2012年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告目錄宏觀大勢(shì)土地市場(chǎng)商品房市場(chǎng)后市走勢(shì)研判宏觀大勢(shì)第一部1國(guó)內(nèi)外及長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)1國(guó)內(nèi)外及長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2012年歐債危機(jī)繼續(xù)往深層次發(fā)展，貨幣一體化的弊端開(kāi)始真正顯山露水，而希臘退出歐元區(qū)也只是時(shí)間問(wèn)題。美國(guó)當(dāng)前并未找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)也并不愿采取第三輪貨幣寬松政策，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)停滯不前，世界經(jīng)濟(jì)正朝著愈加悲觀的方向發(fā)展……世界經(jīng)濟(jì)一片頹靡，中國(guó)難以獨(dú)善其身歐元區(qū)5月失業(yè)率達(dá)11.1%，創(chuàng)歷史新高！6月美國(guó)制造業(yè)三年來(lái)首次進(jìn)入收縮區(qū)間！國(guó)際形勢(shì)1國(guó)內(nèi)外及長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)美元及歐元近兩年對(duì)人民幣持續(xù)貶值，出口難以為繼，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)尋求轉(zhuǎn)型美元對(duì)人民幣匯率自2011年初至今已貶值4.4%；歐元對(duì)人民幣從2011年初至今貶值約17.5%。中國(guó)近兩年損失近4000億美元外匯資產(chǎn)，約占2011年GDP總量的6%左右。人民幣相對(duì)歐元、美元持續(xù)升值，對(duì)中國(guó)出口造成巨大壓力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前已難靠外向型經(jīng)濟(jì)維持高速增長(zhǎng)。美元對(duì)人民幣匯率K線圖歐元對(duì)人民幣匯率K線圖國(guó)際形勢(shì)1國(guó)內(nèi)外及長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，穩(wěn)增長(zhǎng)成下半年主題中國(guó)2007年-2012年一季度GDP同比增幅（%）走勢(shì)圖國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)明顯，一季度GDP增速為近三年最低，但仍好過(guò)次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)的2009年，并且高于今年中央制定的7.5%的增長(zhǎng)目標(biāo)。但是從近期央行幾次下調(diào)存儲(chǔ)及降息的舉措來(lái)看，高層似乎無(wú)法真正抗住經(jīng)濟(jì)下滑的壓力。國(guó)內(nèi)形勢(shì)1國(guó)內(nèi)外及長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)緊縮嚴(yán)重，考驗(yàn)中央維穩(wěn)能力中國(guó)2010年-2012年5月CPI、PPI走勢(shì)圖CPI已從2011年年中的高點(diǎn)6.5跌回到3附近。通脹雖然放緩，但是PPI持續(xù)下跌已至負(fù)區(qū)間，凸顯制造業(yè)嚴(yán)重緊縮，致使原材料價(jià)格下跌迅猛。國(guó)內(nèi)形勢(shì)1國(guó)內(nèi)外及長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)流動(dòng)性緊縮，金融活躍度持續(xù)衰減！中國(guó)2011年-2012年5月M0、M1同比增速走勢(shì)圖下行M1反映居民和企業(yè)資金松緊變化，是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的先行指標(biāo)。M1增速?gòu)?011年至今一直處于下行趨勢(shì)，體現(xiàn)出居民及企業(yè)金融活動(dòng)一直處在衰減狀態(tài)，這是貨幣政策從寬松至穩(wěn)健的必然結(jié)果。國(guó)內(nèi)形勢(shì)1國(guó)內(nèi)外及長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)步入衰退期，社會(huì)穩(wěn)定遇挑戰(zhàn)！時(shí)間基準(zhǔn)利率2012年6月8日3.25%2011年7月7日3.50%2011年4月6日3.25%2011年2月9日3.00%2010年12月26日2.75%2010年10月20日2.50%2008年12月23日2.25%2008年11月27日2.52%2008年10月30日3.60%2008年10月9日3.87%2008年9月16日4.14%時(shí)間存款儲(chǔ)備金率時(shí)間存款儲(chǔ)備金率2012年5月18日20.00%2010年11月29日18.00%2012年2月24日20.50%2010年11月16日17.50%2011年12月5日21.00%2010年5月10日17.00%2011年6月20日21.50%2010年2月25日16.50%2011年5月18日21.00%2010年1月18日16.00%2011年4月21日20.50%2008年12月25日15.50%2011年3月25日20.00%2008年12月5日16.00%2011年2月24日19.50%2008年10月15日17.00%2011年1月20日19.00%2008年9月25日17.50%從近4年國(guó)內(nèi)GDP增速走勢(shì)可以看出，貨幣政策時(shí)滯效應(yīng)明顯，但是依靠政府財(cái)政支出進(jìn)行大范圍投資，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)極其顯著。政府投資也必將帶來(lái)地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲。2012年除了延續(xù)GDP的下滑趨勢(shì)外，一季度城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)近兩年首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，減少200余萬(wàn)人，成為社會(huì)穩(wěn)定的隱患。國(guó)內(nèi)形勢(shì)1國(guó)內(nèi)外及長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)長(zhǎng)沙2009年-2012年一季度GDP同比增速走勢(shì)圖長(zhǎng)沙市3月止累計(jì)實(shí)現(xiàn)GDP1247.22億元，同比增長(zhǎng)10.8%，增幅較去年同期下降5.2個(gè)百分點(diǎn)，增速為09以來(lái)最低。長(zhǎng)沙市一季度GDP同比增速較往年大幅下降，主要是源于一季度固定資產(chǎn)投資增速大幅下滑：2012年一季度長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)1.7%，增幅同比大幅下降30.4個(gè)百分點(diǎn)。宏觀調(diào)控下，流動(dòng)性緊張導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，房地產(chǎn)調(diào)控及“鐵公基”建設(shè)放緩導(dǎo)致工程機(jī)械行業(yè)的不景氣，從而造成固定資產(chǎn)投資增速大幅下滑，這導(dǎo)致長(zhǎng)沙市一季度GDP下行趨勢(shì)極其明顯：2012年一季度長(zhǎng)沙市GDP增速創(chuàng)09年以來(lái)最低，更是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的體現(xiàn)，也反映了長(zhǎng)沙在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的一些深層次問(wèn)題，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)亟需調(diào)整長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)增速放緩1國(guó)內(nèi)外及長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)長(zhǎng)沙市2012年1-5月實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資1375.39億元，同比增長(zhǎng)15.5%，增速為近年來(lái)較低水平。受整體宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響，長(zhǎng)沙市一季度固定資產(chǎn)投資增速創(chuàng)近一年來(lái)最低，主要原因有兩點(diǎn)：一、銀根仍未根本松動(dòng)，流動(dòng)性緊張導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，資金不足，減少了企業(yè)對(duì)生產(chǎn)設(shè)備的購(gòu)置；二、“鐵公基”建設(shè)放緩及房地產(chǎn)調(diào)控，更減少了政府公共部門(mén)及企業(yè)對(duì)工程機(jī)械設(shè)備的購(gòu)置。長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資二季度企穩(wěn)回升，但是基礎(chǔ)仍不牢靠，仍需觀察后續(xù)政策走勢(shì)。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)沙2011年-2012年5月固定資產(chǎn)投資走勢(shì)圖長(zhǎng)沙上半年投資增速明顯放緩1國(guó)內(nèi)外及長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)長(zhǎng)沙市2012年1-5月社會(huì)消費(fèi)品零售總額931.26億元，同比增長(zhǎng)15.4%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額2012年持續(xù)低速增長(zhǎng)。2012年長(zhǎng)沙市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速維持在15%左右，為近一年最低水平，在投資不振的前提下，內(nèi)需增長(zhǎng)同樣面臨著不少壓力。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)投資不振，內(nèi)需增長(zhǎng)壓力加大長(zhǎng)沙2011年-2012年5月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速走勢(shì)圖1國(guó)內(nèi)外及長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2012年上半年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)及地方經(jīng)濟(jì)在頹勢(shì)中掙扎中央政府社會(huì)穩(wěn)定！HOLD的住嗎？！地方政府政績(jī)稅收！HOLD的住嗎？！誰(shuí)能HOLD的住？誰(shuí)能HOLD住誰(shuí)？2政策調(diào)控及走向2政策調(diào)控及走向1月2月3月4月5月6月2月24日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%5月18日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%住建部：容積率條件不得擅自修改，不得以政府會(huì)議紀(jì)要等形式擅自修改，必須經(jīng)過(guò)公開(kāi)論證，公布參與論證專家名單，接受社會(huì)監(jiān)督6月8日下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25%住建部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)稅總局等七部委聯(lián)合發(fā)布通知，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與保障房建設(shè)住建部：6月8日起下調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率中央層面已開(kāi)始逐步放松銀根，但是并未放松對(duì)房地產(chǎn)的行政調(diào)控，此外從七部委鼓勵(lì)民資參與保障房建設(shè)可以看出，地方政府財(cái)政已相當(dāng)吃緊，在保障房建設(shè)方面財(cái)政收入捉襟見(jiàn)肘，既然中央對(duì)地方知根知底，那么為了維持以地方政府為基礎(chǔ)所建立的穩(wěn)定，政策的天枰不久將必然傾向地方。2012年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，中央試圖HOLD住實(shí)體經(jīng)濟(jì)，試圖HOLD住調(diào)控政策，試圖HOLD住地方政府。政策調(diào)控2012年上半年中央層面重要宏觀政策房地產(chǎn)市場(chǎng)事關(guān)土地市場(chǎng)興衰財(cái)政收入事關(guān)地方政府的償債能力地方經(jīng)濟(jì)及官員政績(jī)需房地產(chǎn)作催化劑土地市場(chǎng)與地方財(cái)政收入休戚相關(guān)2政策調(diào)控及走向經(jīng)濟(jì)頹靡，房地產(chǎn)不振，不管中央能不能HOLD住，反正地方政府是HOLD不住了！政策調(diào)控2政策調(diào)控及走向地方政府試圖突破中央調(diào)控，一時(shí)“微調(diào)界”風(fēng)起云涌，地方政府紛紛微調(diào),或被中央勒令停止，或被中央默許城市時(shí)間微調(diào)政策具體措施馬鞍山2011-8-18稅費(fèi)優(yōu)惠個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下家庭唯一普通住房；或具有本科以上學(xué)歷或相應(yīng)職稱者購(gòu)買(mǎi)家庭唯一普通商品住房，可享受市財(cái)政給予所納契稅100%的補(bǔ)助。常州2011-9-27公積金放寬家庭最高貸款額度由40萬(wàn)調(diào)整為50萬(wàn)元；個(gè)人最高貸款額度由24萬(wàn)元調(diào)整至30萬(wàn)元。吉林市2011-11-9公積金放寬公積金貸款90m2以下首套房可申請(qǐng)二套房公積金貸款長(zhǎng)春2011-11月購(gòu)房落戶對(duì)申請(qǐng)落戶者的經(jīng)濟(jì)能力和購(gòu)房面積不再要求重慶2011-11-15購(gòu)房補(bǔ)貼重提購(gòu)房退稅，強(qiáng)調(diào)對(duì)首次置業(yè)補(bǔ)貼武漢2011-12-1稅費(fèi)優(yōu)惠對(duì)普通住房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，使得更多剛需享受到契稅減半優(yōu)惠合肥2011-12-1公積金放寬家庭最高貸款額度由35萬(wàn)元調(diào)至45萬(wàn)元；個(gè)人最高貸款額度由25萬(wàn)元調(diào)整至35萬(wàn)元。天津2012年2月住宅標(biāo)準(zhǔn)自2月1日起同時(shí)滿足建筑面積144平方米以下、容積率在1.0以上、成交價(jià)格低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)三個(gè)條件，屬于普通住宅。二手房交易中涉及的營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅費(fèi)的繳納與房屋是否為普通住宅直接相關(guān)。武漢2012-4-23武漢市公積金管理中心單方繳存的職工購(gòu)買(mǎi)90平方米以下一手房，最低首付由三成調(diào)低到兩成；月按揭還款額從以前不能超過(guò)職工月收入35%上升到45%；以前需夫妻雙方繳存才能申請(qǐng)最高60萬(wàn)元的貸款，現(xiàn)在單方繳存人就可申請(qǐng)最高額度60萬(wàn)元。揚(yáng)州7月1日起購(gòu)房補(bǔ)貼針對(duì)精裝房建筑面積在90平方米及以下的，對(duì)購(gòu)房人給予所購(gòu)房屋合同價(jià)款6‰的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)90平方米以上、120平方米以下的，給予所購(gòu)房屋合同價(jià)款5‰的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)120平方米及以上、144平方米以下的，給予所購(gòu)房屋合同價(jià)款4‰的獎(jiǎng)勵(lì)。被中央默許地方微調(diào)政策被中央打壓的地方微調(diào)政策城市時(shí)間微調(diào)政策具體措施佛山2011-10-11放寬限購(gòu)條件宣布放寬限購(gòu)條件，當(dāng)日即被叫停。對(duì)符合市、區(qū)人才引進(jìn)政策的非本市戶籍人員，購(gòu)房時(shí)可不受個(gè)人所得稅證明以及社保證明的限制。佛山市戶籍居民家庭在現(xiàn)行限購(gòu)政策和住房套數(shù)的基礎(chǔ)上，允許增購(gòu)一套7500元/平方米以下的住房。成都2011年11月資格審核成都市房管局宣布，將放松對(duì)購(gòu)房者的資格審查。迫于輿論壓力，該項(xiàng)舉措最終宣告流產(chǎn)。準(zhǔn)備僅在房產(chǎn)證登記發(fā)放時(shí)核查購(gòu)房者的資格，而原本網(wǎng)上簽約時(shí)對(duì)購(gòu)房者的資格審核，將轉(zhuǎn)交由開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行。重慶2011-11-15購(gòu)房補(bǔ)貼重提購(gòu)房退稅，強(qiáng)調(diào)對(duì)首次置業(yè)補(bǔ)貼中山2012年1月住房限價(jià)上調(diào)2012年1月12日起，住房限價(jià)由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下成交的商品房均可進(jìn)行網(wǎng)上備案。蕪湖2012年2月購(gòu)房補(bǔ)貼2012年買(mǎi)房契稅全免；購(gòu)90平米及以下房子，給予50至150元/平方米不等補(bǔ)貼；根據(jù)不同學(xué)歷給予實(shí)用專業(yè)人才額外購(gòu)房補(bǔ)貼；購(gòu)房入戶政策等。上海2012年2月限購(gòu)變化居住證3年以上可購(gòu)二套房，一星期后叫停。河南2012-6-24限購(gòu)放寬、貸款利率優(yōu)惠凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）無(wú)房產(chǎn)登記購(gòu)房的均視為首套房，金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)給予基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠?？梢钥闯?，中央政府對(duì)地方微調(diào)容忍的上限是不能觸及到限購(gòu)政策的根本，即堅(jiān)決不能放松對(duì)多套房需求的限制，但是地方政府可以適當(dāng)?shù)爻雠_(tái)鼓勵(lì)首套剛需的政策。從揚(yáng)州新政后，高層反應(yīng)來(lái)看，中央對(duì)地方微調(diào)的容忍程度確在提高。政策調(diào)控2政策調(diào)控及走向萬(wàn)科機(jī)床廠項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整圖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)調(diào)規(guī)后鳥(niǎo)瞰圖長(zhǎng)沙未出臺(tái)救市舉措，但“幫扶”企業(yè)小動(dòng)作不斷2012年上半年長(zhǎng)沙市政府并未放松限購(gòu)，也未出臺(tái)任何購(gòu)房補(bǔ)貼政策，但是針對(duì)開(kāi)發(fā)商卻有“小動(dòng)作”。2012年4月萬(wàn)科天心區(qū)機(jī)床廠項(xiàng)目，建筑限高由原來(lái)的50米提高至100米。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)原規(guī)劃C、D區(qū)3棟住宅、1棟寫(xiě)字樓，2012年2月規(guī)劃將C、D區(qū)合并，并將3棟住宅規(guī)劃調(diào)整至利潤(rùn)更高的2棟寫(xiě)字樓。長(zhǎng)沙雖未在房地產(chǎn)行政調(diào)控方面有所松動(dòng)，但是政策導(dǎo)致的損失，大開(kāi)發(fā)商正以另一種方式獲得補(bǔ)償。政策調(diào)控國(guó)內(nèi)外及長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2012年上半年，中央與地方的政策博弈愈加激烈中央政府堅(jiān)守底線，適當(dāng)讓步！地方政府試探力度在不斷加大！第二部土地市場(chǎng)1全國(guó)土地市場(chǎng)形勢(shì)1全國(guó)土地市場(chǎng)形勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC全國(guó)土地供應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控影響陷入低迷，土地市場(chǎng)同步走低，市場(chǎng)供應(yīng)量較往年大幅下降2010-2012年上半年全國(guó)主要城市經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總量走勢(shì)全國(guó)土地成交1全國(guó)土地市場(chǎng)2010-2012年上半年全國(guó)主要城市經(jīng)營(yíng)性土地成交總量走勢(shì)土地供應(yīng)量縮減，成交量同比大幅下降數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC1全國(guó)土地市場(chǎng)全國(guó)土地價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC2010-2012年上半年全國(guó)主要城市經(jīng)營(yíng)性土地成交價(jià)格走勢(shì)需求市場(chǎng)低迷，土地價(jià)格回落本輪調(diào)控進(jìn)入2012年，上半年出現(xiàn)了很多不確定的因素，經(jīng)濟(jì)下滑、地方與中央的博弈等都對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)造成了影響，對(duì)大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，難以真正把握市場(chǎng)的脈絡(luò)走向。因此，即便土地市場(chǎng)的拿地成本較以往有所下降，但本著審慎的原則，上半年15家典型房地產(chǎn)企業(yè)的整體拿地量遠(yuǎn)不及去年同期。其中，上半年銷(xiāo)售排行榜居前十位的世茂、綠城上半年均處于零拿地狀態(tài)。下半年隨著回暖趨勢(shì)加大，市場(chǎng)走向的明朗，房企拿地量有望較上半年有所上升。1全國(guó)土地市場(chǎng)典型房企表現(xiàn)地價(jià)回落，企業(yè)拿地良機(jī)乍現(xiàn)，典型企業(yè)開(kāi)始積極入市今年上半年，典型企業(yè)的拿地態(tài)度明顯分化。綠地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)、富力地產(chǎn)等在增加土地儲(chǔ)備上表現(xiàn)積極。其中，綠地集團(tuán)位居上半年房企新增土地建面的首位。金地集團(tuán)則改變了去年的全線退守策略，上半年新增土地建面同比增幅達(dá)352%；而恒大地產(chǎn)則以70.70億元占據(jù)上半年房企新增土地金額的第一，6月中旬獲取的廣州純商業(yè)地塊D4-B2以13.22億總價(jià)，32968元/平方米樓板價(jià)成為廣州新地王，良好的資金狀況使恒大在土地市場(chǎng)上極具競(jìng)爭(zhēng)力，能夠把握機(jī)會(huì)獲取理想地塊。而招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)集團(tuán)四家央企以及萬(wàn)科集團(tuán)、碧桂園兩大名企，今年以來(lái)拿地則相對(duì)穩(wěn)健，擴(kuò)張速度相比去年正有意識(shí)地放緩。綠城中國(guó)、世茂房地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年來(lái)在土地市場(chǎng)上無(wú)作為。綠城暫停拿地是由于企業(yè)自身的高負(fù)債率和高存貨以及回籠資金不暢導(dǎo)致的現(xiàn)金壓力，世茂房地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則受制于較高的土儲(chǔ)壓力，這倆家企業(yè)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)周期都在十年以上。1全國(guó)土地市場(chǎng)典型房企表現(xiàn)上半年土地市場(chǎng)，房企拿地態(tài)度出現(xiàn)分化，綠地、恒大表現(xiàn)最為積極通過(guò)對(duì)2010年以來(lái)典型房企土地支出與銷(xiāo)售收入的對(duì)比情況，可以明顯看到，2010年至2011年上半年，都存在個(gè)別房企期間土地支出超過(guò)銷(xiāo)售收入的情況，比如世茂，遠(yuǎn)洋，招商等等。但進(jìn)入到2011年下半年之后，房企對(duì)拿地支出的控制明顯趨于嚴(yán)格，土地支出超過(guò)銷(xiāo)售收入的情況完全消失。至今年上半年，多個(gè)房企新增土地金額與銷(xiāo)售金額的比重均低于10%，僅招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)兩家企業(yè)的拿地支出與銷(xiāo)售收入的比值在30%以上。招商地產(chǎn)由于戰(zhàn)略布局偏向一二線城市，屬于一貫土地支出較高的企業(yè)，今年上半年先后在北京、天津兩地獲取了較大體量的新增土地儲(chǔ)備，拿地金額36.26億元，占企業(yè)上半年新增土地總金額的93%；龍湖同樣是由于在多個(gè)二線重點(diǎn)城市拿地，導(dǎo)致土地支出與銷(xiāo)售收入的比值較高。1全國(guó)土地市場(chǎng)典型房企表現(xiàn)2012年來(lái)嚴(yán)控成本，多數(shù)房企拿地支出與銷(xiāo)售金額比值低于10%2012年上半年，15家典型企業(yè)的拿地成交較去年同期下降明顯，平均樓板價(jià)為2023元/平方米，同比跌幅10%。從單個(gè)典型企業(yè)來(lái)看，2012年來(lái)拿地成本最低的企業(yè)為富力地產(chǎn)，平均拿地成本為495元/平方米，相對(duì)去年同期下降了71%。其次是綠地和雅居樂(lè)，拿地成本也不足1500元/平方米。這三家房企拿地成本直線下降的主要原因，是由于大部分新增土地位于三、四線城市，比如富力地產(chǎn)，2012年來(lái)新增的7宗地塊全部位于四線城市河北香河縣；綠地集團(tuán)在大同，雅居樂(lè)在海南文昌的新增土地價(jià)格也極低廉。逐步加大三、四線城市的土地儲(chǔ)備力度已經(jīng)成為當(dāng)前房企發(fā)展的共識(shí)，除了三、四線城市目前較低的拿地成本對(duì)房企的吸引力外，調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)格局轉(zhuǎn)變、對(duì)區(qū)域深耕的需要等等因素使得三、四線城市的進(jìn)入數(shù)量及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率等，對(duì)房企而言早已悄然上升到戰(zhàn)略成長(zhǎng)的層面。1全國(guó)土地市場(chǎng)典型房企表現(xiàn)企業(yè)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略逐步轉(zhuǎn)向非一線的低能級(jí)城市，拿地成本大幅下降區(qū)域：企業(yè)重點(diǎn)布局華東和中南區(qū)域，濟(jì)南、武漢等地尤受關(guān)注。2012年上半年，典型企業(yè)的布局重心主要是華東區(qū)域和中南區(qū)域。華東區(qū)域中，典型企業(yè)在濟(jì)南的新增土地總幅數(shù)達(dá)到16幅，拿地建筑面積和金額占前6月企業(yè)拿地總量的比值分別為15%和14%，在濟(jì)南拿地的企業(yè)主要是恒大地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、華潤(rùn)置地，這些企業(yè)今年提升了對(duì)濟(jì)南的重視程度；其次是中南區(qū)域，企業(yè)新增土地建面占到總量的兩成，而拿地金額占總量的近三成。另外，華北區(qū)域也較受企業(yè)關(guān)注，比如大同、香河、唐山等三四線城市，憑借資源優(yōu)勢(shì)及較低的土地成本吸引了富力地產(chǎn)、萬(wàn)科集團(tuán)、招商地產(chǎn)等大型房企。西南區(qū)域的成都、重慶等地，受到了龍湖地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等知名企業(yè)的關(guān)注。1全國(guó)土地市場(chǎng)典型房企表現(xiàn)華東區(qū)域二線城市地塊受關(guān)注，綜合性用地新增建面占比55%從2012年上半年典型企業(yè)拿地的城市能級(jí)來(lái)看，二線城市仍是企業(yè)拿地的首選。典型企業(yè)在二線城市的新增土地建筑面積占比高達(dá)59%，拿地金額的占比達(dá)到65%，均超過(guò)企業(yè)拿地總規(guī)模的一半。另外，三四線城市的占比也有所擴(kuò)大，華東的一些三四線城市，比如嘉興、慈溪，以及華北的香河、大同等城市均是當(dāng)前房企關(guān)注重點(diǎn)。企業(yè)繼續(xù)控制在一線城市的拿地規(guī)模。今年上半年典型企在一線城市的新增土地建面占總建面的比值僅為3%，占總金額的比值為13%。今年前5月典型企業(yè)在一線城市拿地規(guī)模同比下降明顯，僅在廣州、北京兩地新增了3宗土地。隨著5月樓市回暖，綠地、恒大等實(shí)力房企在廣州、上海重金拿地，尤其是恒大地產(chǎn)在廣州天河區(qū)競(jìng)得的地塊地價(jià)到達(dá)32968元/平方米。然而，這些僅是個(gè)例，更多的企業(yè)在一線土地市場(chǎng)中較為謹(jǐn)慎，原因是一線城市的拿地成本居高不下，加之宏觀調(diào)控影響，典型企業(yè)在一線城市拿地戰(zhàn)略收縮實(shí)屬正常。1全國(guó)土地市場(chǎng)典型房企表現(xiàn)企業(yè)減少一線城市拿地，二三線城市拿地占比提升從2012年上半年典型企業(yè)拿地建面的土地用途分布來(lái)看，綜合性地塊一貫是土地成交的主流，在建筑面積的占比上達(dá)到55%；其次是純住宅地塊，占比為31%，在房企拿地幅數(shù)的分布上，綜合性地塊的占比仍是最高的，為41%，其次是純住宅地塊，占比為39%。1全國(guó)土地市場(chǎng)典型房企表現(xiàn)綜合性用地占比最高，住宅仍是開(kāi)發(fā)主流2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)土地供應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，政府謹(jǐn)慎推地，土地出讓總量大幅回落2008-2012年上半年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)土地供應(yīng)量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土局，供應(yīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以公告時(shí)間為準(zhǔn)2012年上半年，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)累計(jì)新增出讓土地33宗，出讓面積103.4萬(wàn)㎡，同比2011年上半年小幅上漲8.6%，但環(huán)比2011年下半年降幅達(dá)到62.4%，出讓土地總量在近幾年來(lái)處于低位。規(guī)劃建筑面積355.4萬(wàn)㎡，綜合容積率達(dá)到3.44，創(chuàng)近5年來(lái)新高；經(jīng)營(yíng)性土地方面，2012年上半年累計(jì)新增出讓26宗，出讓面積83.8萬(wàn)㎡，占土地出讓總量的81%，同比增幅達(dá)到40.5%，但環(huán)比降幅仍高達(dá)45.6%。規(guī)劃建筑面積達(dá)到312.12萬(wàn)㎡，綜合容積率已超過(guò)3.7。2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)土地供應(yīng)商品房交易回穩(wěn)，帶動(dòng)土地市場(chǎng)年中回升作為中部最具競(jìng)爭(zhēng)力，全國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力位列前十的城市，今年年初以來(lái)，長(zhǎng)沙市政府相關(guān)單位和部門(mén)積極“走出去，引進(jìn)來(lái)”，多次針對(duì)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域舉辦大型招商活動(dòng)，吸引了國(guó)內(nèi)大批優(yōu)秀外地開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)。受去年下半年以來(lái)的低迷氛圍影響，土地價(jià)格在今年上半年有小幅回落，刺激了企業(yè)進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)抄底。長(zhǎng)沙商品房交易在3月份開(kāi)始逐步回升企穩(wěn)，也推動(dòng)了土地市場(chǎng)回溫。數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土局2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)土地供應(yīng)土地單價(jià)高位平穩(wěn)，樓面地價(jià)有所下降2012年上半年長(zhǎng)沙市供應(yīng)土地單價(jià)達(dá)到431萬(wàn)/畝，環(huán)比上漲3.4%，近年來(lái)走勢(shì)呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢(shì)。樓面地價(jià)方面則與土地單價(jià)走勢(shì)相反，2012年上半年經(jīng)營(yíng)性用地平均樓面地價(jià)1736元/㎡，同比下降27.6%，環(huán)比降幅也達(dá)到16.4%。一方面是由于出讓的綜合性用地綜合容積率逐年上升，攤平了平均樓面土地成本，另一方面則是由于在市場(chǎng)低迷環(huán)境下，政府為加速推地，也在土地價(jià)格上做出了一定幅度的讓步。數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土局2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)土地供應(yīng)政府主動(dòng)讓利，以推動(dòng)優(yōu)質(zhì)土地順利成交2012-0072012-0082012-0202012-0192012-0182012-009地塊編號(hào)2012年出讓價(jià)格（元/㎡）過(guò)往出讓價(jià)格（元/㎡）調(diào)價(jià)幅度[2012]網(wǎng)掛007號(hào)2400[2011]網(wǎng)掛034號(hào)2800-14%[2012]網(wǎng)掛008號(hào)1372[2011]網(wǎng)掛030號(hào)1532-10%[2012]網(wǎng)掛009號(hào)2001[2011]網(wǎng)掛010號(hào)2853-30%[2012]網(wǎng)掛018號(hào)2121[2011]網(wǎng)掛018號(hào)2474-14%[2012]網(wǎng)掛019號(hào)2000[2011]網(wǎng)掛011號(hào)2845-30%[2012]網(wǎng)掛020號(hào)2000[2011]網(wǎng)掛011號(hào)2845-30%今年上半年出讓6宗存量土地，均為濱江新城和洋湖垸等重點(diǎn)開(kāi)發(fā)片區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，在今年出讓過(guò)程中，土地價(jià)格較去年均有10%以上幅度的下調(diào)，最高降幅接近30%2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)土地供應(yīng)商住綜合用地成出讓主流，未來(lái)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)量加大，綜合體類項(xiàng)目將大量涌現(xiàn)今年上半年出讓的83.8萬(wàn)㎡經(jīng)營(yíng)性土地中，商住綜合用地出讓面積達(dá)到67.6萬(wàn)㎡，占比高達(dá)81%，初步估算商業(yè)開(kāi)發(fā)體量約93萬(wàn)㎡，占規(guī)劃總建筑面積的約30%。今年上半年出讓的土地中，單宗地塊商業(yè)配比在10-60%之間，其中主力集中在20-40%之間，未來(lái)綜合體類項(xiàng)目將明顯增多。數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土局2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)土地供應(yīng)岳麓區(qū)一枝獨(dú)秀，土地出讓量大步領(lǐng)先，先導(dǎo)區(qū)濱江、洋湖、梅溪湖三大板塊仍是近年土地出讓重點(diǎn)區(qū)域行政區(qū)域幅數(shù)出讓面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)芙蓉區(qū)000開(kāi)福區(qū)21.54.4天心區(qū)14.315.0雨花區(qū)919.792.2岳麓區(qū)1258.3200.4總計(jì)2483.8312.12012年上半年出讓經(jīng)營(yíng)性土地區(qū)位分布圖2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)土地供應(yīng)土地價(jià)格岳麓區(qū)領(lǐng)先，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域地價(jià)已超400萬(wàn)/畝今年上半年出讓的83.8萬(wàn)㎡經(jīng)營(yíng)性土地中，岳麓區(qū)地價(jià)遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域，三大核心板塊地價(jià)已超過(guò)400萬(wàn)/畝，較2011年地價(jià)水平繼續(xù)呈現(xiàn)上行走勢(shì)。雖然今年土地三大板塊部分存量土地降價(jià)10-30%出讓，但樓面地價(jià)依然保持在2000元/㎡以上的較高水平，這也充分顯示出了長(zhǎng)沙市政府對(duì)于大河西先導(dǎo)區(qū)未來(lái)發(fā)展價(jià)值的信心和肯定。雨花區(qū)今年上半年出讓的9宗土地平均樓面地價(jià)僅在1245元/㎡，遠(yuǎn)低于岳麓區(qū)約40%左右。從區(qū)位看，其中不乏高橋、韶山南路、勞動(dòng)?xùn)|路、萬(wàn)家麗路沿線優(yōu)質(zhì)地塊。導(dǎo)致雨花區(qū)土地價(jià)格偏低的原因，我司認(rèn)為是由于區(qū)域今年出讓的多宗地塊都涉及一定面積的商業(yè)及住宅面積無(wú)償返還問(wèn)題，返還面積比例高達(dá)25-35%之間，因此導(dǎo)致這些地塊樓板價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)值。若按市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，雨花區(qū)上半年土地樓板均價(jià)應(yīng)在1800-2000元/㎡。數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土局2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)土地成交經(jīng)營(yíng)性土地成交量環(huán)比小幅下降，總體表現(xiàn)平穩(wěn)，單宗土地規(guī)模縮減明顯數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土局2008-2012年上半年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)土地成交量走勢(shì)2012年上半年，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)累計(jì)成交土地30宗，成交面積104萬(wàn)㎡，同比環(huán)比降幅均達(dá)到39%，成交土地總量創(chuàng)下2009年下半年以來(lái)半年度成交量新低；經(jīng)營(yíng)性土地方面，2012年上半年累計(jì)成交21宗，成交面積81.5萬(wàn)㎡，占土地成交總量的77%，同比增幅達(dá)到42.5%，環(huán)比下降16%。規(guī)劃建筑面積達(dá)到309.3萬(wàn)㎡，綜合容積率逼近3.8。今年上半年成交地塊平均面積僅58畝，最大成交單宗地塊面積僅150畝不到，土地規(guī)模逐年縮減。2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)土地成交政府推地謹(jǐn)慎，供地宗數(shù)縮減，地塊流拍現(xiàn)象沒(méi)有大量出現(xiàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土局今年上半年原擬成交經(jīng)營(yíng)性用地25宗，最終成交21宗，流拍4宗，流拍率達(dá)到16%，流拍土地總面積9.5萬(wàn)㎡，其中不乏濱江新城等優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊。2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)土地成交雖然上半年土地成交價(jià)格有所下滑，但長(zhǎng)沙平均地價(jià)仍保持超400萬(wàn)/畝水平，并遙遙領(lǐng)先中部六省2012年上半年，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)成交的21宗經(jīng)營(yíng)性用地平均成交均價(jià)408萬(wàn)/畝，環(huán)比下降13%，成交平均樓板價(jià)約1613元/㎡，環(huán)比大幅下降約40%。政府土地出讓價(jià)格下調(diào)，地塊普遍底價(jià)成交是樓板價(jià)大幅下降主因。對(duì)比中部六省省會(huì)城市2012年上半年土地市場(chǎng)表現(xiàn)，雖然長(zhǎng)沙在成交量上落后于其他城市，但在地價(jià)上，長(zhǎng)沙以408萬(wàn)/畝名列首位，也充分體現(xiàn)了長(zhǎng)沙在中部六省中的競(jìng)爭(zhēng)力地位。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)土地成交上半年企業(yè)拿地表現(xiàn)謹(jǐn)慎，土地多以底價(jià)成交，個(gè)別溢價(jià)成交地塊溢價(jià)水平偏低2012年上半年成交的21宗土地中，僅有4宗為溢價(jià)成交，溢價(jià)成交比例不足20%，甚至低于2008年水平。溢價(jià)的4宗土地中，3宗土地溢價(jià)率在10-16%，溢價(jià)最高的一宗也僅為30%左右，而該宗土地最終成交樓板價(jià)不足700元/㎡，反映出今年企業(yè)拿地的謹(jǐn)慎態(tài)度。先導(dǎo)區(qū)今年上半年成交的7宗優(yōu)質(zhì)土地中，僅有合能拿下的洋湖垸地塊溢價(jià)成交，不過(guò)溢價(jià)率僅10%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)土地成交岳麓區(qū)和雨花區(qū)土地成交量旗鼓相當(dāng)，兩區(qū)將主導(dǎo)未來(lái)長(zhǎng)沙主城房地產(chǎn)市場(chǎng)流拍地塊成交地塊行政區(qū)域成交幅數(shù)出讓面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)芙蓉區(qū)000開(kāi)福區(qū)000天心區(qū)14.315.0雨花區(qū)1136.3149.8岳麓區(qū)941.0144.5總計(jì)2181.5309.32長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)土地成交岳麓區(qū)主推重點(diǎn)板塊優(yōu)質(zhì)土地，土地價(jià)格遙遙領(lǐng)先數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)重點(diǎn)企業(yè)動(dòng)向萬(wàn)科、恒大深耕長(zhǎng)沙，二線優(yōu)質(zhì)企業(yè)認(rèn)可城市價(jià)值，積極開(kāi)拓長(zhǎng)沙市場(chǎng)企業(yè)拿地位置拿地面積建筑面積拿地金額拿地成本拿地時(shí)間萬(wàn)科洋湖垸10萬(wàn)29.8萬(wàn)5.96億元2000元/㎡2012年6月方興梅溪湖10萬(wàn)36.9萬(wàn)7.44億元2018元/㎡2012年6月恒大濱江新城5萬(wàn)19.9萬(wàn)4.77億元2400元/㎡2012年4月河南楷林濱江新城3.4萬(wàn)20.2萬(wàn)4.30億元2125元/㎡2012年4月合能洋湖垸3.7萬(wàn)11.3萬(wàn)2.49億元2205元/㎡2012年4月2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)重點(diǎn)企業(yè)動(dòng)向萬(wàn)科進(jìn)軍洋湖板塊，積極擴(kuò)充先導(dǎo)區(qū)土地儲(chǔ)備網(wǎng)掛020號(hào)、019號(hào)地塊，被長(zhǎng)沙市萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以分別14930.8萬(wàn)元、44718.9萬(wàn)元摘下；長(zhǎng)沙和順置業(yè)有限公司與湖南和順投資發(fā)展有限公司25870.0萬(wàn)元共同競(jìng)得網(wǎng)掛018號(hào)地塊。湖南和順投資發(fā)展有限公司和長(zhǎng)沙市萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司分別以30%與70%的股份比例組建成湖南和順置業(yè)有限公司后打造萬(wàn)科城項(xiàng)目。目前萬(wàn)科雖沒(méi)有明確表示是否與和順合作開(kāi)發(fā)，但從三宗土地位置來(lái)看，兩家公司合作可能性較大。此次萬(wàn)科的拿地將加速洋湖垸片區(qū)的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)。此次萬(wàn)科長(zhǎng)沙拿地開(kāi)始其新的擴(kuò)張戰(zhàn)略，究其原因，樓市回暖促使開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了樂(lè)觀情緒，擇機(jī)果斷出手拿地。2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)重點(diǎn)企業(yè)動(dòng)向恒大轉(zhuǎn)變拿地模式，現(xiàn)身長(zhǎng)沙一級(jí)土地市場(chǎng)，挺近濱江新城網(wǎng)掛007號(hào)[2012]網(wǎng)掛007號(hào)地乃地是去年中止掛牌的[2011]網(wǎng)掛034號(hào)地，樓面價(jià)由之前的2800元/平方米降為2400元/平方米，該宗地宗地出讓面積為49696.13平方米（合74.544畝），為上半年出讓土地中較大的一塊土地，掛牌起始價(jià)為47708萬(wàn)元（合640萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)2400元/平方米），（商住比≥3:7）；容積率≤4.0；建筑密度≤35%；綠地率≥35%；建筑限高：150米。地塊位于濱江新區(qū)核心位置，緊鄰安居樂(lè)園，距長(zhǎng)沙市政府不足2千米，地塊周邊配套資源豐富。恒大地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司以47708.0萬(wàn)元的底價(jià)成交，這一次恒大拿地與其以往在長(zhǎng)沙的拿地模式有所不同。以往長(zhǎng)沙一級(jí)土地市場(chǎng)鮮見(jiàn)恒大地產(chǎn)的身影，在長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目大多通過(guò)收購(gòu)其他公司土地從而進(jìn)行開(kāi)發(fā)。此次恒大轉(zhuǎn)變拿地模式通過(guò)招拍掛拿地實(shí)屬少見(jiàn)。恒大此次拿地將有力的推動(dòng)濱江新城建設(shè)加速。2長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)重點(diǎn)企業(yè)動(dòng)向梅溪湖將迎來(lái)的首個(gè)國(guó)際化都市綜合體網(wǎng)掛016號(hào)地塊以底價(jià)74406.0萬(wàn)元順利成交，由億豐置業(yè)有限公司摘牌。這宗商住用地是今年梅溪湖片區(qū)成交的第一宗土地。地塊位于梅溪湖路以南、環(huán)湖路以北、麓谷大道以東，緊鄰由扎哈?哈迪德設(shè)計(jì)的梅溪湖國(guó)際文化藝術(shù)中心，這個(gè)項(xiàng)目也將成為梅溪湖迎來(lái)的首個(gè)國(guó)際化都市綜合體。成交的016號(hào)地塊總占地99633.67㎡，容積率3.7，總建筑面積約1040萬(wàn)平米，涵蓋高端住宅、商業(yè)辦公、綜合體、國(guó)際文化藝術(shù)中心、科技研發(fā)中心等業(yè)態(tài)。按照出讓要求，承諾競(jìng)買(mǎi)人還須承諾在項(xiàng)目?jī)?nèi)投資建設(shè)的五星級(jí)酒店為不低于希爾頓、威斯汀酒店品牌的國(guó)際一線品牌，并且在不晚于2016年6月30日前營(yíng)業(yè)；其中自持酒店及購(gòu)物中心計(jì)容建筑面積不少于9萬(wàn)平方米；同時(shí)還須承諾本項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格、布局、交通組織、設(shè)計(jì)與梅溪湖國(guó)際文化藝術(shù)中心相協(xié)調(diào)。這個(gè)逾36萬(wàn)㎡國(guó)際化都市綜合體將會(huì)與梅溪湖國(guó)際文化藝術(shù)中心、梅溪湖國(guó)際研發(fā)中心一道成為梅溪湖國(guó)際新城的三大亮點(diǎn)。拿下016號(hào)地塊的億豐置業(yè)是香港上市企業(yè)——方興地產(chǎn)(中國(guó))有限公司(以下簡(jiǎn)稱方興地產(chǎn))的全資子公司。年初供地計(jì)劃制定之初，即以大幅下調(diào)2012年供地總量，長(zhǎng)沙主城五區(qū)全年土地交易總量下滑幾乎已成定局。雖然上半年土地市場(chǎng)總體交易表現(xiàn)平淡，但年中的市場(chǎng)放量，萬(wàn)科、恒大的相繼出手，都讓我們看到了市場(chǎng)復(fù)蘇的曙光。相信下半年長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)將會(huì)有令人欣喜的表現(xiàn)。第三部商品房市場(chǎng)1長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)1長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)2012年上半年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新增供應(yīng)量429.06萬(wàn)平米，比去年同期下降16.7%，環(huán)比去年下半年下降39.2%；商品房2012年上半年實(shí)現(xiàn)成交量成交量381.55萬(wàn)平米，相比去年同期下降28%,環(huán)比去年下半年下降5.9%；上半年商品房成交均價(jià)7512元/平米，比去年同期上升7.3%，環(huán)比去年下半年下跌8.8%。市場(chǎng)供求受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2012年上半年商品房供求及價(jià)格均呈現(xiàn)不同程度的回落走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC12012年上半年商辦新增供應(yīng)占比較去年上升14%，成交占比較去年上升4%。

今年上半年，長(zhǎng)沙多個(gè)優(yōu)質(zhì)城市綜合體項(xiàng)目相繼亮相，商辦物業(yè)市場(chǎng)活躍度明顯高于往年。同時(shí)在住宅物業(yè)限購(gòu)限貸背景下，市場(chǎng)需求，尤其是投資需求更多的傾向于商辦物業(yè)

。區(qū)域供求2011年2012年上半年供應(yīng)結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)2012年上半年商業(yè)、辦公市場(chǎng)突起，交易量大幅上揚(yáng)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)1區(qū)域供求雨花、岳麓兩區(qū)供求量領(lǐng)先，形成長(zhǎng)沙樓市第一梯隊(duì)開(kāi)福、天心、雨花三區(qū)中高端項(xiàng)目云集，商品房?jī)r(jià)突破8000元數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)2012年上半年，雨花區(qū)和岳麓區(qū)兩區(qū)商品房供求量占比達(dá)到主城六區(qū)的55%左右，市場(chǎng)交易活躍程度遙遙領(lǐng)先其他區(qū)域。過(guò)去三年在湘江世紀(jì)城、北辰三角洲等超級(jí)大盤(pán)拉動(dòng)下的開(kāi)福區(qū)與雨花、岳麓三強(qiáng)鼎立的局面，隨著湘江世紀(jì)城的謝幕將被打破。根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展主力方向，并結(jié)合近兩年土地市場(chǎng)交易情況來(lái)看，未來(lái)長(zhǎng)沙主城樓市第一梯隊(duì)將形成雨花區(qū)和岳麓區(qū)分庭抗禮的局面。主城區(qū)房?jī)r(jià)始終保持“東高西低”的局面。雖然今年上半年，岳麓區(qū)1長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)2012年上半年企業(yè)銷(xiāo)售面積TOP10（大長(zhǎng)沙）名次品牌銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）市場(chǎng)份額1恒大17.83.0%2保利15.12.6%3萬(wàn)科13.82.4%4綠地13.12.2%5新城控股11.72.0%6華潤(rùn)9.61.6%7長(zhǎng)房集團(tuán)9.51.6%8五礦9.11.6%9碧桂園8.91.5%10中海8.21.4%2012年上半年企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP10（大長(zhǎng)沙）名次品牌銷(xiāo)售金額（億元）市場(chǎng)份額1萬(wàn)達(dá)11.63.1%2恒大10.52.8%3萬(wàn)科10.22.7%4綠地9.72.6%5保利9.72.6%6雙金7.72.1%7長(zhǎng)房集團(tuán)6.91.8%8北辰實(shí)業(yè)6.41.7%9五礦6.11.6%10中海5.41.5%數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC備注：考慮到部分知名企業(yè)在長(zhǎng)沙縣、瀏陽(yáng)市及寧鄉(xiāng)縣有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，本張企業(yè)排行榜統(tǒng)計(jì)區(qū)域范圍為大長(zhǎng)沙企業(yè)排行國(guó)內(nèi)一線房企牢牢掌控長(zhǎng)沙樓市話語(yǔ)權(quán)，本土優(yōu)質(zhì)企業(yè)有待進(jìn)一步突破1長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)名次品牌銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）市場(chǎng)份額1保利15.13.6%2萬(wàn)科13.83.3%3恒大13.73.3%4新城控股11.72.8%5綠地10.42.5%6長(zhǎng)房集團(tuán)9.52.3%7中海8.22.0%8卓越7.91.9%9廣電7.71.8%10萬(wàn)達(dá)7.51.8%名次品牌銷(xiāo)售金額（億元）市場(chǎng)份額1萬(wàn)達(dá)11.64.0%2萬(wàn)科10.23.5%3保利9.63.3%4恒大8.42.9%5綠地8.32.8%6雙金7.72.6%7長(zhǎng)房集團(tuán)6.92.3%8北辰實(shí)業(yè)6.42.2%9中海5.41.8%10廣電4.71.6%企業(yè)排行保利、萬(wàn)科、恒大三大巨頭憑借品牌實(shí)力和開(kāi)發(fā)規(guī)模，領(lǐng)跑主城樓市2012年上半年企業(yè)銷(xiāo)售面積TOP10（主城六區(qū)）2012年上半年企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP10（主城六區(qū)）數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC備注：統(tǒng)計(jì)范圍為主城六區(qū)1長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)項(xiàng)目排行2012年上半年項(xiàng)目銷(xiāo)售面積TOP10（主城六區(qū)）名次項(xiàng)目名稱所在區(qū)域銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）1保利麓谷林語(yǔ)岳麓區(qū)12.22新城國(guó)際花都望城區(qū)11.73中海國(guó)際社區(qū)岳麓區(qū)8.24開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福區(qū)7.55萬(wàn)科城開(kāi)福區(qū)7.36長(zhǎng)沙恒大城雨花區(qū)6.77綠地中央廣場(chǎng)岳麓區(qū)6.78北辰三角洲開(kāi)福區(qū)6.59卓越蔚藍(lán)海岸岳麓區(qū)6.410萬(wàn)科金域華府雨花區(qū)6.12012年上半年項(xiàng)目銷(xiāo)售金額TOP10（主城六區(qū)）名次項(xiàng)目名稱所在區(qū)域銷(xiāo)售金額（億元）1開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福區(qū)11.62保利麓谷林語(yǔ)岳麓區(qū)6.53北辰三角洲開(kāi)福區(qū)6.44綠地中央廣場(chǎng)岳麓區(qū)5.55中海國(guó)際社區(qū)岳麓區(qū)5.46民生大廈岳麓區(qū)5.37萬(wàn)科金域華府雨花區(qū)5.08萬(wàn)科城開(kāi)福區(qū)4.99友阿大廈天心區(qū)4.810涉外國(guó)際公館岳麓區(qū)4.7知名品牌、高性價(jià)比的剛需主打項(xiàng)目銷(xiāo)售領(lǐng)先數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC備注：統(tǒng)計(jì)范圍為主城流六區(qū)2長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)在新國(guó)十條及新國(guó)五條頒布的2010年，樓市調(diào)控難改長(zhǎng)沙樓市的火爆，2010年金九銀十成交量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。而在2011年3月長(zhǎng)沙市頒布限購(gòu)令之后，長(zhǎng)沙市場(chǎng)還出現(xiàn)過(guò)一段短暫的回升期。樓市真正步入下跌階段實(shí)際上是在2011年7月最后一次加息之后，此時(shí)緊縮的貨幣政策已由量變至質(zhì)變，五年期以上貸款利率已至7.05%的歷史高位，嚴(yán)重抑制了市場(chǎng)需求?？梢?jiàn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)本身對(duì)行政調(diào)控有著良好的抗性，決定樓市成交的關(guān)鍵因素實(shí)際是貨幣政策。從2012年初的成交走勢(shì)來(lái)看，隨著貨幣政策逐漸松弛，樓市回暖的跡象相當(dāng)明顯，預(yù)計(jì)下半年還將至少降息50個(gè)基點(diǎn)，降儲(chǔ)3-5次，樓市均價(jià)有望回歸到7000元/平附近的價(jià)值線上，同時(shí)成交量也將進(jìn)一步回升。市場(chǎng)走勢(shì)從2010年至今，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)整體成相互背離的“喇叭形”，2010年金九銀十爆發(fā)，創(chuàng)下近兩年長(zhǎng)沙樓市難以企及的高度,而后在2011年金九銀十逆周期慘淡收跌，2012年上半年開(kāi)始逐漸回暖，長(zhǎng)沙樓市正如一部跌宕起伏的大戲2上半年新增供應(yīng)量365.25萬(wàn)平米，同比去年同期下降29.1%，環(huán)比去年下半年下降48.2%；上半年商品住宅成交336.7萬(wàn)平米，比去年同期下降32.2%,環(huán)比去年下半年下降6.4%；上半年成交均價(jià)為6447元/平米，同比下跌1.2%，環(huán)比去年下半年下跌9.6%；上半年供求比1.08，市場(chǎng)整體維持供需平衡狀態(tài)。市場(chǎng)供求數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC2012年上半年商品住宅交易總量出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，從3月開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量手段奏效，市場(chǎng)成交止跌回穩(wěn)長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2區(qū)域供應(yīng)量（萬(wàn)平米）供應(yīng)套數(shù)成交量（萬(wàn)平米）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/平）芙蓉19.01239017.0216846656開(kāi)福41.62375860.5153987515天心56.89528639.8139277274望城48.16453545.8843514358雨花124.811376090.0186406917岳麓74.76800083.46819558782012上半年區(qū)域商品住宅供求對(duì)比區(qū)域供求區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)由傳統(tǒng)的開(kāi)福、雨花、岳麓三強(qiáng)鼎立，向雨花、岳麓兩強(qiáng)相爭(zhēng)轉(zhuǎn)變長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2012年上半年商品住宅供求熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)橛昊▍^(qū)及岳麓區(qū)。雨花區(qū)供求主要集中在武廣板塊，岳麓區(qū)熱點(diǎn)板塊為麓谷、梅溪湖、洋湖垸及濱江新城板塊。2012年上半年各區(qū)價(jià)格較去年有所下跌，凸顯上半年開(kāi)發(fā)商的策略乃是以價(jià)換量，以求生存。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC2面積供求結(jié)構(gòu)剛需產(chǎn)品始終占據(jù)住宅市場(chǎng)主導(dǎo)地位無(wú)論是供應(yīng)市場(chǎng)還是需求市場(chǎng)，主城區(qū)商品住宅都是以70-130㎡區(qū)間，主力針對(duì)首置、首改類的剛性需求產(chǎn)品為主。今年上半年，70-130㎡產(chǎn)品累計(jì)新增供應(yīng)23695套，供應(yīng)面積232萬(wàn)㎡，占比約63%；累計(jì)成交23031套，成交面積226萬(wàn)㎡，占比約67%。今年上半年，150㎡舒適型產(chǎn)品供應(yīng)46萬(wàn)㎡，成交47萬(wàn)㎡，供求量占比約13%左右。從區(qū)位分布上來(lái)看，舒適型還是主要集中在河?xùn)|老中心城區(qū)和湘江沿線等區(qū)位、資源條件等優(yōu)越的地段。長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC2面積供求結(jié)構(gòu)70㎡以上面積段供求基本均衡，50㎡以下投資性產(chǎn)品去化遇阻從各戶型今年上半年供求量對(duì)比來(lái)看，70㎡以上產(chǎn)品基本保持供求平衡。50㎡以下投資型小戶型產(chǎn)品上半年供求比顯著高于其他面積段產(chǎn)品，達(dá)到3.0的較高水平。可以看出，雖然長(zhǎng)沙限購(gòu)令對(duì)長(zhǎng)沙樓市并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，但是對(duì)小戶型產(chǎn)品的沖擊還是比較大的。今年上半年有該類產(chǎn)品成交的82個(gè)項(xiàng)目中，除德思勤、康乃馨、雍晟等個(gè)別項(xiàng)目成交套數(shù)能超過(guò)180套以外，其他項(xiàng)目普遍不足60套。長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC22012年上半年70-130平米面積段成交占上半年成交總量的67%，約成交226萬(wàn)平米。2012年上半年，70-90、90-110、110-130平米面積段成交占比較去年分別增加3-5個(gè)百分點(diǎn)，而130平米以上面積段成交比例都較去年有不同程度的減少。通過(guò)面積段成交占比變化可以看出，今年上半年市場(chǎng)剛需特征比去年更為明顯，剛需被激發(fā)，市場(chǎng)需求更多地轉(zhuǎn)向70-130平米面積段戶型。面積供求結(jié)構(gòu)剛性需求受政策影響相對(duì)較小，在政府、開(kāi)發(fā)商積極動(dòng)作下，剛需率先被激發(fā)，推動(dòng)樓市回穩(wěn)；在樓市前景不明朗的情況下，高總價(jià)舒適性產(chǎn)品需求明顯萎縮。長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2整個(gè)2012上半年，成交仍是以70-130平米戶型為主，也說(shuō)明整個(gè)上半年，剛需對(duì)樓市回暖的貢獻(xiàn)頗大。從各面積段成交占比月度變化可以看出，限購(gòu)令對(duì)長(zhǎng)沙樓市的作用確實(shí)有限，對(duì)成交結(jié)構(gòu)起到顯著作用的乃是貨幣政策。需求面積結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC限購(gòu)令對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)作用甚微。在樓市下行期，70-130㎡剛需主力產(chǎn)品成為市場(chǎng)主力支撐點(diǎn)。長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2需求單價(jià)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC2012年上半年，6000-7000元為主城區(qū)成交量最大的單價(jià)區(qū)間，成交住宅9515套，成交面積96.0萬(wàn)㎡，占比約29%；其次為5000-6000元區(qū)間，占比約24%。5000-7000元是當(dāng)前長(zhǎng)沙主城樓市主力單價(jià)需求區(qū)間長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2上半年5000-7000區(qū)間仍是主力單價(jià)區(qū)間，約占成交總量的53%。7000是當(dāng)下長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)分水嶺，上半年7000以上區(qū)段成交占比僅為25%，大部分需求仍集中在單價(jià)7000以下房源。2012年上半年7000元/平米單價(jià)以下各區(qū)間成交占比都有2-4%的提升，其中6000-7000元/平米單價(jià)區(qū)間成交占比由去年25%增至29%，提升幅度最大。而7000元/平米以上各單價(jià)區(qū)間成交占比都有小幅減少。需求單價(jià)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC自2011年9月開(kāi)始，長(zhǎng)沙樓市入冬，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入回落通道，7000元以下中低價(jià)位成交量大幅上升長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2今年長(zhǎng)沙市場(chǎng)持續(xù)回暖，同時(shí)單月7000元/平米以下商品住宅成交占比較去年下半年提升明顯，剛需重新?tīng)?zhēng)得市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量的策略取得了實(shí)際成效。今年1月4000以下成交占比大幅提升，主要源于新城國(guó)際花都1月集中網(wǎng)簽所致。需求單價(jià)結(jié)構(gòu)自年初開(kāi)始，各項(xiàng)目積極以價(jià)換量，尋求突圍，市場(chǎng)價(jià)格明顯回落，8000元以上中高價(jià)位產(chǎn)品陷銷(xiāo)售困境。長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2需求總價(jià)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC2012年上半年，40-70萬(wàn)總價(jià)段累計(jì)成交住宅17654套，成交面積169萬(wàn)㎡，占比約50%。40-70萬(wàn)是當(dāng)前長(zhǎng)沙主城樓市主力總價(jià)需求區(qū)間長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2今年上半年30-70萬(wàn)總價(jià)各區(qū)間均有不同幅度的成交占比上升，其中40-50萬(wàn)區(qū)間增幅最大，達(dá)到5.2個(gè)百分點(diǎn)。與之相反的則是70萬(wàn)以上各總價(jià)段需求占比全面下滑，累計(jì)下滑幅度達(dá)到10個(gè)百分點(diǎn)。需求總價(jià)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC單價(jià)回調(diào)導(dǎo)致主力需求總價(jià)回落，70萬(wàn)以下總價(jià)產(chǎn)品成交占比攀升超過(guò)20個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)230-50萬(wàn)的低總價(jià)區(qū)間上半年成交較去年更為活躍，望城區(qū)新城國(guó)際花都及潤(rùn)和紫郡等均價(jià)4000以下項(xiàng)目貢獻(xiàn)頗大。今年1月由于望城區(qū)新城國(guó)際花都集中網(wǎng)簽，導(dǎo)致30-40萬(wàn)區(qū)間成交異常放大。需求總價(jià)結(jié)構(gòu)上半年各總價(jià)區(qū)間月度占比基本平衡，80萬(wàn)以上高總價(jià)區(qū)間明顯收縮。長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)需求總價(jià)結(jié)構(gòu)70-90㎡戶型主要集中在40-60萬(wàn)，90-110㎡戶型主要集中在50-70萬(wàn)，110-130㎡戶型主要集中在60-70萬(wàn)區(qū)間，其次70-90萬(wàn)也有較大比重分布2數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2成交排行銷(xiāo)售面積TOP10名次項(xiàng)目名稱區(qū)域銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）1保利麓谷林語(yǔ)岳麓區(qū)12.22新城國(guó)際花都望城區(qū)11.73中海國(guó)際社區(qū)岳麓區(qū)8.14萬(wàn)科城開(kāi)福區(qū)7.35長(zhǎng)沙恒大城雨花區(qū)6.76北辰三角洲開(kāi)福區(qū)6.27卓越蔚藍(lán)海岸岳麓區(qū)6.28萬(wàn)科金域華府雨花區(qū)6.19恒大雅苑開(kāi)福區(qū)5.710開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福區(qū)5.6銷(xiāo)售金額TOP10名次項(xiàng)目名稱區(qū)域銷(xiāo)售金額（億元）1開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福區(qū)7.92保利麓谷林語(yǔ)岳麓區(qū)6.43北辰三角洲開(kāi)福區(qū)5.44中海國(guó)際社區(qū)岳麓區(qū)5.25萬(wàn)科城開(kāi)福區(qū)4.86萬(wàn)科金域華府雨花區(qū)4.87新城國(guó)際花都望城區(qū)4.38長(zhǎng)沙恒大城雨花區(qū)3.99恒大雅苑開(kāi)福區(qū)3.910融科東南海雨花區(qū)3.6銷(xiāo)售套數(shù)TOP10名次項(xiàng)目名稱區(qū)域銷(xiāo)售套數(shù)（套）1新城國(guó)際花都望城區(qū)11762保利麓谷林語(yǔ)岳麓區(qū)11433萬(wàn)科城開(kāi)福區(qū)8064中海國(guó)際社區(qū)岳麓區(qū)7655卓越蔚藍(lán)海岸岳麓區(qū)6796香樟蘭亭雨花區(qū)6427北辰三角洲開(kāi)福區(qū)6188五礦萬(wàn)境長(zhǎng)洲雨花區(qū)5579利海米蘭春天岳麓區(qū)55110萬(wàn)科金域華府雨花區(qū)5402012年上半年長(zhǎng)沙主城六區(qū)商品住宅銷(xiāo)售排行榜麓谷林語(yǔ)、新城國(guó)際花都稱雄，半年度銷(xiāo)量門(mén)檻有所下降數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)成交排行名次項(xiàng)目名稱成交套數(shù)1萬(wàn)科城8062北辰三角洲6183恒大雅苑455名次項(xiàng)目名稱成交面積（萬(wàn)平米）1萬(wàn)科城7.32北辰三角洲6.23恒大雅苑5.7名次項(xiàng)目名稱成交金額（億元）1開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)7.92北辰三角洲5.43萬(wàn)科城4.82012年上半年長(zhǎng)沙主城各區(qū)商品住宅銷(xiāo)售排行榜開(kāi)福區(qū)名次項(xiàng)目名稱成交套數(shù)1香樟蘭亭6422五礦萬(wàn)境長(zhǎng)洲5573萬(wàn)科金域華府540名次項(xiàng)目名稱成交面積（萬(wàn)平米）1長(zhǎng)沙恒大城6.72萬(wàn)科金域華府6.13香樟蘭亭5.6名次項(xiàng)目名稱成交金額（億元）1萬(wàn)科金域華府4.82長(zhǎng)沙恒大城3.93融科東南海3.6雨花區(qū)2數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)成交排行名次項(xiàng)目名稱成交套數(shù)1保利麓谷林語(yǔ)11432中海國(guó)際社區(qū)7653卓越蔚藍(lán)海岸679名次項(xiàng)目名稱成交面積（萬(wàn)平米）1保利麓谷林語(yǔ)12.22中海國(guó)際社區(qū)8.13卓越蔚藍(lán)海岸6.2名次項(xiàng)目名稱成交金額（億元）1保利麓谷林語(yǔ)6.52中海國(guó)際社區(qū)5.23卓越蔚藍(lán)海岸2.92012年上半年長(zhǎng)沙主城各區(qū)商品住宅銷(xiāo)售排行榜岳麓區(qū)名次項(xiàng)目名稱成交套數(shù)1新城國(guó)際花都11762時(shí)代傾城4723潤(rùn)和紫郡447名次項(xiàng)目名稱成交面積（萬(wàn)平米）1新城國(guó)際花都11.72潤(rùn)和紫郡5.13時(shí)代傾城4.6名次項(xiàng)目名稱成交金額（億元）1新城國(guó)際花都4.32時(shí)代傾城2.63潤(rùn)和紫郡1.9望城區(qū)2數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)成交排行名次項(xiàng)目名稱成交套數(shù)1才子佳郡3122萬(wàn)象凱旋灣1753東郡華城廣場(chǎng)171名次項(xiàng)目名稱成交面積（萬(wàn)平米）1才子佳郡2.92紅橡華園2.13萬(wàn)象凱旋灣1.7名次項(xiàng)目名稱成交金額（億元）1紅橡華園1.42才子佳郡1.33東郡華城廣場(chǎng)1.22012年上半年長(zhǎng)沙主城各區(qū)商品住宅銷(xiāo)售排行榜芙蓉區(qū)名次項(xiàng)目名稱成交套數(shù)1綠地公館4012克拉美麗山莊3533雍晟時(shí)代公館315名次項(xiàng)目名稱成交面積（萬(wàn)平米）1克拉美麗山莊3.72綠地公館3.73興威帕克水岸3.0名次項(xiàng)目名稱成交金額（億元）1華遠(yuǎn)金外灘2.92綠地公館2.73保利南湖2.1天心區(qū)2數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2區(qū)域存量（萬(wàn)平米）去化周期（月）備注芙蓉83.022.7鑒于當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，以過(guò)去一年(2011.7-2012.6)各區(qū)平均月度銷(xiāo)售面積計(jì)算存量去化周期開(kāi)福136.99.8天心100.814.7望城132.015.7雨花194.612.8岳麓144.88.4六區(qū)792.212.1當(dāng)前六區(qū)商品住宅存量近800萬(wàn)方，存量套數(shù)約76200余套，整體去化周期近12個(gè)月。六區(qū)中存量最多的區(qū)域?yàn)橛昊▍^(qū)，約195萬(wàn)方，去化周期達(dá)13個(gè)月。芙蓉區(qū)存量最少，約77萬(wàn)方，整體去化周期六區(qū)最長(zhǎng)，達(dá)21個(gè)月。去化速度最快的區(qū)域?yàn)樵缆磪^(qū)，月均去化17萬(wàn)方，去化周期僅8個(gè)月，同時(shí)岳麓區(qū)六區(qū)均價(jià)較低，是六區(qū)當(dāng)中市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小的一個(gè)區(qū)域。住宅存量備注：住宅存量為2010年以來(lái)累計(jì)未售存量，下同數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC主城六區(qū)住宅存量接近800萬(wàn)方高位，雨花區(qū)存量最大長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2住宅存量二環(huán)線內(nèi)住宅存量約209萬(wàn)㎡金星北約68萬(wàn)㎡尚東約61萬(wàn)㎡含浦約58萬(wàn)㎡麓谷約35萬(wàn)㎡金鷹月湖約38萬(wàn)㎡熱門(mén)板塊存量高企，去存量成項(xiàng)目下半年要?jiǎng)?wù)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC紅星洞井約48萬(wàn)㎡二環(huán)內(nèi)中心城區(qū)存量接近210萬(wàn)方，主要分布于在雨花區(qū)42萬(wàn)㎡，天心區(qū)約40萬(wàn)㎡，開(kāi)福區(qū)老城區(qū)和四方坪的住宅存量也達(dá)到54萬(wàn)㎡左右。二環(huán)至三環(huán)線范圍內(nèi)，以望城區(qū)金星北路板塊存量最大，接近70萬(wàn)㎡。芙蓉區(qū)尚東板塊也達(dá)到61萬(wàn)㎡。岳麓區(qū)存量主要集中在含浦片區(qū)和麓谷。雨花區(qū)則以武廣和紅星洞井板塊存量最大，兩板塊存量接近100萬(wàn)㎡。長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2住宅存量數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC剛需類產(chǎn)品存銷(xiāo)相對(duì)比例合理，投資型小戶型和舒適型產(chǎn)品去存量壓力較大70-130㎡戶型存銷(xiāo)比在7.5-9.7之間，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。投資小戶存銷(xiāo)比高達(dá)27.5左右，150㎡以上各區(qū)間存銷(xiāo)比也都在22-32之間，去存量壓力大。長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2別墅市場(chǎng)普通住宅物業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)定，別墅等高端產(chǎn)品受重創(chuàng)住宅物業(yè)別墅洋房普通住宅供應(yīng)套數(shù)35912037250供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）9.91.8353.5成交套數(shù)36631831511成交面積（萬(wàn)㎡）10.24.8321.7成交均價(jià)10083706463232012年上半年各形態(tài)住宅產(chǎn)品供求對(duì)比今年上半年，住宅交易結(jié)構(gòu)中，普通住宅產(chǎn)品供求比重高達(dá)96%。別墅、洋房等高端低密度物業(yè)表現(xiàn)低迷。上半年主城六區(qū)別墅新增供應(yīng)總量不足10萬(wàn)㎡，套數(shù)僅約360套，成交量也僅僅只在366套，約10萬(wàn)㎡，供求量均遠(yuǎn)低于去年同期水平。2012年前6月，別墅市場(chǎng)無(wú)一新項(xiàng)目，或老項(xiàng)目新組團(tuán)入市，市場(chǎng)表現(xiàn)低迷。不過(guò)海爾云海灣、萬(wàn)業(yè)巴厘島、盈峰翠邸小獨(dú)棟組團(tuán)均已計(jì)劃在3季度入市，預(yù)計(jì)下半年別墅市場(chǎng)交易將有所回升，但仍難超過(guò)去年全年水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2別墅市場(chǎng)聯(lián)排別墅依然是市場(chǎng)供求主力，但價(jià)格實(shí)現(xiàn)低于其他產(chǎn)品2012年上半年主城六區(qū)成交的366套別墅物業(yè)中，聯(lián)排別墅成交259套，成交面積7.04萬(wàn)㎡；獨(dú)棟別墅成交29套，成交面積1.18萬(wàn)㎡；雙拼別墅成交35套，成交面積1.27萬(wàn)㎡；疊加別墅成交43套，成交面積6900㎡。價(jià)格方面，獨(dú)棟、雙拼等高端物業(yè)成交均價(jià)突破12000元/㎡；疊加別墅則由于目前在售的該類產(chǎn)品均集中在主城區(qū)核心范圍內(nèi)，因此實(shí)現(xiàn)交易價(jià)格接近11000元/㎡；聯(lián)排別墅則由于分布范圍廣，檔次參差，成交均價(jià)明顯低于其他類型別墅產(chǎn)品。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2別墅市場(chǎng)區(qū)域別墅交易以雨花區(qū)、岳麓區(qū)為主。依托高爾夫、生態(tài)植物園的優(yōu)質(zhì)生態(tài)區(qū)域別墅交易活躍數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC結(jié)合區(qū)域板塊來(lái)看，目前別墅市場(chǎng)交易比較活躍的區(qū)域主要還是集中在雷鋒大道沿線（87套）、武廣板塊（92套）、天際嶺公園周邊（44套），和青竹湖板塊（33套）長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2別墅市場(chǎng)今年上半年別墅需求面積以200-350㎡為主，主力需求單價(jià)集中在7-9K，主力需求總價(jià)集中在150-300萬(wàn)2012年上半年別墅主力需求面積集中在200-350㎡，累計(jì)成交190套，成交面積5.25萬(wàn)㎡；主力需求單價(jià)集中在7-9K，累計(jì)成交135套，成交面積3.78萬(wàn)平米；主力需求總價(jià)集中在150-300萬(wàn)之間，累計(jì)成交241套，成交面積6.0萬(wàn)㎡，其中200萬(wàn)以下低總價(jià)別墅依然是市場(chǎng)需求熱點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)2別墅市場(chǎng)紅墅灣和金科東方大院稱雄上半年別墅市場(chǎng)名次項(xiàng)目名稱成交套數(shù)1紅墅灣532金科東方大院483萬(wàn)科金域華府39名次項(xiàng)目名稱成交面積（萬(wàn)平米）1紅墅灣1.792金科東方大院1.013水映加州0.97名次項(xiàng)目名稱成交金額（億元）1紅墅灣1.522金科東方大院1.063美洲故事0.88別墅物業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)3商辦市場(chǎng)形勢(shì)3商辦物業(yè)市場(chǎng)2012上半年商業(yè)物業(yè)成交量達(dá)28.38萬(wàn)平米，比去年同期上升16.7%，環(huán)比去年下半年上升15.2%，商業(yè)市場(chǎng)上半年繼續(xù)保持良好勢(shì)頭。上半年商業(yè)市場(chǎng)成交均價(jià)16557元/平米，比去年同期上升2.1%，較去年下半年下降7%。上半年商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量已達(dá)74.9萬(wàn)平米，為去年全年的63%，預(yù)計(jì)全年商業(yè)供應(yīng)將超去年。商業(yè)市場(chǎng)供求今年上半年商業(yè)市場(chǎng)成交量同環(huán)比均保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年交易量有望超去年數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC從2011年至今，商業(yè)市場(chǎng)成交價(jià)格基本呈上升趨勢(shì)，同時(shí)成交趨勢(shì)線與價(jià)值線保持平行，說(shuō)明量?jī)r(jià)走勢(shì)基本一致，成交量當(dāng)前正處上升階段。雖然樓市調(diào)控不止，但是商業(yè)市場(chǎng)近兩年仍保持強(qiáng)勢(shì)，部分原因在于長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)仍有很大發(fā)展空間，另一方面原因則是限購(gòu)政策將商品住宅投資性需求轉(zhuǎn)移至商業(yè)市場(chǎng)，致使商業(yè)市場(chǎng)對(duì)宏觀調(diào)控具備了一定的抗性。商業(yè)市場(chǎng)供求長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)宏觀調(diào)控下保持良好升勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC3商辦物業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)沙市商業(yè)市場(chǎng)供求主要集中在岳麓、雨花兩個(gè)區(qū)，約占六區(qū)供求總量的70%左右。未來(lái)岳麓區(qū)濱江新城、梅溪湖、洋湖垸三大板塊還將持續(xù)發(fā)酵，促使岳麓區(qū)商業(yè)供求持續(xù)向上。2012上半年各區(qū)供應(yīng)占比2012上半年各區(qū)成交占比商業(yè)市場(chǎng)供求上半年商業(yè)物業(yè)以岳麓、雨花兩區(qū)供求領(lǐng)先數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC3商辦物業(yè)市場(chǎng)2012上半年辦公市場(chǎng)成交量較去年同期有大幅增長(zhǎng)，上半年市場(chǎng)成交量達(dá)16.47萬(wàn)平米，比去年同期上升83.4%，環(huán)比去年下半年下降22.5%。辦公產(chǎn)品的購(gòu)置具備一定的周期性，下半年通常是辦公市場(chǎng)成交放量的一個(gè)時(shí)期，主要原因是為了避免妨礙企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，管理者通常將更換辦公地址的時(shí)間選在年底。因此，下半年辦公物業(yè)成交將有很大可能超過(guò)上半年，全年成交將可能大大超過(guò)去年。上半年成交均價(jià)為11438元/平米，比去年同期上升34.7%，環(huán)比去年下半年下降13.9%。2012上半年辦公市場(chǎng)新增供應(yīng)49.41萬(wàn)平米，。下半年還有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、德思勤城市廣場(chǎng)、順天國(guó)際金融中心等大型項(xiàng)目放出辦公供應(yīng)，預(yù)計(jì)全年辦公物業(yè)供應(yīng)將達(dá)100萬(wàn)方左右。辦公市場(chǎng)供求數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC上半年辦公市場(chǎng)供求量同比大幅上揚(yáng)，全年有望實(shí)現(xiàn)交易量新高3商辦物業(yè)市場(chǎng)2011年到現(xiàn)在，辦公市場(chǎng)量?jī)r(jià)趨勢(shì)向上，只不過(guò)價(jià)格上升速度要快于市場(chǎng)消化速度。限購(gòu)等樓市調(diào)控政策將住宅市場(chǎng)很大一部分投資性需求吸引到了商業(yè)及辦公市場(chǎng)，這也是辦公市場(chǎng)在限購(gòu)限貸等政策背景下，穩(wěn)步增長(zhǎng)的重要原因。辦公市場(chǎng)供求隨著多個(gè)優(yōu)質(zhì)城市綜合項(xiàng)目面市，今年上半年辦公市場(chǎng)延續(xù)了去年以來(lái)的強(qiáng)勢(shì)上升勢(shì)頭數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC3商辦物業(yè)市場(chǎng)2012上半年辦公物業(yè)供求主要集中在岳麓、開(kāi)福、天心、雨花四個(gè)區(qū)，其中辦公物業(yè)供求以雨花區(qū)為主，約占上半年供求總量的35%。下半年雨花區(qū)還有順天國(guó)際金融中心、德斯勤城市廣場(chǎng)等大型項(xiàng)目放出辦公供應(yīng)，預(yù)計(jì)下半年雨花區(qū)仍將是長(zhǎng)沙市辦公市場(chǎng)供求的熱點(diǎn)區(qū)域。辦公市場(chǎng)供求2012上半年各區(qū)供應(yīng)占比2012上半年各區(qū)成交占比雨花區(qū)辦公市場(chǎng)活躍度領(lǐng)先其他區(qū)域3商辦物業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC名次項(xiàng)目名稱區(qū)域銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）1綠地中央廣場(chǎng)岳麓區(qū)3.22羅馬商業(yè)廣場(chǎng)岳麓區(qū)2.93星城榮域天心區(qū)1.4商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC名次項(xiàng)目名稱區(qū)域銷(xiāo)售金額（億元）1羅馬商業(yè)廣場(chǎng)岳麓區(qū)6.62綠地中央廣場(chǎng)岳麓區(qū)2.83喜盈門(mén)范城雨花區(qū)2.7名次項(xiàng)目名稱區(qū)域銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）1民生大廈岳麓區(qū)4.22水岸天際新寓雨花區(qū)2.63友阿大廈天心區(qū)1.9名次項(xiàng)目名稱區(qū)域銷(xiāo)售金額（億元）1民生大廈岳麓區(qū)5.302友阿大廈天心區(qū)3.23開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福區(qū)2.703銷(xiāo)售排行商辦物業(yè)市場(chǎng)1國(guó)內(nèi)外及長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府”——這句話極好地闡明了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征。無(wú)論政府如何動(dòng)用行政手段，決定樓市走向的始終是“貨幣”及市場(chǎng)供求。如果流動(dòng)性不斷被釋放，房地產(chǎn)