沈陽沿海賽洛城3期2011年推廣方案沈陽中原2010年12月17日營銷環(huán)境政策解析/區(qū)域發(fā)展/市場競品Part1政策-2010年大起大落的一年P(guān)art12010年房地產(chǎn)市場基調(diào)：“加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭”。四月新政內(nèi)容：差別化的信貸和稅收政策直指投機(jī)炒房等不合理的住房需求，為1998年房改以來，最嚴(yán)格的房貸政策

停發(fā)第三套房貸款

遏制外地炒房者，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)物業(yè)稅漸行漸近問責(zé)制進(jìn)一步強(qiáng)化執(zhí)行力，地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房

銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)收緊抑制房價(jià)過快上漲2010年4月半年后，三拳重?fù)粼俅伟l(fā)威：暫停發(fā)放第三套房貸

各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費(fèi)性貸款的禁止用于購買住房。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。解析：此條政策不再像“國十條”那樣只要求房價(jià)過高城市有選擇性地實(shí)行，將有利于打壓投資投機(jī)性購房，尤其是外地投資投機(jī)者。對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上”，以前的政策中對(duì)于首次購買90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上?！案魃虡I(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房”，這條將比較有力地堵住那些通過消費(fèi)貸款買房的所謂“灰色通道”。但同時(shí)對(duì)居民的改善型需求也有影響。半年后，三拳重?fù)粼俅伟l(fā)威：推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并擴(kuò)大到全國。

10月1日起，對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。另外，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。解析：新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或?qū)⑸婕胺慨a(chǎn)稅新政。但發(fā)現(xiàn)，此次并未明確房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況。房產(chǎn)稅政策可能會(huì)由試點(diǎn)城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件統(tǒng)一公布。房產(chǎn)稅一旦開征，其規(guī)模將達(dá)到7000億元。不小的房產(chǎn)稅額度將會(huì)給地方稅收以很大的補(bǔ)充，同時(shí)一旦開征房產(chǎn)稅必將對(duì)地方依靠出讓土地的財(cái)政模式給以徹底的改革。對(duì)有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。半年后，三拳重?fù)粼俅伟l(fā)威：囤地捂盤房企將停發(fā)股票債券不給貸款解析：開發(fā)商違法違規(guī)行為的界定范圍擴(kuò)大。暫停新購置土地，開發(fā)貸款停止展期，也是對(duì)違法違規(guī)開發(fā)商的新限制。繼26日晚對(duì)于發(fā)展商提出嚴(yán)禁囤地政策的新一輪的政策嚴(yán)指發(fā)展商捂盤，變相漲價(jià)行為，如果執(zhí)行監(jiān)管到位，將對(duì)發(fā)展商起到一定的限制作用。盡管沒有新意，卻再度顯示了調(diào)控決心。整體市場1中低端市場2沈城樓市整體波動(dòng)不大，投資型房產(chǎn)銷售顧慮增加新政指出對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。此政策的出臺(tái)對(duì)沈陽周邊中低端樓盤項(xiàng)目的銷售將產(chǎn)生一定的影響。因?yàn)檫@些樓盤價(jià)格相對(duì)較低，產(chǎn)品性價(jià)比較高，是外來務(wù)工以及大學(xué)畢業(yè)生置業(yè)的首選，但由于此政策的限制僅針對(duì)未住滿1年的外地居民，對(duì)其樓盤的整體銷售不會(huì)產(chǎn)生大的影響。新政出臺(tái)后，部分樓盤出現(xiàn)了少量退房客戶，這部分退房客戶主要集中于純投資型客戶和改善居住型客戶，一方面是基于對(duì)未來市場的不確定，另一方面是房貸壓力的增加，因此暫時(shí)放棄了購房計(jì)劃。但是鑒于政策影響面的鋪開還需要一定時(shí)間，對(duì)目前樓市尚無重大影響。沈陽市場反映：未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，尚未出現(xiàn)降價(jià)促銷現(xiàn)象，新推單位成交量仍然保持旺銷勢(shì)頭，但投資型房產(chǎn)受影響較大，周邊的中低端樓盤銷售顧慮增加沈陽市場反映：樓盤來訪量普遍減少，但未產(chǎn)生大量的觀望情況；部分發(fā)展商開始盡快加推房源，試探市場，規(guī)避影響；部分銀行辦貸款量銳減?？蛻糸_發(fā)商銀行部分受影響準(zhǔn)備出手購買二套住房的購房者開始出現(xiàn)觀望，繼而退出市場資金不足的意向購房者暫時(shí)取消了購房計(jì)劃整體狀況：房地產(chǎn)市場并未產(chǎn)生大量的觀望情況實(shí)在的購房需求仍然大量存在沈陽房地產(chǎn)市場整體價(jià)格比較平穩(wěn)，正處在快速發(fā)展階段，房價(jià)還有一定的上升空間。沒有出現(xiàn)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整：雖然近期中央調(diào)控政策密集出臺(tái)，但沈陽樓市由于比較理性，而且價(jià)位不是太高，市場較為平靜，沒有出現(xiàn)降價(jià)。加快推售策略：有個(gè)別開發(fā)商改變了營銷策略，盡快加推房源，一方面試探市場的反應(yīng)，了解購房者的心理，另一方面規(guī)避新政后樓市觀望態(tài)勢(shì)逐漸濃厚甚至低迷所帶來的負(fù)面影響，趕上新政執(zhí)行細(xì)則尚未全面鋪開，營銷手法尚存在較大靈快性的末班車。部分銀行在新政落實(shí)前出現(xiàn)集中辦理貸款的現(xiàn)象，新政出臺(tái)后，辦件量銳減。由此可見，本地金融機(jī)構(gòu)迅速落地房貸新政，對(duì)二次購房客戶群體已形成打擊。由于新政對(duì)于首付及貸款利率均有所提高，部分改善居住型客戶放棄購房計(jì)劃或者選擇一次性付款，從而減少了銀行的貸款量。渾南未來發(fā)展的利好方向Part2在2010年—2030年未來20年的規(guī)劃中，新規(guī)劃將沈陽中心城的結(jié)構(gòu)概括為“一主、五副、一個(gè)風(fēng)景區(qū)”?！耙恢鳌笔侵钢鞒?，包括渾河北岸老城區(qū)和大渾南新城區(qū)。“五副”是指在主城外圍建設(shè)的功能完善的五個(gè)副城，分別是蒲河新城、鐵西新城、沈撫新城、航空新城和永安新城。老城區(qū)人口因城市外擴(kuò)以及自身居住條件改善等需求逐步向上述地區(qū)外溢。據(jù)沈陽未來20年的整體規(guī)劃，沈陽將逐漸發(fā)展成一主五副城區(qū)結(jié)構(gòu)，一主包括渾河北岸老城區(qū)和大渾南新城區(qū)，大渾南地區(qū)將發(fā)展成為未來的沈陽城市中心。渾北老城區(qū)大渾南新城區(qū)主城副城人口遷移趨勢(shì)蒲河新城鐵西新城沈撫新城沙嶺永安新城航空新城沈陽未來20年的整體規(guī)劃戰(zhàn)略作為沈陽新主城區(qū)大渾南地區(qū)，以區(qū)域服務(wù)中心和創(chuàng)新中心為導(dǎo)向，以現(xiàn)代化商業(yè)金融、商貿(mào)物流、臨空經(jīng)濟(jì)為依托，以新型制造業(yè)為支撐，形成集高尚居住、休閑生態(tài)旅游為一體的“新沈陽”現(xiàn)代化綜合新城區(qū)。由勝利橋、渾南橋、長青橋、富民橋以及五愛隧道與渾北老城區(qū)相連。作為沈陽新主城區(qū)的大渾南地區(qū)，未來將形成集高尚居住、休閑生態(tài)旅游于一體的現(xiàn)代化綜合新城區(qū)。長青橋富民橋渾南橋五愛隧道渾北老城區(qū)渾南新城區(qū)新行政中心南遷至莫子山地區(qū)，將直接改變沈陽現(xiàn)有的城市格局，新的城市中心必將南移。新行政中心設(shè)立在渾南莫子山地區(qū)，同時(shí)在新規(guī)劃中，將領(lǐng)事館區(qū)、魯迅美術(shù)學(xué)院、音樂學(xué)院、全運(yùn)村、國際軟件園等設(shè)施全部遷入到該區(qū)域，加之新沈陽南站的建設(shè)勢(shì)必極大的帶動(dòng)整個(gè)大渾南地區(qū)的城市化進(jìn)度，沈陽新中心的雛形開始顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)隨著政府1000億投資的落實(shí)，渾南新城市中心區(qū)的地位將顯露無疑。2013年12屆全運(yùn)會(huì)舉辦，全運(yùn)村擬建于大渾南莫子山地區(qū)，渾南區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)配套服務(wù)設(shè)施愈發(fā)完善，為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展提供更廣闊的空間。通過大型體育賽事的舉辦，渾南的市場熱度將進(jìn)一步提升。2013年，第十二屆全運(yùn)會(huì)花落遼寧，沈陽作為主會(huì)場，有了一次全新的機(jī)遇。全運(yùn)村擬建在大渾南莫子山地區(qū)，大型體育賽事的舉辦將大幅提升沈陽特別是渾南的建設(shè)速度及區(qū)域發(fā)展，渾南的市場熱度將進(jìn)一步提升。在備戰(zhàn)全運(yùn)會(huì)的過程中，奧體中心、綜合體育館、游泳館、網(wǎng)球館……相繼建成，由于沈陽現(xiàn)有體育比賽場館大多扎根渾南，因此，全運(yùn)會(huì)一些重大比賽場館和媒體中心等配套服務(wù)設(shè)施也要規(guī)劃在大渾南，而且，在沈陽奧體中心附近，瑞寶超五星級(jí)酒店、泛華商業(yè)廣場、總部大廈、億豐國際廣場等商業(yè)配套也是十分完善，會(huì)給運(yùn)動(dòng)員、教練員、官員、媒體人士帶來很大的便捷。因?yàn)橛兄T多優(yōu)勢(shì)，渾南新區(qū)的未來前景將更加寬廣。隨著地鐵、新沈陽南站的規(guī)劃建設(shè)及沈陽桃仙國際機(jī)場的擴(kuò)建，渾南未來將聚集高速鐵路、公路、航空及地鐵等多種交通方式，形成立體交通網(wǎng)絡(luò)，縮短了渾南與周邊區(qū)域的空間距離，助推了渾南與其它區(qū)域的融合發(fā)展。地鐵1號(hào)線地鐵2號(hào)線南終點(diǎn)站東延長線北延長線本案沈陽地鐵最新規(guī)劃為11條，目前已開工的包括1號(hào)線、2號(hào)線、2號(hào)線北延長線和1號(hào)線東延長線。2號(hào)線會(huì)展站點(diǎn)距離本項(xiàng)目50余米地鐵4號(hào)線渾南愿景最有名氣的城市名片會(huì)展中心地鐵沈陽可開發(fā)用地最集中的地區(qū)沈陽桃仙國際機(jī)場沈本景觀大道魯美新校區(qū)新沈陽南站最具發(fā)展?jié)摿^(qū)域政府城市重心南移音樂學(xué)院領(lǐng)館區(qū)全運(yùn)會(huì)本項(xiàng)目周邊的競品分析Part3金地濱河國際首創(chuàng)國際城坤泰新界名流印象泛美華庭億豐時(shí)代廣場SR國際新城伊灣尊府區(qū)域市場競爭項(xiàng)目2011年市場在售項(xiàng)目長青灣濱河名流金域首創(chuàng)SR坤泰本案浦江泛華江灣億豐實(shí)際競品高端產(chǎn)品，非本項(xiàng)目競品行列基本售罄，無競爭可言本案檀郡區(qū)域競爭開始弱化，本案整合產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)開發(fā)商：沈陽名流置業(yè)有限公司建筑形態(tài)：12棟高層/小高層物業(yè)規(guī)模：總建筑面積122萬平，一期建筑面積21萬銷售價(jià)格：對(duì)外報(bào)價(jià)均價(jià)高層5800元/平米，小高層7500元/平米主力面積：96-140平米開盤時(shí)間：2008年10月，最近加推時(shí)間2010年10月訴求核心：奧體旁臺(tái)地風(fēng)格中式園林景觀社區(qū)銷售狀況：一期剩余產(chǎn)品300套左右，主力剩余產(chǎn)品面積集中在140平，優(yōu)惠政策為一次性98/貸款99折參考競品一：名流印象參考競品二：億豐南奧國際銷售價(jià)格：對(duì)外報(bào)價(jià)均價(jià)7000元/平米主力面積：40-130平米開盤時(shí)間：2009年9月，最近加推時(shí)間2010年12月訴求核心：45萬平摩爾生活社區(qū)銷售狀況：二期（東組團(tuán)）開盤，認(rèn)籌開盤時(shí)每平米減100元，一次性9.8折；總計(jì)730余套，現(xiàn)階段銷售數(shù)量約為150套開發(fā)商：上海億豐集團(tuán)建筑形態(tài)：高層/小高層物業(yè)規(guī)模：住宅部分總建面13萬平參考競品三：首創(chuàng)國際城457819632一期產(chǎn)品二期首推開發(fā)商：首創(chuàng)集團(tuán)建筑形態(tài)：高層物業(yè)規(guī)模：52萬平銷售價(jià)格：對(duì)外報(bào)價(jià)均價(jià)7000元/平米主力面積：50-100平米訴求核心：品牌+地段銷售狀況：一期9棟基本售罄，二期首推兩棟約300套，剩余100套左右，現(xiàn)享受一次性96貸款99折優(yōu)惠項(xiàng)目競爭力比較：維度對(duì)比印象名流首創(chuàng)國際億豐南奧國際本案景觀配套區(qū)域交通產(chǎn)品品牌通過維度對(duì)比，我們可以看出本案與每個(gè)項(xiàng)目的直接競爭點(diǎn)：與印象名流：自身配套+地鐵與首創(chuàng)國際：交通便捷+產(chǎn)品力與億豐南奧：景觀+品牌與濱河國際：配套+區(qū)域+交通金地濱河國際小結(jié)：

經(jīng)歷了2010年，我們發(fā)現(xiàn)渾南市場越來越多的大品牌高端產(chǎn)品進(jìn)駐，原有的中端產(chǎn)品線逐漸退出市場，當(dāng)我們列舉大量的奧體板塊項(xiàng)目時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)除去大量純高端產(chǎn)品和逐漸退出市場的產(chǎn)品外，本項(xiàng)目的競爭對(duì)手僅有4家，我們需要做的就是根據(jù)本項(xiàng)目2011年投放的實(shí)際情況做出差異性對(duì)比，實(shí)現(xiàn)差異化定位。引領(lǐng)市場的時(shí)機(jī)來到了！沿海賽洛城的定位Part2解讀沿海賽洛城Part1解讀一：位置沿海賽洛城位于渾南中心位置，緊鄰渾南大道。東臨天壇南路西接青年大街沿線南依沈撫輕軌北靠渾南大道項(xiàng)目距離地鐵二號(hào)線出口50米，緊靠沈撫輕軌，距離會(huì)展中心一路之隔，時(shí)代廣場、樂購超市近在咫尺，是渾南中心之位。賽洛城解讀二：規(guī)劃二期一期三期三期四期沿海解讀三：競爭力與時(shí)間賽跑的生活方式：便捷/速度地鐵輕軌公交網(wǎng)沿海解讀三：競爭力MALL配套：近在咫尺的繁華甲級(jí)寫字間星級(jí)酒店商務(wù)公寓高端商業(yè)街沿海解讀三：競爭力品質(zhì)產(chǎn)品：20年堅(jiān)持走一條品質(zhì)路線20年歷史成就建筑品質(zhì)低碳建筑理念綠色健康生活文化3期詳細(xì)指標(biāo)三期三期從園區(qū)位置可以看出三期住宅的位置相對(duì)于其他期稍微弱勢(shì)，尤其是靠近最南端的三棟樓，雖然采光度較好，但是出行和受噪音程度相對(duì)較強(qiáng)，居住的舒適度有一定的影響。三期3期戶型配比看3期產(chǎn)品配比之前，根據(jù)市場環(huán)境的變化，我們看到11年的渾南在大環(huán)境的帶動(dòng)下，投資熱潮將來臨，而同區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品要么是純高端，要么是大面積，小面積產(chǎn)品的市場空白點(diǎn)明顯，小面積產(chǎn)品被投資者的需求度將快速體現(xiàn)看3期產(chǎn)品配比后，我們認(rèn)為沿海賽洛城憑借2011年將實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。在認(rèn)同3期戶型配比的基礎(chǔ)上，我們對(duì)于3期進(jìn)行定位分析沿海賽洛城的客群分析Part2客戶定位研究立足點(diǎn)客戶定位立足點(diǎn)立足點(diǎn)1：物業(yè)定位：小面積產(chǎn)品立足點(diǎn)2：產(chǎn)品類型：高層基于項(xiàng)目的3期最大面積產(chǎn)品不超過90平米，全部是1房和2房產(chǎn)品，本項(xiàng)目的客戶群體定位研究除了應(yīng)立足于奧體板塊外，還應(yīng)該全市范圍內(nèi)的投資客戶需求立足點(diǎn)3：入市時(shí)間：明年中旬此外由于項(xiàng)目明年中旬入市，隨著時(shí)間的推移，區(qū)域環(huán)境和政策的落地的改變也將使項(xiàng)目的客戶群體結(jié)構(gòu)發(fā)展變化。二期產(chǎn)品目標(biāo)客戶的預(yù)判外地沈河和平渾南渾南地區(qū)客戶來源呈現(xiàn)明顯的典型化趨勢(shì)：沈河、和平為固有的傳統(tǒng)客群，是各個(gè)項(xiàng)目重點(diǎn)爭奪的對(duì)象沈河三房、和平二房為區(qū)域的典型特征渾南當(dāng)?shù)乜腿簛碓捶€(wěn)定，受政策環(huán)境以及外界影響較小外地客群增長明顯，成為區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最為活躍的客群特征由于二期產(chǎn)品面積區(qū)間跨度大，預(yù)計(jì)客戶客源較為均衡，不會(huì)出現(xiàn)較大差距三期產(chǎn)品目標(biāo)客戶的預(yù)判外地沈河和平渾南三期客戶預(yù)判：受客戶購買因素的影響，預(yù)計(jì)外地客戶的增長將會(huì)較為明顯，成為2011年的重要特征（同時(shí)也將受到貸款政策的干擾）沈河、和平的客群仍然為項(xiàng)目的主力客群隨著項(xiàng)目產(chǎn)品面積段的縮小，以大東、東陵為代表的其他區(qū)域客群也將呈現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)客群定位追求時(shí)尚、潮流；享受快捷、便利的年輕一群客群定位支撐點(diǎn)：1、中小戶型產(chǎn)品所指向目標(biāo)客戶的特點(diǎn)；2、一期已入住的業(yè)主所在圈層；典型客群特征素描|渠道獲?。鹤顬橹苯拥男畔⑺鸭ㄟ^各類媒體，如網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)短信、戶外廣告、報(bào)紙所得到的信息|特征：講究品牌，追求享樂，重個(gè)性，習(xí)慣繁華的都市生活，喜歡熱鬧將面對(duì)越來越多的沈陽成長型家庭何為成長型家庭

他們?cè)?0末或80后，準(zhǔn)兩口之家或已經(jīng)組成家庭，他們即將誕生新的家庭成員循著這條線索，

終有一日他們還將發(fā)展成為“三口之家”甚至“三代同堂”，

我們稱之為不可逆轉(zhuǎn)的“成長家庭”。典型客群特征素描買大戶型，

錢包不答應(yīng)。買小戶型，

生活質(zhì)量不答應(yīng)。不買房子，

老婆或準(zhǔn)老婆不答應(yīng)。成長型家庭的

^煩惱^今天，我們以針對(duì)成長型家庭

多種戶型

40~80平米左右緊湊2房

布局合理預(yù)留成長空間緊湊布局舒適不浪費(fèi)寬居住無壓力功能齊備提升空間利用率提供適合家庭成長的空間占居都市核心，一分鐘生活轉(zhuǎn)換沿海賽洛城SWOT分析Part3S優(yōu)勢(shì)Strength渾南中心位置，距離地鐵2號(hào)線和沈撫輕軌最近的項(xiàng)目周邊配套完善，完全滿足生活需求項(xiàng)目自身配備大量底商，完全可自身打造本體需求配套20年的品牌建立良好的建筑底蘊(yùn)綠色環(huán)保理念帶給本項(xiàng)目一定的差異化競爭力度酒店公寓，甲級(jí)寫字間和星級(jí)酒店的配套，帶動(dòng)項(xiàng)目的升值空間迎合本區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品面積段，滿足不同客戶群體的需求3期產(chǎn)品的面積段迎合市場需求，填補(bǔ)市場階段空白點(diǎn)W劣勢(shì)Weakness一期多種原因下口碑有待于提高單一的高層業(yè)態(tài)不利于競爭樓間距較小，有一定的遮擋問題高容積率，舒適度有限O機(jī)會(huì)Opportunity大渾南發(fā)展的方向，帶動(dòng)渾南房地產(chǎn)的上升態(tài)勢(shì)2013年全運(yùn)會(huì)的落地，政府將給予渾南更完善的配套扶持沈陽市政府計(jì)劃遷入渾南，行政中心的南移給渾南帶來更廣闊的發(fā)展空間渾南工業(yè)園的加快招商步伐，渾南地區(qū)人口增加，帶動(dòng)購房需求渾南新城環(huán)路已全線貫通全運(yùn)路年底前將通車小面積產(chǎn)品市場空白點(diǎn)較明顯，11年渾南市場中端產(chǎn)品逐漸減少。P威脅Threat國家三令五申出臺(tái)打壓房價(jià)政策。品牌開發(fā)商的陸續(xù)開工建設(shè)，實(shí)力的體現(xiàn)越發(fā)重要沿海賽洛城賣點(diǎn)的提煉Part4沿海產(chǎn)品發(fā)展歷程回顧奧體核心地段

國際化中心高端物業(yè)集合體綠色生態(tài)生活沈陽新貴聚集地渾南區(qū)域未來規(guī)劃中心

未來商業(yè)中心會(huì)展中心規(guī)劃前景地鐵物業(yè)2011我們需要再講述怎樣一個(gè)美麗的故事？我們之前講了哪些故事？項(xiàng)目賣點(diǎn)整體提煉渾南—城市南移，未來的行政，商業(yè)，科技中心區(qū)域—政府大力投資規(guī)劃大渾南區(qū)域發(fā)展水岸—渾河南岸品質(zhì)—20年，勵(lì)精圖治的綠色環(huán)保建筑品牌—沿海集團(tuán)扛頂之作配套—完善的MALL，打造一流的配套交通—地鐵出口，交通脈搏產(chǎn)品：合理分配面積區(qū)間，滿足不同客戶群體需求沿海賽洛城8大優(yōu)勢(shì)價(jià)值感受1、都市感——與時(shí)俱進(jìn)的都市核心，是城市進(jìn)化帶來的新都市生活方式；2、體驗(yàn)感——不是某一方面的極致，而是對(duì)都市全方位資源集成價(jià)值的綜合感知；3、便利感——強(qiáng)調(diào)以我為中心的步行距離范圍內(nèi)的資源享受和出行的多元選擇及快捷性；4、價(jià)值感——區(qū)域前景，建筑空間規(guī)劃、高新技術(shù)的應(yīng)用，物業(yè)未來價(jià)值增值體驗(yàn)5、豐富感——基于資源累計(jì)效應(yīng)的自我滿足，具備高幸福指數(shù)的新都市生活禮遇全面/完善的MALL配套地鐵/輕軌合理面積段的產(chǎn)品核心沿海賽洛城核心價(jià)值體系形象調(diào)性國際化時(shí)代化時(shí)尚化功能化依托項(xiàng)目都市資源性為基礎(chǔ)，打造奧體核心區(qū)時(shí)尚精英生活。突出地鐵上蓋物業(yè)突出項(xiàng)目的完善性，一應(yīng)俱全的生活場景突出小面積段產(chǎn)品特點(diǎn)沿海賽洛城主體訴求點(diǎn)沿海賽洛城整體定位Part5三期定位需要突破不是為突破而突破，而是世界已經(jīng)變了！由配角變成了主角！——本項(xiàng)目是唯一地鐵上蓋物業(yè)，同時(shí)是渾南唯一的高品質(zhì)綜合體，過去本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位與周邊產(chǎn)品存在一定的同質(zhì)競爭，面對(duì)周邊競品競爭力不突出，但三期的推出將使本項(xiàng)目成為渾南最具吸引力的高品質(zhì)小戶型供應(yīng)者，最能迎合成長型家庭的需求。三期定位需要突破不是為突破而突破，而是世界已經(jīng)變了！由公交變成了地鐵！——過去只有公交通達(dá)各地，出行方便程度不高，如今不同了，馬上地鐵要建成了，本項(xiàng)目做為地鐵上蓋物業(yè)，渾南第一站，與和平、沈河等無界了！三期定位需要突破不是為突破而突破，而是世界已經(jīng)變了！片區(qū)由草根變白領(lǐng)與中產(chǎn)了！——過去的渾南基本是發(fā)展落后的區(qū)域型市場，一條河一個(gè)界劃出了與河對(duì)岸不同的生活狀況，如今隨著政府南移、奧體落成、全運(yùn)會(huì)、品牌發(fā)展商紛紛進(jìn)駐開發(fā)等一系列利好因素，渾南已逐漸成為白領(lǐng)、商業(yè)人士、中產(chǎn)的理想居住地。三期定位需要突破區(qū)域環(huán)境改變了！競爭格局變化了！長青灣濱河名流金域首創(chuàng)SR坤泰本案浦江泛華江灣億豐實(shí)際競品高端產(chǎn)品，非本項(xiàng)目競品行列基本售罄，無競爭可言本案檀郡當(dāng)周邊的競品大多在倡導(dǎo)優(yōu)越、尊貴、都市、國際的生活方式的時(shí)候，我們應(yīng)該提供一種什么樣的生活模式才能形成差異化？三期定位需要突破他們是追求時(shí)尚、潮流；享受快捷、便利的年輕一群。——他們與周邊樓盤客戶最大的不同在于，他們是追求時(shí)尚腳步的陽光一族，如水晶般晶瑩璀璨而又富有情趣?；仡欗?xiàng)目的特點(diǎn)：地鐵、都市豐富配套、小戶型產(chǎn)品、綜合體——這一切，成就了經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代、時(shí)尚、效率的生活元素。回顧我們的客戶：在這里在這里，可以不奢想林寶堅(jiān)尼，但盡顯林寶堅(jiān)尼簡潔高雅的設(shè)計(jì)風(fēng)格的瓷器總是可以擁有一套擺在家里的在這里在這里，全身穿著ARMANI，配戴著黃金、鉆石是老土，上身裝ARMANI西服，下身配一條牛仔褲，再配上施華洛世奇的水晶飾品才是時(shí)尚。在這里在這里，喝芝華士太沒趣了，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候來點(diǎn)金桔汁+“可口可樂”才能讓生活有點(diǎn)個(gè)性與創(chuàng)意！在這里是一個(gè)與時(shí)尚前沿接軌的，融有一切潮流元素的時(shí)尚情趣世界，就像施華洛世奇的水晶一樣，承載著鉆石黃金無法替代的價(jià)值——情趣。在這里的每天，我們的每個(gè)客戶都在創(chuàng)意著自己獨(dú)特的生活，這里的生活每天都是新鮮的，新奇的，令人陶醉的…項(xiàng)目三期定位項(xiàng)目定位——

大渾南

后都市主義水晶格調(diào)地段中心性占據(jù)城市核心地段（ＣＢＤ），多維交通路網(wǎng)通達(dá)各方自然景觀性步行范圍內(nèi)擁有城市配套性景觀資源（強(qiáng)調(diào)外圍景觀共享）資源集成性公共設(shè)施、商業(yè)、教育、娛樂等外圍資源配套豐富產(chǎn)品時(shí)尚性社區(qū)規(guī)模適中、產(chǎn)品創(chuàng)新度高、空間可改造性強(qiáng)，注重公共空間的營造、社區(qū)配套強(qiáng)、服務(wù)提升。客群文化性年輕一族，富有情趣，他們?nèi)缢б粯予簿К?，富有光芒生活國際性國際化理念生活氛圍后都市主義水晶格調(diào)所具備６大核心點(diǎn)影響·生活……后都市主義，水晶格調(diào)影響不僅一個(gè)時(shí)代影響·城市……影響·人……一分鐘轉(zhuǎn)變繁華與寧靜沿海賽洛城地鐵上蓋的鮮活生活沿海賽洛城三期Solgan調(diào)性把握Part3Part3營銷思考中原思考/形象策略/客戶策略/傳播策略實(shí)現(xiàn)沿海項(xiàng)目品牌落地拔高沿海賽洛城整體形象實(shí)現(xiàn)三期銷售率，保證開發(fā)商利潤最大化項(xiàng)目營銷解決的關(guān)鍵項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目調(diào)性理解項(xiàng)目策略思考影響力客戶傳播客戶賞鑒尊貴體驗(yàn)推廣執(zhí)行結(jié)構(gòu)大眾媒介渠道特殊渠道運(yùn)用除產(chǎn)品展示外，本案主要通過形象、客戶、傳播策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的實(shí)效營銷客戶策略形象策略傳播策略營銷策略形象策略項(xiàng)目調(diào)性理解項(xiàng)目策略思考影響力客戶傳播客戶賞鑒尊貴體驗(yàn)推廣執(zhí)行結(jié)構(gòu)大眾媒介渠道特殊渠道運(yùn)用客戶策略形象策略傳播策略營銷策略形象策略：決定項(xiàng)目級(jí)別的不僅僅是“賣點(diǎn)”，而是“符號(hào)”，面對(duì)激烈的市場競爭，本項(xiàng)目形象必須跳出眼球，同時(shí)賦予項(xiàng)目獨(dú)特的符號(hào)。正如波德里亞（JeanBaudrillard）在《物體系（LESYRTEMDESOBJETS）》中提出的，商品除勞動(dòng)價(jià)值和使用價(jià)值以外，還具有第三種價(jià)值符號(hào)價(jià)值如：深圳圣莫麗斯——來自頂級(jí)名表中鉆石的靈感黑色漸變小牛皮底紋、全手工粗車線、頂級(jí)鉆石作為其形象符號(hào)本項(xiàng)目建議在項(xiàng)目的形象推廣中，引入水晶的概念，直接將水晶的元素符號(hào)嫁接入本項(xiàng)目，形成獨(dú)特價(jià)值符號(hào)。水晶代表著時(shí)尚與情趣，更能體現(xiàn)年輕一族的青春、活力與追求時(shí)尚的特點(diǎn)。相比鉆石，也許水晶不夠富貴，但它卻是時(shí)尚、晶瑩、現(xiàn)代的代名詞，這就是在許多知名電影中，如奧黛麗?赫本主演的《情歸巴黎》、格雷斯?凱利的《上流社會(huì)》里都有水晶飾品鏡頭的原因所在。具體水晶在本項(xiàng)目中的嫁接嫁接點(diǎn)一：與施華洛世奇Swarovski水晶供應(yīng)商合作，舉行盛大的合作儀式。打造一間沈陽唯一的水晶樣板房，考慮成本和安全問題，可以限期展示。具體水晶在本項(xiàng)目中的嫁接嫁接點(diǎn)二：針對(duì)營銷節(jié)點(diǎn)的主題活動(dòng)，舉行施華洛世奇Swarovski水晶抽獎(jiǎng)針對(duì)成功認(rèn)籌及購買的客戶分別贈(zèng)送其不同價(jià)值的水晶飾品作為禮物。具體水晶在本項(xiàng)目中的嫁接嫁接點(diǎn)三：在項(xiàng)目的物料及廣告的推廣設(shè)計(jì)中，體現(xiàn)水晶所代表的質(zhì)感、璀璨、情趣。從品牌的表達(dá)訴求方式看，進(jìn)階的表示方式分別為我最、我是、我有我最我是我有123從區(qū)域競爭角度出發(fā)，3期入市第一階段，項(xiàng)目形象跳出原有模式，脫離1-2期的低調(diào)形象定位形象期導(dǎo)入期第二階段，從項(xiàng)目價(jià)值角度出發(fā)，凸顯項(xiàng)目的價(jià)值形象期導(dǎo)入期第三階段，以產(chǎn)品細(xì)節(jié)配合營銷信息，從品牌樹立角度出發(fā)，始終以品牌的符號(hào)、調(diào)性、故事，進(jìn)階式的形象導(dǎo)入項(xiàng)目入市第一階段，從競爭角度出發(fā)，項(xiàng)目形象必須跳出眼球，同時(shí)差異性前期帶給市場的聲音借勢(shì)起勢(shì)借大渾南整體區(qū)域大勢(shì)起項(xiàng)目市場占位之勢(shì)兵法云：善戰(zhàn)者求勢(shì)。新政時(shí)代，唯有將“時(shí)”與“勢(shì)”結(jié)合，才能勢(shì)如破竹，決勝于地產(chǎn)江湖。時(shí)，時(shí)局也；勢(shì)，勢(shì)力也。2007年以來渾南的風(fēng)云變換表明，渾南區(qū)域做項(xiàng)目不如借勢(shì)，把握時(shí)機(jī)趁機(jī)起勢(shì)是區(qū)域內(nèi)不變的法則。沿海借東風(fēng)我們的東風(fēng)新行政中心南移全運(yùn)會(huì)地鐵2號(hào)線開通政府1000億投資的市政建設(shè)競品去化，高端云集，小戶型稀缺東風(fēng)強(qiáng)勁，趁勢(shì)起飛“我最”如何體現(xiàn)？有一種璀璨不曾，不再…沿海賽洛城·地鐵上蓋·38-83m2·水晶品質(zhì)項(xiàng)目三期的首次亮相必須瞬間跳出眼球，沖擊感官迎合目標(biāo)客群的心理特點(diǎn)建議嫁接水晶璀璨符號(hào)體現(xiàn)項(xiàng)目的稀缺與品質(zhì)第二階段，體現(xiàn)“我是”通過第一階段的宣傳，市場已對(duì)本項(xiàng)目的品質(zhì)調(diào)性有所認(rèn)識(shí)，對(duì)于項(xiàng)目的具體價(jià)值點(diǎn)將有所期待。在第二階段釋放項(xiàng)目的具體核心價(jià)值，進(jìn)一步提升客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同，引起購買沖動(dòng)。渾南大勢(shì)賦予的升值潛力、地鐵上蓋、渾南最具吸引力的小戶型產(chǎn)品、高品質(zhì)綜合體配套……認(rèn)籌及開盤前，通過項(xiàng)目的樣板房、物料及媒體的充分釋放與展示進(jìn)一步闡述項(xiàng)目的細(xì)節(jié)品質(zhì)與形象調(diào)性，進(jìn)一步吸引客戶。第三階段，體現(xiàn)“我有”我有客戶策略項(xiàng)目調(diào)性理解項(xiàng)目策略思考影響力客戶傳播客戶賞鑒尊貴體驗(yàn)推廣執(zhí)行結(jié)構(gòu)大眾媒介渠道特殊渠道運(yùn)用客戶策略形象策略傳播策略營銷策略項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群大眾做證言小眾做圈層密度拼高度小孩是核心項(xiàng)目客戶區(qū)域來源廣泛周邊企業(yè)、廠礦、學(xué)校等市內(nèi)政府工作人員市內(nèi)企業(yè)工作人員在沈陽有一定的工作往來的外地人員本區(qū)域內(nèi)已購房投資型客戶項(xiàng)目的客戶營銷策略通過四個(gè)層次的影響力刺激客戶，達(dá)到項(xiàng)目實(shí)效營銷品牌傳播的目的圈層影響力行業(yè)影響力銷售員影響力通過在目標(biāo)客戶各行業(yè)各單位的營銷推廣，特別是通過對(duì)其領(lǐng)袖人物的營銷刺激客戶購買，讓目標(biāo)客戶圈層內(nèi)的人員成為項(xiàng)目的引導(dǎo)人和推介使者。以行業(yè)向非行業(yè)傳播，讓具有“專家”影響力、行業(yè)意見領(lǐng)袖的人成為我們的傳播者！利用中原掌握的客戶資源，為項(xiàng)目傳遞起事半功倍作讓銷售員愛上本項(xiàng)目、客戶也會(huì)愛上本項(xiàng)目！利用中原銷售員項(xiàng)目價(jià)值培訓(xùn)體系提升銷售人員的銷售素質(zhì)客戶策略大眾證言影響力通過線上大眾傳播，通過針對(duì)大眾消費(fèi)階層的主題活動(dòng)推廣及品牌嫁接建立項(xiàng)目的市場影響力，形成項(xiàng)目一致的口啤宣傳大眾證言影響力Part1大眾證言影響力一活動(dòng)方式：由沿海賽洛城開發(fā)商發(fā)起，通過報(bào)廣等媒介對(duì)外釋放信息，組織全沈陽人參與活動(dòng)。活動(dòng)路線：從項(xiàng)目出發(fā)-奧體中心-沈本大道-全運(yùn)村活動(dòng)目的：提前感受渾南作為未來城市中心的便捷以及周邊配套對(duì)于本項(xiàng)目的近距離感萬人奧體徒步大會(huì)20年綠色環(huán)保，低碳生活大眾證言影響力二沈陽首個(gè)空中集體婚禮活動(dòng)方式：由沿海賽洛城開發(fā)商發(fā)起，通過報(bào)廣等媒介對(duì)外釋放信息，組織沈陽首空中集體婚禮活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目對(duì)面奧體中心室外場地活動(dòng)目的：參加活動(dòng)的新人乘坐空中熱氣球繞奧體中心+渾河上空+本項(xiàng)目上空遨游一周，通過大眾的聲音，給本項(xiàng)目造勢(shì)大眾證言影響力三溫暖關(guān)懷地上地下活動(dòng)方式：對(duì)修筑地鐵二號(hào)線的地下工作者們?cè)诠?jié)日送去真摯的問候形式：活動(dòng)+軟文報(bào)道活動(dòng)目的：將沿海賽洛城位于地鐵2號(hào)線會(huì)展中心出口50米一賣點(diǎn)發(fā)揮淋漓盡致，充分展現(xiàn)地鐵上蓋物業(yè)的優(yōu)勢(shì)圈層影響力Part2圈層影響力通過本項(xiàng)目專屬的“沿海會(huì)”會(huì)員卡來實(shí)現(xiàn)未來利益的兌現(xiàn)，吸引穩(wěn)定客戶群體認(rèn)籌客戶即可辦理，享有相關(guān)各種權(quán)益從營銷傳播的角度考慮，需要一種可以網(wǎng)絡(luò)目標(biāo)客戶的工具，因此建議本項(xiàng)目在3期積累客戶階段采用認(rèn)籌客戶派發(fā)“沿海會(huì)”會(huì)員卡的方式，通過享有相關(guān)各種權(quán)益吸引目標(biāo)客戶群。本項(xiàng)目“沿海會(huì)”會(huì)員卡示意在客戶管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，通過電話、網(wǎng)絡(luò)、媒介或者現(xiàn)場服務(wù)實(shí)現(xiàn)“沿海會(huì)”會(huì)員卡的限量發(fā)放，從而有效積累客戶。沿海會(huì)老客戶修復(fù)老客戶也要面子，老客戶也需要受到尊重…對(duì)于老客戶可以抓住“貪小”心理活動(dòng)內(nèi)容：固定節(jié)日，開發(fā)商組織老客戶在物業(yè)服務(wù)處領(lǐng)取節(jié)日禮品，同時(shí)請(qǐng)老業(yè)主填寫滿意度調(diào)查表，讓老業(yè)主感受到尊重。

明確表示老帶新的優(yōu)惠政策，以獎(jiǎng)勵(lì)老業(yè)主為出發(fā)點(diǎn)，規(guī)避老業(yè)主的抵觸情緒。傳播策略項(xiàng)目調(diào)性理解項(xiàng)目策略思考影響力客戶傳播客戶賞鑒尊貴體驗(yàn)推廣執(zhí)行結(jié)構(gòu)大眾媒介渠道特殊渠道運(yùn)用客戶策略形象策略傳播策略營銷策略傳播策略—3期首次開盤傳播策略推廣渠道上掛時(shí)間推廣方向路牌3月5日主形象道旗3月5日主形象樓體廣告牌或燈箱4月15日前主形象公交車體廣告4月15日開始，半年時(shí)間，20臺(tái)主形象短信4月開始，每周一次，渾南名單10萬筆發(fā)送，總10次渾南區(qū)、沈河、和平區(qū)三地業(yè)務(wù)信息傳單發(fā)送4月中旬，渾南、沈河、和平大型超市，商業(yè)。業(yè)務(wù)信息遼沈晚報(bào)5月-6月開盤前：業(yè)務(wù)信息，開盤信息開盤后：熱銷信息沈城樓市報(bào)5-6月開盤前：業(yè)務(wù)信息，開盤信息開盤后：熱銷信息搜房/新浪軟文5-6月由國外城市、國內(nèi)城市，地鐵改變城市生活的方面發(fā)布軟文品牌力沿海經(jīng)歷了4年的洗禮，沿海的品牌在沈陽卻不響亮，2011年，當(dāng)沿海在渾南地界漸漸失去外部競爭對(duì)手的情況下，當(dāng)外部大環(huán)境有力支撐的情況下，當(dāng)自身產(chǎn)品經(jīng)得起推敲的情況下，沿海還在等什么？如何創(chuàng)造沿海的品牌力？創(chuàng)造品牌力途徑一：房展會(huì)感官上，沿海一直對(duì)于房交會(huì)的鐘情度不高，或許是因?yàn)闅v年的房交會(huì)都在沿海的地界內(nèi)，而如今，房交會(huì)現(xiàn)場遷移，需要沿海在房交會(huì)上風(fēng)風(fēng)火火的展現(xiàn)…創(chuàng)造品牌力