目錄【市場篇】一、宏觀背景

二、長春樓市三、區(qū)域調(diào)研【定位篇】一、定位深化二、概念延展三、品牌策劃一、整體規(guī)劃二、建筑風(fēng)格三、戶型建議五、物業(yè)服務(wù)四、園林景觀【規(guī)劃篇】【營銷篇】一、整體營銷策略二、階段營銷說明市場篇——讀懂市場……一、宏觀背景

（一）、宏觀經(jīng)濟信號（二）、宏觀政策（三）、長春整體經(jīng)濟狀況（四）、長春住宅市場年份2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-2月份CPI指數(shù)101.8101.5104.8105.999.3同比增幅2.8％（一）、宏觀經(jīng)濟信號【數(shù)據(jù)一】數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局【數(shù)據(jù)二】2010年4月8日，人民幣對美元匯率中間價為6.8259元，已經(jīng)連續(xù)2日突破6.8260關(guān)口，創(chuàng)2009年5月以來新高。數(shù)據(jù)來源：中國外匯交易中心（二）、宏觀政策※國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”）

穩(wěn)定市場遏制房價※國土資源部關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)※國土部《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(國土部“十九條”)提高土地開發(fā)利用效率※長春市政府《關(guān)于改善群眾住房條件促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》確保長春房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定

抑制泡沫、穩(wěn)定市場、良性發(fā)展?。ㄈ?、長春整體產(chǎn)業(yè)特色【特色經(jīng)濟持續(xù)健康快速發(fā)展】

【房地產(chǎn)業(yè)助力】伴隨著城市發(fā)展、人民生活水平提高、外埠知名發(fā)展商帶來的產(chǎn)品革新、土地價格的上漲，長春樓市價格水平逐年上升。（四）、長春住宅市場房價上升為主要趨勢。二、長春樓市（一）、長春樓市發(fā)展趨勢——土地供應(yīng)（二）、長春發(fā)展趨勢聚焦——東南（三）、長春發(fā)展趨勢聚焦——長吉圖（四）、長春發(fā)展趨勢總結(jié)（一）、長春樓市發(fā)展趨勢——土地供應(yīng)2006-2009年——招拍掛計劃供應(yīng)/實際供應(yīng)面積（萬平米）0100200300400500600700800900計劃供應(yīng)600850800500實際供應(yīng)783.2541.4310349.32006200720082009供應(yīng)面積增長13%2008-2009年——招拍掛每月實際供應(yīng)面積（萬平米）下半年實際供應(yīng)占全年供應(yīng)量的77%2009年土地供應(yīng)先緊后松，2009年下半年市場轉(zhuǎn)暖。09年長春樓市供大于求的局面在一定程度上加速了部分消費者置業(yè)，使市場轉(zhuǎn)入賣方市場。緊張的供求關(guān)系也是房價后期快速增長的主要推手。2010年供應(yīng)=在售項目已推庫存+在售項目預(yù)計2010年入市量+未售項目預(yù)計2010年入市量=670萬平米2010年長春商品住宅市場處于較為平衡態(tài)勢。上半年供應(yīng)量少，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求，為賣方市場，房價繼續(xù)飆升；年中至下半年供應(yīng)放量，買方市場逐漸形成，房價趨緩。70萬平500萬平100萬平2006-2009年——招拍掛計劃供應(yīng)/實際供應(yīng)積/實際成交面積（萬平米）單宗平均面積（萬平米）——未來2年，中、大規(guī)模項目數(shù)量加大——未來小高、高層將成為市場主流整體土地市場：政府調(diào)控，加大土地供應(yīng)，調(diào)節(jié)供求關(guān)系。1、單宗面積整體呈現(xiàn)下降趨勢，09年略有提高2、平均容積率提高（平均達到1.7-1.8）平均容積率長春市場房價現(xiàn)狀統(tǒng)計

隨著春節(jié)的過去，長春市大部分板塊都加推了新的房源，進入3月份的長春市房地產(chǎn)均價為5163元/平圖表：月度房價統(tǒng)計（單位：元/平）站前板塊——可開發(fā)地塊很少，住宅市場沉寂，商業(yè)市場活躍朝陽板塊——紅旗街沿線是開發(fā)熱點，未來可開發(fā)地塊多在與其他板塊連接處南關(guān)北部板塊——今板塊內(nèi)市場供應(yīng)乏力，可開發(fā)地塊極少綠園板塊——新盤較少，西安大路與西環(huán)城路交匯處周邊成為開發(fā)熱點汽貿(mào)板塊——新盤較少，大盤多，競爭激烈，長沈路沿線中高端項目聚集高新板塊——大盤較多，三佳湖周圍將成為熱點。寬城板塊——板塊內(nèi)供應(yīng)較大，競爭激烈，新項目仍集中在青年路和北亞泰大街沿線，北亞泰大街沿線房價有較大幅度增長。南關(guān)南部板塊——板塊內(nèi)新盤較少，區(qū)位價值日漸被消費者認可，尤其是亞泰大街沿線凈月城市板塊——新盤較少，衛(wèi)星路以南臨河街沿線已成為中高檔住宅聚集區(qū)，板塊內(nèi)空地較多，自然條件較好，開發(fā)空間較大八里堡板塊——一枝獨秀，區(qū)域房價受魯輝國際城的帶動有較大增長，但仍處于全市中下水平，保利進駐后將進一步拉動?xùn)|北部區(qū)域價值吉林大路板塊——項目多，競爭激烈，吉林大路沿線項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，價格相對較高；洋浦大街沿線項目價格相對較低凈月旅游板塊——以別墅、類別墅產(chǎn)品為主經(jīng)開板塊——樓盤多體量小，多處于尾盤階段。后續(xù)產(chǎn)品供應(yīng)不足。生活氛圍還需營造，發(fā)展?jié)摿^大。（二）、長春發(fā)展趨勢聚焦——東南目前該板塊無可售項目。中海長鈴地塊為未來主要供應(yīng)

目前該板塊主要為金越逸墅藍灣（別墅項目），益田項目為未來住宅主力供應(yīng)。板塊房價統(tǒng)計（單位：元/平）

經(jīng)開會展板塊中小樓盤居多，品質(zhì)樓盤稀缺；整體均價略高于城市北部區(qū)域；開發(fā)潛力后勁十足。（三）、長春發(fā)展趨勢聚焦——長吉圖影響區(qū)域信息主要內(nèi)容長春市長東北開發(fā)開放先導(dǎo)區(qū)特色產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃出爐2010年長春市新建8個公園，大力提升居民居住環(huán)境經(jīng)開區(qū)建設(shè)新機場大道凈月區(qū)招商引資180億元，重點發(fā)展凈月西部本板塊“長東北”既是“長吉圖”的起步區(qū)，又是“長吉圖”的主驅(qū)動器，也是長春市以發(fā)展工業(yè)為主的新城區(qū)，多重使命都需要“長東北”快速發(fā)展，發(fā)揮其對“長吉圖”區(qū)域發(fā)展的先導(dǎo)、支撐功能。

未來的經(jīng)開區(qū)將成為——

長東北開放開發(fā)先導(dǎo)區(qū)經(jīng)濟起飛的引擎，

引領(lǐng)“長吉圖”區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的核心區(qū)。長春經(jīng)開區(qū)助力“長吉圖”經(jīng)濟帶突圍《長春經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)新一輪發(fā)展戰(zhàn)略》

總體定位：

南北聯(lián)動快發(fā)展，

九八三二創(chuàng)新高

——即把握機遇，提升優(yōu)勢，構(gòu)筑南北聯(lián)動的發(fā)展格局，

著力建設(shè)“九個特色產(chǎn)業(yè)園”，

加快發(fā)展“八大產(chǎn)業(yè)”，

打造“三大商圈”，

建成“兩個千億級產(chǎn)業(yè)基地”，

（四）、長春發(fā)展趨勢總結(jié)2010年長春房地產(chǎn)市場——優(yōu)質(zhì)版塊競爭激烈（朝陽、二道、凈月、經(jīng)開、高新）實力開發(fā)商間的品質(zhì)競爭。

長春樓市將會繼續(xù)保持健康發(fā)展。由于長春商品住宅價格仍處于東北沈陽、大連、哈爾濱之后，與全國40個重點城市比較，也位居全國倒數(shù)第五位，長春房價相對于其它省會城市來講還是合理的，市場是穩(wěn)定的。所以長春的房價沒有泡沫，2010年的長春房地產(chǎn)市場仍具備一定的上升空間。長春市的經(jīng)濟正處一個良好的發(fā)展態(tài)勢，人民收入水平正在穩(wěn)步提升，政治環(huán)境也將在未來較長的一段時間里相對穩(wěn)定，而這些良好的經(jīng)濟大環(huán)境勢必利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展！城市擴張趨勢【長吉圖】“經(jīng)開會展板塊”·“凈月板塊”“高新板塊”“三環(huán)”未來品牌實力房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)軍【長東北】

“長春向東南嘹望”城市發(fā)展主軸打造東北亞

現(xiàn)代文化名城長春樓市發(fā)展

聚焦東南三、區(qū)域調(diào)研（一）、周邊競品項目（二）、區(qū)域凈月板塊（三）、同城同質(zhì)競品項目名稱占地面積建筑面積建筑形態(tài)面積區(qū)間主力面積銷售均價眾誠一品東南57800平122600平高層，小高層40—140平80-120平暫定4000-4500元/平錦繡東方100000平279000平多層、高層60-220平80-100平高層5000元/平多層5500元/平嘉泊灣25000平88000平高層40-120平80-120平均價4200元/平最高價4800元/平國盛東潤風(fēng)景40200平105100平小高層高層30-215平80-120平均價4310元/平區(qū)域市場調(diào)研周邊競品項目

區(qū)域凈月板塊同城同質(zhì)競品區(qū)域市場調(diào)研周邊競品項目

區(qū)域凈月板塊同城同質(zhì)竟品項目名稱建筑風(fēng)格物業(yè)費智能化客群層次目前狀態(tài)眾誠一品東南北歐風(fēng)格暫未定暫未定中東大市場私營小業(yè)主，片區(qū)內(nèi)首置首改客群暫定2010年5、6月份開盤可售住宅總共1146套。錦繡東方中式住宅1.20-1.30元黑白、彩色可視對講客戶任選、紅外監(jiān)控附近光機所等企事業(yè)單位青年首置居多，縣市郊區(qū)首改客群。項目還有4棟多層產(chǎn)品將在5、6月份推出嘉泊灣現(xiàn)代歐式1.15元/平可視對講、24小時電子監(jiān)控等，并配有一卡通周邊企事業(yè)單位員工，中東大市場業(yè)戶，首改為主二次置業(yè)占少數(shù)目前剩余兩棟高層預(yù)計2010年5-6月份推出，均價暫定均價4500-4900元/平，剩余一棟超高層2010年下半年推出。國盛東潤風(fēng)景現(xiàn)代0.9元/平（不含電梯費）暫未定（以入住的客戶也暫未定）低端客群附近原住老居民置業(yè)，青年置業(yè)剩余30--48平公寓類產(chǎn)品40余套，計劃4月底、5月中旬分兩批推出，價格暫未定。區(qū)域市場調(diào)研周邊競品項目

區(qū)域凈月板塊同城同質(zhì)竟品板塊特點：

高層云集，現(xiàn)代文化氣息濃郁；

尾盤居多，遍布中小企業(yè)開發(fā)；

交通便捷，板塊升值潛力俱佳。區(qū)域市場調(diào)研周邊競品項目

區(qū)域凈月板塊同城同質(zhì)竟品項目名稱占地面積建筑面積建筑形態(tài)面積區(qū)間主力面積銷售均價復(fù)地哥德堡森林339000平660000平一期規(guī)劃多層、洋房，二期為多層和小高層60~160平90-1506300元/平華業(yè)玫瑰谷320000平130000平一期的聯(lián)排、洋房、疊加別墅。二期洋房產(chǎn)品洋房135-171平130-140平洋房均價5000萬科惠斯勒390000平約470000平小高、洋房、別墅暫未定暫未定暫未定區(qū)域市場調(diào)研周邊競品項目

區(qū)域凈月板塊同城同質(zhì)竟品項目名稱建筑風(fēng)格物業(yè)費智能化客群層次目前狀態(tài)復(fù)地哥德堡森林北歐建筑1.2-1.5元暫未定中高端客群，市內(nèi)機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位中堅力量及公務(wù)員五期開發(fā)，4月推出的新品房源為7#和17#，戶型面積有小戶型的68-96平方米和大戶型109-154平方米。目前部分指定房源正在排號中，排號交10000元，開盤時可抵20000元。華業(yè)玫瑰谷現(xiàn)代簡約洋房1.5；別墅3.5彩色可視對講系統(tǒng)、園區(qū)安防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、安防緊急求助中高端客群公務(wù)員、凈月管委會、中小企業(yè)老總置業(yè)為主二期剩余洋房200套，疊加30套，未來三期產(chǎn)品以疊加、獨棟別墅為主。萬科惠斯勒暫定美式暫未定暫未定凈月俯視經(jīng)開片區(qū)、萬科老業(yè)主、二道片區(qū)及市內(nèi)部分中高端客群預(yù)計下半年動工區(qū)域市場調(diào)研周邊競品項目

區(qū)域凈月板塊同城同質(zhì)竟品板塊特點：

稀缺資源，主打別墅洋房產(chǎn)品；高端項目，地產(chǎn)大鱷備戰(zhàn)爭地；

產(chǎn)品差異，兩區(qū)聯(lián)動促進發(fā)展。區(qū)域市場調(diào)研周邊競品項目

區(qū)域凈月板塊同城同質(zhì)竟品項目名稱占地面積建筑面積建筑形態(tài)面積區(qū)間主力面積銷售均價萬科洋浦花園90000平180000平高層，小高層80—150平80--120平68萬/套-90萬/套亞泰桂花苑159000平250000平多層、小高層、高層23—120平80-90平5400-6400元/平萬科長春1948273250平602399平高層、小高層90-200平90-130平預(yù)計均價7000-8000元/平區(qū)域市場調(diào)研周邊競品項目

區(qū)域凈月板塊同城同質(zhì)竟品項目名稱建筑風(fēng)格物業(yè)費智能化客群層次目前狀態(tài)萬科洋浦花園北歐1.80元/平緊急呼叫按鈕、智能安防系統(tǒng)

、門禁管理系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)

中端客群，25-39歲企事業(yè)單位職員及中層管理占64%，二道、經(jīng)開客群居多萬科洋浦花園在售115㎡和145㎡房源，起價66萬元/套。4號樓仍有2個單元沒有推出，目前排號階段。亞泰桂花苑歐式簡約風(fēng)格1.20元/平可視對講系統(tǒng)、大堂式入戶管理、管家式物業(yè)服務(wù)、智能安防系統(tǒng)。中端客群，定位在健康、時尚、高檔的青年居住區(qū)。亞泰桂花苑工程現(xiàn)已開工，上市房源數(shù)量500套左右，一期預(yù)計今年6月開盤，目前正在接受登記和咨詢。萬科長春1948德式暫未定暫未定中高端客群：萬科老業(yè)主、二道、經(jīng)開、南關(guān)公務(wù)員、企事業(yè)職員、中日聯(lián)誼醫(yī)院醫(yī)生、教師等預(yù)計下半年正式啟動。區(qū)域市場調(diào)研周邊競品項目

區(qū)域凈月板塊同城同質(zhì)竟品特點歸納：

名牌企業(yè)，產(chǎn)品、配套、服務(wù)三項齊頭并進；

成熟開發(fā)，模式化社區(qū)，復(fù)制與創(chuàng)新共存；品質(zhì)當先，注重客戶感受、老帶新成果顯著。定位篇——發(fā)現(xiàn)價值……形象就是對項目核心價值的解讀！那么，“首地·首府”的核心價值究竟是什么？序天地之道

大國之門這是首都機場集團的企業(yè)文化內(nèi)涵的主旨，我們這里引用老子的話來為這句話做個注解：道：道可道，非常道，名可名，非常名。大：大象無形，大音希聲。

于首機場集團來講，則為：志存高遠，腳踏實地，實現(xiàn)基業(yè)長青。企業(yè)公民，勇于擔當，展示大國形象。

創(chuàng)造基于民族血脈的文化認同。可見，首都機場集團，當然也是首地集團，是一個文化底蘊非常深厚的企業(yè)，這樣一個有文化、有內(nèi)涵、富有民族責(zé)任心的企業(yè)，一定會把他的企業(yè)精神帶到每一個他所從事的領(lǐng)域，地產(chǎn)開發(fā)也同樣如此，所以，我們也由此找到了長春首地首城項目的發(fā)展引擎，引用一句話來概括就是：一旦某個物體擁有一段歷史、一個符號或某種意蘊，那它作為標志物的地位也將得到提升。凱文林奇為什么這么說？倡行中國服務(wù)，就是“國為體，洋為用”泱泱中華文化，博大精深，有容乃大。倡行中國服務(wù)，展示民族文化魅力，由內(nèi)而外，兼容并蓄。首地集團，國門形象大使，蒞臨長春，以國之文脈為核心，中西融匯、定制城市高尚居住方案：首地·首城

首地集團為長春這座文化之城不僅奉獻了作為企業(yè)公民的愛心，也將把這種傾心盡力的精神延伸到建筑的產(chǎn)品中去。首地為消費者提供的產(chǎn)品不僅包括精雕細琢的人居建筑，還包括充滿溫情的增值服務(wù)，還有更高層次的精神關(guān)懷。

源起定位深化項目推廣語：城市森林地人文藝術(shù)城市場定位：中西匯，傳世邸，打造長春深具人藝術(shù)文底蘊的尚品大盤。產(chǎn)品定位：城東南·首席人文藝術(shù)大城概念延展說長春——大國之城：大國之邦，正值繁榮盛世，而東北振興計劃下的長春，更是日新月異，盡得其勢。長吉圖開發(fā)大幕正式拉開，長春，素有森林城、文化城、電影城之美譽，如今，一個又一個文化、經(jīng)濟熱點，吸引著全球的視線，中國的發(fā)展，超越了世界上任何一個發(fā)展中國家，一躍成為全球經(jīng)濟的最前沿。大國之城，恰逢盛世，獨占優(yōu)越，前途無量。

延展應(yīng)用：長春的城市發(fā)展規(guī)劃；

經(jīng)濟人文發(fā)展態(tài)勢；

宗地所在區(qū)域在未來大長春發(fā)展規(guī)劃中的角色。說首城——大城精神：城的精神與人的精神同脈一承，首地首城，承載萬人理想，匯聚萬眾精神，這樣的一座城，匯聚中西人文、建筑精華，開闊胸襟與生自來。房子與人一樣，受尊重的程度，取決于所處的位置。占據(jù)好的位置，自然預(yù)示著今后的發(fā)展?jié)摿Γ皇椎亍な壮?，城中的黃金點，未來魅力，清晰可見。在這里，發(fā)展無需等待，日新月異的城市腳步，帶著每一個人天天向前。延展應(yīng)用：宗地所在區(qū)域現(xiàn)狀及未來發(fā)展規(guī)劃，突出區(qū)域未來價值;以區(qū)域發(fā)展價值印證項目的投資價值、居住價值潛力。概念延展說規(guī)劃——大城乃容：天地，有容乃大，有大乃容，人也如此。首地首城，自然有大城的氣度，大城的容量。首地首城之大，自然有大城的身份，有大城的豐富；對于一座城，大是一種追求，對于一個人，大是一種美德，一座建筑可以改變一個城市，一座建筑同樣可以改變?nèi)松?。延展?yīng)用：項目整體規(guī)劃特色：建筑風(fēng)格、景觀園林、規(guī)劃上的特別之處等；項目部品：集高尚住宅、商業(yè)、會所、學(xué)校、寫字樓等于一體的城市綜合體。概念延展說園林——大城之美：園林以層次化、多角度、多視點展開，移步換景，情趣自然，使人流連忘返，戶戶都有好綠意，好景觀，住宅氣氛吉祥歡喜。延展應(yīng)用:凈月森林公園項目園林景觀規(guī)劃內(nèi)容展現(xiàn)，藝術(shù)人文特色概念延展說產(chǎn)品戶型——大家風(fēng)范：首地·首城，實現(xiàn)一個關(guān)于宅的設(shè)想，實現(xiàn)一個關(guān)于大家的理想，實現(xiàn)一個關(guān)于天下的夢想，大家風(fēng)范，從此傳承。延展應(yīng)用：主力戶型產(chǎn)品展示推介。概念延展說商業(yè)配套——大業(yè)繁榮不離都市，就不離繁榮，滿足自我，就是要一切都被滿足，大家居停自然要處處方便，黃金中心點就是時時繁榮，在這里，一座城永遠在夜色闌珊中，奕奕生輝，首地首城，繁華城，不夜城。延展應(yīng)用：區(qū)域商業(yè)、生活配套；自身商業(yè)、生活配套規(guī)劃；商業(yè)繁華前景展示。概念延展說開發(fā)團隊——大匠營宅：首都機場集團的“倡行中國服務(wù)”服務(wù)理念，就是展示中化民族禮儀之邦形象，體現(xiàn)在地產(chǎn)開發(fā)上，則是以國之文化為根本，兼容并蓄，容匯中西，以國際視野造城，視業(yè)主為國賓，真誠為業(yè)主打造理想生活。延展應(yīng)用:開發(fā)商：國門形象大使首地集團建筑設(shè)計：鳥巢的設(shè)計者中國建筑設(shè)計研究院藝術(shù)規(guī)劃顧問:

景觀規(guī)劃：物業(yè)服務(wù)：視業(yè)主為國賓的首地物業(yè)。概念延展特別策劃：開發(fā)團隊中引入藝術(shù)規(guī)劃顧問建議本案引入藝術(shù)規(guī)劃顧問團隊，在建筑設(shè)計、園林設(shè)計過程中提供專業(yè)顧問服務(wù)。一則引入藝術(shù)規(guī)劃顧問團隊本身就是宣傳賣點，可以在推廣中展開應(yīng)用；二則這個專家團隊的引入，可以使“人文藝術(shù)城”這一主題更充分的在建筑設(shè)計、園林景觀中表現(xiàn)出來，真正提升小區(qū)的藝術(shù)品位，將首地首城打造成為名符其實的“長春最具人文底蘊樓盤”。在規(guī)劃藝術(shù)顧問的選擇上，建議與打造上海世博會吉林館的專家團隊合作，為本案提供藝術(shù)顧問服務(wù)。北京優(yōu)逸中慧通展覽有限公司與吉林藝術(shù)學(xué)院聯(lián)合特別策劃企業(yè)品牌理念：倡行中國服務(wù)展示國門形象企業(yè)品牌形象包裝描述：一個來自首都的開發(fā)企業(yè)；一個實力雄厚的開發(fā)企業(yè)；一個具有深厚民放族文化底蘊的企業(yè)；一個具有強烈社會責(zé)任感的企業(yè)；一個勇于擔當?shù)钠髽I(yè)公民；一個做事苛求細節(jié)完美的企業(yè)；一個有容乃大的開放型企業(yè)。品牌策劃首地企業(yè)品牌策劃、導(dǎo)入：來自首都的問候以“來自首都的問候”為系列主題進行延展，展示企業(yè)形象的各個方面。宣傳推廣載體：宗地圍檔、大型戶外、平面載體。軟性新聞炒作：通過系列新聞稿宣傳企業(yè)品牌形象。PR活動：如企業(yè)老總訪談、慈善捐助活動、參與每年一屆的文廟祭孔活動等。品牌策劃企業(yè)品牌形象導(dǎo)入方式：首地·首城形象定位：城市森林地人文藝術(shù)城首地首城項目形象描述：一個深具人文底蘊的大盤；一個由首地集團開發(fā)的高品質(zhì)大盤；一個有著藝術(shù)氣質(zhì)的樓盤；一個注重營造居住文化品味的大盤；一個追求細節(jié)的高性價比樓盤。品牌策劃項目品牌形象策劃、導(dǎo)入：媒體硬性推廣：大城精神大城乃容大匠營宅。。。。軟文炒作：配合硬性推廣，講述首地首城規(guī)劃源起、開發(fā)背景、未來生活景象等。PR活動：藝術(shù)規(guī)劃顧問合作簽約儀式城市人文與建筑藝術(shù)展。。。。品牌策劃項目品牌形象導(dǎo)入方式：以上從宣傳推廣層面分別論述了企業(yè)品牌與項目品牌的導(dǎo)入，但要想使品牌真正的樹立起來，不能只說不練，硬件的配合同樣重要，如：項目建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃、選材用質(zhì)、生活氛圍營造、社區(qū)文化組織、企業(yè)行為表現(xiàn)、物業(yè)服務(wù)等等每一處都要以此為綱，共同支撐起企業(yè)品牌與項目品牌，形象的樹立自然也就水到渠成。品牌策劃周邊項目客群構(gòu)成：周邊客群構(gòu)成周邊企事業(yè)職員中東私營業(yè)主附近原住居民公務(wù)員、教師客戶定位重點客戶群核心客戶群偶得客戶群重點客戶群在區(qū)域內(nèi)工作的企業(yè)員工、教師、醫(yī)生區(qū)域內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營者核心客戶群偶得客戶群周邊居家型客戶、外市縣客戶、投資型客戶市區(qū)范圍內(nèi)青年白領(lǐng)、公務(wù)員、企事業(yè)員工客戶定位項目客戶定位核心客戶群來源：

經(jīng)開區(qū)各企事業(yè)單位員工。。。。重點客戶群來源：長春市范圍內(nèi)以青年置業(yè)者為主的剛性置業(yè)需求；市區(qū)內(nèi)寫字樓白領(lǐng)階層；公務(wù)員及全市范圍內(nèi)的企事業(yè)員工。偶得客戶群來源：區(qū)域內(nèi)原住居民；省內(nèi)其它地市客戶；投資型客戶群。本案客戶來源：項目客戶定位推論：客戶定位客群需求總結(jié)：重視工作生活便利性重視子女教育重視環(huán)境及生活配套面積需求主要為二房及三房以居家為主核心客戶群剛性需求特征明顯重視環(huán)境及各項配套注重產(chǎn)品細節(jié)及形象包裝面積需求主要為二房重點客戶群客戶定位認同片區(qū)價值；關(guān)注配套；注重性價比面積需求一般不大居家及投資兼而有之偶得客戶群客戶定位規(guī)劃篇——創(chuàng)造價值……產(chǎn)品規(guī)劃（一）、整體規(guī)劃（二）、建筑風(fēng)格（三）、戶型建議（五）、物業(yè)服務(wù)（四）、園林景觀大城之美大家風(fēng)范大城尚品大城乃容總體規(guī)劃建筑風(fēng)格人文底蘊國際品質(zhì)藝術(shù)氣質(zhì)人文藝術(shù)大城城東南·首席人文藝術(shù)大城：總體規(guī)劃：注重大社區(qū)的功能綜合融匯；建筑風(fēng)格：汲取國際建筑藝術(shù)精華，尊重核心客群審美選擇。戶型：以市場需求為導(dǎo)向。園林景觀：大盤藝術(shù)、人文的直接表達。國賓物業(yè)：國門形象大使，尊享服務(wù)，視若國賓。整體規(guī)劃原則建筑風(fēng)格戶型園林景觀園林景觀戶型大匠營宅國賓物業(yè)國賓物業(yè)A居住組團B居住組團C居住組團D學(xué)校F步行商業(yè)街F步行商業(yè)街E辦公集群及大型購物中心整體規(guī)劃原則建筑風(fēng)格戶型園林景觀國賓物業(yè)（一）、整體規(guī)劃及開發(fā)分期：立足“城東南·首席人文藝術(shù)大城”的定位,對樓盤的整體功能進行整體統(tǒng)籌E辦公集群及大型購物中心B居住組團F步行商業(yè)街D學(xué)校、公建C居住組團A居住組團項目分期

預(yù)估體量開工日期

項目組團

一期約140000.002010年7月A居住組團（職工定向）二期約220000.002011年4月B居住組團三期約250000.002012年8月C居住組團、F步行商業(yè)街四期約90000.00（學(xué)校體量未計）2013年4月E辦公及購物中心、D學(xué)校、整體規(guī)劃原則建筑風(fēng)格戶型園林景觀國賓物業(yè)關(guān)于總體規(guī)劃的一點建議：一、雙塔定位：在目前的規(guī)劃方案中，雙塔物業(yè)類型定位為寫字間，對此，中原持保留意見。在此，我們建議對塔物業(yè)類型定位可從以下幾個方案進行考慮：整體規(guī)劃原則建筑風(fēng)格戶型園林景觀國賓物業(yè)1、維持原定位，建設(shè)標志性寫字間；2、依經(jīng)驗而言，將此雙塔進行功能分割，一棟作為寫字間，一棟作為投資性公寓，可以降低市場風(fēng)險；具體哪種方案更可行，亦或有更好的方案，建議通過后期市場調(diào)研做進一步論證。二、物業(yè)用房應(yīng)與F-49#文化活動站或G-59#居委會合在一處，現(xiàn)所處位置為臨

街商鋪，浪費可售商鋪次源。三、商業(yè)建議：本案商業(yè)集中在雙塔兩側(cè)，為臨街型商業(yè)，加之雙塔底部規(guī)劃

有大型購物中心，由此來看，本案商業(yè)物業(yè)主力業(yè)態(tài)應(yīng)為設(shè)在大型購物中

心的生活超市，兩側(cè)商鋪則為配套業(yè)態(tài)，建議業(yè)態(tài)定位方向重點為特色餐

飲、咖啡廳、美容美發(fā)、康體健身、音像圖書等。將沿街商業(yè)打造成為具

有異域風(fēng)情特色的商業(yè)步行街。整體規(guī)劃原則建筑風(fēng)格戶型園林景觀國賓物業(yè)（四）、建筑風(fēng)格——西班牙風(fēng)格

因此我們在客戶需求和成本控制的多方考慮下：建議以面磚作為本項目立面的主要材質(zhì)。并在建筑檐口、底部、分段處以及裝飾線條處使用石材增加立面的豐富性和質(zhì)感。本項目的客戶對項目整體質(zhì)感有較高要求，外立面作為直觀要素尤為重要。而市場上基本上是以涂料、面磚為主，少數(shù)項目使用石材。色調(diào)方面，前幾年長春樓盤多少深咖啡色為主，近年來暖色調(diào)逐漸受到青睞，因此，建議本案以沉穩(wěn)的暖色調(diào)為表現(xiàn)方式的西班牙風(fēng)格。建筑風(fēng)格戶型園林景觀國賓物業(yè)整體規(guī)劃原則（二）、戶型：根據(jù)市場研究分析，80㎡-100㎡產(chǎn)品在長春市場有著廣泛且堅實的市場需求。根據(jù)對區(qū)域客戶需求的研究，80㎡120㎡產(chǎn)品深受青睞。1、戶型配比戶型建筑風(fēng)格`園林景觀國賓物業(yè)整體規(guī)劃原則大型集中綠化高壓線集中帶戶型區(qū)間所占比例房型50-60㎡10%一室一廳80-89㎡25%標準兩室兩廳90-110㎡55%舒適型兩室兩廳111-130㎡5%標準三室兩廳131-145㎡5%四室二廳A居住組團B居住組團C居住組團D學(xué)校F步行商業(yè)街F步行商業(yè)街E辦公集群及大型購物中心A組團B組團C組圖D學(xué)校E步行商業(yè)街F辦公集群及大型購物中心戶型建筑風(fēng)格`園林景觀國賓物業(yè)整體規(guī)劃原則2、戶型設(shè)定人性化——按照目標客群的生活狀態(tài)設(shè)定面積空間功能“超全”——功能齊全，以終極平層居所為考慮方向個性化

——滿足目標客戶對于居住功能的特殊需求。戶型建議：（1）、50-60平一室一廳戶型建筑風(fēng)格`園林景觀國賓物業(yè)整體規(guī)劃原則（2）、80-89平兩室兩廳戶型建筑風(fēng)格`園林景觀國賓物業(yè)整體規(guī)劃原則（3）、90-110平兩室兩廳戶型建筑風(fēng)格`園林景觀國賓物業(yè)整體規(guī)劃原則（4）、111-130平兩室兩廳戶型建筑風(fēng)格`園林景觀國賓物業(yè)整體規(guī)劃原則（5）、131-145平兩室兩廳戶型建筑風(fēng)格`園林景觀國賓物業(yè)整體規(guī)劃原則園林景觀-藝術(shù)人文的完美幻化

現(xiàn)代園林景觀應(yīng)多注重尺度“宜人、親人”，尊重自然，尊重歷史，尊重文化、文脈。園林景觀戶型建筑風(fēng)格`國賓物業(yè)整體規(guī)劃原則園林景觀戶型建筑風(fēng)格`國賓物業(yè)整體規(guī)劃原則（五）、服務(wù)――國賓式專屬服務(wù)真正出色的物業(yè)管理，應(yīng)該這般為業(yè)主量身定制，需要的時候，無時無刻不提供服務(wù)；不需要的時候，卻似乎并不存在。高尚社區(qū)需要優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)與之匹配，也唯有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，方能提升高尚社區(qū)的價值。我們視業(yè)主為國賓，奉上的是專屬化、標準化、個性化的管家式物業(yè)服務(wù)。國賓物業(yè)戶型建筑風(fēng)格`園林景觀整體規(guī)劃原則1、提供“專人設(shè)置、專項服務(wù)”的專屬服務(wù)建立了一個以“客戶服務(wù)部”為重點的服務(wù)基地，24小時提供貼心合意的專屬侍服。服務(wù)中心實行：24小時雙語物業(yè)服務(wù)專線，隨時接聽住戶咨詢24小時全天候維修服務(wù)，為住戶排除瑣事煩憂物業(yè)經(jīng)理、主管值班制度，定期開設(shè)物業(yè)經(jīng)理接待日個性服務(wù)，增設(shè)藝術(shù)鑒賞、興趣沙龍、個性教育等特色服務(wù)專屬化創(chuàng)造價值發(fā)現(xiàn)價值創(chuàng)造價值實現(xiàn)價值提升價值國賓物業(yè)戶型建筑風(fēng)格`園林景觀整體規(guī)劃原則2、建立專用信息檔案，提供全程式管理，一站式服務(wù)為更好的服務(wù)每一位住戶，服務(wù)中心建立了完善的住戶個人信息庫和信息檔案，當中記載著住戶的相關(guān)信息，包括住戶提出的問題、問題處理的進度、具體聯(lián)系人及聯(lián)系方式等。通過熟悉住戶的每一個需求，為每位住戶提供一站式服務(wù)、全程式管理。國賓物業(yè)戶型建筑風(fēng)格`園林景觀整體規(guī)劃原則設(shè)立多元化服務(wù)為目標的物業(yè)管理體系

—人本管理—以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和以人為本的理念，指導(dǎo)并滲透到物業(yè)服務(wù)的各項工作中，最大程度滿足業(yè)主的需求。所有物業(yè)服務(wù)主管人員，均有多年的高檔公寓的工作經(jīng)驗，具備強烈的責(zé)任心、擁有超前的服務(wù)意識，確保為住戶提供更便捷、更周到的服務(wù)。

—環(huán)境管理—以完善的管理科學(xué)、詳盡的修繕維護計劃、周到細致的服務(wù)手段，使環(huán)境保持最佳狀態(tài)，提升住宅功能，延長住宅壽命，與住戶一起避免違章搭建的現(xiàn)象發(fā)生，創(chuàng)造更美好的未來。

—投資管理—在創(chuàng)造理想住宅環(huán)境的基礎(chǔ)上，設(shè)立租賃服務(wù)中心，通過制定專業(yè)的租賃服務(wù)計劃，為住戶提供專業(yè)、完善的不動產(chǎn)理財建議。標準化國賓物業(yè)戶型建筑風(fēng)格`園林景觀整體規(guī)劃原則營銷篇

——實現(xiàn)價值……一、整體營銷策略（一）、營銷精神（二）、銷售策略（三）、價格策略（四）、推廣策略實現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值創(chuàng)造價值實現(xiàn)價值提升價值(一)、營銷精神：著眼整體，創(chuàng)造板塊地產(chǎn)營銷新高度，展現(xiàn)深具文化底蘊的人文藝術(shù)大城!實現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值創(chuàng)造價值實現(xiàn)價值提升價值推廣策略銷售策略價格策略營銷精神(二)、銷售策略：推案策略：主力戶型先行打開市場，奠定大形象、大氣質(zhì)社區(qū)基礎(chǔ)。每批產(chǎn)品優(yōu)劣搭配，均勻快速去化。銷售速率：短、平、快實現(xiàn)銷售目標。實現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值創(chuàng)造價值實現(xiàn)價值提升價值推廣策略銷售策略價格策略營銷精神1、銷售節(jié)奏：奠定形象集中去化完美收官實現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值創(chuàng)造價值實現(xiàn)價值提升價值推廣策略銷售策略價格策略營銷精神示意圖口碑相傳A組團職工定向房推出形象成熟A居住組團B居住組團C居住組團D學(xué)校F步行商業(yè)街F步行商業(yè)街E辦公集群及大型購物中心C組團入市B組團續(xù)推B組團入市尾房源及商業(yè)產(chǎn)品入市實現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值創(chuàng)造價值實現(xiàn)價值提升價值推廣策略銷售策略價格策略營銷精神2、銷售時間：2010.9進場，職工定向發(fā)售啟動首期開盤形象導(dǎo)入完美收官持續(xù)銷售+新蓄勢期口碑相傳2011.4啟動宣傳推廣2011.6B組團開盤2012.10C組團開盤形象成熟+再掀高潮2014.6尾盤期2012.8C組團蓄勢注：臨街商鋪將于C組團開盤后當年年底或轉(zhuǎn)年上半年，兩棟寫字樓暫不列入，我們認為寫字樓是否可行應(yīng)做進一步市場論證。整體均價：充分考慮價格動態(tài)幅度，結(jié)合產(chǎn)品力、品牌力，進行綜合定價入市價格：略低于本案屆時整體均價水平，以相對保守的價格策略創(chuàng)造開盤轟動效應(yīng)。價格走勢：低開高走，穩(wěn)步上揚。(三)、價格策略：實現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值創(chuàng)造價值實現(xiàn)價值提升價值推廣策略銷售策略價格策略營銷精神1、整體均價：市場基礎(chǔ)價格產(chǎn)品綜合加分市場動態(tài)遞增比品牌附加分本案最終均價（1）、價格基礎(chǔ)：目前項目所在區(qū)域商品房均價：4706元/平推廣策略銷售策略價格策略營銷精神1、整體均價：市場基礎(chǔ)價格產(chǎn)品綜合加分市場動態(tài)遞增比品牌附加分本案最終均價(2)、未來14個月（2011年6月）全市商品房價格漲幅的審慎預(yù)估：8-10%推廣策略銷售策略價格策略營銷精神1、整體均價：市場基礎(chǔ)價格產(chǎn)品綜合加分市場動態(tài)遞增比品牌附加分本案最終均價(3)、基于項目定位基礎(chǔ)上的產(chǎn)品綜合加分系數(shù)：5%

根據(jù)我司項目定位，本案在實現(xiàn)產(chǎn)品差異化定位的前提下，所吸引的客戶也會發(fā)生根本性轉(zhuǎn)換，故大戶型及創(chuàng)新型90㎡小3房設(shè)置加上對項目的整體規(guī)劃的綜合考量，本項目能達到15%的產(chǎn)品加分。推廣策略銷售策略價格策略營銷精神(4)、首地品牌力加分：5％根據(jù)經(jīng)驗，基于對首地品牌的信心，預(yù)估首期產(chǎn)品入市時，購房者在選購品牌開發(fā)商樓盤的時候普遍愿意承受超過同地段同檔次不知名開發(fā)商產(chǎn)品約5％的溢價。1、整體均價：市場基礎(chǔ)價格產(chǎn)品綜合加分市場動態(tài)遞增比品牌附加分本案最終均價推廣策略銷售策略價格策略營銷精神1、整體均價：市場基礎(chǔ)價格產(chǎn)品綜合加分市場動態(tài)遞增比品牌附加分4706元/㎡5%或10%5%5%到達2011年6月本項目的毛坯價格整體均價可以達到

5550-5650元/平。推廣策略銷售策略價格策略營銷精神2、價格走勢：首期：低價入市

以5450元/㎡略低于本案整體均價的價格入市，以高性價比吸引客戶。后續(xù)：平穩(wěn)上揚項目形象不斷成熟整體均價小幅上調(diào)，形成產(chǎn)品增值勢頭。尾盤：穩(wěn)步高價尾盤追求溢價，使價格始終處于一個上揚的階段，尾期實現(xiàn)利潤最大化。推廣策略銷售策略價格策略營銷精神(四)、推廣策略：面到點過濾式傳播報紙雜志網(wǎng)絡(luò)電視特殊渠道房展會廣播數(shù)據(jù)庫活動戶外推廣效應(yīng)：由面到點第一步面向全市性客戶，進行集中式立體網(wǎng)羅，形成全城知曉，奠定項目廣度；第二步針對性引導(dǎo)客戶，點對點集中推廣，樹立項目深度；第三步建立圈層語境，形成口碑傳播。推廣通路：過濾選擇戶外及活動作為主力通路，針對性引導(dǎo)客戶，增加與客戶面對面溝通的機會，強化體驗互動。大眾類媒體為輔，強化“人文藝術(shù)大城”概念炒作，形成社會輿論，引發(fā)市場進一步關(guān)注。推廣策略銷售策略價格策略營銷精神二、階段行銷說明（一）、分階段時間節(jié)點：

（二）、分階段行銷執(zhí)行：

1、引導(dǎo)期(2010.9--2011.6)

2、開盤強銷期(2011.6--2012.8)

3、持續(xù)銷售＋新蓄勢期(2012.8--2014.6)

4、尾盤期(2014.6--2014.12)

（一）、分階段時間節(jié)點：分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點2010.9進場定向啟動2012.8C組團蓄勢開盤強銷期形象導(dǎo)入期尾盤清銷持續(xù)銷售+新蓄勢期2011.4形象正式導(dǎo)入，蓄積客戶2011.6B組團正式開盤2012.10C組團開盤2014.6尾盤期形象成熟+再掀高潮形象導(dǎo)入初期：口碑相傳2014.12清盤1、形象導(dǎo)入初期(2010.9--2011.4)（1）、形象導(dǎo)入初期營銷重點：（2）、引導(dǎo)期工作目標：

通過購房者、業(yè)界、新聞媒體的口碑傳播，使市場對首地企業(yè)形象、項目形象有個基本的認知，并產(chǎn)生關(guān)注。面向定向職工，組織定向發(fā)售流程，以此為開端，鍛煉隊伍。同是對區(qū)域內(nèi)的關(guān)注者做意向客戶積累工作。（二）、分階段行銷執(zhí)行：（3）、形象導(dǎo)入初期客戶重點：

重點客戶：長春機場定向職工分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點輔助客戶：區(qū)域周邊客戶本案2010年只推出長春機場職工定向房源，因此，這部分職工的登記、選房工作是首地首城項目正式入市前的實戰(zhàn)演練，做好這些工作，對于營銷團隊的磨合至關(guān)重要。長春機場職工的滿意同樣也是市場的滿意，口碑相傳對于項目形象的初步樹立會起到重要作用。

2010年運作過程中，會吸引到區(qū)域周邊及慕名而來客戶，這部分

客戶是項目的潛在客戶，不容忽視。（4）、形象導(dǎo)入初期媒體推廣分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點此階段無商品房組團入市，媒體推廣暫不啟動。只啟用工地圍檔宣傳，吸引區(qū)域周邊客群關(guān)注。2、形象導(dǎo)入期(2011.4--2011.6)（1）、形象導(dǎo)入期營銷重點：面向全市性客戶，采用多方集中性短爆，樹立“城東南，首席人文藝術(shù)大城”的基礎(chǔ)形象，同時導(dǎo)入企業(yè)品牌與開發(fā)理念。（2）、引導(dǎo)期工作目標：分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點樹立區(qū)域標桿項目形象，通過全方位的包裝宣傳，培養(yǎng)目標客戶的認可度，為后期開盤打下堅實的市場基礎(chǔ)和客戶基礎(chǔ)。（3）、形象導(dǎo)入期客戶重點：

外圍為主：作為一個全市性項目，首要的火力攻勢并非放在區(qū)域客的引導(dǎo)，應(yīng)在售樓處具備接待條件同期通過階段性、集中式的媒體攻略，銷定外圍客戶。區(qū)域為輔：當項目工程伊始，外加周邊的戶外媒體及售樓上處的開放，都能很有效地聚集區(qū)域客戶，因此這階段的區(qū)域客同步積累，但不作為主攻對象。外圍高質(zhì)量客戶涌入，區(qū)域客自然聚集分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點（4）、形象導(dǎo)入期媒體推廣組合

投放形式：平面媒體、戶外媒體、廣播電視、網(wǎng)絡(luò)媒體立體布局，階段性集中性投放階段，面積全市，形成全城效應(yīng)。投放頻次：前2個月集中大眾及戶外投放，保證每半個月有一周集中投放；后期減小投放量，以體驗互動活動引導(dǎo)客戶。分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點（5）、形象導(dǎo)入期銷售執(zhí)行工作銷售硬件類：分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點銷售道具到位：概念樓書、產(chǎn)品折頁/海報、總規(guī)沙盤，組團沙盤、單體模型、區(qū)域模型、三維動畫、項目網(wǎng)站、戶型單頁等。※售樓中心正式開放銷售培訓(xùn)：置業(yè)顧問企業(yè)文化培訓(xùn)；置業(yè)顧問形象及服務(wù)禮儀培訓(xùn)；此外針對業(yè)務(wù)說辭及接待能力也將定期進行專業(yè)培訓(xùn)。業(yè)務(wù)考核：初級上崗考核完成，定期進行業(yè)務(wù)、接待能力考核、表單標準化考核物業(yè)服務(wù)支持：物業(yè)管理公司提前駐場，讓客戶感受良好的管家式服務(wù)，使項目形象更為豐滿。分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點2、B組團開盤入市期(2011.6--2012.8)（1）、開盤入市期營銷重點建立“人文底蘊大盤”的生活標準，增強客戶現(xiàn)場體驗，以實際體驗讓客戶感知，以產(chǎn)品主線（人文藝術(shù)社區(qū)）讓客戶接受。（2）、開盤入市銷期工作目標分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點根據(jù)客戶積累情況釋放房源；營造開盤轟動效應(yīng)；通過開盤完全樹立“人文藝術(shù)大城”的項目形象。視客戶積累情況續(xù)推B組團房源（3）、開盤入市期客戶積累目標

主力客戶：已積累客戶深入挖掘在項目開盤前后，客戶的積累應(yīng)進入針對排摸、針對分析階段，通過對已積累客戶的回訪與維護，一方面保證開盤銷量，另一方面為下階段策略制定提供分析依據(jù)。在開盤階段內(nèi)，廣告攻勢不會如引導(dǎo)期這么大量投放，而是選擇性、節(jié)點性的投放，以維持項目的市場暴光度。在此階段新客戶主要采用渠道通路，保證一定量新客戶關(guān)注。輔助客戶：新客戶持續(xù)積累分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點（4）、開盤入市期媒體推廣組合

投放形式：大眾媒體節(jié)點性投放，保持市場熱度；此階段加大活動推廣力度。投放頻次：保證每月有一次集中投放即可。銷售道具：客戶短信、項目快報、道具更新、客戶禮品等分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點（5）、開盤強銷期銷售執(zhí)行工作定期培訓(xùn)與考核定期的培訓(xùn)與考核，此階段內(nèi)注重以下三方面的培訓(xùn)，一是客戶引導(dǎo)，如客戶維護、溝通方式、說辭加強等；二是開盤流程及簽訂工作的培訓(xùn)與演練；三是后續(xù)客戶跟蹤及催定方式、方法的培訓(xùn)?？蛻艟S護與排摸客戶定期進行回訪，一方面對客戶做深入分析，保證開盤銷售的準確性為及時變更應(yīng)對策略提供依據(jù)，二是希望通過客戶的深入接觸，借用客戶間的圈層效應(yīng)，為后期銷售積累新客源。開盤前價格最終評定通過對客戶的進一步了解，再結(jié)合銷售當期的市場情況，最終制定出符合銷售現(xiàn)狀的價格體系。開盤準備與執(zhí)行制定符合項目實際情況的開盤方略，再通過反復(fù)的演練保證開盤的順利執(zhí)行，能讓客戶在開盤過程，感受項目推廣訴求的本質(zhì)，讓概念真正在銷售行為中得到實現(xiàn)。分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點4、新蓄勢＋持續(xù)銷售期(2012.08--2012.10)（1）、持續(xù)期營銷重點進一步引導(dǎo)客戶對“人文藝術(shù)大城”的認知，并以“大城乃容”豐富產(chǎn)品，最終建立客戶的圈層語境，讓產(chǎn)品話題蔓延。（2）、持續(xù)期銷售目標分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點B組團剩余房源持續(xù)銷售；C組團意向客戶積累；妥善處理在售房源與C組團新房源之間的關(guān)系，將內(nèi)部競爭減到最小。（4）、持續(xù)期客戶積累目標前期客戶簽訂與維護進展情況良好，老客戶已達到一定數(shù)量，且對本案基本形成一定的認同感。因此在這一階段主攻客戶帶客戶條線，讓客戶成為潛在的銷售員，利用他們的溝通方式，形成圈層傳播。當B組團銷售率到達60%以上，且價格持上揚趨勢時，偶得客戶如省內(nèi)其它市洲客戶，特別是投資客戶開始出現(xiàn)，因此在這階段，偶得客戶作為客戶補充，可以加速他類客戶簽約。主力客戶老客戶帶新客戶輔助客戶偶得客戶導(dǎo)入分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點（4）、持續(xù)期媒體推廣組合投放形式：媒體力度再次加大，配合C組團蓄勢。戶外、平面及廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)媒體同時更換推廣信息，步調(diào)一致。投放頻次：平面媒體半個月一次集中投放，同時配合短信營銷。銷售道具：項目快報、道具更新等。分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點2、形象成熟+再掀高潮期(2012.10--2014.6)（1）、本階段營銷重點多種渠道展示“人文底蘊大盤”的成熟魅力，通過多種形式的業(yè)主活動、客戶增強客戶對“人文藝術(shù)大城”的感知、認同，形成銷售勢能。（2）、本階段工作目標分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點C組團開盤，根據(jù)客戶積累情況釋放房源營造開盤轟動效應(yīng)；借勢消化B組團剩余房源。分階段加推C組團房源，銷售節(jié)奏環(huán)環(huán)相扣；實現(xiàn)產(chǎn)品價格拉升。（3）、本階段客戶積累目標

主力客戶：已積累客戶深入挖掘在項目開盤前后，客戶的積累應(yīng)進入針對排摸、針對分析階段，通過對已積累客戶的回訪與維護，一方面保證開盤銷量，另一方面為下階段策略制定提供分析依據(jù)。在開盤階段內(nèi)，廣告攻勢不會如引導(dǎo)期這么大量投放，而是選擇性、節(jié)點性的投放，以維持項目的市場暴光度。在此階段新客戶主要采用渠道通路，保證一定量新客戶關(guān)注。輔助客戶：新客戶持續(xù)積累分階段行銷執(zhí)行分階段時間節(jié)點（4）、本階段媒體推廣組合

投放形式：開盤期內(nèi)大眾媒體節(jié)點性投放，保持市場熱度；此階段加大活動推廣力度。進入持銷期后媒體投入力度減弱，以保持市場熱度為目的，同時推廣通路轉(zhuǎn)為公關(guān)活動，通過SP、PR活動