2010年8月臨沂市中鐵·美域藍(lán)灣前期策劃提報(bào)謹(jǐn)呈：中鐵十五局集團(tuán)臨沂置業(yè)水岸雙景人本居臨沂母親河、沂蒙湖，鑲在窗子里的永恒風(fēng)景，動(dòng)人的水岸生活。世界500強(qiáng)中鐵集團(tuán)的品牌魅力親水、親人、親生活臨沂首席東南亞風(fēng)情園林引進(jìn)配套：外國語糼兒園超值！買兩房用三房贈(zèng)送約20%空間使用率懂得享受生活，才是真正的幸福目錄Contents市場篇PART1PART2PART3項(xiàng)目分析篇營銷推廣篇PART4廣告篇壹

市場篇1、臨沂城市概況2、房地產(chǎn)市場情況

3、房地產(chǎn)個(gè)案分析4、小結(jié)PART1市場分析篇1、臨沂城市概況（1）總體概況臨沂簡介臨沂市位于山東省的東南部,東部連接日照,地近黃海,西接棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊?？偯娣e17184平方公里，是山東省面積最大和人口最多的地級市。臨沂市交通環(huán)境優(yōu)越臨沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)。

機(jī)場：已經(jīng)復(fù)航的臨沂機(jī)場為國家二級機(jī)場，是魯南地區(qū)最大的民航機(jī)場。

國道：境內(nèi)以4條過境國道和14條省道干線為主，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)。

高速公路：京（北京）滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成一個(gè)十字形，通車?yán)锍踢_(dá)到340公里人口眾多，土地遼闊行政劃分及人口分布地區(qū)面積（平方公里）人口（萬）人口密度(元/平方公里）蘭山區(qū)660941424羅莊區(qū)371501348河?xùn)|區(qū)728821126沂水縣2435130534蒼山縣1800127706郯城縣1307124949莒南縣1752109622平邑縣1825105575費(fèi)縣1894100528沂南縣177497547臨沭縣103872694蒙陰縣160259368臨沂市現(xiàn)轄三區(qū)九縣，總?cè)丝谶_(dá)到1142萬人，全省人口最大的地級市，市區(qū)人口145萬。（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境年生產(chǎn)總值持續(xù)上漲，但人均GDP總體較為低下2009年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2110億元左右，同比增長13％左右；其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值250.46億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1063.41億元，增長14.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值796.31億元，增長14%。三次產(chǎn)業(yè)增加值之比為11.9：50.4：37.7。人均GDP低下，位于全省倒是第二?？傮w人口相對低下臨沂人均收入較為低下，位于全省倒數(shù)第四位。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16572元，增長10.5%，其中城市居民人均可支配收入18781元，增長9.6%；農(nóng)民人均純收入5882.5元，增長9.3%；2008年臨沂人均收入全省排名居民收入：（包括城鎮(zhèn)居民與非城鎮(zhèn)居民）人均儲蓄不足金融形勢平穩(wěn)。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1762.3億元，比年初增加354.5億元，其中儲蓄存款余額1178.1億元，比年初增加181億元，人均存蓄11500元，各項(xiàng)貸款余額1287.4億元，比年初增加245.9億元。批發(fā)市場極為發(fā)達(dá)各類市場對臨沂GDP的拉動(dòng)作用達(dá)到30%以上，已成為臨沂經(jīng)濟(jì)的重要支柱和特色產(chǎn)業(yè)。臨沂市共有各類批發(fā)市場達(dá)到1000余處，總營業(yè)面積600多萬平方米，經(jīng)營人員達(dá)15萬人，，圍繞市場搞服務(wù)的達(dá)30萬人，從事加工的達(dá)100萬人，高峰期日流動(dòng)交易人口30余萬人次。其中，板材、化工、家電、建材、汽配等批發(fā)市場規(guī)模均居全國第一。臨沂批發(fā)市場已成為蘇、魯、豫、皖地區(qū)最大的人流、物流、資金流和信息流中心，形成了“南有義烏、北有臨沂”的商貿(mào)格局。

2009年臨沂批發(fā)市場經(jīng)營面積已達(dá)800萬平方米，商品交易額突破600億元。臨沂市入選2008年福布斯“中國大陸最佳商業(yè)城市”排行榜，被授予“中國市場名城”稱號。批發(fā)市場主要分布于蘭山區(qū)西面，離本案所在的河?xùn)|較遠(yuǎn)。臨沂批發(fā)市場臨沂玩具批發(fā)市場臨沂五金批發(fā)市場臨沂服裝批發(fā)市場臨沂魯信鋼材物流城臨沂小商品批發(fā)市場臨沂電子批發(fā)市場臨沂小飾品批發(fā)市場臨沂澳龍國際物流城臨沂小百貨批發(fā)市場臨沂汽車用品市場臨沂華豐五金電子市場臨沂箱包市場臨沂蘭田機(jī)電五金市場臨沂站前商場臨沂華豐五金電子市場臨沂溫州服裝批發(fā)市場臨沂香江五金機(jī)電城臨沂汽車用品城臨沂家電廚衛(wèi)城臨沂水暖器材市場臨沂汽車配件城臨沂摩托車配件城臨沂汽摩配城臨沂小商品城臨沂華豐箱包市場臨沂鞋帽批發(fā)市場臨沂水暖潔具市場臨沂大陸商業(yè)村臨沂不銹鋼市場臨沂蘭田勞保市場臨沂文化藝術(shù)用品城臨沂裝飾板材市場臨沂茶葉批發(fā)市場臨沂華東干果市場臨沂裝飾材料市場臨沂鞋帽批發(fā)市場臨沂燈具城臨沂華豐龍泉批發(fā)市場臨沂華豐羊毛衫批發(fā)市場臨沂隆達(dá)批發(fā)市場臨沂裝飾木制品市場臨沂華東機(jī)電市場臨沂站前商場臨沂家電批發(fā)市場臨沂華東塑料市場臨沂魯南汽車城臨沂華豐副食市場臨沂天源國際物流臨沂華東自行車市場臨沂電動(dòng)車市場臨沂童車市場臨沂桃源科技廣場臨沂華東農(nóng)貿(mào)市場臨沂華東舊貨市場臨沂魯南建材五金油漆市場臨沂華豐服裝批發(fā)市場臨沂魯南玻璃市場臨沂化妝品市場臨沂農(nóng)資城臨沂糧油批發(fā)市場臨沂紡織品市場臨沂沙發(fā)門窗材料市場臨沂石材市場臨沂水果批發(fā)市場臨沂魯南家具城臨沂化工市場臨沂蘭田機(jī)電五金市場臨沂廚具批發(fā)市場臨沂紙張批發(fā)市場臨沂華東土雜市場臨沂有色金屬城臨沂金蘭物流基地臨沂鋼材市場臨沂針織床上用品市場臨沂陶瓷市場臨沂東立五金機(jī)電物流城臨沂鋁型材市場臨沂二手車交易市場

（3）規(guī)劃發(fā)展城市定位現(xiàn)代商貿(mào)物流城、歷史文化名城、濱水生態(tài)城、紅色旅游城、魯南制造業(yè)基地和區(qū)域性金融中心2010年城市人口為145萬，至2020年，城市人口為200萬人左右。2010年城市用地規(guī)模160平方公里，至2020年土地規(guī)模達(dá)到219平方公里。市區(qū)發(fā)展“北上東進(jìn)”市發(fā)展以沂河為城市中心發(fā)展軸，城區(qū)“一河五片”、“組團(tuán)發(fā)展”的空間結(jié)構(gòu)和“三環(huán)七放射”的城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)體系，啟動(dòng)南坊城市行政新中心的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)沿河發(fā)展、北上東進(jìn)、拉開城市框架、拓展城市空間、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)騰飛的戰(zhàn)略。中心城區(qū)“一河五片”型的空中形態(tài)，包括蘭山片、羅莊片、河?xùn)|片、南坊片、東南片。河?xùn)|區(qū)“打造臨沂半壁江山”依托區(qū)位、資源和文化優(yōu)勢，積極彰顯河?xùn)|的城市特色，把城市高點(diǎn)定位于凸顯文化特色，建設(shè)“大臨沂、新臨沂”的旅游景點(diǎn)走廊、綠色居住群走廊、商貿(mào)物流走廊、產(chǎn)業(yè)群走廊和航空客運(yùn)走廊，并根據(jù)這一城市功能分工，在建設(shè)中增強(qiáng)河?xùn)|的居住、旅游、商貿(mào)、物流、加工制造等功能，全力打造鳳凰文化城、中國地?zé)岢恰I水宜居城、五金加工城、商貿(mào)物流城和現(xiàn)代航空城六大主題城。河?xùn)|區(qū)整體規(guī)劃為：兩片、一園、兩心、六軸。本案1000多萬的人口數(shù)量，將極大推動(dòng)臨沂房地產(chǎn)發(fā)展。發(fā)達(dá)的批發(fā)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)，促使更多的購房群體。臨沂處于城市化快速階段，各縣市具有越來越大的購買力。臨沂優(yōu)美的濱河景觀，將吸引更多市內(nèi)外的購房者到此置業(yè)。人均儲蓄及人均收入的低下，房價(jià)承受能力有限。（4）小結(jié)（1）上年需求旺盛，成交量較大增長，據(jù)統(tǒng)計(jì)：2010年上半年臨沂市共完成商品房銷售28238套，面積237.95㎡，月均約40萬㎡，同比08年同期增長77.8%，其中蘭山區(qū)上半年總銷售168.1萬㎡；羅莊區(qū)20.1萬㎡；河?xùn)|區(qū)銷售28.7萬㎡；經(jīng)濟(jì)區(qū)銷售12.4萬㎡；高新區(qū)銷售10.7萬㎡；北城新區(qū)銷售0.5萬㎡。2、房地產(chǎn)市場情況截至2010年07月，臨沂市區(qū)可售房屋套數(shù)65310套，可售房屋面積5975313.58平米，可售住宅套數(shù)28842套，其中可售住宅面積3085750.48平米，若按上半年平均銷售速度，預(yù)計(jì)15個(gè)月尚可去化完畢。其中濱河地區(qū)土地存量約756.5萬㎡，未來競爭或?qū)⒖涨凹ち摇１辈啃鲁菫I河版塊河?xùn)|版塊本案（125萬㎡）（367.5萬㎡）（264萬㎡）（2）供應(yīng)量極大，未來競爭或?qū)⒖涨凹ち遥?）銷售價(jià)格仍處于低位，具有較大的上漲空間河?xùn)|板塊蘭山板塊東南板塊羅莊板塊濱河板塊南枋板塊非湖景、河景均價(jià)4800元/㎡湖景、河景均價(jià)6000元/㎡非河景均價(jià)4500元/㎡河景均價(jià)5500元/㎡非河景高層均價(jià)3200元/㎡多層2700元/㎡河景均價(jià)4200元/㎡均價(jià)4200元/㎡均價(jià)2400元/㎡均價(jià)2400元/㎡（4）新政影響，開發(fā)商、購房觀望濃厚近期房地產(chǎn)市場調(diào)控策略

日期主要內(nèi)容詳細(xì)內(nèi)容2010.06.04貸款認(rèn)房又認(rèn)貸款住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，進(jìn)一步明確了“同一購房家庭”、“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。2010.04.19住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。2010.04.17國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010.04.15國務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買二套房首付不得低于50%14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。受政策影響，開發(fā)商放慢開發(fā)進(jìn)度與推盤速度，7月僅少量房源出售，成交大量萎縮，已從月初日均157套，降至目前45套。3、房地產(chǎn)個(gè)案分析沂河景觀樓盤主要分為三大版塊，分別是濱河版塊、北城新區(qū)版塊、河?xùn)|版塊，樓盤分布圖如下：北部新城濱河版塊河?xùn)|版塊（1）沂河景觀樓盤分布本案（2）濱河版塊典型個(gè)案分析濱河版塊鳳凰城（均價(jià)5000）外灘明珠（均價(jià)4700）蘭亭水岸天元廣場（49萬㎡未建）濱河國際（均價(jià)3800）本版塊左擁繁華右抱雍景，已是成熟區(qū)域，目前可開發(fā)項(xiàng)目極少，但項(xiàng)目體量較大，土地更無可供應(yīng)。主要有鳳凰城、外灘明珠、蘭亭水岸、天元廣場、濱河國際。魯商·鳳凰城該項(xiàng)目占地面積370余畝，容積率2.2，規(guī)劃建筑面積54.8萬平方米，總投資約20億元，開發(fā)產(chǎn)品類型有五星級大酒店、高檔住宅區(qū)、銀座購物廣場商業(yè)區(qū)、銀座雙語幼兒園，其中住宅區(qū)包括疊拼、聯(lián)排別墅，花園洋房，高層住宅等多種產(chǎn)品，建筑現(xiàn)代簡約風(fēng)格。目前一期已售罄，二期26#、27#銷售中，存量約有38萬㎡。一期二期戶型規(guī)劃：以二房、大三房為主，中間戶型為二房，靠河為四房，面積分別是95㎡，154㎡，183㎡，價(jià)格：起價(jià)3800元/㎡，均價(jià)5000元/㎡，最高7000元/㎡.銷售情況：目前僅剩27層以上幾套房源，滯留戶型154㎡大三房?？腿海阂允袇^(qū)中高收入人群為主。B戶型154㎡A戶型95㎡C戶型183㎡外灘明珠“外灘明珠”總投資12億元，容積率3.7，建筑面積40多萬平方米，現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，由山東君道置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，地處沂河、祊河、涑河三河交匯之處，背靠老城區(qū)攬勝三河水景，占據(jù)絕佳觀景位置；33層百余米的外灘明珠高尚社區(qū)與市委市政府規(guī)劃的17公里涑河商業(yè)街緊密連接，與涑河、沂河、鳳凰廣場相呼應(yīng)。一期1-3號樓尾盤銷售，二期存量約有32萬㎡。1#2#3#戶型規(guī)劃：以大三房、大四房為主，靠河為180—209㎡四房，三房面積為137-156㎡，價(jià)格：均價(jià)4700元/㎡左右。銷售情況：目前僅剩18層以上幾套房源客群：以市區(qū)中高收入人群為主。B戶型C戶型137㎡A戶型209㎡E戶型156㎡濱河國際（競爭項(xiàng)目）濱河國際”占地350畝，總建筑面積50萬平方米，擬規(guī)劃成A、B兩地塊。一期開發(fā)的是A地塊，A地塊占地120畝，總建筑面積14萬平方米，規(guī)劃有疊拼別墅、小高層、高層、沿河商業(yè)，產(chǎn)品形態(tài)豐富、戶型新穎，面積從100-250平方米不等。地中海西班牙建筑風(fēng)格。目前銷售8、9#號樓，存量土地約有37萬㎡。戶型規(guī)劃：戶型以中小戶型為主，一房39㎡，三房124-139㎡，一房與三房可組字母房163㎡價(jià)格：均價(jià)3800元/㎡左右。銷售情況：滯留戶型139㎡三房。客群：高層以市區(qū)中等收入人群為主，首次及首改需求人群居多。字母房163㎡C戶型156㎡39㎡124㎡版塊小結(jié)總體規(guī)劃：本區(qū)域主要以高層為主，少量疊加別墅。建筑風(fēng)格有西班牙、現(xiàn)代簡約風(fēng)格。戶型規(guī)劃：除濱河國際以外，戶型以中大戶型為主，三房130-160㎡，靠河多為四房五房戶型，面積180-210㎡之間。價(jià)格情況：非河景戶型均價(jià)4500元/㎡，總價(jià)集中在50-70萬之間，河景戶型均價(jià)，5500元/㎡，總價(jià)集中在100-110萬之間。銷售情況：目前較少有新房源推出，僅剩部分大戶型高樓層房源。客群來源：以市區(qū)中高收入改善性居住人群為主。存量情況：本版塊待開發(fā)存量約有125萬㎡。版塊優(yōu)勢：西擁城市繁華，東覽一線江景。（3）北城新區(qū)個(gè)案分析典型樓盤分布瀾泊灣（6000元/㎡）百聯(lián)華府（未售）世紀(jì)新筑（一期4800/㎡）濱河陽光（別墅9000元/㎡）德居一品（5200元/㎡）本版塊為城市新中心，2004年大力開放，目前靠河樓盤個(gè)數(shù)不多但是體量極大，整體存量較大，同時(shí)也是城市豪宅集中區(qū)，主要包括有：瀾泊灣、濱河陽光、德居一品、世紀(jì)新筑、百聯(lián)華府。瀾泊灣瀾泊灣社區(qū)是由魯?shù)录瘓F(tuán)投資興建的現(xiàn)代化國際濱水社區(qū)，總建筑面積140萬平方米。該社區(qū)位于新市政府前，東鄰柳青河生態(tài)景觀帶，與千畝原生態(tài)動(dòng)植物園隔河相依，南枕祊河，在設(shè)計(jì)理念方面，瀾泊灣社區(qū)匯集城市社區(qū)各類頂級功能，劃分為5個(gè)高層居住組團(tuán)、4個(gè)低層親水居住組團(tuán)、1個(gè)國際商務(wù)組團(tuán)、1個(gè)公共設(shè)施組團(tuán)。新古典主義建筑風(fēng)格。目前一期觀瀾園8棟高層銷售中，目前存量約有110萬㎡。觀瀾園戶型規(guī)劃：戶型大戶型為主，二房92-100㎡，三房125-161㎡，四房179-211㎡價(jià)格：均價(jià)6000元/㎡左右，最高8000元/㎡銷售情況：剩高樓層房源客群：主要以蘭山區(qū)高收入人群。主推廣語：千年三江口一個(gè)瀾泊灣E戶型211㎡B戶型100㎡D戶型179㎡BED德居一品20萬㎡A尚特區(qū)·市政府正前方地段·文化中軸核心，世界公園南畔·藝術(shù)中心雙翼·上風(fēng)上水權(quán)脈，24萬㎡五洲湖后花園·新中式庭院秀.雙觀景電梯賞目前一期仁和園、錦和園、正和園、御和園尾盤銷售中，存量約有16萬㎡。戶型規(guī)劃：戶型大戶型為主，二房90-100㎡，三房130-161㎡，四房179-211㎡價(jià)格：內(nèi)棟均價(jià)4400元/㎡左右，看湖起價(jià)4400元/㎡，均價(jià)5200元/㎡，最高5800元/㎡銷售情況：僅剩18層以上房源?？腿海褐饕蕴m山區(qū)高收入人群。主推廣語：A尚特區(qū)天天向上濱河陽光項(xiàng)目由山鷹眾盛集團(tuán)投資興建，項(xiàng)目總占地500余畝，總建筑面積100多萬平米，是臨沂璀璨的明星樓盤。項(xiàng)目定位為歐洲風(fēng)情高檔住宅，其建筑傳承了歐洲皇室莊園設(shè)計(jì)風(fēng)格。既有90平方米至140平方米的多層，又有90平方米至160平方米的觀景高層，還有200平方米至300平方米的疊加別墅。目前一期疊加別墅尾盤銷售中，均價(jià)9000元/㎡左右。目前土地開發(fā)存量約有95萬㎡。一期戶型規(guī)劃：多層洋房93—140㎡，高層90—330㎡，疊加別墅200-300㎡價(jià)格：目前銷售別墅，均價(jià)9000元/㎡左右目前銷售情況：僅剩幾套疊加別墅?？腿海褐饕蕴m山區(qū)高收入人群。聯(lián)合?世紀(jì)新筑聯(lián)合?世紀(jì)新筑門枕柳青河，北倚行政中心，東鄰臨沂植物園和全國最大的淡水陽光沙灘浴場，可謂北城新區(qū)核心中的核心。約26.5萬㎡優(yōu)雅生活住區(qū)，規(guī)劃為一島一灣二城，歐陸風(fēng)情的電梯多層、西班牙風(fēng)情的花園洋房，地中海風(fēng)情的水岸別墅、現(xiàn)代風(fēng)情的高層公寓等，呈現(xiàn)不同的異域風(fēng)情。三期開發(fā)完成。A地塊由一期“美林灣”13棟電梯多層洋房、二期“翡翠城”4棟高層公館以及“西子島”上的聯(lián)排別墅、花園洋房所組成，B地塊規(guī)劃為高層豪宅區(qū)。整體來說，世紀(jì)新筑是以低密度產(chǎn)品為主的高端住宅項(xiàng)目。目前一期尾盤銷售，二期高層及別墅即將動(dòng)工。目前存量約有22萬㎡。一期二期三期戶型規(guī)劃：一期二房90㎡，三房130㎡，二房打通做180㎡，三房可打通做260㎡。價(jià)格：一期開盤均價(jià)4800元/㎡左右目前銷售情況：僅剩幾套復(fù)式?？腿海褐饕蕴m山區(qū)高收入人群。百聯(lián)華府占地面積近7.1萬平方米，總建筑面積21萬平方米，由19棟別墅及10棟24-32層ARTDECO新古典高層組成。項(xiàng)目以住宅為主，聯(lián)排、雙拼、兩房至四房，是臨沂城中大型社區(qū)經(jīng)典產(chǎn)品之一。建筑設(shè)計(jì)以英倫加新古典風(fēng)格為主，重視細(xì)節(jié)的打造。社區(qū)內(nèi)還將建設(shè)1.5萬平方米枯山水英式皇家園林，配套休閑、運(yùn)動(dòng)雙會(huì)所、幼兒園、架空泛會(huì)所、雙大堂裝修入戶等，著力引領(lǐng)臨沂居住空間革命新浪潮。面積90-130㎡，聯(lián)排別墅260㎡、270㎡。目前未售存量21萬㎡。戶型特點(diǎn)：多設(shè)置設(shè)備房贈(zèng)送面積。聯(lián)排戶型總體規(guī)劃：本區(qū)域主要以高層為主，部分電梯洋房、疊加別墅、雙拼聯(lián)排別墅。建筑風(fēng)格較為多樣，有西班牙、現(xiàn)代簡約風(fēng)格、新古典主義風(fēng)格。戶型規(guī)劃：高層戶型較為多樣化，非湖景、河景房源以舒適90—140㎡兩房、三房中等戶型為主，湖景、河景房源以160—210的大三房、四房為主。疊加別墅250-315㎡。價(jià)格情況：非湖景、河景戶型均價(jià)4800元/㎡，總價(jià)集中在43-67萬之間，湖景、河景戶型均價(jià)6000元/㎡，總價(jià)集中在96-125萬之間。疊加別墅均價(jià)9000左右，總價(jià)180—270萬。銷售情況：目前較少有新房源推出，僅剩部分大戶型高樓層房源及復(fù)式樓。客群來源：以市區(qū)高收入一、二次改善性居住人群為主。存量情況：本版塊待開發(fā)存量約有264萬㎡。版塊優(yōu)勢：城市新中心，高定位，高規(guī)劃，三河匯合之地，上風(fēng)上水。區(qū)域主要配套：行政中心、陽光沙灘、植物園、廣播電視塔、七彩廣場、游艇天地、景觀湖等版塊小結(jié)（4）河?xùn)|競爭個(gè)案分析典型樓盤分布帝景灣（均價(jià)3700，18萬㎡）一號公館（20萬㎡）三江領(lǐng)秀（30萬㎡）水景明珠（12萬㎡，均價(jià)3000）海諾濱江（16萬㎡）東旭第一城（7萬㎡，均價(jià)3600）凱潤國際花園（28萬㎡）格瑞斯小鎮(zhèn)（20萬㎡）日月城（50萬㎡）冠亞新城（均價(jià)2900,80萬㎡

）卓易維港（20萬㎡）本案（37萬㎡）本案所在的河?xùn)|版塊，項(xiàng)目眾多，是未來的住宅區(qū)主要開發(fā)方向，一線河景項(xiàng)目有12個(gè)項(xiàng)目之多，體量極大多都在20萬㎡以上?？偞媪考s有367.5萬㎡。新東方花園（1.5萬㎡，均價(jià)3600元）紫荊城（60萬㎡）括弧內(nèi)數(shù)字為價(jià)格及存量田潤帝景灣項(xiàng)目規(guī)劃新建高層住宅十二棟、總建筑面積22萬平方米，配套建設(shè)商業(yè)面積1.6萬平方米。建筑密度僅有18%，270°俯覽萬畝沂蒙湖秀美風(fēng)光，私享31000㎡社區(qū)生態(tài)景觀園林，綠地率高達(dá)41％，容積率3.32，更有原生態(tài)濱河濕地公園，是一座純粹居住意義的低密度臨湖美宅，締造河?xùn)|首席低密度公園式親水社區(qū)。目前一期尾盤銷售，二期VIP登記中，存量約有18萬㎡。戶型規(guī)劃：戶型以中等戶型為主，二房70-78㎡，三房122-130㎡，四房140㎡價(jià)格：價(jià)格范圍3200-4200元/㎡，層差60元，均價(jià)3700元/㎡左右。另可優(yōu)惠98折目前銷售情況：一期僅剩幾套高樓層客群：市區(qū)外來個(gè)體戶，生意人，當(dāng)?shù)鼐用?，河?xùn)|區(qū)及其他縣市事業(yè)單位公務(wù)員。營銷賣點(diǎn)：開發(fā)定位：河?xùn)|首席親水高尚社區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn)：全湖景公園式生態(tài)大盤，濱河住宅巔峰之作產(chǎn)品優(yōu)勢：150米棟距，南派精細(xì)風(fēng)格，贈(zèng)送一半陽臺面積，大飄窗全送。A1戶型三房138㎡A2戶型三房141㎡A3戶型三房125㎡A1A2A3送一半全送東旭·第一城項(xiàng)目規(guī)劃新建小高層、高層，一期住宅7棟，層數(shù)11-32層，建筑9萬㎡，容積率2.34，目前一期1#、2#樓尾盤銷售中，存量土地約7萬㎡。戶型規(guī)劃：戶型以中等戶型為主，二房73-98㎡，三房113-150㎡，四房140—156㎡價(jià)格：看河起價(jià)3800元/㎡，均價(jià)4200元/㎡，內(nèi)棟起價(jià)2800元/㎡，均價(jià)3200元/㎡目前銷售情況：僅剩幾套高樓層大戶型?？腿海菏袇^(qū)外來個(gè)體戶，生意人，當(dāng)?shù)鼐用?，河?xùn)|區(qū)及其他縣市事業(yè)單位公務(wù)員。營銷賣點(diǎn)：開發(fā)定位：河?xùn)|首席生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn)：河?xùn)|第一站、沿河第一排。產(chǎn)品優(yōu)勢：270度觀景視角，180度弧形曲線。水景明珠“水景明珠”占地面積20萬平米，總建筑面積49萬平米，建筑密度為17.6%，綠地率為42%，規(guī)劃總戶數(shù)2538戶。小區(qū)共分為三期開發(fā)建設(shè)，分為5大組團(tuán)。20余棟高層、小高層住宅，以國際化人居理念傾力打造高品質(zhì)水景宜居大盤。目前1—3#樓尾盤銷售中，存量土地約有12萬㎡。戶型規(guī)劃：戶型以中小戶型為主，一房59㎡，二房84-108㎡，三房153-163㎡，價(jià)格：內(nèi)棟起價(jià)2700元/㎡，均價(jià)3000元/㎡目前銷售情況：僅剩幾套高樓層大戶型?？腿海菏袇^(qū)外來個(gè)體戶，生意人，當(dāng)?shù)鼐用?，河?xùn)|區(qū)及其他縣市事業(yè)單位公務(wù)員。營銷賣點(diǎn)：開發(fā)定位：高品質(zhì)水景宜居大盤項(xiàng)目賣點(diǎn)：緊鄰體育公園產(chǎn)品優(yōu)勢：中小戶型總價(jià)低。問題點(diǎn)：內(nèi)部景觀規(guī)劃一般，三房面積過大。滯留戶型滯留戶型暢銷戶型新東方花園“水景明珠”占地面積2萬多平米，總建筑面積6萬平米，建筑密度為17.6%，綠地率為35.5%，共有三棟高層，現(xiàn)代簡潔建筑風(fēng)格。目前2—3#樓尾盤銷售中，1號樓全新推出，存量約有1.5萬㎡。1#2#3#戶型規(guī)劃：2、3#樓以大戶型為主，三房133-173㎡，四房196㎡。1#樓以中小戶型為主，一房42-48㎡，二房113-117㎡，三房129㎡。價(jià)格：1號樓均價(jià)3300元/㎡，河景戶型均價(jià)4200元/㎡?？腿海菏袇^(qū)外來個(gè)體戶，生意人，當(dāng)?shù)鼐用瘢訓(xùn)|區(qū)及其他縣市事業(yè)單位公務(wù)員。營銷賣點(diǎn)：開發(fā)定位：水樣闊府左岸麗景項(xiàng)目賣點(diǎn)：緊鄰體育公園，南北觀河景產(chǎn)品優(yōu)勢：中小戶型總價(jià)低。問題點(diǎn)：2、3#三房戶型過大，銷售滯留。A戶型四房196㎡H戶型三房133㎡B戶型三房176㎡AAHB2、3#樓戶型1#樓戶型冠亞新城作為臨沂首個(gè)國家康居示范工程，“冠亞星城”規(guī)劃總用地36.39公頃，總建筑面積約120萬㎡，其中住宅建筑面積90.24萬平方米，商業(yè)建筑面積13.83萬平方米，廣場建筑面積14.34萬平方米，公建面積1.59萬平方米，容積率2.94，綠地率43.32%，居住戶數(shù)10518戶，居住人數(shù)約3萬余人，總投資25億元人民幣，分四期開發(fā)建設(shè)。存量約有80萬㎡。戶型規(guī)劃：主力戶型以中小戶型為主，兩房面積60-84㎡，三房面積118-144㎡價(jià)格：均價(jià)2900元/㎡左右目前銷售情況：VIP免費(fèi)申領(lǐng)中，開盤優(yōu)惠2萬并打9.8折?？腿海菏袇^(qū)外來個(gè)體戶，生意人，當(dāng)?shù)鼐用?，河?xùn)|區(qū)及其他縣市事業(yè)單位公務(wù)員。營銷賣點(diǎn)：開發(fā)定位：中國康居第一城項(xiàng)目賣點(diǎn)：低總價(jià)，低首付，小區(qū)各項(xiàng)配套完備。產(chǎn)品優(yōu)勢：中小面積，贈(zèng)送面積。問題點(diǎn)：位置較為偏遠(yuǎn)。20#樓戶型C2戶型三房118㎡C2C3戶型三房133㎡C3C1戶型三房128㎡C117#樓戶型E1戶型三房131㎡E1E2戶型三房144㎡E2F2戶型二房80㎡F3戶型二房84㎡4B#樓戶型F1戶型二房59㎡F1F3F2F4F5三江領(lǐng)秀翔宇三江領(lǐng)秀社區(qū)總占地面積205畝，規(guī)劃總建筑面積為30萬平方米，容積率1.73，建筑密度21%，綠化率45%，規(guī)劃總戶數(shù)1604戶。中部、東部、南部為23棟5+1及6+1層多層框架結(jié)構(gòu)電梯花園洋房，另于社區(qū)中心及西側(cè)沿河有7棟26-33層高層住宅。小區(qū)配有雙語幼兒園，會(huì)所。新古典主義建筑風(fēng)格。項(xiàng)目存量30萬㎡，一期5-10#多層電梯洋房即將建設(shè)。戶型規(guī)劃：一期電梯洋房，二房90-95㎡，小三房98-106㎡，舒適三房120-141河?xùn)|其他存量競爭項(xiàng)目項(xiàng)目名稱存量產(chǎn)品類型戶型規(guī)劃定位海諾濱江約16萬㎡3棟高層，包括酒店、寫字樓、住宅155-199㎡精裝大戶型濱江大宅凱潤國際花園28萬㎡15棟高層高尚住宅、酒店式公寓臨沂第一水岸親情社區(qū)日月城約50萬㎡雙拼、聯(lián)排、疊加、花園洋房、五星酒店、高層別墅、花園洋房陽光水岸，健康社區(qū)卓易維港15萬別墅、花園洋房————城市首座國際大都會(huì)水岸生活特區(qū)紫荊城60萬㎡商業(yè)街、公寓、別墅、洋房、高層————沂河之畔60萬平米原生態(tài)法蘭西生活小鎮(zhèn)1號公館預(yù)計(jì)20萬㎡————————————格瑞斯小鎮(zhèn)預(yù)計(jì)30萬㎡————————————合計(jì)219萬㎡河?xùn)|其他存量競爭項(xiàng)目海諾濱江凱潤國際花園日月城總體規(guī)劃：本區(qū)域主要以高層為主，電梯洋房為輔，部分疊加別墅、雙拼、聯(lián)排別墅。建筑風(fēng)格較為多樣，有西班牙、現(xiàn)代簡約風(fēng)格、新古典主義風(fēng)格。戶型規(guī)劃：高層戶型較為多樣化，非河景房源以40-60㎡一房，60—100㎡兩房、100-140㎡三房等經(jīng)濟(jì)型及舒適型的中小戶型為主，、河景房源以150—180㎡的大三房、四房為主。價(jià)格情況：非河景戶型均價(jià)3200元/㎡，總價(jià)集中在13-50萬之間，湖景、河景戶型均價(jià)4200元/㎡，總價(jià)集中在63-76萬之間。銷售情況：目前在售項(xiàng)目不多，未推出新房源?？腿簛碓矗菏袇^(qū)外來個(gè)體戶，生意人，當(dāng)?shù)鼐用?，河?xùn)|區(qū)及其他縣市事業(yè)單位公務(wù)員。存量情況：本版塊待開發(fā)存量約有367.5萬㎡，城市供應(yīng)量最大的版塊。版塊優(yōu)勢：城市重點(diǎn)打造半壁江山，景觀資源豐富，與蘭山區(qū)僅一橋之隔。區(qū)域主要配套：沂蒙湖、體育公園地塊問題點(diǎn)：非城市新中心，基礎(chǔ)配套較為缺少，購房者更青睞于濱河版塊和北城新區(qū)版塊。本版塊存量極大，同質(zhì)化競爭極為激烈。版塊小結(jié)臨沂強(qiáng)大人口及發(fā)達(dá)的批發(fā)貿(mào)易給本市帶來極大的購房需求。隨著蘭山及北城新區(qū)河景地塊逐漸減少，河?xùn)|濱河版塊價(jià)值將大幅提升。濱河地區(qū)目前有756萬㎡的存量，河景或尚不稀缺，無法成為獨(dú)特的賣點(diǎn)。全市土地存量大，受濱河地區(qū)以外其他版塊的客源分流，可謂四面楚歌。機(jī)會(huì)與競爭共存創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)劃+準(zhǔn)確的市場定位+獨(dú)特的營銷推廣=良好的銷售業(yè)績4、市場小結(jié)貳項(xiàng)目分析篇

1、項(xiàng)目分析

2、項(xiàng)目定位3、規(guī)劃建議PART2項(xiàng)目分析篇（1）項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目分析土地地勢較為平坦，但地塊與濱河?xùn)|路有3米高差北：19號街本案東面：回遷安置房南：規(guī)劃路規(guī)劃二號路濱河?xùn)|路凱潤國際花園待開發(fā)用地本案格瑞斯小鎮(zhèn)待開發(fā)用地西面：沂蒙湖、沂河南面：開發(fā)用地北面：開發(fā)用地東面：居住小區(qū)（2）項(xiàng)目周邊配套欠缺動(dòng)植物園鳳凰廣場蘭山區(qū)政府新行政中心九州購物中心河?xùn)|區(qū)政府河?xùn)|汽車站臨沂飛機(jī)場星河小學(xué)湖心島體育公園沂蒙廣場沂蒙湖第一實(shí)小舊市政府金雀山汽車站人民公園本案新聞大廈酒店陽光沙灘小皇山文化遺址市二十四中（3）SWOT分析SWOT分析

S－優(yōu)勢項(xiàng)目占地168畝，小區(qū)規(guī)模較大，未來配套將較為齊全。項(xiàng)目擁有沂蒙湖、濱河優(yōu)美景觀。與繁華市區(qū)僅一橋之隔，緊鄰濱河?xùn)|路，交通便利。國企開發(fā)商巨獻(xiàn)。1

W－劣勢項(xiàng)目周邊基本配套缺失。缺少人氣，商業(yè)氣氛不濃。河?xùn)|非城市中心，區(qū)位價(jià)值遜于蘭山區(qū)，北城新區(qū)。2

T－威脅“國四條”等二套房政策影響，購房者觀望氣氛逐漸濃厚，投資者退市。臨沂房屋及土地存量極大，未來競爭極大，特別是普通住房。大政府用房的存在，并且價(jià)格低廉，使商品房需求減少。4

O－機(jī)會(huì)全市1000多人萬口，市區(qū)140多萬人口，及大量流動(dòng)人口，購房需求極大。隨著打造臨沂河?xùn)|”半壁江山“的提出，區(qū)域價(jià)值大幅提升。隨著蘭山區(qū)、北城新區(qū)濱河地塊的減少，本區(qū)域?yàn)I河地塊將更加珍稀。3本區(qū)域同質(zhì)化競爭項(xiàng)目存量約有367萬㎡，未來競爭極為激烈。如何可盡快回籠資金以備后期開發(fā)。“新國十條政策”影響下，購房需求以剛性需求為主。定位思考偷面積的東南亞風(fēng)情中高檔濱河社區(qū)2、項(xiàng)目定位濱河地區(qū)樓盤眾多，河景難以成為本案獨(dú)特的賣點(diǎn)。本區(qū)域樓盤，滯留戶型多為高樓層非河景的大戶型。客群分析前期非河景戶型客群以剛性需求為主，首次購房及首次改善性居住。首次購房首改購房再改購房及投資后期河景戶型客群以改善性需求為主，包括首改與再改，并且吸納一部分投資客?？蛻魜碓粗攸c(diǎn)客戶游離客戶重點(diǎn)客戶游離客戶河?xùn)|區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、事業(yè)單位、河?xùn)|區(qū)外來及本地經(jīng)商人員、個(gè)體戶；蘭山區(qū)外來經(jīng)商人員；羅莊、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)公務(wù)員、事業(yè)單位、經(jīng)商人員、工廠中高收入人員；郯城、莒南、臨沭三縣進(jìn)城購房者。核心客戶爭取客戶爭取客戶蘭山區(qū)本地居民及其他縣鎮(zhèn)購房者。本地及外地投資客。行業(yè)：以批發(fā)商貿(mào)、政府、事業(yè)單位為主，服務(wù)業(yè)、政制造業(yè)、金融其次；批發(fā)商貿(mào)包括：板材、化工、家電、建材、汽配等批發(fā)市場。來源：本地客戶占到約5成，其他縣市和外來經(jīng)商的客戶占5成；年齡：以中青年為主30-40之間的成功人士，其次是40-50歲之間的人群；受教育程度：受教育程度參差不齊。家庭結(jié)構(gòu)：在行業(yè)里打拼一些年，以三口之家為主。置業(yè)經(jīng)歷：1-3次置業(yè)經(jīng)歷；客戶特征私營業(yè)主及經(jīng)商人群代表人群：板材、化工、家電、建材、汽配等批發(fā)市場經(jīng)商人員。群體特征：比較注重房子價(jià)格，環(huán)境舒適度。購房行為：客廳面積大，可供會(huì)客親密好友。提供給小孩一個(gè)高尚的社區(qū)環(huán)境，幫助其成長。一天忙碌后需要有個(gè)舒適優(yōu)雅的居住環(huán)境。群體描述（一）公務(wù)員、事業(yè)單位及企業(yè)管理人員等.代表人群：河?xùn)|區(qū)及其他縣市公務(wù)員、事業(yè)單位群體特征：文化素質(zhì)高，較有遠(yuǎn)見，容易接受新事物，生活品質(zhì)要求高。購房行為：期望擁有一線河景。良好的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)具有較大的升值潛力。需要具有較大的私密性。群體描述（二）3、規(guī)劃建議（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)原則彌補(bǔ)地塊東面景觀的卻失，小區(qū)中庭設(shè)置偏向朝東，并且建筑高度東高西低布置，以便觀賞河景和湖景。為保持西面濱河的優(yōu)雅環(huán)境，并且濱河路不可通公交車，商業(yè)及車行入口布置在地塊北面和東面，達(dá)到動(dòng)靜區(qū)分離。建議大部分給予填平以利于排水，大門部分可利用高差做跌水景觀。通過多設(shè)陽臺、空調(diào)設(shè)備房、露臺、5.4挑高等方式贈(zèng)送面積，達(dá)到買兩房用三房，買一層送一層。體現(xiàn)整個(gè)小區(qū)景觀的均好性，動(dòng)靜區(qū)分布要明確。如何規(guī)避90/70政策的影響。如何充分利用項(xiàng)目與濱河大道的高差。創(chuàng)新+唯一的產(chǎn)品：有別于東旭第一城、水景明珠、帝景灣等眾多濱河項(xiàng)目，同時(shí)做到真正的花園洋房。獨(dú)樹一幟的景觀風(fēng)格：超越本區(qū)域的景觀規(guī)劃，有別于濱河景觀。我們要賣什么樣的濱河社區(qū)？高層+花園洋房（2）產(chǎn)品類型花園洋房設(shè)計(jì)要求:層數(shù)為5+1層,3/4層退臺;底層1(帶圍合花園及地下庭院);2/3/4層為標(biāo)準(zhǔn)層(帶退臺花園);頂層5+6(閣樓),前后露臺花園;高層設(shè)計(jì)要求:層數(shù)18—32層大廳帶落地窗，房間帶飄窗及270度觀景陽臺。頂層設(shè)置樓中樓。

（3）總體規(guī)劃28-32層洋房18層32層28-32層18層32層（4）高層產(chǎn)品建議前期非湖河景觀戶型以中小戶型為主，一房40-50㎡，二房80-90㎡，贈(zèng)送20%可做小三房，三房100-110㎡，另贈(zèng)送20%面積。挑高戶型5.4米，一層90㎡，買一層送一層。后期湖河景觀戶型，以中大戶型為主，三房120-130㎡，贈(zèng)送20%，可做四房，面積達(dá)140-150㎡。挑高戶型90㎡，買一層送一層，面積達(dá)180㎡。部分四房面積140-160㎡，贈(zèng)送面積后達(dá)到160-180㎡。參考案例1—廈門萬科金色悅城裝修后利用結(jié)構(gòu)拉板、挑空、大陽臺增加面積偷面積戶型參考案例裝修后參考案例1—廈門萬科金色悅城（贈(zèng)送8㎡）增設(shè)空調(diào)板、陽臺增送面積參考案例2—同安陽光清境（贈(zèng)送24㎡）通過挑空、大凸窗、增設(shè)陽臺送面積參考案例3—禹州城上城（贈(zèng)送32㎡）裝修后入戶花園、陽光花房各送一半，更衣室全送參考案例3—志高山景疊院戶型一樓梯入戶花園送一半電梯入戶花園送一半一樓送下沉式花園、四間儲藏間全送二層送入戶花園、后庭院戶型二：復(fù)式一躍二一層雙入戶花園，各送一半二層儲藏間、露臺全送戶型三：頂層復(fù)式挑高戶型參考案例1—同安古龍御園挑高5.3，買一層送一層挑高戶型參考案例2—住宅水晶國際挑高5.4，買一層送一層，并送一半入戶花園院——底層的私家小院錯(cuò)——?jiǎng)屿o相錯(cuò)，室內(nèi)和室外空間轉(zhuǎn)換相錯(cuò)，增加空間的動(dòng)感和層次感退——退臺，讓沒有接地的樓層延伸更大的室外空間，增加室內(nèi)空間與室外空間的接觸面露——更多的室內(nèi)空間暴露給自然一層擁有私家花園二層“退”一層書房形成露臺“退”客廳面積形成露臺“靜”臥室/書房“動(dòng)”客廳餐廳/活動(dòng)轉(zhuǎn)角飄窗，增大觀景面客廳與觀景露臺相連，室內(nèi)外空間相錯(cuò)一層二層三層四層花園洋房戶型基本形態(tài)四要素景觀均好|戶型舒適（5）花園洋房產(chǎn)品建議花園洋房戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)一層面積170㎡，每層約退10㎡，五躍六180㎡；層數(shù)為5+1層，2/3/4層退臺；底層1(帶圍合花園及地下庭院)；2/3/4層為標(biāo)準(zhǔn)層(帶退臺花園)；頂層5+6(閣樓)，前后露臺花園；按照戶型面積配比表設(shè)計(jì)戶型，嚴(yán)格控制單套戶型面積；戶型平面有針對性，種類不宜多；形式要服務(wù)內(nèi)容，建筑立面服從平面；房型概念超前，創(chuàng)新合理，可適當(dāng)設(shè)計(jì)部分入戶花園戶型,退臺和露臺；利用頂層設(shè)計(jì)復(fù)式房，滿足特殊群落需求，每棟帶電梯；三層四層五躍六層一躍二層三層兩層一層/地下室四層/五層復(fù)式露臺露臺大面積露臺贈(zèng)送露臺錯(cuò)層錯(cuò)層錯(cuò)層錯(cuò)層參考戶型（162平米）一層二層三層四躍五層剖面圖層參考案例（金地格林郡）層層景觀，戶戶賞景

戶型設(shè)計(jì)：舒適空間，家人各得其所

奢華客廳獨(dú)享書房私密主臥兒女房一層/地下一層二層/地下一層地下空間的充分利用（金科十年城）一層二層均帶地下室；一層二層獨(dú)立入戶，擁有南向花園、入戶花園和下沉花園三重庭院景觀。入戶花園入戶地下室入戶南花園入戶室外樓梯入戶入戶花園入戶一層地下室，通過一樓室內(nèi)樓梯進(jìn)入二層地下室，通過室外樓梯進(jìn)入二層地下室一層地下室下沉花園下沉花園其他參考案例一（128平米）其他參考項(xiàng)目二（152平米）退臺方式新穎，放大面寬（成都萬科金色家園）南邊從二層延伸出陽臺+陽光房，利用陽光房和陽臺退臺的屋頂形成南向露臺；二至四層層層遞退，戶戶有露臺和陽光房；總面寬達(dá)到15米以上，南向采光面大；立面形態(tài)層次豐富立體。三層四層五層兩層陽臺陽光房露臺退二層陽光房為露臺一半陽臺作為陽光房陽臺退三層陽光房為露臺三層陽臺作為陽光房退四層陽光房為露臺其他參考項(xiàng)目三（195平米）三錯(cuò)躍層（復(fù)地別苑）三個(gè)層面兩戶；三錯(cuò)躍立體戶型；兩戶客廳均挑空4.5米。半地下室/一層為一戶二層/三層南面為一戶三層北面/四層為一戶五層/六層為一戶二層二層上躍層四層下躍層四層?xùn)|面剖面示意2-4層西面剖面示意下層挑空客廳上層挑空客廳4.5米4.5米3.0米3.0米3.0米3.06.06.07.59.0客廳挑空4.5米客廳挑空4.5米（6）建筑風(fēng)格建議新古典主義建筑風(fēng)格經(jīng)典、優(yōu)雅、莊重新古典主義建筑超越了“歐陸風(fēng)”的生硬與“現(xiàn)代簡約”的粗糙，設(shè)計(jì)更趨精細(xì)，品位更加典雅細(xì)膩。新古典主義是古典與現(xiàn)代的結(jié)合物，它的精華來自古典注意，但不是仿古，更不是復(fù)古，而是追求神似。參考案例福州-公園道1號綠地東上海-海富城市花園保利花園濟(jì)南北大資源-尚品·清河廈門建發(fā)-中央美地淵源：東南亞景觀繼承了自然、健康與休閑的特質(zhì)，大到空間打造，小到細(xì)節(jié)裝飾，都體現(xiàn)了對自然的尊重，和對手工藝制造的崇尚。這點(diǎn)恰恰與泰山的人文特質(zhì)想溫和。目的：與建筑風(fēng)格融為一體，讓建筑本身向生長出來的一樣,符合目標(biāo)客群的精神需求。理念：東南亞風(fēng)情園林＋本地化（7）景觀建議規(guī)劃理念及動(dòng)線布局總體思想：強(qiáng)調(diào)公共空間視野的開闊性、藝術(shù)性；宅間綠地層次的豐富性、私密感。重要節(jié)點(diǎn)規(guī)劃：◆入口景觀區(qū)，創(chuàng)造社區(qū)地標(biāo)性視覺焦點(diǎn)。

◆綠色景觀大道，通過音樂、藝術(shù)主題的雕塑、小品與植栽相映成趣，并深化景觀主題?！粽g綠地，主要為各住家附近綠地、庭園及人行步道的景觀規(guī)劃。景觀示意陽光泳池自然風(fēng)情納涼庭夜景建筑材料的運(yùn)用東南亞原理對建筑材料的運(yùn)用也很有代表性，如黃木、青石板、鵝卵石、麻石等，旨在接近真正的大自然。青石板鋪成的小道亂石加麻石的鋪裝色彩的運(yùn)用東南亞風(fēng)格主要以宗教色彩濃郁的神色系為主，如深棕色、黑色、褐色、金色等，令人感覺沉穩(wěn)大氣，同時(shí)還有鮮艷的陶紅和廟黃色等。另外受到西式設(shè)計(jì)風(fēng)格影像后淺色系也比較常見，如珍珠色、奶白色等；（可種植天女花、桃花、玫瑰、紫丁香等北方可種植花樹，且色彩豐富，與東南亞園林搭配）濃郁宗教神色系各色花卉水的運(yùn)用靜態(tài)、動(dòng)態(tài)的水在東南亞的園林應(yīng)用中達(dá)到了極致.因此東南亞的景觀給人的印象中就是濕漉漉的風(fēng)景,這點(diǎn)上要結(jié)合項(xiàng)目北方的特性因地制宜.參考案例（萬科金域藍(lán)灣）參考案例（陽光清境）（8）科技建筑建議A、地源熱泵中央空調(diào)技術(shù)——來自大地的呵護(hù)作為一種以土壤源作為低溫?zé)嵩矗芍鳈C(jī)、地埋管、建筑物內(nèi)末端系統(tǒng)組成的供熱空調(diào)系統(tǒng)，它在室內(nèi)分別用地板輻射采暖，用風(fēng)機(jī)盤管制冷，在使用過程，業(yè)主會(huì)發(fā)現(xiàn)它的核心優(yōu)勢就在于：省錢、環(huán)保、分戶控制、節(jié)省空間。B、24小時(shí)太陽能中央熱水技術(shù)——萃取陽光的能量利用太陽能可以實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水，即使是陰天業(yè)可以實(shí)現(xiàn)電輔助加熱，并且分戶控制，分戶熱交換，小區(qū)太陽能光電技術(shù)，供景觀區(qū)的美化燈、照明燈使用，省去了業(yè)主的很多電費(fèi)公攤。C、中水回用與雨水收集會(huì)用技術(shù)——社區(qū)的“第二水源”采用中水會(huì)用與雨水收集會(huì)用技術(shù)，將小區(qū)污水及天然雨水全部收集處理，實(shí)現(xiàn)污水零排放，通過系統(tǒng)處理達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，將之用于小區(qū)的綠化景觀，水景噴泉等生活用水，減少業(yè)主水費(fèi)公攤之同時(shí)，也澆灌出一片綠色的美麗花園。D、新風(fēng)系統(tǒng)——每天擁有新鮮的空氣全面引入新風(fēng)系統(tǒng)，不用開窗就能呼吸道大自然的新鮮空氣、避免開窗所帶來的灰塵、噪音、飛蟲甚至盜賊等困擾，24小時(shí)連續(xù)新風(fēng)循環(huán)，使室內(nèi)空間能夠節(jié)能保暖、隔音隔塵，達(dá)到無毒、無害、無異味的境界。E、閉入監(jiān)控、電子防盜、電子密碼與可視話對講系統(tǒng)門禁系統(tǒng)門口機(jī)電動(dòng)窗簾燈光電視空調(diào)AV視聽家電控制緊急按鈕紅外探測防盜門磁瓦斯偵測器家庭安防社區(qū)管理中心對講功能警報(bào)通知

警情處理社區(qū)電子公告訊息一樓大廳數(shù)碼對講機(jī)影視對講訪客留言系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)電話功能享受節(jié)費(fèi)結(jié)算家庭留言系統(tǒng)警報(bào)通知手機(jī)E-mail社區(qū)網(wǎng)站服務(wù)生活資訊隨手查網(wǎng)絡(luò)配線rvv線BDAHTerminal社區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)(CCTV)即時(shí)監(jiān)控VATS紅外遙控具體安防布點(diǎn)功能圖示

小區(qū)視頻化，背景音樂；讓藝術(shù)與安全完美融合。直飲水系統(tǒng):用戶可在自家的直飲水龍頭上直接取水生飲；中水處理系統(tǒng):將廚房用水和洗浴廢水做為二次利用水源，經(jīng)處理做為沖廁用水，綠地、澆灑道路、景觀水景補(bǔ)水等。門窗保溫隔熱技術(shù)：采用保溫、環(huán)保、節(jié)能的鋁窗。垃圾處理系統(tǒng):無機(jī)垃圾處理器與有機(jī)垃圾處理器組合利用,讓生活小區(qū)不再有垃圾產(chǎn)生的異臭味.F、其他建筑科技技術(shù)（9）物業(yè)管理建議最可行的物業(yè)經(jīng)營管理模式：建議開發(fā)商自己成立物業(yè)公司，請國際知名品牌物業(yè)管理公司作為顧問，借殼自主經(jīng)營管理；知名物業(yè)顧問如：戴德梁行、第一太平戴維斯專業(yè)的品牌物業(yè)顧問可以增加本案的產(chǎn)品附加值，使項(xiàng)目形成一個(gè)品牌鏈。游泳池，包括室外中型泳池和兒童戲水池，夏天可游泳，冬天可當(dāng)景觀。商業(yè)部分事先規(guī)劃引進(jìn)大超市，銀行，并規(guī)劃特色步行街，配套即是廣告。社區(qū)幼兒園事先引進(jìn)雙語幼兒園，或可與相鄰樓盤一起引進(jìn)。功能內(nèi)容兒童天地兒童游戲、科學(xué)角、才藝?yán)?、藝術(shù)教室圖書館書刊、雜志閱覽健康站泳池、健身房、乒乓球、臺球、桑拿室、水療中心、推拿診室美麗屋美容、美發(fā)、美體怡樂園棋牌室、多功能室小區(qū)配套建議社區(qū)會(huì)所建議（10）其他建議叁

營銷推廣篇

1、廣告定位

2、營銷推廣

PART3營銷推廣篇當(dāng)周邊的樓盤都為了提升價(jià)格而純粹的打造江景美宅的時(shí)候我們，要怎樣與他們區(qū)隔？作為城東區(qū)景觀住宅地塊，自身優(yōu)勢不言而喻，但競盤多，我們目前需要解決的是：如何與片區(qū)同類