遠洋傲北全案營銷策略遠嘉經(jīng)紀·事業(yè)三部·遠洋傲北營銷中心2021年1月目錄宏觀環(huán)境分析競爭市場分析本案分析及競爭定位推售策略推廣策略宏觀環(huán)境分析2021年12月26日，一年期存貸款基準利率分別上調(diào)了0.25個百分點，12月27日公積金利率也隨之上調(diào)2021年11月16日，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是今年以來第五次上調(diào)存款準備金率，存款準備金率到達17.5%。2021年10月20日，一年期存款基準利率上調(diào)0.25個百分點在可售商品住宅供給套數(shù)方面，2021年11月北京市商品住宅可售房屋套數(shù)共計102,293套，與10月相比有小幅上漲0.76%。11月末庫存量繼續(xù)保持小幅上漲趨勢，這也是連續(xù)第三個月庫存量超過10萬套。2021年宏觀市場環(huán)境2021-2021北京商品住宅期房現(xiàn)房可售套數(shù)趨勢圖2021-2021北京商品住宅期房現(xiàn)房可售面積趨勢圖成交面積與去年同期水平尚有差距，但經(jīng)過了10月份二次新政的調(diào)整，成交面積再次表現(xiàn)出反彈的勢頭。其中，期房成交量為10107套，較10月的6894套上漲46.61%，而現(xiàn)房全月成交套數(shù)也飆升至1123套，相對于10月的786套，增長42.88%。2021年宏觀市場環(huán)境2021-2021北京市商品住宅成交均價2021-2021北京商品住宅簽約套數(shù)趨勢圖2021年宏觀環(huán)境綜述競爭市場分析競爭市場整體分析競品個案分析工程競爭定位2021年北京別墅預售套數(shù)面積走勢圖2021年北京別墅成交套數(shù)面積圖2021年1月至11月，北京別墅市場新批準銷售別墅2220套，同比減少34.55%，批準銷售面積77.22萬平方米。別墅銷售套數(shù)為2690套，同比2021年的5634套大幅減少52.25%，銷售面積共計97.88萬平方米，銷售總金額達239.21億元。2021年北京別墅市場的供求比為1∶1.26，繼續(xù)保持出現(xiàn)供不應求的市場結構。2021年競爭市場整體分析2021年北京別墅市場成交均價金額走勢圖2021年奧北別墅區(qū)成交均價和成交金額走勢圖2021年奧北別墅區(qū)成交套數(shù)和面積走勢圖2021年競爭市場綜述御湯山競品個案分析物業(yè)地址：昌平小湯山療養(yǎng)院東側緊鄰立湯路物業(yè)類別：獨棟建筑面積：21.5萬㎡容積率：0.38〔一期〕綠化率：55%戶型面積：460—480平米銷售價格：900—1200萬/套更新月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價成交總金額2010年12月93800.38262529977萬元2010年11月3112679.08262043.32億元合計4016479.46262154.32億元御湯山于2021年10月23日開盤，推出64套房源，當日認購約70%，后經(jīng)過近兩個月根本去化完畢。溫哥華森林-北郡物業(yè)地址：北七家建材城向北第一個路口200米路東物業(yè)類別：獨棟建筑面積：32.4萬㎡容積率：0.38〔一期〕綠化率：44%戶型面積：400平米左右銷售價格：1000萬/套起更新月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價成交總金額2010年12月62635.94252146646萬元2010年11月135863.65254661.49億元合計198499.59253882.16億元溫哥華森林-北郡于2021年11月初開盤，推出74套房源，當日認購約60%，后經(jīng)過近兩個月尚未完成去化。中糧祥云國際居住區(qū)物業(yè)地址：順義區(qū)新國展北側物業(yè)類別：聯(lián)排、雙拼、公寓、商業(yè)建筑面積：29萬㎡容積率：0.63〔一期〕綠化率：70%戶型面積：270—320平米銷售價格：均價43000元/平米(套內(nèi)面積)總價1000萬-1500萬/套更新月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價成交總金額2010年12月3215654.67223603.5億元2010年11月2616.5386352382萬元2010年10月2613.9384212359萬元2010年4月3927.43342843180萬元2010年2月1312.6125508797萬元2010年1月3919元2009年12月154496.8268311.21億元2009年11月9428175.88262297.39億元合計15251716.922555013.21億元中糧祥云國際居住區(qū)于2021年12月初開盤，推出50套房源，當日認購約60%，后經(jīng)過近一個月尚未完成去化。萬通天竺新新家園

物業(yè)地址：順義區(qū)天竺鎮(zhèn)薛大人莊

物業(yè)類別：聯(lián)排、公寓

建筑面積：22.6萬㎡

容積

率：0.9

綠

化

率：30%

戶型面積：聯(lián)排400平(含地下)

銷售價格：總價800—1000萬更新月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價成交總金額2010年12月135076.76224281.14億元2010年11月145467.84209061.14億元2010年10月187024.89217311.53億元2010年9月3112091.21206552.5億元2010年8月114290.24203778742萬元合計8733950.94211487.18億元萬通天竺新新家園于2021年8月初開盤，推出118套房源，當日認購約50%，后經(jīng)過近五個月尚未完成去化。香江別墅二期

物業(yè)地址：昌平區(qū)上西山東麓馬池口鎮(zhèn)

物業(yè)類別：獨棟、雙拼、聯(lián)排

建筑面積：25萬㎡

容積

率：0.6

綠

化

率：40%

戶型面積：聯(lián)排：263-323平米，獨棟：286-380平米，雙拼：437平米

銷售價格：458-900萬元/套更新月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價成交總金額2010年12月3811737.21167151.96億元2010年11月1312.5316048502萬元合計3912049.74166982.01億元香江別墅二期于2021年12月初開盤，推出90套房源，當日認購約60%，后經(jīng)過近一個月尚未完成去化。保利壟上更新月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價成交總金額2010年9月3112741.53229362.92億元2010年8月107（含前期換簽）29527.9191025.64億元合計13842269.43202518.56億元保利壟上于2021年8月15日星期日開盤，共推出96套疊拼，當認購率85%，并在半個月內(nèi)完成推盤資源整體去化。

物業(yè)地址：昌平區(qū)立湯路9號

物業(yè)類別：獨棟、疊拼

建筑面積：33.5萬㎡

容積

率：0.42

綠

化

率：52%

戶型面積：獨棟430—700疊拼196—370

銷售價格：獨棟21000—38000疊拼248萬起1、蓄客量充足：保利壟上開盤取得優(yōu)異的開盤業(yè)績與前期蓄客階段的充分準備不可別離，整體蓄客量到達了300組，比例為3：1強。且這些客戶的有效率非常高；2、戶型均好：保利壟上產(chǎn)品戶型均好性較好，客戶不會因為看中了某一個戶型而完全放棄其他戶型；3、價格適中：以極低的起價引起了市場極大關注，同時其他產(chǎn)品的價格并不顯得過高；4、開盤當天即簽約縮短了客戶的猶豫期，促使客戶迅速下定。保利壟上旺銷原因分析競品綜述1、競品工程在2021年年底集中開盤，呈現(xiàn)了成交量井噴的態(tài)勢；2、各別墅工程開盤當日均能到達50%以上的去化率，僅有保利壟上到達了接近日光，這與目前市場上普遍采取的長時間蓄水，集中放量開盤的推售策略是密不可分的；3、各個工程在開盤后持續(xù)銷售期偏長，根本需要2—3個月才能完成開盤推出房源的完全去化。續(xù)銷期月均去化量在10-15套左右。競爭定位1、產(chǎn)品價值和人文價值是本案的核心競爭力，所有的競爭策略必須圍繞這兩點展開；2、要塑造基于工程核心競爭力的獨特形象，擺脫聯(lián)排直接對獨棟產(chǎn)品的競爭態(tài)勢；3、必須形成“勢〞，以去化量成為奧北別墅區(qū)市場領跑者，才有可能實現(xiàn)2021年21億的銷售任務；1〕要有成為奧北銷冠、并力爭北京別墅銷冠的氣勢；2〕必須做到第一次開盤日光，形成市場轟動效應；3〕必須做到在最短時間內(nèi)充分筑池蓄水，后續(xù)開盤形成山洪爆發(fā)的態(tài)勢；本案分析本體參數(shù)

賣點提純價值演繹本體參數(shù)位于北京市中心北部-奧北別墅區(qū)的核心地帶。西臨立湯路——雙向六車道的城市主干道，貫穿四環(huán)，五環(huán)，六環(huán)路；距離奧運圈僅7公里；距離地鐵5號線天通苑北站僅4公里；數(shù)條大容量公交線路轉(zhuǎn)瞬即達；該地區(qū)已形成較為成熟的高檔住宅區(qū)地鐵5號線工程用地現(xiàn)狀位置奧運圈全維度觸點陽光與愛的生活區(qū)域——愛之天成別墅印象——奧北完善配套——吃穿用醫(yī)便捷交通——三橫三縱一軌道自然稀缺——風水、山水溫泉良好前景——科技城、物流中心規(guī)劃——愛之大度容積率——低密人車分層——安全聯(lián)排雙拼——親近園林——愛之極致五重園林——規(guī)劃極致臺地溪谷——內(nèi)容極致全冠移植——細節(jié)極致地上三+地下一——布局體貼建筑——愛之體貼托斯卡納+西班牙——風格體貼私家電梯——人性體貼私享花園——感觀體貼細節(jié)——愛之無微三色瓦和立面拱門和滴水檐VIV中央空調(diào)壁掛爐采暖戶型——愛之包容層層通風陽光花園層首層老人房雙車位服務——愛之專屬陽光星級服務體系私人定制化會所從巴摩梭羅理念，構想巴摩梭羅產(chǎn)品用巴摩梭羅產(chǎn)品，營造巴摩梭羅生活這，是從薰衣草國度趕來的巴摩梭羅這，是自向日葵花海沉淀的巴摩梭羅這里的瓦和陶土都精挑細選這里的窗和拱門都精雕細琢這里的一步式陽臺，可讓你遠眺心儀景致這里的多重庭院，可讓你品味閑散時光這里的人車分層，能讓孩子自在嬉鬧這里，是有陽光、有愛的……家這是遠洋傲北，帶來的巴摩梭羅全新生活體驗營銷策略營銷目標

推售策略

推廣策略銷售目標：2021年銷售21億元營銷目標形象目標：傲北區(qū)域領跑者，北京別墅明星盤樹立高品質(zhì)形象，實現(xiàn)量價雙贏策略核心工程明星領跑氣勢和人文氣質(zhì)貫穿始終通過圈層營銷、體驗營銷實現(xiàn)工程價值通過“饑餓療法〞、“脈沖式銷售〞實現(xiàn)工程溢價勢

不可擋勢

如破竹勢

不兩立勢

均力敵必須形成不可阻擋的工程之勢，建立奧北別墅領跑者地位，實現(xiàn)熱銷。必須具有破竹般的起勢，造成“日光盤〞的轟動效應，方可帶動后期去化。必須全方位整合營銷，多渠道廣范圍推廣，與競品工程勢均力敵。必須以區(qū)位、產(chǎn)品、效勞、品牌、營銷等多方面勢力，打擊競品，獲得成功。策略核心勢

借區(qū)域之勢未來科技城入住，區(qū)域價值重新估量，奧北別墅區(qū)成熟升級，大勢之逼中央別墅區(qū)！展產(chǎn)品之勢雖為聯(lián)排產(chǎn)品，但產(chǎn)品品質(zhì)、園林規(guī)劃、建筑細節(jié)均不輸獨棟，別墅首次置業(yè)首選。樹品牌之勢遠洋地產(chǎn)低密序列首個面市項目，品牌樣板，品質(zhì)標桿。創(chuàng)營銷之勢戶外、網(wǎng)絡、平媒、直效、圈層體驗活動，全方位整合營銷，聲勢浩大。推售策略產(chǎn)品分解

推售節(jié)奏新一期推售資源分析——一期戶型資源情況戶型產(chǎn)權面積贈送面積數(shù)量占比產(chǎn)權總面積A1491.97

136.5%6395.61A2447.18

84.0%3577.44B1403.01144.732412.0%9672.24B2358.2396.982412.0%8597.52C1368.16126.682613.0%9572.16C2321.7883.422613.0%8366.28D1412.51134.413718.5%15262.87D2366.9895.854221.0%15413.16總計

200100.0%76857.28新二期二期戶型資源情況戶型單套總面積贈送面積數(shù)量占比產(chǎn)權總面積B1403.01144.73104.0%4030.1B2358.2396.98104.0%3582.3C1368.16126.68124.8%4417.92C2321.7883.42124.8%3861.36D1412.51134.41166.4%6600.16D2366.9895.85166.4%5871.68E1550

124.8%6600E2550

124.8%6600F1650

208.0%13000F2650

228.8%14300H300

5421.6%16200G450

5421.6%24300總計

250100.0%109363.52戶型地上面積

(單位：平米)地下面積

(單位：平米)單套總面積

(單位：平米)數(shù)量占比地上總面積

(單位：平米)總面積

(單位：平米)A1332.53159.44491.9787.0%2660.243935.76A2335.1112.08447.1832.6%1005.31341.54B1258.28144.73403.011815.8%4649.047254.18B2261.2596.98358.231614.0%41805731.68C1241.48126.68368.161210.5%2897.764417.92C2238.3683.42321.781210.5%2860.323861.36D1278.1134.41412.512219.3%6118.29075.22D2271.1395.85366.982320.2%6235.998440.54總計

114100.0%30606.8544058.2戶型地上面積

(單位：平米)地下面積

(單位：平米)單套總面積

(單位：平米)數(shù)量占比地上總面積

(單位：平米)總面積

(單位：平米)A2335.1112.08447.1823.7%670.2894.36B2261.2596.98358.2323.7%522.5716.46C1241.48126.68368.161222.2%2897.764417.92C2238.3683.42321.781222.2%2860.323861.36D1278.1134.41412.511222.2%3337.24950.12D2271.1395.85366.981425.9%3795.825137.72總計

54100.0%14083.819977.94戶型地上面積

(單位：平米)地下面積

(單位：平米)單套總面積

(單位：平米)數(shù)量占比地上總面積

(單位：平米)總面積

(單位：平米)A1332.53159.44491.9716.3%332.53491.97A2335.1112.08447.1816.3%335.1447.18B1258.28144.73403.01212.5%516.56806.02B2261.2596.98358.23212.5%522.5716.46C1241.48126.68368.16212.5%482.96736.32C2238.3683.42321.78212.5%476.72643.56D1278.1134.41412.51318.8%834.31237.53D2271.1395.85366.98318.8%813.391100.94總計

16100.0%4314.066179.98戶型地上面積

(單位：平米)地下面積

(單位：平米)單套總面積

(單位：平米)數(shù)量占比地上總面積

(單位：平米)總面積

(單位：平米)A1332.53159.44491.97425.0%1330.121967.88A2335.1112.08447.18212.5%670.2894.36B1258.28144.73403.01425.0%1033.121612.04B2261.2596.98358.23425.0%10451432.92D2271.1395.85366.98212.5%542.26733.96總計

16100.0%4620.76641.16戶型地上面積

(單位：平米)地下面積

(單位：平米)單套總面積

(單位：平米)數(shù)量占比地上總面積

(單位：平米)總面積

(單位：平米)B1258.28144.73403.011013.2%2582.84030.1B2261.2596.98358.231013.2%2612.53582.3C1241.48126.68368.161215.8%2897.764417.92C2238.3683.42321.781215.8%2860.323861.36D1278.1134.41412.511621.1%4449.66600.16D2271.1395.85366.981621.1%4338.085871.68總計

76100.0%19741.0628363.52464646銷控原那么——均衡搭配，互補調(diào)控策略原則：產(chǎn)品均衡搭配，提升推盤產(chǎn)品性價比，最大化滿足受眾需求?？紤]因素：

組團組合-由次好向最好位置逐漸開放—利于價格提升/優(yōu)化推盤結構

戶型搭配-面積兼顧各期戶型供量均衡—利于快速銷售/控制推盤風險銷控策略——兩個步調(diào)，一個原那么開盤步調(diào)——強勢登場，開場引爆持續(xù)步調(diào)——保證供量，階段補強營銷執(zhí)行開盤時間？首次開盤，意義重大“日光〞產(chǎn)生轟動效應，做足起勢；產(chǎn)品首次亮相，表現(xiàn)力強，得到廣泛認可遠洋地產(chǎn)高端序列首個面市產(chǎn)品，樹立品牌形象現(xiàn)狀一：蓄客月份來電來訪8月255929月4908510月5648111月3817212月30日前38566合計20753961、本案由于自8月蓄客以來，均為在市內(nèi)接待處進行接待，且工程周邊戶外攔截措施尚未到位，故目前的電轉(zhuǎn)訪比例較低，為5:1，隨著后續(xù)工作的開展，電轉(zhuǎn)訪比例將有所提升；2、目前的來訪量為396，按照周邊競品工程的來訪轉(zhuǎn)成交的比例約為7:1，按照目前的來訪量，如果明天就開盤的話，理論可成交57套，暫未考慮客戶流失；3、上述的預計成交量與本案在12月初進行的客戶摸排工作所得到的結論根本一致，12月初的摸排根本結論是預計約有51組純有效客戶；現(xiàn)狀二：推廣傳播前期已進行一定范圍的傳播，具有一定市場認知度但范圍不廣、產(chǎn)品面深度缺乏未樹立鮮明工程形象，未形成廣泛市場認知，未實現(xiàn)大量進線到訪現(xiàn)狀三：產(chǎn)品表現(xiàn)售樓處及體驗區(qū)已初步成型但南側入口、五重園林、細節(jié)優(yōu)化等均未實現(xiàn)體驗感尚未完整，沖擊力較弱70套140個有效客戶980組有效來訪成交量形成銷壓要求的有效來訪量1:21:71、要完成基于本案的競爭定位導出的推售策略，要求本案必須到達980組以上的客戶到訪量，否那么極有可能完成不了既定的策略，不能形成起“勢〞，將直接影響后期推盤銷售。2、目前本案蓄積的有效來訪量有396組，尚至少需要蓄積584組客戶。3、本案距離預計的開盤時間，僅剩下兩個月，中間還有近一個月的春節(jié)假日，剩余的有效蓄客時間嚴重缺乏條件一：蓄客量條件二：推廣推廣必須強勢配合，方能實現(xiàn)蓄客量的提升。不僅是與10年的續(xù)接問題，更是11年的集中爆發(fā)。條件三：產(chǎn)品表現(xiàn)一鳴驚人，眼前一亮！打動人心，流連忘返！時間：3月6日資源：二地塊（1-4組團）70套預計價格：19300銷售目標：開盤售罄一次推盤：次好產(chǎn)品，平價開盤利用積累，實現(xiàn)日光時間：11月資源：七地塊部分38套預計價格：29000銷售目標：開盤去化80%，延續(xù)至12年四次推盤：升級產(chǎn)品，價格拉升年終余勢，鋪墊預熱時間：9月資源：四、五地塊32套預計價格：27000銷售目標：開盤去化80%，10月售罄三次推盤：優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，大幅提價脈沖重勢，再次熱銷時間：5月資源：二地塊（5-6組團）+三地塊98套預計價格：23000銷售目標：開盤去化60%，8月售罄二次推盤：優(yōu)良組合，價量略升熱銷造勢，穩(wěn)步去化2021年3月15日前5月9月11月推出組團第二地塊(1、2、3、4組團)銷售金額第三地塊+第二地塊〔5、6組團〕第四、五地塊第七地塊房源數(shù)及可售面積推售均價去化比率2021年推售節(jié)奏及銷售目標(一)70套26411.06平米19300元/平米開盤當日售罄98套37625.08平米23000元/平米開盤當月實現(xiàn)60%以上去化，至8月底去化完畢32套12821.14平米27000元/平米開盤當月實現(xiàn)80%去化38套14181.76平米29000元/平米開盤當月實現(xiàn)80%去化5.1億元8.65億元3.5億元4.1億元營銷目的價格支持人為制造供求失衡，為項目建立別墅日光盤市場地位推出多棟雙拼樓王等優(yōu)質(zhì)資源，拉升價格推出樣板組團，利用資源升級，迅速拉升價格樓間距增大，資源優(yōu)勢明顯，拉升價格2021年3月5月8月2021年推出組團第七地塊〔一半〕銷售金額第八、九地塊第十、十一地塊第六、十樣板地塊房源數(shù)及可售面積推售均價去化比率2021—2021年推售節(jié)奏及銷售目標38套14181.76平米29000元/平米開盤當月實現(xiàn)80%以上去化76套33100平米36000元/平米開盤當月實現(xiàn)60%以上去化，至7月底去化完畢62套33750平米35000元/平米開盤當月實現(xiàn)60%去化，至12月底去化完畢30套14150平米41000元/平米開盤當月實現(xiàn)50%去化4.1億元11.9億元11.8億元5.8億元營銷目的價格支持樓間距增大，資源優(yōu)勢明顯，拉升價格推出類獨棟產(chǎn)品，稀缺景觀資源，大幅度拉升價格北京首創(chuàng)型林間花墅產(chǎn)品，大幅度贈送面積、大尺度奢適享受型產(chǎn)品，實現(xiàn)溢價樣板間產(chǎn)品，實景呈現(xiàn)，現(xiàn)房銷售推廣策略動能環(huán)

關鍵點

分階段動能環(huán)常規(guī)推廣帶來的直效客戶針對事件和體驗活動的推廣巴摩梭羅生活全維度體驗螺旋式上升旋渦式擴散圈層事件聯(lián)動的體驗式營銷外部圈層引入NO1:引爆點？遠洋傲北，巴摩梭羅！Step1:又見，巴摩梭羅神秘感引發(fā)熱議及探尋Step3：體味，巴摩梭羅圈層活動帶來深度認同Step2：追逐，巴摩梭羅日光盤引爆市場的瘋狂體驗感引發(fā)沉醉及渴望Step4：沉醉，巴摩梭羅Step5：回望，巴摩梭羅年度回望完美延續(xù)NO2:圈層挖掘？零散的客群尋找和積累無法形成凝聚力。公關公司的客戶資源質(zhì)量不高有效性差?！敖枇Α薄敖o力”借助已經(jīng)成型的目標客群圈層，與活動嫁接。保證圈層準確性。圈層更具有凝聚力，更穩(wěn)定，具有更大的粘合和釋放作用。“借力〞：從何借力？優(yōu)雅女子學院；高級商務社交網(wǎng)站〔天際網(wǎng)、SNS〕；高端時尚雜志讀者群〔?虹?、?ELLE?、?Vogue?、?時尚芭莎?〕；高端家庭雜志讀者群〔?時尚主婦?、?時尚好管家?〕；高檔幼兒園家長群〔匯佳、金色搖籃、小牛津〕以馬甸為核心的科技公司中高管。即將入住未來科技城央企的中高管。IT、金融、能源、房地產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)中高管。政府官員。Francies是誰？巴摩梭羅女在哪里？誰在為Francies買單？NO3:現(xiàn)場體驗？現(xiàn)場體驗之環(huán)境：五重園林，人車分流現(xiàn)場體驗之建筑：托斯卡納，風情而精致現(xiàn)場體驗之產(chǎn)品：層層通透、私家庭院、私享電梯……現(xiàn)場體驗之服務：陽光星級、私人客服……現(xiàn)場體驗之品牌：遠洋地產(chǎn)全維度體驗：遠洋·傲北巴摩梭羅生活NO4:傳播通路？高投入打造高端氣質(zhì)戶外擎天柱、平面硬廣、網(wǎng)絡樹立項目形象、體現(xiàn)高端氣質(zhì)近距離造成地緣攔截特色圍擋、區(qū)域內(nèi)戶外、精神堡壘區(qū)域內(nèi)眼球焦點、吸引地緣、攔截競品炒業(yè)內(nèi)形成專業(yè)口碑行業(yè)雜志形成地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的“酵母作用”做直效發(fā)揮細菌作用短信、彩信高頻度應用高費效比、高覆蓋率用軟宣實現(xiàn)潤物無聲報紙、雜志、網(wǎng)絡多渠道軟宣區(qū)域、產(chǎn)品、服務、品牌多角度浸潤火論壇提前建立圈層業(yè)主論壇建立與炒作維護項目形象、建立準業(yè)主圈層5月3月1月9月11月12月階段訴求又見追逐體味沉醉回望項目訴求新文化幸福家庭別墅：淺谷繁花，醉了艷陽樣板區(qū)開放首期開盤開盤熱銷應勢加推會所實體樣板開放親水組團品質(zhì)發(fā)售產(chǎn)品升級7組團發(fā)售導入期強銷期續(xù)銷期提升期鞏固期蓄勢起勢順勢重勢余勢推廣主旨：積累客戶，形象入市推廣策略：立體轟炸，形象為先推廣主題：又見，巴摩梭羅預熱蓄勢排兵布陣〔1月-3月初〕旺春：萬物萌生銷售目標：積累800-1000組意向客戶，業(yè)內(nèi)口碑先3月實現(xiàn)開盤日光銷售策略：全面準備，分層組織導入期主題活動活動主題：京城地產(chǎn)品鑒“巴摩梭羅〞

具體執(zhí)行：由業(yè)內(nèi)媒體進行組織，邀請數(shù)家開發(fā)商代表品鑒工程。效果評估：通過此活動，進一步樹立工程在業(yè)內(nèi)的知名度，通過業(yè)內(nèi)口碑向目標客戶進行軟性滲透。階段亮點活動主題：遠洋傲北·巴摩梭羅開盤活動具體執(zhí)行：工程首次開盤活動，邀請意向客戶參與，開盤方案另行提報。效果評估：不僅要實現(xiàn)開盤日光的銷售業(yè)績，更要借此樹立傲北領跑者的形象，進行深而廣的口碑傳播?，F(xiàn)場體驗樣板體驗區(qū)景觀優(yōu)化完成，巴摩梭羅五重園林根本呈現(xiàn)。借助公關活動，客戶親臨現(xiàn)場感受，媒體實景推廣宣傳。整合傳播戶外：路牌、交通指引、圍擋，區(qū)域內(nèi)外全面鋪開網(wǎng)絡：地產(chǎn)網(wǎng)站、專業(yè)網(wǎng)站、工程網(wǎng)站，全面轟炸平媒：報紙硬廣、雜志軟宣，軟硬結合直效：短信、彩信，廣泛撒。論壇：業(yè)主論壇初步建立時間：1月起全面鋪開，春節(jié)后到達爆發(fā)點核心訴求：又見，巴摩梭羅〔價值全解讀〕道具：沙盤、宣傳片、效果圖；樓書、戶型圖品質(zhì)提升推廣主旨：熱銷引爆，確立地位推廣策略：新聞轟炸，熱銷炒作推廣主題：別墅日光，艷陽初現(xiàn)釋放起勢再接再厲〔3月-5月初〕初夏：蓬勃生長銷售目標：借助一期熱銷起勢，積累新意向客戶300組二次加推去化60%銷售策略：迅速加推，再接再厲強銷期主題活動活動主題：專屬下午茶——遠洋傲北私人定制化效勞具體執(zhí)行：邀請高端社交網(wǎng)站\歐美同學會客戶，在售樓處為其提供私人定制化效勞效果評估：借助圈層營銷，展現(xiàn)傲北星級陽光效勞體系內(nèi)涵。體驗巴摩梭羅生活感受。主題活動活動主題：歡送來到艷陽下——遠洋傲北巴摩梭羅風情體驗季具體執(zhí)行：邀請前期成交業(yè)主、局部圈層參與體驗活動，售樓處階段暖場效果評估：襯托賣場氣氛，強調(diào)體驗感，建立根底的業(yè)主圈層。現(xiàn)場體驗植物更加繁盛，體驗氣氛更加濃烈。水系更加流暢，現(xiàn)場感覺更加靈動。整合傳播戶外：圍擋、路牌全面更新，熱銷信息炒作網(wǎng)絡：硬廣造勢，軟文配合熱銷炒作平媒：報紙硬廣、雜志軟宣，軟硬結合直效：短信、彩信，“細菌式傳播〞跟進論壇：業(yè)主論壇炒作，已購客戶的正向評價核心訴求：追逐，巴摩梭羅——遠洋傲北開盤售罄，京城別墅銷冠！道具：主題活動特色道具、熱銷宣傳現(xiàn)場配合、生活手冊推廣主旨：品質(zhì)深化，實景呈現(xiàn)推廣策略：形象拔升，全面炒作推廣主題：體味，巴摩梭羅順勢續(xù)銷熱度升溫〔6月-9月〕盛夏：枝繁葉茂銷售目標：借助實體會所樣板區(qū)開放，推售4、5組團開盤去化80%銷售策略：品質(zhì)提升，再度熱銷續(xù)銷期主題活動活動主題：以浸浴陽光的名義——遠洋傲北私屬體驗與定向營銷具體執(zhí)行：英特爾等馬甸周邊目標客戶、未來科技城客戶的定向圈層活動效果評估：借助周邊目標圈層，鎖定準意向客戶，并借勢進行區(qū)域的再度炒作。主題活動活動主題：巴摩梭羅夏令營——遠洋傲北兒童夏令營具體執(zhí)行：邀請金色搖籃、溫莎幼兒園、小牛津等高端幼兒園聯(lián)誼，進行夏令營活動效果評估：通過家庭氣氛極強的圈層活動，組織高端幼兒園家長這一準目標客群的圈層活動，表達工程“愛〞的主題。主題活動活動主題：璀璨夏夜，繁花之賞——遠洋傲北意大利風情消夏節(jié)具體執(zhí)行：前期業(yè)主、目標客戶、階段圈層的暖場活動現(xiàn)場體驗會所交付，體驗感升級。實體樣板區(qū)開放，巴摩梭羅近在身邊。整合傳播戶外：圍擋、路牌全面更換為會所開放主題網(wǎng)絡：硬廣造勢，軟文配合熱銷炒作平媒：報紙硬廣實景大片，震撼效果直效：短信、彩信實景圖片論壇：業(yè)主論壇炒作，已購客戶的正向評價核心訴求：體味，巴摩梭羅——以浸浴陽光的名義，開啟巴摩梭羅愛的體驗之旅道具：主題活動特色道具、熱銷宣傳現(xiàn)場配合推廣主旨：產(chǎn)品升級，地位穩(wěn)固推廣策略：提升品質(zhì)，穩(wěn)固形象推廣主題：沉醉，巴摩梭羅產(chǎn)品升級價值釋放〔9月-11月〕金秋：燦然成熟銷售目標：7組團出售，當月去化80%銷售策略：升級產(chǎn)品，提升鋪墊續(xù)銷期主題活動——著力點活動主題：身處巴摩梭羅——遠洋傲北實景感受具體執(zhí)行：業(yè)內(nèi)媒體再次到訪，會所及實體樣板區(qū)的體驗品鑒主題活動——階段亮點活動主題：仲夏夜之夢——遠洋傲北中秋答謝活動具體執(zhí)行：前期成交業(yè)主中秋答謝活動，情感維系。整合傳播戶外：圍擋、路牌為7組團面市造勢網(wǎng)絡：硬廣造勢，軟文配合7組團推售平媒：報紙硬廣實景大片，震撼效果直效：短信、彩信實景圖片論壇：業(yè)主論壇炒作，已購客戶的正向評價核心訴求：沉醉，巴摩梭羅——更廣空間納繁花，更近距離享艷陽！道具：主題活動特色道具、熱銷宣傳現(xiàn)場配合推廣主旨：全年明星，來年再續(xù)推廣策略：回眸展望，重拾經(jīng)典推廣主題：回望，巴摩梭羅經(jīng)典延續(xù)醞釀鋪墊〔11月-12月〕暖冬：蘊藏經(jīng)典銷售目標：沿襲前期產(chǎn)品去化，年終穩(wěn)步續(xù)銷。銷售策略：保持熱度，延續(xù)明年續(xù)銷期主題活動活動主題：托斯卡納圣誕夜——遠洋傲北圣誕活動具體執(zhí)行：新老業(yè)主到訪，意大利風情圣誕夜活動效果評估：年終客戶答謝，為來年推盤蓄勢。整合傳播戶外：圍擋、路牌為跟新為新年信息網(wǎng)絡：各獎項集中炒作平媒：軟文配合獎項贈送版面直效：短信圣誕及新年問候論壇：業(yè)主論壇炒作，已購客戶的正向評價核心訴求：回望，巴摩梭羅——今朝艷陽惹人醉，明年繁花沁君心！道具：主題活動特色道具、熱銷宣傳現(xiàn)場配合序號渠道項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月渠道合計占比費用預算費用預算費用預算費用預算費用預算費用預算費用預算費用預算費用預算費用預算費用預算費用預算費用預算費用預算1廣告及宣傳類平面類0700,000200,000000000400,000001,300,0005.0%2雜志類0500,000150,000250,0000100,000300,000400,0000150,000001,850,0007.1%3網(wǎng)絡類0900,000600,000600,000600,000100,000200,000550,000400,000500,000550,00005,000,00019.1%4戶外類900,000200,000550,00000150,00000150,0000001,950,0007.5%5直達類150,000200,000150,000150,000100,00000100,000100,000100,00050,00050,0001,150,0004.4%6賣場包裝及制作印刷202,0000054,000080,0000142,0000140,00000618,0002.4%7賣場建設151,227451,227153,227153,227151,227451,227151,227603,227153,227153,227394,500394,5003,061,27011.7%8公關活動公關活動00350,000250,00080,000300,00080,000150,000250,00080,000100,000250,0001,890,0007.2%9廣告公司廣告公司100,000100,000100,000100,000100,000100,000100,000100,000100,000100,000100,000100,0001,200,0004.6%10售樓處家居售樓處家居0002,000,00000001,500,0000003,500,00013.4%11樣板間家居樣板間家居400,0002