房產(chǎn)抵押管理辦法總則1.目的與依據(jù)本辦法旨在加強(qiáng)公司房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的管理，規(guī)范操作流程，保障公司合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國民法典》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合公司實(shí)際情況制定本辦法。2.適用范圍本辦法適用于公司所有涉及房產(chǎn)抵押的業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括但不限于為公司融資提供房產(chǎn)抵押擔(dān)保、處置抵押房產(chǎn)等相關(guān)事宜。3.基本原則合法合規(guī)原則：房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保各項(xiàng)操作合法有效。風(fēng)險(xiǎn)可控原則：在開展房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)過程中，充分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，采取有效措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，保障公司資產(chǎn)安全。審慎操作原則：對(duì)房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行審慎審查和操作，確保業(yè)務(wù)質(zhì)量和資金安全。房產(chǎn)抵押的定義與范圍1.定義本辦法所稱房產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法擁有的房產(chǎn)作為抵押物，向抵押權(quán)人提供擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以該房產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。2.可抵押房產(chǎn)范圍公司合法擁有的產(chǎn)權(quán)清晰、無爭議的各類商業(yè)、辦公、住宅等房產(chǎn)。經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)，可用于抵押的其他房產(chǎn)。3.不可抵押房產(chǎn)范圍權(quán)屬有爭議的房產(chǎn)。用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房產(chǎn)。列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。已依法公告列入拆遷范圍的房產(chǎn)。被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房產(chǎn)。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房產(chǎn)。房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)流程1.業(yè)務(wù)申請(qǐng)公司各部門或分支機(jī)構(gòu)因業(yè)務(wù)需要申請(qǐng)房產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)填寫《房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》，詳細(xì)說明抵押房產(chǎn)的基本情況、抵押用途、融資需求等信息，并提交相關(guān)證明材料。申請(qǐng)表需經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核簽字后，提交至公司風(fēng)險(xiǎn)管理部門。2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)管理部門收到申請(qǐng)后，對(duì)抵押房產(chǎn)的合法性、產(chǎn)權(quán)狀況、市場價(jià)值、變現(xiàn)能力等進(jìn)行全面評(píng)估。委托專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，并按照國家規(guī)定的評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)評(píng)估結(jié)果，結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)際情況，對(duì)抵押風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化分析，出具風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，提出風(fēng)險(xiǎn)防控建議。3.審批決策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告提交至公司審批委員會(huì)，審批委員會(huì)成員根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估情況、業(yè)務(wù)需求、公司戰(zhàn)略等因素進(jìn)行綜合審議。審批委員會(huì)對(duì)房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)進(jìn)行決策，明確是否批準(zhǔn)抵押申請(qǐng)、抵押房產(chǎn)的價(jià)值、抵押期限、抵押率等關(guān)鍵要素。審批通過的，出具審批意見；審批未通過的，說明理由并反饋至申請(qǐng)部門。4.合同簽訂申請(qǐng)部門根據(jù)審批意見，與抵押權(quán)人簽訂《房產(chǎn)抵押合同》，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、抵押房產(chǎn)的具體情況、抵押擔(dān)保的范圍、抵押期限、違約責(zé)任等條款?！斗慨a(chǎn)抵押合同》應(yīng)符合法律法規(guī)要求，確保合同的有效性和可執(zhí)行性。辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)前，公司應(yīng)要求抵押權(quán)人提供相關(guān)證明文件，如營業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書等，并對(duì)其真實(shí)性、合法性進(jìn)行核實(shí)。5.抵押登記公司安排專人負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的要求，準(zhǔn)備齊全相關(guān)資料，包括《房產(chǎn)抵押合同》、抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書、評(píng)估報(bào)告、申請(qǐng)人身份證明等。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)前往房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)，確保抵押登記的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。取得房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》后，將其原件交由公司風(fēng)險(xiǎn)管理部門妥善保管。6.貸后管理業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行定期檢查，及時(shí)掌握抵押房產(chǎn)的使用狀況、市場價(jià)值變化等情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告并采取相應(yīng)措施。風(fēng)險(xiǎn)管理部門定期對(duì)抵押業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和評(píng)估，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)變化情況調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)防控措施。財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)對(duì)抵押業(yè)務(wù)涉及的資金往來進(jìn)行核算和管理，確保資金安全。7.還款與解押債務(wù)人按照《借款合同》約定按時(shí)足額償還債務(wù)后，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)通知風(fēng)險(xiǎn)管理部門，并與抵押權(quán)人協(xié)商辦理解除抵押登記手續(xù)。辦理解押手續(xù)時(shí)，公司安排專人負(fù)責(zé)，按照房地產(chǎn)管理部門的要求準(zhǔn)備相關(guān)資料，前往房地產(chǎn)管理部門辦理解押手續(xù)，取回抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書原件。解押手續(xù)辦理完畢后，對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行整理歸檔，妥善保存。房產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估1.評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇公司應(yīng)選擇具有良好信譽(yù)、專業(yè)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇應(yīng)通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競爭性談判等方式進(jìn)行，確保評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和公正性。與選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托評(píng)估合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、評(píng)估費(fèi)用、評(píng)估報(bào)告交付時(shí)間等條款。2.評(píng)估方法評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)抵押房產(chǎn)的實(shí)際情況，選擇合適的評(píng)估方法，包括市場比較法、收益法、成本法等。市場比較法適用于具有活躍市場、可比實(shí)例較多的房產(chǎn)評(píng)估；收益法適用于有收益或潛在收益的房產(chǎn)評(píng)估；成本法適用于新開發(fā)建設(shè)或無法采用其他方法評(píng)估的房產(chǎn)評(píng)估。在評(píng)估過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)充分考慮抵押房產(chǎn)的地理位置、周邊配套設(shè)施、市場供需狀況、未來發(fā)展趨勢(shì)等因素，確保評(píng)估價(jià)值的合理性和準(zhǔn)確性。3.評(píng)估報(bào)告審核公司風(fēng)險(xiǎn)管理部門收到評(píng)估報(bào)告后，對(duì)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容進(jìn)行審核，包括評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、評(píng)估方法的選用、評(píng)估依據(jù)的充分性、評(píng)估結(jié)果的合理性等方面。如發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告存在問題，及時(shí)與評(píng)估機(jī)構(gòu)溝通，要求其進(jìn)行補(bǔ)充或修正。審核通過的評(píng)估報(bào)告作為房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)決策的重要依據(jù)之一。房產(chǎn)抵押登記管理1.登記部門與要求房產(chǎn)抵押登記應(yīng)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門指定的登記機(jī)構(gòu)辦理，確保登記行為的合法性和有效性。辦理抵押登記時(shí)，應(yīng)按照登記機(jī)構(gòu)的要求提交齊全、真實(shí)、有效的資料，確保登記信息的準(zhǔn)確性和完整性。登記機(jī)構(gòu)對(duì)提交的資料進(jìn)行審核，符合要求的予以受理，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成登記手續(xù)，頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。2.登記信息管理公司應(yīng)建立房產(chǎn)抵押登記信息臺(tái)賬，詳細(xì)記錄每筆抵押登記業(yè)務(wù)的相關(guān)信息，包括抵押房產(chǎn)的基本情況、抵押權(quán)人信息、抵押期限、登記時(shí)間、登記機(jī)構(gòu)等。定期對(duì)登記信息進(jìn)行核對(duì)和更新，確保登記信息與實(shí)際情況一致。房產(chǎn)抵押登記信息涉及公司商業(yè)秘密，應(yīng)嚴(yán)格保密，防止信息泄露。房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)管理1.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估公司應(yīng)建立健全房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估機(jī)制，定期對(duì)房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)涵蓋抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等方面。通過風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化分析，確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，為制定風(fēng)險(xiǎn)防控措施提供依據(jù)。2.風(fēng)險(xiǎn)防控措施針對(duì)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的審核，確保產(chǎn)權(quán)清晰無爭議；辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，嚴(yán)格按照規(guī)定程序操作，確保登記的有效性。對(duì)于市場風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整抵押房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值；合理確定抵押率，避免因市場波動(dòng)導(dǎo)致抵押物價(jià)值不足。法律風(fēng)險(xiǎn)方面，加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)和研究，確保房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)符合法律規(guī)定；在合同簽訂過程中，嚴(yán)格審查合同條款，避免法律漏洞。信用風(fēng)險(xiǎn)防控上，加強(qiáng)對(duì)債務(wù)人的信用評(píng)估，確保其具備還款能力；建立健全貸后管理制度，及時(shí)跟蹤債務(wù)人的還款情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取措施。3.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案制定房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，明確在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件時(shí)的應(yīng)急處置流程和責(zé)任分工。定期對(duì)應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行演練，確保相關(guān)人員熟悉應(yīng)急處置流程，能夠在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)迅速、有效地采取措施，降低損失。風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后，及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并按照應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行處置，同時(shí)做好相關(guān)記錄和總結(jié)工作，不斷完善風(fēng)險(xiǎn)防控措施。監(jiān)督與檢查1.內(nèi)部監(jiān)督公司內(nèi)部審計(jì)部門定期對(duì)房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，檢查業(yè)務(wù)操作是否符合本辦法及相關(guān)規(guī)定，風(fēng)險(xiǎn)防控措施是否有效執(zhí)行。審計(jì)部門應(yīng)出具審計(jì)報(bào)告，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見，并跟蹤整改落實(shí)情況。風(fēng)險(xiǎn)管理部門負(fù)責(zé)對(duì)房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)進(jìn)行日常監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正業(yè)務(wù)操作中的違規(guī)行為，確保業(yè)務(wù)正常開展。2.外部檢查積極配合監(jiān)管部門的監(jiān)督檢查，按照要求提供相關(guān)資料和信息，接受監(jiān)管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。關(guān)注行業(yè)動(dòng)態(tài)和監(jiān)管政策變化，及時(shí)調(diào)整公司房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)管理辦法和操作流程，確保公司業(yè)務(wù)符合監(jiān)管要求。法律責(zé)任1.違規(guī)責(zé)任公司員工在房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)操作過程中，如違反本辦法及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，給公司造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。對(duì)于故意違規(guī)操作、損害公司利益的行為，將依法追究其法律責(zé)任。2.法律糾紛處理在房產(chǎn)抵押