商洛大修基金管理辦法一、使用背景隨著商洛地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房屋維修基金的管理變得愈發(fā)重要。大修基金作為專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，其合理管理與使用直接關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益以及房屋的長(zhǎng)期安全與正常使用。為了規(guī)范大修基金的管理，保障資金安全，提高使用效率，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，特制定本管理辦法。二、相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)民法典》：其中涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)等相關(guān)規(guī)定，為大修基金的管理提供了基本的法律框架，明確了業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的權(quán)利與義務(wù)，是大修基金管理的重要法律基礎(chǔ)。2.《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》：這是專門(mén)針對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金管理的部門(mén)規(guī)章，對(duì)維修資金的交存、使用、管理、監(jiān)督等各個(gè)環(huán)節(jié)都做出了詳細(xì)規(guī)定，是本辦法制定的直接依據(jù)。3.商洛地區(qū)相關(guān)的地方性法規(guī)和政策文件：結(jié)合本地實(shí)際情況，對(duì)大修基金管理的具體實(shí)施細(xì)則、操作流程等進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化和規(guī)范，確保與地方實(shí)際情況相契合。三、管理辦法框架（一）總則1.目的本辦法旨在加強(qiáng)商洛地區(qū)大修基金的管理，保障房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，確保大修基金的安全與合理使用。2.適用范圍本辦法適用于商洛地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)各類(lèi)住宅專項(xiàng)維修資金的管理活動(dòng)，包括新建商品住宅、售后公有住房等。3.基本原則專戶存儲(chǔ)原則：大修基金應(yīng)當(dāng)以小區(qū)為單位，在商業(yè)銀行設(shè)立專戶，專項(xiàng)存儲(chǔ)，專款專用。業(yè)主決策原則：維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定，充分尊重業(yè)主的意愿。公開(kāi)透明原則：維修資金的管理和使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公開(kāi)，接受業(yè)主監(jiān)督。安全保值原則：在確保資金安全的前提下，通過(guò)合理運(yùn)作實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。（二）交存管理1.交存主體商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。具體標(biāo)準(zhǔn)由商洛市房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。2.交存方式業(yè)主可以直接將維修資金存入專戶管理銀行，也可以委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交。代收代交的單位應(yīng)當(dāng)自收到維修資金之日起30日內(nèi)，將代交的維修資金存入專戶管理銀行。3.交存時(shí)間商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入專戶管理銀行。出售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入專戶管理銀行。（三）使用管理1.使用范圍房屋共用部位的維修、更新和改造，包括屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳等。房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，包括電梯、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。2.使用程序提出申請(qǐng)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。使用建議應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍等內(nèi)容。制定方案：維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議，并形成使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、施工單位選擇、質(zhì)量監(jiān)督等內(nèi)容。公示：將使用方案在小區(qū)內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期不少于7日。審核備案：公示無(wú)異議后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持使用方案等相關(guān)材料，向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)列支；區(qū)、縣房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)進(jìn)行審核，并將審核意見(jiàn)書(shū)面通知申請(qǐng)人。資金劃轉(zhuǎn)：經(jīng)審核同意的，區(qū)、縣房地產(chǎn)主管部門(mén)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。3.緊急使用發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下程序辦理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案：應(yīng)急處置方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍等內(nèi)容。業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主確認(rèn)：業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)在應(yīng)急處置方案上簽字確認(rèn)。組織實(shí)施：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施應(yīng)急處置，同時(shí)向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)告。事后備案：應(yīng)急處置完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)將使用情況在小區(qū)內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，并在15日內(nèi)持應(yīng)急處置方案、費(fèi)用清單、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主的確認(rèn)證明等材料，向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。（四）增值收益管理1.增值收益來(lái)源大修基金在保證正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債、在專戶管理銀行進(jìn)行定期存款等方式實(shí)現(xiàn)資金的增值收益。2.增值收益分配增值收益扣除按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提取的管理費(fèi)等費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)全部轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用。（五）監(jiān)督管理1.業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)大修基金的管理和使用情況進(jìn)行查詢和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.政府部門(mén)監(jiān)督房地產(chǎn)主管部門(mén)、財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)大修基金管理和使用情況的監(jiān)督檢查。對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為，依法予以處罰。3.專戶管理銀行監(jiān)督專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)定期向房地產(chǎn)主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)賬單，并建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。（六）附則1.解釋權(quán)本辦法由商洛市房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。2.實(shí)施日期本辦法自發(fā)布之日起施行。四、企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)需求體現(xiàn)1.明確職責(zé)分工在交存管理方面，詳細(xì)規(guī)定了業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等不同交存主體的責(zé)任和義務(wù)，確保維修資金能夠及時(shí)、足額交存。例如，明確了代收代交單位的交存期限，避免資金滯留。在使用管理中，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及房地產(chǎn)主管部門(mén)在各個(gè)環(huán)節(jié)的職責(zé)進(jìn)行了清晰劃分，保證使用程序規(guī)范、透明，防止出現(xiàn)推諉扯皮現(xiàn)象。2.保障資金安全通過(guò)專戶存儲(chǔ)原則，要求以小區(qū)為單位在商業(yè)銀行設(shè)立專戶，確保大修基金?？顚Ｓ?，避免資金被挪用。在監(jiān)督管理部分，強(qiáng)化了業(yè)主監(jiān)督、政府部門(mén)監(jiān)督以及專戶管理銀行監(jiān)督等多方面的監(jiān)督機(jī)制，保障資金安全運(yùn)作，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。3.提高使用效率針對(duì)不同的使用情況，制定了詳細(xì)的使用程序，特別是緊急使用程序，能夠在危及房屋安全等緊急情況下迅速啟動(dòng)維修工作，確保房屋及設(shè)施設(shè)備的正常使用。鼓勵(lì)業(yè)主積極參與維修資金的管理和使用決策，通過(guò)業(yè)主共同決定的方式，提高資金使用的針對(duì)性和合理性，更好地滿足業(yè)主的實(shí)際需求。五、格式及表述優(yōu)化1.格式方面采用總分總的結(jié)構(gòu)，各個(gè)部分層次分明，易于閱讀和理解。例如，在使用管理部分，按照提出申請(qǐng)、制定方案、公示、審核備案、資金劃轉(zhuǎn)等步驟依次闡述，每個(gè)步驟都有明確的內(nèi)容和要求。使用小標(biāo)題對(duì)各個(gè)章節(jié)進(jìn)行概括，使文檔結(jié)構(gòu)一目了然。如“交存管理”“使用管理”“增值收益管理”“監(jiān)督管理”“附則”等，方便讀者快速定位所需信息。2.表述方面盡量使用溫和、日常的表述替代冰冷術(shù)語(yǔ)。比如，將“住宅專項(xiàng)維修資金”表述為“大修基金”，使語(yǔ)言更加通俗易懂。多采用祈使句、陳述句，減少命令式語(yǔ)氣。例如，