職教中心項目營銷策劃報告2011年5月項目啟動在即，我們將以什么樣的產品呈現給我們的客戶呢？多層？高層？別墅？商業(yè)？大戶型？小戶型？歐式風格？中式風格？?????做什么樣的產品呢？商場如戰(zhàn)場，房地產行業(yè)也是如此“知己”“知彼”才能百戰(zhàn)不殆面對錯綜復雜的產品類型怎么甄別適合本案的產品呢？以什么標準衡量適合本案的產品呢？“知己篇”1、地塊位置分析2、地價分析3、SWOT分析項目地塊位于盱眙縣金源北路西側，東臨盱眙縣城主干道—金源北路，北臨正在建設中的金國園，位于盱眙新老縣城的交匯處，地塊地理位置優(yōu)越，南側是盱眙目前最大的商圈—國貿商圈，北面是盱眙未來的商業(yè)核心區(qū)，離新的行政中心僅僅3分鐘車程，周邊學校、銀行、菜場、超市、賓館、酒店、商場、車站等生活娛樂一應俱全。1、地塊位置分析

通過對本地塊的地理位置分析可以發(fā)現，本案的位置優(yōu)勢明顯，周邊配套完善，具備打造中高端項目的基本條件。“知己篇”2、地價分析本案的地塊地價為227.5萬/畝，樓板價為1312.51元，加上建筑成本及綜合成本，項目臨界成本為3500元/平米左右，結合合理的利潤空間，本案的銷售價格應該在4200元/平米左右。盱眙市場上一般樓盤的銷售價格在3600-3900元/平米左右，只有陽光巴黎和五環(huán)中央公館價格在4300-4500元/平米左右，這兩個項目都是市場上的高端樓盤，因此為了項目達到高投資回報率，高端路線是本案的必然選擇?！爸浩?、SWOT分析S優(yōu)勢W劣勢O威脅T機會本項目核心問題：如何實現整體項目價值最大化如何協(xié)調高品質與低成本的矛盾如何吸納中高端客源強化優(yōu)勢，把握機會——區(qū)域的發(fā)展空間——項目高端品質1、地理位置優(yōu)越2、周邊配套完善3、交通便利

1、地價較高2、地塊處于山坡上，建筑成本高1、區(qū)域價值逐步提升2、盱眙真正的高品質樓盤存在市場真空1、地塊規(guī)模一般，高品質打造容易拉高打造成本2、市場風險：市場后續(xù)供應量大，競爭激烈。規(guī)避劣勢，化解威脅——深度挖掘客戶——高品質、低成本——準確的市場定位——靈活的銷售方式“知己篇”“知彼篇”一、周邊市場現狀及分析二、典型樓盤分析三、小結樓盤樓層價格面積、優(yōu)惠金國園183880按揭99折、一次性95折陽光巴黎114400-4500現場、抽獎中央御景園113400總價3000-5000左右世紀名城17360030%首付98折，首付越多折扣越多山水人家113500

中央城市廣場113800-3900未開，6月份左右,95-122平米四季華庭113750頂樓70平米，總價優(yōu)惠2000-3000元總裁大道11280030-100幾，按揭99折、一次性98折鳳悅天晴143500-360098折歐洲城63700-380080-110平米，無優(yōu)惠中澳生態(tài)城44000115-125平米金鼎華府63800110平米，最低98折山水名都6一樓4060,六樓3500-3600現場有優(yōu)惠五環(huán)中央公館5430080-120平米，現場優(yōu)惠項目周邊主要在售樓盤價格情況一、周邊市場現狀及分析“知彼篇”分析通過上表可以看出，大多數樓盤價格在3600-3900元/平米，這部分樓盤屬于中等檔次的樓盤，在品質方面對與本案借鑒不大，市場上能夠達到4200元/平米的樓盤，只有陽光巴黎和五環(huán)中央公館2家樓盤，這兩家樓盤同時也是盱眙公認的高端樓盤，那我們對這兩家高端樓盤進行產品剖析，通過放大鏡看看他們到底高端在什么地方？是否真的高端？同時也為本案的高端品質提供借鑒?！爸似卑咐唬宏柟獍屠铇潜P名稱：陽光巴黎物業(yè)類型：

小高層、沿街商鋪詳細地址：東湖路59號（奧體中心西側）開發(fā)商：

江蘇合展房地產開發(fā)有限公司售樓電話：

88207999售樓地址：東湖路59號（奧體中心西側）戶型范圍：

銷售均價：

4400-4500均價容積率：

2.2總建面積：

63000平米周邊設施：

奧體中心、山水廣場、新汽車站、萬潤發(fā)、蘇果超市、工商銀行、農業(yè)銀行、新馬中學、第五中學、盱中初中部、實小三分校內部設施：

二、典型樓盤分析“知彼篇”陽光巴黎點評：“知彼篇”項目有一個樣板間，售樓人員熱情度不夠，售樓處裝修一般，沙盤灰不溜秋，銷售資料匱乏，雖然打造口號是現房銷售，其實僅僅是封頂，離交房還是有很長的時間。陽光巴黎之所以價格高主要是地價貴，不得已賣高價，就項目產品本身而言，屬于普通產品，沒有什么出彩之處。案例二：五環(huán)中央公館樓盤名稱：五環(huán)中央公館物業(yè)類型：

多層、小高層、沿街商鋪、酒店式公寓詳細地址：甘泉西路3號開發(fā)商：

淮安五環(huán)地產售樓電話：

80915555、80916666售樓地址：甘泉西路3號戶型范圍：93-138平米銷售均價：

4300均價（多層）容積率：2.3總建面積：

150000平米周邊設施：

奧體中心、山水廣場、新汽車站、新馬中學、第五中學、盱中一中、實小三分校、都梁中學內部設施：3000平米豪華會所（配置咖啡館、臺球室、棋牌室、健身館等功能）、2.9米層高、人車分流、組團圍合布局、中央景觀湖、旱噴音樂廣場、五大智能化系統(tǒng)、寧波永成物業(yè)管理公司（物業(yè)管理國家一級資質)“知彼篇”五環(huán)中央公館在產品打造方面，確實較盱眙之前的樓盤打造有了很大的提升，尤其是售樓中心的奢華裝修和3000平米的豪華會所，同時在產品細節(jié)方面也有一定提高，比如層高、景觀、物業(yè)等，都是值得本案借鑒的，但很多東西依然浮于表面，實質性內容不強，本案可以在這方面多做文章，提升項目品質。項目的高端定位主要著力與以下幾點：※豪華的售樓中心（后期做為會所使用）※高品質的樓書、戶型冊等銷售道具※成品樣板間※3000平米豪華會所（配置咖啡館、臺球室、棋牌室、健身館等功能）※2.9米層高，不同于一般的2.8米層高※人車人流的道路系統(tǒng)※內部的景觀打造（中央景觀湖、旱噴音樂廣場）※國家一級資質的物業(yè)管理公司“知彼篇”三、小結通過對整個市場價格的分析和項目周邊高端樓盤的剖析，我司發(fā)現，雖然近年來盱眙房產在產品打造和包裝方面有了很大提升，但很多細節(jié)依然沒有得到提高，這給了本案一個非常好的機遇。其他項目的優(yōu)點借鑒其他項目的不足改進其他的合理建議結合盱眙地標性品質樓盤“知彼篇”樓盤打造的目標定好了，那我們開始干活吧！一、建筑風格二、案名與LOGO三、整體布局四、面積和戶型五、綠化景觀六、道路系統(tǒng)七、產品細節(jié)八、智能化系統(tǒng)九、商鋪“產品篇”一、建筑風格建筑風格指建筑設計中在內容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形態(tài)構成、藝術處理和手法運用等方面所顯示的獨創(chuàng)和完美的意境。

對于普通購房者而言，建筑風格最主要就是外立面的視覺表現，因為外立面是客戶對于小區(qū)產品本身的第一眼印象，外立面是否美觀時尚、古樸典雅在相當大程度上影響著著客戶對于小區(qū)檔次的評價。因此對于建筑風格的選擇相當重要，出于外立面的考慮，我司做以下三種風格建議：新古典主義風格、現代風格、英式風格?！爱a品篇”1、新古典主義風格新古典主義的建筑風格其實就是經過改良的古典主義風格。一方面保留了材質、色彩的大致風格，仍然可以很強烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊，同時又摒棄了過于復雜的機理和裝飾，簡化了線條。當前的新古典主義建筑超越了“歐陸風”的“生硬”與“現代簡約”的“粗糙”，設計更趨精細，品位更加典雅細膩。新古典主義是古典現代的結合物，它的精華來自古典主義但不是仿古，更不是復古，而是追求神似。“產品篇”新古典主義風格鑒賞“產品篇”新古典主義風格鑒賞“產品篇”2、現代風格現代風格建筑，它是比較流行的一種風格，追求時尚與潮流，最大的特色就是從房屋的使用功能、新材料和結構方式中，發(fā)展出新的建筑形式。它強調突破舊傳統(tǒng)，創(chuàng)造新建筑，重視功能和空間組織，注意發(fā)揮結構構成本身的形式美，造型簡潔，反對多余裝飾，崇尚合理的構成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質地和色彩的配置效果，發(fā)展非傳統(tǒng)的以功能布局為依據的不對稱的構圖方法?！爱a品篇”現代風格建筑鑒賞“產品篇”現代風格建筑鑒賞“產品篇”英式風格建筑結構具有簡潔的建筑線條，凝重的建筑色彩和獨特的風格，坡屋頂、老虎窗、女兒墻、陽光室等建筑語言和符號的運用，充分詮釋著英式建筑所特有的莊重、古樸。雙坡陡屋面、深檐口、外露木、構架、磚砌底腳等為英式建筑的主要特征。郁郁蔥蔥的草坪和花木映襯著色彩鮮艷的紅墻、白墻、黑瓦，顯得優(yōu)雅、莊重。建材選用手工打制的紅磚、碳烤原木木筋、鐵藝欄桿、手工窗飾拼花圖案，滲透著自然的氣息。

3、英式風格“產品篇”二、案名與LOGO[案名]（新古典主義風格首選）凱旋世家◆

“凱旋”：寓意勝利，表明本案的業(yè)主是社會上的成功人士，同時與法國標志性建筑“凱旋門”相呼應，從另一側面表明項目的建筑風格。◆

“世家”：泛指世代貴顯的家族或大家，同時具有傳承后世的意義跟標語：尊崇/財富/名門/傳承推廣口號：定義盱眙豪宅標準“產品篇”案名：（備選一）廣告語：伯爵山莊案名：（備選一）“產品篇”住時尚歐洲，做城市主人時尚歐洲廣告語：名門經典，貴族風范LOGO方案“產品篇”“產品篇”“產品篇”“產品篇”“產品篇”LOGO方案“產品篇”“產品篇”“產品篇”LOGO方案“產品篇”“產品篇”“產品篇”“產品篇”“產品篇”“產品篇”三、整體布局總經濟技術指標總占地面積39975平米容積率≤2.6總建筑密度≤32%綠化率≥30%規(guī)劃用途商業(yè)住宅左表是本案地塊的經濟指標，本著投資商利潤最大化的目的，建議做足2.6的容積率，總建面積為103935平米，整個地塊呈梯形，物業(yè)形態(tài)可以做多層、（?。└邔印⑸虡I(yè)等。“產品篇”布局建議：※“錯”落有致，保證每棟樓的采光和盡可能大的樓棟間距※坐北朝南，遵循南低北高的原則※沿金源路一側商業(yè)可以4-5層，其他幾面的商業(yè)最多做2層“產品篇”四、面積和戶型根據市場調查發(fā)現，目前盱眙市場中，90-110平米的二房和小三房的需求量最大。由于盱眙房產價格在近幾年有了大幅度的上升，使得房屋的總價節(jié)節(jié)攀高，很多家庭受總價因素的制約，紛紛選擇兩房和小三房，一方面總價較為能接受，另一方面能夠滿足一般家庭的日常生活需求，120平米以上大戶型雖然市場也有一定的市場需求，但總價較高，使得客群相對狹窄，去化速度較慢，因此在面積配比方面，應以90-110平米戶型為主，配置少量120平米以上戶型?！爱a品篇”本案以（小）高層建筑為主，（?。└邔拥牡梅柯势褪遣豢苫乇艿氖聦崳瑫r這也是市場上相當一部分客戶不愿接受高層產品的原因，針對這種情況，我司建議在戶型結構方面遵循南北通透、明廚明衛(wèi)等大方針的前提下，采取更多的方式“送”面積，比如“空中合院”、“入戶花園”、“超寬大陽臺”、“大飄窗”等，一方面變相提高得房率，另一方面增加項目賣點，提高產品附加值，提升項目的競爭力，促進銷售?！爱a品篇”戶型推薦一：面積在90平米左右，2（+1）室2廳1衛(wèi)，紅色區(qū)域屬于贈送面積，可以做1個房間，這樣原本只能做2室的面積，做成了3室的戶型，90平米的使用面積相當與一般戶型100平米的使用面積.“產品篇”戶型推薦二：面積在110平米左右,2（+1）室2廳2衛(wèi)，A房間和B房間在奇偶層交錯分布，面積全部贈送，而且贈送房間達到2層的層高，大大增加了實用面積，使得110平米的使用面積相當與一般戶型130平米的使用面積。A房間B房間“產品篇”戶型推薦三：面積135平米，3（+1）室2廳2衛(wèi)，A房間和B房間在奇偶層交錯分布，面積全部贈送，而且贈送房間達到2層的層高，大大增加了實用面積，使得135平米的使用面積相當與一般戶型160平米的使用面積A房間B房間“產品篇”五、綠化景觀1、社區(qū)景觀規(guī)劃設計應貼合建筑風格建議社區(qū)景規(guī)劃設計要與本項目的建筑風格貼合——即新古典主義風格，使得社區(qū)景觀能與建筑風格融為一體，完美詮釋歐式建筑景觀的精髓，因此我們要給業(yè)主呈現的是——歐陸皇家園林?！爱a品篇”2、社區(qū)主入口設計要有特色和品質感

建議社區(qū)主入口設計要遵循有特色和品質感的原則，契合項目建筑風格要求，讓客戶直接從入口處就能感受到整個社區(qū)的高貴的品質感及與眾不同的社區(qū)文化。主入口可規(guī)劃設計主題雕像、建筑小品、小型噴泉等，力求簡潔大方，足夠的活動空間，體現項目的品質?！爱a品篇”3、中庭廣場中庭廣場是小區(qū)最大的綠化景觀集中區(qū)，也是日后業(yè)主在小區(qū)中休閑娛樂的場所，這片區(qū)域的綠化景觀我司需要用心去打造，中庭廣場打造的是否成功直接影響到整個小區(qū)的綠化景觀，由于項目采用高層布局，使得樓宇間的間距較大，為中庭的打造留下了足夠的空間。

“產品篇”4、主題公園隨著人們的生活水平越來越高，對于小區(qū)綠化的要求已經不僅僅是有花有操即可，而是希望這些花花草草有機組合，形成一個個具有一定內涵的綠化景觀組團，也就是大家常說的主題公園，比如：牡丹園、桂花園等?！爱a品篇”5、水景、坡地與樹種水景：中國是一個重視風水的國度，流動的水是被視為“旺財”，因此有必要在小區(qū)內部做一個水景，其中這個水必須是循環(huán)水，保證水的流動與清潔。

坡地：平坦的小區(qū)景觀業(yè)主見多了，那我們就要做出不一搬的出來，小區(qū)內部的綠化做在一個個平緩的坡地上，增加層次性，給人耳目一新的感覺。樹種：既然做高檔小區(qū)，在樹種方面也要作出一定檔次，高檔次的樹種一方面提升小區(qū)的檔次，同時也可以為銷售說辭的提供助力?！爱a品篇”六、道路系統(tǒng)小區(qū)地面留給誰？車輛行人綠化√√外圍、地下人車分流的道路系統(tǒng)“產品篇”優(yōu)點：1、除了小區(qū)外圍道路，小區(qū)內部看不到機動車輛，保障小區(qū)業(yè)主生活不受機動車影響2、車輛全部在外圍和地下車庫，保證小區(qū)內的綠化景觀不受影響3、可以給予綠化景觀更大的空間4、方便小區(qū)對機動車的管理“產品篇”七、產品細節(jié)打造1、飄窗◆飄窗就是為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗◆飄窗，從名字不難看出，就是飄出的窗子。一般的飄窗可以呈矩形或梯形，從室內向室外凸起。飄窗的三面都裝有玻璃，窗臺的高度比起一般的窗戶較低。這樣的設計既有利于進行大面積的玻璃采光，又保留了寬敞的窗臺，使得室內空間在視覺上得以延伸

◆飄窗只要高度不超過2.2米，都不會計入銷售面積，因此業(yè)主也就不需要為飄窗買單，飄窗的設計增加了業(yè)主實用面積，提高了產品的競爭力“產品篇”2、大陽臺◆對很多業(yè)主的住房來說，書房可能沒有一個地方來布置，其實稍加改造，就能將陽臺“打扮”成一間別具一格的雅致書房

◆在陽臺中央的頂上掛一副吊環(huán)，再配置杠鈴、啞鈴、拉力器、健騎機等健身器材，每天清晨，就可在這里呼吸到新鮮空氣，進行健身健美鍛煉，將陽臺打造成健身房◆陽臺里擺放各種花草花草，將陽臺做成百花園，調節(jié)室內環(huán)境

◆在陽臺的一面安設上下水及電源管線，放置洗衣機和洗手盆，可以設計成生活區(qū)域陽臺的最主要作用是居住者晾曬衣物、擺放盆裁植物或堆放雜物，傳統(tǒng)的陽臺進深1.0-1.5米，由于空間較小，作用有限，隨著建筑的不斷發(fā)展，出現了大進深的陽臺，使的陽臺的作用得到大大的提升，不再是傳統(tǒng)意義的陽臺。“產品篇”3、空中花園空中花園指房屋中沒有全封閉帶屋頂的平臺，這部分的建筑面積按一半計算（如果是雙層高度則不算面積），入戶花園讓人們過去的“庭院情結”在空中得以延伸?！艨罩谢▓@贈送面積，提高了建筑的得房率◆空中花園封閉后可以做成臥室或者書房，實際利用率高◆空中花園可以放置各類花草，在家中建設一片花園“產品篇”4、空調機位隨著時代的發(fā)展，空調已經成為了家居必備的家用電器，因此空調機位的布局已經成為在建筑設計中必備的組成部分，但很多空調機位僅僅留個底座，空調主機在很遠就能看到，參差不齊的空調主機（大小、款式、顏色）使的小區(qū)外立面很雜亂，降低了小區(qū)的檔次。我司建議在預留的空調機位外加置護欄，使的差次不齊的空調主機從外立面無法看到，保持外立面的統(tǒng)一，有利于提高項目檔次?！爱a品篇”5、陽臺封閉我司建議在規(guī)劃上陽臺不封閉，在交房驗收合格后開發(fā)公司統(tǒng)一封閉陽臺，封陽臺費用由客戶承擔（按不高于市場價格收費）◆陽臺在規(guī)劃上不封閉，建筑面積按一半計算◆在交房驗收合格后開發(fā)公司統(tǒng)一封閉陽臺，外立面統(tǒng)一有助于提高項目檔次和后期的品質保值◆封陽臺費用由客戶承擔，但按不高于市場價格收費，表明開發(fā)公司之所以封閉陽臺并不是為了獲取利潤，而是為了保證項目的品質“產品篇”6、通風設計衡量一套房型的優(yōu)劣，通風是一個至關重要的考量因素，不僅僅客廳、臥室、廚房需要充足的通風，而衛(wèi)生間的通風同樣重要。衛(wèi)生間一般位于房間的靠里和靠北處，具有廁所、洗手間、浴室三大功能，這使的衛(wèi)生間陰暗潮濕，如果沒有窗戶的通風的通風，會衛(wèi)生間使用起來會很不舒服，容易產品不好的味道，因此在建筑設計中一定要重視通風的功能設計。“產品篇”7、品牌電梯直通地下停車場目前電梯已經大規(guī)模的在住宅小區(qū)使用，但問題也是越來越多，很多人反映電梯的質量不好，影響使用，因此在電梯的選擇方面，選擇品質較高、維護便利的品牌，以事實數據告訴客戶，我們的電梯完全可以保障業(yè)主出行的安全和便利。電梯直通地下停車場，業(yè)主停完車后不需上地面，直接從地下停車場乘電梯入戶，便利了業(yè)主的出行，提高了生活的品質和小區(qū)的檔次“產品篇”8、外立面材料的選擇從遠處看，建筑風格決定客戶對房屋的第一眼印象，而在近處看，外立面的材質和色澤決定業(yè)主對房屋品質的認可程度，因此外立面的選材非常重要。建議底部采用石材，其余部分全部采用仿真石外墻漆（或面磚），石材和房真石外墻漆的應用，一方面提高產品外立面的品質感，另一方面，使得外立面不用擔心日曬雨淋導致的立面（涂料）裂紋和水漬，有利于保障項目的長久品質，這一點對于高品質小區(qū)尤為重要?！爱a品篇”9、入戶門和門鎖入戶門和門鎖對于每套房屋的重要性不言而喻，常規(guī)的入戶門鋼板厚度薄，安全性能不高，式樣陳舊，建議采用最新科技的入戶門，比如采用優(yōu)質鍍鋅鋼板，不但有很好的自潔性和粘貼性，抗光性、耐熱性，可防雨、抗靜電、且綠色環(huán)保，更完美顯現木材自然色彩的美感。門鎖方面采用電子門鎖，刷卡、密碼、鑰匙都可開門，可以隨意設置，這種門鎖目前主要應用在北上廣等一線城市的高端項目，電子門鎖的使用提升項目科技含量，增加品質感?！爱a品篇”10、（6米高）精裝修大堂“產品篇”高層的底層一般都是架空的，將架空層全部精裝修，設置壁畫、座椅、吊燈等裝飾物，就像酒店的大堂的一樣，讓業(yè)主一種尊貴感，從一進小區(qū)的綠化景觀到（6米高）星級標準裝修的大堂，再到溫馨的家，讓業(yè)主實實在在的感受到小區(qū)無與倫比的檔次和品質。11、2.9米層高“產品篇”當人們已經習慣2.8米層高的時候，我們選擇2.9米，雖然從數字上看只相差0.1米，但在實際生活中差別相當明顯，2.9米層高我們的業(yè)主可以從容的選擇吊頂，而不用擔心裝修后凈高較低，從而給人壓抑感。綜觀一二線城市的頂級豪宅，很少或者是基本沒有2.8米的層高，清一色的2.9米甚至更高，2.9米的層高保障了業(yè)主生活的舒適性，體現項目品質。八、智能化系統(tǒng)目前小區(qū)的智能化已經越來越完善了，周界防范報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、家庭防盜報警系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)已經在各個小區(qū)普遍使用，本項目也將不能例外，但在部分小的細節(jié)方面做出自己不一樣的地方，比如采用彩色可視系統(tǒng)替代黑白可視系統(tǒng)，小區(qū)遠距離停車場藍牙系統(tǒng)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的刷卡式車輛管理系統(tǒng)，彰顯項目品質的高端?！爱a品篇”◆采用紅外對射對小區(qū)的周界進行實時監(jiān)測，以達到周界報警?！艉透髦鞴艿挠嬎銠C進行聯網，有效防護周界區(qū)域，對翻越行為提供及時報警。◆可以向110報警中心自動報警。◆能對報警狀態(tài)、報警時間進行記錄，并顯示報警區(qū)域，通過警笛提示警情發(fā)生，便于值班人員即時處理警情。1、周界防范報警系統(tǒng)“產品篇”2、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)◆在住宅區(qū)重要區(qū)域和公共場所安裝攝像機，讓控制室內值班人員通過電視墻一目了然全面了解住宅區(qū)發(fā)生的情況?！舯０仓行耐ㄟ^錄像機能實時記錄、以備查證；通過矩陣控制器在控制臺切換操作，跟蹤監(jiān)察?！糁苓叚h(huán)境紅外線報警信號可作為相應區(qū)域攝像機報警輸入信號，一旦報警，相應攝像機自動跟蹤。◆系統(tǒng)控制部分采用智能數字圖像運動跟蹤報警器來實現全自動操作控制。“產品篇”◆區(qū)域內及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點，如住宅區(qū)內主要道路、盲點、死角等處?！舾鶕^(qū)內設置的各個巡更信息點進行巡邏，由保安進行定時巡訪以作記錄，可隨時按要求增加或更改巡更路線?！艄芾碇行闹贫▏烂芸茖W的巡邏計劃，建立巡邏點，巡邏管理員用巡更棒在各巡更點接觸，中心系統(tǒng)通過聯網管理記錄該點的各種情況，保證小區(qū)內部人員的人身和財產安全。3、電子巡更系統(tǒng)“產品篇”◆由彩色可視門禁門口主機、彩色可視室內機、電源、分層解碼器、管理中心等組成樓宇智能對講系統(tǒng)。◆有效地防范外來人員自由進入單元樓內，降低小區(qū)盜竊案件發(fā)生?！舴忾]式管理住宅小區(qū)，進行功能規(guī)劃，對提高小區(qū)安全管理、方便方便小區(qū)住戶的出入和對來訪客人的接待?！舳嗤ǖ纼炔客ㄓ崱㈦p向互叫對講等等，把單純訪客開門提升到多功能綜合管理層面上。4、彩色可視樓宇對講系統(tǒng)“產品篇”◆門磁感應器：主要裝在門及門框上，非法闖入時，家庭主機報警，管理主機會顯示報警地點和性質?！艏t外線感應器：主要裝在窗戶和陽臺附近，紅外探測非法闖入者。較新的窗戶和陽臺布防技術采用“幕簾式紅外探頭”，通過薄薄的一層電子束來保護窗戶和陽臺?！舨Ａ扑樘綔y器：裝在面對玻璃位置，通過檢測玻璃破碎的高頻聲而報警?！艟o急求助按鈕：一般裝設在較隱蔽地方，家庭發(fā)生緊急情況（如打劫、突發(fā)疾病），直接向保安中心求助?！舯０仓行墓芾碇鳈C能及時顯示各傳感器的報警狀態(tài)及性質，家庭主機有留守和布防兩種狀態(tài)，主人回家時，在延時時間內解除防盜系統(tǒng)，以免誤報。5、家庭防盜報警系統(tǒng)

“產品篇”6、小區(qū)遠距離停車場藍牙系統(tǒng)藍牙（Bluetooth）是一種支持設備短距離通信的無線電技術。藍牙工作在2.4GHz

頻帶，帶寬為1Mb/s。采用藍牙技術應用于智能停車場系統(tǒng)，車輛進出車場可遠距離（3-15m）不停車自動識別通過。傳統(tǒng)的IC卡近距離感應卡停車場，識讀距離只有幾個厘米，也稱為非接觸式卡。在實際使用中，需要車主將車輛停下來－》搖下車窗－》手持IC卡伸出車窗外－》進行刷卡－》再繼續(xù)進出。這種傳統(tǒng)的車輛出入管理系統(tǒng)在雨雪天氣、酷熱天氣等氣候下使得車主造成不便；作為IC卡車輛出入管理系統(tǒng)的換代產品，利用藍牙技術停車及車輛出入自動管理提供了更為便利、高效和貴賓級服務，是各種管理手段先進的企事業(yè)單位、高檔小區(qū)、別墅、智能停車場等首選的車輛出入自動控制系統(tǒng)。“產品篇”九、商鋪項目緊靠金源北路，金源北路人流和車流量大，是連接盱眙新老城區(qū)的主干道，項目北側是金國園項目，金國園沿金源北路側做的是銀行、快捷酒店、商場的業(yè)態(tài)，因此本案沿金源北路也可以做大型商業(yè)，做4-5層，與金國園的商業(yè)連為一體，以成熟的業(yè)態(tài)帶動本案商業(yè)。項目北側沿一橫路與項目其他兩面的人流量不大，大型商業(yè)很難做起來，所以客源主要定位為小區(qū)自身客源和周邊小區(qū)客源，因此商業(yè)的規(guī)模不能偏大，建議做一拖二的兩層商業(yè)，面積在80-160平米左右，這樣方便商鋪的去化。“產品篇”一、市場定位二、客戶定位“定位篇”一、市場定位“定位篇”凱旋世家·定義盱眙豪宅標準二、客戶定位“定位篇”總價產品特性主力總價約40-50萬萬；首付3-5成，約為12-25萬；價格決定階層；緊靠盱眙核心商圈；新古典主義風格；細節(jié)精益求精；高品質綠化景觀打造；大量贈送面積；以盱城鎮(zhèn)為核心，輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的社會精英階層，以及在外打工者“定位篇”客戶描述-盱城鎮(zhèn)客戶特征描述：多為縣城各機關單位的高級官員或政府旗下企業(yè)管理層，收入渠道多元；商政一體，年齡35－40歲之間，三口之家；對應購買動機：對生活品質要求較高、價格適中；重點來源：縣級政府機關及下屬產業(yè)。高級公務人員客戶特征描述：在盱眙商業(yè)打拼多年，擁有雄厚的經濟實力，見識廣泛，朋友關系圈廣，社交活動品位高；年齡40-50歲之間，三口之家或三代同堂；對應購買動機：尋求上層品質享受；體現身份價值，同時深諳豪宅的升值保值功效；重點來源：盱眙縣城內的經商者。商界精英“定位篇”客戶描述-下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶特征描述：經營私營企業(yè)或商業(yè)，產業(yè)在盱眙或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；區(qū)域性較強，保值意識較高，年齡35－45歲之間，通常二代合居；對應購買動機：考慮到總價不高，產品項目又具有保值性，有能在當地體現身份價值；重點來源：鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)老板。私營業(yè)主客戶特征描述：村鎮(zhèn)政府辦公人員，收入穩(wěn)定且多元化，在多行業(yè)都有投資年齡40－45歲之間；對應購買動機：給子女讀書或結婚使用，總價較適合，在區(qū)域內尋求保值投資；重點來源：周邊村鎮(zhèn)。村鎮(zhèn)干部“定位篇”客戶描述-外地客戶特征描述：擁有雄厚的資金實力；見識廣泛，眼光長遠；擁有對稀缺資源的特殊喜好；屬于社會上層人士，對生活品質要求挑剔；對高檔社交團體有著濃厚興趣；年齡在40-50之間，三口之家或三代同堂；對應購買動機：認可地塊的發(fā)展?jié)摿晚椖康母叨似焚|，深諳高端物業(yè)的投資之道；重點城市來源：長三角（如：上海、無錫、浙江）等。投資客客戶特征描述：擁有一定的資金實力，見多識廣，具備一定的房產知識，理念較為先進，對于物業(yè)的品質比較重視；對應購買動機：認可地塊的發(fā)展?jié)摿晚椖康母叨似焚|，價格適中，適合居住；重點城市來源：長三角（如：上海、無錫、浙江）等。在外打工者“營銷篇”一、銷售策略二、推廣策略三、價格定位與發(fā)展預測四、推案順序與價格調整五、售樓處包裝六、銷售準備一、營銷策略“營銷篇”面對激烈時市場競爭，我們應該如何面對！坐在售樓處里等客戶上門？客戶都被其他樓盤搶走了！為了保證本案的順利去化，我司建議采取多元化營銷。多元營銷事件營銷活動營銷客戶會定向營銷締約聯盟路演/團購活動客戶平臺/客戶蓄水定向攔截/定向搜尋締約結盟，品質引領--承諾兌現1）本項目與知名物業(yè)管理公司結成合作聯盟2）本項目與知名設計機構結成合作聯盟3）本項目與知名商業(yè)管理商家達成合作意向（具體操作手段針對具體操作節(jié)點而進行）事件營銷締約聯盟“營銷篇”路演活動被動等客戶變主動請客戶深入兩線一線——城市集中地帶:如商業(yè)集中地段;二線——主要城鎮(zhèn)居住區(qū):根據市場調查，總結出購買力最強的幾個重點城鎮(zhèn)居住區(qū)；活動營銷路演活動“營銷篇”定向推介活動—發(fā)動團購深入到廠區(qū)和一些大的集團集中推介。深入到城鎮(zhèn)單位、教育單位，針對公務員、老師進行推介。擬定團購優(yōu)惠方案1、X組客戶每人在原優(yōu)惠基礎上X元/人；2、X組客戶優(yōu)惠X元/人；3、X組以上的客戶優(yōu)惠X元/人；最高封頂為X元/人；活動營銷團購活動“營銷篇”VIP卡優(yōu)惠活動后期執(zhí)行：后期如有購房意向較強的客戶，可以用VIP增值卡作為逼定的手段之一；優(yōu)惠幅度：參考原先優(yōu)惠金額客戶會客戶平臺/客戶蓄水“營銷篇”建立客戶會平臺達成互動溝通VIP俱樂部形成龐大的客戶網絡會/方便口碑傳播/利于攻擊掃蕩“營銷篇”深度挖掘片區(qū)市場廣度覆蓋城鎮(zhèn)市場聯合郵政商函局、短信發(fā)布公司針對項目目標客群定期進行掃蕩/與VIP俱樂部形成互動定向搜尋策略--短信、特色DM針對郵寄派發(fā)--針對客源鎖定定向營銷定向攔截/定向搜尋“營銷篇”二、推廣策略1、推廣原則◆

大眾媒體拔高形象，小眾媒體產品解析◆

線上出形象，線下促銷售◆

前期媒體集中轟炸，后期特定媒體針對推廣“營銷篇”報紙與雜志報紙的選擇平面媒體以盱眙地區(qū)發(fā)行量較大和覆蓋面較廣的《萬事通》（商家客戶）、《盱眙日報》（企事業(yè)單位客戶）為主，分散階段性選搭其他紙媒，注重品牌的連貫性。雜志的方向地產類別的雜志及期刊，多以軟性筆觸（軟文）進行超越產品層面的感性描述。提升項目層次。平面媒體2、媒體運用策略“營銷篇”視聽媒體廣播與電視廣播的選擇廣播以其信息傳播速度快和價格低廉的主要特點在某一階段推廣中可以充當起配合宣傳的有效工具。廣播的選擇以《淮安人民廣播電臺》為主要合作媒體，《交通文藝頻率》是一檔綜合信息較強的頻率，面向群體廣泛。電視在重大銷售節(jié)點，通過電視廣告宣傳本案的銷售信息，可以通過淮安廣播電視臺播放項目的視聽廣告，也可以再多個衛(wèi)視播放字幕廣告，提高項目知名度，傳遞項目信息?！盃I銷篇”廣告牌的選址要在區(qū)域的繁榮地段，并注重視角的突出范圍以及發(fā)布內容與周邊調性的差異性圍擋隨重要營銷節(jié)點進行變更，與階段性的推廣調性實現統(tǒng)一樓宇廣告的主要受眾是出入寫字樓的白領族，其重復性極高的播放率，以及極具視聽效果的3D片，必會吸引新銳們的注意道旗是一種慣用的宣傳手段，效果較為明顯，建議選擇重要街道，形成包路段式的視覺沖擊戶外媒體廣告牌、圍檔、樓宇廣告、道旗“營銷篇”橫向覆蓋利用網絡媒靈活組合的特點，運用其作為形象訴求主要載體，快速覆蓋目標群體，形成市場關注；（費用相對低，發(fā)布期靈活，發(fā)布地點限制少。）縱向深耕利用行業(yè)專業(yè)媒體和文化藝術類雜志媒體實施軟文支持。網絡廣告“營銷篇”3、推廣渠道安排（線上）◆

三角高炮發(fā)布（高速出口處）◆

市中心區(qū)域大牌發(fā)布◆

工地大牌發(fā)布◆

公交車身發(fā)布◆

報紙發(fā)布◆

DM夾報發(fā)布◆

電視臺宣傳片發(fā)布◆

電臺廣播“營銷篇”推廣渠道安排（線下）◆直郵定點投遞◆重點場所物料擺放◆短信目標人群發(fā)布◆上門行銷（周邊企業(yè)或機關單位）◆城鎮(zhèn)拉橫幅“營銷篇”4、廣告投放節(jié)奏售樓處公開——開盤前一個禮拜，戶外大牌，公交車身廣告、工地大牌、廣播開盤前一個禮拜——開盤后一個月，戶外大牌，車身廣告、工地大牌的畫面更新，采取DM直郵，短信、城鎮(zhèn)橫幅，電視廣告，DM夾報、報紙廣告的媒體組合特定節(jié)假日——有選擇的選擇DM直郵，短信、城鎮(zhèn)橫幅，電視廣告，DM夾報、報紙廣告的媒體組合持續(xù)銷售期，有選擇的采取DM直郵，短信、城鎮(zhèn)橫幅，電視廣告，DM夾報、報紙廣告的媒體組合“營銷篇”三、價格定位與發(fā)展預測目標價位：4200元/平米“營銷篇”市場價格走勢分析：就目前市場行情而言，4200元/平米的平均價格，在市場上屬于高價位，五環(huán)中央公館和陽光巴黎正是處于這一價位，而且都有一定銷售，其中五環(huán)中央公館的銷售要優(yōu)于陽光巴黎，主要是因為在產品和包裝方面占據一定優(yōu)勢。目前市場絕大多數樓盤的整體價格在3600-3900元/平米，但這個價格會隨著時間的推移將逐步上升，其中一個原因是受地價影響，五環(huán)中央公館和陽光巴黎的地價都是200多萬