按揭樓盤管理辦法總則目的為加強(qiáng)公司按揭樓盤的管理，規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程，有效防范風(fēng)險(xiǎn)，確保按揭業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，特制定本辦法。適用范圍本辦法適用于公司涉及的所有按揭樓盤項(xiàng)目，包括但不限于住宅、商業(yè)、寫字樓等各類物業(yè)?；驹瓌t1.合規(guī)性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、金融監(jiān)管政策以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保按揭業(yè)務(wù)合法合規(guī)。2.風(fēng)險(xiǎn)可控原則：對(duì)按揭樓盤進(jìn)行全面風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，采取有效措施控制風(fēng)險(xiǎn)，保障公司資金安全。3.審慎經(jīng)營原則：在業(yè)務(wù)操作過程中保持審慎態(tài)度，充分考慮各種因素，確保業(yè)務(wù)質(zhì)量。4.服務(wù)優(yōu)質(zhì)原則：為客戶提供高效、優(yōu)質(zhì)的按揭服務(wù)，維護(hù)公司良好形象。按揭樓盤準(zhǔn)入管理開發(fā)商資質(zhì)審查1.基本資質(zhì)要求具有合法有效的營業(yè)執(zhí)照，具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。具備良好的信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況，無重大不良記錄。開發(fā)項(xiàng)目已取得相關(guān)審批文件，如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等。2.審查流程業(yè)務(wù)部門收集開發(fā)商提交的資質(zhì)證明文件及相關(guān)資料。對(duì)資料進(jìn)行初審，核實(shí)其真實(shí)性、完整性和有效性。組織相關(guān)人員對(duì)開發(fā)商進(jìn)行實(shí)地考察，了解其開發(fā)實(shí)力、經(jīng)營狀況、信譽(yù)等情況。根據(jù)審查結(jié)果，形成審查報(bào)告，提出是否準(zhǔn)入的建議。樓盤項(xiàng)目評(píng)估1.項(xiàng)目基本情況評(píng)估對(duì)樓盤項(xiàng)目的地理位置、周邊配套設(shè)施、市場定位、銷售前景等進(jìn)行評(píng)估。分析項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、質(zhì)量保障等情況。2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估評(píng)估樓盤項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)，如市場供求關(guān)系、房價(jià)波動(dòng)等。分析項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)，如土地產(chǎn)權(quán)糾紛、抵押查封等。考慮項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，如開發(fā)商經(jīng)營不善、資金鏈斷裂等。3.評(píng)估方法采用定性與定量相結(jié)合的方法進(jìn)行評(píng)估，可參考市場調(diào)研數(shù)據(jù)、行業(yè)分析報(bào)告、專家意見等。建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系，對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行量化評(píng)分，綜合確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。準(zhǔn)入審批1.審批流程業(yè)務(wù)部門將樓盤準(zhǔn)入申請(qǐng)及相關(guān)審查評(píng)估資料提交至風(fēng)險(xiǎn)管理部門。風(fēng)險(xiǎn)管理部門對(duì)資料進(jìn)行復(fù)審，重點(diǎn)審查風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估情況。組織召開審批會(huì)議，由風(fēng)險(xiǎn)管理部門、業(yè)務(wù)部門、法務(wù)部門等相關(guān)人員參加，對(duì)樓盤準(zhǔn)入事項(xiàng)進(jìn)行審議。根據(jù)審批會(huì)議意見，由有權(quán)審批人做出最終審批決定。2.審批標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)較低、市場前景良好、開發(fā)商資質(zhì)優(yōu)良的樓盤項(xiàng)目，予以優(yōu)先準(zhǔn)入。對(duì)于存在一定風(fēng)險(xiǎn)但可通過有效措施控制的樓盤項(xiàng)目，在采取相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施后可準(zhǔn)入。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)較高、存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患的樓盤項(xiàng)目，不予準(zhǔn)入。按揭業(yè)務(wù)操作流程業(yè)務(wù)受理1.客戶申請(qǐng)客戶向公司提出按揭貸款申請(qǐng)，提交個(gè)人身份證明、收入證明、購房合同等相關(guān)資料。業(yè)務(wù)人員對(duì)客戶資料進(jìn)行初步審核，核實(shí)其真實(shí)性、完整性和有效性。2.項(xiàng)目確認(rèn)業(yè)務(wù)人員確認(rèn)樓盤項(xiàng)目已在公司準(zhǔn)入名單內(nèi)，并核實(shí)客戶所購房屋的具體情況。與開發(fā)商溝通，獲取相關(guān)合作協(xié)議及資料，如擔(dān)保承諾函、保證金協(xié)議等。調(diào)查評(píng)估1.實(shí)地調(diào)查業(yè)務(wù)人員對(duì)客戶進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解其工作單位、收入情況、家庭狀況等真實(shí)性。對(duì)所購房屋進(jìn)行實(shí)地查看，核實(shí)房屋的真實(shí)性、現(xiàn)狀及價(jià)值等情況。2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估根據(jù)客戶情況和樓盤項(xiàng)目情況，對(duì)按揭貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。分析可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，如客戶還款能力不足、房屋價(jià)值波動(dòng)等，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。審批1.初審業(yè)務(wù)人員將調(diào)查評(píng)估資料提交至業(yè)務(wù)主管進(jìn)行初審，重點(diǎn)審查資料的完整性、調(diào)查情況的真實(shí)性等。業(yè)務(wù)主管根據(jù)初審情況，提出初步審批意見。2.復(fù)審初審?fù)ㄟ^后，資料提交至風(fēng)險(xiǎn)管理部門進(jìn)行復(fù)審，重點(diǎn)審查風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估情況及風(fēng)險(xiǎn)防范措施的合理性。風(fēng)險(xiǎn)管理部門根據(jù)復(fù)審情況，提出復(fù)審意見。3.終審復(fù)審?fù)ㄟ^后，資料提交至有權(quán)審批人進(jìn)行終審。有權(quán)審批人根據(jù)公司審批政策和風(fēng)險(xiǎn)狀況，做出最終審批決定。合同簽訂1.貸款合同簽訂根據(jù)審批結(jié)果，與客戶簽訂《個(gè)人住房（商業(yè)）按揭貸款合同》，明確雙方權(quán)利義務(wù)。向客戶詳細(xì)解釋合同條款，確?？蛻舫浞掷斫獠⑼庀嚓P(guān)內(nèi)容。2.擔(dān)保合同簽訂根據(jù)項(xiàng)目情況和風(fēng)險(xiǎn)防范要求，與開發(fā)商簽訂《保證合同》或與客戶簽訂《抵押合同》等擔(dān)保合同。辦理相關(guān)擔(dān)保手續(xù)，如抵押登記、公證等，確保擔(dān)保合同的有效性。放款1.放款條件審核放款前，業(yè)務(wù)人員對(duì)放款條件進(jìn)行審核，確保所有條件均已滿足，如購房合同備案、擔(dān)保手續(xù)辦妥等。核實(shí)客戶賬戶信息，確保貸款資金發(fā)放至指定賬戶。2.放款操作審核通過后，按照合同約定將貸款資金發(fā)放至客戶賬戶或開發(fā)商賬戶。做好放款記錄，包括放款時(shí)間、金額、賬戶等信息。貸后管理1.客戶跟蹤定期對(duì)客戶進(jìn)行跟蹤，了解其還款情況、工作及收入變動(dòng)情況等。及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決客戶在還款過程中遇到的問題，提供必要的協(xié)助和指導(dǎo)。2.樓盤監(jiān)控對(duì)樓盤項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)監(jiān)控，關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、銷售情況、市場價(jià)格波動(dòng)等情況。及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理可能影響貸款安全的風(fēng)險(xiǎn)因素，如開發(fā)商資金鏈斷裂、房屋質(zhì)量問題等。3.檔案管理建立完善的按揭貸款檔案管理制度，對(duì)貸款業(yè)務(wù)相關(guān)資料進(jìn)行分類整理、歸檔保存。確保檔案資料的完整性、真實(shí)性和保密性，便于查詢和追溯。風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估1.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別對(duì)按揭樓盤業(yè)務(wù)涉及的各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面識(shí)別，包括市場風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等。分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因和可能導(dǎo)致的后果。2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估采用科學(xué)合理的方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系，定期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)測。風(fēng)險(xiǎn)防范措施1.市場風(fēng)險(xiǎn)防范加強(qiáng)市場調(diào)研和分析，及時(shí)掌握市場動(dòng)態(tài)和房價(jià)波動(dòng)情況。在貸款審批和定價(jià)過程中充分考慮市場風(fēng)險(xiǎn)因素，合理確定貸款額度、期限和利率。與開發(fā)商協(xié)商約定房價(jià)調(diào)整條款，降低房價(jià)波動(dòng)對(duì)貸款安全的影響。2.信用風(fēng)險(xiǎn)防范嚴(yán)格審查客戶信用狀況，包括個(gè)人信用記錄、收入穩(wěn)定性、還款能力等。要求客戶提供充分的擔(dān)保措施，如抵押、質(zhì)押、保證等。加強(qiáng)貸后跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并預(yù)警客戶信用風(fēng)險(xiǎn)變化。3.法律風(fēng)險(xiǎn)防范加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)和政策的學(xué)習(xí)研究，確保業(yè)務(wù)操作合法合規(guī)。在合同簽訂和擔(dān)保手續(xù)辦理過程中，嚴(yán)格按照法律法規(guī)要求進(jìn)行操作，確保合同和擔(dān)保的有效性。定期進(jìn)行法律合規(guī)檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正存在的法律風(fēng)險(xiǎn)隱患。4.操作風(fēng)險(xiǎn)防范建立健全業(yè)務(wù)操作流程和內(nèi)部控制制度，明確各環(huán)節(jié)操作規(guī)范和責(zé)任。加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工業(yè)務(wù)素質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)范操作行為。加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正操作風(fēng)險(xiǎn)問題。信息管理信息收集1.開發(fā)商信息收集收集開發(fā)商的基本情況、資質(zhì)證明文件、開發(fā)項(xiàng)目情況等信息。定期更新開發(fā)商信息，確保信息的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。2.樓盤項(xiàng)目信息收集收集樓盤項(xiàng)目的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、銷售情況、市場價(jià)格等信息。對(duì)樓盤項(xiàng)目信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，及時(shí)掌握項(xiàng)目變化情況。3.客戶信息收集收集客戶的個(gè)人身份證明、收入證明、購房合同、貸款申請(qǐng)等信息。保護(hù)客戶信息安全，防止信息泄露。信息整理與分析1.信息整理對(duì)收集到的各類信息進(jìn)行分類整理，建立信息數(shù)據(jù)庫。確保信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、完整性和規(guī)范性。2.信息分析運(yùn)用數(shù)據(jù)分析方法，對(duì)信息進(jìn)行深入分析，為業(yè)務(wù)決策提供支持。分析市場動(dòng)態(tài)、客戶需求、風(fēng)險(xiǎn)狀況等，為公司制定營銷策略和風(fēng)險(xiǎn)管理措施提供依據(jù)。信息共享與利用1.信息共享在公司內(nèi)部建立信息共享平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)各部門之間信息的及時(shí)共享和交流。確保信息在不同部門之間的傳遞準(zhǔn)確、及時(shí)，提高工作效率。2.信息利用充分利用信息資源，開展市場調(diào)研、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、業(yè)務(wù)分析等工作。通過信息分析，發(fā)現(xiàn)潛在業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)隱患，及時(shí)調(diào)整業(yè)務(wù)策略和風(fēng)險(xiǎn)管理措施。監(jiān)督檢查內(nèi)部監(jiān)督1.業(yè)務(wù)部門自查業(yè)務(wù)部門定期對(duì)按揭樓盤業(yè)務(wù)進(jìn)行自查，檢查業(yè)務(wù)操作是否符合流程規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)防范措施是否落實(shí)到位等。對(duì)自查發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行整改，并形成自查報(bào)告。2.風(fēng)險(xiǎn)管理部門檢查風(fēng)險(xiǎn)管理部門定期對(duì)按揭樓盤業(yè)務(wù)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，重點(diǎn)檢查風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估情況、風(fēng)險(xiǎn)防范措施執(zhí)行情況等。對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見，并跟蹤整改落實(shí)情況。3.內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督內(nèi)部審計(jì)部門定期對(duì)按揭樓盤業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，審查業(yè)務(wù)的合規(guī)性、風(fēng)險(xiǎn)性和效益性。對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行深入分析，提出審計(jì)建議，并督促相關(guān)部門進(jìn)行整改。外部監(jiān)督1.監(jiān)管部門檢查積極配合監(jiān)管部門的檢查工作，及時(shí)提供相關(guān)資料和信息。對(duì)監(jiān)管部門