落實土地增值稅管理制度一、總則1.目的為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，保障國家稅收收入，維護納稅人合法權益，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等相關法律法規(guī)，結合本地區(qū)實際情況，制定本制度。2.適用范圍本制度適用于本地區(qū)范圍內轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、社會團體、個體工商戶以及其他組織和個人。3.基本原則土地增值稅征收管理遵循依法、公正、公平、公開的原則，確保稅收政策的準確執(zhí)行，防止稅款流失，維護稅收秩序。二、土地增值稅的征收管理1.納稅申報納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。納稅人在辦理納稅申報時，應如實填寫《土地增值稅納稅申報表》，并提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。2.預繳稅款對從事房地產開發(fā)的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入（包括預售房收入），應按規(guī)定預繳土地增值稅。預繳土地增值稅的計算公式為：應預繳土地增值稅=轉讓房地產收入×預征率。預征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況在規(guī)定幅度內確定。3.清算管理符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權的。符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。土地增值稅清算應報送的資料：房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況；項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。三、土地增值稅的核定征收1.核定征收的情形房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。2.核定征收的方法稅務機關可按照以下方法核定征收土地增值稅：參照當地同類房地產的市場交易價格，按下列公式計算征收：土地增值稅稅額=轉讓房地產的收入×核定征收率。核定征收率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況確定。按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，實行核定應稅所得率征收辦法。應稅所得率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況在規(guī)定幅度內確定。四、土地增值稅的納稅評估1.評估指標收入類評估指標：包括銷售收入變動率、銷售毛利率、銷售利潤率等。成本類評估指標：包括單位面積開發(fā)成本變動率、開發(fā)成本利潤率等。稅負類評估指標：包括土地增值稅稅負率、預繳土地增值稅率等。2.評估方法對比分析法：將納稅人的申報數據與歷史數據、同行業(yè)數據進行對比，分析其合理性。邏輯推理法：根據房地產開發(fā)的一般規(guī)律和財務核算特點，對納稅人的申報數據進行邏輯分析，判斷其真實性。實地核查法：對納稅人的房地產開發(fā)項目進行實地核查，核實其開發(fā)情況、銷售情況等。3.評估結果處理對于評估中發(fā)現的問題，稅務機關應及時與納稅人溝通，要求其作出解釋和說明。經評估發(fā)現納稅人申報不實的，稅務機關應按照規(guī)定調整其應納稅額，并依法加收滯納金。對納稅評估中發(fā)現的重大問題，應及時移交稅務稽查部門進行查處。五、稅收優(yōu)惠1.普通標準住宅納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅的認定，須同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在144平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。2.其他優(yōu)惠因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。六、征收管理部門職責1.稅務機關職責負責土地增值稅的征收管理工作，包括納稅申報受理、稅款征收、清算審核、納稅評估、稅務稽查等。加強對納稅人的政策宣傳和輔導，提高納稅人的納稅意識和申報質量。建立健全土地增值稅征收管理檔案，妥善保管納稅人的納稅申報資料、清算資料等。2.相關部門職責國土資源部門應協(xié)助稅務機關做好土地增值稅征收管理工作，提供土地出讓、轉讓等相關信息。房地產管理部門應協(xié)助稅務機關做好土地增值稅征收管理工作，提供房地產交易、產權登記等相關信息。七、監(jiān)督檢查1.內部監(jiān)督稅務機關應建立健全內部監(jiān)督機制，加強對土地增值稅征收管理工作的監(jiān)督檢查，確保稅收政策的準確執(zhí)行。2.外部監(jiān)督稅務機關應接受社會監(jiān)督，定期公布土地增值稅征收管理情況，接受納稅人、社會各界的監(jiān)督和評價。八、法律責任1.納稅人責任納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務人未按照規(guī)定的期限向稅務機關報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關資料的，由稅務機關責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的