鹽城市S縣農(nóng)村宅基地退出情況現(xiàn)狀調(diào)查研究目錄TOC\o"1-3"\h\u120531.1鹽城市建湖縣基本情況 1117681.1.1鹽城市建湖縣簡介 1204911.1.2鹽城市建湖縣農(nóng)村宅基地分布現(xiàn)狀 214211.1.3鹽城市建湖縣農(nóng)村宅基地利用狀況 2271501.2鹽城市建湖縣農(nóng)村宅基地退出的相關(guān)政策與基本原則 3258291.2.1鹽城市建湖縣農(nóng)村宅基地退出的相關(guān)政策 353751.2.2鹽城市建湖縣農(nóng)村宅基地退出的基本原則 455691.3鹽城市建湖縣農(nóng)村宅基地退出的主要模式 5182991.1.1“縣城+城鎮(zhèn)”模式 683811.1.2“新型農(nóng)村社區(qū)”模式 8272221.1.3“特色村”模式 91.1鹽城市建湖縣基本情況1.1.1鹽城市建湖縣簡介鹽城市建湖縣位于蘇北中部、江蘇省鹽城市中西部，北緯33°16′-33°41′，東經(jīng)119°33′-120°05′，里下河平原的東緣，東與射陽縣交界，南與鹽都區(qū)接壤，西與寶應、淮安兩市縣毗連，北與阜寧縣隔水相望，地處鹽城、淮安、揚州三市的交匯地帶。建湖縣河網(wǎng)密布，其水陸交通便捷，航道密布，是蘇中的重要樞紐；境內(nèi)鹽宿徐高速公路橫跨東西、建寶線縱貫南北、204國道沿京滬線斜穿縣境東北部和其他一級公路構(gòu)成龐大復雜的交通網(wǎng)。至2019年末，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）565.96億元，比上年增長5%；一般公共預算收入30.16億元，比上年增長6.5%；固定資產(chǎn)投資比上年增長7.9%，其中工業(yè)投資比上年增長9%；社會消費品零售總額169.94億元，比上年增長8.2%；外貿(mào)進出口總額38670萬美元，比上年降低0.4%；規(guī)上工業(yè)增加值比上年增長0.6%；全體居民人均可支配收入30706元，比上年增長8.7%，其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入37558元，比上年增長7.7%，農(nóng)村居民人均可支配收入22090元，比上年增長9.4%。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)比為8.3∶42.5∶49.2。三大主導產(chǎn)業(yè)布局初步形成，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)上工業(yè)產(chǎn)值37%，每萬人發(fā)明專利擁有量6.49件。實現(xiàn)服務業(yè)增加271.24億元，增長7.1%，服務業(yè)占GDP比重位居全市第一名。1.1.2鹽城市建湖縣農(nóng)村宅基地分布現(xiàn)狀依據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料，截止2018年底，建湖縣縣域境內(nèi)行政村（含農(nóng)居委會）198個，共有自然村1317個，總戶數(shù)186487戶，農(nóng)村人口約30%-40%左右外出從事第二、三產(chǎn)業(yè)，其余人口在家從事第一產(chǎn)業(yè)。另據(jù)建湖縣2018年土地利用變更調(diào)查成果，建湖縣農(nóng)村宅基地面積11350.51公頃，占全縣土地總面積的9.81%，占建設(shè)用地總面積的60.4%，分布在建湖縣的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道。從圖1.1來看，九龍口鎮(zhèn)、恒濟鎮(zhèn)自然村莊平均規(guī)模最大，自然村數(shù)量相對較少，這可能是因為這兩個鎮(zhèn)水系相對發(fā)達，村莊形態(tài)呈現(xiàn)塊狀分布，集聚度較高；上岡鎮(zhèn)、慶豐鎮(zhèn)、建陽鎮(zhèn)、高作鎮(zhèn)等自然村莊平均規(guī)模中等，自然村數(shù)量處于中游，這說明發(fā)展較好的城鎮(zhèn)對農(nóng)民的吸引力較強，農(nóng)民愿意集中居住在該區(qū)域；沿河鎮(zhèn)、岡西鎮(zhèn)、寶塔鎮(zhèn)自然村莊平均規(guī)模最小，自然村數(shù)量相對較多，這幾個鎮(zhèn)受水網(wǎng)的影響較大，集聚度較低。圖1.1鹽城市建湖縣2020年農(nóng)村宅基地分布圖1.1.3鹽城市建湖縣農(nóng)村宅基地利用狀況由于受用地空間限制，建湖縣已有近十年未批準安排農(nóng)民宅基地建房，翻改建也受到嚴格控制。一方面農(nóng)村宅基地多數(shù)是上世紀70-90年代建的房屋，房屋以平房、磚瓦房為主，農(nóng)民住房相對占地面積大（戶均約0.5畝）、建筑面積小、零散陳舊，有些宅基地過于零散，多數(shù)房屋與農(nóng)田犬牙交錯。另一方面，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，農(nóng)民進城進鎮(zhèn)打工者越來越多，盡管有部分農(nóng)戶已經(jīng)在縣城購置了住房，但多數(shù)人受經(jīng)濟條件所限，一時還買不起房，只能像“候鳥”一樣白天進城進鎮(zhèn)干活，晚上回農(nóng)村居住，給生產(chǎn)生活帶來很大不便。建湖縣2016年對全縣農(nóng)村住房情況進行了全面摸排調(diào)查，從各機關(guān)部門、各鎮(zhèn)（街道、區(qū)）抽調(diào)工作人員，對全縣所有農(nóng)村住房開展入戶調(diào)查，全面調(diào)查農(nóng)村住房面積、居住人口、戶籍情況、安全情況、住房改善意愿等情況，并將住房安全情況分為4個等級，具體為：A級表示結(jié)構(gòu)能正常使用要求，未發(fā)現(xiàn)危險點，房屋結(jié)構(gòu)安全；B級表示結(jié)構(gòu)基本滿足正常使用要求，個別結(jié)構(gòu)構(gòu)件處于危險狀態(tài)，但不影響主體結(jié)構(gòu)安全，基本滿足正常使用要求；C級表示部分承重結(jié)構(gòu)不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險情，構(gòu)成局部危房；D級表示承重結(jié)構(gòu)已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現(xiàn)險情，構(gòu)成整幢危房。數(shù)據(jù)顯示，全縣150306戶住房中，其中常住戶119076戶，占全縣總戶數(shù)的79.22%，空關(guān)戶和季節(jié)戶31230戶，占全縣總戶數(shù)達20.78%，進一步說明農(nóng)民兼業(yè)化明顯，農(nóng)村住房閑置率較高；農(nóng)村住房中樓房26901戶，占全縣總戶數(shù)17.9%，平房122650戶，占全縣總戶數(shù)81.6%，且平房的房屋質(zhì)量相對較低，抵御風險能力較弱；在住房安全等級上，A級住房15728戶、B級住房84582戶、C級住房43072戶、D級住房6924戶，C級和D級住房比例達31.3%，安全隱患較高；此外，有改善住房意愿的農(nóng)戶達102969戶，占全縣總戶數(shù)68.5%，表明農(nóng)民改善住房條件的意愿相對強烈。1.2鹽城市建湖縣農(nóng)村宅基地退出的相關(guān)政策與基本原則1.2.1鹽城市建湖縣農(nóng)村宅基地退出的相關(guān)政策2013年3月，中共建湖縣委、建湖縣人民政府下發(fā)了《關(guān)于大力推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化加快改善農(nóng)村居民生活條件的意見》（建發(fā)[2013]8號），針對農(nóng)村居民住房改善方面，制定了詳細的扶持政策，并對界定了退宅還耕的對象和方式，以及補償和安置方式等。同時建湖縣人民政府辦公室印發(fā)了縣委農(nóng)工辦等五個部門聯(lián)合制定的《農(nóng)民退宅還耕建筑物、構(gòu)筑物和附屬物補償標準》、《縣城和集鎮(zhèn)農(nóng)民安置區(qū)規(guī)劃建設(shè)標準》和《2013年度縣城和集鎮(zhèn)農(nóng)民安置房價格》的通知（建政辦發(fā)[2013]19號），該文件對農(nóng)村宅基地退出制定了具體的補償標準，并針對不同的安置區(qū)制定出具體的建設(shè)標準，設(shè)定安置房的價格。為改善農(nóng)村居民生活條件、提高農(nóng)村全面小康社會建設(shè)水平，中共建湖縣委、建湖縣人民政府制定了《全縣推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化三年（2013-2015）行動計劃》，明確了高起點編制鎮(zhèn)村規(guī)劃、高標準建設(shè)新鎮(zhèn)區(qū)新社區(qū)、高要求實施環(huán)境提升工程、高目標推進社會管理的工作目標。2016年，建湖縣于2016年對全縣農(nóng)村住房情況進行了全面摸排調(diào)查，從各機關(guān)部門、各鎮(zhèn)（街道、區(qū)）抽調(diào)工作人員，對全縣所有農(nóng)村住房開展入戶調(diào)查，重點調(diào)查農(nóng)村住房安全情況，并將住房安全情況分為4個等級，同時全面調(diào)查農(nóng)村住房面積、居住人口、戶籍情況、安全情況、住房改善意愿等情況。2018年，建湖縣縣委、縣政府出臺了《2018年全縣農(nóng)村康居工程建設(shè)行動方案》，在16年調(diào)查基礎(chǔ)上，全面實施D、C、B級危房改造，推進重點村莊和現(xiàn)有集中居住點建設(shè)，集中打造一批特色村、重點村，開展零散村莊拆除試點。建湖縣政府通過對農(nóng)村退宅還耕的不斷探索，有效地促進了區(qū)域土地利用，在具體的實施過程中頒布了一系列相關(guān)文件，這有力地推進了農(nóng)村宅基地退出，提高了農(nóng)民的生活居住條件，維護了農(nóng)民權(quán)益，形成了獨具特色的宅基地退出模式。1.2.2鹽城市建湖縣農(nóng)村宅基地退出的基本原則1.2.2.1堅持系統(tǒng)謀劃在制訂工作計劃時，做到“三結(jié)合、一突出、一集中”，即堅持點線面結(jié)合、做加法與做減法結(jié)合、新村莊建設(shè)與舊村莊改造結(jié)合；突出鹽連、鹽徐高鐵、國省干道等主要道路沿線，“大縱湖--九龍口--馬家蕩”旅游專線沿線，以及經(jīng)濟薄弱村和“四類重點對象”，整合資源要素，全力組織攻堅，努力以示范典型帶動全縣面上工作開展；集中連片整體推進高鐵沿線兩側(cè)和一些基礎(chǔ)條件薄弱、居住分散、房屋破舊以及改善意愿強烈的一般村莊的改造工作，實現(xiàn)農(nóng)民群眾集中居住、土地成匡成片流轉(zhuǎn)，切實提升農(nóng)民群眾生產(chǎn)生活質(zhì)量。針對基本農(nóng)田保護面積占耕地比重較大的實際，立足規(guī)劃保留村莊，積極推進集中居住，新建集中居住點要注重“三個圍繞”，即圍繞土地利用總體規(guī)劃編制村莊建設(shè)規(guī)劃；圍繞已建集中居住點評估輻射范圍，鼓勵引導留鄉(xiāng)居住農(nóng)戶向已建集中居住點集聚，使其基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施功能得到充分利用；圍繞即將規(guī)劃建設(shè)的集中居住點確定搬遷任務，力求以科學規(guī)劃引領(lǐng)集中居住點建設(shè)。1.2.2.2堅持分類施策對不同區(qū)域的村莊按照“集聚提升、融入城鎮(zhèn)、特色保護、搬遷改造”的思路，因地制宜，科學確定改造方式，分類推進農(nóng)民群眾住房條件改善工作。在實施過程中，要做到政策引導與群眾自愿有機結(jié)合，農(nóng)村現(xiàn)代化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步推進，市場化運作和行政推動同向發(fā)力。1.2.2.3堅持農(nóng)民自愿積極引導農(nóng)民通過拆除危舊房，自愿有償退出宅基地，自主選擇進城進鎮(zhèn)購房、進集中居住點建房改善住房條件，提高生活質(zhì)量。在實施中遵循“四個自愿”的原則，一是是否進城入鎮(zhèn)住社區(qū)由個人；二是“三進一調(diào)”的方案由個人選擇；三是安置區(qū)域和住房大小、套型由個人選擇；四是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與否由個人選擇。堅決杜絕簡單的工作方法，一切以農(nóng)村居民自愿和滿意為根本標準。實施過程中要充分尊重農(nóng)民意愿，從搬遷改造村莊確定、集中居住點選址、具體戶型設(shè)計，到建設(shè)方式、工程監(jiān)管、社區(qū)管理，都要充分聽取群眾意見，激發(fā)群眾內(nèi)生動力，把好事做好、實事辦實。1.2.2.4堅持政策保障新一輪村莊搬遷改造工作政策要與上一輪政策有機銜接，保持政策的連續(xù)性，嚴格執(zhí)行“四嚴”要求，即：嚴禁增加鎮(zhèn)村債務、嚴禁損害群眾利益、嚴禁突破補償標準、嚴格節(jié)約集約用地。農(nóng)民進城入鎮(zhèn)后，原土地承包經(jīng)營權(quán)、集體收益分配權(quán)等合作經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利和義務不變，承包地可以自我經(jīng)營，可以自行流轉(zhuǎn)，也可以將承包土地入股村土地股份合作社，農(nóng)戶享有分紅收益權(quán)。完善城鎮(zhèn)居民社會保障制度，將失地農(nóng)民和進城入鎮(zhèn)農(nóng)民全部納入城鎮(zhèn)人口管理，在就業(yè)、教育、醫(yī)療、社會保障等方面享受城鎮(zhèn)居民同等待遇，解決農(nóng)民的后顧之憂。1.3鹽城市建湖縣農(nóng)村宅基地退出的主要模式為進一步了解農(nóng)戶對于宅基地退出意愿，保障農(nóng)民權(quán)益，2018年9月份，建湖縣在2016年對全縣農(nóng)村住房情況調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，再次組織人員對全縣11.9萬戶農(nóng)民住房退出、改善意愿進行了調(diào)查摸底，逐戶調(diào)查，登記造冊。根據(jù)此次調(diào)查結(jié)果，退出意愿強烈的農(nóng)戶有4.5萬戶，占調(diào)查總戶數(shù)32.4%，其中：愿意通過貨幣化結(jié)算進城入鎮(zhèn)的約2.9萬戶，占調(diào)查總戶數(shù)21%；愿意退出后進集中居住點的有1.6萬戶，占調(diào)查總戶數(shù)11.5%。調(diào)查結(jié)果顯示，建湖縣約有三分之一的農(nóng)戶有較強的退出意愿，這也為建湖縣深入開展農(nóng)村宅基地退出工作奠定了基礎(chǔ)。《建湖縣鎮(zhèn)村布局規(guī)劃》結(jié)合建湖縣地形地貌、資源稟賦和村莊特征，將整個縣域劃分成“北部農(nóng)業(yè)生態(tài)片區(qū)、中部城鎮(zhèn)化發(fā)展區(qū)和南部水鄉(xiāng)旅游片區(qū)”三大分區(qū)（圖1.2），建湖縣各地結(jié)合鎮(zhèn)村區(qū)位條件、資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等實際情況，以“縣城+集鎮(zhèn)+新型農(nóng)村社區(qū)”三級聯(lián)動的發(fā)展戰(zhàn)略為核心，以“三進一調(diào)”的“退宅還耕”為基礎(chǔ)，堅持“能進城不入鎮(zhèn)、能進鎮(zhèn)不住村、能集中不散居”的原則，依據(jù)農(nóng)村宅基地退出現(xiàn)實潛力布局，結(jié)合各個片區(qū)的發(fā)展方向和發(fā)展特色，從分析各個片區(qū)掛鉤潛力入手、依據(jù)布局的區(qū)域特性，選擇適合各個片區(qū)發(fā)展的退出方式。圖1.2分片區(qū)農(nóng)村宅基地聚集情況示意圖1.1.1“縣城+城鎮(zhèn)”模式“縣城+城鎮(zhèn)”模式是指政府將農(nóng)民原有的宅基地回收后，通過合理規(guī)劃和布局，鼓勵離縣城中心、副中心和集鎮(zhèn)居住較遠的農(nóng)民以指標置換、資產(chǎn)置換、貨幣補償?shù)确绞綄崿F(xiàn)宅基地有償退出，并引導其向縣城中心、上岡鎮(zhèn)副中心、集鎮(zhèn)集中居住。中部城鎮(zhèn)化片區(qū)是建湖縣的核心區(qū)域，未來將帶動整個建湖縣城鎮(zhèn)的發(fā)展，當前城鎮(zhèn)發(fā)展水平較高，城鎮(zhèn)規(guī)模較大，從村莊分布聚集水平來看（圖1.2），該區(qū)域內(nèi)村莊數(shù)量處于中游，規(guī)模中等，這也折射出建湖縣城對周邊城鎮(zhèn)的輻射較強，農(nóng)民愿意集中居住在該區(qū)域內(nèi)。該區(qū)域臨近城區(qū)，區(qū)位條件優(yōu)越，土地價值較高，因而選擇將這部分退出農(nóng)民城市化，引導向縣城中心、上岡鎮(zhèn)副中心、集鎮(zhèn)集中居住，選擇“縣城+城鎮(zhèn)”為主的退出方式，推進城鄉(xiāng)一體化。1.1.1.1“縣城+城鎮(zhèn)”模式的主要做法一是深入發(fā)動宣傳工作。建湖縣通過多種形式，宣傳、解讀農(nóng)村城鎮(zhèn)化相關(guān)政策，使農(nóng)民真正認識到現(xiàn)實的機遇和契機。工作中既把政策講清說透，更尊重農(nóng)民意愿，嚴禁有違背農(nóng)民意愿的事件發(fā)生；既普遍發(fā)動，更突出重點人群，有針對性地開展工作；既做好群眾工作，更強調(diào)干部帶頭，發(fā)揮村組干部的示范引領(lǐng)作用。在政策啟動初期，建湖縣組織了集中宣傳發(fā)動，編印了《政策問答》小冊子發(fā)放到農(nóng)戶手中，在電視臺和建湖縣日報進行政策解讀，迅速掀起了農(nóng)戶集中申報高潮。二是大幅提升進城、進鎮(zhèn)農(nóng)戶補償力度。對于選擇進城、進鎮(zhèn)購房的農(nóng)戶，以農(nóng)村80平方米三間兩廚住房農(nóng)戶為例，房屋拆除和裝潢補償約700元/平方米、合計約5.6萬元；進城、進鎮(zhèn)購買商品房補助400元/平方米，約1.2萬；放棄宅基地補償約7500元；十邊地補償約3000元；搬家費、過渡安置費約1500元。對于農(nóng)村80平方米三間兩廚的住房，合計每戶可獲得各類補償約10萬元。三是加快農(nóng)民安置房建設(shè)。建湖縣要求各鎮(zhèn)本著安置房建設(shè)優(yōu)先的原則，在保證質(zhì)量的前提下，加快工程建設(shè)進度，督促施工單位抓緊做好農(nóng)民限價安置房竣工交付以及水、電、路等附屬設(shè)施建設(shè)工作，提高住房保障能力，縮短退宅還耕農(nóng)民的安置周期。同時大力完善新鎮(zhèn)區(qū)路網(wǎng)、管網(wǎng)、綠化、亮化等基礎(chǔ)設(shè)施和幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場（便民店）等公共服務設(shè)施，改善居住條件。1.1.1.2“縣城+城鎮(zhèn)”模式的工作成效一是推動了土地節(jié)約集約利用。通過農(nóng)村宅基地退出工作，大力倡導貨幣結(jié)算，鼓勵群眾進城入鎮(zhèn)，直接體現(xiàn)在農(nóng)村建設(shè)用地面積持續(xù)減少。2016年-2018年，農(nóng)村宅基地面積減少了167.18公頃；同時，原被零散村莊隔得支離破碎的農(nóng)田，經(jīng)整理后統(tǒng)一發(fā)包，改變了原先一家一戶的土地經(jīng)營方式，提高了土地節(jié)約集約利用水平。二是改善了農(nóng)戶居住環(huán)境。選擇進城、進鎮(zhèn)安置的農(nóng)戶，從原來的鄉(xiāng)村田野生活，轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民生活，能夠享受城鎮(zhèn)更為完善的教育、醫(yī)療、交通、就業(yè)環(huán)境，居住環(huán)境明顯改善。三是推動了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。一方面體現(xiàn)在大量農(nóng)村人口進城、進鎮(zhèn)落戶居住，既滿足了農(nóng)戶提高收入的現(xiàn)實需求，又能夠為城鎮(zhèn)發(fā)展帶來潛在的消費能力，同時能夠為城鎮(zhèn)周邊的工廠提供大量的勞動力，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，達到多方共贏的良好局面；另一方面體現(xiàn)在騰退的農(nóng)村建設(shè)用地可以為城鎮(zhèn)擴張帶來大量的建設(shè)用地指標，為地方政府招引更多的優(yōu)質(zhì)項目提供了土地要素保障。四是保障了農(nóng)戶城鎮(zhèn)生活。農(nóng)民進城入鎮(zhèn)后，通過政策扶持，在原有土地流轉(zhuǎn)、戶籍、教育、就業(yè)、社保等領(lǐng)域全面與城鎮(zhèn)居民接軌，推動其身份由農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)變，充分解決農(nóng)民進城入鎮(zhèn)的后顧之憂，也為正在猶豫觀望中的村民帶來了正面示范，為今后農(nóng)村宅基地退出奠定基礎(chǔ)。1.1.2“新型農(nóng)村社區(qū)”模式“新型農(nóng)村社區(qū)”模式是指政府為較快縮小城鄉(xiāng)差距，將若干行政村合并在一起，統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)形成新型社區(qū)，并引導農(nóng)民通過指標置換方式實現(xiàn)宅基地有償退出，并引導其到新型社區(qū)購房建房。北部農(nóng)業(yè)生態(tài)片區(qū)未來是建湖縣推動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的核心區(qū)域，從村莊分布的集聚水平來看，北部農(nóng)業(yè)生態(tài)片區(qū)自然村數(shù)量相對較多，村莊平均規(guī)模較?。ㄒ妶D1.2），且該區(qū)域城鎮(zhèn)化發(fā)展相對緩慢，農(nóng)村人口比例較大，城鎮(zhèn)新增人口較少，對建設(shè)用地的需求相對較少，因此選擇“新型農(nóng)村社區(qū)”為主的退出方式。北部農(nóng)業(yè)生態(tài)片區(qū)退出潛力是三個片區(qū)中最大的，未來不僅能滿足自身建設(shè)需要，還可以為其他區(qū)域的建設(shè)做貢獻。1.1.2.1“新型農(nóng)村社區(qū)”模式的主要做法一是整合零散的小型村莊。針對建湖縣基本農(nóng)田保護面積占耕地比重較大的實際，立足規(guī)劃保留村莊，積極推進集中居住，將該區(qū)域內(nèi)大量零散的小型村莊合并到鎮(zhèn)村布局規(guī)劃中臨近的新型農(nóng)村社區(qū)，建設(shè)中心村，提高了農(nóng)村宅基地集聚程度。二是建設(shè)高標準基本農(nóng)田。騰退出來的村莊通過復墾，用于建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園和高標準基本農(nóng)田，打造以發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游為特色的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，以此帶動該區(qū)域農(nóng)民就業(yè)，提高農(nóng)民收入，同時也促進了中心村的經(jīng)濟發(fā)展。三是充分尊重農(nóng)民意愿。在村莊搬遷改造前需征得村集體80%的群眾認可的條件下，才能由村委申請搬遷改造工作。村莊搬遷改造過程中，鎮(zhèn)政府要根據(jù)實際情況，合理安排拆除和建設(shè)工作，對自愿先行拆除的農(nóng)戶，要安排過度安置費用，確保農(nóng)戶正常居住生活。四是高標準規(guī)劃建設(shè)新型社區(qū)。建湖縣堅持“堅決不建農(nóng)民不需要的房子”。在社區(qū)規(guī)劃上，邀請高資質(zhì)規(guī)劃設(shè)計單位參與編制集中居住點規(guī)劃方案，設(shè)計方案注重空間布局、農(nóng)房設(shè)計、設(shè)施配套、水綠景觀、打造特色等方面設(shè)計，同時邀請省住建廳領(lǐng)導和省內(nèi)鄉(xiāng)村規(guī)劃專家參與評審把關(guān)；在建筑設(shè)計上，農(nóng)民集中居住點建設(shè)都以二層或三層聯(lián)體建筑為主，既注重保持蘇北水鄉(xiāng)“灰瓦白墻、依河枕水”的建筑風貌；在項目細節(jié)上，堅持美觀與實用相結(jié)合，對樓梯轉(zhuǎn)角如何處理、陽臺是否統(tǒng)一封閉、儲藏室怎樣安排等細節(jié)考慮周全，保證群眾生活居住舒適便利；在面積控制上，堅持群眾需求導向，設(shè)計80-120㎡多種戶型供農(nóng)戶選擇；在項目建設(shè)上，采用“統(tǒng)一規(guī)劃、集中代建”模式，由村民代表委托村委會，要求資質(zhì)高、信譽好、有實力的建筑企業(yè)參與工程的招標和建設(shè)。五是完善周邊配套設(shè)施。建湖縣專門印發(fā)了《關(guān)于做好全縣集中居住點基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施的相關(guān)要求》，明確了基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務設(shè)施和特色田園鄉(xiāng)村塑造3大類22項建設(shè)配套要求，在社區(qū)周邊配套建設(shè)休閑公園、黨群服務中心、農(nóng)村文化大禮堂、村民活動廣場等公共設(shè)施，致力提升基本公共服務能力，提升社區(qū)生活質(zhì)量。六是保障重點對象住房需求。建湖縣對1658戶建檔立卡低收入農(nóng)戶、低保戶、五保戶、殘疾人貧困家庭等重點群體，專門設(shè)計50㎡左右小戶型進行托底安置，讓這些群眾自己不花一分錢就能住上新房，切實保障此類人群的基本生活。1.1.2.2“新型農(nóng)村社區(qū)”模式的工作成效一是提升了農(nóng)村生態(tài)水平。由于過去農(nóng)村宅基地管理未受到高度重視，建湖縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)對農(nóng)民建房基本沒有統(tǒng)一規(guī)劃，因而存在農(nóng)戶居住不集中、農(nóng)房布局散亂等問題，難以進行大規(guī)模的環(huán)境治理，農(nóng)村整體環(huán)境相對臟、亂。此外，農(nóng)民環(huán)境保護意識相對薄弱，農(nóng)村生活污水、垃圾等集中處理相對滯后，農(nóng)村整體村容村貌有待加強。通過農(nóng)村宅基地退出工作，在原有基礎(chǔ)上統(tǒng)一規(guī)劃新建集中居住點，全面做到基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全、垃圾收運設(shè)施配套到位、全域增植綠被實現(xiàn)綠化覆蓋到位。二是促進了鎮(zhèn)村經(jīng)濟健康發(fā)展。對鎮(zhèn)區(qū)，在獎補資金的基礎(chǔ)上，宅基地退出后形成的建設(shè)用地指標優(yōu)先由鎮(zhèn)區(qū)支配使用，作為工業(yè)與經(jīng)營性用地，解決鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展用地難題。對村居，復墾后形成的新增耕地由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一經(jīng)營，其收益歸村集體所有，有效增加村集體積累。三是帶動了群眾增收致富。選擇社區(qū)集中安置的農(nóng)戶，能獲得政府提供的就業(yè)渠道。政府通過資金杠桿調(diào)節(jié)鼓勵在社區(qū)周邊發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、加工業(yè)，對社區(qū)周邊勞動力密集型加工廠和發(fā)展高效農(nóng)業(yè)的提供優(yōu)先供地進行扶持，讓進入社區(qū)安置點居住的農(nóng)戶在住得好的同時有賺錢的渠道，提高農(nóng)民收入。同時，建湖縣堅持把宅基地退出和扶貧攻堅有機結(jié)合起來，對農(nóng)村特困群體精準施策，實行托底安置，這些群眾自己不花一分錢就能住上新房。1.1.3“特色村”模式“特色村”模式是指政府依據(jù)區(qū)域內(nèi)特色發(fā)展旅游經(jīng)濟，通過合理規(guī)劃與布局，打造以特色旅游為主，以工貿(mào)、農(nóng)貿(mào)為輔的綜合特色村，并鼓勵零散居住的農(nóng)民以指標置換、資產(chǎn)置換、貨幣補償、借地退出等方式有償退出宅基地，并引導其到就近特色村集中居住。南部水鄉(xiāng)旅游片區(qū)以九龍口鎮(zhèn)為發(fā)展核心，還包含了恒濟鎮(zhèn)、顏單鎮(zhèn)、沿河鎮(zhèn)、蘆溝鎮(zhèn)（部分）。由于該區(qū)域為湖蕩（團塊狀）水系地區(qū)，村莊形態(tài)呈現(xiàn)地塊狀分布，自然村數(shù)量相對較少，平均規(guī)模較大，集聚度相對較高（圖1.2）。農(nóng)村人口相對較多，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平適中，自然人文景觀相對較為豐富，因此本區(qū)域選擇“特色村”為主的退出方式。建湖縣依據(jù)該區(qū)域內(nèi)沿蕩自然風貌、歷史文化等資源比較豐富的特征，將該區(qū)域遠郊的一些基礎(chǔ)設(shè)施條件相對比較落后，相對零散的村莊，通過“縮村騰地”的方式，就近歸并到附近的特色村中。未來將該區(qū)域打造成以生態(tài)水鄉(xiāng)特色旅游為主，以工貿(mào)、農(nóng)貿(mào)為輔的綜合型片區(qū)，有效解決退出農(nóng)戶的就業(yè)問題，進而促進農(nóng)村集中居住，改善居住環(huán)境，提高農(nóng)民生活水平。其中較為典型的是九龍口鎮(zhèn)的收成“特色村”。1.1.1.1“特色村”模式的主要做法一是整合零散的村莊。建湖縣優(yōu)先選擇南部水鄉(xiāng)旅游片區(qū)內(nèi)的自然風貌、歷史文化等資源比較豐富的村莊作為發(fā)展重點，著力打造一批獨具特色的村莊。將“特色村”遠郊的一些基礎(chǔ)設(shè)施條件相對比較落后，相對零散的村莊，通過“縮村騰地”的方式，就近歸并到附近的特色村中，騰退的土地也為“特色村”的規(guī)劃建設(shè)提供了土地指標。二是鼓勵倡導公眾參與。一方面加強宣傳教育，增強村民的自豪感和歸屬感。另一方面鼓勵村民參與規(guī)劃的編制和實施，規(guī)劃尊重村民意愿，進行公示，廣泛征求公眾意見，提高村民在村莊保護和發(fā)展中的積極性。同時將歷史文化名村保護要求納入村規(guī)民約，加強宣傳教育，發(fā)動村民主動參與和監(jiān)督保護工作；鼓勵村民參與旅游服務，提高村民的保護意識和綜合素質(zhì)。三是注重村落保護及整治。針對核心保護區(qū)范圍內(nèi)與傳統(tǒng)風貌協(xié)調(diào)，質(zhì)量較好的建筑，要求此類建筑保持外觀特征，在不改變建筑與環(huán)境要素外觀特征的基礎(chǔ)上進行加固和保護性復原活動。針對核心保護區(qū)范圍外、建設(shè)控制地帶保護區(qū)范圍內(nèi)與歷史風貌不協(xié)調(diào)，質(zhì)量較好的建筑，采取改變立面材料、色彩、裝飾等非結(jié)構(gòu)性的整治措施，或采取降層、局部拆除等結(jié)構(gòu)性改造措施，使其與傳統(tǒng)風貌相協(xié)調(diào)。針對建設(shè)控制地帶保護區(qū)范圍內(nèi)違章搭建、臨時搭建、質(zhì)量差等與傳統(tǒng)風貌