房地產(chǎn)集團(tuán)管控廣西地產(chǎn)行業(yè)公益交流分享會(huì)第1期2021年8月18日房地產(chǎn)集團(tuán)管控常見(jiàn)問(wèn)題企業(yè)的困惑：集團(tuán)總部：一抓就慢，一放就亂下屬公司：權(quán)責(zé)利不對(duì)等〔80％企業(yè)〕集團(tuán)和下屬公司如何定位？集團(tuán)與下屬公司如何設(shè)計(jì)權(quán)責(zé)邊界？如何對(duì)下屬公司進(jìn)行有效管控？3

344管理體系戰(zhàn)略規(guī)劃組織管控體系人力資源IT系統(tǒng)組織績(jī)效部門(mén)績(jī)效?梳理和完善流程管理體系包

括核心業(yè)務(wù)流程與管理流程管控模式組織結(jié)構(gòu)權(quán)責(zé)體系流程績(jī)效流程管理體系員工績(jī)效1133流程管理HR、績(jī)效管理管理支持工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)采購(gòu)施工營(yíng)銷(xiāo)客戶決策籌劃開(kāi)發(fā)管理管理管理關(guān)系 資源保障與績(jī)效驅(qū)動(dòng)體系

?根據(jù)規(guī)劃的流程管理體系完善IT系統(tǒng)44

4?明確公司開(kāi)展方向組織管控模式?基于對(duì)戰(zhàn)略的理解分析建立有

22效的組織管控體系組織戰(zhàn)略做什么/在哪里做/以什么方式做?管什么?/誰(shuí)去做?

如何管?/如何做??建立系統(tǒng)的人力資源

保障特別是薪酬績(jī)效管得如何?/做得如何?

組織管理金字塔：戰(zhàn)略、組織管控、流程及績(jī)效如何做到卓越？－組織管理的金字塔-戰(zhàn)略、組織管控、業(yè)務(wù)流程及績(jī)效管理5房地產(chǎn)集團(tuán)管控1.集團(tuán)管控篇1.1集團(tuán)管控概述－如何選擇管控模式：組織管控模式與3P(管控模式)－如何管控：房地產(chǎn)價(jià)值鏈模型與管控5種方法1.2

標(biāo)桿企業(yè)組織管控設(shè)計(jì)的特點(diǎn)與方法－標(biāo)桿企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及定位－標(biāo)桿企業(yè)管控原那么與特點(diǎn)分析1.3

分析：某類(lèi)似企業(yè)管控設(shè)計(jì)及皇庭地產(chǎn)集團(tuán)管控模式分析－某企業(yè)管控權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)－皇庭地產(chǎn)集團(tuán)管控模式6·

6

·控制風(fēng)險(xiǎn)?控制質(zhì)量?控制進(jìn)度?集團(tuán)管控的目的是什么?7·

7

·管控的目的不是控制風(fēng)險(xiǎn)而是實(shí)現(xiàn)組織的價(jià)值最大化價(jià)值:如何衡量組織價(jià)值?集團(tuán)管控的目的是什么?8·

8

·管控的目的不僅僅是控制風(fēng)險(xiǎn)而是實(shí)現(xiàn)組織的價(jià)值最大化－風(fēng)險(xiǎn)＋收益價(jià)值:如何衡量組織價(jià)值?集團(tuán)管控的目的是什么?

變動(dòng)率\標(biāo)準(zhǔn)部品應(yīng)用率\戰(zhàn)

略采購(gòu)比例?風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)?……

9?公司品牌：知名度/認(rèn)知度 /美譽(yù)度等?客戶滿意度：滿意度〔規(guī) 劃設(shè)計(jì)/銷(xiāo)售效勞/工程質(zhì)量/ 物業(yè)效勞〕?…… 客戶視角 學(xué)習(xí)視角?人員培養(yǎng)?知識(shí)管理?……評(píng)價(jià)指標(biāo)10集團(tuán)管控：管控什么？管控:人財(cái)物?管理的三要素：3P績(jī)效-績(jī)效管理體系(Performance－績(jī)效管控)人-授權(quán)〔權(quán)責(zé)〕體系(People－組織管控)流程-流程管理體系(Process－流程管控)11集團(tuán)管控模式分為三種類(lèi)型總部的核心

職能管理目標(biāo)總部與下屬分

公司的關(guān)系適用范圍戰(zhàn)略管控型〔管頭和尾〕分權(quán)以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考

核，總部無(wú)業(yè)務(wù)管理部門(mén)。以戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行管理和考核，

總部一般無(wú)具體業(yè)務(wù)管理部門(mén)。通過(guò)總部業(yè)務(wù)管理部門(mén)對(duì)下

屬企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn)行管理。各子公司經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一與優(yōu)

化；公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng)；對(duì)行業(yè)成功因素的集中控制與管理。財(cái)務(wù)控制；法律；企業(yè)并購(gòu)。財(cái)務(wù)控制；戰(zhàn)略規(guī)劃與控制；人力資源。財(cái)務(wù)控制/戰(zhàn)略；營(yíng)銷(xiāo)/銷(xiāo)售；工程籌劃；設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)/工程管理；人力資源。相關(guān)型或單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的開(kāi)展單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)作，但有地域局限性PP

P PPP 運(yùn)營(yíng)管控型〔管頭尾和中間〕 集權(quán)12管控模式選擇 開(kāi)展方向 －專(zhuān)業(yè)/多樣化－穩(wěn)健/快速規(guī)模化子公司核心能力－專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)弱－管理能力強(qiáng)弱 工程規(guī)模－多工程大規(guī)模－小工程小規(guī)模地理位置－區(qū)域內(nèi)－跨區(qū)域組織開(kāi)展階段 －創(chuàng)業(yè)階段 －成長(zhǎng)階段 －成熟階段產(chǎn)業(yè)相關(guān)性－不相關(guān)產(chǎn)業(yè)－相關(guān)產(chǎn)業(yè)－單一產(chǎn)業(yè) 管控模式的選擇需要基于三大要素組織戰(zhàn)略 －開(kāi)展方向產(chǎn)品－產(chǎn)業(yè)相關(guān)性－地理位置－子公司工程規(guī)模能力－開(kāi)展階段－子公司核心能力職能管理型工程管理模式：三種常見(jiàn)模式類(lèi)型開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售發(fā)矩陣管理型

設(shè)

開(kāi)計(jì)工程銷(xiāo)售工程公司管理型 工程公司司開(kāi)開(kāi)設(shè)設(shè)工工銷(xiāo)銷(xiāo)發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)程程售售滿足程度

13工程部工程部職責(zé)分工

優(yōu)點(diǎn)

缺點(diǎn)

實(shí)施條件?工程部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理?職能部門(mén)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)?對(duì)工程環(huán)境的反響較慢；需 要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形 成決策堆積 ?工程數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng) ?客戶定位專(zhuān)一，工程實(shí)施環(huán)境 不確定性低 ?公司高層介入工程協(xié)調(diào)工作?工程公司成為區(qū)域開(kāi)發(fā)工作 的全權(quán)負(fù)責(zé)主體?對(duì)工程環(huán)境反響靈敏，清晰 的產(chǎn)品責(zé)任，容易到達(dá)客戶 的滿意?工程執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于 公司職能知識(shí)積累和專(zhuān)業(yè)化 開(kāi)展?跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求 變化大的多工程管理?前期的客戶定位非常準(zhǔn)確?更強(qiáng)調(diào)工程產(chǎn)品對(duì)客戶需求3.13.23.314什么模式？……XX置業(yè)總公司營(yíng)銷(xiāo)管理部開(kāi)發(fā)管理部財(cái)務(wù)管理部設(shè)計(jì)管理部成本管理部人力資源部行政管理部本地工程部AA異地工程公司…A設(shè)計(jì)組工程組銷(xiāo)售組項(xiàng)目事務(wù)組合同預(yù)算組設(shè)計(jì)部工程部銷(xiāo)售部財(cái)務(wù)部合同預(yù)算部綜合部工程管理部管理特征： 總公司職能部門(mén)對(duì)本地工程和異地工程的管理深度 不同；對(duì)本地工程，總公司負(fù)責(zé)全過(guò)程專(zhuān)業(yè)管理；對(duì)異地工程，總公司負(fù)責(zé)方案及之前的工作，工程 公司負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)及后續(xù)的工程實(shí)施工作；優(yōu)劣分析： +本地、異地工程采用不同的方式，管理方式較 靈活；+本地區(qū)域做為近期的戰(zhàn)略重點(diǎn)，采用工程部模 式，可以有效地解決人員、能力缺乏的問(wèn)題，并 有助于風(fēng)險(xiǎn)的防范；-

需要總公司管理人員掌握在兩種不同模式下的工

作方法；-

增加績(jī)效管理體系的復(fù)雜性；

15分析：工程管理模式？16矩陣模式以“工作和任務(wù)為中心〞，工程公司模式以“成果為中心〞，兩種模式到達(dá)的目標(biāo)不同，需要不同的管理系統(tǒng)做支撐原那么目標(biāo)管理系統(tǒng)矩陣模式?以工作和任務(wù)為中心： 工程公司模式?以成果為中心： ?工程部和職能部門(mén)只為各自專(zhuān) 業(yè)的目標(biāo)負(fù)責(zé)，毋須承擔(dān)整體責(zé) 任；?保障專(zhuān)業(yè)品質(zhì)；?專(zhuān)業(yè)能力提升；?中高級(jí)工程管理人員的逐步成長(zhǎng)；?需較復(fù)雜的績(jī)效管理系統(tǒng)；?需要企業(yè)內(nèi)部具備良好的協(xié)作意識(shí)和氣氛； ?工程公司為工程的整體目標(biāo)負(fù) 責(zé)，并承擔(dān)整體責(zé)任；?效率；?高級(jí)管理人員的全面能力提升；?績(jī)效管理體系較簡(jiǎn)明；?需要總公司層面良好的效勞和支持意識(shí)；17房地產(chǎn)集團(tuán)管控1.集團(tuán)管控篇1.1集團(tuán)管控概述－如何選擇管控模式：組織管控模式與3P(管控模式)－如何管控：房地產(chǎn)價(jià)值鏈模型與管控5種方法1.2

標(biāo)桿企業(yè)組織管控設(shè)計(jì)的特點(diǎn)與方法－標(biāo)桿企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及定位－標(biāo)桿企業(yè)管控原那么與特點(diǎn)分析1.3

分析：某類(lèi)似企業(yè)管控設(shè)計(jì)及皇庭地產(chǎn)集團(tuán)管控模式分析－某企業(yè)管控權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)－皇庭地產(chǎn)集團(tuán)管控模式按揭辦理18說(shuō)明及圖例： 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個(gè)階段：工程論證、工程籌劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷(xiāo)售管理和客戶關(guān)系管理。 二、工程施工管理階段和銷(xiāo)售管理階段的時(shí)間存在重疊。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。房地產(chǎn)價(jià)值鏈模型〔VAC〕－3個(gè)思想工程論證階段工程籌劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段工程立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售入伙竣工銷(xiāo)售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷(xiāo)設(shè)計(jì)工程組織工程論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案組織工程籌劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)籌劃、工程推廣方案籌劃、工程前期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供給商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷(xiāo)售及入伙配合工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合銷(xiāo)售事務(wù)管理成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu)結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報(bào)建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、根底提前開(kāi)工報(bào)建

辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證合同備案、產(chǎn)權(quán)初始

登記工程施工配合設(shè)計(jì)配合銷(xiāo)售配合采購(gòu)管理

價(jià)值鏈匹配-基于房地產(chǎn)價(jià)值鏈各階段價(jià)值進(jìn)行針對(duì)性管控利潤(rùn)奉獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減工程策 劃建筑設(shè)采購(gòu)管

計(jì)理

產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程工程管

理銷(xiāo)售管

理售后服

務(wù)物業(yè)管

理土地獲

取的品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響，管控重點(diǎn)關(guān)注效勞與顧客關(guān)系維護(hù)〔效勞、顧客滿意相關(guān)流程〕 191?越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對(duì)整個(gè) 態(tài)本錢(qián)的控制〔工程管理、本錢(qián)管理流程〕3 ?越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)組織關(guān)注指標(biāo)－A

C

R 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的利潤(rùn)奉獻(xiàn)越高，管控的重點(diǎn)關(guān)注風(fēng) 險(xiǎn)控制和本錢(qián)的控制〔論證、籌劃、設(shè)計(jì)流程〕 關(guān)注指標(biāo)－QCT2?價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的質(zhì)量和本錢(qián)控制區(qū) 間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小，管控重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動(dòng)關(guān)注指標(biāo)Q

T?定位清晰原那么?價(jià)值鏈匹配原那么?

總公司與下屬公司的定位？?總公司的管控重點(diǎn)？思路組織管控設(shè)計(jì)原那么權(quán)責(zé)體系設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)20基于價(jià)值鏈的原那么-集團(tuán)管控的重點(diǎn)應(yīng)該在價(jià)值鏈的前端利潤(rùn)奉獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程工程籌劃建筑設(shè)計(jì)采購(gòu)管理工程管理銷(xiāo)售管理售后效勞物業(yè)管理土地獲取 弱管控段：基于能力平衡支持效勞?定位清晰原那么?價(jià)值鏈匹配原那么?

總公司與下屬公司的定位？?總公司的管控重點(diǎn)？思路21管控方式:集團(tuán)管控通常的

5種方式1〕直接操作并決策〔如：工程論證、定位籌劃、局部設(shè)計(jì)、戰(zhàn)略采購(gòu)〕2〕過(guò)程關(guān)鍵點(diǎn)決策〔如：設(shè)計(jì)評(píng)審、營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格評(píng)審〕3)主動(dòng)監(jiān)控和預(yù)警〔如：動(dòng)態(tài)本錢(qián)、客戶關(guān)系〕4)通過(guò)獲得信息進(jìn)行監(jiān)控〔如：進(jìn)度質(zhì)量本錢(qián)信息的上報(bào)備案〕5)事后的審核監(jiān)控〔如：工程審計(jì)、財(cái)務(wù)審計(jì)、制度流程審核〕控制：事前、事中、事后22產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程工程籌劃建筑設(shè)計(jì)采購(gòu)管理工程管理銷(xiāo)售管理售后效勞物業(yè)管理土地獲取 弱管控段：基于能力平衡支持效勞 1〕直接操作或者參與 2〕過(guò)程關(guān)鍵點(diǎn)決策 3)主動(dòng)監(jiān)控和預(yù)警 4)通過(guò)獲得信息進(jìn)行監(jiān)控 5)事后的審核監(jiān)控基于價(jià)值鏈匹配原那么的管控方式初創(chuàng)階段強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)化管理和資源集約管理的集權(quán)階段適應(yīng)管理幅度和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，強(qiáng)調(diào)多利潤(rùn)中心的授權(quán)階段基于業(yè)務(wù)成熟度提高，過(guò)渡的三級(jí)管理模式管控方式：漸進(jìn)原那么－專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)組織管理和架構(gòu)演進(jìn)的過(guò)程“項(xiàng)目公司總部

項(xiàng)

目

公

司項(xiàng)目公司 初創(chuàng)階段“總部〞與“工程〞不分或者松散型的“總部+ 工程公司〞模式 公司項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)化管理和資源集約 管理的集權(quán)階段 集團(tuán)職能部門(mén)專(zhuān)業(yè)管理相 對(duì)細(xì)化、集權(quán)度較高，以 強(qiáng)價(jià)值鏈管控型為主 總部 工程公司 /工程部 總部職能部門(mén)職能部門(mén)職能部門(mén)工程公司工程公司工程公司 適應(yīng)管理幅度和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，強(qiáng)調(diào)多利潤(rùn)中心的授 權(quán)階段 價(jià)值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制、逐 步形成區(qū)域中心 總部 城市公司/工程公司 工程部 總部職能部門(mén)職能部門(mén)職能部門(mén)成熟公司 逐步由總局部別管理過(guò)渡到核 心成熟公司代管其他成熟公司工程公司工程公司 基于業(yè)務(wù)成熟度提高，過(guò)渡到“總部+區(qū)域中心+城市公司〞〞 的三級(jí)管理模式 總部弱價(jià)值鏈管控、區(qū)域 中心為業(yè)務(wù)管理中心 總部 區(qū)域中心 城市公司 總部職能部門(mén)職能部門(mén)職能部門(mén)

區(qū)域中心城城市市公公司司城市公司

區(qū)域中心城城城市市市公公公司司司

23或?漸進(jìn)原那么?可復(fù)制原那么?精簡(jiǎn)低本錢(qián)原那么?風(fēng)險(xiǎn)制衡原那么?總公司管理及人員現(xiàn)狀如何？?管理的成熟度如何？?人員的能力如何？方法24房地產(chǎn)集團(tuán)管控1.集團(tuán)管控篇1.1集團(tuán)管控概述－如何選擇管控模式：組織管控模式與3P(管控模式)－如何管控：房地產(chǎn)價(jià)值鏈模型與管控5種方法1.2

標(biāo)桿企業(yè)組織管控設(shè)計(jì)的特點(diǎn)與方法－標(biāo)桿企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及定位－標(biāo)桿企業(yè)管控原那么與特點(diǎn)分析1.3

分析：某類(lèi)似企業(yè)管控設(shè)計(jì)及皇庭地產(chǎn)集團(tuán)管控模式分析－某企業(yè)管控權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)－皇庭地產(chǎn)集團(tuán)管控模式25某標(biāo)桿組織管控體系介紹－集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)集團(tuán)的組織定位：

－總部：戰(zhàn)略總部－區(qū)域公司：專(zhuān)業(yè)區(qū)域－城市公司：一線執(zhí)行集團(tuán)定位的三個(gè)平臺(tái):－資源整合平臺(tái)－專(zhuān)業(yè)支持平臺(tái)－運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)12個(gè)部門(mén)，2007年總部員工有202人，2021年在建工程150個(gè)左右，總部員工近300人流程信息部為2021年新增加部門(mén)戰(zhàn)略導(dǎo)向平臺(tái)支持控制前端風(fēng)險(xiǎn)平衡27戰(zhàn)略導(dǎo)向平臺(tái)支持

控制前端風(fēng)險(xiǎn)平衡人力資源風(fēng)險(xiǎn)管控〔審計(jì)〕財(cái)務(wù)管理強(qiáng)勢(shì)管控。集團(tuán)組織管控4個(gè)特點(diǎn)

戰(zhàn)略導(dǎo)向：關(guān)注產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和工業(yè)化生產(chǎn)部門(mén)：建筑研究部產(chǎn)品管理部3類(lèi)平臺(tái)：資源平臺(tái)－產(chǎn)品平臺(tái)、供方與采購(gòu)平臺(tái)、HR平臺(tái)、資金平臺(tái) 專(zhuān)業(yè)支持平臺(tái)－客戶細(xì)分產(chǎn)品研發(fā) 營(yíng)運(yùn)管理平臺(tái)－流程與信息化風(fēng)險(xiǎn)管控控制方式：重點(diǎn)控制價(jià)值鏈前端〔從工程論證到設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵點(diǎn)〕通過(guò)制定程序及確定方法(如戰(zhàn)略采購(gòu)〕控制前端通過(guò)過(guò)程信息反響進(jìn)行過(guò)程監(jiān)控事后評(píng)估或者考核進(jìn)行事后控制〔如本錢(qián)考核審計(jì)〕 管理方式：集團(tuán)在三個(gè)方面強(qiáng)勢(shì)管理下屬公司管理一致性高 組織設(shè)置強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制的原那么28對(duì)一線公司的關(guān)鍵管控內(nèi)容

3P－組織人員管控(People)

指導(dǎo)體系：集團(tuán)統(tǒng)一人力資源管理手冊(cè)－1/16/60

1：1份程序

16：16分指引

60：60份表格

管控邊界TPP

(Talent

Promotion

Project)-潛力人員向管理崗位提升MPP

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Promotion

Project)-高級(jí)管理層的后備人才培養(yǎng)29對(duì)一線公司的關(guān)鍵管控內(nèi)容

3P－績(jī)效管控(Performance)注：五項(xiàng)基準(zhǔn)指標(biāo)：凈利潤(rùn)集團(tuán)資源回報(bào)率銷(xiāo)售收入客戶滿意度員工滿意度集團(tuán)BSC見(jiàn)后3013人20人20人10人下屬公司組織結(jié)構(gòu)

組織結(jié)構(gòu)－效率型公司總經(jīng)理地產(chǎn)公司商業(yè)公司物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人HR工程1總監(jiān)工程2總監(jiān)工程3總監(jiān) 31會(huì)計(jì)經(jīng)理開(kāi)展部 拓展 支持開(kāi)展經(jīng)理研發(fā)部

研發(fā)

設(shè)計(jì)開(kāi)展經(jīng)理 成員研發(fā)經(jīng)理

成員工程經(jīng)理

成員本錢(qián)經(jīng)理 成員營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理

成員造價(jià)采購(gòu)部 本錢(qián) 采購(gòu)預(yù)決算營(yíng)銷(xiāo)部 籌劃 客服 銷(xiāo)支體驗(yàn)計(jì)財(cái)部

會(huì)計(jì)

管理稅政招聘員工開(kāi)展薪酬行政

公共

事務(wù)

行政職能工程定位清晰注重運(yùn)營(yíng)關(guān)關(guān)注成果32定位清晰注重運(yùn)營(yíng)

注成果

統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)平臺(tái)及運(yùn)營(yíng)模式

專(zhuān)業(yè)和產(chǎn)品模塊化管理管理方式：以成果為導(dǎo)向進(jìn)行管理

弱化過(guò)程操作監(jiān)控集團(tuán)組織管控的4個(gè)特點(diǎn)

集團(tuán)定位：專(zhuān)家型＋精英型總部，強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)管理能力支持效勞為主

部門(mén)設(shè)置：每個(gè)中心精簡(jiǎn)

高效簡(jiǎn)單高效

控制方式：專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理模式33房地產(chǎn)集團(tuán)管控1.集團(tuán)管控篇1.1集團(tuán)管控概述－如何選擇管控模式：組織管控模式與3P(管控模式)－如何管控：房地產(chǎn)價(jià)值鏈模型與管控5種方法1.2

標(biāo)桿企業(yè)組織管控設(shè)計(jì)的特點(diǎn)與方法－標(biāo)桿企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及定位－標(biāo)桿企業(yè)管控原那么與特點(diǎn)分析1.3

分析：某類(lèi)似企業(yè)管控設(shè)計(jì)及皇庭地產(chǎn)集團(tuán)管控模式分析－某企業(yè)管控權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)－皇庭地產(chǎn)集團(tuán)管控模式34工程籌劃建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)管理工程管理銷(xiāo)售管理客戶效勞物業(yè)管理工程論證關(guān)鍵評(píng)審點(diǎn)關(guān)鍵審批點(diǎn)直接操作點(diǎn)支持效勞點(diǎn)關(guān)鍵考核點(diǎn)〔萬(wàn)科/中海/龍湖〕2.2目標(biāo)本錢(qián)審批(四個(gè)環(huán)節(jié))1.5概念/方案設(shè)計(jì)評(píng)審〔萬(wàn)科/中海/龍湖〕1.6營(yíng)銷(xiāo)籌劃方案含價(jià)格〔中海/龍湖〕2.3權(quán)限外戰(zhàn)略采購(gòu)〔萬(wàn)科/中海／龍湖〕〔萬(wàn)科/中?！?.1工程關(guān)鍵里程碑節(jié)點(diǎn)審批〔萬(wàn)科/中海/龍湖〕3.1新公司設(shè)計(jì)工作〔萬(wàn)科〕3.2戰(zhàn)略采購(gòu)〔萬(wàn)科／中海／龍湖〕3.3工程例行檢查〔萬(wàn)科／中海〕3.4銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)檢查〔萬(wàn)科/龍湖〕4.1產(chǎn)品品類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn)化研究〔萬(wàn)科/龍湖〕4.2本錢(qián)數(shù)據(jù)庫(kù)、本錢(qián)科目統(tǒng)一〔萬(wàn)科/中海〕研究〔萬(wàn)科/中海/龍湖〕4.3標(biāo)準(zhǔn)化合同管理〔萬(wàn)科/中?！?.5客戶效勞標(biāo)4.6物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)〔萬(wàn)科/龍湖〕準(zhǔn)〔萬(wàn)科/龍湖〕5.1本錢(qián)考核〔萬(wàn)科〕5.2供方滿意度考5.3工程檢查排名核〔萬(wàn)科、龍湖〕〔萬(wàn)科中?！?.4客戶滿意度排名〔萬(wàn)科龍湖〕1.1立項(xiàng)評(píng)審〔萬(wàn)科〕1.2工程決策論證1.3產(chǎn)品定位策劃、工程運(yùn)營(yíng)目標(biāo)評(píng)審〔中?！?1.4工程啟動(dòng)會(huì)8成果評(píng)審〔龍湖〕5.5信息考核排名〔萬(wàn)科〕5.6資金方案考核排名〔萬(wàn)科〕 34萬(wàn)科/中海/龍湖/華潤(rùn)主要管控決策點(diǎn)矩陣3＋X評(píng)審點(diǎn)35標(biāo)桿企業(yè)管控的4個(gè)原那么1.2.3.4.5.目標(biāo)先行成果導(dǎo)向聚焦關(guān)鍵價(jià)值提升風(fēng)險(xiǎn)平衡36原那么1：目標(biāo)先行公司總體目標(biāo)：某企業(yè)的總體指標(biāo)體系細(xì)化目標(biāo)并融合到業(yè)績(jī)合同與績(jī)效考核掛鉤范例：37工程營(yíng)運(yùn)目標(biāo)：1.3工程籌劃階段－目標(biāo)先行：營(yíng)運(yùn)目標(biāo)評(píng)審工程營(yíng)運(yùn)目標(biāo)書(shū)范例：華潤(rùn)中海等范例：萬(wàn)科等38原那么2：成果導(dǎo)向某企業(yè)8個(gè)階段

階段性成果管理39階段性成果40IDX內(nèi)容Ref.進(jìn)度預(yù)計(jì)：土地基礎(chǔ)分析x月x日工程評(píng) 估版 x月x日投委會(huì)審核版x月x日工程啟 動(dòng)版x月x日主要目標(biāo)：1、工程價(jià)值預(yù)判，確定是否推進(jìn)、談判策略；2、發(fā)起投資預(yù)案，向團(tuán)隊(duì)成員發(fā)出任務(wù)需求。1、對(duì)項(xiàng)目預(yù)判的驗(yàn)證、修正和深化；2、對(duì)預(yù)案的中間品進(jìn)行審核。1、對(duì)預(yù)案成果進(jìn)行審核；2、按投委會(huì)意見(jiàn)修正；3、明確招投標(biāo)或合作策略。確定項(xiàng)目全面啟動(dòng)的要素安排和價(jià)值目標(biāo)。核準(zhǔn)人：運(yùn)營(yíng)總

經(jīng)理運(yùn)營(yíng)總

經(jīng)理投委會(huì)集團(tuán)總

經(jīng)理

2

2.1

2.2

2.2.

2.2.

2.2.

2.2.

2.2.

2.3

2.3.

2.4

2.4.

2.4.階段成果土地屬性分析報(bào)告〔工程預(yù)工程定位報(bào)告土地規(guī)劃指標(biāo)分析初步產(chǎn)品定位研判總規(guī)平面解析產(chǎn)品價(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)值曲線分析定價(jià)預(yù)案工程進(jìn)度方案工程一級(jí)進(jìn)度方案工程二級(jí)進(jìn)度方案示范區(qū)會(huì)所、售樓處、樣板房選址會(huì)所、售樓處、樣板房定位階段性成果按時(shí)間進(jìn)度深化

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√明確成果需要包含的主要要素41專(zhuān)業(yè)權(quán)責(zé)：以階段成果為中心，對(duì)各階段成果進(jìn)行審批明晰成果的審批流程42?工程啟動(dòng)會(huì)指引?某企業(yè)采用集團(tuán)參加工程啟動(dòng)會(huì)決策方式對(duì)8個(gè)成果進(jìn)行評(píng)審－模仿、復(fù)制工程：取得土地〔第一筆土地款支付〕后20個(gè)工作日內(nèi)。－創(chuàng)新工程、新公司第一個(gè)工程、商業(yè)面積超過(guò)5萬(wàn)平米〔不計(jì)社區(qū)商業(yè)門(mén)面〕：取得土地〔第一筆土地款支付〕后45個(gè)工作日內(nèi)。階段起止：中標(biāo)通知書(shū)取得～方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)發(fā)出所含子成果：①?工程定位報(bào)告?—營(yíng)銷(xiāo)②?本錢(qián)敏感分析、價(jià)值分配和目標(biāo)本錢(qián)預(yù)設(shè)報(bào)告?—造價(jià)③?售樓處、樣板房選址、定位及開(kāi)放方案?——營(yíng)銷(xiāo)④?工程一二級(jí)方案?—工程負(fù)責(zé)人⑦?景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)?—研發(fā)⑧?精裝房定位、限價(jià)及建設(shè)實(shí)施方案?〔如有〕—研發(fā)、造價(jià)及工程范例：1.4工程啟動(dòng)會(huì)評(píng)審〔成果評(píng)審〕43節(jié)點(diǎn)方案審批－某集團(tuán)27個(gè)節(jié)點(diǎn)〔關(guān)注什么?)原那么3：聚焦關(guān)鍵：2.1關(guān)鍵里程碑節(jié)點(diǎn)審批44對(duì)萬(wàn)科的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行分析——客戶導(dǎo)向、過(guò)程控制、價(jià)值鏈前段控制過(guò)程控制點(diǎn)財(cái)務(wù)/資金產(chǎn)品品質(zhì)客戶導(dǎo)向管理精細(xì)化?2.概念設(shè)計(jì)?工程籌劃3.規(guī)劃用地許可證4.根底施工圖完成5.施工報(bào)建圖完成???前期設(shè)計(jì)階段6.取得?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?7.節(jié)能審批通過(guò)8.室外綜合管網(wǎng)與景觀施工圖完成9.取得?施工許可證?10.根底開(kāi)工?????????????14.室外配套、園建完成13.外腳手架撤除11.銷(xiāo)售展示區(qū)實(shí)施方案確定12.銷(xiāo)售展示區(qū)開(kāi)放時(shí)間15.模擬驗(yàn)收及整改完成1.工程啟動(dòng)時(shí)間5.精裝修施工圖2.施工至正負(fù)零3.第一次工地開(kāi)放日6.裝修樣板房施工7.裝修樣板房樣板驗(yàn)收????工程管理階段 銷(xiāo)售管理 產(chǎn)品交付 工程籌劃 前期設(shè)計(jì) 工程管理8.土建單位與裝修單位工作面移交9.裝修大面積施工?4.交付風(fēng)險(xiǎn)檢查完成??看“工程成功〞過(guò)程控制—13財(cái)務(wù)/資金–

5產(chǎn)品品質(zhì)—3客戶導(dǎo)向—5管理精細(xì)化--145方案體系籌劃－集團(tuán)級(jí)三級(jí)方案體系 一級(jí)總體方案1.1?年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)方案?-財(cái)務(wù)1.2?工程營(yíng)運(yùn)目標(biāo)書(shū)?－工程(含里程碑節(jié)點(diǎn)/一級(jí)方案)1.3?年度職能目標(biāo)方案?-職能 二級(jí)工程方案2.1P?工程二級(jí)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)方案? 〔營(yíng)運(yùn)〕 三級(jí)工程方案3.1P?工程總進(jìn)度控制方案?-工程3.2P?設(shè)計(jì)出圖方案?-設(shè)計(jì)3.3P?報(bào)建方案?-報(bào)建3.4P?配套方案?-工程事務(wù)3.5P?采購(gòu)方案?-采購(gòu)3.6P?營(yíng)銷(xiāo)作業(yè)方案?-營(yíng)銷(xiāo)3.7P?開(kāi)放區(qū)開(kāi)盤(pán)專(zhuān)項(xiàng)方案?-營(yíng)銷(xiāo)3.8P?竣工驗(yàn)收專(zhuān)項(xiàng)方案?-工程3.9P?產(chǎn)品交付專(zhuān)項(xiàng)方案?-客戶效勞 二級(jí)職能方案2.1D?各職能月度目標(biāo)方案?〔各職能部門(mén)〕 三級(jí)職能方案 3.1D?各崗位月/季度工作目標(biāo) 方案?公司級(jí)部門(mén)級(jí)崗位級(jí)公司管理層公司營(yíng)運(yùn)崗專(zhuān)業(yè)崗位集團(tuán)級(jí)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)線公司開(kāi)展戰(zhàn)略/三年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)方案-戰(zhàn)略規(guī)劃46某集團(tuán)14個(gè)里程碑節(jié)點(diǎn)關(guān)注什么？方案特點(diǎn)－TQC融合基于成果〔Q)導(dǎo)向，融合TQC(T時(shí)效、Q階段成果、C關(guān)鍵決策〕

T

Q

QC

47成果導(dǎo)向的TQC方案范例48 估算定位籌劃階段多方 案測(cè)算比對(duì)概念深化方案本錢(qián) 概算方案設(shè)計(jì)本錢(qián)測(cè)算初設(shè)階段下達(dá)目標(biāo) 本錢(qián)責(zé)任目標(biāo)本錢(qián)管理動(dòng)態(tài)本錢(qián)管理工程實(shí)施階段的成 本管理 工程結(jié)算管理工程后評(píng)估〔本錢(qián) 局部〕設(shè)計(jì)階段本錢(qián)管理工程合約框架確定 產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)本錢(qián)測(cè)算模型 責(zé)任目標(biāo)本錢(qián)指導(dǎo)書(shū)動(dòng)態(tài)本錢(qián)月報(bào)〔含動(dòng)態(tài) 本錢(qián)信息〕 變更簽證本錢(qián)信息庫(kù)49注：圖中標(biāo)注出CP，其序號(hào)應(yīng)與后面流程關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明的序號(hào)保持一致。明確本錢(qián)關(guān)鍵管理點(diǎn) 工程立項(xiàng)，本錢(qián)管理開(kāi)始啟動(dòng)CP-1工程可研/規(guī)劃設(shè)計(jì) 概念/規(guī)劃設(shè)計(jì)

可研測(cè)算經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)、獎(jiǎng)

罰指標(biāo)提供測(cè)算及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)提

供目標(biāo)本錢(qián)編制簽發(fā)審批方案、擴(kuò)初、施工

圖設(shè)計(jì)施工圖完成二次設(shè)計(jì)完成目標(biāo)本錢(qián)修訂 優(yōu)化測(cè)算簽發(fā)審批招標(biāo)采購(gòu)責(zé)任本錢(qián)實(shí)施評(píng)估 本錢(qián)優(yōu)化與控制編制預(yù)算、清單

經(jīng)濟(jì)評(píng)審工程施工

工程竣工變更、簽證、結(jié)算審核 動(dòng)態(tài)本錢(qián)分析、調(diào)整 竣工結(jié)算結(jié)算審批工程本錢(qián)后評(píng)估與分析CP-2CP-3CP-4CP-7CP-5CP-6502.2目標(biāo)本錢(qián)管控－對(duì)各階段本錢(qián)進(jìn)行審批某集團(tuán)3階段4審批點(diǎn)51各階段本錢(qián)關(guān)注的內(nèi)容有所不同,審批時(shí)有所側(cè)重從工程論證到執(zhí)行逐步深化啟動(dòng)版土地版方案版基準(zhǔn)版1234執(zhí)行調(diào)整版方案版是評(píng)價(jià)、比對(duì)的基準(zhǔn)。取得方案審查意見(jiàn)書(shū)后10天內(nèi)提交上線。執(zhí)行調(diào)整版是依據(jù)實(shí)際情況對(duì)基準(zhǔn)版的修正將原來(lái)5個(gè)版本，調(diào)整為4個(gè)版本。即將基準(zhǔn)版提前到方案階段，取消初步設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)本錢(qián)。 52例如1.前期階段的重點(diǎn)2.設(shè)計(jì)階段的本錢(qián)優(yōu)化市場(chǎng)分析本錢(qián)體系的改進(jìn)重點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注本錢(qián)優(yōu)化,用最經(jīng)濟(jì)合理的本錢(qián)創(chuàng)造最大的客戶價(jià)值客戶敏感點(diǎn)在哪里?本錢(qián)關(guān)注的重點(diǎn)在哪里? 聚焦前端:從定位到設(shè)計(jì)階段是本錢(qián)管理的重點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)中75％取決于設(shè)計(jì)之前產(chǎn)品定位策劃前期成本測(cè)算目標(biāo)成本策劃數(shù)據(jù)編制主體預(yù)算編制本錢(qián)詳細(xì)指導(dǎo) 書(shū)分部工程單方造價(jià)數(shù)據(jù)前期階段工程單方造價(jià)設(shè)計(jì)階段標(biāo)桿 設(shè)計(jì)控制數(shù)據(jù) 〔單方含量〕本錢(qián)優(yōu)化同樣關(guān)注事前的優(yōu)化，通常涉及五個(gè)階段：概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、構(gòu)件深化設(shè)計(jì)五個(gè)階段；六個(gè)專(zhuān)業(yè)：建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、精裝修、構(gòu)件深化設(shè)計(jì)六個(gè)專(zhuān)業(yè) 53濟(jì)合理，慎用非標(biāo)門(mén)窗系統(tǒng)成果指平標(biāo)米鋁型材含量本錢(qián)決策決策決策會(huì)構(gòu)議初步設(shè)計(jì)分級(jí)形式階審評(píng)段時(shí)圖件間方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)按工分級(jí)形式階段設(shè)計(jì)、工程、序成果指標(biāo)決策決策決策C會(huì)初施工稿1建筑、結(jié)構(gòu)金統(tǒng)屬一構(gòu)件做〔法欄桿、盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化部品；標(biāo)非準(zhǔn)標(biāo)做法梁執(zhí)板行率程統(tǒng)產(chǎn)品型材法出圖一做本錢(qián)設(shè)計(jì)、工程、圖設(shè)審百參數(shù)、玻璃雨棚設(shè)計(jì)、本錢(qián)、截面及間距經(jīng)濟(jì)步設(shè)司標(biāo)準(zhǔn)做法采用率頁(yè)2公0.5d0.5d本錢(qián)C結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)參數(shù)參與部門(mén)參數(shù)合理計(jì)委標(biāo)準(zhǔn)景地基承載力取值/最材貫徹景觀標(biāo)準(zhǔn)做做法經(jīng)濟(jì)合理計(jì)觀做法及部品〕等合工理程，油漆設(shè)計(jì)、工程、承載力2取值合理標(biāo)準(zhǔn)做法執(zhí)行率托前地基承載力料價(jià)格庫(kù)念規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢(qián)大立面簡(jiǎn)潔，無(wú)過(guò)方案根底委托專(zhuān)初步1結(jié)構(gòu)決決決1建筑B前與0.5d決決決設(shè)計(jì)、營(yíng)最、濟(jì)的根底方銷(xiāo)經(jīng)設(shè)計(jì)策形成設(shè)計(jì)、本錢(qián)、項(xiàng)成果指標(biāo)策策會(huì)議成果指標(biāo)策策策滿足建筑觀感的會(huì)議根底類(lèi)型多方案費(fèi)用比評(píng)成果參與部門(mén)產(chǎn)品經(jīng)例濟(jì)性內(nèi)容設(shè)計(jì)、營(yíng)案〔、含根底土方〕果成參與部門(mén)工程〔包含但不限〕時(shí)間分形階〔包含但不限〕時(shí)間分形階審級(jí)式段會(huì)級(jí)式段B議組合營(yíng)銷(xiāo)屋頂造型屋面面積/基地面積設(shè)計(jì)、本錢(qián)深基坑支護(hù)方盈利的結(jié)產(chǎn)品最案設(shè)計(jì)、本錢(qián)、設(shè)計(jì)、本錢(qián)、坑基或設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、標(biāo)準(zhǔn)化率高成熟產(chǎn)品面積比率工程產(chǎn)品基坑合護(hù)深組支經(jīng)濟(jì)合理，兼顧組合設(shè)計(jì)多方案費(fèi)用比盈利能工力程對(duì)外部表專(zhuān)、比本錢(qián)初步結(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)與概使設(shè)計(jì)院明確設(shè)結(jié)營(yíng)銷(xiāo)?結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本錢(qián)念計(jì)要點(diǎn)及經(jīng)濟(jì)性可售面積/建筑面設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、控制要點(diǎn)?合工期家〔必要時(shí)〕設(shè)計(jì)規(guī)積；贈(zèng)送建造面積比本錢(qián)A0.5d設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、公劃成熟產(chǎn)品運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化率高0.5d成熟產(chǎn)品面積比率初概司本錢(qián)各初材質(zhì)面積比例；面期結(jié)構(gòu)方案經(jīng)濟(jì)型專(zhuān)配套面積戶數(shù)比設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、結(jié)構(gòu)方案、柱數(shù)量/平專(zhuān)的最小化面積相本錢(qián)、客服柱網(wǎng)布置、梁柱、項(xiàng)念柱網(wǎng)項(xiàng)評(píng)層方案度〔壓頂、可售面積/建筑面厚非行物業(yè)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、關(guān)滿足需求的商審設(shè)計(jì)、本錢(qián)可售比鋪貼選擇面層的合理選擇會(huì)議面層評(píng)規(guī)車(chē)初面稿〕；石材出材；率；送建造面積比決審策劃損耗率；結(jié)路層高合規(guī)且最小初步會(huì)合節(jié)網(wǎng)C2景觀初公外鄉(xiāng)苗木B、層足司相次規(guī)劃要苗木數(shù)量/綠化滿各類(lèi)求0.5d議設(shè)計(jì)設(shè)線槽預(yù)留高度點(diǎn)化范數(shù)量專(zhuān)工程公建配選擇苗木套配套面積計(jì)、數(shù)比設(shè)戶本錢(qián)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、期計(jì)或B層數(shù)項(xiàng)清楚、搭配合最關(guān)決理小化面積面積比的道路寬度優(yōu)化道路寬度/標(biāo)準(zhǔn)寬度設(shè)計(jì)、本錢(qián)0.5d初稿評(píng)方結(jié)本錢(qián)、客服、策單組團(tuán)大小合審案邊坡支護(hù)平安經(jīng)節(jié)點(diǎn)邊節(jié)坡方案經(jīng)濟(jì)性比選設(shè)計(jì)、工程、會(huì)合初物業(yè)體型系數(shù)議山地建筑濟(jì)滿足需求確定商析報(bào)告商業(yè)面積戶本比方的稿公出入口數(shù)量最單組團(tuán)出入口數(shù)量/客服、物業(yè)門(mén)窗或分成數(shù)配套商業(yè)結(jié)業(yè)面積試司墻體厚度合實(shí)際地面車(chē)位比/規(guī)公在限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)精裝相司路步結(jié)能分區(qū)造價(jià)指各功路料品設(shè)計(jì)規(guī)格材網(wǎng)牌、下，材料采購(gòu)網(wǎng)簡(jiǎn)潔果合理道路/占設(shè)地面本錢(qián)比路批計(jì)、積、關(guān)修設(shè)精裝標(biāo)設(shè)計(jì)六大系統(tǒng)分類(lèi)指、B最經(jīng)濟(jì)的供電3方網(wǎng)關(guān)決決路標(biāo)策設(shè)節(jié)設(shè)置、開(kāi)閉所選址、化面積化B稿節(jié)5安裝工程供電方案前及0.5d網(wǎng)設(shè)計(jì)、本錢(qián)、計(jì)計(jì)供電方式選擇、壓線入地/高壓走廊工程0.5dB點(diǎn)方高壓線路的敷設(shè)遷移費(fèi)用比量小車(chē)位數(shù)出入口數(shù)量?jī)?yōu)出入口數(shù)量/消防規(guī)客服、物業(yè)案布方工程出入口初最經(jīng)濟(jì)的給排水地下車(chē)庫(kù)集中工程地下車(chē)庫(kù)數(shù)量化范數(shù)量置案設(shè)置及面積最唯一，單車(chē)位占地下稿小室面積初機(jī)械車(chē)可行性機(jī)械/非機(jī)械車(chē)位的分析分析報(bào)告稿地設(shè)計(jì)、工程、動(dòng)土量最少量、場(chǎng)地標(biāo)高平均降本錢(qián)高序號(hào)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性內(nèi)容成果 成果指標(biāo)〔包含但不限〕參與部門(mén)決策決策決策會(huì)議分級(jí)形式階段時(shí)間評(píng)C會(huì)修選擇序成果指標(biāo)決策決策決策會(huì)議號(hào)〔包含但不限〕分級(jí)形式階段時(shí)間2結(jié)構(gòu)B34果的經(jīng)濟(jì)合理的多方案試算結(jié)果比B與0.5d 1門(mén)窗0.5d 主要結(jié)構(gòu)參數(shù)/理論圖初 單體 后 構(gòu) 前設(shè)計(jì)、本錢(qián)、結(jié)構(gòu) 稿 能 案 委托 初稿最盈利的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、本錢(qián)、滿足規(guī)劃要求結(jié)構(gòu)形式工程形 業(yè)面積沉降縫路網(wǎng)簡(jiǎn)潔合理道路/占地面積比 理設(shè)計(jì)、本錢(qián)、 少消防標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量滿足建筑立面效地面車(chē)位數(shù)量劃地面車(chē)位比；地面 產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性內(nèi)容成果 建筑平面布置比例適中；具對(duì)設(shè)計(jì)、本錢(qián) 概念規(guī)劃設(shè)計(jì)階段外挑外掛構(gòu)件分復(fù)雜的外挑外 外墻裝飾初稿 建筑層高層高經(jīng)濟(jì)性層高 截面 設(shè)計(jì)、本錢(qián)、高、風(fēng)管預(yù)留高度、 層高設(shè)計(jì)、工程 地下 室 人防分區(qū)分區(qū)最大化設(shè)計(jì)、本錢(qián) 建筑設(shè)計(jì)、本錢(qián)、 節(jié)能工程 最大化車(chē)位面積/工程占地審核節(jié)能計(jì)算書(shū)因地制宜作適小車(chē)位數(shù)量/車(chē)位總設(shè)計(jì)、本錢(qián)B0.5d設(shè)計(jì) 給排水方案盈利能力比照表屋面形式經(jīng)濟(jì)合商業(yè)面積戶數(shù)比 單組團(tuán)戶數(shù)最大分區(qū)面積 面積停 低/增加值序號(hào)123456789路網(wǎng)布置組團(tuán)布置停車(chē)布置土方工程排水方案排水坡度合理，

減少填方排水坡度值、排水泵

站分析報(bào)告設(shè)計(jì)、工程、 本錢(qián)相案初稿

54 號(hào)〔包含但不限〕 建筑體形的長(zhǎng)寬 稱(chēng)性 掛件 理 要求; 最優(yōu)出入口數(shù)量?jī)?yōu)出入口數(shù)量/消防規(guī)客服、物業(yè)化消防管預(yù)留高度、電 層數(shù)最小化單層停車(chē)方案圖設(shè)計(jì)、本錢(qián) 保溫材料建筑節(jié)能方案算初 等〕 方案長(zhǎng)度/地塊長(zhǎng)度 消防分區(qū)、控制消防分區(qū)面積/標(biāo)準(zhǔn) 消防方案回路及噴淋系統(tǒng)最大分區(qū)面積，噴淋 設(shè)置經(jīng)濟(jì)合理管道長(zhǎng)度/噴淋面積 場(chǎng)中水處理站的選中水管道長(zhǎng)度/占地 單位占地面積動(dòng)土中水處理方案址及規(guī)模經(jīng)濟(jì)合 理 標(biāo) B0.5d 方 施工圖設(shè)計(jì)階段 窗型分隔合理；型材截面經(jīng)門(mén)窗平米綜合單價(jià)；設(shè)計(jì)、工程、 初步設(shè)計(jì)階段〔包含但不限〕 地下室梁底高度、梁或積贈(zèng)本錢(qián)景觀A0.5d停車(chē)方式合理車(chē)位面積，人防車(chē)位策車(chē)案(配電設(shè)備布開(kāi)閉所數(shù)量/戶數(shù)；電量化、品質(zhì)最優(yōu)采購(gòu)計(jì)初概念設(shè)計(jì) 產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性內(nèi)容 工程產(chǎn)品組合 成熟產(chǎn)品運(yùn)用 可售比 工程公建配套 配套商業(yè) 路網(wǎng)設(shè)計(jì) 工程出入口 道路寬度 單組團(tuán)大小 單組團(tuán)出入口 地面地用 停車(chē)方式 車(chē)位大小 地下車(chē)庫(kù)設(shè)置與面積 機(jī)械車(chē)位 按原有地勢(shì)規(guī)劃產(chǎn)品排布及 設(shè)計(jì)場(chǎng)地標(biāo)高施工圖設(shè)計(jì)構(gòu)建設(shè)計(jì)

構(gòu)件深化設(shè)計(jì)階段55建立本錢(qián)優(yōu)化流程,逐步提升公司本錢(qián)優(yōu)化能力56各階段的本錢(qián)優(yōu)化控制要點(diǎn)：重點(diǎn)關(guān)注設(shè)計(jì)前期、概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)、二次設(shè)計(jì)到采購(gòu)過(guò)程的本錢(qián)優(yōu)化及控制要點(diǎn)設(shè)計(jì)前期a)b)開(kāi)始設(shè)計(jì)前找開(kāi)展、設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)整理出政府規(guī)劃要點(diǎn)、土地屬性〔用地分析、〕市場(chǎng)定位三方面信息。 政府規(guī)劃要點(diǎn)：根據(jù)政府規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，得出如附件?政府規(guī)劃要點(diǎn)設(shè)計(jì)指標(biāo)?數(shù) 據(jù)： 土地屬性：通過(guò)勘查現(xiàn)場(chǎng)，詢問(wèn)開(kāi)展部、工程部等相關(guān)部門(mén)，對(duì)土地屬性信息分析， 得出?土地屬性信息統(tǒng)計(jì)分析表?： 市場(chǎng)定位：通過(guò)詢問(wèn)營(yíng)銷(xiāo)/設(shè)計(jì)部，清楚了解工程市場(chǎng)定位，產(chǎn)品組成，得出產(chǎn)品 組成表：以上信息整理完成后,本錢(qián)需要關(guān)注的重點(diǎn)是: 第一：場(chǎng)地內(nèi)的特殊地形,如果出現(xiàn)河流、箱涵,高壓線等問(wèn)題需要仔細(xì)分析,了解清 楚其處理方法以及影響并估算其改造本錢(qián),注意需要預(yù)留局部不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用； 第二：車(chē)位要重點(diǎn)關(guān)注其建造方式〔地下、半地下、露天〕,是否計(jì)算容積率,會(huì)所 是否可售； 第三：外電需要重點(diǎn)關(guān)注距離、是否已經(jīng)有電纜溝、是否需要破路等費(fèi)用,注意考 察周邊樓盤(pán)是否可以合作以便降低局部本錢(qián)。目標(biāo)本錢(qián)制訂后需要進(jìn)行分解到責(zé)任部門(mén),建立責(zé)任本錢(qián)體系 房地產(chǎn)責(zé)任本錢(qián)體系表主導(dǎo)部門(mén)配合部門(mén)反響指標(biāo)考核部門(mén)土地獲得本錢(qián)工程開(kāi)展部銷(xiāo)售部每平米地價(jià)土地獲得時(shí)間財(cái)務(wù)管理部開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) --報(bào)批報(bào)建費(fèi)工程開(kāi)展部辦公室報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率財(cái)務(wù)管理部本錢(qián)管理部

--設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)部工程部每平米設(shè)計(jì)費(fèi)--三通及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工程部設(shè)計(jì)部主體建造本錢(qián)(主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi))社區(qū)建造本錢(qián)〔社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)〕:規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)部銷(xiāo)售部工程部規(guī)劃設(shè)計(jì)周期本錢(qián)管理部結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計(jì)工程部

設(shè)計(jì)部

招標(biāo)及簽約工程部本錢(qián)管理部本錢(qián)管理部本錢(qián)管理部本錢(qián)管理部本錢(qián)部甲定材料占造價(jià)材料采購(gòu)工程部 比率工程經(jīng)理部統(tǒng)購(gòu)材料購(gòu)置率本錢(qián)管理部設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部工程部變更比率本錢(qián)管理部工程簽證工程經(jīng)理部工程部簽證比率本錢(qián)管理部工程結(jié)算本錢(qián)部工程部結(jié)算錯(cuò)漏率工程管理部 工程部開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)

57--工程管理工程經(jīng)理部工程管理部每平米管理費(fèi)財(cái)務(wù)管理部1.明確責(zé)任部門(mén)2.相關(guān)指標(biāo)3.考核部門(mén)責(zé)任本錢(qián)分解列表分解到部門(mén)的指標(biāo)需要根據(jù)公司能力逐步細(xì)化工程作業(yè)量單位單價(jià)(元)總費(fèi)用(萬(wàn)元)備注

總計(jì)一、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀施工設(shè)計(jì)人防設(shè)計(jì)精裝修設(shè)計(jì)建筑模型建筑研究用房M2M2M2M2M2M2M2M2項(xiàng)可售面積建造面積建造面積建造面積景觀面積景觀面積建造面積建造面積建造面積六、園林環(huán)境工程費(fèi)M2可售面積1、軟景局部2、硬景局部普通車(chē)行道組團(tuán)園建園建水電〔室外照明及背景音樂(lè)〕3、構(gòu)筑物4、圍墻建造費(fèi)永久圍墻建造費(fèi)大門(mén)建造費(fèi)5、水景水景建造費(fèi)6、室外零星設(shè)施工程標(biāo)志雕塑花箱開(kāi)放擺花。。。。。。M2M2M2M2M2M2M2

M個(gè)M2M2M2M2M2M2M2

景觀面積

車(chē)行道面積硬質(zhì)鋪貼面積

景觀面積

可售面積

可售面積

作業(yè)量

作業(yè)量

可售面積

作業(yè)量

可售面積

景觀面積

景觀面積

景觀面積

景觀面積58設(shè)計(jì)部作業(yè)本錢(qián)設(shè)計(jì)部牽頭控制本錢(qián)59制訂考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各部門(mén)責(zé)任本錢(qián)執(zhí)行情況進(jìn)行考核排名成果指標(biāo)合計(jì)設(shè)計(jì)部工程部20533840005793

-12-11400采購(gòu)部393978工程部本錢(qián)部24352638005073

7019700累計(jì)超目標(biāo)本錢(qián)本月超目標(biāo)本錢(qián)責(zé)任主體 得分〔一期〕管理指標(biāo)特殊加減分責(zé)任部門(mén)花城2期花城3期花城4期花城5期城花1期城花2期

城花2期各部門(mén)評(píng)分情況藍(lán)山萬(wàn)科城1期8月份平均得分設(shè)計(jì)部工程部采購(gòu)部47689323729934498883746952花城工程部城花工程部5067705957藍(lán)山工程部科學(xué)城工程部575757本錢(qián)部76617373737878707360填報(bào)日期：過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)本錢(qián)監(jiān)控 首先需要對(duì)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的及時(shí)跟蹤 合同及變更簽證統(tǒng)計(jì)表〔元/平米〕〔元/平米〕〔元/平米〕〔萬(wàn)元〕〔元/平米〕(%)61分析動(dòng)態(tài)本錢(qián)變化的原因并對(duì)應(yīng)到合同二

開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)9272761,020303.961,042310.2785425481.95%634.1三

主體建筑工程費(fèi)四

主體安裝工程費(fèi)五

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)3,711

825

4091105

246

1223,993

876

409

1189260.9

1224,014

863

409

1196257.1

1221,503

679

42448202

1237.46%78.62%10.15%

6(4)

09011

0六

園林環(huán)境費(fèi)28885.6628885.6628885.663612.55%00.0七

配套設(shè)施費(fèi)1,5084491,5084491,052313八

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)797237237892711.20%008977.972674.228104768142050.55%9136序號(hào)本錢(qián)工程一土地獲得價(jià)款本月本錢(qián)發(fā)生 變化的原因與目標(biāo)本錢(qián)差異合計(jì) 修訂后目標(biāo)本錢(qián)上月動(dòng)態(tài)本錢(qián)本月動(dòng)態(tài)本錢(qián)動(dòng)態(tài)本錢(qián)中已發(fā)生局部單位動(dòng)態(tài)本錢(qián)差異說(shuō)明總本錢(qián)〔萬(wàn)單位本錢(qián)總本錢(qián)〔萬(wàn)單位本錢(qián)總本錢(qián)〔萬(wàn)單位本錢(qián)金額單位本錢(qián)比率本月本錢(qián)差 元〕元〕元〕異 513153514153.1514153.1514153100.00%00.2工程量單價(jià)(元)69.77%萬(wàn)元)合價(jià)(合同0

狀態(tài)合同金額0施工單位付款情況合同調(diào)整金額合同結(jié)算狀態(tài)與目標(biāo)本錢(qián)差值量差價(jià)差調(diào)整金額原因分析01-01土地費(fèi)797

01-01-01237地取得價(jià)款797土01-02前期工程費(fèi)9404.29

01-02-012801測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)9433.71勘01-02-01-01勘測(cè)費(fèi)●●●●地貌測(cè)繪合同地質(zhì)勘察合同坐標(biāo)放線及竣工勘測(cè)合同房屋、土地測(cè)繪合同01-02-01-02工程設(shè)計(jì)費(fèi)●●概念設(shè)計(jì)合同方案設(shè)計(jì)合同●●初步設(shè)計(jì)合同施工圖設(shè)計(jì)合同01-02-01-03景觀設(shè)計(jì)費(fèi)●●●●景觀概念設(shè)計(jì)合同景觀方案設(shè)計(jì)合同景觀初步設(shè)計(jì)合同景觀施工圖設(shè)計(jì)合同01-02-01-04精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)●精裝修設(shè)計(jì)合同01-02-01-05專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)●人防設(shè)計(jì)合同費(fèi)項(xiàng)本錢(qián)工程 1,508責(zé)任崗位

449 11目標(biāo)本錢(qián)合同執(zhí)行情況差異分析通過(guò)本錢(qián)月報(bào)進(jìn)行跟蹤分析 本錢(qián)信息月報(bào)對(duì)應(yīng)到合同分析經(jīng)營(yíng)例會(huì)PP格式過(guò)程中通過(guò)經(jīng)營(yíng)例會(huì)跟蹤6262二級(jí)費(fèi)項(xiàng)：指土地費(fèi)，前期工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，根底設(shè)施費(fèi)，建安裝修工程費(fèi)，工程相關(guān)費(fèi)；營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)，調(diào)研、推廣、代理、廣告費(fèi)等。比較對(duì)象：最新版本目標(biāo)本錢(qián)。系統(tǒng)發(fā)出待辦預(yù)警：“xx工程xx費(fèi)項(xiàng)動(dòng)態(tài)本錢(qián)超出目標(biāo)本錢(qián)xxx萬(wàn)元，請(qǐng)調(diào)整目標(biāo)本錢(qián)〞。發(fā)給地區(qū)、集團(tuán)相關(guān)管理層。某集團(tuán)采用的預(yù)警和跳閘方式進(jìn)行監(jiān)控建立本錢(qián)預(yù)警和跳閘機(jī)制中海：9類(lèi)1、中央空調(diào)－無(wú)錫約克2、電梯供給及安裝－上海三菱3、發(fā)電機(jī)組和機(jī)房環(huán)保－廣州芳村4、閥門(mén)－浙江開(kāi)維喜5、拋光磚－廣東博德6、外墻磚－佛山溶洲建陶二廠7、管線－深圳永高8、電線電纜－上海勝華9、戶內(nèi)配電箱－施耐德 63 633.2采購(gòu)管理－戰(zhàn)略采購(gòu)

戰(zhàn)略采購(gòu)范圍:萬(wàn)科：13類(lèi)64特點(diǎn)5：風(fēng)險(xiǎn)平衡過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)管理通過(guò)信息反響進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控信息管理標(biāo)準(zhǔn)范例工程管理檢查范例銷(xiāo)售及交付風(fēng)險(xiǎn)檢查范例65標(biāo)桿管控設(shè)計(jì)5個(gè)特點(diǎn) －預(yù)算先行，管控〔風(fēng)險(xiǎn)〕保障 －分級(jí)漸進(jìn) －基于開(kāi)發(fā)過(guò)程 －專(zhuān)業(yè)決策集中評(píng)審 －重點(diǎn)前置,信息對(duì)稱(chēng) 某企業(yè)：2002工程經(jīng)理3萬(wàn)202130萬(wàn)66方案管理工程論證報(bào)批報(bào)建定位籌劃設(shè)計(jì)管理全面家居采購(gòu)管理工程管理營(yíng)銷(xiāo)管理客服管理本錢(qián)管理非業(yè)務(wù)類(lèi)支出管理合計(jì)23

8

31443143424383113

0.0%33.3%28.6%32.6%42.9%26.5%50.0%42.1%32.3%30.8%12.5%

0.0%

7.1%14.0%14.3%14.7%

0.0%13.2%12.9%

7.7%

0.0%33.3%28.6%46.5%28.6%29.4%33.3%23.7%35.5%

7.7%87.5%33.3%35.7%

9.3%14.3%29.4%16.7%21.1%19.4%53.8%

8

025425.0%34.6%

0.0%12.2%

0.0%27.2%75.0%26.0%34.6%12.2%27.2%26.0%基于下屬公司能力適度授權(quán)與高效運(yùn)作

權(quán)責(zé)手冊(cè)決策事項(xiàng)