物業(yè)范圍管理辦法一、總則（一）目的為了明確物業(yè)范圍，規(guī)范物業(yè)服務行為，保障業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合本公司實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司所承接的各類物業(yè)管理項目，包括住宅、商業(yè)、寫字樓、工業(yè)園區(qū)等。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴格遵守國家有關物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策及行業(yè)標準，確保物業(yè)服務活動合法合規(guī)。2.權責一致原則：明確物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、使用人之間的權利和義務，做到權利與責任相對等。3.服務至上原則：以業(yè)主、使用人的需求為導向，提供優(yōu)質、高效、便捷的物業(yè)服務，不斷提升服務質量和水平。4.公開透明原則：物業(yè)服務內容、標準、費用等信息應向業(yè)主、使用人公開，接受監(jiān)督。二、物業(yè)范圍界定（一）共用部位1.建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。2.物業(yè)管理區(qū)域內的道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、避雷設施等。（二）共用設施設備1.電梯、水泵、水箱、避雷裝置、消防設備、樓道照明、電視天線、二次供水設施、監(jiān)控系統、門禁系統、智能化系統等。2.給排水管道、供電線路、通信線路、燃氣管道等。3.物業(yè)管理區(qū)域內的中央空調、集中供熱（冷）系統、共用的通風和空氣調節(jié)系統等。（三）公共區(qū)域1.物業(yè)管理區(qū)域內的公共活動場地，如廣場、花園、健身場地等。2.建筑物的外立面、屋頂、樓道、電梯轎廂等部位的清潔、養(yǎng)護。3.物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生，包括清掃保潔、垃圾分類收集與運輸等。（四）物業(yè)服務內容1.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護和管理。2.物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生維護。3.物業(yè)管理區(qū)域內的秩序維護、安全防范。4.物業(yè)管理區(qū)域內的綠化養(yǎng)護。5.車輛停放管理。6.裝飾裝修管理。7.物業(yè)檔案資料管理。8.法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。三、物業(yè)范圍管理職責（一）物業(yè)服務企業(yè)職責1.按照物業(yè)服務合同約定，全面履行物業(yè)范圍管理職責，提供質價相符的物業(yè)服務。2.制定物業(yè)共用部位、共用設施設備的管理制度和操作規(guī)程，確保其正常運行和使用。3.定期對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查、維護和保養(yǎng)，及時發(fā)現和處理安全隱患。4.做好物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護等工作，營造整潔、舒適、安全的居住和工作環(huán)境。5.建立物業(yè)檔案資料管理制度，妥善保管物業(yè)檔案資料，為業(yè)主、使用人提供查閱服務。6.接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用收支情況。7.配合政府有關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的相關工作，如環(huán)境衛(wèi)生整治、治安防范等。（二）業(yè)主、使用人職責1.遵守物業(yè)管理法律法規(guī)和物業(yè)服務合同約定，按時繳納物業(yè)服務費用。2.不得擅自改變物業(yè)共用部位、共用設施設備的用途，不得損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備。3.配合物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內的各項工作，如環(huán)境衛(wèi)生維護、秩序維護等。4.按照物業(yè)服務合同約定合理使用物業(yè)，不得從事違法違規(guī)活動。5.監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務質量，對物業(yè)服務企業(yè)的服務提出意見和建議。（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責1.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。2.監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。3.聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，及時向物業(yè)服務企業(yè)反饋。4.監(jiān)督物業(yè)服務費用的使用情況，定期公布物業(yè)服務費用收支情況。5.調解業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛。四、物業(yè)范圍管理措施（一）日常巡查1.物業(yè)服務企業(yè)應制定日常巡查制度，明確巡查內容、巡查頻次和巡查人員職責。2.巡查人員應按照規(guī)定的巡查路線和時間進行巡查，及時發(fā)現和處理物業(yè)共用部位、共用設施設備的損壞、安全隱患等問題。3.對巡查中發(fā)現的問題應做好記錄，并及時通知相關責任人員進行處理，處理結果應進行跟蹤復查，確保問題得到徹底解決。（二）維修養(yǎng)護1.物業(yè)服務企業(yè)應建立物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護制度，根據設施設備的使用年限、運行狀況等制定維修養(yǎng)護計劃。2.對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行定期維修養(yǎng)護，確保其正常運行和使用。對需要進行大中修、更新改造的設施設備，應按照規(guī)定的程序進行申報和審批。3.維修養(yǎng)護工作應委托具有相應資質的專業(yè)單位進行，確保維修養(yǎng)護質量。維修養(yǎng)護費用應按照物業(yè)服務合同約定或相關規(guī)定進行列支。（三）安全防范1.物業(yè)服務企業(yè)應制定安全防范制度，加強物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，確保業(yè)主、使用人的人身和財產安全。2.配備必要的安全防范設施設備，如門禁系統、監(jiān)控系統、巡邏車輛等，并確保其正常運行。3.安排專人負責安全防范工作，加強巡邏檢查，及時發(fā)現和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。4.加強對業(yè)主、使用人的安全教育，提高其安全防范意識，引導其配合物業(yè)服務企業(yè)做好安全防范工作。（四）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務企業(yè)應制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標準、清掃保潔頻次和垃圾處理方式。2.配備足夠的清掃保潔人員和垃圾運輸車輛，確保物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生整潔。3.加強對公共區(qū)域的清掃保潔，及時清理垃圾和雜物，定期進行消毒殺菌，防止疾病傳播。4.做好垃圾分類收集與運輸工作，按照規(guī)定的分類標準進行分類投放和運輸，確保垃圾分類處理工作順利進行。（五）綠化養(yǎng)護1.物業(yè)服務企業(yè)應制定綠化養(yǎng)護管理制度，明確綠化養(yǎng)護標準、養(yǎng)護頻次和養(yǎng)護人員職責。2.配備專業(yè)的綠化養(yǎng)護人員，定期對物業(yè)管理區(qū)域內的綠化植物進行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保綠化植物生長良好。3.加強對綠化區(qū)域的巡查，及時發(fā)現和處理綠化植物的損壞、死亡等問題，及時進行補種和更換。4.保護綠化植物和綠化設施，不得擅自砍伐、移植綠化植物，不得損壞綠化設施。五、物業(yè)范圍管理監(jiān)督與考核（一）內部監(jiān)督1.物業(yè)服務企業(yè)應建立內部監(jiān)督機制，定期對物業(yè)范圍管理工作進行檢查和評估，及時發(fā)現和糾正存在的問題。2.設立專門的監(jiān)督崗位或部門，負責對物業(yè)服務項目的日常監(jiān)督和考核工作，確保物業(yè)服務質量符合標準要求。3.對物業(yè)服務人員的工作進行監(jiān)督，及時發(fā)現和處理違規(guī)行為，對表現優(yōu)秀的人員給予獎勵，對違規(guī)違紀的人員進行處罰。（二）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督，對物業(yè)服務企業(yè)的服務提出意見和建議。2.物業(yè)服務企業(yè)應定期向業(yè)主公布物業(yè)服務內容、標準、費用收支情況等信息，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以通過召開業(yè)主大會、組織業(yè)主滿意度調查等方式，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行評價，對不滿意的服務提出整改要求。（三）考核機制1.制定詳細的物業(yè)服務考核標準，明確考核內容、考核指標和考核方法。2.定期對物業(yè)服務企業(yè)進行考核，考核結果與物業(yè)服務費用的支付、物業(yè)服務合同的續(xù)簽等掛鉤。3.對考核優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)給予表彰和獎勵，對考核不合格的物業(yè)服務企業(yè)責令限期整改，整改仍不合格的，終止物業(yè)服務合同。六、物業(yè)范圍管理爭議處理（一）爭議解決方式1.業(yè)主、使用人與物業(yè)服務企業(yè)之間發(fā)生爭議時，應首先通過協商解決。協商不成的，可以通過調解、仲裁或訴訟等方式解決。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間發(fā)生爭議時，應按照物業(yè)服務合同約定的爭議解決方式進行處理。（二）調解程序1.當業(yè)主、使用人與物業(yè)服務企業(yè)之間發(fā)生爭議時，任何一方可以向業(yè)主委員會或當地物業(yè)管理行政主管部門提出調解申請。2.業(yè)主委員會或當地物業(yè)管理行政主管部門應及時受理調解申請，并組織雙方進行調解。3.調解應遵循自愿、合法、公正的原則，在查明事實、分清責任的基礎上，促使雙方達成調解協議。調解協議應具有法律效力，雙方應按照協議履行各自的義務。（三）仲裁與訴訟1.當事