朔州物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范朔州市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于朔州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。（三）基本原則物業(yè)管理應(yīng)當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則，實行業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相對獨立、相互配合、相互監(jiān)督的機制。鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。（四）管理職責市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。二、業(yè)主及業(yè)主大會（一）業(yè)主定義房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。同時，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；5.按時交納物業(yè)服務(wù)費用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（二）業(yè)主大會的成立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：1.物業(yè)管理區(qū)域證明；2.房屋及建筑物面積清冊；3.業(yè)主名冊；4.建筑規(guī)劃總平面圖；5.交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；6.物業(yè)服務(wù)用房配置證明；7.其他有關(guān)的文件資料。符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，負責組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任?；I備組應(yīng)當自成立之日起九十日內(nèi)，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。（三）業(yè)主大會的職責業(yè)主大會履行下列職責：1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；5.籌集和使用專項維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7.改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；8.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（四）業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定本辦法第十一條第（五）項（籌集和使用專項維修資金）和第（六）項（改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施）規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。三、業(yè)主委員會（一）業(yè)主委員會的組成業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；4.熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時間。（二）業(yè)主委員會的職責業(yè)主委員會履行下列職責：1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；7.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；9.業(yè)主大會賦予的其他職責。（三）業(yè)主委員會的運作業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會應(yīng)當建立工作檔案，工作檔案包括業(yè)主大會會議記錄、業(yè)主大會決議、業(yè)主委員會會議記錄、物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、業(yè)主名冊、專項維修資金籌集使用情況等。四、前期物業(yè)管理（一）前期物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。（二）前期物業(yè)管理招投標住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當按照下列規(guī)定時限完成：1.新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前三十日完成；2.預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；3.非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前九十日完成。（三）物業(yè)承接查驗建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并做好查驗記錄。物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會代表參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，費用由建設(shè)單位承擔。五、物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。（二）物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標準物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家和本市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)標準，提供下列服務(wù)：1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠化養(yǎng)護；4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；5.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；6.物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。六、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)使用規(guī)定業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：1.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途；2.占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；3.違章搭建、私設(shè)攤點；4.在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；5.堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；6.違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；7.隨意停放車輛，妨礙交通；8.破壞或者擅自改變房屋外觀；9.擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場地擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；10.違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的其他行為。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔：1.專有部分由業(yè)主承擔；2.部分業(yè)主共有的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例承擔；3.全體業(yè)主共有的，由全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例承擔；4.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新、改造費用由責任人承擔。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余的專項維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。七、專項維修資金（一）專項維修資金的交存商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的百分之五至百分之八。出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：1.業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的百分之二；2.售房單位按照多層住宅不低于售房款的百分之二十、高層住宅不低于售房款的百分之三十，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。（二）專項維修資金的管理住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。住宅專項維修資金可以按照國家有關(guān)規(guī)定，將資金存入一個或者多個政府專戶，由政府部門負責管理。住宅專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當定期向業(yè)主公布住宅專項維修資金的交存、使用、增值收益和結(jié)存情況。（三）專項維修資金的使用住宅專項維修資金應(yīng)當專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。使用住宅專項維修資金，應(yīng)當由相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會依法通過后實施。住宅專項維修資金的使用情況應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。八、法律責任（一）業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責任業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門依法予以處理：1.擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，責令限期改正，恢復(fù)原狀，并處以罰款；2.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途的，責令限期改正，恢復(fù)原狀，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，依法強制拆除；3.占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的，責令限期改正，恢復(fù)原狀，并處以罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；4.違章搭建、私設(shè)攤點的，責令限期拆除，并處以罰款；5.在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品的，責令限期清除，并處以罰款；6.堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲的，責令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，依法予以處理；7.違反規(guī)定飼養(yǎng)動物的，責令限期改正，并處以罰款；造成他人損害的，依法承擔賠償責任；8.隨意停放車輛，妨礙交通的，責令改正，并處以罰款；9.破壞或者擅自改變房屋外觀的，責令限期改正，恢復(fù)原狀，并處以罰款；10.擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場地擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營的，責令限期改正，并處以罰款。（二）建設(shè)單位的法律責任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門依法予以處理：1.未按照本辦法規(guī)定及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處以罰款；2.未按照本辦法規(guī)定通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處一定數(shù)額的罰款；3.未按照本辦法規(guī)定進行物業(yè)承接查驗的，責令限期改正；逾期不改正的，處以罰款；造成業(yè)主損失的，依法承擔賠償責任；4.擅自處分屬于業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的