昆明住房管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)昆明市住房管理，保障住房權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)住房合理利用，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住房的規(guī)劃、建設(shè)、交易、使用、維修、物業(yè)服務(wù)等活動(dòng)及其監(jiān)督管理。本辦法所稱住房，是指各類房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。基本原則住房管理應(yīng)當(dāng)遵循以人為本、依法管理、公平公正、合理利用、可持續(xù)發(fā)展的原則。管理體制市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本市住房管理的行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門），負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法，指導(dǎo)、監(jiān)督本市住房管理工作?？h（市）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住房管理的具體工作。發(fā)展改革、規(guī)劃、國(guó)土資源、財(cái)政、稅務(wù)、公安、環(huán)保、城管等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好住房管理相關(guān)工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)部門做好本轄區(qū)內(nèi)住房管理的相關(guān)工作。住房規(guī)劃與建設(shè)規(guī)劃編制市、縣（市）區(qū)規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門，根據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，編制住房發(fā)展規(guī)劃，明確住房建設(shè)的目標(biāo)、任務(wù)、布局和保障措施等，并向社會(huì)公布。住房發(fā)展規(guī)劃應(yīng)當(dāng)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相協(xié)調(diào)，合理確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局，優(yōu)先發(fā)展公共租賃住房、保障性住房等政策性住房。項(xiàng)目審批新建、改建、擴(kuò)建住房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合住房發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，并按照下列程序辦理審批手續(xù)：1.建設(shè)單位持項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告等相關(guān)材料，向發(fā)展改革部門申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)；2.發(fā)展改革部門批準(zhǔn)立項(xiàng)后，建設(shè)單位持規(guī)劃選址意見書、土地預(yù)審意見等材料，向規(guī)劃部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可；3.建設(shè)單位取得建設(shè)用地規(guī)劃許可后，向國(guó)土資源部門申請(qǐng)辦理土地使用手續(xù)；4.建設(shè)單位持土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等材料，向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請(qǐng)辦理建筑工程施工許可。涉及環(huán)境影響評(píng)價(jià)、消防設(shè)計(jì)審核等其他審批事項(xiàng)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和地方有關(guān)建筑節(jié)能、綠色建筑、住宅性能認(rèn)定等標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，推廣應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，提高住房建設(shè)質(zhì)量和品質(zhì)。新建商品住房應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積或者套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，并在合同中明確約定。配套設(shè)施建設(shè)住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，并與住房同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。配套設(shè)施建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，滿足居民基本生活需求。住房交易管理預(yù)售管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品住房，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。未取得預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行預(yù)售活動(dòng)，不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：1.商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；2.開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；3.土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；4.投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)符合條件的，核發(fā)商品房預(yù)售許可證；對(duì)不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。合同管理商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一文本，并使用網(wǎng)上簽約系統(tǒng)進(jìn)行簽訂。合同簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同簽訂之日起30日內(nèi)，將合同報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。交易資金監(jiān)管商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行按照商品房建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行撥付使用，確保預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)。存量房交易資金可以通過交易保證機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管，也可以由買賣雙方自行約定其他監(jiān)管方式。中介服務(wù)管理房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定如實(shí)記錄業(yè)務(wù)情況，并按照要求報(bào)送相關(guān)部門。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得有下列行為：1.提供虛假房源信息；2.隱瞞真實(shí)房屋交易信息；3.賺取差價(jià)；4.以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)；5.泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密；6.法律法規(guī)禁止的其他行為。住房使用與維修交付使用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付時(shí)間和條件，將驗(yàn)收合格的住房交付給買受人。住房交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按照住宅質(zhì)量保證書的約定承擔(dān)保修責(zé)任。使用規(guī)范住房權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途或者進(jìn)行違法建設(shè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查和維護(hù)管理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處理。維修責(zé)任住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：1.商品住房的維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，專項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造；2.售后公有住房的維修資金由售房單位和購(gòu)房人按照規(guī)定繳存，專項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造；3.未建立維修資金或者維修資金不足的，按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定籌集資金進(jìn)行維修。住房專有部分的維修費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)。應(yīng)急維修發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主同意，可以先行維修，維修費(fèi)用按照前款規(guī)定承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三級(jí)，具體標(biāo)準(zhǔn)和申請(qǐng)程序按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限等事項(xiàng)進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理；3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)；4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)；5.車輛停放管理；6.裝飾裝修管理；7.物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由價(jià)格主管部門會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商確定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)監(jiān)督住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，定期聽取業(yè)主的意見和建議，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作。業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)服務(wù)質(zhì)量不滿意的，可以向業(yè)主委員會(huì)或者住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門投訴。保障性住房管理房源籌集市、縣（市）區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)通過新建、改建、收購(gòu)、租賃等方式籌集保障性住房房源，滿足中低收入住房困難家庭、新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員等群體的住房需求。保障性住房房源應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和地方有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和安全要求。申請(qǐng)與審核符合條件的家庭或者個(gè)人可以向戶籍所在地或者居住地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出保障性住房申請(qǐng)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的資格進(jìn)行初審，初審合格的，報(bào)縣（市）區(qū)住房保障部門復(fù)審?？h（市）區(qū)住房保障部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門對(duì)復(fù)審合格的申請(qǐng)人進(jìn)行終審，終審合格的，予以公示。公示無(wú)異議的，納入保障性住房輪候?qū)ο?。分配與使用保障性住房應(yīng)當(dāng)按照公平、公正、公開的原則進(jìn)行分配，優(yōu)先保障住房困難程度高、住房需求迫切的家庭或者個(gè)人。保障性住房的分配可以采取搖號(hào)、抽簽等方式進(jìn)行。保障性住房權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定使用保障性住房，不得擅自轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、閑置或者改變用途。退出管理保障性住房權(quán)利人有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)騰退保障性住房：1.取得其他住房，不再符合保障性住房申請(qǐng)條件的；2.保障性住房租賃合同期滿，未按照規(guī)定提出續(xù)租申請(qǐng)或者續(xù)租申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的；3.無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在保障性住房?jī)?nèi)居住的；4.無(wú)正當(dāng)理由累計(jì)6個(gè)月以上未繳納租金的；5.擅自轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、閑置或者改變用途的；6.違反保障性住房使用管理規(guī)定的其他情形。保障性住房權(quán)利人騰退保障性住房的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理騰退手續(xù)，并結(jié)清租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。住房安全管理安全檢查住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門定期對(duì)住房進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)通知相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處理，并報(bào)告住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門。安全鑒定住房存在安全隱患的，房屋所有人或者使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托有資質(zhì)的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，房屋所有人或者使用人應(yīng)當(dāng)按照鑒定機(jī)構(gòu)的處理建議，及時(shí)采取治理措施，消除安全隱患。危險(xiǎn)房屋治理危險(xiǎn)房屋治理責(zé)任按照下列規(guī)定確定：1.房屋所有人是危險(xiǎn)房屋的治理責(zé)任人；2.房屋所有人下落不明或者房屋權(quán)屬不清的，代管人是危險(xiǎn)房屋的治理責(zé)任人；3.房屋出租的，租賃雙方另有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，房屋所有人是危險(xiǎn)房屋的治理責(zé)任人，承租人應(yīng)當(dāng)配合治理，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用；4.房屋屬于多戶共有的，各共有人按照各自的份額承擔(dān)治理責(zé)任。危險(xiǎn)房屋治理責(zé)任人應(yīng)當(dāng)按照鑒定機(jī)構(gòu)的處理建議，及時(shí)采取加固、修繕、拆除等治理措施，消除安全隱患。法律責(zé)任一般規(guī)定違反本辦法規(guī)定的行為，法律法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。具體處罰1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品住房的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的住房交付使用的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，處工程合同價(jià)款2%以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3.住房權(quán)利人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途或者進(jìn)行違法建設(shè)的，由城