房產(chǎn)企業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)管理，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為，提高企業(yè)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益，保障房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本行業(yè)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理等活動的各類房產(chǎn)企業(yè)。（三）基本原則1.依法經(jīng)營原則：房產(chǎn)企業(yè)必須遵守國家法律法規(guī)，依法開展經(jīng)營活動，自覺接受政府有關(guān)部門的監(jiān)督管理。2.誠信守約原則：企業(yè)應(yīng)誠實(shí)守信，履行合同約定，維護(hù)市場秩序，樹立良好的企業(yè)形象。3.質(zhì)量第一原則：始終將房產(chǎn)質(zhì)量放在首位，確保所開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)符合相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求，滿足消費(fèi)者的居住和使用需求。4.效益兼顧原則：在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時，注重社會效益和環(huán)境效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。二、企業(yè)設(shè)立與資質(zhì)管理（一）設(shè)立條件1.有符合規(guī)定的名稱和組織機(jī)構(gòu)：企業(yè)名稱應(yīng)符合法律法規(guī)規(guī)定，不得含有法律法規(guī)禁止使用的內(nèi)容，且應(yīng)明確體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的性質(zhì)。組織機(jī)構(gòu)應(yīng)健全，具備完善的決策、執(zhí)行和監(jiān)督機(jī)制。2.有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定辦公場所：辦公場所應(yīng)滿足企業(yè)日常經(jīng)營管理的需要，具備必要的辦公設(shè)施和設(shè)備。3.有符合規(guī)定數(shù)額的注冊資本：根據(jù)企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營范圍，確定合理的注冊資本數(shù)額，以保障企業(yè)的經(jīng)營能力和承擔(dān)責(zé)任的能力。4.有足夠數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人員：包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程、財(cái)務(wù)管理、市場營銷等方面的專業(yè)人才，且專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)證書和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。5.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件：如符合行業(yè)準(zhǔn)入的其他特殊要求等。（二）設(shè)立程序1.申請：申請人向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T提出企業(yè)設(shè)立申請，并提交相關(guān)材料，包括申請書、公司章程、驗(yàn)資證明、專業(yè)技術(shù)人員資格證書等。2.受理：工商行政管理部門對申請材料進(jìn)行審查，符合受理?xiàng)l件的予以受理，并出具受理通知書；不符合受理?xiàng)l件的，不予受理，并說明理由。3.核準(zhǔn)登記：工商行政管理部門對受理的申請進(jìn)行審核，對符合設(shè)立條件的，予以核準(zhǔn)登記，頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。4.備案：企業(yè)取得營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門進(jìn)行備案，提交企業(yè)設(shè)立情況報(bào)告、營業(yè)執(zhí)照副本等材料，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。（三）資質(zhì)管理1.資質(zhì)等級劃分：房產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級和暫定資質(zhì)。不同等級的企業(yè)在經(jīng)營范圍、開發(fā)規(guī)模、項(xiàng)目要求等方面有所區(qū)別。2.資質(zhì)申請與審批：企業(yè)根據(jù)自身?xiàng)l件和發(fā)展需要，向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請相應(yīng)等級的資質(zhì)。主管部門對申請材料進(jìn)行審核，組織實(shí)地考察，符合條件的予以批準(zhǔn)，并頒發(fā)資質(zhì)證書。3.資質(zhì)年檢：房地產(chǎn)主管部門每年對企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行年檢，檢查企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績、人員資質(zhì)、市場行為等情況。年檢合格的企業(yè)，資質(zhì)證書有效期延續(xù)；年檢不合格的企業(yè)，責(zé)令限期整改，整改仍不合格的，降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書。4.資質(zhì)升級與降級：企業(yè)在滿足一定條件后，可以申請資質(zhì)升級。如企業(yè)經(jīng)營不善、出現(xiàn)違規(guī)行為等，房地產(chǎn)主管部門將根據(jù)情節(jié)輕重對企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行降級處理。三、開發(fā)項(xiàng)目管理（一）項(xiàng)目前期策劃1.市場調(diào)研：企業(yè)應(yīng)開展全面深入的市場調(diào)研，了解房地產(chǎn)市場需求、供應(yīng)狀況、價(jià)格走勢等信息，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。2.項(xiàng)目定位：根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略和資源優(yōu)勢，確定項(xiàng)目的產(chǎn)品類型、目標(biāo)客戶群體、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念等。3.可行性研究：對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，分析項(xiàng)目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、環(huán)境可行性等，編制可行性研究報(bào)告，為項(xiàng)目決策提供科學(xué)依據(jù)。（二）項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)1.規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關(guān)法律法規(guī)要求，注重節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境，滿足消費(fèi)者的居住和使用功能需求。2.設(shè)計(jì)方案評審：企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)專家對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評審，提出修改意見和建議，確保設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性、合理性和可行性。3.設(shè)計(jì)變更管理：在項(xiàng)目建設(shè)過程中，如需對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行變更，應(yīng)按照規(guī)定程序辦理相關(guān)手續(xù)，經(jīng)原設(shè)計(jì)單位同意和相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。（三）項(xiàng)目建設(shè)管理1.施工單位選擇：通過招標(biāo)、邀請招標(biāo)等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和業(yè)績的施工單位，簽訂施工合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.工程質(zhì)量監(jiān)督：建立健全工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度，加強(qiáng)對施工過程的質(zhì)量控制，定期對工程質(zhì)量進(jìn)行檢查和評估，確保工程質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。3.工程進(jìn)度管理：制定合理的工程進(jìn)度計(jì)劃，加強(qiáng)對工程進(jìn)度的跟蹤和監(jiān)控，及時解決影響工程進(jìn)度的問題，確保項(xiàng)目按時竣工交付。4.工程造價(jià)控制：嚴(yán)格控制工程造價(jià)，通過合理的工程預(yù)算編制、招標(biāo)控制價(jià)設(shè)定、合同價(jià)款約定等措施，有效控制工程成本。（四）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收1.驗(yàn)收準(zhǔn)備：項(xiàng)目竣工后，企業(yè)應(yīng)組織施工單位、監(jiān)理單位等進(jìn)行自查自糾，整理完善工程資料，確保工程質(zhì)量符合要求，具備竣工驗(yàn)收條件。2.驗(yàn)收申請：企業(yè)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)提交竣工驗(yàn)收申請報(bào)告，并提供相關(guān)資料。3.驗(yàn)收組織：建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位對項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收，對驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)令企業(yè)限期整改，整改合格后方可通過驗(yàn)收。4.備案管理：項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收后，企業(yè)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，提交竣工驗(yàn)收備案表、工程竣工驗(yàn)收報(bào)告等材料。四、市場營銷與客戶服務(wù)管理（一）市場營銷策略1.市場定位與目標(biāo)客戶群體分析：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和市場需求，確定項(xiàng)目的市場定位和目標(biāo)客戶群體，制定針對性的市場營銷策略。2.產(chǎn)品推廣：通過廣告宣傳、參加房展會、舉辦促銷活動等方式，提高項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，吸引潛在客戶。3.銷售渠道建設(shè)：建立多元化的銷售渠道，包括自行銷售、委托代理銷售等，確保項(xiàng)目銷售的順利進(jìn)行。（二）銷售管理1.銷售團(tuán)隊(duì)組建與培訓(xùn)：組建專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)對銷售人員的培訓(xùn)，提高銷售人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和銷售能力。2.銷售合同管理：規(guī)范銷售合同的簽訂、履行、變更、解除等行為，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，防范銷售風(fēng)險(xiǎn)。3.銷售價(jià)格管理：根據(jù)市場行情和項(xiàng)目成本，合理確定銷售價(jià)格，避免價(jià)格波動過大影響銷售。（三）客戶服務(wù)管理1.客戶投訴處理：建立健全客戶投訴處理機(jī)制，及時受理客戶投訴，認(rèn)真調(diào)查處理，在規(guī)定時間內(nèi)給予客戶答復(fù)，確?？蛻魸M意度。2.售后服務(wù)管理：加強(qiáng)項(xiàng)目交付后的售后服務(wù)管理，定期回訪客戶，及時解決客戶反映的問題，提供維修、保養(yǎng)等服務(wù)。3.客戶關(guān)系維護(hù)：通過開展客戶關(guān)懷活動、建立客戶檔案等方式，加強(qiáng)與客戶的溝通與聯(lián)系，維護(hù)良好的客戶關(guān)系，提高客戶忠誠度。五、財(cái)務(wù)管理與成本控制（一）財(cái)務(wù)管理制度1.財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員配備：企業(yè)應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)的財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作。2.會計(jì)核算：按照國家統(tǒng)一的會計(jì)制度進(jìn)行會計(jì)核算，建立健全財(cái)務(wù)會計(jì)賬簿，真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地記錄企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況。3.財(cái)務(wù)報(bào)表編制與披露：定期編制財(cái)務(wù)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等，并按照規(guī)定及時披露企業(yè)的財(cái)務(wù)信息。（二）資金管理1.資金籌集：根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要，合理籌集資金，拓寬融資渠道，降低融資成本。2.資金使用：加強(qiáng)資金使用管理，嚴(yán)格執(zhí)行資金審批制度，確保資金?？顚Ｓ?，提高資金使用效益。3.資金預(yù)算：編制年度資金預(yù)算，合理安排資金收支，加強(qiáng)對資金預(yù)算執(zhí)行情況的監(jiān)控和分析，及時調(diào)整預(yù)算。（三）成本控制1.成本核算：建立成本核算制度，明確成本核算對象、成本項(xiàng)目和成本計(jì)算方法，準(zhǔn)確核算項(xiàng)目成本。2.成本控制措施：采取有效的成本控制措施，包括優(yōu)化設(shè)計(jì)方案、控制工程變更、加強(qiáng)采購管理、降低營銷成本等，降低項(xiàng)目開發(fā)成本。3.成本分析與考核：定期對項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，找出成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，采取針對性措施加以改進(jìn)。建立成本考核制度，對成本控制工作成效顯著的部門和個人進(jìn)行獎勵，對成本控制不力的進(jìn)行處罰。六、人力資源管理（一）人員招聘與配置1.招聘計(jì)劃制定：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營需要，制定年度人員招聘計(jì)劃，明確招聘崗位、人數(shù)、條件等要求。2.招聘渠道選擇：通過多種渠道進(jìn)行人員招聘，如招聘網(wǎng)站、人才市場、校園招聘、內(nèi)部推薦等，吸引優(yōu)秀人才加入企業(yè)。3.人員配置：根據(jù)員工的專業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)規(guī)劃等，合理安排工作崗位，實(shí)現(xiàn)人崗匹配，提高工作效率。（二）員工培訓(xùn)與發(fā)展1.培訓(xùn)體系建設(shè)：建立完善的員工培訓(xùn)體系，根據(jù)不同崗位和員工需求，制定培訓(xùn)計(jì)劃，開展多樣化的培訓(xùn)活動。2.培訓(xùn)內(nèi)容與方式：培訓(xùn)內(nèi)容包括專業(yè)知識、業(yè)務(wù)技能、職業(yè)素養(yǎng)等方面。培訓(xùn)方式可采用內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、在線學(xué)習(xí)、實(shí)踐鍛煉等多種形式。3.員工職業(yè)發(fā)展規(guī)劃：為員工制定職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，提供晉升通道和發(fā)展機(jī)會，鼓勵員工不斷提升自身能力和素質(zhì)。（三）績效考核與激勵1.績效考核制度：建立科學(xué)合理的績效考核制度，明確考核指標(biāo)、考核標(biāo)準(zhǔn)、考核周期等，對員工的工作業(yè)績、工作能力、工作態(tài)度等進(jìn)行全面考核。2.考核結(jié)果應(yīng)用：將績效考核結(jié)果與員工的薪酬調(diào)整、晉升、獎勵等掛鉤，充分發(fā)揮績效考核的激勵作用。3.激勵措施：設(shè)立多種激勵措施，如獎金、榮譽(yù)稱號、培訓(xùn)機(jī)會、晉升機(jī)會等，激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造力。七、風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)部控制（一）風(fēng)險(xiǎn)識別與評估1.風(fēng)險(xiǎn)識別：對房產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別，包括市場風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。2.風(fēng)險(xiǎn)評估：采用科學(xué)的方法對識別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，確定風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生可能性和影響程度，為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對提供依據(jù)。（二）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：對于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性較大且影響程度嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)，采取風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略，如放棄某些高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。2.風(fēng)險(xiǎn)降低：通過采取相應(yīng)的措施，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性或減輕風(fēng)險(xiǎn)的影響程度，如加強(qiáng)市場調(diào)研、優(yōu)化項(xiàng)目管理等。3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他方，如購買保險(xiǎn)、簽訂擔(dān)保合同等。4.風(fēng)險(xiǎn)承受：對于一些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性較小且影響程度較輕的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可以選擇承受風(fēng)險(xiǎn)。（三）內(nèi)部控制1.內(nèi)部控制制度建設(shè)：建立健全內(nèi)部控制制度，明確