長興商業(yè)市場調(diào)研考察報告壹、市場篇貳、產(chǎn)品篇叁、工程認知目錄市場篇蓬勃長興機遇新城城市功能升級—長興秉承“大城市〞開展目標在?浙江省環(huán)杭州灣地區(qū)城市群空間開展戰(zhàn)略規(guī)劃?中，長興被定位為50萬以上人口大城市。明確中心城“跨越式〞市開展要求中心城市開展從單一的工業(yè)城市向綜合性新城轉變，經(jīng)濟增長要由制造業(yè)驅(qū)動轉向由現(xiàn)代效勞業(yè)和先進制造業(yè)的雙輪驅(qū)動。房地產(chǎn)宏觀市場長興城市人口不斷增加，但主要人口集中在老城區(qū)，近20萬人口居住在只有8平方公里的老城區(qū)，老城區(qū)的人口過度密集。建設用地特別是居住用地日趨緊張，2021年，長興商品房銷售面積68.5萬平方米，同比下降11.8%；商品房銷售總額41.41億元，同比下降8.2%經(jīng)濟引擎持續(xù)增長長興縣過去五年，縣域綜合實力顯著增強。2021年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值334.9億元，年均增長12.1%2021年長興人均購置力增強近年來，城鄉(xiāng)居民收支實現(xiàn)較快增長。2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入53613元，比上年增長9.3%，人民生活水平不斷提高。2021年長興成交情況2021年長興縣普通住宅共成交2223套，成交均價7121.77元/㎡，總成交面積254465.93㎡2021長興房地產(chǎn)推盤情況2021年長興主城區(qū)預售樓盤推量約330萬方，其中龍山新區(qū)做為縣重點開發(fā)區(qū)域所占比重最大，總推量166.4，約占總量的70%；其次為中心城區(qū)，推量約33萬方，占總比例的15%。2021年預售樓盤中，商住用房的商業(yè)工程及純商業(yè)用房體量約50萬方，占總比例23%。其中龍山新區(qū)作為長興未來開展新方向，商業(yè)、商住用房體量較大，南太湖總部經(jīng)濟園、萬豪酒店〔龍山泰景〕、利時廣場等商業(yè)工程將成為長興炙手可熱的樓盤。而在長興東部區(qū)域，那么以純商業(yè)類〔大型商場〕較為集中，如2021年營業(yè)的金百尚全球家居生活廣場，已經(jīng)今年即將有所動作的家之窗家居生活廣場等。除此之外，2021年長興縣主城區(qū)共31個樓盤累計38次批準商品房預售許可證，累計預售面積738980.1㎡。其中，純住宅用房273939.03㎡，占總預售面積的37.1%；商住用房379308.9㎡，占總預售面積的51.3%；商業(yè)用房60010.48㎡，占總預售面積的8.1%；辦公用房25721.69㎡，占總預售面積的3.5%。加上往年樓盤存量，長興主城區(qū)目前可售房源總體量約111萬方。商業(yè)工程郊區(qū)化開展城南新城未來商業(yè)開展的新機遇城南新區(qū)位于城市南拓的中軸線上，是長興中心城區(qū)的開發(fā)的重要南翼，是聯(lián)動主城區(qū)與南部產(chǎn)業(yè)區(qū)的支點。

城南新區(qū)的開發(fā)對于長興南區(qū)地區(qū)的振興具有重要的意義。城南新城將進入快速開展期隨著市區(qū)土地日益減少,城市不斷向外開展,需要大量商業(yè),金山無疑將作為城南新城未來商業(yè)開展的重中之重。城南新區(qū)在長興的地位城南新區(qū)是長興縣西南部的門戶節(jié)點?！獛映鞘薪Y構走向優(yōu)化的“戰(zhàn)略方向〞在長興縣城規(guī)劃中明確確定城市建設的“南拓〞的開展思路〔即跨杭宣鐵路拓展城市的工業(yè)開展空間〕，城南新區(qū)是長興縣西南部的門戶節(jié)點，也是銜接長興主城區(qū)與和平鎮(zhèn)，林城鎮(zhèn)，泗安鎮(zhèn)的重要節(jié)點。城南新區(qū)的地位——長興城市開展重要的城市功能組團長興中心城區(qū)開展的重要城市功能組團：長興中心城區(qū)開展戰(zhàn)略的主要優(yōu)化老城區(qū)，形成東部環(huán)太湖旅游區(qū)、北部科教生態(tài)城和南部產(chǎn)業(yè)區(qū)三個拓展區(qū)。南部產(chǎn)業(yè)區(qū)是長興唯一以產(chǎn)業(yè)功能為主導的拓展區(qū)，適合建成為產(chǎn)業(yè)新城。城南新城規(guī)劃長興城南新區(qū)核心區(qū)位于城南新區(qū)中心位置，長和公路兩側，北以宣杭鐵路為界，南以長湖申航道為界，規(guī)劃總的用地面積約2.27平方公里，規(guī)劃范圍內(nèi)長和公路段長約2465米。城南新區(qū)核心區(qū)總體定位為：長興城市副中心，綜合配套齊全、生態(tài)宜居的南部產(chǎn)業(yè)新城的核心區(qū)，為城南新區(qū)一軸兩翼的生活、生產(chǎn)功能效勞。主體功能包括：行政文化、商業(yè)商務、休閑娛樂、生態(tài)居住，強調(diào)區(qū)域性效勞功能的培養(yǎng)城南新區(qū)核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃人口規(guī)模為3.3萬人城南新區(qū)交通道路交通道路交通系統(tǒng)規(guī)劃城市主干路、次干路和支路三級道路網(wǎng)系統(tǒng)，規(guī)劃形成“兩橫兩縱〞的主干路網(wǎng)結構，橫向的有老318國道、雉洲大道；縱向的有長和路、長橋路。主干路規(guī)劃區(qū)內(nèi)交通性主干道包括：318國道、長和公路、雉洲大道、長橋路，規(guī)劃通過斷面設計和交叉口組織形式強化其交通功能。次干路規(guī)劃區(qū)內(nèi)生活性次干道包括：規(guī)劃西一路、七號路、包橋路、規(guī)劃南一路等，規(guī)劃強調(diào)南北向次干道路的工作、生活交通組織功能，并加強與主干道路的連接，進一步提高城南新區(qū)核心區(qū)交通的開放性。長興主要商業(yè)分布成熟區(qū)塊新建區(qū)塊該片區(qū)位于老城區(qū)，處于中央核心商圈內(nèi)，隨著主要行政職能的外移，成為成熟的商業(yè)、生活中心，中百一店、新華書店、肯德基等商場以及當?shù)仄放撇惋嫸季奂诖?。人民廣場商圈分析人民廣場商圈——人民路，以服飾、家電為主要業(yè)態(tài)，并擁有老娘舅、江南小廚這樣的中式快餐。人民廣場商圈——解放路，依托中百一店、中高檔服飾專賣店，以及餐飲與購物相結合的形態(tài)，在當?shù)鼐用窦爸苓叧擎?zhèn)人民心中具有一定地位，認可度較高。尤其是解放中路，人氣旺，商家經(jīng)營狀況較好。解放西路段及解放東路大自然花園段人流量及業(yè)態(tài)組合上便相差許多，以建材、五金類業(yè)態(tài)為主。人民廣場商圈——金陵路，金陵路上餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài)的面積比例較高，店面數(shù)量仍然是服飾類居多，大都為面積約30平米左右的較小店面。金陵南路餐飲相對集中，有個別中大型餐飲，具有一定品牌，其余多為私營小店皇家灣—明珠路商圈分析皇家灣片區(qū)商業(yè)以皇家灣小區(qū)底商為主，以配套效勞類商業(yè)居多。由于靠近人民廣場片區(qū)，商業(yè)氣氛被很好地帶動，人氣較旺，商家經(jīng)營良好。皇家灣東面的明珠路，為政府規(guī)劃早期規(guī)劃形成的以明珠路為主軸的明珠商業(yè)帶，但目前尚未形成規(guī)模，南段以摩托車修理、汽車美容等業(yè)態(tài)為主。明珠路北段主要以餐飲及休閑娛樂為主要業(yè)態(tài)，較為有名的如風暴SOS等酒吧都為于此路段。長興目前最高檔的酒店國際大酒店也同屬這一區(qū)塊。明珠路業(yè)態(tài)參差不齊，檔次落差較大。古城公園商圈分析該區(qū)塊商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，包含了餐飲、服裝、咖啡茶館、家居、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)。其中古城街路段為人氣最旺，核心商業(yè)為新雙龍商廈，經(jīng)營狀況良好。位于長海路的時代廣場大多商鋪均經(jīng)營不佳，空置率較高，原因在于大多商鋪位于內(nèi)街，很難吸引客流，難以形成商業(yè)氣氛。開發(fā)區(qū)商業(yè)較為集中的僅有海陸新都會，歐尚超市、一代佳人以及開發(fā)較早的住宅樓盤國際花園的局部底層商鋪。城區(qū)主要商業(yè)體匯總商業(yè)體位置營業(yè)面積（㎡)概述中百一店解放路16000共5層，客流量大，消費層次中等偏上,在當?shù)厝诵闹芯哂幸欢ǖ匚唤鹆晟坛枪矁商?，金陵南路客運中心與火車站旁及橋西村金陵商城約5000新金陵商城70000屬浙北最大的批發(fā)零售市場,貨物集中，品種齊全。但檔次較低，類似于小商品市場，客流量一般浙北大廈金陵北路30000共3層，是長興目前規(guī)模最大的百貨，品牌較多，環(huán)境良好，但由于較為偏遠，人流量不大時代廣場長海路11600以商業(yè)街區(qū)為主要形態(tài)，分為服裝、餐飲、家居、美容美發(fā)四大區(qū)域。因內(nèi)街較多，難以聚攏人氣，人流量不大，商戶空置率高，經(jīng)營狀況不佳。新雙龍大廈地處長興古城街道10000建筑為三層,以個體經(jīng)營為主，經(jīng)營服裝及各種皮鞋箱包,屬中等消費層次,客流量大，針對青年消費歐尚超市經(jīng)一路與縣前西街交叉路口30000長興最大的綜合性超市，共三層。人流較大，知名度較高輕紡城海興路146000大量空置房，轉讓率高，現(xiàn)以汽車4S店居多，以目的消費為主，人氣不旺。建材城共2處，黃土橋及迎賓大道旁浙北建材城10000長興建材城80000全國多家知名品牌，經(jīng)營各種建筑材料，批發(fā)和零售，人流量不大。長興建材城內(nèi)包含8000平方米的家世界家具城，屬中低檔消費。城區(qū)主要住宅匯總區(qū)域樓盤名稱物業(yè)類型體量（㎡）樓盤地址龍山新區(qū)麗湖·中央首府普通住宅，商鋪33340中央大道與經(jīng)一路交叉口云龍大廈寫字樓30000長興南太湖總部經(jīng)濟園3號地香溪美庭別墅約70000城東派出所東側十字路口中央花園普通住宅19410中央大道與經(jīng)二路交叉口卡地亞莊園普通住宅，別墅約260000長水公路東側，原看守所地塊翡翠名都·三期高層22200湖州市長興縣主城區(qū)白溪村東側畫溪莊園普通住宅，別墅27950畫溪大道與齊山路交叉口金宇·御景園普通住宅，別墅19300長興一中東側鏡水藍庭普通住宅27290龍山新區(qū)D地塊中心城區(qū)南門新天地普通住宅約54000長興縣城煤球廠原址萬宏花園普通住宅40000老長途汽車站東側嘉信公寓商鋪，單身公寓10903縣前街東延伸段與經(jīng)一路交叉口綠城·長興廣場普通住宅330000長興縣人民廣場區(qū)域鼎城單身公寓16381長興縣人民南路95號樓陽光家園普通住宅50000長興中心農(nóng)貿(mào)市場西側通寶城普通住宅13023縣前東街與明珠路交叉口城西區(qū)域畫溪花園普通住宅60470南面臨規(guī)劃道路，東北面是畫溪濕地公園云廈·香堤雅墅別墅約60000畫溪大道與長水路交叉口濱海·水木花都普通住宅35300長興縣城西浙水·陽光天地普通住宅7270長興縣前段西街西城時代普通住宅85000長興縣前西街濱海小學西側旺角商業(yè)中心旺角商業(yè)中心是集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務、文化于一體的“一站式〞商業(yè)巨擎;總建筑面積80000㎡；9條商業(yè)街，5大休閑廣場，1個浙北大廈；其中浙北大廈開業(yè)已近2年；業(yè)態(tài)包括潮流服飾、品牌名店、商務餐飲、酒吧、KTV、足浴、棋牌室、美容美發(fā)等；該工程是長興目前規(guī)模最大的商業(yè)綜合體，以商業(yè)街區(qū)與百貨相結合的新的商業(yè)模式將促使長興居民的消費習慣發(fā)生變化；已開業(yè)的浙北大廈，目前的人流量并不是很大，以周邊新建小區(qū)業(yè)主為主要客群，商品檔次也屬中檔；該工程以出售作為去化形式，今后可能會出現(xiàn)業(yè)態(tài)難以控制的情況，加之周圍有學校的因素，工程不能引進大型娛樂業(yè)態(tài)，因此預計旺角商業(yè)中心今后仍以長興現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)、檔次為根底，而此區(qū)域要真正做旺，仍需一段時間商業(yè)體量龐大，商圈業(yè)態(tài)分布不均,市場同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重,缺乏成熟知名商業(yè)品牌,經(jīng)營理念滯后，軟件有待提升主要商圈租金分析解放路金陵路人民路明珠路金陵路：4.5-8人民路：6-14解放路：6.5-16明珠路：水木花都：4.5-8龍山商業(yè)街：4.5-8新世界：4-7.5建材城：海興路=路：3.5-7租金/平米/每天

產(chǎn)品篇工程概況銷售市場工程分析工程整體情況物業(yè)類型地上計容建筑面積（平方米）占地面積（萬平方米）占地面積(畝)容積率紅星美凱龍廣場500002.436兩棟上蓋高層（5-17F）30000樓下裙房商業(yè)（4F）18233建材館153901.0315精品館156570.914類卡博特商業(yè)中心150001.724精品小市場（3F）300001.9293棟上蓋類住宅（4-21F）24000道路、綠化隔離、河道0.711總計1982808.631292.3周邊目前在售主要住宅分布圖工程位置7300元/㎡7300元/㎡10500元/㎡8480元/㎡6300元/㎡9000元/㎡9500元/㎡7500元/㎡7100元/㎡7700元/㎡7300元/㎡6445元/㎡暫未定價暫未定價暫未定價項目名稱畫溪莊園位置長興縣畫溪大道與齊山路交叉口項目指標占地:58000㎡總建:85510㎡項目規(guī)劃規(guī)劃有排屋、高層規(guī)劃套數(shù)385戶停車位287個物業(yè)排屋1.55元/㎡·月價格情況高層、小高層：均價6445排屋中間套：均價9300排屋邊套：均價10000銷售情況排屋剩余10套左右小高層、高層剩余150套左右畫溪莊園萬象雅苑項目名稱萬象雅苑位置氣象路168號(老氣象局地塊)項目指標占地:6258㎡

總建:7401㎡

項目規(guī)劃長興西南唯一純低層聯(lián)排住宅小區(qū)。項目共22套排屋，戶型面積均在330平米左右。規(guī)劃套數(shù)22戶停車位每戶雙車庫。物業(yè)1.5元/㎡·月價格情況目前均價8400元/㎡銷售情況目前剩余20套左右復合式公寓鼎城項目名稱鼎城位置城中區(qū)雉城鎮(zhèn)人民南路95號項目指標占地:3412㎡

總建:16381㎡

項目規(guī)劃住宅、單身公寓規(guī)劃套數(shù)

200套停車位328個物業(yè)1.50元/月/㎡；價格情況均價9000元/㎡

銷售情況鼎城空中樓墅剩余8套左右，剩余18套左右，陽光家園項目名稱陽光家園位置長興縣中心農(nóng)貿(mào)市場西側項目指標占地:50000㎡

總建:50000㎡

容積率為2.3項目規(guī)劃陽光家園包括2幢小高層(11層）、4幢高層（18層），共330套房源（其中1幢單身公寓、5幢精品住宅）。規(guī)劃套數(shù)住宅330套店鋪120間，面積32-88㎡停車位365個停車位，12.8萬/個物業(yè)1.03元/㎡·月價格情況公寓均價6300店鋪均價20000元/㎡銷售情況公寓目前剩余20余套東方綠洲項目名稱東方綠洲位置縣前東街和經(jīng)一路交叉口西北角項目指標占地:33256㎡

總建:108925㎡

容積率2.5項目規(guī)劃小高層住宅設計：共7幢，11層為主，部分9層，一梯兩戶，層高2.9高層住宅設計：共5幢，17層為主，一梯兩戶，層高2.9米商務辦公設計：共1幢，10層與12層共存，層高3.2米規(guī)劃套數(shù)住宅共642套停車位車位480個價格東方綠洲售樓處對外開放，項目接受預約登記。價格待定項目名稱萬宏花園位置長興縣明珠路長途汽車站東側項目指標占地:7500㎡

總建:40000㎡

容積率：5.70項目規(guī)劃項目由3幢，小高層圍合而成。集辦公、酒店、公寓三大功能于一身規(guī)劃套數(shù)總共280套，單身公寓180余戶，戶型面積在35-75㎡。停車位價格萬宏花園住宅已售完萬宏花園項目名稱南門新天地位置長興縣雉城鎮(zhèn)長海路1號項目指標占地:22000㎡

總建:41585㎡

容積率為1.79項目規(guī)劃門新天地總建筑面積為41585.46平，高層住宅22748.05平，商業(yè)13408.41平，住宅186套，商鋪表現(xiàn)為兩層沿街商鋪、獨特的商業(yè)創(chuàng)意空間（商業(yè)走廊）、獨立沿河商鋪。停車位物業(yè)住宅1.3元/㎡·月價格情況住宅均價6300-7100商鋪未定銷售情況2012年5月推出100余套房源南門新天地工程住宅局部SWOT分析工程旁邊的高鐵將已建成通車，必將導入一局部市區(qū)人群前來置業(yè)；城南新城正逐步完善，且現(xiàn)在周邊配套已具備一定規(guī)模，工程周邊整體人氣缺乏，且與工業(yè)區(qū)相鄰，這都講給來此置業(yè)的客戶帶來一定問題；工程所在區(qū)域競劇烈，新盤較多，而住宅市場也有綠地等大的專業(yè)住宅開發(fā)商城南新城正處于開發(fā)階段，未來必將有大量的人口導入。本工程的交通位置便利,緊鄰高速鐵路且距離交通主干道有一定距離，住宅局部鬧中取靜。工程所規(guī)劃的住宅戶型面積等，能否吸引足夠客戶，將成為工程成敗的關鍵點；紅星美凱龍一直致力于商業(yè)工程開發(fā)，客戶對企業(yè)住宅的開發(fā)并不了解，因此必須加強對住宅局部的宣傳。>>>>OPPORTUNITY>>>>THREATS>>>>STRENGTH>>>>WEAKNESS周邊目前在售主要商業(yè)分布圖工程位置盛地·西城時代綠城長興廣場14000元/㎡35000~66000元/㎡陽光家園20000元/㎡鼎城40000元/㎡嘉信公寓42000元/㎡南門新天地40000元/㎡德信柏林公館20000元/㎡長興商業(yè)銷售市場項目名稱盛地·西城時代建筑面積110000平方米開發(fā)商浙江盛地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司環(huán)線位置外環(huán)以內(nèi)價格14000元/平方米開盤時間2011-07-01入住時間2012年底商業(yè)類型住宅底商地址長興金陵中路439號銷售情況商鋪剩余六套長興商業(yè)銷售市場項目名稱綠城長興廣場建筑面積330000平方米開發(fā)商長興綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司環(huán)線位置外環(huán)以內(nèi)價格26000~66000元/平方米開盤時間2011-05-10入住時間2012年底商業(yè)類型專業(yè)市場地址長興縣解放西路100號銷售情況商鋪剩余40間左右長興商業(yè)銷售市場項目名稱鼎城建筑面積16381平方米開發(fā)商湖州廣泰置業(yè)有限公司環(huán)線位置外環(huán)以內(nèi)價格42000元/平方米開盤時間2011-08-17入住時間2012年底商業(yè)類型住宅底商地址雉城鎮(zhèn)人民南路95號銷售情況商鋪剩余3席長興商業(yè)銷售市場項目名稱南門新天地建筑面積41585平方米開發(fā)商浙江和地置業(yè)有限公司環(huán)線位置外環(huán)以內(nèi)價格40000元/平方米開盤時間待定入住時間待定商業(yè)類型綜合體地址縣雉城鎮(zhèn)長海路1號銷售情況商業(yè)13408.41㎡，尚未推入市場。長興商業(yè)銷售市場項目名稱陽光家園建筑面積50000平方米開發(fā)商長興眾盛置業(yè)有限公司環(huán)線位置外環(huán)以內(nèi)價格20000元/平方米開盤時間2010-01-25入住時間2012年底商業(yè)類型住宅底商地址城中區(qū)中心農(nóng)貿(mào)市場西側銷售情況60余間商鋪長興商業(yè)銷售市場項目名稱嘉信公寓建筑面積1865平方米開發(fā)商長興嘉信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

環(huán)線位置外環(huán)以內(nèi)價格42000元/平方米開盤時間2011-06-28入住時間2012年12月商業(yè)類型住宅底商地址前街東延伸段與經(jīng)一路交叉口銷售情況商鋪剩余4間在售長興商業(yè)銷售市場項目名稱德信柏林公館建筑面積186682平方米開發(fā)商長興德信置業(yè)有限公司環(huán)線位置外環(huán)以內(nèi)價格20000元/平方米開盤時間待定入住時間待定商業(yè)類型住宅底商地址雉城鎮(zhèn)歐尚超市北側銷售情況商鋪暫未出售工程研判從市場現(xiàn)狀看從工程本身看人流少競爭大消費量少業(yè)態(tài)未確定商業(yè)內(nèi)街單鋪面積未確定工程研判工程商業(yè)局部SWOT分析工程周邊的整體商業(yè)氣氛目前尚未形成，