呈貢區(qū)物業(yè)管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范呈貢區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《云南省物業(yè)管理規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合呈貢區(qū)實際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于呈貢區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。基本原則物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，實行社會化、專業(yè)化、市場化運作。鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；5.按時交納物業(yè)服務(wù)費用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會的成立與職責(zé)一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會履行下列職責(zé)：1.制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；2.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；3.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；4.籌集和使用專項維修資金；5.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；6.決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主大會會議的召開業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定本辦法第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會業(yè)主委員會的組成與選舉業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；4.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時間。業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。業(yè)主委員會的職責(zé)與工作規(guī)則業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；7.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；9.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定事項以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項目。一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目；二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)與責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定安全防范應(yīng)急預(yù)案，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、消防、電梯、環(huán)境衛(wèi)生等進行日常管理和維護，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共安全和環(huán)境衛(wèi)生。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理情況定期向業(yè)主公開。物業(yè)的使用與維護物業(yè)的使用業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)的維護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定在專項維修資金中列支，不足部分由業(yè)主承擔(dān)。專項維修資金應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定交存、使用和管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和維護，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和維護有監(jiān)督的權(quán)利。專項維修資金專項維修資金的交存專項維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。專項維修資金的使用專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?.商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?.售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)偅黄渲?，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?.售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)偂Ｊ褂脤ｍ椌S修資金時，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核后，報物業(yè)所在地的區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、施工單位選擇等內(nèi)容。專項維修資金的管理專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)會同財政部門建立健全專項維修資金管理制度，加強對專項維修資金交存、使用、管理情況的監(jiān)督檢查。業(yè)主大會成立前，專項維修資金由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局代管；業(yè)主大會成立后，專項維修資金應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的專項維修資金賬戶，由業(yè)主大會依法管理。法律責(zé)任業(yè)主、業(yè)主委員會的法律責(zé)任業(yè)主、業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正；逾期不改正的，予以通報批評，并按照下列規(guī)定予以處罰：1.未按照本辦法規(guī)定召開業(yè)主大會會議的，處1萬元以上3萬元以下的罰款；2.未按照本辦法規(guī)定選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員的，處5000元以上1萬元以下的罰款；3.業(yè)主委員會未按照本辦法規(guī)定履行職責(zé)的，處5000元以上3萬元以下的罰款；4.業(yè)主、業(yè)主委員會違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的，由業(yè)主委員會予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，可以向人民法院提起訴訟。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正；逾期不改正的，予以通報批評，并按照下列規(guī)定予以處罰：1.未按照本辦法規(guī)定取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的，處5萬元以上20萬元以下的罰款；2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。其他單位和個人的法律責(zé)任違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)