昆山物業(yè)收費(fèi)管理辦法總則目的為加強(qiáng)昆山物業(yè)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于昆山市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或使用人收取的費(fèi)用?；驹瓌t物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照本辦法規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，向業(yè)主或使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或重復(fù)收費(fèi)。業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得無(wú)故拖欠。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)形式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅（含保障性住房）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及已成立業(yè)主大會(huì)的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商確定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定依據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量要求、服務(wù)成本等因素合理確定。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。不同類(lèi)型物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.普通住宅普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為五個(gè)等級(jí)，各等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：一級(jí)：每月每平方米[X]元至[X]元；二級(jí)：每月每平方米[X]元至[X]元；三級(jí)：每月每平方米[X]元至[X]元；四級(jí)：每月每平方米[X]元至[X]元；五級(jí)：每月每平方米[X]元至[X]元。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量，在相應(yīng)等級(jí)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商確定。2.非普通住宅非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)實(shí)際服務(wù)情況協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3.商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。4.保障性住房保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，享受政府相關(guān)優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。采用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。采用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納收費(fèi)起始時(shí)間已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。業(yè)主辦理入住手續(xù)后長(zhǎng)期（連續(xù)六個(gè)月以上）未入住的空置物業(yè)及入住后長(zhǎng)期未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面?zhèn)浒福匆?guī)定或約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方在物業(yè)服務(wù)合同中約定。繳費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主可以采取現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、電子支付等方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主提供合法有效的收費(fèi)票據(jù)。欠費(fèi)處理業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整調(diào)整條件實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，在合同約定的服務(wù)期限內(nèi)不得擅自調(diào)整。物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于原合同約定標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，將調(diào)整理由、項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、方式等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；2.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，與業(yè)主進(jìn)行充分協(xié)商，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定調(diào)整方式和調(diào)整時(shí)間等內(nèi)容。調(diào)整程序1.提出申請(qǐng)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為有必要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)提出書(shū)面申請(qǐng)，并提交調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)方案，包括調(diào)整理由、調(diào)整項(xiàng)目、調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整方式等內(nèi)容。2.業(yè)主大會(huì)表決：業(yè)主委員會(huì)收到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整事項(xiàng)進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，方可通過(guò)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的決議。3.公示：業(yè)主大會(huì)通過(guò)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的決議后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將決議內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于十五日。4.備案：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)和市物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理價(jià)格主管部門(mén)職責(zé)市價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處價(jià)格違法行為。市價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的監(jiān)督檢查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。物業(yè)管理行政主管部門(mén)職責(zé)市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況等進(jìn)行記錄，并向社會(huì)公布。其他部門(mén)職責(zé)其他有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理的相關(guān)工作。法律責(zé)任業(yè)主、使用人責(zé)任業(yè)主或者使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主或者使用人違反本辦法規(guī)定，拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市價(jià)格主管部門(mén)或者市物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以罰款：1.擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；2.重復(fù)收費(fèi)的；3.不按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；4.不按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算或者物業(yè)服務(wù)資金收支情況的；5.其他違反本辦法規(guī)定的行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定履行義務(wù)，并承擔(dān)違約責(zé)任。其他責(zé)任違反本辦法規(guī)定，