開發(fā)貸管理辦法要點(diǎn)一、總則（一）目的與依據(jù)本辦法旨在規(guī)范開發(fā)貸業(yè)務(wù)管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，確保信貸資金安全、高效地支持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，依據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》《個(gè)人貸款管理暫行辦法》《流動資金貸款管理暫行辦法》以及相關(guān)金融監(jiān)管規(guī)定制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各類貸款業(yè)務(wù)，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則：開發(fā)貸業(yè)務(wù)應(yīng)嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、金融監(jiān)管規(guī)定以及本行各項(xiàng)規(guī)章制度。2.審慎經(jīng)營原則：在貸款發(fā)放、管理和回收過程中，充分評估風(fēng)險(xiǎn)，確保貸款質(zhì)量，維護(hù)本行穩(wěn)健經(jīng)營。3.平等自愿原則：與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂貸款合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，遵循平等、自愿、公平和誠實(shí)信用原則。4.效益性、安全性、流動性相統(tǒng)一原則：在保障貸款安全的前提下，追求合理的經(jīng)濟(jì)效益，確保資金的流動性。二、借款人準(zhǔn)入（一）基本條件1.經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記，具有企業(yè)法人資格，持有有效的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證或“三證合一”營業(yè)執(zhí)照。2.具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，且資質(zhì)等級符合項(xiàng)目開發(fā)要求。3.具有良好的信用記錄，無不良信用記錄或重大違法違規(guī)行為。4.具備一定的自有資金，自有資金比例應(yīng)符合國家規(guī)定和本行要求，一般不低于項(xiàng)目總投資的[X]%。5.具有健全的財(cái)務(wù)管理制度，能夠提供真實(shí)、完整、有效的財(cái)務(wù)報(bào)表和其他相關(guān)資料。（二）項(xiàng)目要求1.項(xiàng)目已取得合法有效的土地使用權(quán)，土地出讓金已按規(guī)定足額繳納，并取得土地出讓合同。2.項(xiàng)目已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。3.項(xiàng)目符合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和城市規(guī)劃要求，不屬于限制或禁止開發(fā)的項(xiàng)目。4.項(xiàng)目具有明確的市場定位和銷售計(jì)劃，預(yù)計(jì)銷售前景良好，能夠保證貸款本息的按時(shí)足額償還。（三）信用評級與授信1.對借款人進(jìn)行信用評級，評級結(jié)果應(yīng)達(dá)到本行規(guī)定的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。2.根據(jù)借款人的信用評級、經(jīng)營狀況、項(xiàng)目情況等因素，合理確定授信額度，授信額度應(yīng)與借款人的還款能力和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相匹配。三、貸款申請與受理（一）申請材料借款人申請開發(fā)貸時(shí)，應(yīng)向本行提交以下材料：1.借款申請書，包括借款人基本情況、項(xiàng)目概況、貸款用途、金額、期限、還款來源及還款計(jì)劃等。2.營業(yè)執(zhí)照副本、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證或“三證合一”營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。3.房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書復(fù)印件。4.法定代表人身份證明書、法定代表人授權(quán)委托書及有效身份證件復(fù)印件。5.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告等相關(guān)文件。6.土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證復(fù)印件。7.項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、銷售計(jì)劃及相關(guān)證明材料。8.近三年及最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等，以及其他相關(guān)財(cái)務(wù)資料。9.本行要求提供的其他材料。（二）受理與初審1.本行信貸部門收到借款人申請材料后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行受理登記，并對申請材料的完整性、真實(shí)性、有效性進(jìn)行初審。2.初審內(nèi)容包括：借款人基本情況是否符合準(zhǔn)入條件；項(xiàng)目是否合法合規(guī)；申請材料是否齊全、有效；貸款用途是否合理等。3.經(jīng)初審合格的，將申請材料提交至信貸審批部門進(jìn)行審批；初審不合格的，應(yīng)及時(shí)通知借款人補(bǔ)充或更正材料，或說明不予受理的原因。四、貸款調(diào)查與評估（一）調(diào)查內(nèi)容1.借款人基本情況調(diào)查，包括借款人的歷史沿革、股東結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、法定代表人及高管人員情況等。2.項(xiàng)目情況調(diào)查，包括項(xiàng)目地理位置、規(guī)劃指標(biāo)、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況等。3.市場情況調(diào)查，包括當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求狀況、價(jià)格走勢、競爭態(tài)勢等。4.財(cái)務(wù)狀況調(diào)查，包括借款人的資產(chǎn)負(fù)債、盈利能力、現(xiàn)金流狀況等。5.信用狀況調(diào)查，包括借款人的信用記錄、對外擔(dān)保情況、涉訴情況等。6.還款能力調(diào)查，包括借款人的還款來源、還款計(jì)劃的合理性等。（二）評估方法1.對項(xiàng)目進(jìn)行可行性評估，分析項(xiàng)目的市場前景、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益等。2.對借款人進(jìn)行信用評估，采用信用評級模型、財(cái)務(wù)比率分析等方法，評估借款人的信用狀況和還款能力。3.對抵押物進(jìn)行評估，采用市場比較法、收益法、成本法等方法，評估抵押物的價(jià)值和變現(xiàn)能力。（三）調(diào)查報(bào)告1.信貸調(diào)查人員應(yīng)根據(jù)調(diào)查情況撰寫貸款調(diào)查報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括借款人基本情況、項(xiàng)目情況、市場情況、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況、還款能力分析、風(fēng)險(xiǎn)評估及防范措施等。2.貸款調(diào)查報(bào)告應(yīng)客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確，調(diào)查人員應(yīng)對報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。五、貸款審批（一）審批流程1.信貸審批部門收到貸款調(diào)查材料后，應(yīng)按照本行規(guī)定的審批流程進(jìn)行審批。2.審批流程一般包括：信貸審查崗審查、審批會議審議、有權(quán)審批人審批等環(huán)節(jié)。3.信貸審查崗應(yīng)重點(diǎn)審查貸款調(diào)查的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性，以及貸款風(fēng)險(xiǎn)評估的合理性、防范措施的有效性等。4.審批會議應(yīng)根據(jù)信貸審查崗的審查意見，對貸款進(jìn)行審議，參會人員應(yīng)充分發(fā)表意見，對貸款的可行性、風(fēng)險(xiǎn)狀況等進(jìn)行評估。5.有權(quán)審批人應(yīng)根據(jù)審批會議的審議結(jié)果，做出審批決定，同意貸款的，應(yīng)明確貸款金額、期限、利率、還款方式等；不同意貸款的，應(yīng)說明理由。（二）審批要點(diǎn)1.借款人是否符合準(zhǔn)入條件，項(xiàng)目是否合法合規(guī)。2.貸款用途是否合理，是否符合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和本行信貸政策。3.借款人的還款能力是否充足，還款計(jì)劃是否合理可行。4.貸款風(fēng)險(xiǎn)評估是否準(zhǔn)確，防范措施是否有效。5.抵押物是否足值、有效，抵押手續(xù)是否齊全。六、貸款發(fā)放（一）合同簽訂1.經(jīng)審批同意發(fā)放的貸款，本行應(yīng)與借款人簽訂借款合同、擔(dān)保合同等相關(guān)合同。2.借款合同應(yīng)明確貸款金額、期限、利率、還款方式、違約責(zé)任等條款；擔(dān)保合同應(yīng)明確擔(dān)保方式、擔(dān)保范圍、擔(dān)保期限等條款。3.合同簽訂過程中，應(yīng)確保合同條款符合法律法規(guī)和本行規(guī)定，合同文本的填寫應(yīng)規(guī)范、準(zhǔn)確、完整。（二）放款條件落實(shí)1.本行應(yīng)在放款前對放款條件進(jìn)行審核，確保放款條件已全部落實(shí)。2.放款條件一般包括：借款人已按規(guī)定繳納項(xiàng)目資本金；項(xiàng)目已取得相關(guān)批準(zhǔn)文件；抵押物已辦理合法有效的抵押登記手續(xù)；保證人已簽訂保證合同等。3.經(jīng)審核放款條件已落實(shí)的，本行應(yīng)按照合同約定及時(shí)發(fā)放貸款；放款條件未落實(shí)的，不得發(fā)放貸款，并應(yīng)及時(shí)通知借款人采取措施落實(shí)放款條件。（三）貸款支付管理1.本行應(yīng)按照《個(gè)人貸款管理暫行辦法》《流動資金貸款管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定，對貸款資金的支付進(jìn)行管理。2.對于受托支付的貸款，本行應(yīng)將貸款資金直接支付給符合合同約定用途的借款人交易對象；對于自主支付的貸款，本行應(yīng)按照合同約定定期對貸款資金的支付情況進(jìn)行檢查，確保貸款資金用于約定用途。3.本行應(yīng)建立健全貸款資金支付臺賬，記錄貸款資金的支付時(shí)間、金額、支付對象等信息，加強(qiáng)對貸款資金支付的跟蹤管理。七、貸款管理（一）貸后檢查1.本行應(yīng)定期對借款人及項(xiàng)目進(jìn)行貸后檢查，檢查頻率應(yīng)符合本行規(guī)定。2.貸后檢查內(nèi)容包括：借款人的經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、銷售情況、資金使用情況等。3.貸后檢查可采用現(xiàn)場檢查和非現(xiàn)場檢查相結(jié)合的方式進(jìn)行，現(xiàn)場檢查應(yīng)形成檢查報(bào)告，非現(xiàn)場檢查應(yīng)定期收集、分析相關(guān)數(shù)據(jù)和信息。4.對于發(fā)現(xiàn)的問題，本行應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，督促借款人落實(shí)整改要求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。（二）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警1.本行應(yīng)建立健全貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和預(yù)警貸款風(fēng)險(xiǎn)。2.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)可包括：借款人財(cái)務(wù)指標(biāo)異常、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度滯后、銷售不暢、抵押物價(jià)值下降、涉訴情況等。3.對于預(yù)警信號，本行應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析和評估，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)處置措施，如要求借款人補(bǔ)充擔(dān)保、提前收回貸款、調(diào)整貸款額度等。（三）貸款展期與重組1.借款人因特殊原因不能按時(shí)足額償還貸款的，可在貸款到期前向本行提出展期申請。2.本行應(yīng)按照規(guī)定對展期申請進(jìn)行審核，審核內(nèi)容包括：借款人的還款能力、展期原因、展期期限等。3.經(jīng)審核同意展期的，本行應(yīng)與借款人簽訂展期協(xié)議，明確展期后的貸款金額、期限、利率、還款方式等條款。4.對于出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的貸款，本行可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行貸款重組，如調(diào)整貸款期限、利率、還款方式等，或要求借款人增加擔(dān)保、處置抵押物等，以降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。八、貸款回收與處置（一）還款管理1.本行應(yīng)按照借款合同約定，督促借款人按時(shí)足額償還貸款本息。2.對于到期貸款，本行應(yīng)提前向借款人發(fā)送還款通知，提醒借款人按時(shí)還款。3.借款人應(yīng)按照還款計(jì)劃按時(shí)足額償還貸款本息，如遇特殊情況不能按時(shí)還款的，應(yīng)提前向本行申請展期或協(xié)商其他還款方式。（二）貸款回收1.本行應(yīng)按照借款合同約定的還款方式，及時(shí)足額回收貸款本息。2.對于受托支付的貸款，本行應(yīng)在借款人支付貨款后，按照約定從借款人賬戶中扣收貸款本息；對于自主支付的貸款，本行應(yīng)按照約定定期從借款人賬戶中扣收貸款本息。3.本行應(yīng)建立健全貸款回收臺賬，記錄貸款回收情況，包括還款時(shí)間、金額、還款方式等信息，加強(qiáng)對貸款回收的跟蹤管理。（三）不良貸款處置1.對于出現(xiàn)逾期、呆滯、呆賬等不良情況的貸款，本行應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)進(jìn)行處置。2.不良貸款處置方式可包括：催收、訴訟、重組、核銷等。3.