2012年6月26高創(chuàng).陽邏工業(yè)園項(xiàng)目

謹(jǐn)呈：湖北高創(chuàng)集團(tuán)項(xiàng)目研究工作的階段劃分中期項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略終期提交終稿2012/06/142012/07/5工作最終成果項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析和價(jià)值判斷項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目定位方向研究成功案例借鑒提交整體報(bào)告（終稿）根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展方向與案例研究用地比例分配與案例研究前期市場調(diào)研和溝通武漢及陽邏區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究、房地產(chǎn)市場調(diào)研區(qū)域業(yè)內(nèi)專家訪談隨機(jī)客戶訪談地塊的了解和分析市場情況的分析項(xiàng)目方向的初步判斷2012/6/222012/07/18在過去的一個(gè)多月里，大家顧問專案組針對項(xiàng)目進(jìn)行了如下調(diào)研與研究工作工作內(nèi)容項(xiàng)目本體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群收集的數(shù)據(jù)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)人口狀況………區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀相關(guān)數(shù)據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)區(qū)域總體規(guī)劃…………工業(yè)園區(qū)的發(fā)展規(guī)律國內(nèi)成功工業(yè)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀相關(guān)數(shù)據(jù)區(qū)域典型案例概況…………進(jìn)行的訪談實(shí)際發(fā)放問卷150份實(shí)際回收有效問卷128份在售住宅：萊茵城項(xiàng)目主管、天琴灣項(xiàng)目總監(jiān)、東港中心城置業(yè)顧問、保利圓夢圓置業(yè)顧問、東城明珠置業(yè)顧問等工業(yè)園區(qū)：華中鋼鐵物流項(xiàng)目經(jīng)理、華中國際產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)理、領(lǐng)港城項(xiàng)目總監(jiān)、動力港等…………大家顧問專案小組、高層策略支持、資源平臺進(jìn)行的分析用地現(xiàn)狀分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)人口分析用地資源及交通分析可利用土地分析區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀分析區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析城市經(jīng)濟(jì)以及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條分析區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析大家顧問對項(xiàng)目目標(biāo)的理解是：提升區(qū)域活力、帶動人氣；在成本的

一定投入下，保證項(xiàng)目的銷售和資金回收，同時(shí)滿足政府需求。突破區(qū)域現(xiàn)有工業(yè)格局與競爭，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好銷售與資金回籠通過項(xiàng)目的成功開發(fā)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷售和企業(yè)的可持續(xù)開發(fā)。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)目標(biāo)認(rèn)知本項(xiàng)目2開發(fā)使命理解3開發(fā)戰(zhàn)略分析4項(xiàng)目定位思考1項(xiàng)目本體認(rèn)知本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述：報(bào)告結(jié)構(gòu)1本體分析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目開發(fā)瓶頸項(xiàng)目核心問題項(xiàng)目指標(biāo)城市環(huán)境區(qū)域認(rèn)知項(xiàng)目使命認(rèn)知整體指標(biāo)陽邏開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，成本相對較高的中小規(guī)模工業(yè)用地開發(fā)項(xiàng)目指標(biāo)說明：1、以上數(shù)據(jù)來源于貴司提供資料；

2、容積率指標(biāo)尚未確定。規(guī)劃指標(biāo)總占地面積60000代征道路面積8534.07凈用地面積51465.93土地性質(zhì)工業(yè)用地容積率≥1.0建筑密度≥40%建筑高度限50m土地成本約12萬/畝項(xiàng)目整體用地規(guī)模較小，僅約77畝，容積率尚未確定，同時(shí)土地成本相對周邊普通水平高出約2-3萬元/畝。用地性質(zhì)和成本決定了項(xiàng)目必需高附加值產(chǎn)品的開發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)良好的銷售和預(yù)期利潤水平。8地塊緊臨主干道，整體地勢為西高東低的自然山地，最高落差約在5米左右。是項(xiàng)目后期整體規(guī)劃布局和產(chǎn)品打造必需考慮的關(guān)鍵。地塊現(xiàn)狀西：地勢較高，目前正在進(jìn)行土地平整以及簡易廠房的建設(shè)。南：緊鄰規(guī)劃中的青花大道，也是后期本項(xiàng)目出入的主要道路之一東：緊鄰余泊大道，與閥門廠隔路相望，同時(shí)陽邏動力港、中硅科技園、華中物流園均在周邊500米范圍內(nèi)。北：地勢較高，緊挨老屋村，目前為自然山體，對項(xiàng)目的后期規(guī)劃布局有一定影響和限制。在武漢市總體規(guī)劃中，陽邏以其優(yōu)越的區(qū)位、便捷的交通、以及物流、鋼鐵、紡織、電力等為支撐，成為武漢東部唯一的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)地區(qū)和現(xiàn)代化港口新城。城市地位陽邏新城在武漢市總體發(fā)展戰(zhàn)略中承擔(dān)著重要的城市職能：武漢東部地區(qū)的綜合新城——構(gòu)筑武漢新的綜合發(fā)展區(qū)域現(xiàn)代港口和物流樞紐——建設(shè)華中地區(qū)集裝箱主樞紐港和物流基地重要制造業(yè)基地——打造武漢最具潛力的重工產(chǎn)業(yè)基地宜居的生活城——成為武漢東部適宜居住的新城信息來源：武漢統(tǒng)計(jì)局陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)隸屬于武漢市新洲區(qū)，成立于1996年，2006年6月，國家發(fā)改委公告批準(zhǔn)其為省級開發(fā)區(qū)。是湖北省、武漢市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)之一；2011年陽邏城鎮(zhèn)化率由35%提高到49%。實(shí)際利用外資4.9億美元，吸引11家世界500強(qiáng)、13家國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)130家，實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值90億元，年銷售收入過億元企業(yè)26家，實(shí)現(xiàn)出口創(chuàng)匯4.1億美元。陽邏GDP呈較快的增長速度，從05-10年平均以28%的增長速度快速增長，2010年GDP達(dá)到77億元，與武漢市城區(qū)的差距逐漸縮小。完成固定資產(chǎn)投資215億元，是2006年的5.2倍；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到15125元和9510元，是2010年的2倍。全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額113.3億元，是2006年的2.7倍。陽邏常住人口以每年4萬人的增長速度，已達(dá)到33萬人，預(yù)計(jì)2020年，區(qū)域常住人口將達(dá)45萬人，占到了新洲總?cè)丝诘?0%左右。陽邏的GDP規(guī)模、利用外資情況、城市化水平以及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值、人口增長等方面均在新洲占有重要地位。是新洲十二五規(guī)劃中的重要組成部分和發(fā)展對象。城市經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目所在陽邏北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)，屬于陽邏開發(fā)新區(qū)所在，城市未來的發(fā)展方向，面臨“城市北拓，工業(yè)北移”政策帶來的產(chǎn)業(yè)升級機(jī)遇和空間。城市產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)1、鋼材深加工：把陽邏建成全國重要的鋼材深加工基地。到2015年，力爭實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值100億元以上。2、橋梁與鋼結(jié)構(gòu)：著力發(fā)展由輕鋼結(jié)構(gòu)板塊、重鋼結(jié)構(gòu)板塊、專業(yè)物流加工板塊和綜合服務(wù)板塊組成的橋梁與鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)集群。到2015年，力爭實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值100億元以上。3、機(jī)電裝備：把陽邏建成華中地區(qū)重要的機(jī)電裝備制造基地。到2015年，力爭實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值100億元以上。4、船舶制造：以武昌船舶重工集團(tuán)有限責(zé)任公司為龍頭，把陽邏打造成華中地區(qū)最大的高附加值船舶建造產(chǎn)業(yè)集群和全國中小型船舶設(shè)計(jì)制造出口基地。到2015年，力爭實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值100億元以上。優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)1、電力能源：以華能陽邏電廠為龍頭重點(diǎn)發(fā)展電力生產(chǎn)，建成我國中部地區(qū)最大的電力能源基地。到2015年，力爭實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值50億元以上。2、新型建材：依托亞東水泥、北新建材、華升陽、卓寶科技、中交二航局、中東化工等企業(yè)，到2015年，力爭實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值50億元以上。3、紡織服裝：依托陽邏紡織服裝工業(yè)園，以江南集團(tuán)、一棉集團(tuán)、毅峰印染、洲晨制衣、寶路棉、帝元醫(yī)用材料等企業(yè)為龍頭，以印染及后整理為重點(diǎn)。加快引進(jìn)大企業(yè)、大集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，到2015年，力爭實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值50億元以上。4、食品加工：以中糧集團(tuán)、高龍集團(tuán)、靈星集團(tuán)、長華食品、升陽食品、玉如意等企業(yè)為龍頭，重點(diǎn)發(fā)展以農(nóng)副產(chǎn)品深度開發(fā)利用的蘑茹加工、打造武漢綠色食品加工基地。到2015年，力爭實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值50億元以上。5、石油化工：抓住與化工新城對接的地理?xiàng)l件和武漢80萬噸乙烯項(xiàng)目建設(shè)的機(jī)遇，開發(fā)乙烯下游產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展重油提煉，日用、建材、工程、汽車等塑料制品。到2015年，力爭實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值50億元以上。新興產(chǎn)業(yè)1、電子信息：規(guī)劃建設(shè)陽邏開發(fā)區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)基地，打造中國數(shù)據(jù)港（武漢陽邏）總部基地和配套的產(chǎn)業(yè)集群園區(qū)。2、節(jié)能環(huán)保：大力發(fā)展除塵、水處理、降噪、節(jié)能等裝備、培育發(fā)展資源循環(huán)利用和節(jié)能環(huán)保技術(shù)服務(wù)業(yè)。3、新材料：主動對接武鋼新材料基地、80萬噸乙烯工程等重大項(xiàng)目，配套發(fā)展高性能鋼鐵材料、化工新材料。4、新能源：以太陽能光伏、生物質(zhì)能源為重點(diǎn)，大力發(fā)展新能源。著力引進(jìn)太陽谷等新能源產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。5、生物醫(yī)藥：積極發(fā)展生物制造、生物醫(yī)學(xué)工程等產(chǎn)業(yè)。引進(jìn)EC生物產(chǎn)業(yè)園等一批重點(diǎn)生物醫(yī)藥項(xiàng)目。項(xiàng)目所在屬于陽邏產(chǎn)業(yè)新區(qū)，城市未來發(fā)展方向，面臨“城市北拓，工業(yè)北移”政策帶來的產(chǎn)業(yè)升級利好和機(jī)遇，但當(dāng)前配套交通較為缺乏，人氣較弱。區(qū)域現(xiàn)狀中冶一冶鋼構(gòu)阿?，m武漢一棉西門子浦項(xiàng)耐火陽邏管委會華中國際產(chǎn)業(yè)園湖北高中壓閥門公司中硅新視界本項(xiàng)目武漢生物工程學(xué)院華中鋼鐵物流中心12項(xiàng)目名稱總占地華中國際產(chǎn)業(yè)園200萬㎡湖北高中壓閥門公司——中硅新視界科技園——中冶13.2萬㎡一冶鋼構(gòu)36萬余㎡西門子8萬㎡阿?，m12.6萬㎡武漢一棉6.5萬㎡浦項(xiàng)耐火——華中鋼鐵物流中心14.6萬㎡武漢生物工程學(xué)院陽邏管委會本項(xiàng)目周邊生活配套缺乏，無基本生活及商業(yè)配套，周邊以產(chǎn)業(yè)園及工廠等為主。以下圖標(biāo)為本項(xiàng)目周邊的基本情況說明。項(xiàng)目周邊以工業(yè)企業(yè)為主，華中國際產(chǎn)業(yè)園、中硅新視界科技園、中冶、一冶等頗具影響力的項(xiàng)目云集，未來區(qū)域前景較好。13區(qū)域交通外部交通：水運(yùn)：陽邏深水良港，武漢市正在以此為核心打造長江航運(yùn)中心。

公路：漢施公路：是目前連接漢口中心城區(qū)與本項(xiàng)目的主要通道。與漢口市區(qū)直線相連；武漢環(huán)城高速：陽邏長江大橋：與青山、武昌及武漢化工新城相連，并與滬蓉、京珠高速公路一線貫通；另外還有：106、318國道、武合高速公路通達(dá)鄂東、皖南、豫南。

鐵路：京廣鐵路有專用線延伸至開發(fā)區(qū)并設(shè)有編組站；距京九鐵路新洲站僅30公里。過陽邏大橋距離武漢火車站僅10公里?？者\(yùn)：經(jīng)武漢環(huán)城高速公路至天河機(jī)場僅30分鐘車程；陽邏機(jī)場距工業(yè)園區(qū)僅5公里。

外部交通：地塊外部通達(dá)性高，道路相對完善，是區(qū)域產(chǎn)業(yè)的一大優(yōu)勢和重要支撐本項(xiàng)目內(nèi)部交通：地塊外部通達(dá)性高，道路相對完善，但當(dāng)前的可達(dá)性較差，尚無城市公共交通路網(wǎng)可達(dá)，進(jìn)出極為不便，是本項(xiàng)目的一大重要制約和影響城市干道：余泊大道：青花大道：平江大道：既是本項(xiàng)目通往外界的主要通道，同時(shí)也是陽邏區(qū)域的主要城市干道，與江北快速通道、輕軌S1號線、漢施公路等相連。規(guī)劃道路江北快速通道：起于二七長江大橋江北段，止于陽邏余泊大道，主線全長28公里，沿線設(shè)置6座立交橋；擬于2015年建成通車，屆時(shí)陽邏與武漢中心區(qū)距離僅約20車程；輕軌S1號線：由漢口經(jīng)黃陂武湖延伸到陽邏。其中，由漢口到陽邏線路長29公里，陽邏境內(nèi)擬設(shè)立武生院、平江路、陽邏開發(fā)區(qū)、施崗、金臺、倒水河6個(gè)站點(diǎn)。預(yù)計(jì)2017年建成通車。區(qū)域交通整體而言，區(qū)域未來交通利好，項(xiàng)目緊鄰城市主干道余泊大道、規(guī)劃中路青花大道；距規(guī)劃中的江北快速路以及軌道均在3公里范圍內(nèi)。但現(xiàn)階段，交通較為不便，尚無公交交通與邏老城區(qū)聯(lián)系，出行極為不便。本項(xiàng)目2km2.6km3.5km輕軌S1號線青花大道江北快速通道余泊大道漢施公路交通和區(qū)位優(yōu)勢明顯的武漢遠(yuǎn)郊新城組團(tuán)；

產(chǎn)業(yè)新區(qū)內(nèi)；配套和人氣有待完善，出入便捷性有待提升。項(xiàng)目屬性15432區(qū)位優(yōu)越的新城組團(tuán)城市邊緣的產(chǎn)業(yè)新區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯區(qū)域價(jià)值不足，配套人氣缺乏外部交通優(yōu)勢明顯項(xiàng)目屬性界定借助外部便捷的路網(wǎng)，物流、運(yùn)輸成本大為節(jié)省。是項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)的重要支撐。NO.2交通優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)目前已經(jīng)成功進(jìn)駐了中冶、西門子、阿海法、一棉、一冶等大型國企。具備產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和號召力。NO.3產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：規(guī)劃中城市快速路以及軌道交通的建設(shè)，將對城市及區(qū)域帶來重大促進(jìn)和利好NO.4規(guī)劃優(yōu)勢：項(xiàng)目所在區(qū)域，位于產(chǎn)業(yè)開發(fā)新區(qū)，政策以及政府引導(dǎo)優(yōu)勢明顯NO.1區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目價(jià)值小結(jié)區(qū)域當(dāng)前配套缺乏，人氣不足，同時(shí)也給項(xiàng)目提供了較大的市場空間與機(jī)遇。NO.5市場優(yōu)勢：1本體分析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目開發(fā)瓶頸項(xiàng)目核心問題項(xiàng)目使命認(rèn)知項(xiàng)目的交通區(qū)位資源和片區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，決定了項(xiàng)目既需符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，又是區(qū)域功能的重要組成部分，同時(shí)還要滿足企業(yè)自身利潤需求。根據(jù)陽邏城市規(guī)劃，區(qū)域是未來重工業(yè)聚集地，同時(shí)也是未來城市外擴(kuò)重點(diǎn)。項(xiàng)目作為區(qū)域產(chǎn)業(yè)園的一部分，需要承擔(dān)部分城市功能，滿足城市需求。為片區(qū)發(fā)展聚集商業(yè)氛圍和人氣。作為陽邏市重工業(yè)開發(fā)區(qū)，自身具有長期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。需要滿足片區(qū)產(chǎn)業(yè)的需求和發(fā)展。周邊產(chǎn)業(yè)的影響和拉動，需要本項(xiàng)目與周邊產(chǎn)業(yè)互動，形成優(yōu)勢互補(bǔ)。城市極產(chǎn)業(yè)極項(xiàng)目發(fā)展使命產(chǎn)業(yè)新區(qū)柴泊湖生活居住配套區(qū)陽邏深港物流區(qū)老城生活區(qū)鋼鐵物流區(qū)項(xiàng)目發(fā)展使命——與片區(qū)產(chǎn)業(yè)互動，補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)功能需求，滿足產(chǎn)業(yè)升級與發(fā)展。1本體分析項(xiàng)目使命認(rèn)知項(xiàng)目開發(fā)瓶頸項(xiàng)目核心問題外部環(huán)境問題自身問題產(chǎn)業(yè)問題項(xiàng)目屬性界定外部問題區(qū)域在產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，缺少整體規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)布局不均，導(dǎo)致日常生活配套缺乏，人氣較弱，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城的面貌格局尚未形成。本區(qū)域是在2006年陽邏確定為省級重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的過程中借助交通和深港優(yōu)勢發(fā)展起來的。2010年正式成立，以鋼鐵深加式、重點(diǎn)機(jī)械產(chǎn)業(yè)如一冶鋼構(gòu)、中糧、惠普等，成為大型企業(yè)與中小企業(yè)并存的產(chǎn)業(yè)新區(qū)。在新一輪的城市規(guī)劃中，區(qū)域規(guī)劃基本以重工業(yè)為主。相關(guān)商業(yè)金融、教育科研、生活配套等配套較少。目前區(qū)域現(xiàn)狀主要為廠房、空地以及少量民居，園區(qū)聚集度較散，生活和商業(yè)配套缺乏。缺乏合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園吸納力較弱企業(yè)數(shù)量：陽邏新城從2006年成立以來，共引進(jìn)投資項(xiàng)目136個(gè)，世界500強(qiáng)企業(yè)11家，央企13家。已形成了鋼材深加工、電力能源、紡織服裝、新型建材、機(jī)械裝備制造等加一些貿(mào)易倉儲企業(yè)，總數(shù)不超過130家。其中鋼鐵制品產(chǎn)業(yè)集群被列為全省優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。區(qū)域內(nèi)企業(yè)：目前區(qū)域內(nèi)進(jìn)駐了西門子、一冶、一棉、阿海法等知名企業(yè)。但企業(yè)相互獨(dú)立，尚未形成強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)吸引力。區(qū)域配套落后人氣缺乏布局雜亂：園區(qū)作為重工業(yè)集中區(qū)，工業(yè)廠房區(qū)、居民、農(nóng)地等自然分布。形成不園，不村的狀態(tài)。產(chǎn)業(yè)新城的格局尚形成。配套：園區(qū)酒店、餐飲、日常生活等設(shè)施不足，缺乏商業(yè)氛圍和人氣。產(chǎn)業(yè)問題項(xiàng)目所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)集中于重工業(yè)以及制造加工等環(huán)節(jié)、雖有優(yōu)勢如中冶、一冶、一棉、西門子等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，但尚對相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的聚集效應(yīng)較弱。從現(xiàn)有企業(yè)名單分析，可以看出區(qū)域內(nèi)企業(yè)基本集中在傳統(tǒng)重產(chǎn)業(yè)，新型高科技加工業(yè)企業(yè)數(shù)量少。從產(chǎn)業(yè)鏈上分析，主要是制造加工型企業(yè)以及倉儲物流型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈以及上下游的配套上尚未成熟。產(chǎn)業(yè)構(gòu)成單一：區(qū)域以勞動密集型的的傳統(tǒng)制造業(yè)為主，比如冶金、紡織、機(jī)械。而其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)較少，聚集度不足。缺乏產(chǎn)業(yè)鏈：園區(qū)企業(yè)基本是加工制造環(huán)節(jié)，缺乏產(chǎn)業(yè)鏈前后端，研發(fā)和展示營銷缺乏。也造成整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)環(huán)境差，對高新技術(shù)型產(chǎn)業(yè)吸納力較弱等問題。中冶一冶鋼構(gòu)阿海琺武漢一棉西門子浦項(xiàng)耐火陽邏管委會華中國際產(chǎn)業(yè)園湖北高中壓閥門公司中硅新視界本項(xiàng)目武漢生物工程學(xué)院華中鋼鐵物流中心規(guī)模小、成本高、面臨巨無霸項(xiàng)目的激烈競爭，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成單一，

造成項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式和整體定位方向不明確。自身問題片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃問題：區(qū)域城市建設(shè)較落后，導(dǎo)致區(qū)域市政基礎(chǔ)實(shí)施建設(shè)一直跟不上產(chǎn)業(yè)和人口發(fā)展，目前區(qū)域內(nèi)尚無公交線路至此，園區(qū)出入極為不便。從現(xiàn)有招商項(xiàng)目來看，區(qū)域進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)雖然以重工業(yè)為主，但招商產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)不突出，鋼鐵、紡織、電子、機(jī)制制造等均有，缺乏清晰的產(chǎn)業(yè)定位。從招商的產(chǎn)業(yè)鏈上看，主要仍然是制造加工型企業(yè)。從政府態(tài)度看，仍處于以稅收為目的自發(fā)招商階段，對區(qū)域價(jià)值和項(xiàng)目未來發(fā)展方向沒有明確規(guī)劃。產(chǎn)業(yè)仍處于自然聚集階段，而不是地明晰的方向下有目的、有規(guī)劃的聚集。園區(qū)招商投資項(xiàng)目概覽：一、淺水港區(qū)開發(fā)項(xiàng)目：擬建設(shè)成大宗散、雜貨集散中心，計(jì)劃新建散貨泊位10個(gè)。二、老港區(qū)開發(fā)項(xiàng)目：計(jì)劃逐步遷出閑置和設(shè)施落后的老碼頭，建設(shè)5000噸級集裝箱碼頭泊位9個(gè)（年集裝箱吞吐量100萬標(biāo)箱），及一個(gè)占地約3平方公里的保稅物流中心。

三、鐵路專用線擴(kuò)容項(xiàng)目：在原陽邏電廠鐵路專用線（全長21公里）基礎(chǔ)上興建一條鐵路復(fù)線至港區(qū)及有關(guān)加工園區(qū)，全長30公里。四、柴泊湖綜合開發(fā)項(xiàng)目：柴泊半島及周邊602畝用地范圍，建設(shè)休閑度假及旅游娛樂設(shè)施。

五、陽邏紡織服裝工業(yè)園項(xiàng)目：其規(guī)劃面積約6000畝，分別建設(shè)紡織加工區(qū)、印染后整理加工區(qū)、服裝加工區(qū)、服紡配套服務(wù)區(qū)四大板塊。六、陽邏工業(yè)園區(qū)土地儲備開發(fā)項(xiàng)目：總面積3.87平方公里，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、廠房及附屬設(shè)施建設(shè)等。

八、陽邏新城中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目:規(guī)劃面積1.5平方公里，建成集多種功能于一體的中央商務(wù)區(qū)。九、武漢陽邏物流服務(wù)中心項(xiàng)目：選址于緊鄰陽邏新港區(qū)的開發(fā)區(qū)物流園區(qū)，規(guī)劃面積3平方公里，擬建綜合性物流服務(wù)中心（含保稅倉儲區(qū)、保稅加工區(qū)等）。十、陽邏鋼材大市場建設(shè)項(xiàng)目：主要包括鋼材交易市場、倉儲配送、剪切加工、配套碼頭建設(shè)、商務(wù)服務(wù)等，占地500畝。

十一、陽邏生活園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目：園區(qū)面積820畝，建筑面積82萬平方米。十二、武漢龍發(fā)倉儲紙品物流園項(xiàng)目投資：龍規(guī)劃用地65000余平方米，利用陽邏深水良港天成、通江達(dá)海的水運(yùn)優(yōu)勢，以紙品物流為主體，在陽邏開發(fā)區(qū)建成覆蓋華中、西南和西北的成品紙集散中心。項(xiàng)目由于外部城市發(fā)展和自身原因，園區(qū)產(chǎn)業(yè)氛圍尚未形成，產(chǎn)業(yè)的聚集度較弱，配套缺乏，人氣不足，交通不便，是項(xiàng)目面臨的重要問題本項(xiàng)目在發(fā)展產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的過程中，缺少整體規(guī)劃，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)布局不均衡，日常生活配套缺乏，人氣較弱。外部原因產(chǎn)業(yè)問題項(xiàng)目所在區(qū)域作為工業(yè)集中區(qū)，產(chǎn)業(yè)集中于重工業(yè)以及制造加工等環(huán)節(jié)、雖有優(yōu)勢如中冶、一冶、一棉、西門子等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，但尚未形成有效產(chǎn)業(yè)鏈的衍生。自身問題基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃落后招商仍停留在增加政府稅收為目的，缺乏明確導(dǎo)向。目前園區(qū)產(chǎn)業(yè)在政府導(dǎo)向不明、龍頭企業(yè)各自為政對區(qū)域發(fā)展帶動不明、小企業(yè)自發(fā)云集、來者不拒的狀況下，使得本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位方向和目標(biāo)不明確。所以本項(xiàng)目所為一個(gè)規(guī)模僅約10余萬方的中小規(guī)模產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，急需明確產(chǎn)業(yè)方向，也是本案定位的關(guān)鍵。外部：城市配套不足、產(chǎn)業(yè)鏈聚集度和吸引力較弱、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向不明確內(nèi)部：規(guī)模小、成本高、競爭壓力明顯項(xiàng)目瓶頸總結(jié)規(guī)模小、成本高、巨無霸項(xiàng)目的激烈競爭，項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)方向不明確等均致使項(xiàng)目整體定位方向不確定。1本體分析項(xiàng)目使命認(rèn)知項(xiàng)目開發(fā)瓶頸項(xiàng)目核心問題項(xiàng)目屬性界定現(xiàn)實(shí)與目標(biāo)的矛盾現(xiàn)實(shí)目標(biāo)區(qū)位：地位老城邊緣，產(chǎn)業(yè)新區(qū)內(nèi)。整體尚未開發(fā)成熟，產(chǎn)業(yè)聚集度不夠，市場認(rèn)知較弱，整體市場價(jià)值仍有待提升開發(fā)目標(biāo)：通過準(zhǔn)確定位和開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的有效市場占位，并為后期的可持續(xù)開發(fā)積累經(jīng)驗(yàn)，奠定基礎(chǔ)核心問題交通：地塊周邊交通通達(dá)性較好，省級道路、高速、城市干道云集。但進(jìn)入性較弱，目前尚無公共交通路網(wǎng)，進(jìn)入不便。配套：除了山體，沒有優(yōu)勢外在自然資源，周邊聚集廠區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，生活配套設(shè)施不足，日常生活極為不便。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：在考慮成本投入的前提下，通過成功定位和銷售，實(shí)現(xiàn)合理利潤預(yù)期。政府目標(biāo)：改善園區(qū)的整體形象，增強(qiáng)園區(qū)的生命力，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值和區(qū)域價(jià)值的快速提升；基于前述認(rèn)知，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該解決的核心問題是：項(xiàng)目需要回歸到市場找到問題的本源，并從市場同類案例以及成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律中找到啟發(fā)，因此我們必須明確：本項(xiàng)目如何占位市場？實(shí)現(xiàn)開發(fā)模式、定位方向、競爭差異以及價(jià)值提升Q1：在陽邏的規(guī)劃背景下，以及城市化和工業(yè)化的推動下，區(qū)域未來價(jià)值如何？如何最大化利用區(qū)域利好，透支區(qū)域潛力，提升區(qū)域價(jià)值？Q2：在現(xiàn)有規(guī)模下，本項(xiàng)目如何定位產(chǎn)業(yè)方向和功能，才能突破現(xiàn)有區(qū)域認(rèn)知和市場競爭，實(shí)現(xiàn)后期良好銷售、資金回籠？Q3：如何挖掘和整合項(xiàng)目自身資源，尋找區(qū)域發(fā)展機(jī)會點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與城市和周邊的聯(lián)動以及差異化共贏，提升項(xiàng)目價(jià)值？核心問題2項(xiàng)目機(jī)會研究市場背景研究開發(fā)模式研究開發(fā)策略研究宏觀政策形勢整體市場環(huán)境區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局客戶訪談小結(jié)宏觀政策形勢房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致內(nèi)需萎縮，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速回落，2012年仍不樂觀宏觀政策形勢資金壓力將導(dǎo)致未來價(jià)格下行預(yù)期加劇大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，其形成的債務(wù)將于2012年陸續(xù)密集到期，這勢必考驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商短期償付能力。在市場仍未得到實(shí)質(zhì)性的回暖之際，開發(fā)商將采取降價(jià)出售回籠資金的收縮策略，從而帶來市場價(jià)格下跌預(yù)期加劇。宏觀政策形勢開發(fā)商償付能力面臨巨大考驗(yàn)：行業(yè)去庫存加速，降價(jià)更明顯宏觀政策形勢經(jīng)過2011年的觀望和僵持，2012年，價(jià)格將進(jìn)入全面調(diào)整階段，

而長期積壓的市場需求將在上半年，受價(jià)格影響形成調(diào)控以來的第一波銷售高潮。2012年總體政策面將比去年寬松，但市場仍然不容樂觀國內(nèi)經(jīng)濟(jì)滯脹風(fēng)險(xiǎn)依然存在，貨幣放松的概率較小中央調(diào)控決心依舊，地價(jià)將成中央和地方政府博弈焦點(diǎn)潛在供應(yīng)和庫存壓力并存，價(jià)格下行壓力不減，剛需仍是市場主導(dǎo)整體而言，2012年房地產(chǎn)行業(yè)政策面總體將比去年寬松，上半年政策主基調(diào)將偏緊；而下半年之后，特別是二、三線非核心城市，有可能出現(xiàn)政策面的暗松。但從市場整體層面上看，受限購和投資預(yù)期影響，中高檔購房需求的釋放一定還是存在相當(dāng)阻力的，因此一旦中低端剛性需求的釋放進(jìn)入階段性低谷，則市場交易量回升的步伐也將隨之停滯。房產(chǎn)稅全面鋪開是必然趨勢，將承接限購令退出后的政策空白。房產(chǎn)稅何時(shí)具備推廣的基礎(chǔ)，將決定限購政策何時(shí)會在全國范圍內(nèi)退出。經(jīng)過12年一年的控制，滯脹風(fēng)險(xiǎn)至13年有所緩解，貨幣政策將有所放松，地產(chǎn)相對股市的穩(wěn)定特性將帶動部分需求上升整體而言，根據(jù)我們對市場的監(jiān)測，隨著保障房的陸續(xù)入市，中低端產(chǎn)品未來兩年或?qū)⒚媾R嚴(yán)峻競爭的局面，而高附加值和高增長預(yù)期項(xiàng)目將成市場新寵，如果企業(yè)缺乏中高端項(xiàng)目儲備或開發(fā)能力，有可能遭遇巨大困境。這對本案定位而言將是一大重要參考。2013年，政策影響減弱，長期積壓的市場需求開始釋放，市場流動資金也將由商業(yè)、證券等重新回歸樓市，實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，屆時(shí)高附加值物業(yè)將成新寵——機(jī)會研究：宏觀政策形勢預(yù)計(jì)房地產(chǎn)還將面臨2012年調(diào)整期，之后市場將逐步走向明朗化而穩(wěn)步發(fā)展，高附加值和高增長預(yù)期型項(xiàng)目將受青睞，這也將是本案定位的重要方向。2項(xiàng)目機(jī)會研究市場背景研究開發(fā)模式研究開發(fā)策略研究宏觀市場形勢區(qū)域樓市特征區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局客戶訪談小結(jié)城市水平：經(jīng)濟(jì)水平上，項(xiàng)目所在新洲區(qū)居于五大遠(yuǎn)城區(qū)中第二位，

僅次于黃陂區(qū)，較高的經(jīng)濟(jì)水平是其樓市發(fā)展的重要支撐消費(fèi)能力居五大遠(yuǎn)城區(qū)中第二位，僅次于黃陂區(qū)；人均收入水平居五大遠(yuǎn)城區(qū)第四位，全市第七位，處于中等水平。整體而言，項(xiàng)目所在新洲區(qū)的城市經(jīng)濟(jì)水平和消費(fèi)能力均處于五大遠(yuǎn)城區(qū)的中上水平，

是城市樓市的重要支撐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，工業(yè)是重要支撐，占比達(dá)到50%以上，高于武漢市水平。其中陽邏的產(chǎn)業(yè)

貢獻(xiàn)值占到了三成以上，是新洲的重要支撐。但作為服務(wù)業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)相對較弱。樓市特征：城市整體人口基數(shù)較小，而整體新增供應(yīng)及需求處于全市中下水平，呈現(xiàn)供應(yīng)有余而需求不足的態(tài)勢，導(dǎo)致整體價(jià)格水平較低不足3000元/平方米，這也是本案價(jià)格預(yù)期的重要參考因素。項(xiàng)目名稱建筑面積容積率香榭花都319289.82.675陽光新港中央花園城5800002半島華庭995002.8佳陽公園一號1000002.27御景長江1623965.66住開盛世長江1082492.4東方新天地730002.8深港國際675003.12萊茵城1658792.6佳運(yùn)環(huán)湖花園66064.71.8保利圓夢城21589522.44東城明珠2510002.73天琴灣2100001.88佳陽中央新城1100002.3東港中心城1500003.92合計(jì)4621830.5供應(yīng)特征：15個(gè)在售樓盤總供應(yīng)面積462萬方，其中規(guī)模10萬方以上的樓盤11個(gè)整體市場供應(yīng)量大，競爭激烈。價(jià)格特征：在售樓盤整體均價(jià)在3000元/平米，09年已經(jīng)處于這一價(jià)格水平，年均漲幅不足5%，價(jià)格上升緩慢。樓市特征：供應(yīng)上，陽邏當(dāng)前在售樓盤較多，整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，去化緩慢，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，導(dǎo)致價(jià)格水平較低，增長速度緩慢。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力戶型香榭花都小高層，高層85-130陽光新港中央花園城小高層高層別墅80-135半島華庭小高層90-140佳陽公園一號多層、高層75-125御景長江高層（32層80-128住開盛世長江高層（17、18、22）90-126東方新天地高層（18層）小高層(12層)88-126深港國際高層（18層）78-130萊茵城高層（18層）、小高層（11層）80-130佳運(yùn)環(huán)湖花園多層、別墅85-125保利圓夢城多層、小高層、高層、別墅（雙拼別墅）80-130東城明珠小高層（11層）、高層（18層）80-138天琴灣多層、小高層、高層、別墅（雙拼別墅）75-138佳陽中央新城小高層（11層）、高層（18層）76-129東港中心城高層（14層，1層為商鋪）80-125產(chǎn)品特征：區(qū)域在售項(xiàng)目基本以多層、小高層和高層三種物業(yè)形態(tài)為主，在售主力戶型基本都集中在80-130平米之間，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。別墅、洋房、公寓、寫字樓類型產(chǎn)品較少。樓市特征：產(chǎn)品上，同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新和特色，以保利和美好愿景為代表，

品牌+亮點(diǎn)創(chuàng)新型產(chǎn)品價(jià)格表現(xiàn)和市場接受度相對較高。樓市特征：去化速度上，月均去化率約23套，月均最高去化率約50套，最低僅10余套。

整體市場去化率相對較慢，平均周期都在5年以上，是本案開發(fā)周期評估的重要考量因素。項(xiàng)目名稱月均去化存量開盤時(shí)間建筑面積香榭花都22279289.82010-12-1319289.8陽光新港中央花園城205300002010-8-22580000半島華庭35600002010-6-3099500佳陽公園一號22630002010-1-1100000御景長江201163962010-7-1162396住開盛世長江20632492009-5-1108249東方新天7-1573000深港國際21220002009-1-1067500萊茵城241258792008-9-20165879佳運(yùn)環(huán)湖花園2223064.72008-1-166064.7保利圓夢城4017789522008-11-232158952東城明珠181410002007-11-10251000天琴灣20650002009-5-28210000佳陽中央新4-28110000東港中心城22800002007-12-16150000合計(jì)2334268314621830.5市場小結(jié)從區(qū)域認(rèn)知上，以漢施公路為界，陽邏本地人對漢施公路以北產(chǎn)業(yè)區(qū)存在較大市場抗性，市場認(rèn)知度較低，同類產(chǎn)品價(jià)格較漢施公路以南差距約在200元/平方米左右。而本項(xiàng)目更是位于產(chǎn)業(yè)園深處，離老城區(qū)較遠(yuǎn)，無論交通、配套等方面較為缺乏，亦是本案后期價(jià)格預(yù)期的重要方面；產(chǎn)品供應(yīng)上，在售項(xiàng)目的主流產(chǎn)品集中在90-120平米之間，總價(jià)50萬以下，產(chǎn)品同質(zhì)化較重，差異化的產(chǎn)品創(chuàng)新與物業(yè)形態(tài)存在較大空間和市場機(jī)遇，這也是本案產(chǎn)品定位需要重點(diǎn)關(guān)注的方向之一。客戶特征上，以周邊區(qū)縣客戶、武漢投資者、本土城區(qū)客戶以及外地外鄉(xiāng)者為主。其中本地大多以剛需及首改為主，而外地客戶多為投資。但無論投資或自住同，均以住宅與商鋪為主要對象，對其它物業(yè)的投資相對較少。這也是本案定位需要關(guān)注的問題。價(jià)格水平上，不同物業(yè)市場需求度與價(jià)格水平表現(xiàn)不同，其中：住宅整體價(jià)格水平約在3000-3800元/平方米左右；整體市場供大于求，去化速度較為緩慢約在10-50套之間；寫字樓物業(yè)價(jià)格表現(xiàn)與住宅相當(dāng)且銷售緩慢，需慎重考慮；商鋪需求旺盛，價(jià)格較高，其中本區(qū)域臨街底鋪約在1.3萬元/平方米左右；柴泊湖區(qū)域約在1.5萬元/平米左右；老城區(qū)約在2.0-4.0萬元/平方米左右。因此，對本企業(yè)而言，不同物業(yè)的價(jià)格表現(xiàn)和市場需求亦是準(zhǔn)確定位的關(guān)鍵。1234區(qū)域商品房市場整體呈現(xiàn)供大于求，去化緩慢，價(jià)格后勁不足、同質(zhì)化競爭嚴(yán)重的態(tài)勢。均是本案在價(jià)格、銷售速度、產(chǎn)品功能、客戶特征等方面的重要參考因素。商品房市場綜合結(jié)論：09年開始房地產(chǎn)市場投資加熱，供應(yīng)放量，整體市場呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢，價(jià)格增長緩慢。市場潛在供應(yīng)巨大，大部分集中在柴泊湖周邊，同質(zhì)化競爭日趨激烈，市場整體去化緩慢項(xiàng)目所在產(chǎn)業(yè)區(qū)作為新開發(fā)區(qū)，市場住宅供應(yīng)量較小，價(jià)格略有差距。相對區(qū)域未來需求與發(fā)展，具備一定市場空間與潛力。觀點(diǎn)一：陽邏房地產(chǎn)市場發(fā)展供過于求，同質(zhì)化競爭激烈，是本項(xiàng)目定位參考因素中的一個(gè)重要方面；觀點(diǎn)二：本區(qū)域作為產(chǎn)業(yè)新區(qū)，客戶接受度與價(jià)值認(rèn)知尚有待培育，區(qū)域配套和規(guī)劃將是重要利好因素，是本項(xiàng)目在定位中需要加以挖掘和著力打造的方面；觀點(diǎn)三：調(diào)控政策的不確定性為本項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)，合理的目標(biāo)與快速的資金回籠是安全開發(fā)首要。市場主流需求產(chǎn)品以90-120㎡改善性住宅為主力，成交客戶以本市城區(qū)為主，投資者絕多數(shù)為周邊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶以及武漢市客戶，主陽邏主力投資者。調(diào)控政策的不確定性將是本項(xiàng)目面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)所在，因此，合理制定開發(fā)目標(biāo)，縮短開發(fā)周期，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠是實(shí)現(xiàn)企業(yè)安全開發(fā)首要。供應(yīng)集中，需求不足，價(jià)格上升緩慢，整體開發(fā)周期較長，

對開發(fā)商而言，將面臨較長時(shí)間的資金回籠和諸多不可確定的市場風(fēng)險(xiǎn)。2市場背景研究宏觀市場形勢區(qū)域樓市特征區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局客戶訪談小結(jié)44產(chǎn)業(yè)地位2010年新洲區(qū)工業(yè)增幅居武漢市之首，占城市GDP指標(biāo)的50%。工業(yè)已成為城市重要的經(jīng)濟(jì)支撐。其中，陽邏工業(yè)產(chǎn)值占到了整個(gè)新洲的3成以上。在城市經(jīng)濟(jì)中占有重要地位和角色。產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是城市經(jīng)濟(jì)的重要支撐：陽邏新城工業(yè)投資達(dá)到280億元，形成過億元產(chǎn)值企業(yè)24家，其中包括武鋼江北公司、華能電廠、武船重工、一冶鋼構(gòu)、武漢重冶、中東化工。世界500強(qiáng)企業(yè)從無到有，達(dá)到10家，中央企業(yè)從1家發(fā)展到11家。開發(fā)區(qū)北部工業(yè)園明確為武漢市示范工業(yè)園區(qū)，陽邏鋼結(jié)構(gòu)特色產(chǎn)業(yè)基地被科技部認(rèn)定為國家火炬計(jì)劃特色產(chǎn)業(yè)基地。變壓器生產(chǎn)成為國際先進(jìn)輸變電生產(chǎn)基地。45根據(jù)武漢市新一輪總體規(guī)劃，陽邏地區(qū)是東部新城的核心組團(tuán)，遠(yuǎn)期總規(guī)劃面積約100平方公里，規(guī)劃人口約60萬。未來發(fā)展主要以“一帶、一心、雙軸、十片”的總體功能結(jié)構(gòu)拓展：●“一帶”，以深水港區(qū)為依托，以武鋼、武船、亞東水泥等大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，發(fā)展長達(dá)12公里的沿江產(chǎn)業(yè)帶?！瘛耙恍摹?，以柴泊湖為中心，完善行政、商業(yè)、教育培訓(xùn)、居住等綜合服務(wù)功能，構(gòu)成陽邏新城的核心區(qū)。●“雙軸”，陽邏新城構(gòu)成“十”字型發(fā)展軸。一軸是沿外環(huán)公路、平江路沿長線形成產(chǎn)業(yè)拓展軸，是未來重型工業(yè)產(chǎn)業(yè)主要發(fā)展方向；另一軸是依托漢施公路現(xiàn)有良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件向東適度推進(jìn)，建設(shè)輕工（塑化）、輕紡產(chǎn)業(yè)園區(qū)。陽邏地區(qū)是東部新城的核心組團(tuán)，未來發(fā)展主要以“一帶、一心、雙軸、十片”的總體功能結(jié)構(gòu)拓展，本項(xiàng)目所在區(qū)域位于城市規(guī)劃中的重工制造產(chǎn)業(yè)片區(qū)，是本案定位的重要基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃46依托完善的交通和深港優(yōu)勢，陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已形成了七大產(chǎn)業(yè)集群：

以陽邏國際集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)有限公司、華中鋼鐵交易中心為代表的物流產(chǎn)業(yè)集群以武鋼江北加工基地、一冶鋼構(gòu)項(xiàng)目為代表的鋼材深加工產(chǎn)業(yè)集群以西門子、阿?，m輸配電項(xiàng)目為代表的電力設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)集群以重冶連鑄、中冶連鑄項(xiàng)目為代表的重工機(jī)械設(shè)備產(chǎn)業(yè)集群以亞東水泥、北新建材項(xiàng)目為代表的新型建材產(chǎn)業(yè)集群以武漢一棉、江南集團(tuán)為代表的紡織服裝產(chǎn)業(yè)集群以中百食品、升陽食品為代表的食品加工產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)構(gòu)成依托完善的交通路網(wǎng)以及深港優(yōu)勢，形成了鋼鐵深加工、物流等七大產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)空間和潛力巨大，是本案的重大利好和支撐。區(qū)域產(chǎn)業(yè)構(gòu)成：支柱產(chǎn)業(yè)：鋼材深加工、橋梁與鋼結(jié)構(gòu)、機(jī)電裝備、船舶制造優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)：電力能源、新型建材、紡織服裝、食品加工、石油化工新興產(chǎn)業(yè)：電子信息、節(jié)能環(huán)保、新材料、新能源、生物醫(yī)藥：47目前陽邏產(chǎn)業(yè)園格局大體分為重工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、沿江物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、商業(yè)商務(wù)以及輕工產(chǎn)業(yè)區(qū)。本項(xiàng)目所在的重工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)是政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域之一，目前已進(jìn)入一批世界500強(qiáng)企業(yè)，同時(shí)3000畝華中國際產(chǎn)業(yè)園已成功入市，有效提升了區(qū)域價(jià)值與未來潛力，也是本案定位和價(jià)值預(yù)期的重要支撐。重工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)港口物流片區(qū)輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)陽邏產(chǎn)業(yè)園區(qū)：產(chǎn)業(yè)園主要集中在漢施公路及柴泊胡以北，以華中國際產(chǎn)業(yè)園為代表。輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)：主要集中在柴泊胡以東區(qū)域，以及陽邏老城區(qū)內(nèi)，主要發(fā)展商業(yè)、商務(wù)及產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)為主。代表商業(yè)項(xiàng)目有NPC領(lǐng)港城等。港口物流片區(qū)：以長江沿岸及漢施公路沿線為主，是以陽邏國際集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)有限公司、華中鋼鐵交易中心為代表的物流產(chǎn)業(yè)集群NPC領(lǐng)港城華中國際產(chǎn)業(yè)園陽邏國際集裝箱公司華中鋼鐵交易中心產(chǎn)業(yè)格局48項(xiàng)目概況占地面積200萬㎡總建筑面積300萬㎡項(xiàng)目分期開發(fā)分為五期，建設(shè)分為三期一期總建面59.12萬㎡產(chǎn)品類型生產(chǎn)研發(fā)、生態(tài)辦公、商務(wù)會展、企業(yè)孵化器、高標(biāo)廠房容積率1.5項(xiàng)目地址武漢陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)余泊大道與金發(fā)大道交匯處發(fā)展商武漢陽邏港產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司投資商德成控股集團(tuán)華中國際產(chǎn)業(yè)園典型項(xiàng)目項(xiàng)目周邊環(huán)境分析華中國際產(chǎn)業(yè)園中硅新視界閥門廠西門子武漢工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院一冶鋼構(gòu)中冶管委會新港大酒店阿海琺武漢一棉華中鋼鐵物流基地浦項(xiàng)耐火武鋼二期余泊大道平江大道陽發(fā)路青花大道漢施公路觀點(diǎn)：1、該項(xiàng)目與本項(xiàng)目相隔僅約200m，周邊已進(jìn)駐中硅新視界、阿海琺、西門子等大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。2、該項(xiàng)目的開發(fā)一方面有效提升區(qū)域價(jià)值和人氣，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集，使得本項(xiàng)目坐享其利好；另一方面，該項(xiàng)目龐大的體量、科學(xué)的規(guī)劃和布局、完善的產(chǎn)品類型和功能，均是本項(xiàng)目的巨大威脅和影響。因此，結(jié)合本案規(guī)模特征，如何差異化定位，與之形成共贏而不是競爭是本案成功關(guān)鍵。本項(xiàng)目典型項(xiàng)目華中國際產(chǎn)業(yè)園:概況研發(fā)辦公區(qū)生產(chǎn)制造區(qū)企業(yè)定制區(qū)德成101企業(yè)總部倉儲物流區(qū)綜合配套區(qū)項(xiàng)目一期規(guī)劃一期規(guī)劃建筑面積達(dá)130萬平方米，涵蓋生產(chǎn)研發(fā)、生態(tài)辦公、商務(wù)會展、企業(yè)孵化器、高標(biāo)廠房等多種功能業(yè)態(tài)。典型項(xiàng)目華中國際產(chǎn)業(yè)園：規(guī)劃布局該項(xiàng)目在規(guī)劃上，將建筑通用性與專用性相結(jié)合，即能滿足普通辦公所需，又能滿足倉儲、工廠、物流、居住等特定后臺服務(wù)功能的特種要求。作為一個(gè)超大型的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，便于滿足各類不同需求企業(yè)的進(jìn)駐，促進(jìn)后期更順利的銷售。51典型項(xiàng)目總部基地：針對企業(yè)度身定制獨(dú)棟生態(tài)別墅型辦公場所。目前尚未正式對外出售?；▓@式研發(fā)樓：共四層，底層為商業(yè)，上面辦公。單層面積500平米左右，整體棟面積約2000平方米。含底層商業(yè)單價(jià)約在3000元/平方米左右。標(biāo)準(zhǔn)廠房：3+1層，其中有頂層為贈送空間，可形成屋頂花園。廠房單層面積2000平方米左右，采用8米×8米的柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，形成可分可合的靈活空間組合，滿足不同企業(yè)生產(chǎn)的空間需求；當(dāng)前銷售價(jià)格約在2400元/平米左右，其中：一樓層高4.8米；二、三樓層高3.9米，核載達(dá)500Kg/m。單層廠房：最大程度的滿足中、重型工業(yè)企業(yè)的需要；層高10—12.6米，寬18米、24米、36米，滿足放置尺寸大、較重型的生產(chǎn)設(shè)備，廠區(qū)外圍為企業(yè)預(yù)留空地，便于存放、運(yùn)送物料和產(chǎn)品。目前尚未對外出售。SOHO公寓：50年產(chǎn)權(quán)，面積在，毛坯，價(jià)格約在：華中國際產(chǎn)業(yè)園：一期在售產(chǎn)品總部基地標(biāo)準(zhǔn)廠房：52典型項(xiàng)目華中鋼鐵物流基地項(xiàng)目介紹項(xiàng)目整體指標(biāo)占地面積34167.10㎡總建筑面積69537.30㎡竣工時(shí)間2011-09-06容積率1.20綠化率15%物業(yè)類型商住樓項(xiàng)目地址陽邏區(qū)陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)電廠路特1號發(fā)展商湖北華融物流股份有限公司投資商湖北華融物流股份有限公司53典型項(xiàng)目項(xiàng)目周邊環(huán)境分析武漢生物工程學(xué)院武漢工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院武鋼江北公司華能武漢陽邏電廠華中鋼鐵物流基地中國長江金屬交易中心華中鋼鐵交易中心該項(xiàng)目處于重工制造產(chǎn)業(yè)片區(qū)，主要以鋼鐵物流功能為主。項(xiàng)目緊鄰漢施公路，周邊商業(yè)氛圍不濃，3公里內(nèi)有中國長江金屬交易中心及華中鋼鐵交易中心與之正面競爭。54項(xiàng)目一期產(chǎn)品情況典型項(xiàng)目戶型面積（軸線面積）套數(shù)戶型占比備注40.5m261195.171%共8棟商鋪，每棟商鋪為3層，客戶可根據(jù)需要進(jìn)行商鋪橫向、縱向的多戶購買。60.75m2100.0156%67.5m2150.0237%121.5m260.0935%華中鋼鐵物流基地商鋪55典型項(xiàng)目華中鋼鐵交易中心：項(xiàng)目概況項(xiàng)目整體指標(biāo)占地面積200萬㎡一期占地66.7萬㎡動工時(shí)間2008-07開盤時(shí)間2011-06產(chǎn)權(quán)年限40年一期總投資額15億元綠化率15%物業(yè)類型商鋪項(xiàng)目地址陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)漢施路以南（武漢生物工程學(xué)院對面）發(fā)展商武漢人和集團(tuán)56交易中心區(qū)物流分撥配送區(qū)鋼材倉儲區(qū)鋼深加工區(qū)商務(wù)辦公中心區(qū)商務(wù)中心區(qū)交易中心區(qū)9棟交易中心，接軌國際“店庫分離式”先進(jìn)設(shè)計(jì)。交易與倉儲分開。設(shè)計(jì)符合鋼材交易需求的高規(guī)格商鋪，四橫三縱的四點(diǎn)聯(lián)通模式。形成兩個(gè)生態(tài)花園區(qū)。提供實(shí)地現(xiàn)貨交易和網(wǎng)上現(xiàn)貨交易。物流分撥配送區(qū)

貨運(yùn)中心大樓、12層貨運(yùn)綜合樓整體調(diào)配管理。由管理中心構(gòu)建內(nèi)部、外部電子信息平臺統(tǒng)籌調(diào)配完成，提供從倉庫門到剛才客戶車間門之間的“門到門”全程物流服務(wù)等多種物流配送方式，由客戶根據(jù)自身需求選擇。鋼材倉儲區(qū)

鋼材倉儲區(qū)包括10萬㎡室內(nèi)庫房，20萬㎡露天貨場，具備60萬噸庫容能力。露天堆場主要布局在鐵路沿側(cè)，用于火車車皮裝貨和卸貨的緩沖存儲。鋼材深加工區(qū)

鋼材深加工區(qū)配備多條剪切加工生產(chǎn)線及其他輔助設(shè)備，年加工量達(dá)200萬噸。在傳統(tǒng)的鋼材倉儲運(yùn)輸業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上提供鋼材加工業(yè)務(wù)。：包括冷卷板、熱卷板、鍍鋅板、不銹鋼卷的開平，縱橫剪切加工等，也可以開展表面處理，鋼材制造等深加工業(yè)務(wù)。鐵路專用線

華中鋼鐵南側(cè)緊鄰香爐山鐵路編組站，直接引入鐵路專用線到達(dá)項(xiàng)目內(nèi)部核心區(qū)域，鐵路運(yùn)輸與連接中國南北鐵路干線——京廣、京九鐵路無縫對接，大幅降低鐵路運(yùn)輸成本，縮短運(yùn)輸時(shí)間，加速車輛周轉(zhuǎn)和貨物送達(dá)速度。項(xiàng)目一期服務(wù)功能有鋼鐵交易、加工、倉儲及配送、信息、電子商務(wù)、綜合服務(wù)等。典型項(xiàng)目華中鋼鐵交易中心：規(guī)劃布局57在售產(chǎn)品概況2011年6月18日開盤，主要推的是兩棟樓，8、9號樓，一共是334套，目前剩余的房源有63套，面積40—70平方米不等銷售情況一共是334套，目前剩余的房源有63套價(jià)格一樓：7500—9700元/㎡二樓：6200—7400元/㎡三樓：4400—5200元/㎡。折扣認(rèn)籌是2000元抵10000元銷售保障5年無條件回購，這期間不包租，可以代租，租金是業(yè)主享受，過了五年可以選擇130%回購也可以選擇不回購。典型項(xiàng)目華中鋼鐵交易中心：一期產(chǎn)品，由于有161等產(chǎn)業(yè)對口轉(zhuǎn)移，銷售情況較好；但目前推出的寫字樓銷售情況不佳?？梢妳^(qū)域以廠房加工制造為主，商務(wù)需求較弱。58NPC領(lǐng)港城：項(xiàng)目概況項(xiàng)目整體指標(biāo)占地面積43702㎡總建筑面積77652㎡開盤時(shí)間尚未開盤產(chǎn)權(quán)年限40年容積率2.2綠化率30%物業(yè)類型商鋪、寫字樓、酒店意向商戶臨港鋼鐵、石化、建材、能源、裝備類貿(mào)易加工物流企業(yè)項(xiàng)目地址中國武漢新港陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)平江大道發(fā)展商湖北陽港投資有限公司典型項(xiàng)目位置：位于陽邏生態(tài)居住區(qū)，靠近陽邏管委會。體量：作為武漢首個(gè)長江航運(yùn)商務(wù)區(qū)項(xiàng)目，共約7.8萬方體量，全部為商業(yè)性質(zhì)。產(chǎn)品：由一棟公寓、一棟產(chǎn)權(quán)式酒店、兩棟寫字樓以及三層裙樓組成?，F(xiàn)狀：目前尚未開盤，產(chǎn)權(quán)式酒店處于內(nèi)購期，接受度較高。59項(xiàng)目一期：1.3號樓為寫字樓：其中1號樓，開發(fā)區(qū)管委會整體認(rèn)購；3號樓，入駐企業(yè)可以獲得一定程度的稅務(wù)減免；商鋪：為兩層裙樓，投資回報(bào)率7%，簽約5年；2號樓為產(chǎn)權(quán)式酒店：目前確定為怡安酒店，超四星準(zhǔn)五星，開發(fā)區(qū)管委會會議用。12年96%的投資回報(bào)，并且12年無風(fēng)險(xiǎn)回購。內(nèi)部認(rèn)購均價(jià)為9000元/㎡。一期1號樓2號樓3號樓NPC領(lǐng)港城：產(chǎn)品概況典型項(xiàng)目全國第一個(gè)深港工業(yè)區(qū)武漢新港是陽邏港是長江中游唯一天然深水港，中西部最大的內(nèi)河港口。陽邏新城是武漢東部地區(qū)目前唯一的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，具有承接武漢新一輪制造業(yè)、尤其是重工制造業(yè)轉(zhuǎn)移的綜合優(yōu)勢。土地規(guī)模開發(fā)陽邏新城建設(shè)用地總規(guī)模約106平方公里，目前已建成的新城區(qū)面積37平方公里，這意味著在未來15年里相當(dāng)于再建2個(gè)新區(qū)。政府支持突出陽邏的經(jīng)濟(jì)中心地位，構(gòu)建“一區(qū)（陽邏開發(fā)區(qū)）三街（陽邏街、雙柳街、倉埠街）”的大陽邏發(fā)展格局。到2015年，陽邏新城城區(qū)人口達(dá)到25萬人以上?？茖W(xué)規(guī)劃與華中科技大學(xué)合作，在工業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)視角下，將循環(huán)經(jīng)濟(jì)基本原理與陽邏實(shí)際相結(jié)合，將陽邏打造成武漢綜合改革試驗(yàn)區(qū)重要單元。深港產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)濟(jì)中心工業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的示范窗口產(chǎn)業(yè)小結(jié)重工業(yè)：—冶、中冶、西門子、一棉、阿?，m、溥項(xiàng)耐火等加工制造環(huán)節(jié)物流：華中鋼鐵物流、陽邏國際集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)有限公司新型建材：亞東水泥、北新建材項(xiàng)目傳統(tǒng)重工業(yè)：鋼鐵深加工、重工機(jī)械、物流、機(jī)電等產(chǎn)業(yè)。初具規(guī)模?，F(xiàn)代化加工制造業(yè)：電力設(shè)備、新型建材、紡織加工、食品加工、紙品加工等?？蒲?、服務(wù)業(yè)外包等產(chǎn)業(yè)，處于規(guī)劃發(fā)展階段。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力綜合而言，陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)以重工業(yè)為主，主要處于勞動密集型加工制造階段。對主力企業(yè)的依存度較高，而產(chǎn)業(yè)鏈兩端的智力型科研及服務(wù)配套等均處于發(fā)展階段，存在一定機(jī)遇和空間。本項(xiàng)目從集中程度和需求潛力兩方面選擇具有持續(xù)經(jīng)濟(jì)效益和完善區(qū)域功能的產(chǎn)業(yè)配套型和服務(wù)型方向，提升人氣。優(yōu)選行業(yè)：根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)勢，和市場集中與需求情況分析，智力科研、生活服務(wù)、娛樂休閑等是本項(xiàng)目優(yōu)選的專業(yè)市場；次優(yōu)行業(yè)：是在區(qū)域已經(jīng)形成了一定的行業(yè)集聚，但由于前景巨大，本項(xiàng)目可以通過整合提升，搶占先機(jī)，比如倉儲物流、集約辦公、生產(chǎn)加工等是本項(xiàng)目次優(yōu)選項(xiàng)目；慎選行業(yè)：是區(qū)域的成熟行業(yè)市場，已經(jīng)有一定的飽和，本項(xiàng)目可以適當(dāng)選擇，以滿足周邊需求和輻射鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鋼材鋼構(gòu)、機(jī)械制造、電子設(shè)備是本項(xiàng)目慎選項(xiàng)目；市場總結(jié)低3－慎選行業(yè)1－優(yōu)選行業(yè)低高倉儲物流智力科研鋼材鋼構(gòu)機(jī)械制造電子設(shè)備高需求潛力集中程度2－次優(yōu)行業(yè)集約辦公生活服務(wù)汽配市場娛樂休閑生產(chǎn)加工2項(xiàng)目機(jī)會研究市場背景研究開發(fā)模式研究開發(fā)策略研究宏觀市場形勢區(qū)域樓市特征區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局客戶訪談本次客戶調(diào)查總樣本量150個(gè)，有效樣本128個(gè)，具體構(gòu)成如下表所示：客戶調(diào)查分析體系序列號樣本來源數(shù)量比例1周邊項(xiàng)目客戶來自漢口受訪者1711.3%2來自新洲受訪者1510.0%3來自青山受訪者2617.3%4老城區(qū)住戶1510.0%5沿街商鋪（陽關(guān)大道、平江大道）4530.0%6其他106.7%7無效問卷2214.7%8合計(jì)150100.00%63樣本構(gòu)成64被訪者年齡多數(shù)以30-40歲左右的中青年階層為主，在陽邏工作或生活，三口或五口之家居多，比較看好陽邏未來發(fā)展觀點(diǎn)一：接受調(diào)查的對象中，近半數(shù)的為35-45歲，其次為25-34歲的中青年群體；觀點(diǎn)二：

83％為兩代居和三代居；對改善居住環(huán)境的需求為首要；投資增值其次考慮。家庭結(jié)構(gòu)以三口和五口之家的成熟型家庭為主，被訪者職業(yè)多為陽邏本地，或在陽邏工作，收入穩(wěn)定，在未來的購房打算中，改善原有居住條件或方便工作為主要，投資增值則其次考慮?？蛻籼卣?5從教育程度上看，以產(chǎn)業(yè)工人以及企事業(yè)單位職工為主，大專及大專以下學(xué)歷者較多，對理財(cái)投資概念比較模糊，大多數(shù)認(rèn)為購房是為了居住，其次是可以增值，投資則首選商鋪。觀點(diǎn)一：區(qū)域人口綜合素質(zhì)偏低，大專以下學(xué)歷占58％，本科學(xué)歷者僅占8％；這部分群體多在本土生活成長，在他們的觀念中，大多數(shù)購房是為了居住和改善生活，其次是可以增值，而如果投資，則首選商鋪；觀點(diǎn)二：接受調(diào)查的客戶中，私營業(yè)主占比最多達(dá)54％，其次為公務(wù)員事業(yè)單位職員占46％，而產(chǎn)業(yè)人員占比約在30%左右。這部分群體收入穩(wěn)定，整體購買實(shí)力和價(jià)格承受力較強(qiáng)，是本項(xiàng)目客戶的重要來源?？蛻籼卣?6漢口客戶：基本上以投資為主，不考慮自住，看好片區(qū)未來的發(fā)展。本項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)檎攸c(diǎn)開發(fā)建設(shè)區(qū)域，百家大型企業(yè)進(jìn)駐，較受武漢市中心投資客關(guān)注，其中近35%為漢口投資客；面積以110-120㎡為主；小高層、高層為客戶的關(guān)注點(diǎn)?？蛻籼卣?7客戶特征近兩年具有購房需求的客戶占比近三成，自建房為陽邏本地客戶的主要住所，因此本地客戶購房意愿較低。觀點(diǎn)一：接受調(diào)查的對象中，近兩年選擇購房的客戶占比為31%。其中主要以改善型需求以及子女婚房為主。觀點(diǎn)二：

被訪問者大多為陽邏本地客戶，近兩年均無購房意愿，且陽邏本土大多數(shù)客戶目前住所為自建房，購房的意愿很小。陽邏本地客戶對區(qū)域認(rèn)知度較低，主要認(rèn)為配套不全，生活交通不便。對于區(qū)域內(nèi)的價(jià)格預(yù)期，陽邏本地客戶的心理價(jià)位較低，認(rèn)為單價(jià)在3000元/㎡之下可以考慮，總價(jià)在25-30萬之間。在對陽邏區(qū)域客戶問訪中了解到：客戶多為改善型置業(yè)，目的為自住，大戶型選擇較多但是陽邏客戶對于本項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)知度較低，心理預(yù)期價(jià)格3000元/平米以下居多。68區(qū)域認(rèn)知陽邏私營業(yè)主普遍認(rèn)為本項(xiàng)目所在區(qū)域地理位置過于偏僻，交通不便利；陽邏原著民69%擁有自建房，不考慮再次購置住房。老城區(qū)住戶、沿街商鋪（陽關(guān)大道、平江大道）客戶：對于本項(xiàng)目所在區(qū)域的交通不是很滿意，普遍認(rèn)為位置較為偏僻，作為陽邏本地人基本上擁有一棟以上自建房，暫無購房需要。69區(qū)域認(rèn)知園區(qū)員工年齡較年輕化，基本上位于26-30歲之間，對生活品質(zhì)有一定的訴求；在對項(xiàng)目所在周邊工廠職員問訪中了解到：普遍認(rèn)為周邊項(xiàng)目或者周邊環(huán)境中缺乏主題化商業(yè)，對超市、銀行、娛樂、餐飲等生活配套需求較多。70項(xiàng)目周邊工廠職員：普遍來源于青山（一冶、中冶、武鋼等），各工廠員工年輕化為普遍現(xiàn)象，工廠設(shè)置員工宿舍，較少考慮在此購房。但是希望自己的目前上班地點(diǎn)周邊配套能充實(shí)，方便生活。主要以超市、銀行、娛樂餐飲等需求為主。區(qū)域認(rèn)知71中低樓層的電梯房接受度較高，環(huán)境和價(jià)格是購房主要考慮因素，對住宅與工業(yè)性質(zhì)的認(rèn)知比較模糊

對于中低樓層的電梯房接受度較高其中近五成的客戶選擇高層住宅，而對于一層多戶的高層具有一定的抗性。但是幾乎近六成的客戶都排斥精裝修多數(shù)客戶不看好精裝修，都比較傾向于自主裝修，因此本項(xiàng)目在打造住宅產(chǎn)品的時(shí)候，不建議采用精裝修。產(chǎn)品需求72從需求面積上看，100-120平米的改善型兩房以及三房戶型的需求客戶最多，同時(shí)入戶花園、大陽臺等贈送空間普遍認(rèn)可。

在購房需求上以改善型的三房為主受居住習(xí)慣的影響，目前購房的依舊以三房為主，三房二廳的市場接受度較高。主力需求面積區(qū)以100-120㎡為主其中四成以上的客戶選擇大陽臺，滿足日常生活習(xí)慣的需求，其次對于入戶花園以及露臺等設(shè)計(jì)較為認(rèn)可。對此，通過戶型設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，加強(qiáng)陽臺、入戶花園等輔助居住功能的完善與舒適性，是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)并得到客戶認(rèn)可的有效方式。對于商鋪類產(chǎn)品的價(jià)格預(yù)期認(rèn)為價(jià)格足夠低是可以考慮的。對公寓及寫字樓等產(chǎn)品大多沒有太多認(rèn)知，基本不會考慮購買。但是如果有返租的話，則會考慮。產(chǎn)品需求73訪問者對總價(jià)較為敏感，35萬以上存在較大的抗性

購房預(yù)期的均價(jià)為3000元/㎡以下以目前市場銷售價(jià)格為依據(jù)，其中預(yù)期在3000元/㎡以下的占比達(dá)到55%。購房總價(jià)預(yù)期集中在25-30萬/套，承受35萬以上的總價(jià)的客戶明顯降低。其中總價(jià)預(yù)期在25-30萬/套的占比達(dá)到32%；其次30-35萬/套的占比約為23%。對本項(xiàng)目而言，通過產(chǎn)品創(chuàng)新降低面積，控制總價(jià)，通過面積的贈送與景觀等附加值的體現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)單價(jià)水平的較高溢價(jià)表現(xiàn)是實(shí)現(xiàn)成功開發(fā)預(yù)期的關(guān)鍵。價(jià)格需求74潛在目標(biāo)客戶特征小結(jié)3：從區(qū)域認(rèn)知看，陽邏本地客戶對區(qū)域存在一定抗性交通、配套缺乏是兩大關(guān)鍵。工廠影響及居住環(huán)境則在其次。4：從價(jià)格預(yù)期上看，普遍預(yù)期均在3000元以下，與目前的價(jià)格水平差距約在500-800元/平方米左右。5：從投資觀念上，除住宅外，商鋪是首選，而對公寓及寫字樓類產(chǎn)品的投資觀念以及預(yù)期較弱2：從產(chǎn)品需求上，本地人購房意愿小于區(qū)域外購房者，同時(shí)投資觀念較為落后除商鋪外，基本沒有對其它產(chǎn)品的投資意向與概念，投資理念有待引導(dǎo)和提升；1：從客戶特征上：本地人的購房意愿相對較低，城市外客戶占比半數(shù)以上?？蛻魜碓磪^(qū)域上，因?yàn)殛栠壉镜乜蛻艋旧隙加凶越ǚ?，故客戶并不以陽邏本地客戶為主。反之以武漢市區(qū)（以漢口為主）、新洲、余集等周邊區(qū)縣的客戶占比較大。潛在目標(biāo)客戶的心理特征隨機(jī)客戶訪談綜合結(jié)論75業(yè)主姓名：劉小姐年齡：26家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家居住區(qū)域：陽邏老城區(qū)職業(yè)：中糧藍(lán)領(lǐng)生活方式：工作時(shí)間穩(wěn)定，生活規(guī)律。下班回家感到疲憊，看看電視和家人共享天倫結(jié)束一天生活。購買本項(xiàng)目的原因：工作方便價(jià)格實(shí)惠。看好未來。客戶素描中糧集團(tuán)藍(lán)領(lǐng)，注重價(jià)格以及工作便利，對區(qū)域目前存在疑慮76業(yè)主姓名：陳老師年齡：40家庭結(jié)構(gòu)：一家三口職業(yè)：中學(xué)老師居住區(qū)域：柴泊湖天琴灣生活方式：工作時(shí)間穩(wěn)定，生活規(guī)律。下班回家感到疲憊，看看電視和家人共享天倫結(jié)束一天生活購買本項(xiàng)目的原因：看好區(qū)域未來，長線投資，也可留給子女。價(jià)格足夠有吸引力則會考慮。注重居住環(huán)境以及教育配套的高知群體，享受生活品質(zhì)與鄰里氛圍客戶素描77高創(chuàng)陽邏項(xiàng)目客戶分析體系>>隨機(jī)訪談分析>>專業(yè)訪談分析150名意向購房客戶調(diào)研樣本分析6位陽邏業(yè)內(nèi)專家的深度訪談分析體系78業(yè)內(nèi)專家一：萊茵城專案萊茵城專案：劉經(jīng)理觀點(diǎn)一：認(rèn)為陽邏產(chǎn)業(yè)園片區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿^大，未來幾年的價(jià)格仍將有持續(xù)的增長。觀點(diǎn)二：認(rèn)為本項(xiàng)目產(chǎn)品入市價(jià)格可以達(dá)到3000元左右。認(rèn)為市內(nèi)交通不便利為本項(xiàng)目最大的短板，建議多開發(fā)幾條公交線路。觀點(diǎn)三：萊茵城主要正對陽邏的中高端客戶，以政府部門以及私營業(yè)主老板為主萊茵城現(xiàn)在尾盤銷售，三期尚在規(guī)劃中，主要以集中型的商業(yè)為主，目前均價(jià)為3200元/㎡。觀點(diǎn)四：戶型以舒適性大戶型為主，其中130-140㎡的三房戶型占比近八成一期130-140㎡的三房戶型占比近約為八成，二期江山閱則全部為130-140平方米的三房戶型。深度訪談79業(yè)內(nèi)專家二：天琴灣總監(jiān)天琴灣：李總監(jiān)觀點(diǎn)一：目前陽邏的市場主流需求在100-120平方米；觀點(diǎn)二：增強(qiáng)小區(qū)的綠化以及物業(yè)服務(wù)等方面配套，提升項(xiàng)目的附加值；觀點(diǎn)三：認(rèn)為本項(xiàng)目地理位置較好，發(fā)展前景較好，產(chǎn)品的入市價(jià)格最好以3000元/㎡以下合適，建議可以開發(fā)一些公寓類產(chǎn)品，增加產(chǎn)品差異性；觀點(diǎn)四：2012年周邊將有多個(gè)大盤項(xiàng)目入市，未來區(qū)域內(nèi)競爭將更為激烈。深度訪談80業(yè)內(nèi)專家三：華中鋼鐵交易中心華中鋼鐵交易中心：觀點(diǎn)一：陽邏自2009年開始房地產(chǎn)市場保持持續(xù)的熱度，量價(jià)均出現(xiàn)較大的增長；觀點(diǎn)二：不建議本項(xiàng)目做住宅類產(chǎn)品或者是類住宅產(chǎn)品、商業(yè)產(chǎn)品，建議本項(xiàng)目還是以工業(yè)廠房為主，可以依托本項(xiàng)目對面的華中鋼鐵產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行炒作；觀點(diǎn)三：戶型產(chǎn)品可以進(jìn)行一些創(chuàng)新，復(fù)式戶型可以嘗試；觀點(diǎn)四：認(rèn)為項(xiàng)目的價(jià)格可以實(shí)現(xiàn)3000元/平方米。深度訪談81區(qū)域認(rèn)知：未來潛力較大，但目前配套及交通是兩大阻礙項(xiàng)目優(yōu)勢：區(qū)域潛力，產(chǎn)業(yè)支撐，市場競爭較小產(chǎn)品建議：對住宅類產(chǎn)品普通不看好，而對商業(yè)及公共配套類產(chǎn)品以及工業(yè)化廠房較為看好價(jià)格預(yù)期：預(yù)期價(jià)格均不超過3000元/㎡左右；1234通過對于業(yè)內(nèi)專家的訪談，從不同的視角以及身份來看待這個(gè)市場以及我們項(xiàng)目所處的位置：專家訪談小結(jié)2項(xiàng)目機(jī)會研究市場背景研究開發(fā)模式研究開發(fā)策略研究開發(fā)模式研究盈利方式研究產(chǎn)業(yè)方向研究盈利模式研究工業(yè)園概念及界定我國的工業(yè)園區(qū)分為兩類：一類是：各級地方政府為了吸引投資，發(fā)展本地區(qū)經(jīng)濟(jì)而人為設(shè)立的各級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，我們不妨稱之為開發(fā)區(qū)；另一類：是在當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)展到一定程度，為了更好的滿足當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)發(fā)展需求而設(shè)立的工業(yè)園區(qū)，我們稱之為特色工業(yè)園區(qū)。其中包括免稅區(qū)、出口加工區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)、企業(yè)區(qū)、保稅區(qū)、工業(yè)園區(qū)（包括生態(tài)工業(yè)園區(qū)）、工業(yè)村、工業(yè)團(tuán)地、科學(xué)園區(qū)、技術(shù)園區(qū)、研究園區(qū)、技術(shù)城等各種形態(tài)。目前，中國工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式具備以下三種形式：單純的工業(yè)園、總部基地模式：

是在政府主導(dǎo)的前提下，批量建造廠房，并通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件，采取招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)企業(yè)，以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的開發(fā)模式，如中關(guān)村（豐臺）總部基地、武漢*佳海工業(yè)園、天安數(shù)碼城等；工業(yè)地產(chǎn)商、類商業(yè)模式：

大量專業(yè)市場、物流園、寫字樓等相關(guān)形態(tài)，向銷售型、研究型、服務(wù)型企業(yè)或商家發(fā)售，如武漢*漢口北國際交易中心、光谷金融港、竹葉山商貿(mào)城、匯豐企業(yè)天地；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、類都市綜合體模式：

即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，是指在新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化背景下，以類綜合體開發(fā)模式亦即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)為依托,以地產(chǎn)為載體，以工業(yè)性樓宇、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究與相關(guān)配套用房、生態(tài)寫字樓為主要開發(fā)對象，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營的多功能、綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)?；蛘呓ǔ蓮S房、寫字樓、商鋪、酒店式公寓、（類）商品房出租、銷售，加上下游的物業(yè)管理，利用產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢進(jìn)行產(chǎn)業(yè)綜合體，如上海*海上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、華中電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園。項(xiàng)目開發(fā)模式判研產(chǎn)業(yè)園、總部基地工業(yè)地產(chǎn)商、類商業(yè)類都市綜合體工業(yè)項(xiàng)目三種開發(fā)模式突破工業(yè)用地屬性，實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值化通過工業(yè)項(xiàng)目三種開發(fā)模式分析，尋找本項(xiàng)目契合模式模式一：單純的工業(yè)園、總部基地模式

此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其它工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。工業(yè)園、總部基地的幾個(gè)必要條件：首先：必須有一定的產(chǎn)業(yè)或經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或經(jīng)濟(jì)的聚集。保證基地能夠生存；第二：需要政府的強(qiáng)力支持：中國政府在經(jīng)濟(jì)中起著很重要的作用，不光中國，任何一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)國家都是這樣。第三：離網(wǎng)絡(luò)設(shè)施比較近，比如交通基礎(chǔ)設(shè)施，包括人流和物流。因?yàn)榻?jīng)常要和周邊進(jìn)行商品交換，信息交換等活動。第四：這一地區(qū)必須是高素質(zhì)人才聚集的地方，具備技術(shù)創(chuàng)新和營銷方面的優(yōu)勢。第五：合適的體制形態(tài)和組織形態(tài)。成功案例：中關(guān)村（豐臺）總部基地典型案例：中關(guān)村（豐臺）總部基地位于北京西四環(huán)與南四環(huán)交匯處，占地65公頃，總建面140萬方，由中關(guān)村科技園區(qū)與英國道豐國際集團(tuán)合作開發(fā)。項(xiàng)目可吸納500家大型企業(yè)、2000家中小企業(yè)總部入駐。投資額達(dá)45億元。產(chǎn)品概況：項(xiàng)目建成后將有700棟獨(dú)立辦公樓，每棟面積1000-5000平方米，其中500棟企業(yè)作為總部使用，200棟分層出售，吸引500家大型企業(yè)總部和2000家中小企業(yè)入駐。入駐企業(yè)對總部樓擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)和冠名權(quán)。配套概況：項(xiàng)目建成后，將配套有六星級酒店、商務(wù)酒店、小公寓、高級商業(yè)街、總部大講堂、高級會所、健身中心、小酒吧等商業(yè)商務(wù)設(shè)施以及高智能化基礎(chǔ)系統(tǒng)，會務(wù)、休閑、娛樂、商洽等場所一應(yīng)俱全。成功案例：中關(guān)村（豐臺）總部基地

投資模式：該項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)制，簡單的說就是政府引入外資，共同開發(fā)園區(qū)土地二級市場，關(guān)鍵點(diǎn)是擺正了園管委會、園區(qū)下屬土地開發(fā)總公司和外資公司三者之間的關(guān)系。隸屬于中關(guān)村豐臺管委會的北京豐臺科技園建設(shè)有限公司對園區(qū)進(jìn)行一級開發(fā)，將生地整理成熟地，以土地入股（每畝130萬元），與英國道豐國際集團(tuán)、北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司共同組建中關(guān)村豐臺園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司。其中有北京豐臺科技園建設(shè)有限公司占40%股份、英國道豐國際集團(tuán)45%股份、北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司15%股份。盈利模式：（1）努力提升圍繞產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的配套增值服務(wù)：為企業(yè)提供一條龍的入駐基礎(chǔ)服務(wù)；定期引進(jìn)和組織高端的經(jīng)濟(jì)和學(xué)術(shù)交流會議；每月組織一次總裁沙龍活動，為入駐企業(yè)的決策層提供交流平臺；根據(jù)企業(yè)員工的需求，不定期組織一些專業(yè)講座或培訓(xùn)，幫助企業(yè)員工充電；配套各類工作和生活設(shè)施，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)；（2）各項(xiàng)園區(qū)優(yōu)惠政策的支持：凡入駐的高新技術(shù)企業(yè)，皆享受中關(guān)村科技園區(qū)優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)營所得稅按15%的稅率征收；高新技術(shù)企業(yè)自注冊之日起，三年內(nèi)免征所得稅，第四至第五年減免按7.5%的稅率征收；在人事關(guān)系、戶籍、居住等方面給予特殊優(yōu)惠。招商模式：主動聯(lián)系外地企業(yè)，擴(kuò)大成交客戶基數(shù)；拓展外地代理體系，合作開發(fā)市場；主動參加各種經(jīng)濟(jì)會議，宣傳總部經(jīng)濟(jì)，帶動招商；組織營銷策劃活動，帶動客戶基礎(chǔ)的產(chǎn)生并促進(jìn)招商的實(shí)現(xiàn)。成功案例：高科技工業(yè)園----天安數(shù)碼城

總用地面積30萬平方米（450畝）總建筑面積80萬平方米容積率2.66物業(yè)形態(tài)商業(yè)，高檔住宅，公寓，辦公樓，廠房資源優(yōu)勢坐落于深圳福田中心區(qū)。臨近高爾夫。天安數(shù)碼時(shí)代大廈創(chuàng)新科技廣場一期創(chuàng)新科技服務(wù)中心廠區(qū)創(chuàng)新科技廣場二期天安高爾夫花園一期天安高爾夫花園二期天安高爾夫花園三期天安管理中心和派出所項(xiàng)目概況：項(xiàng)目占地：30萬平方米；建筑面積：80萬平方米，包括：標(biāo)準(zhǔn)廠房：40萬平方米’高級住宅：23萬平方米；公寓：6萬平方米；商業(yè)及配套設(shè)施：4萬平方米。該項(xiàng)目是一座融科技研發(fā)、生產(chǎn)、高尚生活、商業(yè)服務(wù)為一體的多功能園區(qū)。天安數(shù)碼城經(jīng)歷了起步、高速發(fā)展、穩(wěn)健發(fā)展三個(gè)階段，

成功完成從傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)向民營科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集和轉(zhuǎn)換1990年1999年未來2003年傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園

規(guī)模化的高科技企業(yè)迅速發(fā)展傳統(tǒng)加工制造企業(yè)廠房、食堂水電、網(wǎng)絡(luò)園區(qū)定位城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇企業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成軟件設(shè)施高平臺下的中小民營科技企業(yè)園區(qū)服務(wù)于較大規(guī)模高科技企業(yè)的下游中小企業(yè)缺失中小民營企業(yè)辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，配套物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù)模式成熟的全國知名民營科技園區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)形成較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈中小民營企業(yè)辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，配套物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù)起步期全國化模式復(fù)制期高速發(fā)展期成功案例：高科技工業(yè)園----天安數(shù)碼城

開發(fā)商角色借鑒開發(fā)商的角色由園區(qū)成立初期的開發(fā)房產(chǎn)、代收租金和申請政策等多項(xiàng)角色轉(zhuǎn)變?yōu)楹髞淼募兪袌龌\(yùn)作，僅承擔(dān)開發(fā)房產(chǎn)和銷售回現(xiàn)的責(zé)任。基礎(chǔ)設(shè)施借鑒園區(qū)建設(shè)初期要做好水電網(wǎng)絡(luò)、物管、金融服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升園區(qū)吸引力，為園區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。物業(yè)比例借鑒園區(qū)由開始的單一功能的工業(yè)園區(qū)成功向綜合工作型社區(qū)發(fā)展，居住、商業(yè)類物業(yè)所占比例隨需求變化而有所提升定位借鑒抓住城市產(chǎn)業(yè)升級給予，準(zhǔn)確把握政府設(shè)立園區(qū)的根本目標(biāo)，考慮中小企業(yè)的需求，創(chuàng)造性地控制孵化成本，實(shí)現(xiàn)雙贏成功經(jīng)驗(yàn)：成功案例：高科技工業(yè)園----天安數(shù)碼城

開發(fā)模式的復(fù)制天安將“天安數(shù)碼城”有效進(jìn)行了復(fù)制：天安廣州番禺節(jié)能科技園、天安龍崗數(shù)碼新城、天安南海數(shù)碼新城、天安東莞數(shù)碼城、南京天安中心、上海天安陽光半島等。地址：武漢盤龍城占地面積:150萬M2總建筑面積:120萬M2入市時(shí)間：2006年規(guī)劃：由特色產(chǎn)業(yè)區(qū)（服裝產(chǎn)銷業(yè)、小商品制造業(yè)）、商業(yè)步行街、住宅區(qū)組成；廠房面積1000——3000M2，均價(jià)1800元/平方米，一期260間廠房已售磬；商鋪均價(jià)5000元/平方米；住宅主力戶型90平方米兩房、130平方米三房，均價(jià)3100元/平方米。本土案例：高科技工業(yè)園----武漢佳海工業(yè)園：薄利經(jīng)營，開發(fā)經(jīng)營周期長佳海工業(yè)園一期成功銷售原因：有利的政策導(dǎo)向：項(xiàng)目具備漢正街改造、產(chǎn)業(yè)外遷入盤龍城的良好市場契機(jī)和政策導(dǎo)向；價(jià)格優(yōu)勢：低價(jià)成功吸納客戶：先期蓄客，吸納了漢正街服裝、小商品制造業(yè)的廠商；項(xiàng)目存在的問題及不足：銷售周期長、資金回籠慢：其廠房的消化以漫長蓄客期低利潤為代價(jià)核心競爭力較弱：該項(xiàng)目商業(yè)街、住宅銷售緩慢，一方面在于區(qū)域激烈的競爭態(tài)勢對相應(yīng)客戶分流，另一方面品牌廠商入駐數(shù)量少，不足于刺激其他產(chǎn)品消化和市場影響力的提升。市場競爭優(yōu)勢不足。相互支持相互要求模式研判工業(yè)園模式往往規(guī)模巨大，對龍頭產(chǎn)業(yè)、物流配套等有較高的依賴性，與項(xiàng)目的自身特征、資源優(yōu)勢等匹配度較低，因此不是本案的開發(fā)方向。陽邏產(chǎn)業(yè)當(dāng)前現(xiàn)狀發(fā)展工業(yè)園需要的條件是武漢重工業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域：在武漢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中，陽邏憑借深水港優(yōu)勢，便利的交通、配套、政府規(guī)劃等許多優(yōu)勢，是東部唯一具備承載產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的城市所在；區(qū)域優(yōu)勢明顯；市場有待培育：武漢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重點(diǎn)在于8+1城市圈中二級城市，陽邏則是重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)承載區(qū)域，轉(zhuǎn)移量大，但產(chǎn)業(yè)鏈以中游的生產(chǎn)、加工、制造為主，偏重重型機(jī)械、加工行業(yè)，如鋼鐵、物流、機(jī)遇制造、電力、電子、紡織等而第三產(chǎn)業(yè)及高科技研發(fā)所占比重較小，且缺少人力資源支撐；各產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)動性較弱：工業(yè)地產(chǎn)的細(xì)分市場缺乏：陽邏工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以中大型企業(yè)自主開發(fā)為主，多采用標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和辦公相結(jié)合的產(chǎn)品形式，工業(yè)