——中原地產(chǎn)代理〔深圳〕2021珠海綠景工程前期定位報告及經(jīng)濟測算在過去的四周內(nèi)世聯(lián)工程小組初步完成第一階段的內(nèi)容主要的工作結(jié)合珠海城市開展的趨勢，研究唐家片區(qū)開展趨勢，明確工程的問題和機遇；結(jié)合案例和本地屬性，提出工程的開展戰(zhàn)略和定位；主要的成果-1.?宏觀背景以及市場研究?-2.?工程戰(zhàn)略、定位?采用的方法珠海房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析世聯(lián)參謀平臺和內(nèi)部數(shù)據(jù)庫世聯(lián)珠海分公司消費者訪談以及分析珠海房地產(chǎn)專業(yè)人士訪談世聯(lián)參謀專家指導、訪談確定工程思路和工作重點工程目標分析工程價值挖掘市場分析整體開展戰(zhàn)略整體定位1234經(jīng)濟測算實施市調(diào)方案0啟動區(qū)物業(yè)開展建議第一階段工程內(nèi)容第二階段啟動區(qū)定位整體規(guī)劃布局建議工程理解明確工程現(xiàn)狀根本概況及開發(fā)商目標，進而界定工程核心問題，并形成系統(tǒng)化的研究思路位于珠海情侶路〔北段〕延長線，唐家區(qū)淇澳大橋引道東側(cè)，距市中心15分鐘車程工程區(qū)位本工程位于珠海情侶路延長線，淇澳大橋引道南側(cè)位于唐家新城，規(guī)劃為濱海居住區(qū)，毗鄰石坑山總部經(jīng)濟區(qū)與淇澳島旅游度假區(qū)本項目淇澳島石坑山住宅用地，占地18666.76平米，容積率1.95，滿足90/70原那么工程根底指標地塊指標：占地面積：18666.76平米容積率：1.95建筑面積:36400.18平米綠地率：35%建筑要求：滿足90/70原那么地塊呈狹長型，三面臨市政道路，后續(xù)可能有噪音影響市政道路〔未建〕市政道路〔未建〕NS地塊處于華發(fā)工程與遠大美域之間，西側(cè)面向填海區(qū)往石坑山方向往淇澳島方向往金鼎方向往市區(qū)方向本項目裕華聚酯和黃·海怡灣畔遠大美域軍隊用地填海區(qū)華發(fā)地塊NS華發(fā)地塊北接華發(fā)地塊，西接淇澳大橋引道與市政路，面向填海區(qū)；南鄰部隊用地〔目前暫未開發(fā)〕，東鄰農(nóng)田；一面鄰路，三面為空地；地塊周邊地塊內(nèi)有局部水塘，整體地勢平坦；二線海景，海景質(zhì)素較差，東側(cè)可遠觀石坑山山景淇澳大橋引道綠化帶市政道路〔未建〕本工程北側(cè)華發(fā)地塊南側(cè)綠化帶淇澳大橋引道西側(cè)填海區(qū)西側(cè)廠房本工程地塊中約1/3面積為水塘，其余為田地，地勢平坦，有少量村舍；綠化帶與本工程間規(guī)劃的市政道路尚未施工；淇澳大橋引道現(xiàn)正施工，目前車流量較小，但預(yù)計后續(xù)車流量增加將產(chǎn)生較大的噪音影響；北側(cè)華發(fā)地塊處于土地平整期；西側(cè)填海區(qū)現(xiàn)正施工，海景質(zhì)素較差；西南側(cè)為裕華聚酯廠房，有少量工業(yè)氣體影響；NS地塊現(xiàn)狀工程屬性界定：城市近郊、旅游度假版塊的小規(guī)模住宅開發(fā)開發(fā)商目標穩(wěn)固綠景集團在珠海的品牌地位，承接后續(xù)工程的啟動目錄城市價值與區(qū)域規(guī)劃工程定位唐家房板塊市場分析附件：宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場分析本局部將從珠三角城市規(guī)劃、珠海城市格局、唐家灣板塊區(qū)域規(guī)劃幾個方面尋找區(qū)域可挖掘的時機[資源稟賦]山海之間，一座花園城，中國十大最具幸福感城市北緯22.47，東經(jīng)113.34。經(jīng)濟特區(qū)百島之市環(huán)境優(yōu)美山水相間氣候怡人最具幸福城市中國和諧名城旅游城市人居環(huán)境最佳范例獎國家優(yōu)秀旅游城市國家環(huán)保模范城市國家衛(wèi)生城市國家級生態(tài)示范區(qū)國際改善居住環(huán)境最佳范例獎中國魅力城市全國十大最具幸福感城市……城市價值決定中提出要全面推進珠三角地區(qū)經(jīng)濟社會一體化，著力增強城市群整體競爭力。以廣州、佛山同城化為示范，積極推動廣佛肇、深莞惠、珠中江經(jīng)濟圈建設(shè)，加快區(qū)域經(jīng)濟社會一體化進程?！?關(guān)于貫徹實施<珠江三角洲地區(qū)改革開展規(guī)劃綱要(2021~2021年)>的決定?珠三角區(qū)域一體化成為國家戰(zhàn)略2021年4月17日，首屆珠〔?！持小采健辰查T〕區(qū)域緊密合作工作會議在珠海召開，珠海、中山、江門三市在會上簽署?推進珠中江區(qū)域緊密合作框架協(xié)議?。內(nèi)容包括：初期階段：交通根底設(shè)施、環(huán)保、旅游、應(yīng)急等方面展開合作；深化階段：將延伸到產(chǎn)業(yè)合作層面，實施上規(guī)模的產(chǎn)業(yè)合作；建立三市聯(lián)系會議制度，半年一次，三市輪流主持。中珠江區(qū)域一體化進入快速推進階段區(qū)域合作：2021年6月14日，珠海香洲盼與中山坦洲同城化，共促兩地開展，開展香洲-坦洲同城化開展模式調(diào)研規(guī)劃協(xié)同：2021年9月8日，?珠中江城市空間協(xié)調(diào)開展規(guī)劃?編制工作也于昨日正式啟動醫(yī)療合作：2021年7月14日，三市簽署?區(qū)域醫(yī)療衛(wèi)生效勞緊密合作框架協(xié)議?城市價值珠海作為珠江西岸核心城市，在區(qū)域一體化中占據(jù)主導地位中珠江廣佛肇深莞惠珠江西岸核心城市珠三角核心城市之一以珠海市為核心，以佛山、江門、中山、肇慶市為節(jié)點的珠江口西岸地區(qū)，要提高產(chǎn)業(yè)和人口集聚能力，增強要素集聚和生產(chǎn)效勞功能，優(yōu)化城鎮(zhèn)體系和產(chǎn)業(yè)布局。珠海要充分發(fā)揮經(jīng)濟特區(qū)和區(qū)位優(yōu)勢，加快交通根底設(shè)施建設(shè)，盡快形成珠江口西岸交通樞紐，增強高端要素聚集開展功能和創(chuàng)新開展能力，提升核心競爭力，提高開展帶動能力，建成現(xiàn)代化區(qū)域中心城市和生態(tài)文明的新特區(qū)，爭創(chuàng)科學開展示范市。加快建設(shè)珠海高欄港工業(yè)區(qū)、海洋工程裝備制造基地、航空產(chǎn)業(yè)園區(qū)和國際商務(wù)休閑旅游度假區(qū)?！榻谖靼兜貐^(qū)要規(guī)?；_展先進制造業(yè)，大力開展生產(chǎn)性效勞業(yè)，做大做強主導產(chǎn)業(yè)，打造假設(shè)干具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)集群，形成新的經(jīng)濟增長極。摘自?珠江三角洲地區(qū)改革開展規(guī)劃綱要〔2021-2021年〕?珠三角核心城市定位，使珠海成為珠江西岸區(qū)域一體化中的領(lǐng)頭羊城市價值[產(chǎn)業(yè)升級]海、陸、空三大重點區(qū)域，提升城市產(chǎn)業(yè)實力，使珠海具有長久活力三大重點開展區(qū)域，構(gòu)建珠海海陸空戰(zhàn)略，促進產(chǎn)業(yè)升級高欄港組團三灶航空港橫琴新區(qū)重化臨港產(chǎn)業(yè)商務(wù)、旅游、科教產(chǎn)業(yè)航空制造、維修、展示產(chǎn)業(yè)珠三角西部地區(qū)唯一規(guī)劃內(nèi)的樞紐港廣東省唯一的民航產(chǎn)業(yè)基地第三個由國務(wù)院批準的國家級新區(qū)城市價值[地位提升]重大根底設(shè)施集中投入建設(shè)，使珠海轉(zhuǎn)變?yōu)闃屑~型城市，城市輻射力提升重大基礎(chǔ)設(shè)施集中投入，外部交通顯著改善2009201020112012201320142015廣珠鐵路廣珠輕軌港珠澳大橋高欄港高速珠海機場高速珠海廣州香港、澳門江門高欄港廣珠鐵路廣珠輕軌港珠澳大橋高欄港高速機場高速中山城市價值定位珠江西岸核心城市，珠中江一體化形成珠三角第三經(jīng)濟增長極；重大根底設(shè)施集中建設(shè)，城市輻射能力加強，珠廣佛深港澳1小時生活圈形成；大珠海的機遇[規(guī)劃格局]一個沿海拓展軸、東西兩大板塊、組團緊湊開展，城市空間擴大沿海拓展軸：積極推動珠港澳融合，共同打造“珠港澳大都市〞，圍繞“海港、空港、口岸〞三大節(jié)點，串聯(lián)起沿海地區(qū)具有比較優(yōu)勢的戰(zhàn)略性城市資源，開展產(chǎn)業(yè)及建設(shè)城市組團。香洲主城區(qū)西部主城區(qū)橫琴組團三灶組團高欄港組團唐家灣組團城市規(guī)劃東部板塊：即環(huán)港澳的東部地區(qū)，包括唐家灣、香洲主城區(qū)、橫琴島和萬山群島，要提升城市品質(zhì)，強化山海相擁、陸島相望的濱?；▓@城市風貌，成為推進珠港澳區(qū)域經(jīng)濟一體化的主要依托。西部板塊：包括斗門區(qū)、金灣區(qū)和高欄港經(jīng)濟區(qū)，充分利用水網(wǎng)縱橫、沙田連片的水鄉(xiāng)特色，形成濱江田園城市風貌，建成輻射珠中江以至粵西的現(xiàn)代化新城。東部主城區(qū)分區(qū)規(guī)劃：6大片區(qū)+2個新城唐家灣新城上沖片區(qū)前山片區(qū)南灣新城拱北片區(qū)吉大片區(qū)新香洲片區(qū)老香洲片區(qū)城市規(guī)劃吉大片區(qū)：以商務(wù)辦公、旅游休閑為主導功能，東部中心城區(qū)重要的商貿(mào)、旅游效勞中心區(qū)；拱北片區(qū)：珠海市東部中心城區(qū)城市窗口地區(qū)；老香洲片區(qū):綜合行政居住中心，生態(tài)宜居、設(shè)施先進、依山濱海的綜合城區(qū);新香洲片區(qū):新行政居住中心，珠海市行政、文化、體育中心，融市級行政、體育、文化功能和居住功能為一體的城市中心區(qū);前山片區(qū):綜合商貿(mào)居住中心，上沖片區(qū):城市主導產(chǎn)業(yè)配套開展區(qū).是集工業(yè)、物流、商貿(mào)、旅游、居住為一體的城市綜合組團；唐家灣片區(qū):高端商業(yè)居住中心.濱海生活中心，適合創(chuàng)業(yè)、居住、休閑娛樂，具有最正確生態(tài)環(huán)境的濱海新城；南灣片區(qū):第二產(chǎn)業(yè)綜合中心；各區(qū)域已形成獨具特色、分工明確的城市定位，具有良好的開展?jié)摿?。城市?guī)劃唐家灣定位為濱海帶開展核心，情侶路上“金邊〞，城市新名片濱海帶開展核心城市立面，情侶路上“金邊〞，打造城市新名片：依托“自然——山、海、島、城；人文——融合、創(chuàng)新、會同〞的開展主題，以“生態(tài)+綠化、生命+運動、生產(chǎn)+效勞、生活+配套〞為開展方向，提出建設(shè)“綠色之城、動感之城、創(chuàng)新之城、宜居之城〞的奮斗目標，力圖為珠海營造一片亮麗的都市風景。高新產(chǎn)業(yè)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)休閑旅游區(qū)城市規(guī)劃唐家作為傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，景觀資源豐富，已形成獨特的區(qū)域特色淇澳島生態(tài)旅游度假區(qū)珠海國際賽車場珍珠樂園高爾夫球會本工程淇澳島珍珠樂園高爾夫球會國際賽車場珠海傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，包括珍珠樂園、國際賽車場、高爾夫球會、淇澳島生態(tài)旅游度假區(qū)；是高端消費群集聚的區(qū)域；唐家板塊價值作為進出珠海的陸路要塞，具備攔截外地客戶的先天優(yōu)勢。廣珠輕軌年底通車，實現(xiàn)廣佛珠半小時生活圈，同城效應(yīng)加強廣珠輕軌預(yù)計今年年底建成。珠海設(shè)立５處車站：金鼎站〔金鼎花壇東邊〕—金唐站〔金鳳路排洪渠和北師大之間〕—明珠站〔上沖檢查站和農(nóng)科中心之間〕—前山站〔前山北京酒店附近〕—拱北站〔拱北疊石酒店右側(cè)，市政排水管理所前面〕；建成后，乘輕軌由珠海至廣州僅需40分鐘。真正實現(xiàn)半小時生活圈，工作在廣佛、生活在珠海。廣珠輕軌金鼎站本項目唐家板塊價值情侶路〔北段〕延長線貫穿片區(qū)、城市綠島網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，顯著提升片區(qū)形象情侶路由目前的17公里延長至55公里。(北段)工程南起銀坑附近與情侶中路(現(xiàn)為港灣大道)相接，終點與京珠高速相接，全長21.71公里。廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺的?珠江三角洲綠道網(wǎng)總體規(guī)劃綱要?，珠三角2021年將全面啟動綠道主線建設(shè)。1號綠道珠海南段主要依托情侶路，串聯(lián)起17處城市功能區(qū)；北段1號綠道那么深入唐家灣城鄉(xiāng)，重點挖掘唐家灣地區(qū)的歷史、人文、科技、生態(tài)的內(nèi)涵，將串起共樂園、會同村、棲霞仙館、北師大珠海分校的山谷校園景區(qū)等多處著名景觀與景點，共6類16處城市功能區(qū)。唐家板塊價值總部經(jīng)濟區(qū)〔科技創(chuàng)新海岸〕位于石坑山半島填海區(qū)，金山軟件、巨人網(wǎng)絡(luò)等大型軟件公司進駐。片區(qū)涵蓋高端住宅、酒店、會展中心、醫(yī)院、學校等配套，預(yù)計將容納至少3萬人工作居住需求；唐家板塊價值本項目金鼎工業(yè)園南方軟件園總部經(jīng)濟區(qū)石坑山總部經(jīng)濟區(qū)提升唐家板塊商務(wù)價值石坑山總部經(jīng)濟區(qū)情侶北路(南段)控制性詳細規(guī)劃，區(qū)域的規(guī)劃開展目標為：集總部經(jīng)濟、商務(wù)辦公、會議會展、旅游度假和高尚居住于一體，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，全天候活力的海濱新城區(qū)。功能結(jié)構(gòu)為“一軸兩帶兩心四片〞。其中四片包括兩處總部經(jīng)濟區(qū)、一處商業(yè)片區(qū)、一處生活區(qū)。巨人大廈石坑山填海區(qū)唐家板塊價值周邊聚集大學4所，辦學附屬單位5所，區(qū)域高知階層密集北京師范大學珠海分校北京理工大學珠海學院中山大學珠海校區(qū)大學園區(qū)進駐的院校有：中山大學珠海校區(qū)、北師大珠海分校、北京理工大學珠海學院、北京師范大學--香港浸會大學聯(lián)合國際學院等大學；另外中山大學附屬第五醫(yī)院、遵義醫(yī)學院第五附屬醫(yī)院、北大教育科學園、清華科技園和哈工大新經(jīng)濟資源開發(fā)港等5個產(chǎn)學研究基地已投入使用；大學園區(qū)教職員工數(shù)量超過1.5萬人本項目北師大珠海分校中山大學北理工清華科技園唐家板塊價值大珠海下

唐家灣的機遇但作為城市近郊區(qū)域，目前唐家板塊仍不具備完善的居住條件片區(qū)配套不完善，生活氣氛不濃

周邊工業(yè)廠房尚未遷出，對環(huán)境有一定影響片區(qū)商業(yè)、生活配套集中在唐家市場周邊，以中低當日常生活配套為主，較為零散；周邊大型工業(yè)廠房〔裕華聚脂等〕尚未遷出，有一定不利影響；片區(qū)現(xiàn)狀與市區(qū)距離較遠，淇澳島僅1路公交車通向市區(qū)，片區(qū)郊區(qū)形象深刻，市區(qū)客戶接受度低不打算到唐家買房，太遠了，是郊區(qū)；——中珠上城業(yè)主王小姐：市區(qū)的客戶根本不會到那邊去買房，就算買了，也是讓老人家過去住，自己上班的話肯定不會過去，還是愿意住在香洲，畢竟生活氣氛、配套各方面都方便很多；——米蘭春天銷售代表孫小姐以前在海怡灣畔住過，環(huán)境是挺不錯的，但就是不方便，要吃飯、買個東西都要跑大老遠，麻煩。所以才在這里買房的。——米蘭春天業(yè)主劉先生片區(qū)現(xiàn)狀你說的那個位置環(huán)境一般，但如果周邊有華發(fā)的話，估計會更快帶動起來。但是交通不便利，只有1個85路經(jīng)過，建議開通業(yè)主巴士?！廊A銷售代表陳小姐在大珠海的帶動下，唐家灣板塊將成為珠江西岸首席度假旅游區(qū)的未來不容置疑；但現(xiàn)階段，依然面對區(qū)域配套不完善、工廠影響、客戶認可度低的問題；小結(jié)目錄城市價值與區(qū)域規(guī)劃工程定位唐家板塊房市場分析附件：宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場分析本工程處于市場逐漸成熟的過渡階段，社區(qū)密度逐步上升，品牌開發(fā)商逐步進入，客戶來源多元化區(qū)域市場內(nèi)產(chǎn)品密度逐步上升，客戶來源逐步多元化。品牌、社區(qū)的品質(zhì)感、產(chǎn)品性價比，資源的占有成為客戶的主要關(guān)注點。本工程處于區(qū)域房地產(chǎn)市場由逐步成熟到成熟階段的過渡期。區(qū)域市場開展在市場逐步成熟的階段中，客戶更加關(guān)注品牌、產(chǎn)品性價比、社區(qū)環(huán)境、升值潛力我有幾個同事買了遠大美域，那邊環(huán)境不錯，但是現(xiàn)在戶型太大了，都是140、180的，不適合我們，〔打算作為婚房〕最好是小三房吧，以后父母來了也可以住一下。最好精裝修，但是質(zhì)量一定要有保障。要實用，有大的陽臺?！鸲浖@工程師王先生區(qū)域市場開展遠大美域預(yù)計明年推出局部中小戶型單位，海怡灣盤無新供給量，龍騰灣有局部120平米單位未推出遠大美域和黃·海怡灣畔四期怡峰尾盤在售占地：2.25萬㎡建面：10萬㎡容積率：4產(chǎn)品：32層高層，86-400平米2房至4房價格：起價6500元/㎡，均價8000元/㎡客戶：香港、澳門度假客戶40%，珠海本地第二居所20%，廣東其他區(qū)域12%，內(nèi)地28%龍騰灣區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀鳳凰山一號、鳳凰海域為自然消化階段，盤龍灣為新面市工程，規(guī)模小鳳凰山一號鳳凰海域盤龍灣區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀唐家區(qū)域與情侶路上金邊線未來3至5年的供給量約230萬，集中在華發(fā)蔚藍堡、中海海逸山莊、格力海岸工程，2021年至2021，以上工程將陸續(xù)啟動；區(qū)域名牌開發(fā)商云集，大盤集中，市場得以快速啟動；大平面單位將成為市場主流；和黃項目遠大美域格力海岸華發(fā)蔚藍堡海怡灣畔盤龍灣本項目中新項目[將售工程盤點]品牌大盤年內(nèi)將集中入市，以大平面單位為主流區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀鳳凰海域中海海逸山莊鳳凰山一號天大項目龍騰灣2021年2021年2021年鳳凰山一號：1.25萬㎡，230-260平米三房、四房遠大美域四期：約300套，50-100平米格力海岸：約70萬㎡，小高層、高層，戶均200平米09年中海海逸山莊〔銀坑〕：20萬㎡，容積率2.5，別墅、高層華發(fā)蔚藍堡：21萬㎡，容積率1.22021年鳳凰海域：5萬㎡，容積率2.55，177-190三房、218四房和黃淇澳工程：20萬㎡，容積率1.5中新淇澳工程：77萬㎡，容積率1.7，別墅、小高層、高層本工程：3.8萬平米，300套龍騰灣：1.2萬㎡，120平米三房，約100套食神天大工程：4萬㎡，超高層本工程銷售期區(qū)域地產(chǎn)供給唐家板塊〔含情侶路上金邊〕未來3至5年供給預(yù)計近230萬平方米，以大平面產(chǎn)品為主，區(qū)域內(nèi)100平米以下單位僅本工程與遠大美域四期有供給本工程的優(yōu)勢：片區(qū)內(nèi)稀缺小戶型供給者在品牌大盤林立的旅游度假區(qū)，本工程在規(guī)模、配套、資源上均不占有優(yōu)勢，難以成為主流客戶的關(guān)注點；本工程面臨的挑戰(zhàn)作為片區(qū)內(nèi)小戶型產(chǎn)品為主的小規(guī)模工程，我們該如何突圍？SWOT分析本工程市場定位——補缺者

完全差異化定位，以獨具特色的產(chǎn)品突圍領(lǐng)導者跟隨者補缺者挑戰(zhàn)者—市場領(lǐng)袖—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復性—過河拆橋—改變游戲規(guī)那么—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙，差異化定位—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點市場定位比照大盤，本工程的發(fā)力點：時尚前衛(wèi)的建筑風格與個性產(chǎn)品市場定位小結(jié)目錄城市價值與區(qū)域規(guī)劃工程定位唐家房板塊市場分析附件：宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場分析案例參考深圳鹽田優(yōu)品藝墅總用地面：10000m2

建筑面積：22000m2

其中商業(yè)面積2200m2住宅總套數(shù)：220建筑容積率≤2.2建筑覆蓋率≤35％建筑高度或?qū)訑?shù)：不超過24米機動車泊位數(shù)：150工程屬性京基喜來登酒店湖心島東部華僑城水上運動中心海景/雅蘭大梅沙海濱公園往市區(qū)往小梅沙愿望塔梅沙外國語學校國際學校萬科國際會議中心優(yōu)品藝墅位于大梅沙濱海度假區(qū)域，但幾乎無海景資源市場背景：大梅沙市場特征：屬于封閉性市場，市場供給量較少，集中在萬科東海岸、優(yōu)品藝墅與湖心島。市場均價10000元/平米左右。優(yōu)品藝墅位于大梅沙度假區(qū)，但處于二線海景位置，無景觀資源。規(guī)模小，用地有限高要求。萬科東海岸即將啟動，面臨優(yōu)勢資源的品牌大盤直面競爭，工程必須快速引爆市場，占據(jù)市場先機，快速銷售以降低市場風險。工程背景梧桐山沙頭角大梅沙小梅沙工程背景在資源、區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等各方面，鹽田與唐家灣類似

鹽田港萬科總部普洛斯國際物流園東部華僑城工程背景差異化：產(chǎn)品全面創(chuàng)新，創(chuàng)造市場標桿產(chǎn)品比準同片區(qū)物業(yè)，適度超越，確保量價齊升．定價鎖定“圈層〞客戶，定義“優(yōu)·階層〞客戶形象展示建筑特色，濱海生活展示策略體系城市精英階層的私人會客廳策略:挖掘工程的核心賣點----區(qū)位+產(chǎn)品區(qū)位---國際性度假區(qū)／國際級海濱居住區(qū)／國際級會議中心，未來片區(qū)升值潛力巨大．形象導入點:圍墻、樓書、展板、售樓處、樣板房SPR第三空間商務(wù)辦公度假居住首次引入SPR概念，定義生活方式，樹立差異化形象形象策略錯落有致的建筑布局，個性鮮明，強烈的符號感由兩棟8層獨立的建筑圍合組成，附設(shè)OTIS無機房電梯，共217套，50多種戶型。建筑由大小各異，長短不一的“盒子〞拼接組成，整體錯落有致；建筑本身那么“外冷內(nèi)熱〞，外墻偏冷色，給人城墻般的堅實感覺；內(nèi)墻那么是色彩繽紛，充滿了熱烈而濃厚的嘉年華氣氛。強烈比照將會給充滿沖勁的深圳人一種耳目一新的感覺；建筑為大師作品，個性鮮明，不可復制。產(chǎn)品策略策略分析與檢驗——產(chǎn)品BOX魔方空間，戶型戶戶不同產(chǎn)品策略策略分析與檢驗——產(chǎn)品抽象派園林芬蘭木＼石＼水的樂章泛會所概念，園林與配套完美融合產(chǎn)品策略全面采用江蘇宜興紫砂劈離外墻磚：3層防水、1層防裂、不勾縫工藝創(chuàng)新＋細節(jié)：集合定制+甲板式陽臺+倒置戶型+橫向鏤空天井小區(qū)內(nèi)全芬蘭防腐木鋪地外墻面采用德國赫立斯無機礦物涂料和厚漿質(zhì)感涂料泰國FOREX鎂巖水泥板，纖維水泥板鋁合金門窗外表采用氟碳噴涂處理，玻璃配用中空玻璃全面采用OTIS無機房電梯細節(jié)與材料的雕琢產(chǎn)品策略公共空間的交流使配套設(shè)施成為景觀產(chǎn)品策略獨具濱海風情的銷售中心案例借鑒工程策略：通過極具差異化與符號感的建筑特色與產(chǎn)品設(shè)計搶占市場話語權(quán)；SPR生活理念，定義差異化形象；通過差異化得產(chǎn)品與形象，吸引傳統(tǒng)客戶群中的個性階層；工程背景：度假區(qū)小規(guī)模工程，無強勢景觀資源工程成果：價格高于片區(qū)成交均價，迅速引爆市場，形成影響力，完美售罄。案例啟示：旅游度假板塊小規(guī)模工程的突圍之道產(chǎn)品策略：

通過極具特色、風格鮮明的建筑形式與獨特、性價比高的產(chǎn)品設(shè)計搶奪市場話語權(quán)，防止與大盤的直接競爭；形象策略：定義差異化的生活理念與工程形象，樹立區(qū)域影響力，搶奪客戶資源；珠江西岸首席濱海度假區(qū)尚品生活范本關(guān)鍵詞：純粹、精品、私屬、個性本工程形象定位純粹社區(qū)精致產(chǎn)品私屬領(lǐng)域個性鮮明形象定位

——珠江西岸濱海區(qū)尚品生活范本形象定位：

——濱海尚品生活范本：純粹、私屬、精品、個性精品社區(qū)——小而舒適戶型——小而實用品牌精裝、拎包入住周到五星級的物業(yè)效勞、貼心而不貼身的關(guān)心濱海私屬空間在美麗的海灣，擁有屬于家人的空間，愜意的享受生活建筑意向：

——前衛(wèi)、簡約、符號感建筑中每一條輪廓線都代表非同一般的品味和鑒賞力功能定位：——可商可居可度假，珠江西岸最時尚的私人會客廳社區(qū)打造體系KPI區(qū)位地段社區(qū)DIS系統(tǒng)社區(qū)精神硬件設(shè)施居住空間沿街配套商業(yè)精細、舒適型產(chǎn)品人群純粹效勞管理貼心而不貼身的酒店式物業(yè)管理不同職業(yè)、同類收入、同類年齡人群追求自我、個性生活新區(qū)核心地段社區(qū)配套公共空間建筑外立面、社區(qū)形象、園林意向等社區(qū)DIS系統(tǒng)要處處表達社區(qū)主題，并傳達的概念。高綠化率、低密度、精致的園林、公共活動空間表達社區(qū)主題社區(qū)打造體系KPI珠海本地剛性改善型需求客戶珠海本地非剛性改善型需求客戶港澳自住客戶珠海本地首次置業(yè)客戶市場主流客戶外圍拉動客戶客戶定位目前市場中的主要客戶類型為以下六類六大客戶類型2006年至2007年購置88-140平米中小戶型單位的客戶群分析：當時價格比較廉價，4600左右，很多珠海市區(qū)的高端客戶過來買，在市區(qū)住久了想換個環(huán)境，特別喜歡遠大的公園。但〔他們〕主要買160平米以上的單位。90平米左右的根本都是唐家這邊的上班族、內(nèi)地的客戶買的，有度假的?！h大美域前營銷總監(jiān)聶先生目標客戶預(yù)判2021年購置86-133平米中小戶型單位的客戶群分析：主要還是港澳和內(nèi)地客戶，度假用的，買中小戶型的比較多，珠?？蛻粢灿?，北師大的老師也有在這里買的?！ｂ鶠撑箱N售代表金小姐港澳人和外國人挺多的，周末來住，平時人比較少。覺得這邊環(huán)境不錯，我在金鼎上班，方便。和黃的物業(yè)效勞挺好，從來沒有任何平安方面的擔憂?！ｂ鶠潮P業(yè)主甘小姐目標客戶預(yù)判目標客戶預(yù)判次要客戶：內(nèi)地客戶重點客戶：珠三角其他區(qū)域客戶報告回憶城市價值與區(qū)域規(guī)劃分析：唐家板塊房市場分析：本工程為片區(qū)內(nèi)稀缺小戶型供給者；片區(qū)品牌大盤林立，走差異化的補缺者之路才是突圍之道；本工程定位：市場定位：補缺者

完全差異化定位，以獨具特色的產(chǎn)品突圍形象定位：珠江西岸濱海度假區(qū)尚品生活范本關(guān)鍵詞：純粹、精品、私屬、個性鮮明下階段工作已經(jīng)完成工作成果：開展戰(zhàn)略整體定位第一階段整體定位第二階段物業(yè)發(fā)展建議初稿內(nèi)容完善：空間規(guī)劃布局物業(yè)類型配比啟動區(qū)開發(fā)策略經(jīng)濟測算匯報結(jié)束，感謝聆聽目錄城市價值與區(qū)域規(guī)劃工程定位唐家板塊房市場分析附件：宏觀經(jīng)濟與房地