房產(chǎn)征收管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范房產(chǎn)征收行為，保障公共利益的實現(xiàn)，保護被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法典》、《國有土地上房屋征收與補償條例》及其他相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)國有土地上單位、個人房屋的征收與補償活動。集體土地上房屋征收可參照本辦法執(zhí)行，但需遵循集體土地征收相關(guān)法律法規(guī)的特別規(guī)定。（三）基本原則1.公共利益原則：房產(chǎn)征收必須基于公共利益的需要，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)發(fā)展、保障性安居工程建設(shè)等。任何單位和個人不得出于商業(yè)開發(fā)等非公共利益目的進行征收。2.公平公正原則：征收補償應(yīng)當(dāng)公平、公正，保障被征收人合法權(quán)益，不得因被征收人的身份、地位等因素而有所差別對待。3.程序正當(dāng)原則：嚴(yán)格按照法定程序進行征收活動，保障被征收人知情權(quán)、參與權(quán)、申辯權(quán)等合法權(quán)利，確保征收過程公開、透明。4.補償合理原則：給予被征收人合理、充分的補償，確保其原有生活水平不降低，長遠生計有保障。補償方式應(yīng)多樣化，由被征收人自主選擇。二、征收決定（一）征收主體與征收部門1.征收主體：市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補償工作。2.征收部門：市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下簡稱征收部門）組織實施本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補償工作。征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。（二）征收申請與審核1.征收申請：因公共利益需要征收房屋的，由項目建設(shè)單位或相關(guān)部門向征收部門提出書面申請，并提交項目批準(zhǔn)文件、規(guī)劃選址意見書、土地預(yù)審意見等相關(guān)材料。2.審核與論證：征收部門收到申請后，應(yīng)當(dāng)對申請材料進行審核，并組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源等部門對征收項目的必要性、合理性、可行性進行論證。必要時，可以組織社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。（三）征收決定的作出1.公告：經(jīng)審核論證通過且社會穩(wěn)定風(fēng)險評估確定風(fēng)險可控的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)作出房屋征收決定，并及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。2.異議處理：被征收人對征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。三、征收補償（一）補償方式1.貨幣補償：被征收人選擇貨幣補償?shù)?，補償金額根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。2.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換：被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。（二）補償內(nèi)容1.被征收房屋價值補償：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。2.搬遷、臨時安置補償：因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。3.停產(chǎn)停業(yè)損失補償：對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。（三）補償協(xié)議1.簽訂主體：房屋征收部門與被征收人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。2.協(xié)議履行：補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。四、征收評估（一）評估機構(gòu)選定1.協(xié)商選定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。2.評估機構(gòu)資質(zhì)：從事房屋征收評估的機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事評估業(yè)務(wù)。（二）評估程序1.前期準(zhǔn)備：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。2.評估報告出具：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估辦法的規(guī)定和評估委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告。整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。（三）評估異議處理1.異議提出：被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。2.復(fù)核評估：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。3.鑒定：被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。五、征收實施（一）征收實施單位職責(zé)房屋征收實施單位在征收部門的委托范圍內(nèi)，承擔(dān)以下具體工作：1.宣傳、解釋征收政策和補償方案；2.組織被征收人辦理征收補償相關(guān)手續(xù)；3.協(xié)助征收部門與被征收人簽訂補償協(xié)議；4.對被征收房屋進行調(diào)查、登記，建立征收檔案；5.負(fù)責(zé)征收范圍內(nèi)房屋及附屬物的拆除工作；6.其他與征收補償相關(guān)的工作。（二）征收實施程序1.入戶調(diào)查登記：征收實施單位應(yīng)當(dāng)對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。2.通知搬遷：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照補償協(xié)議約定的搬遷期限，向被征收人發(fā)出書面搬遷通知。被征收人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。3.強制執(zhí)行：被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。六、監(jiān)督管理（一）部門監(jiān)督1.征收部門監(jiān)督：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)加強對房屋征收與補償工作的監(jiān)督管理，建立健全內(nèi)部監(jiān)督機制，對征收工作人員的行為進行規(guī)范和約束。2.政府監(jiān)督：市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對房屋征收與補償工作的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正征收工作中存在的問題。（二）社會監(jiān)督1.信息公開：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補償信息公開制度，及時公開征收補償方案、補償協(xié)議簽訂情況、補償結(jié)果等信息，接受社會公眾監(jiān)督。2.舉報處理：任何單位和個人對違反本辦法規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)部門舉報。接到舉報的部門應(yīng)當(dāng)及時核實、處理。七、法律責(zé)任（一）征收部門及相關(guān)單位責(zé)任房屋征收部門及其工作人員在房屋征收與補償工作中，有下列行為之一的，由上級人民政府或者本級人民政府責(zé)令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：1.不履行本辦法規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的；2.違反規(guī)定作出房屋征收決定的；3.未按照本辦法規(guī)定對被征收人給予補償?shù)模?.貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的；5.其他違反法律法規(guī)規(guī)定的行為。（二）被征收人責(zé)任被征收人在房屋征收與補償過程中，有下列行為之一的，由房屋征收部門予以警告，責(zé)令改正；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：1.不如實提供有關(guān)情況和資料的；2.拒絕配合房屋征收部門進行調(diào)查登記的；3.采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征