2.合作條件 3.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 一期分析 二期分析 三期分析 4、結(jié)論 一.項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介1.1項(xiàng)目地理位置及區(qū)域交通狀況項(xiàng)目占地面積為51964平方米，規(guī)劃總建筑面積為20.212萬平米，其中地上建筑面積15.584萬平米：實(shí)驗(yàn)樓5028平米公寓式辦公46150平米交流展示用房9416平米孵化大廈40398平米專家大廈32154平米附屬用房325平米保留建筑734平米地下建筑面積4.63萬平米：其中：設(shè)備用房9226平米辦公輔助5021平米車庫(kù)（含人防）32038平米總停車位1250輛其中：地上停車位73輛地下停車位1177輛，地上建筑層數(shù)為218層地下建筑層數(shù)為1—3層建筑高度為12.50---60.00米綠化率35%容積率3.0項(xiàng)目分三期開發(fā)：一期為：孵化大廈經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：總建筑面積：54260平米地上建筑面積：40398平米地下建筑面積：13862平米總停車位：323輛，地下298輛、地上25輛地上建筑層數(shù)：2—15層地下建筑層數(shù)：3層二期、三期如下圖所示：目前已取得各項(xiàng)立項(xiàng)批復(fù)和設(shè)計(jì)圖紙，近期可完成拆遷任務(wù)。二.合作條件目前北京理工大學(xué)已與北京京師鵬飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署合作開發(fā)協(xié)議，協(xié)議主要內(nèi)容為：一期：北京理工大學(xué)提供土地，負(fù)責(zé)一期孵化大廈的拆遷工作，達(dá)到場(chǎng)地三通一平的條件，由北京京師鵬飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目建成后雙方按4：6分配建筑面積（北理工占4）。土地出讓金各自交納所分得的面積。二期有兩種模式：1、理工負(fù)責(zé)拆遷，項(xiàng)目建成后雙方按4：6分配建筑面積（北理工占4）。土地出讓金各自交納所分得的面積。2、理工只提供土地，不負(fù)責(zé)拆遷，項(xiàng)目建成后雙方按2：8分配建筑面積（北理工占2）。土地出讓金各自交納所分得的面積。北京京師鵬飛房地產(chǎn)開發(fā)公司與我公司的合作條件是：以3000萬元人民幣整體轉(zhuǎn)讓北京京師鵬飛房地產(chǎn)開發(fā)公司（該公司只有本項(xiàng)目，沒有其他的債權(quán)債務(wù)關(guān)系）。付款方式為：在項(xiàng)目符合公司的要求后支付1500萬元人民幣，另外的1500萬元付款時(shí)間待項(xiàng)目回款后支付。三.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目一期投資估算1、開發(fā)成本估算1.1土地成本項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)共1500萬元，項(xiàng)目土地出讓金暫估為1000元/平米，地下部分出讓金為地上的1/3，項(xiàng)目征地費(fèi)用總額為人民幣4201.12萬元。單位可銷售面積成本為4201.12/2.42（地上面積）=1736元/平米。1.2前期工程費(fèi)用包括土地出讓金契稅、可行性研究費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程勘探費(fèi)等費(fèi)用，共計(jì)約724.53萬元。單位可銷售面積成本為724.53/2.42（地上面積）=298.91元/平米。1.3基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括供電、供氣、供水、排污、照明、道路等基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，其建設(shè)費(fèi)用估計(jì)為1091.62萬元。單位可銷售面積成本為1091.62/2.42（地上面積）=450.36元/平米。1.4建安費(fèi)用建安費(fèi)用包括中央空調(diào)、電梯等費(fèi)用。按建筑面積2300元/平米計(jì)算共12479.8萬元。單位可銷售面積成本為12479.8/2.42（地上面積）=5148.69元/平米。1.5不可預(yù)見費(fèi)取以上四項(xiàng)費(fèi)用總和的1%，共為169.97萬元單位可銷售面積成本為169.97/2.42（地上面積）=70.12元/平米。2、開發(fā)費(fèi)用估算2.1管理費(fèi)用管理費(fèi)用取直接費(fèi)的1%計(jì)算，管理費(fèi)用為169.97萬元。單位可銷售面積成本為169.97/2.42（地上面積）=70.12元/平米。2.2銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用取銷售收入的1.5%，銷售費(fèi)用為26176.8*0.015=392.65萬元。單位可銷售面積成本為356.29/2.42（地上面積）=161.99元/平米。2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息，貸款5000萬元，貸款期限為一年，利息為350萬元。單位可銷售面積成本為350/2.42（地上面積）=144.4元/平米。3、項(xiàng)目開發(fā)總成本項(xiàng)目開發(fā)總成本估計(jì)為19829.26萬元，單位成本為19829.26/2.42=8180.79元/㎡。號(hào)12345678910項(xiàng)目銷售收入預(yù)算1銷售單價(jià)的確定根據(jù)政府相關(guān)政策及對(duì)項(xiàng)目周邊樓盤的調(diào)查結(jié)果，設(shè)定項(xiàng)目的銷售均價(jià)為：寫字樓：10000元/平米；地下車位：10萬元/個(gè)2銷售總收入的確定銷售總收入預(yù)測(cè)表物業(yè)類型寫字樓可售面積2.424萬㎡銷售總收銷售單入銷售單價(jià)（萬元）地下車位3經(jīng)濟(jì)分析10萬元/個(gè)項(xiàng)目損益表（單位：萬元）4率號(hào)月2344月66898910賬賬2004年5月004年2.7266882004年99312005年41月2005年52月2005年63月4883.4萬元、不可預(yù)見費(fèi)42萬元、管理費(fèi)13萬元，共5211.87萬，銷售回款元元元005年4月2006年85月元元支付稅金及其他費(fèi)用共6650.38萬元元項(xiàng)目二期投資估算1、開發(fā)成本估算1.1土地成本項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)共1500萬元，項(xiàng)目土地出讓金暫估為1000元/平米，地下部分出讓金為地上的1/3，項(xiàng)目征地費(fèi)用總額為人民幣6159.21萬元。單位可銷售面積成本為6159.21/4.25（地上面積）=1448.46元/平米。1.2前期工程費(fèi)用包括土地出讓金契稅、可行性研究費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程勘探費(fèi)等費(fèi)用，共計(jì)約1183.17萬元。單位可銷售面積成本為1183.17/4.25（地上面積）=278.25元/平米。1.3基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括供電、供氣、供水、排污、照明、道路等基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，其建設(shè)費(fèi)用估計(jì)為2762.37萬元。單位可銷售面積成本為2762.37/4.25（地上面積）=649.62元/平米。1.4建安費(fèi)用建安費(fèi)用包括中央空調(diào)、電梯等費(fèi)用。按建筑面積2000元/平米（含地下室建安成本的平均數(shù)）計(jì)算共18258.8萬元。單位可銷售面積成本為18258.8/4.25（地上面積）=4293.9元/平米。1.5不可預(yù)見費(fèi)取以上四項(xiàng)費(fèi)用總和的1%，共為283.64萬元單位可銷售面積成本為283.64/4.25（地上面積）=66.7元/平米。2、開發(fā)費(fèi)用估算2.1管理費(fèi)用管理費(fèi)用取直接費(fèi)的1%計(jì)算，管理費(fèi)用為283.64萬元。單位可銷售面積成本為283.64/4.25（地上面積）=66.7元/平米。2.2銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用取銷售收入的1.5%，銷售費(fèi)用為43848.08*0.015=657.72萬元。單位可銷售面積成本為657.72/4.25（地上面積）=154.68元/平米。2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息，貸款8000萬元，貸款期限為一年，利息為560萬元。單位可銷售面積成本為560/4.25（地上面積）=131.69元/平米。3、項(xiàng)目開發(fā)總成本項(xiàng)目開發(fā)總成本估計(jì)為30513.72萬元，單位成本為30513.72/4.25=7175.88元/㎡。號(hào)123466889900項(xiàng)目銷售收入預(yù)算1銷售單價(jià)的確定根據(jù)政府相關(guān)政策及對(duì)項(xiàng)目周邊樓盤的調(diào)查結(jié)果，設(shè)定項(xiàng)目的銷售均價(jià)為：公寓：8000元/平米；地下車位：10萬元/個(gè)2銷售總收入的確定銷售總收入預(yù)測(cè)表物業(yè)類可售面積銷售單銷售總收（萬元）地下車位元/元/㎡10萬元/個(gè)3經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目損益表（單位：萬元）00寓號(hào)1234月月月68900間2重組公司、拆遷、支付前期工程費(fèi)的5元賬措004年2004年支付前期費(fèi)用592萬元、不可預(yù)見費(fèi)12005年512005年66月2005年77月20萬元、主體建安成本8216萬元、項(xiàng)目20萬元，銷售費(fèi)用141萬元、銷售回款元元69006年006年0元三期總建筑面積為5.66萬平米，項(xiàng)目投資估算如下：009296366666668868618686費(fèi)660免00066程66程66統(tǒng)6統(tǒng)6666程6統(tǒng)6666墻66001661665.1%三期的經(jīng)營(yíng)模式為BT形式，在項(xiàng)目開工前，北理工將給30%的預(yù)付款，余款將在實(shí)際的工程進(jìn)度中支付，按上表測(cè)算，北理工應(yīng)先付預(yù)付款6600萬元。先期6600萬元的預(yù)付款的支付將會(huì)解決二期的80%的開發(fā)資金，資金分析如下：三期資金流量表合計(jì)114444費(fèi)4444建414用64444444444費(fèi)金3