湘電長沙休閑步行街定位報告目標解讀商業(yè)是否可以實現6個億的銷售目標？如何制定符合市場需求的定位？在市場需求根底上如何確定工程規(guī)劃及體量？2報告脈絡案例分析工程解讀市場需求初判工程定位規(guī)劃示意工程體量建議案例分析3深圳布吉東大街第一卷：案例分析布吉東首個繁華多業(yè)態(tài)商業(yè)街區(qū)位置：深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)開展商：深圳佳兆業(yè)商業(yè)面積：27000㎡地下車庫面積：21383.8㎡，層高：3.3m，車位：683個層數面積（單位：㎡）層高（單位：m）1F122142.24.9-62F10932.26.4m地下車庫21383.83.3工程簡介4深圳布吉東大街第一卷：案例分析定位及業(yè)態(tài)主題定位：布吉東首個繁華多業(yè)態(tài)商業(yè)街區(qū)形象定位：北歐風情商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)劃分：①樂安居，提供一站式家居效勞②美食街，打造布吉東區(qū)最著名的中西美食街③時尚街，布吉女人的時尚街區(qū)④百貨街，主力店購物樂園⑤娛樂街，多元化魅力娛樂空間5深圳布吉東大街第一卷：案例分析參考價值根植社區(qū)需求布吉傳統(tǒng)的商業(yè)中心位于深惠路以西，東部新建樓盤居住面積超過400萬平方米，具有龐大的消費需求1升級當地商業(yè)環(huán)境布吉東商業(yè)以住宅底商和街鋪為主，商業(yè)分布凌亂，檔次感較低，缺乏商業(yè)規(guī)劃和包裝23內鋪的銷售處理分割成小面積商鋪，返租10年銷售，每年8％根植社區(qū)需求、升級當地商業(yè)環(huán)境、內鋪的銷售處理6萬科城商業(yè)街第一卷：案例分析工程簡介深圳萬科城·風情步行街位置：深圳龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)；商業(yè)面積：30000㎡商鋪面積：最小的19㎡，大的上千㎡7萬科城商業(yè)街第一卷：案例分析定位及業(yè)態(tài)西班牙風情步行街－－深圳首席LIVINGMALL業(yè)態(tài)：集合飲食、購物、娛樂、Loft空間為一體特色飲食分中餐和西餐購物分為二種類型，日常購物是社區(qū)超市具備的生活必須品，特色購物針對周圍高收入人群，是西班牙風情的購物走廊娛樂休閑包括有茶館、酒吧等沙龍組織8萬科城商業(yè)街第一卷：案例分析參考價值雙核驅動、風情包裝、街鋪的串聯雙核驅動主力店引進了華潤玩家、丹桂軒和KFC，通過超市以及餐飲帶動整個項目1風情包裝西班牙建筑風格，歐式街區(qū)，通過建筑風格的打造賦予項目異域風情，有利于項目的概念傳播23街鋪的串聯在街鋪之間設置主題店、小品、休閑場景等，使整個街區(qū)生動自然，街鋪更加柔和貼近消費者9佛山德勝樓第一卷：案例分析工程簡介會聚廣佛美食，打造廣佛第一餐飲名店－－佛山德勝樓位置：佛山市禪城區(qū)東方廣場對面面積：約50000㎡開展商：佛山東建集團10佛山德勝樓第一卷：案例分析定位及業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：餐飲美食聚集地中餐、西餐、面食、休閑餐飲……1112佛山德勝樓第一卷：案例分析參考價值集約化經營、主力店化、高價值套現集約化經營50000㎡，五層樓，全部經營餐飲，包羅萬象的餐飲選擇，滿足不同的客戶需求1主力店化整個德勝樓全部經營餐飲，匯聚了各式美食，使項目成為佛山知名度很高的飲食去處，德勝樓成為了商圈的“主力店”23高價值套現項目良好的經營運作，使商業(yè)價值得到體現，商鋪的銷售自然取得較高的價格12報告脈絡案例分析工程解讀市場需求初判工程定位規(guī)劃示意工程體量建議工程解讀13規(guī)劃示意圖14工程解讀15報告脈絡案例分析工程解讀市場需求初判工程定位規(guī)劃示意工程體量建議市場需求初判16本案社區(qū)需求片區(qū)餐飲需求休閑、娛樂需求主題購物需求17社區(qū)需求：周邊社區(qū)面積預計近1000萬平米，將產生近30萬人口產生的巨大需求片區(qū)餐飲需求：周邊居住人口+商務接待娛樂休閑需求：高校需求+居住人口+片區(qū)需求主題購物需求：片區(qū)居民對于一站式、主題式多功能購物的需求18報告脈絡案例分析工程解讀市場需求初判工程定位規(guī)劃示意工程體量建議工程定位19基礎定位第四卷：項目定位天沁新城區(qū)首席綜合型商業(yè)中心區(qū)位根底性質20形象定位項目定位近10萬平米新城新樂活消費主義新樂活消費主義：

隨心的購物、娛樂、休閑生活，可以血拼，可以幽雅的看著落日喝一杯BlueMountainCoffee。

這里，是約會的地標，是一家人周末的休閑垢污場所，是迸發(fā)愛情的策源地。21主題定位項目定位長沙首席時尚休閑商業(yè)步行街在這兒，不僅僅是為了購物而逛街，而是給予居民一種全新的、自主選擇的生活之態(tài)，集合休閑、購物、娛樂、美食為一體的消費模式，有了一種情景交融式休閑體驗性商業(yè)消費場所22業(yè)態(tài)定位項目定位雙核驅動主題街區(qū)雙核：餐飲、超市雙主力店強勢帶動

主題街區(qū)：數碼街區(qū)、女性主題街區(qū)主題街區(qū)23檔次定位項目定位中檔為主樂活消費場所中檔：餐飲、超市、主題街區(qū)均為大眾消費品、易耗品樂活消費場所：突出工程特性24報告脈絡案例分析工程解讀市場需求初判工程定位規(guī)劃示意工程體量建議規(guī)劃示意25整體規(guī)劃規(guī)劃示意龍頭：餐飲主題建筑——三湘盛世龍腰：引進大型國際超市，定舵人流根底龍尾：寫字樓及酒店及其配套商業(yè)龍身：數碼、女人主題街區(qū)社區(qū)配套街區(qū)龍街26集中餐飲規(guī)劃示意三湘盛世超市社區(qū)配商娛樂數碼女性配商風情街“浪淘沙?芙蓉盛世〞

看山水洲城，領秀湘江。人居長沙芙蓉里，都市芭蕾展魅力。盛世一曲，煥然新天地。國際城邦，湘電展翅九萬里。星城人居譜華章，三湘人家。

三湘盛世27三湘盛世集中餐飲規(guī)劃示意意向商家：湘粵情、秦皇食府28超市超市規(guī)劃示意超市人流定律：

每天到店人數=店面面積×1-1.2人/㎡P=M×1-1.2超市是根本人流的保障意向商家：沃爾瑪、家樂福、樂購29技術指標具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）5,000－10,000經營樓層選擇（層）－1～3結構層高要求（m）≥5樓板承重（Kg/㎡）≥500柱間距≥8m×8m給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標準的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時提供后備發(fā)電機中央空調提供與否需與發(fā)展商溝通店內垂直交通每層設置自動步道，5噸貨梯兩部排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）300-500停車位(個）100-300物業(yè)交付裝修標準毛坯商家選址需求3031配商酒店、寫字樓配商規(guī)劃示意意向商家：西餐廳、銀行、電信3132娛樂第四卷：規(guī)劃示意娛樂意向商家：KTV、足浴、酒吧、健身會所3233數碼第四卷：規(guī)劃示意數碼意向商家：紅利多、中域、百腦匯33女性第四卷：規(guī)劃示意女性意向商家：萬寧、屈臣氏、妍麗34風情街第四卷：規(guī)劃示意風情街關鍵詞：特色化、主題化產品組合=品牌店+餐飲店+酒吧+休閑娛樂35社區(qū)配商第四卷：規(guī)劃示意社區(qū)配商意向商家：藥店、便利店、干洗店36報告脈絡案例分析工程解讀市場需求初判工程定位規(guī)劃示意工程體量建議工程體量建議37商業(yè)體量=城市總人口數量×人均消費性支出/城市整體商業(yè)坪效-城市現有商業(yè)體量體量計算公式詮釋人均消費性支出：以政府公布的統(tǒng)計數據為準,取最近一年的全市平均水平值，根據政府統(tǒng)計公報：2021年約為12000元/年城市整體商業(yè)坪效:政府無官方數據公布，一般以市場調查的城市代表型商場的平均水平為準，根據初步了解,長沙整體商業(yè)坪效約為6300元/平米/年

城市現有商業(yè)體量:以政府公布的城市總體商業(yè)體量為準，根據長沙市商業(yè)規(guī)劃近期規(guī)劃目標得知，城市現有商業(yè)體量約為350萬平米城市總人口數量：根據政府統(tǒng)計公報統(tǒng)計，市區(qū)人口約為188萬38商業(yè)體量=80952平米7萬平米<商業(yè)體量<9萬平米工程體量建議39業(yè)態(tài)層面積層數總面積持有銷售可銷售首層面積三湘盛世30005150000150003000娛樂200036000450015001500數碼250037500250050002500超市100001100001000000女性250037500250050002500酒店、寫字樓配商30005150001000050002500風情街6000