000平方，建設(shè)設(shè)計在裙樓商業(yè)上,與公寓處于同一樓.6-9米的LOFT空間將是其鮮明的亮點(diǎn).需要考慮相關(guān)空間的預(yù)留：室內(nèi)恒溫泳池（長治唯一標(biāo)準(zhǔn)國際泳池），室內(nèi)藍(lán)球場、室內(nèi)羽毛球館、壁球館瑜珈房，壁球館等功能空間。與豪宅身份匹配的豪華空中運(yùn)動會所，深圳擁有最多體育設(shè)施的會所案例大堂商業(yè)會所入口智能化配套建議大堂商業(yè)會所入口智能化配套建議大堂會所大堂設(shè)計(參考金域藍(lán)灣)大堂底部大堂頂部電梯間大堂中部各棟入口大門：紅外線感應(yīng)式自動玻璃門各棟入口地面：地面鋪高級花崗石、大理石，體現(xiàn)大氣、開揚(yáng)的空間感墻身：墻身貼優(yōu)質(zhì)拋光磚和高級涂料噴涂天花：采用石膏板造型刷優(yōu)質(zhì)乳膠漆，吊頂配美觀燈飾，設(shè)置溫馨背景音樂小品：可在大堂掛壁畫及一些盆景植物，增加生活氛圍。案例商業(yè)入口智能化配套建議大堂大堂入口會所智能化在項目主入口設(shè)置疊水水景營造檔次提升項目氣質(zhì),如水景圍墻，或者密植植被與延芳路隔開。形成一堵植物墻。案例會所商業(yè)入口智能化配套建議大堂入口大堂入口會所關(guān)鍵字：智能低碳綠色智能化科技因子具體內(nèi)容客戶感知價值高中低外窗系統(tǒng)斷熱鋁型材、內(nèi)外鋁合金窗、LOW-E鍍銀膜低輻射保溫玻璃；●

外墻保溫系統(tǒng)復(fù)合絕熱墻體；●

屋面及地下系統(tǒng)屋頂保溫板、鋁箔阻隔膜技術(shù)、地下保溫截面（冬暖夏涼）；

●新風(fēng)系統(tǒng)全置換式新風(fēng)系統(tǒng)；●

防噪系統(tǒng)墻壁擠塑聚苯材料、門窗內(nèi)裝隔音隔熱膠條、陶?；炷良雍駱前澹弧?/p>

采暖系統(tǒng)頂棚柔和輻射冷暖系統(tǒng)、熱泵系統(tǒng)；

●

衛(wèi)生系統(tǒng)中央吸塵、食物垃圾處理、置換式垃圾周轉(zhuǎn)箱；

●

水處理系統(tǒng)中水回收—利用、墻排—直飲水、雨水收集系統(tǒng)；

●智能操作系統(tǒng)可視系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)智能家電、遠(yuǎn)程控制終端設(shè)備、智能電梯●

其它太陽能能源系統(tǒng)●

地?zé)嵯到y(tǒng)

●植被綠色屋頂●

南向大窗戶

●低耗水潔具

●

節(jié)能燈具

●智能化科技含量重點(diǎn)打造的方向案例會所商業(yè)智能化配套建議大堂智能化入口大堂入口會所智能化外窗系統(tǒng)：斷熱鋁型材＋LOW-E鍍銀膜低輻射保溫玻璃外墻系統(tǒng)：標(biāo)準(zhǔn)五層防護(hù)技術(shù)防噪系統(tǒng)：墻壁擠塑聚苯材料；門窗內(nèi)裝隔音隔熱膠條，陶?；炷良雍駱前澹凰膶油鈮ο到y(tǒng)、卷簾門窗、節(jié)能玻璃系統(tǒng)（考慮到本項目五和路與吉華路的噪聲影響）新風(fēng)系統(tǒng)：全置換式新風(fēng)系統(tǒng)技術(shù)優(yōu)化系統(tǒng)的全面使用可大大提高居室的舒適性——節(jié)能等科技的應(yīng)用可大大增加用戶的居住便捷性與舒適度。建議住宅著重處理的科技因子案例會所商業(yè)配套建議7/30/2025亮點(diǎn)一：臺……空中庭院不是露臺；也不是天臺；是空中的庭院；不需要更大的面寬解決了采光難題；更重要是還原了一種生活情態(tài)，高層住戶也有了自家的小院；120㎡120㎡128㎡139㎡亮點(diǎn)二：臺……入戶花園入戶是回家的真正起點(diǎn)，入戶方式的變化提供了一種對于生活全新的“體驗(yàn)”；120㎡120㎡128㎡139㎡臺也許并不需要寬大，但卻從“窗”的功能上更進(jìn)化了一步；臺也許并不需要寬大，但卻從“窗”的功能上更進(jìn)化了一步；多一個臺，就給業(yè)主多創(chuàng)造了一些空間裝點(diǎn)生活，“情致”就這樣營造出來；實(shí)用理性是設(shè)計的另一大思路，臺的設(shè)置最能體現(xiàn)這一點(diǎn)，把附加值讓渡給業(yè)主，業(yè)主得到的是使用上的極大便利；處理陽臺的材料、安全性等方法很多，效果也豐富；陽臺的設(shè)置手法靈活多變，充分運(yùn)用可以塑造出別樣的風(fēng)味；亮點(diǎn)四：窗……光與影的游戲，建筑的表情戶型設(shè)計優(yōu)劣的決定性元素之一就是窗戶的運(yùn)用；窗戶不僅滿足采光和通風(fēng)的基本功能，而且直接代表著不同的情趣；提升客戶層的鑒賞力，首當(dāng)其沖是充分調(diào)動光影元素，豐富戶型之于居住之外的功能；亮點(diǎn)四：窗…