房子公攤管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司對(duì)房子公攤的管理，規(guī)范公攤面積的計(jì)算、使用和維護(hù)，保障業(yè)主的合法權(quán)益，提高公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司開(kāi)發(fā)建設(shè)并銷(xiāo)售的各類(lèi)住宅項(xiàng)目，包括高層住宅、多層住宅等。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家和地方有關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保公攤管理工作合法合規(guī)。2.公平公正原則：公攤面積的計(jì)算、分?jǐn)倯?yīng)遵循公平、公正的原則，保障各業(yè)主的合理權(quán)益。3.透明公開(kāi)原則：公攤面積的計(jì)算依據(jù)、分?jǐn)偡椒ǖ葢?yīng)向業(yè)主公開(kāi)，接受業(yè)主監(jiān)督。4.合理使用原則：對(duì)公攤部分的使用應(yīng)進(jìn)行合理規(guī)劃和管理，確保其功能正常發(fā)揮，不得擅自改變用途。二、公攤面積的計(jì)算（一）計(jì)算依據(jù)1.依據(jù)國(guó)家和地方現(xiàn)行的有關(guān)建筑面積計(jì)算規(guī)則，如《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》等。2.結(jié)合項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)劃文件等資料，準(zhǔn)確計(jì)算公攤面積。（二）計(jì)算范圍1.公共門(mén)廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共廁所、消防通道、值班警衛(wèi)室等。2.為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，包括物業(yè)管理用房、設(shè)備機(jī)房等。3.套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。（三）計(jì)算方法1.公攤面積=整幢建筑物的建筑面積套內(nèi)建筑面積之和不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。2.套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。3.對(duì)于電梯井、樓梯間等按自然層計(jì)算建筑面積的部分，按各層建筑面積之和計(jì)算公攤面積。4.對(duì)于為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房，按其建筑面積占整幢樓建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。（四）?jì)算審核1.公司應(yīng)組織專(zhuān)業(yè)人員對(duì)公攤面積的計(jì)算進(jìn)行審核，確保計(jì)算準(zhǔn)確無(wú)誤。2.審核人員應(yīng)具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，熟悉建筑面積計(jì)算規(guī)則和相關(guān)法律法規(guī)。3.審核過(guò)程中應(yīng)詳細(xì)核對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)劃文件等資料，對(duì)計(jì)算依據(jù)和方法進(jìn)行嚴(yán)格審查。三、公攤面積的分?jǐn)偅ㄒ唬┓謹(jǐn)傇瓌t1.按棟分?jǐn)傇瓌t：整幢樓的公攤面積由該棟樓的全體業(yè)主按套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?.受益分?jǐn)傇瓌t：各套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓珨偯娣e應(yīng)與其受益程度相匹配。（二）分?jǐn)偡椒?.住宅部分的公攤面積，按套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偟礁魈追课荨?.商業(yè)、辦公等非住宅部分的公攤面積，按其建筑面積占整幢樓非住宅建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?.對(duì)于既有住宅又有非住宅的項(xiàng)目，應(yīng)分別計(jì)算住宅和非住宅的公攤面積，并按各自的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)?。（三）分?jǐn)偣?.在項(xiàng)目銷(xiāo)售前，公司應(yīng)將公攤面積的計(jì)算依據(jù)、分?jǐn)偡椒?、分?jǐn)偨Y(jié)果等在售樓處顯著位置進(jìn)行公示，公示期不少于[X]個(gè)工作日。2.公示內(nèi)容應(yīng)包括各棟樓的公攤面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)傁禂?shù)等詳細(xì)信息，便于業(yè)主查閱。3.業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，公司應(yīng)及時(shí)進(jìn)行解答和說(shuō)明，并根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)進(jìn)行核實(shí)和調(diào)整。四、公攤部分的使用（一）使用原則1.合理使用原則：公攤部分應(yīng)按照設(shè)計(jì)用途進(jìn)行合理使用，不得擅自改變用途。2.安全使用原則：確保公攤部分的使用安全，不得損壞公共設(shè)施設(shè)備，影響其他業(yè)主的正常使用。3.公平使用原則：各業(yè)主享有平等使用公攤部分的權(quán)利，不得獨(dú)占或妨礙他人使用。（二）使用范圍1.公共門(mén)廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間等用于業(yè)主通行、疏散等。2.設(shè)備機(jī)房用于安裝和維護(hù)各類(lèi)設(shè)備設(shè)施，保障小區(qū)的正常運(yùn)行。3.物業(yè)管理用房用于物業(yè)管理公司開(kāi)展日常管理工作。4.其他經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的公共用途。（三）使用管理1.公司應(yīng)制定公攤部分使用管理制度，明確使用要求和程序。2.業(yè)主如需使用公攤部分，應(yīng)提前向物業(yè)管理公司提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后方可使用。3.使用過(guò)程中應(yīng)遵守相關(guān)規(guī)定，愛(ài)護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不得進(jìn)行損壞或影響其他業(yè)主正常使用的行為。4.物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)公攤部分使用的巡查和監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)行為。五、公攤部分的維護(hù)（一）維護(hù)責(zé)任1.公司負(fù)責(zé)公攤部分的主體結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施設(shè)備等的維護(hù)和保養(yǎng)。2.物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)公攤部分的日常保潔、綠化、秩序維護(hù)等工作，確保其整潔、美觀、安全。3.業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)管理公司做好公攤部分的維護(hù)工作，不得擅自破壞或占用公共區(qū)域。（二）維護(hù)計(jì)劃1.公司應(yīng)制定公攤部分的維護(hù)計(jì)劃，明確維護(hù)內(nèi)容、維護(hù)周期、維護(hù)責(zé)任人等。2.維護(hù)計(jì)劃應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和使用年限進(jìn)行合理安排，確保公共設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。3.定期對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修和保養(yǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患。（三）維修資金1.按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金，用于公攤部分的維修和更新改造。2.專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳存、使用、管理等應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受業(yè)主監(jiān)督。3.當(dāng)公攤部分需要進(jìn)行較大規(guī)模的維修或更新改造時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定程序使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。六、監(jiān)督與檢查（一）內(nèi)部監(jiān)督1.公司應(yīng)建立健全內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)公攤管理工作的監(jiān)督檢查。2.定期對(duì)公攤面積的計(jì)算、分?jǐn)?、使用、維護(hù)等情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。3.對(duì)在公攤管理工作中存在違規(guī)行為的部門(mén)和個(gè)人，依法依規(guī)進(jìn)行處理。（二）業(yè)主監(jiān)督1.充分保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，定期向業(yè)主公布公攤管理情況。2.設(shè)立投訴舉報(bào)渠道，接受業(yè)主對(duì)公攤管理工作的投訴和建議。3.對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主。（三）政府部門(mén)監(jiān)督1.積極配合政府有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督檢查，及時(shí)提供相關(guān)資料和信息。2.對(duì)政府部門(mén)提出的整改意見(jiàn)，應(yīng)認(rèn)真落實(shí)，確保公攤管理工作符合法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求。七、爭(zhēng)議處理（一）爭(zhēng)議解決方式1.業(yè)主與公司之間因公攤面積、分?jǐn)偡椒ā⑹褂霉芾淼葐?wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)首先通過(guò)協(xié)商解決。2.協(xié)商不成的，可以通過(guò)仲裁或訴訟等方式解決。（二）證據(jù)提供1.在爭(zhēng)議處理過(guò)程中，雙方應(yīng)提供相關(guān)證據(jù)，