抓住歷史機(jī)遇分享城市價(jià)值----中鐵物資集團(tuán)西南有限公司地塊定位報(bào)告2010.12謹(jǐn)呈：成都市金牛區(qū)人民北路街道辦事處寫在前面：在展開工作之前，我們需要清晰認(rèn)識(shí)我們的使命。鐵西賓館地塊，我們的使命是什么？作為一個(gè)占地僅16畝的小型地塊，顯然無(wú)法對(duì)提升區(qū)域價(jià)值作出巨大貢獻(xiàn)。因此——目標(biāo)界定通過對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和地塊屬性的研究分析，提出準(zhǔn)確的地塊定位，以實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化這是我們要研究的核心問題。精準(zhǔn)出擊定位思路宏觀環(huán)境影響地塊屬性研究物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目定位建議對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析，為項(xiàng)目定位建立理論基礎(chǔ)。通過對(duì)地塊自身及外部條件分析，對(duì)地塊開發(fā)可行性進(jìn)行判斷。通過各種物業(yè)形態(tài)基于本地塊條件下的可行性分析，對(duì)地塊開發(fā)方向進(jìn)行定位?；陂_發(fā)方向定位上的功能、形象等各種具體定位。宏觀環(huán)境影響宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)2010年國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行走勢(shì)良好，GDP、固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)品市場(chǎng)、外貿(mào)進(jìn)出口、人均可支配收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈現(xiàn)穩(wěn)定上升趨勢(shì)。受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境帶動(dòng)，成都市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，除固定資產(chǎn)投資外，其他主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅均高于國(guó)內(nèi)平均水平。國(guó)內(nèi)及本地區(qū)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境良好，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)定上升趨勢(shì)，良好的市場(chǎng)氛圍帶動(dòng)投資信心的增強(qiáng)。市場(chǎng)資金國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)量自09年開始保持大幅增長(zhǎng)，流動(dòng)性過剩，需要合理的投資渠道釋放壓力。CPI數(shù)據(jù)同比保持上升趨勢(shì)，進(jìn)入2010年后增幅明顯，預(yù)示未來通脹預(yù)期加劇，抗擊通脹將成為2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)。貨幣流動(dòng)性過剩，通脹預(yù)期加強(qiáng)，對(duì)投資渠道和收益提出更高的要求，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定高額的回報(bào)一直是投資市場(chǎng)的首選之一。發(fā)展規(guī)劃2010年下半年的中共十七屆五中全會(huì)上通過的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》提出：加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，開創(chuàng)科學(xué)發(fā)展新局面；堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展；推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)；發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，提高產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力；促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化。即將啟動(dòng)的“十二五”規(guī)劃在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整將邁出更大的步伐，將從經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要矛盾和問題入手，在健全市場(chǎng)配置資源機(jī)制、加快調(diào)整國(guó)民收入分配格局、破除城鄉(xiāng)二元體制、創(chuàng)新公共服務(wù)體制等方面，提出重大改革任務(wù)。其中，結(jié)構(gòu)調(diào)整為首要目標(biāo)，社會(huì)建設(shè)則擺在更加突出的位置。“十二五”的啟動(dòng)，預(yù)示著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將發(fā)生整體性變化，內(nèi)需逐步回升，新一輪投資熱潮即將到來。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境良好，隨著“十二五”啟動(dòng)，面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，大力拉動(dòng)內(nèi)需等系列機(jī)遇，新一輪投資熱潮即將到來。通脹預(yù)期加強(qiáng)，抗擊通脹將是2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)。鑫寓安觀點(diǎn)：國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了有利機(jī)會(huì)。宏觀環(huán)境影響宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)政策影響政府以前所未有的決心抑制房?jī)r(jià)過快上漲，效果明顯。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)在紛亂的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中表現(xiàn)依然強(qiáng)勁，后市預(yù)期仍然較好。政策發(fā)布時(shí)間政策背景政策內(nèi)容政策期待效應(yīng)政策實(shí)際效應(yīng)2010年3月18日央企大量入市，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)地價(jià)、房?jī)r(jià)虛高。國(guó)務(wù)院國(guó)資委3月18日表示，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。中央層面警示房地產(chǎn)行業(yè)即將到來的風(fēng)險(xiǎn)，并決心整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨理性，土地市場(chǎng)逐漸降溫。2010年3月22日各地住房保障政策執(zhí)行力度不夠，房?jī)r(jià)卻不斷上漲。造成人民內(nèi)部矛盾國(guó)土資源部會(huì)議提出，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房?jī)r(jià)上漲過快、過高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。優(yōu)先保障住房保障用地，確保住房保障政策的執(zhí)行。各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，住房保障力度雖有所加強(qiáng)，但仍未百分百實(shí)施。2010年4月17日08年后，市場(chǎng)不斷飆升，房?jī)r(jià)繼續(xù)過快上漲，勢(shì)頭已全面超過2007年。?停發(fā)第三套房貸款。

?遏制外地炒房者。

?物業(yè)稅漸行漸近。

?問責(zé)制進(jìn)一步強(qiáng)化執(zhí)行力。

?銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)收緊。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的觀望期，但是自8月開始房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯反彈，購(gòu)買力依然旺盛。2010年6月4日417新政方針的具體執(zhí)行政策配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在其網(wǎng)站上公布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，通知指，各地商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。限制投資和投機(jī)性購(gòu)房需求。投資，投機(jī)性需求得到較大遏制。2010年9月26日4·17新政之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲勢(shì)并未得到明顯遏制，4·17新政條款并未在全國(guó)徹底實(shí)施。調(diào)控要點(diǎn)一：暫停發(fā)放第三套房貸。調(diào)控要點(diǎn)二：推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。調(diào)控要點(diǎn)三：囤地捂盤房企將停發(fā)股票債券不給貸款。重申4·17新政內(nèi)容，并加大執(zhí)行力度。房地產(chǎn)市場(chǎng)高端項(xiàng)目受9·26新政影響銷售量下降，但是剛需客群并未受到明顯影響。2010年10月20日CPI指數(shù)一再飚高，包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的商品價(jià)格不斷上漲，央行寄望加息來抑制消費(fèi)。10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，這也是金融危機(jī)之后，中國(guó)首次加息。抑制通脹房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)基本未受到明顯影響。2010年11月17日成都市回應(yīng)中央的限購(gòu)政策。11月18日開始，成都執(zhí)行境外人士買房“一人限購(gòu)一套”的政策。限制外資投機(jī)性購(gòu)房成都限購(gòu)并未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大影響，是一個(gè)限制投資的提前政策。業(yè)界要聞房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然旺盛，后續(xù)市場(chǎng)還有空間。特別是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)，新政調(diào)控影響下依然不減拿地?zé)崆?。新政影響之下，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期效益降低，小開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，大開發(fā)商趁機(jī)抄底。一線城市企業(yè)拿地?zé)崆椴粶p“頂風(fēng)作案”，預(yù)示著后市房地產(chǎn)業(yè)仍然能有較強(qiáng)的盈利能力成都房地產(chǎn)市場(chǎng)不屬于“過快上漲”范疇。市場(chǎng)氛圍較為健康，后市在剛需和投資客群的推進(jìn)下，市場(chǎng)還有進(jìn)一步上漲空間。全國(guó)市場(chǎng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展受調(diào)控政策影響，出現(xiàn)小幅調(diào)整，仍呈現(xiàn)出上升的發(fā)展趨勢(shì)，未來市場(chǎng)預(yù)期達(dá)到肯定。國(guó)房景氣指數(shù)從09年開始大幅攀升，10年受政策因素影響有小幅下調(diào)，總體仍保持高位水平。全國(guó)房屋價(jià)格銷售指數(shù)10年走勢(shì)與國(guó)房景氣指數(shù)保持一致，有小幅調(diào)整，總體保持緩慢上揚(yáng)。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅明顯，所占固定資產(chǎn)投資比例呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。全國(guó)市場(chǎng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景預(yù)期樂觀，開發(fā)投資熱情不減反增。全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新開工面積、竣工面積和銷售面積進(jìn)入09年后呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)。10年受政策因素影響預(yù)計(jì)銷售量有小幅回調(diào)，但開工量的大幅增加表明開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)前景預(yù)期樂觀；同時(shí)較低的竣工量預(yù)示進(jìn)入11年后市場(chǎng)供應(yīng)量將呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。地區(qū)市場(chǎng)成都本地區(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)平穩(wěn)，開發(fā)投資熱度遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，呈現(xiàn)火熱態(tài)勢(shì)。成都地區(qū)房屋價(jià)格銷售指數(shù)走勢(shì)與全國(guó)相一致，但整體水平略低，尚有一定上升空間。成都地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比例始終高于全國(guó)平均水平近9個(gè)百分點(diǎn)，表明本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資熱度較高。地區(qū)市場(chǎng)成都本地區(qū)住宅物業(yè)供應(yīng)量不足的現(xiàn)狀短期內(nèi)難于改變，將促進(jìn)開發(fā)方向傾斜，帶動(dòng)住宅市場(chǎng)繼續(xù)快速發(fā)展。從連續(xù)數(shù)年的供銷情況分析，住宅市場(chǎng)整體供小于求，未來市場(chǎng)存量不足。10年成都地區(qū)住宅市場(chǎng)受調(diào)控政策影響，投資需求受到打壓，供應(yīng)量和成交量均有所下滑，但縱觀全年1-11月供銷比僅為1.19，預(yù)示供應(yīng)量緊縮的現(xiàn)象在短期內(nèi)難以改變，物以稀為貴，住宅物業(yè)仍將成為未來市場(chǎng)的熱門產(chǎn)品。地區(qū)市場(chǎng)成都本地區(qū)住宅物業(yè)銷售價(jià)格大幅攀升，有利于增強(qiáng)開發(fā)商信心，增加住宅類產(chǎn)品的開發(fā)力度。10年成都地區(qū)住宅市場(chǎng)平均售價(jià)大幅攀升，上半年平均售價(jià)達(dá)到7352元/㎡，增幅超過20%，為歷年之最；全年1-11月各行政區(qū)平均成交價(jià)格仍保持較高水平，價(jià)格水平最低的成華區(qū)也達(dá)到6500元/㎡以上，大幅攀升的成交價(jià)格有利于提高開發(fā)商信心，刺激住宅物業(yè)的開發(fā)力度。地區(qū)市場(chǎng)成都本地區(qū)商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格大幅攀升，將刺激住宅投資市場(chǎng)資金流向發(fā)生轉(zhuǎn)移，未來產(chǎn)品供應(yīng)比例增加，仍保持快速發(fā)展勢(shì)頭。成都地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)自08年起進(jìn)入快速發(fā)展期，成交價(jià)格漲幅明顯，連續(xù)數(shù)年保持較高的價(jià)格水平，受此影響09年-10年成交勢(shì)頭良好，供銷比在所有物業(yè)中最低。考慮住宅物業(yè)投資需求受到打壓，投資資金將大幅流入商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，預(yù)期未來仍將保持較好的發(fā)展勢(shì)頭。地區(qū)市場(chǎng)成都本地區(qū)商務(wù)辦公物業(yè)發(fā)展受政策因素影響作用較強(qiáng)，隨著區(qū)、市政府的商業(yè)商務(wù)規(guī)劃出臺(tái)，未來保持平穩(wěn)上升的發(fā)展趨勢(shì)。成都地區(qū)商務(wù)辦公市場(chǎng)同樣自08年起進(jìn)入快速發(fā)展期，成交價(jià)格漲幅明顯，但其物業(yè)性質(zhì)決定其對(duì)地段、區(qū)域環(huán)境等要求較高，因此大幅增加的供應(yīng)量反而導(dǎo)致成交價(jià)格的波動(dòng)?？紤]未來政府規(guī)劃對(duì)商務(wù)辦公市場(chǎng)的帶動(dòng)作用，以及住宅物業(yè)投資需求受到打壓，商務(wù)辦公市場(chǎng)同樣是住宅投資資金流向之一，預(yù)期未來將保持平穩(wěn)上揚(yáng)的發(fā)展勢(shì)頭。土地成交成都本地區(qū)土地交易市場(chǎng)呈現(xiàn)良好發(fā)展，土地價(jià)格水平提升，商業(yè)地塊比例增加。成都地區(qū)土地成交量在震后呈現(xiàn)回升趨勢(shì)，商業(yè)地塊供應(yīng)比例明顯增加，預(yù)計(jì)10年全年土地供應(yīng)量將略高于09年水平。成都地區(qū)土地成交價(jià)格保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，原因在于：一方面物業(yè)銷售價(jià)格的提升帶動(dòng)了土地價(jià)格上漲，另一方面商業(yè)地塊的增加拉高了土地平均價(jià)格水平。土地成交市中心優(yōu)質(zhì)土地資源的稀缺必然導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的加劇，土地價(jià)值不斷大幅攀升。相對(duì)于其他區(qū)域的土地，市中心地塊在發(fā)展成熟度、人口密度、交通、配套設(shè)施等方面的優(yōu)勢(shì)明顯。通過07-10年成都市一環(huán)路內(nèi)土地成交數(shù)量統(tǒng)計(jì)可以看出，一環(huán)路內(nèi)土地供應(yīng)量日趨緊張，呈逐年下滑趨勢(shì)；商業(yè)地塊比例居高不下，土地的商業(yè)用途屬性得到彰顯；土地價(jià)格持續(xù)走高，成交單價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。受調(diào)控政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)小幅調(diào)整，但總體保持穩(wěn)定上升趨勢(shì)。地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的旺盛勢(shì)頭。開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景預(yù)期樂觀，投資力度不減，拿地?zé)崆橐廊?，?yōu)質(zhì)地段的土地更受青睞。鑫寓安觀點(diǎn)：市場(chǎng)前景樂觀，房地產(chǎn)行業(yè)未來將繼續(xù)保持穩(wěn)定上升的發(fā)展勢(shì)頭。地塊屬性定位地塊特征區(qū)域發(fā)展取地成本市場(chǎng)機(jī)會(huì)城市區(qū)位宗地位于城市中心--一環(huán)路內(nèi)側(cè)，屬于城市核心區(qū)域稀缺地段資源，地理價(jià)值和商業(yè)價(jià)值極高。宗地位于成都市一環(huán)路北一段113號(hào)，屬于騾馬市西大街商圈和沙灣會(huì)展商圈輻射影響范圍。類別名稱與宗地距離(km)交通樞紐火車北站3.3新客站13.4雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)20.9核心商圈春熙路4.9商務(wù)辦公東大街4.9天府廣場(chǎng)及人民南路4.1行政政務(wù)金牛區(qū)政府&政務(wù)中心1.2成都市政府3.2四川省政府5.3省市政務(wù)中心3.2宗地四至地塊完整，地勢(shì)平坦，有利規(guī)劃設(shè)計(jì)；地形狹長(zhǎng)面積小，受周邊環(huán)境影響大；主臨街面較短，次臨街面長(zhǎng)，商業(yè)價(jià)值表現(xiàn)有欠缺。宗地總面積約16.5畝，整體呈“J”字形，西側(cè)臨一環(huán)路寬度約55m，東側(cè)寬度約90m，北側(cè)進(jìn)深約120m，南側(cè)進(jìn)深約180m。①西側(cè)緊鄰一環(huán)路北一段，②北側(cè)為通錦生資大廈和泰苑大廈，③東側(cè)為馬河灣一號(hào)院居民小區(qū)，④南側(cè)為環(huán)球大廈和花牌坊公寓。宗地自然標(biāo)高約506m，與周邊地塊標(biāo)高基本相同，整個(gè)區(qū)域地勢(shì)平坦無(wú)起伏；宗地內(nèi)部高差在1m以內(nèi)。宗地完整無(wú)分隔，內(nèi)部無(wú)市政道路、高壓線、溝壑、河流湖泊等影響開發(fā)的因素。1234地面建筑宗地屬舊城改造用地，現(xiàn)有地面建筑3-7層多層建筑，建筑密度較大。單位戶數(shù)有證房屋產(chǎn)權(quán)面積(㎡)無(wú)證房屋產(chǎn)權(quán)面積(㎡)面積總計(jì)(㎡)住房營(yíng)業(yè)房其它合計(jì)住房營(yíng)業(yè)房其它合計(jì)物貿(mào)宿舍925934.36

5934.36

75.00185.00260.006194.36鐵西辦968878.324411.70919.5014209.52150.001887.48198.782236.2616445.78合計(jì)18814812.684411.70919.5020143.88150.001962.48383.782496.2622640.14交通動(dòng)線宗地內(nèi)部無(wú)道路，外部道路系統(tǒng)較完善，可達(dá)性強(qiáng)。車輛和人流到達(dá)宗地主要通過臨一環(huán)路一側(cè)南→北方向?qū)崿F(xiàn)，道路圍繞宗地形成環(huán)狀圍合，出口較多，可達(dá)性強(qiáng)。人流動(dòng)線車流動(dòng)線車流量：76輛/min人流量：55人/min車流量：0輛/min人流量：9人/min周邊環(huán)境真正的城市上風(fēng)上水位置，項(xiàng)目所在的區(qū)域在房地產(chǎn)開發(fā)已有一定基礎(chǔ)，區(qū)域認(rèn)同度較高，未來預(yù)期較好。宗地位于成都市市中心西北方向。在成都人的居住觀念中，西方屬于城市“上風(fēng)上水”的方向，最宜居住。目前宗地所在區(qū)域已經(jīng)形成以居住為主要城市功能的功能區(qū)。周邊開發(fā)住宅項(xiàng)目包括西錦國(guó)際(一期)、熙城國(guó)際、泰豐御園、荷里活等多個(gè)項(xiàng)目。由于宗地位于成都市市中心，鄰近交通干道，整個(gè)區(qū)域發(fā)展成熟，城市化程度高。因此在治安、交通、市政設(shè)施、生活配套的多個(gè)方面均具有較大優(yōu)勢(shì)。本案產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域正處于傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)的過程中，城市面貌將大為改善。宗地周邊無(wú)大型企業(yè)，以事業(yè)單位和文教單位為主。宗地位于花牌坊與沙灣之間，是成都傳統(tǒng)的生資市場(chǎng)一條街，以生資市場(chǎng)為主體的流通貿(mào)易是該區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)。造成區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口多、來往車輛多，噪音及灰塵大，人口素質(zhì)低，城市面貌差。目前區(qū)域內(nèi)鐵半城改造已經(jīng)啟動(dòng)，加之隨著西錦國(guó)際、環(huán)球大廈等高端項(xiàng)目呈現(xiàn)，生資市場(chǎng)搬遷勢(shì)在必行，區(qū)域產(chǎn)業(yè)將向城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)行升級(jí)。中鐵二局成都社保局攀鋼集團(tuán)沙灣路小學(xué)金牛區(qū)政府糧食局研究中心電子高專本案生資市場(chǎng)實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校石筍街小學(xué)中鐵二局集團(tuán)實(shí)驗(yàn)英語(yǔ)學(xué)校人口構(gòu)成以事業(yè)單位和文教單位職工以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主體，購(gòu)買力較強(qiáng)，對(duì)改善居住條件有較迫切需求。單位性質(zhì)代表單位名稱收入水平目前住房情況文教單位實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、石筍街小學(xué)一般職工收入在4000元/月左右，中高級(jí)管理人員收入較高。老職工或中高級(jí)管理人員有住房，年輕職工無(wú)住房。研究單位糧食局研究中心普通職工月收入水平在3000元左右，中層管理者平均收入水平6000左右。但積蓄較多。新研究員一般無(wú)福利房，住單位宿舍，老員工大多有住房。事業(yè)單位金牛區(qū)政府、成都社保局普通職工月收入水平3500元，中層管理者月收入水平5000元以上。但積蓄較多已取消福利房政策，大部分員工自有住房，但購(gòu)買力較好。私營(yíng)個(gè)體西門生資市場(chǎng)從業(yè)者個(gè)體年收入10-30萬(wàn)左右，部分成功人士年入100萬(wàn)以上。購(gòu)買力強(qiáng)，自持資金多，人群質(zhì)素不高。區(qū)域內(nèi)老舊房屋較多，建筑陳舊，隨著區(qū)域規(guī)劃改造實(shí)施和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將帶來較為較為強(qiáng)勁的購(gòu)買需求。區(qū)域內(nèi)人口平均收入水平較高，購(gòu)買能力較強(qiáng)。城市交通項(xiàng)目周邊交通便捷，出行方便。本案道路名稱

道路狀況

道路性質(zhì)

一環(huán)路雙向四車道帶人行道，水泥路面，路況較好城市主要干道，車流較大，車行速度慢。二環(huán)路雙向四車道帶人行道，水泥路面，路況較好城市主要干道，車流較大，車行速度較快。三洞橋路-西體路雙向兩車道帶人行道，水泥路面，路況較好區(qū)域次級(jí)交通道路，車流較大，車行速度慢。西大街雙向三車道帶人行道，水泥路面，路況較好城市主要干道，車流較大，車行速度較快。新華大道雙向兩車道帶人行道，水泥路面，路況較好城市主要干道，車流較大，車行速度較較慢。宗地周邊區(qū)域道路形成“三橫兩縱”的交通體系：三橫：二環(huán)路；一環(huán)路；三洞橋路-西體路。兩縱：新華大道；西大街-營(yíng)門口路。城市交通項(xiàng)目周邊公共交通系統(tǒng)完善，未來雙鐵交錯(cuò)，捷運(yùn)系統(tǒng)發(fā)達(dá)，物業(yè)增值前景極高。宗地周邊城市公共交通系統(tǒng)完善，共計(jì)有17條公交線路通達(dá)全城，另有未來規(guī)劃的地鐵五號(hào)線和六號(hào)線2條線路途徑宗地。宗地到達(dá)各個(gè)車站僅需3-5分鐘，非常便利。區(qū)域配套購(gòu)物休閑設(shè)施完善，能滿足日常生活需求，隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，未來有進(jìn)一步提升的機(jī)會(huì)和空間，發(fā)展前景較好。本案人人樂勁浪體育世紀(jì)聯(lián)華超市摩爾百盛五星電器訊捷通訊博美裝飾城長(zhǎng)城電信西南攝影城諦美斯健身沙灣羽毛球會(huì)館雅仕桌球會(huì)易初蓮花國(guó)美浩沙健身安杰瑪SPA重慶富僑勁浪體育嘉茂購(gòu)物中心國(guó)美國(guó)美中鐵二局體育館重慶富僑青羊體育中心心滿意足浴足蘇寧國(guó)美好又多家富富僑永陵公園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)宗地周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施眾多，能夠滿足日常生活需要，但缺乏大型購(gòu)物中心。從品質(zhì)和檔次上來看，屬于中等消費(fèi)水平，缺乏高端業(yè)態(tài)。隨著未來區(qū)域規(guī)劃改造的實(shí)施，這一問題將得到根本性的轉(zhuǎn)變。區(qū)域配套餐飲娛樂設(shè)施齊全，同樣隨著區(qū)域規(guī)劃改造的實(shí)施，未來上升空間很大，市場(chǎng)機(jī)會(huì)眾多。本案宗地周邊餐飲娛樂設(shè)施較為豐富，能夠滿足日常生活需要，但與購(gòu)物休閑設(shè)施一樣，存在缺乏高端業(yè)態(tài)的問題，有待未來區(qū)域規(guī)劃改造的實(shí)施予以解決。辣元素火鍋豪客來牛排重慶德莊火鍋歐洲房子餐廳龍騰火鍋華龍酒樓白芙蓉娛樂休閑中心客享來中西餐廳紅棕熊電玩三國(guó)烤肉KFC鄉(xiāng)村基好樂迪KTV一代佳人娛樂匯加園娛樂會(huì)所沙灣電影城英雄魚頭禧雅川菜酒樓重慶胖媽爛火鍋世紀(jì)森泉娛樂匯沱江魚府味志道祺祥筵蘇寧蜀香食府湖部電玩六老舅紅火鍋三江會(huì)所豪元國(guó)際商務(wù)會(huì)所味千拉面、KFC重慶小天鵝火鍋春天自助烤肉外婆鄉(xiāng)村菜滿江紅紅火鍋喜相逢老菜館區(qū)域配套教育醫(yī)療配套較為完善，層次較高。本案宗地周邊文化教育資源豐富，可以滿足不同年齡階段的教育需求。其中石筍街小學(xué)和實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校在成都市具有一定影響力。宗地周邊醫(yī)療衛(wèi)生資源相對(duì)薄弱，但外圍西大街、一環(huán)路沿線等區(qū)域有較多大型三甲醫(yī)院。電子高專石筍街小學(xué)西區(qū)名師堂實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校沙灣路小學(xué)新華文軒書城金牛區(qū)圖書館震康藥房恒博醫(yī)院康福隆藥房成都特殊教育學(xué)校安康醫(yī)院成都軍研所糖尿病醫(yī)院金牛區(qū)人民北路社區(qū)衛(wèi)生中心中鐵二局集團(tuán)實(shí)驗(yàn)英語(yǔ)學(xué)校普濟(jì)堂大藥房省文化館中鐵二局集團(tuán)中心醫(yī)院中鐵二局集團(tuán)第一幼兒園誠(chéng)康藥房區(qū)域配套商務(wù)辦公條件較為滯后，隨著未來沙灣商貿(mào)商務(wù)區(qū)的規(guī)劃打造，發(fā)展?jié)摿@人，進(jìn)而帶動(dòng)區(qū)域城市面貌發(fā)生巨大變化。本案宗地周邊酒店較多，但基本以低端酒店為主；同時(shí)宗地周邊現(xiàn)有辦公物業(yè)數(shù)量較少且同樣檔次偏低。未來西錦國(guó)際和環(huán)球大廈呈現(xiàn)后，將會(huì)提升本區(qū)域的商務(wù)檔次及商務(wù)配套，商務(wù)前景較好。中鐵大廈迅馳大廈通錦大廈喜馬拉雅大酒店通錦商務(wù)酒店成都社保大廈西錦國(guó)際（規(guī)劃）環(huán)球大廈（在建）中地錦尚會(huì)展中心凱文·馬瑞卡酒店攀鋼集團(tuán)大廈加州花園酒店天指道休閑酒店金牛區(qū)老干部活動(dòng)中心金牛政務(wù)中心新熙門（在建）世紀(jì)加州（在建）白芙蓉賓館佳榮酒店華龍酒店凱賓酒店鼎勝酒店糧食局研究中心浙江駐川辦事處成營(yíng)飯店區(qū)域配套金融服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，能夠滿足日常生活需要。本案宗地周邊金融服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多，能夠滿足日常生活需要。民生銀行農(nóng)商銀行中信銀行建設(shè)銀行中國(guó)銀行工商銀行中國(guó)郵政成都銀行農(nóng)商銀行農(nóng)業(yè)銀行銀河證券工商銀行中國(guó)銀行招商銀行建設(shè)銀行交通銀行成都銀行國(guó)泰君安證券浦發(fā)銀行招商銀行農(nóng)業(yè)銀行建設(shè)銀行中信銀行中國(guó)銀行工商銀行中國(guó)郵政農(nóng)業(yè)銀行中國(guó)人壽工商銀行民生銀行地理位置優(yōu)越，地段和商業(yè)價(jià)值極高；未來雙地鐵交錯(cuò)，物業(yè)增值空間巨大。面積小，地形狹長(zhǎng)，主臨街面短，對(duì)大型商業(yè)和高端住宅、酒店、辦公業(yè)態(tài)支撐度不足。可開發(fā)性強(qiáng)，開發(fā)資金需求低，投資門檻低，拿地?zé)崆楦?。區(qū)域發(fā)展成熟，交通便利配套完善，人口密度大，購(gòu)買力強(qiáng)，市場(chǎng)認(rèn)同度高。區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，城市面貌大為改善，市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)多，發(fā)展?jié)摿Υ蟆ｖ卧灿^點(diǎn)：城市核心區(qū)，條件優(yōu)越，商業(yè)價(jià)值高，易開發(fā)，發(fā)展?jié)摿Υ?，但無(wú)法滿足大型商業(yè)和高端物業(yè)業(yè)態(tài)需求。地塊屬性定位地塊特征區(qū)域發(fā)展取地成本市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域現(xiàn)狀傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來城市面貌改善和大量的發(fā)展機(jī)會(huì)。宗地位于騾馬市商圈和沙灣商圈輻射影響地帶，屬于傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，物業(yè)檔次有待提高。區(qū)域目前處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)期，正在由傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)向現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中。騾馬市商圈沙灣商圈宗地城市規(guī)劃宗地位于《成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》19個(gè)片區(qū)商業(yè)中心之一的沙灣會(huì)展商務(wù)區(qū)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整已成必然之勢(shì)。根據(jù)2006年成都市商務(wù)局起草發(fā)布的《成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》，截止2020年，成都四環(huán)路以內(nèi)的中心城發(fā)展以商務(wù)中心、購(gòu)物中心為主體。中心城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局應(yīng)依托二軸，建設(shè)和完善一個(gè)中央商務(wù)區(qū)，及六大旅游休閑商業(yè)區(qū)，積極發(fā)展會(huì)展商務(wù)區(qū)，調(diào)整批發(fā)市場(chǎng)布局，培育片區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)中心、街坊商業(yè)，積極推動(dòng)專業(yè)特色商業(yè)街的建設(shè)，形成整體適當(dāng)分散、局部相對(duì)集中，布局合理、大中小結(jié)合的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。中心城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局結(jié)構(gòu)由1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、19個(gè)片區(qū)商業(yè)中心、100個(gè)左右居住區(qū)商業(yè)中心構(gòu)成。區(qū)域規(guī)劃宗地位于“五區(qū)五帶”中的商務(wù)商貿(mào)中心區(qū)，隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)業(yè)升級(jí)，宗地面向商業(yè)及商務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)增加。根據(jù)《金牛區(qū)十一五規(guī)劃綱要》，未來金牛區(qū)將構(gòu)筑“五區(qū)五帶”的發(fā)展格局。其中將以沙灣國(guó)際會(huì)展中心所在區(qū)域?yàn)楹诵模瑢⑸碁?九里堤片區(qū)打造為商貿(mào)商務(wù)中心區(qū)。其商貿(mào)業(yè)發(fā)展以大型商貿(mào)企業(yè)為依托，吸引中小商家配套發(fā)展，提升該區(qū)域人氣和商氣，填補(bǔ)成都西北方向大型商貿(mào)及零售業(yè)聚集發(fā)展的空白。而商務(wù)業(yè)以依托專業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的會(huì)展業(yè)為重點(diǎn)，充分利用現(xiàn)有沙灣國(guó)際會(huì)展中心的設(shè)施和品牌影響，以該區(qū)域現(xiàn)代商務(wù)樓宇為載體，大力發(fā)展為會(huì)展業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)的中介、信息咨詢、科研等現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)業(yè)。

功能分區(qū)區(qū)域范圍功能定位五區(qū)商務(wù)商貿(mào)區(qū)沙灣—九里堤片區(qū)商貿(mào)商務(wù)中心專業(yè)市場(chǎng)集中發(fā)展區(qū)荷花池、五塊石、金府路及其以北區(qū)域日用商品市場(chǎng)、醫(yī)藥物流中心和生資市場(chǎng)宜居環(huán)境發(fā)展區(qū)金泉轄區(qū)和鳳凰山中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目工業(yè)集中發(fā)展區(qū)金牛高科技產(chǎn)業(yè)園西區(qū)電子信息、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)；北區(qū)以食品、服裝和現(xiàn)代制造加工業(yè)城市游憩區(qū)天回山、鳳凰山休閑生態(tài)區(qū)和兩河城市森林為主休閑旅游五帶北新大道城市經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展帶北新大道城市經(jīng)濟(jì)的新興綜合發(fā)展帶羊西線餐飲娛樂業(yè)經(jīng)濟(jì)帶羊西線蜀漢路金牛特色的餐飲娛樂業(yè)經(jīng)濟(jì)帶沙西線旅游休閑房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶沙西線大力發(fā)展休閑娛樂和房地產(chǎn)業(yè)川陜路商貿(mào)旅游經(jīng)濟(jì)帶川陜路臨近寶成鐵路商貿(mào)業(yè)、旅游業(yè)成灌公路商業(yè)汽車汽配產(chǎn)業(yè)帶成灌公路商業(yè)汽車汽配產(chǎn)業(yè)帶區(qū)域規(guī)劃宗地所在區(qū)域緊鄰沙灣商務(wù)商貿(mào)區(qū)核心地帶，伴隨著區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的發(fā)展實(shí)施，區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期。根據(jù)《金牛區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃2007-2020》，未來金牛區(qū)將形成“一城一帶兩軸四區(qū)”的總體格局。其中作為“四區(qū)”之一的沙灣商務(wù)商貿(mào)區(qū)將成為金牛區(qū)集購(gòu)物休閑、餐飲娛樂、商務(wù)辦公和專業(yè)節(jié)會(huì)于一體的綜合性商務(wù)商貿(mào)中心節(jié)點(diǎn)，主要消費(fèi)群體為商圈內(nèi)居民及商務(wù)人士。整個(gè)商務(wù)商貿(mào)區(qū)核心區(qū)域面積40公頃，輻射面積21平方公里，服務(wù)人口65萬(wàn)人，規(guī)劃營(yíng)業(yè)面積15-20萬(wàn)平米。區(qū)域內(nèi)鼓勵(lì)設(shè)置和發(fā)展購(gòu)物中心、影劇院、文化娛樂和運(yùn)動(dòng)休閑中心、大中型酒店、大中型超市、百貨店、專業(yè)專賣店以及各類餐飲網(wǎng)點(diǎn)。區(qū)域規(guī)劃隨著生資市場(chǎng)外遷，區(qū)域整體環(huán)境得到根本性改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來更多更高的物業(yè)需求和發(fā)展機(jī)會(huì)。根據(jù)《金牛區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃2007-2020》，未來金牛區(qū)將規(guī)劃形成由4大片區(qū)商業(yè)中心，21個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，14條特色（專業(yè)）街及街坊商業(yè)、城郊商業(yè)等五級(jí)業(yè)態(tài)構(gòu)成的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系。其中沙灣路社區(qū)商業(yè)中心位于一環(huán)路與沙灣路交界處，與宗地直線距離僅數(shù)百米。未來四環(huán)內(nèi)不再新建批發(fā)市場(chǎng)，三環(huán)內(nèi)現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)將逐步向成都市第二圈層（新都、青白江等）調(diào)整或轉(zhuǎn)變批發(fā)業(yè)態(tài)。其中緊鄰宗地的一環(huán)路西門生資市場(chǎng)群將整體外遷，區(qū)域整體環(huán)境將得到根本性改善。沙灣商務(wù)商貿(mào)區(qū)沙灣路社區(qū)商業(yè)中心西門生資市場(chǎng)群宗地區(qū)域改造隨著區(qū)域規(guī)劃實(shí)施以及舊城改造工作的開展，區(qū)域形象得以提升，市場(chǎng)認(rèn)同度增加，區(qū)域土地價(jià)值將節(jié)節(jié)攀升。未來幾年金牛區(qū)政府舊城改造規(guī)劃將沿沙灣路、馬家花園路一帶的地塊展開，沙灣片區(qū)將形成集合商務(wù)中心、服務(wù)中心、文化中心、行政中心、信息中心、零售中心等六大功能要素為一體的—CLD（中央生活區(qū)）。目前“鐵半城”改造已經(jīng)啟動(dòng)，馬家花園賓館項(xiàng)目即將動(dòng)工，隨著區(qū)域改造工作的開展，城市面貌得以扭轉(zhuǎn)，區(qū)域吸引力增強(qiáng)，區(qū)域人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化，進(jìn)而帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。宗地產(chǎn)業(yè)支撐宗地依托區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)片區(qū)發(fā)展，充分享受其帶來的便利性，降低自身開發(fā)成本，減少獨(dú)立開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)支撐片區(qū)沿一環(huán)路和馬家花園路-沙灣路一線呈現(xiàn)“T”型分布，主要支撐點(diǎn)包括大型商業(yè)、商務(wù)辦公和住宅。宗地位于區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐帶的一環(huán)路主軸上，緊鄰西門產(chǎn)業(yè)片區(qū)，既有利于依托其多種物業(yè)形態(tài)的支撐，提升自身價(jià)值；同時(shí)可以對(duì)片區(qū)查漏補(bǔ)缺，有針對(duì)性的發(fā)展，降低獨(dú)立開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域范圍產(chǎn)業(yè)支撐點(diǎn)西門片區(qū)西錦國(guó)際-環(huán)球大廈-新熙門區(qū)域購(gòu)物中心、商務(wù)辦公、精品住宅中鐵二局片區(qū)馬家花園路-沙灣路沿線購(gòu)物中心、運(yùn)動(dòng)休閑、商務(wù)辦公、精品住宅會(huì)展片區(qū)會(huì)展中心-老會(huì)展·現(xiàn)代城區(qū)域會(huì)展會(huì)務(wù)、購(gòu)物中心、星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、精品住宅本案西門片區(qū)中鐵二局片區(qū)會(huì)展片區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐西錦國(guó)際項(xiàng)目的啟動(dòng)將為片區(qū)帶來更多的市場(chǎng)關(guān)注度，同時(shí)未來購(gòu)物中心和甲級(jí)寫字樓的投入使用，將帶來更多的人氣和商機(jī)。西錦國(guó)際項(xiàng)目位于西門產(chǎn)業(yè)片區(qū)，是目前成都市中心最大的城市綜合體項(xiàng)目之一。項(xiàng)目定位為城市綜合生活街區(qū)，集高層住宅、甲級(jí)寫字樓和大型購(gòu)物中心于一體，力求打造多元立體化的生活模式。項(xiàng)目分二期開發(fā)，1期現(xiàn)已交房入??；2期即將于2011年啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2015年項(xiàng)目完全建成。項(xiàng)目名稱西錦國(guó)際二期項(xiàng)目地址花牌坊街與一環(huán)路交匯處開發(fā)商成都易和置業(yè)物業(yè)形態(tài)高層住宅、寫字樓、商業(yè)中心總占地面積82.66畝總建筑面積32萬(wàn)㎡容積率7產(chǎn)業(yè)支撐環(huán)球大廈項(xiàng)目開發(fā)，有助于提升區(qū)域形象，提高區(qū)域知名度，起到標(biāo)桿示范作用，促進(jìn)區(qū)域商務(wù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。環(huán)球大廈項(xiàng)目位于西門產(chǎn)業(yè)片區(qū)，是金牛區(qū)首座真正甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，項(xiàng)目自身配有銀行、餐廳、綠色休息空間等配套設(shè)施，目前工程已近封頂，預(yù)計(jì)將于2011年底投入使用。環(huán)球大廈項(xiàng)目的建成將結(jié)束城北無(wú)甲級(jí)寫字樓的尷尬局面，帶來大量高端商務(wù)人群，促進(jìn)區(qū)域人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。項(xiàng)目名稱環(huán)球大廈項(xiàng)目地址一環(huán)路北一段開發(fā)商信德實(shí)業(yè)物業(yè)形態(tài)甲級(jí)寫字樓總占地面積9.6畝總建筑面積10.8萬(wàn)㎡容積率14.7產(chǎn)業(yè)支撐現(xiàn)代城項(xiàng)目建成后配合會(huì)展中心將有效地調(diào)動(dòng)區(qū)域乃至全市的人流，影響力巨大，進(jìn)而帶動(dòng)區(qū)域商務(wù)商貿(mào)業(yè)發(fā)展?！袄蠒?huì)展·現(xiàn)代城”位于沙灣片區(qū)，將按城市新的商務(wù)中心打造，以高層和超高建筑物為主，建成后將是成都最大的綜合體項(xiàng)目之一。項(xiàng)目自身物業(yè)形態(tài)齊全，是典型的HOPSCA（Hotel/Office/Park/Shopping/Club/Appartement）城市綜合體。項(xiàng)目名稱老會(huì)展·現(xiàn)代城項(xiàng)目地址沙灣會(huì)展中心旁開發(fā)商成都會(huì)展旅游集團(tuán)

物業(yè)形態(tài)國(guó)際會(huì)議中心、高檔商業(yè)、甲級(jí)寫字樓、SOHO、星級(jí)酒店和精品住宅總占地面積/總建筑面積60萬(wàn)㎡容積率/隨著城市規(guī)劃的實(shí)施，城市功能日趨完善，帶來更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。區(qū)域舊城改造已經(jīng)啟動(dòng)，城市面貌將煥然一新，區(qū)域認(rèn)同度得以提高，城市影響力得到加強(qiáng)。區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，快速向現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)業(yè)升級(jí)，區(qū)域內(nèi)涌現(xiàn)大量高端商務(wù)商業(yè)需求，也將聚集大量高素質(zhì)高購(gòu)買力的人口。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)支撐點(diǎn)目前主要集中于大型商業(yè)、商務(wù)辦公和住宅之上。鑫寓安觀點(diǎn)：宗地位于規(guī)劃中商務(wù)主軸的核心地帶，得以分享城市大提速帶來的歷史機(jī)遇。宗地在商務(wù)、商業(yè)及住宅業(yè)態(tài)開發(fā)上均存在機(jī)會(huì)。地塊屬性定位地塊特征區(qū)域發(fā)展取地成本市場(chǎng)機(jī)會(huì)價(jià)格評(píng)估通過市場(chǎng)比較法計(jì)算，求得宗地拆遷物業(yè)平均價(jià)格如下：住宅10069元/㎡；底商20237元/㎡；商務(wù)辦公用房9976元/㎡。本方案通過市場(chǎng)比較法對(duì)拆遷物業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，所有市場(chǎng)數(shù)據(jù)通過實(shí)地考察獲得。由于目前宗地周邊市場(chǎng)在售項(xiàng)目較少，需擴(kuò)大范圍確保取樣，由此造成的地段位置差異，在計(jì)算中通過位置系數(shù)加以消除。類別項(xiàng)目位置系數(shù)單價(jià)（元/㎡）住宅

金域國(guó)際1.1511573雙城1.1010135荷里活1.0512166泰豐御園1.0510610龍門鎮(zhèn)0.958907均價(jià)1.0010069商業(yè)

生資市場(chǎng)1F(36㎡)1.1022000匯龍灣1F（33㎡）1.0521746泰苑大廈1F（25㎡）120000均價(jià)1.0020237商務(wù)智業(yè)·世紀(jì)加州0.959477均價(jià)1.009976拆遷成本通過計(jì)算，求得宗地拆遷物業(yè)總計(jì)賠付金額約3.17億元，折合土地成本約1920萬(wàn)元/畝。本方案假定拆遷賠付完全通過貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行，除此外不涉及任何附加賠付條件及費(fèi)用支出。拆遷賠付標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單參照市場(chǎng)通用標(biāo)準(zhǔn)，即：住宅按照物業(yè)價(jià)值1.5倍賠付，非住宅參照物業(yè)價(jià)值等額賠付。地塊拆遷面積合計(jì)22640.14㎡，其中住宅14962.68㎡，底商1378.28㎡，商務(wù)辦公6299.18㎡，由于給定資料中未明確區(qū)分底商和商務(wù)辦公用房，二者數(shù)據(jù)為通過圖紙實(shí)測(cè)求得。類別項(xiàng)目數(shù)額住宅市場(chǎng)參考價(jià)格（元/㎡）10069賠付系數(shù)1.5賠付價(jià)格（元/㎡）15104賠付面積（㎡）14962.68賠付金額（萬(wàn)元）22599商業(yè)市場(chǎng)參考價(jià)格（元/㎡）20237賠付系數(shù)1.0賠付價(jià)格（元/㎡）20237賠付面積（㎡）1378.28賠付金額（萬(wàn)元）2789商務(wù)市場(chǎng)參考價(jià)格（元/㎡）9976賠付系數(shù)1.0賠付價(jià)格（元/㎡）9976賠付面積（㎡）6299.18賠付金額（萬(wàn)元）6284總計(jì)賠付面積（㎡）22640.14總計(jì)賠付金額（萬(wàn)元）31672折合土地成本（萬(wàn)元/畝）1920歷史數(shù)據(jù)從近年市中心地塊成交情況來看，住宅類地塊成交價(jià)格遠(yuǎn)高于商業(yè)類地塊，溢價(jià)率較高，進(jìn)而導(dǎo)致樓面地價(jià)過高，利潤(rùn)空間較低。從09年-10年成都市中心一環(huán)路以內(nèi)成交地塊情況來看，住宅類地塊平均成交價(jià)格達(dá)到2160萬(wàn)元/畝，平均溢價(jià)率167.57%，容積率在4.0以下，平均樓面地價(jià)8970元/㎡；商業(yè)地塊平均成交價(jià)格1613萬(wàn)元/畝，平均溢價(jià)率0.24%，容積率多在8.0以上，平均樓面地價(jià)2654元/㎡。類別宗地位置宗地性質(zhì)宗地面積（畝）容積率成交價(jià)格(萬(wàn)元/畝）溢價(jià)率（%）樓面地價(jià)（元/㎡）商業(yè)用地錦江區(qū)東大街10-3號(hào)地塊商業(yè)辦公用地（兼容住宅≤20%）24.6567≤12.016000%2000青羊區(qū)文殊院片區(qū)26號(hào)商業(yè)用地1.8643≤3.0100025%5000武侯區(qū)人民南路三段三號(hào)商業(yè)用地兼容二類住宅用地（兼容居住建筑≤25%）60.8754≤8.015000%2812青羊區(qū)人民中路二段27-31號(hào)

(成都輕工大廈商場(chǎng))商業(yè)用地9.4029≤10.025000%3750住宅用地金牛區(qū)解放路片區(qū)4號(hào)二類住宅（兼容商業(yè)≤20%）3.1940≤2.51450123%8700錦江區(qū)華興街以北、純陽(yáng)觀街以東（華興街一號(hào)地塊）地塊二類住宅用地兼容商業(yè)用地（可兼容商業(yè)≤50%）4.0036≤4.02933144%11000金牛區(qū)曹家巷57號(hào)二類住宅用地（可兼容商業(yè)≤10%）5.1585≤4.02000233%7500成本分析宗地作為住宅用地開發(fā)，利潤(rùn)較低，難于提高土地價(jià)格產(chǎn)生溢價(jià)空間；作為商業(yè)用地開發(fā)，利潤(rùn)較高，有利于拉升土地價(jià)格。以不考慮其他費(fèi)用產(chǎn)生為前提，將宗地拆遷成本直接作為土地價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。參照《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定（2008）》，宗地所在區(qū)域?qū)儆诘诙?qiáng)度分區(qū)，根據(jù)技術(shù)規(guī)定給出的不同用地性質(zhì)的基礎(chǔ)容積率進(jìn)行測(cè)算。宗地作為住宅類用地開發(fā)，樓面地價(jià)為7198元/㎡，作為商業(yè)類用地開發(fā)，樓面地價(jià)為4799元/㎡。結(jié)合區(qū)域物業(yè)銷售價(jià)格分析（商業(yè)類產(chǎn)品按照售價(jià)最低的商務(wù)辦公物業(yè)計(jì)算），宗地作為商業(yè)用地開發(fā)利潤(rùn)空間較大，與住宅相比利潤(rùn)差距達(dá)到2300元/㎡。土地面積（畝）土地成本（萬(wàn)元）土地性質(zhì)容積率建筑面積（㎡）樓面地價(jià)（元/㎡）產(chǎn)品售價(jià)（元/㎡）價(jià)差（元/㎡）16.531672住宅用地4.0440007198100692871商業(yè)用地6.066000479999765177根據(jù)測(cè)算宗地拆遷物業(yè)總計(jì)賠付金額約3.17億元，折合土地成本約1920萬(wàn)元/畝。將宗地性質(zhì)分別按照住宅類和商業(yè)類進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果表明宗地作為商業(yè)類地塊開發(fā)，利潤(rùn)較高，有較大的溢價(jià)空間。鑫寓安觀點(diǎn)：宗地面臨區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，商務(wù)商貿(mào)業(yè)高速發(fā)展的歷史機(jī)遇，自身?xiàng)l件有利于立足商業(yè)開發(fā)，應(yīng)該作為商業(yè)類地塊進(jìn)入市場(chǎng)。地塊屬性定位地塊特征區(qū)域發(fā)展取地成本市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域市場(chǎng)未來短期內(nèi)金牛區(qū)相對(duì)其他行政區(qū)供應(yīng)量緊縮，必然進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)熱度，開發(fā)商投資力度加大。金牛區(qū)10年新開工量159.58萬(wàn)㎡，竣工量106.39萬(wàn)㎡，分別占成都市場(chǎng)總量的15.7%和33.3%，新開工量與竣工量差距較小，預(yù)示未來市場(chǎng)存量增加有限。截止10年11月，商品住宅存量71.99萬(wàn)㎡，按照10年金牛區(qū)平均月銷售速度10.13萬(wàn)㎡計(jì)算，僅需7.1個(gè)月可消化完畢；與年初相比市場(chǎng)存量?jī)H增長(zhǎng)8.14萬(wàn)㎡，結(jié)合銷售情況判斷，未來短期內(nèi)金牛區(qū)相對(duì)其他行政區(qū)供應(yīng)量緊縮，可能進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)熱度。區(qū)域市場(chǎng)金牛區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿ι形疵黠@釋放，在成都整體市場(chǎng)影響力有限，未來仍有很大上升空間，開發(fā)前景預(yù)期看好。金牛區(qū)10年商品住宅供應(yīng)總量123.67萬(wàn)㎡，占成都整體市場(chǎng)份額的14%；成交總量111.39萬(wàn)㎡，占成都整體市場(chǎng)份額的15%。供銷比僅為1.11，低于成都市場(chǎng)1.19的平均水平；所占市場(chǎng)比例較低，說明區(qū)域市場(chǎng)相對(duì)于成都整體市場(chǎng)有所滯后，發(fā)展?jié)摿ι形疵黠@釋放。商品住宅成交價(jià)格整體呈現(xiàn)穩(wěn)定上升趨勢(shì)，平均成交價(jià)格7416元/㎡，也處于市場(chǎng)中等水平，隨著未來區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展仍有上升空間。區(qū)域市場(chǎng)金牛區(qū)土地市場(chǎng)還有待進(jìn)一步發(fā)展，未來仍有較大上升空間，土地價(jià)值將得到更好的體現(xiàn)，投資宜早不宜晚。通過2007-2010年成都市一環(huán)路內(nèi)土地成交成交面積和價(jià)格與金牛區(qū)一環(huán)路內(nèi)土地成交成交面積和價(jià)格對(duì)比可以看出，金牛區(qū)在一環(huán)路內(nèi)的土地供應(yīng)量和價(jià)格上始終與全市平均水平有一定差距。市場(chǎng)對(duì)本區(qū)域土地價(jià)值的認(rèn)同度與其他區(qū)域相比有一定差距，但是同樣意味著在市中心優(yōu)質(zhì)地塊資源日益稀缺的現(xiàn)狀下，金牛區(qū)現(xiàn)存的市中心地塊價(jià)值將得到更大的提升。住宅市場(chǎng)區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展力度由市中心向外擴(kuò)散逐級(jí)減弱趨勢(shì)，區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量從緊短期內(nèi)無(wú)法得到根本改變，是宗地有利開發(fā)機(jī)會(huì)。區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展成熟，項(xiàng)目眾多，主要集中于一環(huán)路內(nèi)側(cè)。區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)高峰期主要集中于08年，從09年開始區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，目前在售項(xiàng)目較少，且多處于尾盤銷售期，市場(chǎng)供應(yīng)不足。隨著未來西錦國(guó)際二期、新熙門、現(xiàn)代城等項(xiàng)目入市，區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)不足的局面將得到一定緩解，但由于各個(gè)項(xiàng)目入市時(shí)間差異較大，區(qū)域內(nèi)總體表現(xiàn)仍將是供小于求。宗地曦城金域國(guó)際西錦國(guó)際二期鳳棲梧雙城西錦國(guó)際一期泰豐御園鑫雅苑荷里活新熙門熙城國(guó)際老會(huì)展·現(xiàn)代城馬家花園賓館項(xiàng)目萬(wàn)科·加州灣香木林·加州國(guó)際待售項(xiàng)目在售項(xiàng)目已售項(xiàng)目住宅市場(chǎng)區(qū)域處目前的環(huán)境和市場(chǎng)認(rèn)知尚不能支撐城市豪宅產(chǎn)品，實(shí)用性套二產(chǎn)品市場(chǎng)份額較大，區(qū)域住宅銷售單價(jià)已經(jīng)破萬(wàn)。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目占地面積及開發(fā)體量普遍偏小，為了突破高地價(jià)對(duì)產(chǎn)品售價(jià)的影響，區(qū)域住宅項(xiàng)目普遍高于4.0的基準(zhǔn)容積率。區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要還是以70-80㎡套二為主力產(chǎn)品，次主力產(chǎn)品為35-45㎡套一，套三及以上產(chǎn)品比例較低，且多集中在120㎡以內(nèi)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的實(shí)用性要求高于舒適性要求型。區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品價(jià)格在9000-12500元/㎡，多集中在10000元/㎡這一區(qū)間。項(xiàng)目占地約（畝）容積率項(xiàng)目體量約（萬(wàn)㎡）市場(chǎng)價(jià)格（元/㎡）主力戶型主力戶型面積區(qū)間（㎡）西錦國(guó)際一期184.50710448套二70-80熙城國(guó)際115.766.48941套二65-75曦城316.7513.210140套二75-85加州國(guó)際184.2069721套一35-55加州灣646.8298896套二65-75鑫雅苑53.231.29338套一30-40鳳棲桐65.592.39946套二65-75荷里活315.003.912500套一45-55雙城124.805.310000套二70-80泰豐御園165.006.410700套二90金域國(guó)際57.763.212000套二51注：以上市場(chǎng)價(jià)格中已售項(xiàng)目為二手次新房?jī)r(jià)格目前市價(jià)。住宅市場(chǎng)面積段偏大導(dǎo)致總價(jià)過高，自身產(chǎn)品條件不足以支撐城市豪宅概念，面對(duì)客群購(gòu)買力有限，導(dǎo)致銷售速度不理想。地址王家巷40號(hào)規(guī)模總占地16.5畝，總建筑面積6.37萬(wàn)㎡產(chǎn)品類型高層電梯住宅總戶數(shù)548戶樓層狀況16-31層戶型比例

套二428套（78.1%），套三120套（21.9%）產(chǎn)品定位舒適型住宅客群自住剛需型和改善剛需型客戶銷售均價(jià)10700元/㎡銷售情況一期清盤；二期在售，全部為90㎡套二戶型，去化率32%，銷售速率6套/月。泰豐·御園住宅市場(chǎng)面積小總價(jià)低，4.9m層高可變復(fù)式躍層，贈(zèng)送空間大，得房率高，性價(jià)比高，去化速度快。地址南熏巷23號(hào)規(guī)?？傉嫉?0.58畝，總建筑面積3.88萬(wàn)㎡產(chǎn)品類型高層電梯住宅，復(fù)式小戶型總戶數(shù)504戶樓層狀況24層戶型比例套一變套二402套（79.8%），

套二變套三102套（20.1%）產(chǎn)品定位創(chuàng)意居家天地，實(shí)用小戶型客群時(shí)尚、動(dòng)感、年輕的一代，首置客群銷售均價(jià)12500元/㎡銷售情況2010年8月21日正式開盤，截止12月5日，去化率已達(dá)90%，銷售速率為160套/月。荷里活住宅市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，部分產(chǎn)品為躍層設(shè)計(jì)是亮點(diǎn)，銷售速度一般。地址臥牛巷8號(hào)規(guī)?？傉嫉?2.2畝，總建筑面積5.3萬(wàn)㎡產(chǎn)品類型高層電梯住宅，部分復(fù)式產(chǎn)品總戶數(shù)554戶樓層狀況24-33層戶型比例

套一185套（33.4%），套二181套（32.7%），

套三164套（29.6%），

套四及以上24套（4.3%）

產(chǎn)品定位實(shí)用型住宅客群自住剛需型和改善剛需型客戶銷售均價(jià)10000元/㎡銷售情況2009年6月19日正式開盤，截止12月5日，項(xiàng)目去化率為82%，銷售速率為27套/月。雙城住宅市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)追求緊湊型，使用功能受到限制，實(shí)用性不足，銷售速度偏慢。地址同心路1號(hào)規(guī)?？傉嫉?.9畝，總建筑面積3.22萬(wàn)㎡產(chǎn)品類型高層電梯住宅，精裝產(chǎn)品總戶數(shù)446戶樓層狀況27層戶型比例

套一65套（14.6%），套二360套（80.7%），

套三21套（4.7%產(chǎn)品定位緊湊型住宅客群首置剛需型客戶銷售均價(jià)12000元/㎡銷售情況2009年7月18日正式開盤，截止12月5日，項(xiàng)目去化率為24%，銷售速率為24套/月。金域國(guó)際商業(yè)市場(chǎng)大型商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展空間不足，社區(qū)底商上升勢(shì)頭較好，是宗地開發(fā)可以借鑒的成例。宗地曦城金域國(guó)際西錦國(guó)際二期鳳棲梧雙城西錦國(guó)際一期泰豐御園鑫雅苑荷里活新熙門熙城國(guó)際老會(huì)展·現(xiàn)代城馬家花園賓館項(xiàng)目萬(wàn)科·加州灣香木林·加州國(guó)際待售項(xiàng)目在售項(xiàng)目已售項(xiàng)目智業(yè)·世紀(jì)加州一期智業(yè)·世紀(jì)加州二期區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)目前基本為住宅底商形式，目前只有加州灣項(xiàng)目能夠提供大型商業(yè)發(fā)展空間，入駐有嘉茂購(gòu)物中心、紫荊影院、世紀(jì)聯(lián)華超市。未來現(xiàn)代城、西錦國(guó)際二期入市將帶來更多的大型商業(yè)項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)底商多為兩層，1層單位面積20-60㎡,2層單位面積跨度較大，從數(shù)十到上千平米均有供應(yīng)。區(qū)域內(nèi)底商經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)基本為零售業(yè)態(tài)，多為服飾、日雜、超市、藥店、美容美發(fā)店等。商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)平均價(jià)格在20000元/㎡以上，產(chǎn)品價(jià)格水平拉開差距較大，臨街面與否是界定價(jià)格水平的最重要因素。經(jīng)營(yíng)中商業(yè)：撫琴路商鋪：售價(jià)在30000-40000元/㎡，租金在200-350元/㎡·月?；ㄅ品唤稚啼仯菏蹆r(jià)在20000-35000元/㎡，租金在180-300元/㎡·月。在售商業(yè)：雙城：西大街與金仙橋路交匯處，不臨主街，只有1樓為商業(yè)，均價(jià)16000元/㎡，商鋪面積區(qū)間在20-90㎡之間。秀城嘉園：一環(huán)路西三段31號(hào)，1-5樓為商鋪，1樓商鋪均價(jià)在30000元/㎡，2到5樓18000元/㎡起，每高一層降2000元/㎡；1樓商鋪面積區(qū)間在20-200㎡，2到5樓每層1100㎡左右，為整層銷售。辦公市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期，產(chǎn)品供應(yīng)量和物業(yè)檔次將大幅提升，在經(jīng)營(yíng)壓力下，老舊物業(yè)升級(jí)換代不可避免，為宗地開發(fā)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。宗地金域國(guó)際西錦國(guó)際二期中地錦尚新熙門老會(huì)展·現(xiàn)代城待售項(xiàng)目在售項(xiàng)目已售項(xiàng)目智業(yè)·世紀(jì)加州二期區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)發(fā)展較晚，起點(diǎn)較低，在06年乙級(jí)寫字樓中地錦尚入市后，連續(xù)數(shù)年無(wú)新增項(xiàng)目入市。09年隨著環(huán)球大廈的動(dòng)工，代表區(qū)域辦公物業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期，目前世紀(jì)加州二期寫字樓已經(jīng)入市，未來隨著西錦國(guó)際、現(xiàn)代城、環(huán)球大廈、新熙門等項(xiàng)目入市，將為本區(qū)域提供不低于20萬(wàn)㎡的辦公物業(yè)，屆時(shí)沙灣商務(wù)商貿(mào)區(qū)的稱號(hào)將實(shí)至名歸。區(qū)域辦公物業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)的檔次也在隨之提升，由以往的乙級(jí)寫字樓向準(zhǔn)甲級(jí)、甲級(jí)寫字樓轉(zhuǎn)變，高端物業(yè)的出現(xiàn)對(duì)低端物業(yè)經(jīng)營(yíng)造成極大壓力，將促進(jìn)區(qū)域內(nèi)物業(yè)升級(jí)換代。環(huán)球大廈辦公市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)需求旺盛，入住率較高，從租金-售價(jià)體系分析，每年投資回報(bào)率在8%以上。目前市場(chǎng)上無(wú)論是甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓還是一些商住樓都有著很好的入住率，說明存在大量的市場(chǎng)需求；配置較好的高端寫字樓的入駐企業(yè)主要以跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)集團(tuán)公司、設(shè)計(jì)公司、地產(chǎn)公司、大型培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等企業(yè)為主，這些企業(yè)都非常注意企業(yè)的外部形象，對(duì)面積要求也比較大；配置較差的低端寫字樓及商住樓的入駐企業(yè)則主要是貿(mào)易公司、各類科技公司、小型設(shè)計(jì)單位、咨詢公司、策劃公司等。這類型的企業(yè)多屬于私人企業(yè)，業(yè)務(wù)量相對(duì)較小，只需要一處辦公的場(chǎng)所，所以大都偏向租用檔次較低的寫字樓或商住樓。寫字樓級(jí)別租金（元/㎡*月）售價(jià)（元/㎡）A70以上9000-10000B51-706000-8000C30-504000-6000D30以下4000左右辦公市場(chǎng)產(chǎn)品銷售速度遠(yuǎn)高于成都市平均水平，說明區(qū)域?qū)k公物業(yè)需求極其旺盛區(qū)域市場(chǎng)需求旺盛，可以做為宗地開發(fā)參考借鑒。2010年10月8日開盤，單價(jià)約9500元/㎡，目前已近清盤，銷售率96.2%（面積比）,平均銷售速度10400㎡/月。項(xiàng)目名稱世紀(jì)加州2期項(xiàng)目地址金牛沙灣東二路1號(hào)開發(fā)商智業(yè)房產(chǎn)物業(yè)形態(tài)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓總建面2.43萬(wàn)㎡產(chǎn)品面積80-230㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積750㎡樓層狀況地上29層車位數(shù)200（地下155）個(gè)電梯數(shù)客梯4部酒店市場(chǎng)有一定的市場(chǎng)需求，但限制其發(fā)展的影響因素較大，不建議作為宗地開發(fā)的主要考慮方向。宗地熙城國(guó)際老會(huì)展·現(xiàn)代城待售項(xiàng)目在售項(xiàng)目已售項(xiàng)目智業(yè)·世紀(jì)加州一期區(qū)域內(nèi)低端老舊酒店物業(yè)較多，檔次基本為商務(wù)酒店和快捷酒店，主要分布于西門片區(qū)。08年以來新增項(xiàng)目?jī)H有世紀(jì)加州項(xiàng)目的凱文馬瑞卡酒店和熙城國(guó)際項(xiàng)目的凱賓酒店，二者均為中端產(chǎn)權(quán)式酒店，未來現(xiàn)代城項(xiàng)目入市將為區(qū)域增加一座星級(jí)酒店。區(qū)域酒店業(yè)較發(fā)達(dá)與生資市場(chǎng)的存在有較大關(guān)系，但同樣受此條件限制，檔次難于拔高。開發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大且不利于資金流運(yùn)轉(zhuǎn)；而分產(chǎn)權(quán)出售，因需要酒店投資管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，與商業(yè)、寫字樓、住宅等物業(yè)相比投資回報(bào)率低，增值空間小，不受投資者青睞。這是制約酒店物業(yè)發(fā)展最大的原因。公寓市場(chǎng)公寓物業(yè)的產(chǎn)品多樣性對(duì)于宗地這樣小體量項(xiàng)目可以起到豐富業(yè)態(tài)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的作用，值得考慮。宗地金域國(guó)際新熙門熙城國(guó)際老會(huì)展·現(xiàn)代城萬(wàn)科·加州灣待售項(xiàng)目在售項(xiàng)目已售項(xiàng)目智業(yè)·世紀(jì)加州一期區(qū)域商業(yè)公寓的發(fā)展起步較晚，自加州灣而起，但發(fā)展迅速，目前已知項(xiàng)目有5個(gè)之多。商業(yè)公寓物業(yè)可塑性強(qiáng)，能夠承擔(dān)住宅、辦公、酒店等多種功能，因此多于其他類型物業(yè)搭配出現(xiàn)，從而達(dá)到功能互補(bǔ)，完善項(xiàng)目的作用。商業(yè)公寓物業(yè)與住宅、辦公、酒店等專業(yè)性物業(yè)相比，可變性好，可以達(dá)到在同一物業(yè)中呈現(xiàn)多種業(yè)態(tài)的效果，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。且價(jià)格相對(duì)專業(yè)物業(yè)較低，更受投資者青睞。缺點(diǎn)在于由于非專業(yè)性導(dǎo)致呈現(xiàn)業(yè)態(tài)檔次難以提高。市場(chǎng)價(jià)格底商物業(yè)的價(jià)格遙遙領(lǐng)先于其他產(chǎn)品，其次為住宅類產(chǎn)品，商業(yè)公寓與寫字樓和酒店相比價(jià)格差距不大。

住宅銷售均價(jià)約10942元/㎡，其中1環(huán)內(nèi)側(cè)的項(xiàng)目售價(jià)基本已達(dá)12000-13000元/㎡；住宅底商一層銷售均價(jià)約28000元/㎡，位置較好的物業(yè)可達(dá)30000-40000元/㎡；寫字樓物業(yè)銷售均價(jià)約9600元/㎡，個(gè)別樓層的可達(dá)10000元/㎡；酒店作為商務(wù)類產(chǎn)品，一并歸入辦公物業(yè)統(tǒng)計(jì)。Data:區(qū)域?qū)嵉仨?xiàng)目調(diào)查.區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大，處于上升通道中。根據(jù)產(chǎn)品業(yè)態(tài)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)住宅、商業(yè)、辦公和公寓物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)較大，酒店物業(yè)發(fā)展有一定風(fēng)險(xiǎn)。鑫寓安觀點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)住宅最為稀缺，商務(wù)辦公物業(yè)發(fā)展前景最大，為宗地的開發(fā)方向起到市場(chǎng)指導(dǎo)作用。核心價(jià)值分析土地屬性VS.

優(yōu)勢(shì)因素土地屬性VS.

制約因素中心城區(qū)稀缺地塊。配套完善，交通便利，地段價(jià)值高，商業(yè)價(jià)值高。土地市場(chǎng)價(jià)值可實(shí)現(xiàn)最大化，可開發(fā)性強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一定基礎(chǔ)。上升空間大，市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)多，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小。城市規(guī)劃、舊城改造和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為宗地發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展前景。周邊環(huán)境不支撐高端住宅類產(chǎn)品。商業(yè)價(jià)值表現(xiàn)不足，不支持高端商業(yè)類產(chǎn)品。地塊屬性選擇根據(jù)地塊特征、區(qū)域發(fā)展、取地成本、市場(chǎng)機(jī)會(huì)等幾項(xiàng)條件幾項(xiàng)對(duì)比，可知本地塊：商務(wù)辦公發(fā)展機(jī)遇極好；住宅稀缺機(jī)會(huì)仍很大；大型商業(yè)機(jī)會(huì)小，臨街商鋪價(jià)值高。因此，地塊屬性定位為：商務(wù)辦公為主，兼容部分住宅的商業(yè)用地物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)分析住宅商業(yè)辦公酒店公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀中小戶型實(shí)用產(chǎn)品需求長(zhǎng)久不衰，未來需求更加旺盛；產(chǎn)品售價(jià)9500-13000元/㎡，小戶型產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。目前區(qū)域存有大量待拆遷的舊居民小區(qū)（如光榮片區(qū)），居住環(huán)境仍較落后。近兩年新開發(fā)的住宅小區(qū)體量均較小，且主要集中在花牌坊、會(huì)展中心的西北方向;目前隨著龍門鎮(zhèn)大體量高端住宅物業(yè)的開發(fā)，區(qū)域住宅物業(yè)已開始逐漸向北轉(zhuǎn)移。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)集中在45-75㎡實(shí)用型中小戶型產(chǎn)品之上，90㎡以上的大戶由于總價(jià)門檻抬高，市場(chǎng)占有比例較小。從樓盤供應(yīng)來看，2011年實(shí)用型中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)仍將保持較高比例。產(chǎn)品面積段與樓盤規(guī)模有顯著關(guān)系，縱觀所有項(xiàng)目，90%的大戶型產(chǎn)品都位于大盤中，這一點(diǎn)與客戶群體對(duì)接需求是相吻合的。06年萬(wàn)科等品牌開發(fā)商的入駐帶動(dòng)了區(qū)域住宅市場(chǎng)價(jià)格的上漲；目前產(chǎn)品售價(jià)體系較為穩(wěn)定，9500-13000元/㎡不等，小戶型產(chǎn)品單價(jià)相對(duì)較高。由于區(qū)域規(guī)劃帶來的大量商務(wù)人口，其主要住宅需求也是中小戶型。不同等級(jí)物業(yè)對(duì)土地屬性的需求經(jīng)過項(xiàng)目對(duì)不同等級(jí)住宅需求條件滿足度分析，宗地不能滿足豪宅產(chǎn)品開發(fā)要求，較為可行的發(fā)展方向是高端住宅類產(chǎn)品。類別地段區(qū)域環(huán)境區(qū)域配套影響力產(chǎn)品服務(wù)附加價(jià)值豪宅不可復(fù)制的高價(jià)值地段×

優(yōu)越的天然環(huán)境及自身重金打造人工環(huán)境×

成熟完善的高端服務(wù)×

一流品牌開發(fā)商？

奢享舒居戶型？知名物業(yè)管理公司全面服務(wù)？高端會(huì)所、會(huì)館×

高端住宅優(yōu)勢(shì)地段∨

良好的天然環(huán)境及人工環(huán)境？

成熟完善生活配套∨

知名開發(fā)商？剛需或首改戶型∨

較高的物管服務(wù)水平？運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)備？普通住宅無(wú)要求∨

簡(jiǎn)單打造的人工環(huán)境∨

滿足基本日常生活需求∨

普通開發(fā)商∨

剛需或首改戶型∨

有物管公司∨

無(wú)∨

注：×代表宗地不能滿足條件要求；？代表經(jīng)過改進(jìn)和爭(zhēng)取可能滿足條件要求；∨代表目前已能滿足條件要求S.W.O.T.分析區(qū)域舊城改造實(shí)施，刺激區(qū)域住宅市場(chǎng)快速發(fā)展；區(qū)域城市功能定位發(fā)生根本性變化，產(chǎn)業(yè)及人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化，對(duì)現(xiàn)有居住條件提出更高的要求。劣勢(shì)

宏觀調(diào)控政策對(duì)住宅物業(yè)市場(chǎng)的影響。優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通優(yōu)勢(shì)及綜合配套優(yōu)勢(shì)突出；區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，市場(chǎng)認(rèn)同度高；開發(fā)難度低，回款速度快，受開發(fā)商青睞。符合對(duì)周邊配套及交通要求高的年輕人為主的中小戶型產(chǎn)品開發(fā)條件。機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)周邊環(huán)境及自身規(guī)模限制，缺乏高端住宅必要的打造條件從宗地自身?xiàng)l件來看，難于支撐高端類住宅產(chǎn)品，且從區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，中小面積實(shí)用型戶型市場(chǎng)接受度高，去化速度快，與本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀契合程度高。因此本項(xiàng)目針對(duì)住宅類產(chǎn)品定位為面向商務(wù)人士量身打造的可提供酒店式服務(wù)的小戶型商務(wù)住宅。物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)分析住宅商業(yè)辦公酒店公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀大型商業(yè)發(fā)展有喜有憂，還需市場(chǎng)支撐；臨街商鋪發(fā)展迅猛，價(jià)格大幅攀升。目前區(qū)域附近主要有會(huì)展中心、加州灣、摩爾百盛等集中性商業(yè)項(xiàng)目，大多數(shù)商業(yè)物業(yè)還是老式的傳統(tǒng)商業(yè)格局—臨街商鋪；部分大型商業(yè)由于經(jīng)營(yíng)方式、區(qū)域商機(jī)等問題目前經(jīng)營(yíng)較為困難（匯龍灣、加州灣），臨街商鋪銷售火爆，價(jià)格一漲再漲。會(huì)展中心附近商場(chǎng)大都屬于老式傳統(tǒng)型商場(chǎng)，在規(guī)模、外觀、內(nèi)部環(huán)境、裝修設(shè)施設(shè)備及貨物陳列和服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)理念都存在嚴(yán)重的不足。從經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)看，80%都是服飾、餐飲和百貨，商鋪出租率高達(dá)98%，空置率很低，商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍濃厚。而項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較為薄弱，缺乏具有區(qū)域代表性的商業(yè)物業(yè)，迫切需要一個(gè)大型品牌商業(yè)來填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)的空白，西錦國(guó)際二期的出現(xiàn)將很好的做到這一點(diǎn)。近兩年，區(qū)域城市綜合體項(xiàng)目數(shù)量逐年增多，片區(qū)商業(yè)氛圍逐漸趨向成熟，并同時(shí)向高端市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。不同等級(jí)物業(yè)對(duì)土地屬性的需求經(jīng)過項(xiàng)目對(duì)不同等級(jí)住宅需求條件滿足度分析，宗地不能滿足購(gòu)物中心和專業(yè)賣場(chǎng)開發(fā)要求，較為可行的發(fā)展方向是臨街底商。注：×代表宗地不能滿足條件要求；？代表經(jīng)過改進(jìn)和爭(zhēng)取可能滿足條件要求；∨代表目前已能滿足條件要求類別分布選址持有情況設(shè)計(jì)要求臨街面及進(jìn)深購(gòu)物中心滿足城市規(guī)劃對(duì)選址及業(yè)態(tài)要求×

可達(dá)性好、消費(fèi)人群基數(shù)大∨

自持×

體量一般不低于3萬(wàn)平米，單層面積一般不低于5千平米×

臨街面保持連續(xù)性，一般不低于100米，進(jìn)深一般不低于50米×

專業(yè)賣場(chǎng)滿足城市規(guī)劃對(duì)選址及業(yè)態(tài)要求×

有消費(fèi)人群∨

自持或銷售？

體量一般不低于5千平米，單層面積一般不低于1千平米∨

無(wú)臨街面要求，進(jìn)深一般不低于30米∨

住宅底商無(wú)要求∨

有消費(fèi)人群∨

自持或銷售？

無(wú)要求∨

無(wú)臨街面要求，開間進(jìn)深比一般為1:4，開間一般為4米，進(jìn)深不超過16米∨

S.W.O.T.分析宗地臨主街面窄不適用于規(guī)劃大商業(yè)；地塊面積小，利潤(rùn)絕對(duì)值低不利于開發(fā)回報(bào)周期太長(zhǎng)的大型商業(yè)；臨內(nèi)街面底商條件較好。因此本項(xiàng)目針對(duì)商業(yè)類產(chǎn)品定位為經(jīng)營(yíng)精品商業(yè)的臨街商鋪。區(qū)域城市功能定位發(fā)生根本性變化，區(qū)域商務(wù)商貿(mào)功能得到加強(qiáng)。劣勢(shì)大型商業(yè)自持經(jīng)營(yíng)，回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)資金流壓力大。優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通及綜合配套有一定優(yōu)勢(shì)；市場(chǎng)熱度高，對(duì)區(qū)域價(jià)值提升最為明顯。機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)宗地臨街展面不夠，形狀和規(guī)模完全不支撐大型商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)。物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)分析住宅商業(yè)辦公酒店公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域商務(wù)辦公物業(yè)正處于快速上升通道，歷史機(jī)遇難得。區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)發(fā)展緩慢，以06年以前的辦公樓為主，外觀較為陳舊，如通錦大廈等，商務(wù)酒店分流部分低端客戶群體；老寫字樓的樓層多為6-11層，面積較小，主要集中在50-100㎡；隨著06年城市綜合體萬(wàn)科.加州灣的開發(fā)，帶動(dòng)了大批以商務(wù)公寓為主的辦公物業(yè)的發(fā)展；區(qū)域內(nèi)包含寫字樓物業(yè)的在建及待建項(xiàng)目較多，商務(wù)氛圍呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢(shì)，市場(chǎng)需求決定了辦公物業(yè)市場(chǎng)走向的高端化，環(huán)球大廈的建成將提升片區(qū)整體商務(wù)環(huán)境。依托沙灣會(huì)展商圈，環(huán)球大廈、智業(yè)·世紀(jì)加州等甲級(jí)、準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓物業(yè)的開發(fā)，提升了區(qū)域商務(wù)辦公的品質(zhì)；從目前周邊項(xiàng)目規(guī)劃來看，寫字樓物業(yè)多為城市綜合體配套開發(fā)，缺乏地標(biāo)性高端甲級(jí)寫字樓。成都甲級(jí)寫字樓分布目前成都市甲級(jí)寫字樓放量主要集中在“城南副中心片區(qū)”和“城東金融街片區(qū)”，這符合了成都市向東向南發(fā)展的總思路目標(biāo)，未來東大街延線、人民南路延線、天府新城三個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥韺懽謽蔷奂膮^(qū)域。甲乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比項(xiàng)目

甲級(jí)乙級(jí)位置位于商業(yè)中心地區(qū)，交通便利臨近商業(yè)中心，交通良好停車位每60—90平米出租面積有一個(gè)車位每90—120平米出租面積有一個(gè)車位電梯3300—3900建筑平米/噸*臺(tái)3900—4500建筑平米/噸*臺(tái)空調(diào)中央空調(diào)，用戶可根據(jù)需要調(diào)節(jié)溫度和濕度，新風(fēng)量在30立方米/人*小時(shí)左右中央空調(diào)，用戶可根據(jù)需要調(diào)節(jié)溫度和濕度，新風(fēng)量在20立方米/人*小時(shí)以上電力雙回路供電系統(tǒng)，配備應(yīng)急供電系統(tǒng)，每平米30—50伏安雙回路供電系統(tǒng)，電力負(fù)荷每平米15—30伏安凈高2.6米以上2.5米以上裝修情況

大堂及公共部分高檔裝修材料。有大堂，大堂，公共部分地面宜為石材中檔裝修材料。有大堂，地面為地磚或地毯衛(wèi)生間名牌衛(wèi)生潔具，電動(dòng)干手機(jī)，洗手液，高檔面磚或石材墻地面中檔衛(wèi)生潔具，設(shè)置香皂盒，中檔瓷磚墻面入住客戶情況有大型國(guó)際知名企業(yè)入駐入駐企業(yè)以中型企業(yè)為主甲級(jí)寫字樓入住群體及對(duì)辦公物業(yè)選址要求甲級(jí)寫字樓入住群體：大型金融類企業(yè)進(jìn)出口貿(mào)易公司物流企業(yè)電子及高科技化工集團(tuán)房地產(chǎn)公司機(jī)械制造······外企國(guó)有大中型企業(yè)大中型民營(yíng)公司大型服務(wù)機(jī)構(gòu)······甲級(jí)寫字樓入住群體類型甲級(jí)寫字樓入住群體對(duì)物業(yè)要求：臨城市主干道位于寫字樓聚集區(qū)，交通便利，昭示性好單層面積在1000㎡以上電梯等候時(shí)間不超過30秒有較充裕的停車位立面一般要求采用玻璃幕墻等材料中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)雙路供電系統(tǒng)知名物管公司管理······甲級(jí)寫字樓要求小結(jié)一、對(duì)項(xiàng)目區(qū)位要求較高；二、對(duì)建筑用材及立面要求較高；三、對(duì)物業(yè)管理要求較高；四、對(duì)臨街面要求較高；S.W.O.T.分析區(qū)域城市功能定位發(fā)生根本性變化，商務(wù)商貿(mào)功能得到加強(qiáng)，對(duì)辦公物業(yè)規(guī)模和品質(zhì)提出更高要求。宗地周邊幾個(gè)項(xiàng)目的辦公物業(yè)形成集群效應(yīng)。劣勢(shì)市場(chǎng)成熟度有待于進(jìn)一步培養(yǎng)，對(duì)甲級(jí)寫字樓需求有限，優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通及綜合配套有一定優(yōu)勢(shì)；區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展已然起步，市場(chǎng)熱度較高。機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)地塊面積小，開發(fā)規(guī)模有限，臨街展面不夠，難以支撐高端產(chǎn)品；從宗地自身?xiàng)l件來看，同樣難于支撐高端類辦公產(chǎn)品，且從區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，未來入市產(chǎn)品以高端甲級(jí)寫字樓為主力，從降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化角度考慮。因此本項(xiàng)目針對(duì)辦公類產(chǎn)品定位為準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓。物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)分析住宅商業(yè)辦公酒店公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域酒店物業(yè)發(fā)展?jié)摿Σ蛔?，開發(fā)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域?qū)τ谥械投司频晡飿I(yè)需求旺盛，物業(yè)外觀較為陳舊，如華龍酒店等；近年來區(qū)域新增酒店項(xiàng)目明顯少于其他物業(yè)，且檔次僅為中端水平，說明區(qū)域內(nèi)對(duì)高端酒店物業(yè)需求有限；隨著區(qū)域規(guī)劃改造實(shí)施，對(duì)酒店物業(yè)可能提出更高要求，但時(shí)間跨度較長(zhǎng)，短期內(nèi)市場(chǎng)需要不會(huì)有明顯改變成都高端酒店分布成都高級(jí)酒店主要分布于一環(huán)路內(nèi)及人南路沿線高端酒店要求小結(jié)一、對(duì)項(xiàng)目區(qū)位要求較高，交通便利性和配套完善性作為重點(diǎn)考慮；二、對(duì)建筑用材及立面要求較高；三、對(duì)物業(yè)管理要求較高；四、對(duì)臨街面要求較高以利于形象展示，對(duì)地塊面積和體量有較大要求；S.W.O.T.分析區(qū)域城市功能定位發(fā)生根本性變化，商務(wù)商貿(mào)功能得到加強(qiáng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看對(duì)酒店物業(yè)規(guī)模和品質(zhì)提出更高要求?，F(xiàn)有市場(chǎng)缺乏中端及以上檔次產(chǎn)品，存在市場(chǎng)空白點(diǎn)；宗地周邊辦公物業(yè)體量較大，缺乏酒店配套。劣勢(shì)市場(chǎng)對(duì)投資酒店型產(chǎn)品熱度不高，如開發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)回收資金周期長(zhǎng)，有一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商缺乏投資積極性。優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通及綜合配套有一定優(yōu)勢(shì)；對(duì)區(qū)域價(jià)值提升明顯。機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)臨街展面和地塊體量不夠，人、車動(dòng)線有缺陷，不支撐高端產(chǎn)品。市場(chǎng)對(duì)高端物業(yè)需求不足。從宗地自身?xiàng)l件來看，同樣難于支撐高端類酒店產(chǎn)品，加之酒店類產(chǎn)品開發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。因此本項(xiàng)目針對(duì)酒店類產(chǎn)品定位建議不專門針對(duì)此物業(yè)進(jìn)行開發(fā)，而是通過酒店式公寓填補(bǔ)產(chǎn)品空白。物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)分析住宅商業(yè)辦公酒店公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域公寓類物業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)品支撐業(yè)態(tài)豐富。區(qū)域公寓類物業(yè)近年來發(fā)展迅速，已經(jīng)由傳統(tǒng)的商住樓的單一居住功能向酒店式公寓、住宅公寓、SOHO辦公公寓等多種業(yè)態(tài)發(fā)展；隨著06年城市綜合體萬(wàn)科.加州灣的開發(fā)，帶動(dòng)了區(qū)域公寓類產(chǎn)品的快速發(fā)展；區(qū)域內(nèi)公寓類產(chǎn)品在建及待建項(xiàng)目較多，類型多樣化。成都商業(yè)公寓分布目前成都商業(yè)公寓分布隨時(shí)間推移呈現(xiàn)由內(nèi)向外的圈層發(fā)展，市中心新增項(xiàng)目呈下降趨勢(shì)，城北的駟馬橋片區(qū)，金府片區(qū)新增項(xiàng)目較多。商業(yè)公寓發(fā)展趨勢(shì)同一個(gè)板塊，在周邊環(huán)境、交通、配套等各方面條件相當(dāng)?shù)臈l件下，公寓售價(jià)普遍比周邊70年產(chǎn)權(quán)住宅項(xiàng)目售價(jià)低15%-20%。2009年，商業(yè)公寓的價(jià)格開始出現(xiàn)兩極分化的趨勢(shì)，一極為中低端項(xiàng)目，以絕對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的砝碼；另一極為高端產(chǎn)品，以品質(zhì)取勝。如萬(wàn)龍湖三千星座公寓價(jià)格8000-9000元/㎡等，已經(jīng)與這些項(xiàng)目自身70年產(chǎn)權(quán)住宅的價(jià)格相當(dāng)。在銷售過程中，面積越小的戶型受到的市場(chǎng)歡迎程度越高，銷售速度也越快，導(dǎo)致產(chǎn)品戶型面積正在向越來越“小”的趨勢(shì)發(fā)展。商業(yè)公寓在建筑方面一個(gè)顯著的優(yōu)點(diǎn)是在建筑規(guī)劃層高方面可以不受住宅層高不能超過4.9米的限定，通?？梢赃_(dá)到5.5米。開發(fā)LOFT產(chǎn)品可以大大增加產(chǎn)品附加值，買一層送一層成為強(qiáng)有力的促銷手段，受到市場(chǎng)的熱捧?？梢灶A(yù)見未來LOFT將會(huì)成為一種開發(fā)的潮流。商業(yè)公寓市場(chǎng)走勢(shì)項(xiàng)目名稱推出套數(shù)銷售套數(shù)銷售率銷售周期（月）銷售速率（套/月）龍湖.三千星座69064192.90%860疊翠峰56154096.26%1245金色海蓉SOHO174174100%358金府SOHO81078897.28%1172雙楠格調(diào)956956100%7136淺水80俊40021052.50%635在住宅市場(chǎng)銷售火爆的情況下，商業(yè)公寓也普遍熱銷。2009年成都市區(qū)推出的13個(gè)40年產(chǎn)權(quán)公寓項(xiàng)目中，已開盤項(xiàng)目大都在3～4個(gè)月內(nèi)銷售完畢或接近清盤狀態(tài)。項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間銷售進(jìn)度正成雙楠格調(diào)2009-12100%淺水80俊2009-1270%成功銀璽國(guó)際2009-11100%索爾國(guó)際2009.8.2990%金府SOHO2009.7.2699%金色海蓉SOHO2009.9.12100%龍湖三千星座2009.8.2190%疊翠峰2009.4.599%城市理想2008.4.12100%經(jīng)典再現(xiàn)2009.5.23100%S.W.O.T.分析因此本項(xiàng)目針對(duì)公寓類產(chǎn)品定位為以酒店式公寓為主體的小面積多功能中端實(shí)用型產(chǎn)品，區(qū)域舊城改造實(shí)施，刺激區(qū)域住宅市場(chǎng)快速發(fā)展；區(qū)域城市功能定位發(fā)生根本性變化，產(chǎn)業(yè)及人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化，對(duì)現(xiàn)有居住、辦公、商務(wù)物業(yè)的需求量和品質(zhì)提出更高的要求。劣勢(shì)

區(qū)域內(nèi)多個(gè)綜合體項(xiàng)目即將入市，不排除有同類產(chǎn)品的可能，其綜合優(yōu)勢(shì)對(duì)目標(biāo)客戶吸引力更強(qiáng)。優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通優(yōu)勢(shì)及綜合配套優(yōu)勢(shì)突出；公寓類產(chǎn)品功能用途廣泛，可以承擔(dān)酒店、辦公、居住等功能，作為投資產(chǎn)品，不受住宅市場(chǎng)政策影響，投資門檻低，受投資者青睞；開發(fā)難度低，回款速度快，受開發(fā)商青睞。機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)功能適應(yīng)性強(qiáng)同時(shí)意味專業(yè)度不高，與專業(yè)的住宅、酒店、辦公等產(chǎn)品相比價(jià)值較低。開發(fā)方向綜合評(píng)價(jià)物業(yè)類型項(xiàng)目發(fā)展方向發(fā)展空間指數(shù)住宅地處上風(fēng)上水的城西區(qū)域，交通便捷，配套設(shè)施完善，市場(chǎng)發(fā)展成熟