中原新城商業(yè)2012年?duì)I銷執(zhí)行案謹(jǐn)呈：鄭州元龍房地產(chǎn)開發(fā)是價(jià)值指引我們，還是我們創(chuàng)造價(jià)值？商業(yè)地產(chǎn)……280萬方國(guó)際城市綜合體鼎筑大都會(huì)萬千繁華顛覆市府區(qū)商業(yè)商務(wù)格局中原新城集大成之作已然呈現(xiàn)......12365411年市場(chǎng)回憶及12年展望2021年?duì)I銷策略執(zhí)行及實(shí)施費(fèi)用預(yù)算2021年本體解讀2021年?duì)I銷目標(biāo)2021年推售策略根本思路第一局部市場(chǎng)篇整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研判房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研判區(qū)域解讀宏觀經(jīng)濟(jì)信號(hào)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)鄭州商業(yè)及寫字樓市場(chǎng)隱藏在冷凍下的撲朔迷離......經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出口投資消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)開展持續(xù)增速的2021年，出口貿(mào)易由于對(duì)象經(jīng)濟(jì)的疲軟而明顯滯后，國(guó)內(nèi)內(nèi)需拉動(dòng)是經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的核心要素。產(chǎn)業(yè)升級(jí)區(qū)域轉(zhuǎn)移保障性住房隨著勞動(dòng)力本錢上升，推動(dòng)制造業(yè)提升效率，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和區(qū)域轉(zhuǎn)移在區(qū)域轉(zhuǎn)移過程中，中西部根底建設(shè)投資有望加快宏觀經(jīng)濟(jì)信號(hào)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)鄭州商業(yè)及寫字樓市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)信號(hào)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)鄭州商業(yè)及寫字樓市場(chǎng)2月24日1月14日3月25日4月21日12月5日標(biāo)題：存款準(zhǔn)備金率4月21日5月18日6月20日上調(diào)下調(diào)行為：下調(diào)只是為增加貨幣流通結(jié)果：房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊不明朗宏觀經(jīng)濟(jì)信號(hào)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)鄭州商業(yè)及寫字樓市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)信號(hào)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)鄭州商業(yè)及寫字樓市場(chǎng)調(diào)控更加嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場(chǎng)撲朔迷離商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)客戶觀望情緒嚴(yán)重“捂錢不出〞房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定客戶預(yù)期降低房地產(chǎn)市場(chǎng)資金量減少客戶觀望情緒嚴(yán)重，夠買期較長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)不再是限購(gòu)令下的寵兒住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)信號(hào)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)鄭州商業(yè)及寫字樓市場(chǎng)2月份，共計(jì)銷售2662套，銷量創(chuàng)2021年3月以來最低。3月份，成交量上升，出現(xiàn)供給小于銷售的局面。4月份，市場(chǎng)加大了供給量，供給量猛增。5月份以后，月度銷售量在50萬㎡上下浮動(dòng)，市場(chǎng)一直表現(xiàn)為供大于求的局面。

1-10月份，鄭州商品房累計(jì)銷售面積554.47萬平方米，同比下將40.80%，而庫(kù)存量，截至第三季度，鄭州商品住房可售面積為382.49萬平方米，同比增長(zhǎng)48.67%。宏觀經(jīng)濟(jì)信號(hào)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)鄭州商業(yè)及寫字樓市場(chǎng)可支撐規(guī)?！鶕?jù)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)指標(biāo)的年均增長(zhǎng)率初步預(yù)算，到2021年鄭州市可支撐的商業(yè)體量為2490萬㎡，商業(yè)開展前景廣闊,為綜合體商業(yè)的開展提供支撐空間業(yè)態(tài)規(guī)劃向廣義商業(yè)邁進(jìn)，急需特色化業(yè)態(tài)組合出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式租售價(jià)格商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)華潤(rùn)全自持出租式經(jīng)營(yíng)模式和萬達(dá)訂單式經(jīng)營(yíng)模式或?qū)⑾破鹦碌睦顺?，并逐漸凸顯優(yōu)勢(shì)受客戶對(duì)城市綜合體的追捧和城市綜合體選址的特殊性，綜合體商業(yè)租售價(jià)格均將飛速攀升未來城市綜合體密集分布，商圈被嚴(yán)重分割，商業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)劇烈，經(jīng)營(yíng)策略變革在即，且或?qū)⒁l(fā)新一輪商戰(zhàn)宏觀經(jīng)濟(jì)信號(hào)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)鄭州商業(yè)及寫字樓市場(chǎng)2021年8月-11月各工程來電宏觀經(jīng)濟(jì)信號(hào)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)鄭州商業(yè)及寫字樓市場(chǎng)2021年8月-11月各工程來訪中原新城周邊競(jìng)爭(zhēng)工程8-11月份來訪與來電呈現(xiàn)情況根本相同，除二七萬達(dá)來訪量較高外，其余工程商業(yè)來訪量均效果一般。由于區(qū)域內(nèi)商業(yè)及寫字樓氣氛不濃厚，市場(chǎng)關(guān)注度也低于東區(qū)市場(chǎng)。中原新城商業(yè)組自8月3日進(jìn)場(chǎng)后，來訪913組，僅次于萬達(dá)廣場(chǎng)1500組，說明工程自然來訪量較好，但客戶質(zhì)量及關(guān)注度有待在2021年增加。2021年市場(chǎng)仍然不明朗，來電來訪量都將持續(xù)偏低，在客戶量少的情況下，抓住有限客戶資源，提高自身成交量！宏觀經(jīng)濟(jì)信號(hào)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)鄭州商業(yè)及寫字樓市場(chǎng)金中環(huán)寫字樓在片區(qū)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)成交量相比較好，但隨市場(chǎng)情況影響，各工程成交均呈下降趨勢(shì)。同比區(qū)域內(nèi)，公寓型寫字樓物業(yè)較受青睞，客戶關(guān)注度較高。我工程寫字樓為標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓目標(biāo)客戶較為高端區(qū)域內(nèi)商業(yè)呈現(xiàn)萬達(dá)一家獨(dú)大的局勢(shì)，憑借其無可比較的品牌優(yōu)勢(shì)與推廣力度，占據(jù)了較大市場(chǎng)份額，憑借位置優(yōu)勢(shì)倍受青睞客戶觀望情緒嚴(yán)重；持幣不出市場(chǎng)慘淡……如何解決目前市場(chǎng)困境如何將自身優(yōu)勢(shì)最大化如何提高銷售速度......第二局部本體解讀銷售總結(jié)2021年客戶分析2021年工程解讀銷售總結(jié)客戶總結(jié)本體解讀截止12月7日，A8商業(yè)剩余51間，面積4398.67㎡一層小面積商鋪銷售速度較快，剩余二層大面積房源較多，總價(jià)較高截止12月7日，A12商業(yè)剩余43間，面積4893.31㎡A12整體鋪源面積較大，小面積房源去化較快，剩余房源面積大，總價(jià)高銷售總結(jié)客戶總結(jié)本體解讀目前寫字樓6-30層，剩余大面積房源較多，且樓層較高一層小面積商鋪銷售速度較快，剩余二層大面積房源較多，總價(jià)較高來電客戶以中原區(qū)為主，占55%，其次是金水區(qū)，占19%，二七區(qū)9%。工程目標(biāo)客戶仍以中原區(qū)為主，說明工程在中原區(qū)的知名度較高，且成交客戶也多為中原區(qū)銷售總結(jié)客戶總結(jié)本體解讀來電客戶情況分析：來電客戶區(qū)域來電客戶認(rèn)知途徑1、短信：占47%，效果與性價(jià)比最高，后期可繼續(xù)利用該渠道；2、大河報(bào)：占23.7%，效果較明顯，其他報(bào)紙媒體相對(duì)較弱；3、圍墻：占11%，推廣效果較直觀有效；工程主要來電渠道以短信及報(bào)廣為主，在報(bào)廣群眾鋪排之后，短信渠道針對(duì)不同人群進(jìn)行發(fā)送，取得了一定的效果。但推廣渠道單一，也造成工程來電認(rèn)知渠道過于簡(jiǎn)單，整體推廣面并未鋪開銷售總結(jié)客戶總結(jié)本體解讀來電客戶情況分析：來電客戶物業(yè)類型分析來訪客戶情況分析：到訪客戶中中原區(qū)468組，占57%，金水區(qū)128組，占16%，二七區(qū)77，占9%。區(qū)域內(nèi)關(guān)注度較高，主要客戶群體位于中原區(qū)，郊縣市場(chǎng)以及鄭州其它區(qū)域關(guān)注并未翻開到訪客戶認(rèn)知途徑：圍墻占31%、短信占21%、報(bào)廣占13%，整體來訪渠道未能鋪開，但因?yàn)槭蹣遣空咽拘Ч^好，且報(bào)廣短信力度較大，來訪量尚可銷售總結(jié)客戶總結(jié)本體解讀來訪客戶情況分析：來訪客戶與來電客戶對(duì)物業(yè)需求根本相同，都以商鋪為主，占比79%，寫字樓占來訪需求的22%。區(qū)域內(nèi)對(duì)寫字樓物業(yè)的認(rèn)可度較低，且寫字樓目前昭示效果一般。商業(yè)成交客戶情況：商業(yè)以及寫字樓成交客戶均以中原區(qū)為主，區(qū)域內(nèi)客戶關(guān)注度影響工程整體銷售寫字樓成交客戶情況：銷售總結(jié)客戶總結(jié)本體解讀商業(yè)寫字樓區(qū)域內(nèi)客戶關(guān)注較高需求客戶以中原區(qū)為主整體市場(chǎng)認(rèn)可度較低，工程未能翻開周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈，入市工程較多立足中原區(qū)輻射周邊區(qū)域，深度挖掘區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶銷售總結(jié)客戶總結(jié)本體解讀外部條件—區(qū)域價(jià)值工程輻射區(qū)域商業(yè)：外部條件尚可，開展只因內(nèi)因?qū)懽謽牵和獠織l件欠佳，開展須提升外部屬性銷售總結(jié)客戶總結(jié)本體解讀內(nèi)部條件—整體規(guī)劃(商業(yè)〕商業(yè)：王府地塊：商業(yè)面積約1.6萬觀瀾地塊：商業(yè)面積約5.7萬學(xué)府地塊：商業(yè)面積約1.5萬公園地塊：商業(yè)面積約9.9萬中原新天地地塊：商業(yè)面積約11.3萬王府壹街區(qū)公園街區(qū)觀瀾街區(qū)學(xué)府街區(qū)中原新天地地塊分散，商業(yè)體量雖大但不集中預(yù)計(jì)2021年中原新城可新增入市商業(yè)為B2〔3214.19㎡〕、E4〔8611.03㎡含大商業(yè)，可售17間散戶〕E9〔1170.09㎡〕、D4〔1492.51㎡〕、D5〔1971.74㎡〕銷售總結(jié)客戶總結(jié)本體解讀C5＃寫字樓：面積剩余約3.4萬C4＃寫字樓：面積約4.2萬內(nèi)部條件—整體規(guī)劃(寫字樓〕市場(chǎng)客戶產(chǎn)品區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度不高，整體市場(chǎng)入市量較大寫字樓投資客戶較少，高端大客戶難尋C4C4C5C4C5C5C5C5C5、C4產(chǎn)品沖突，C5高層大面積房源滯銷銷售總結(jié)客戶總結(jié)本體解讀工程2021年SWOT分析核心優(yōu)勢(shì)：品牌力+產(chǎn)品力+區(qū)域力第三局部2021年推售策略產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)推售策略研判基于全年銷售目標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)性2021年工程總體推售原那么：1、根據(jù)各地塊不同特征，采用重點(diǎn)“出擊〞共同銷售的根本原那么。2、結(jié)合2021年新推產(chǎn)品的情況及銷售任務(wù)，制定出合理的推售策略。3、結(jié)合區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求情況，合理安排推售量。4、保證每批次所推售房源的豐富產(chǎn)品線，盡可能的滿足所有的市場(chǎng)需求。5、商業(yè)體量較大，每批次推售產(chǎn)品以一點(diǎn)打向市場(chǎng)，做到各地塊產(chǎn)品的合理匹配，通過價(jià)格杠桿，引導(dǎo)客戶對(duì)同批次產(chǎn)品的選擇，防止客戶流失。6、2021年工程重點(diǎn)在于C5剩余房源銷售以及C4入市，通過價(jià)格杠桿擠壓剩余房源銷售，最大化提升C4入市優(yōu)勢(shì)，以提高銷售產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)推售策略研判產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)推售策略商業(yè)存量統(tǒng)計(jì)目前中原新城在售商業(yè)重要集中于A區(qū)A8/A12＃底層商業(yè)以及D區(qū)1＃、2＃、3＃E區(qū)1＃、2＃的局部剩余商業(yè)。除A8/A12商鋪能夠形成集中商業(yè)體量外，其余剩余產(chǎn)品均呈現(xiàn)面積大，位置差等不同程度的弊端A8/A12〔王府壹街區(qū)〕主推方向已呈現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)，客戶接受疲軟的現(xiàn)象；目前剩余產(chǎn)品均呈現(xiàn)面積大、總價(jià)高的不利態(tài)勢(shì)；產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)推售策略寫字樓存量統(tǒng)計(jì)總結(jié)：商業(yè)及寫字樓產(chǎn)品無論從推售時(shí)間，推售產(chǎn)品等方面都已呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，在總結(jié)2021年產(chǎn)品余量的同時(shí)，加推新產(chǎn)品以刺激市場(chǎng)關(guān)注將成為2021年工程推售主題！產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)推售策略工程商業(yè)2021年銷售序列分割——2021年工程商業(yè)整體可售產(chǎn)品約為4.6萬平方米，其中B2、E4/7/9、D4/D5、c1為新推產(chǎn)品分上下半年入市，推售節(jié)奏如圖示：E區(qū)——4、9；C區(qū)——1銷售面積：E區(qū)約2386.17㎡；C1約695.32㎡銷售周期：2021年上半年主推E區(qū)4號(hào)樓底商及9＃底商，C4入市時(shí)加推C1商業(yè)B區(qū)——2；D區(qū)——4、5銷售面積：6678㎡銷售時(shí)間：2021年下半年主推B2及D4/5商業(yè)〔B2)視當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況而定A區(qū)——7、8、12銷售面積：6670.62銷售周期：隨新推產(chǎn)品統(tǒng)一銷售2月份6月份8月份10月份12月份E區(qū)4、9＃+A區(qū)8/12＃B區(qū)2＃+D4/5A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)C1隨C4入市推售推售包裝思路推售C區(qū)、E區(qū)、B區(qū)、D區(qū)商業(yè)價(jià)格策略——利用價(jià)格杠桿形成工程各地塊之間價(jià)格比照，適當(dāng)拉大E區(qū)/B區(qū)/D區(qū)與A區(qū)商業(yè)之間價(jià)差，以求引導(dǎo)客戶在消化新推房源同時(shí)，擠壓A區(qū)銷售推售時(shí)間思路——鑒于A8/12＃商業(yè)推售時(shí)間較長(zhǎng)，市場(chǎng)認(rèn)可度降低等因素，建議2021年2月份釋放E區(qū)4、9＃商業(yè)加推信息，并視客戶積累量在3-4月間入市。下半年主推B2及D區(qū)4、5商業(yè)，C1商業(yè)隨寫字樓C4入市而加推——2021年新產(chǎn)品入市商業(yè)為B2、E4、E9、D4、D5、C1，整體入市面積約9544㎡〔面積少，地塊分散為新產(chǎn)品主要弊端〕產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)推售策略工程商業(yè)2021年推售策略設(shè)想E區(qū)：觀瀾街區(qū)全球餐飲娛樂B區(qū)：休閑娛樂街區(qū)D區(qū)：文化創(chuàng)意街區(qū)C區(qū)：大型商超百貨產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)推售策略寫字樓2021年推售序列〔2021年銷售重點(diǎn)〕C5C42021年上半年以消化C5＃剩余房源為主；〔工程推售的關(guān)鍵，只有快速消化C5剩余房源，才有C4入市的可能〕2021年中旬至下旬，C4?？傻竭_(dá)預(yù)售條件，推入市場(chǎng)，并以大商簽約為主題持續(xù)引爆市場(chǎng)關(guān)注2月份6月份8月份10月份12月份消化C5＃剩余房源7-8月份加推C4入市寫字樓推售主要考慮290㎡以上大面積房源的銷售！產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)推售策略寫字樓2021年推售策略設(shè)想寫字樓推售包裝思路290㎡以上房源及C4價(jià)格策略——目前已經(jīng)形成290㎡以上房源嚴(yán)重滯銷的問題，2021年上半年重點(diǎn)考慮對(duì)290㎡以上房源與小面積房源的價(jià)差；待C4入市結(jié)合大商簽約提升工程品質(zhì)，同時(shí)拉大C4與C5整體價(jià)差推售時(shí)間思路——結(jié)合C4工程進(jìn)度，適時(shí)提前進(jìn)行大商簽約活動(dòng)，及C4產(chǎn)品說明會(huì)，引爆市場(chǎng)關(guān)注。預(yù)計(jì)2021年下半年初C4可到達(dá)預(yù)售條件。須在2021年6月份之前對(duì)C5剩余房源進(jìn)行重點(diǎn)消化，以防止產(chǎn)品之間的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)?！?021年上半年集中消化C5剩余房源，以確保C4成功入市產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)推售策略2021年可售房源參考商業(yè)：A8/12剩余3.7萬㎡金額1.7億；E4面積1216.08；B2面積3214.19；D4/53634.25；C1695.32預(yù)計(jì)金額約2.6億寫字樓：C5剩余25397.29㎡金額2.6億；C4預(yù)推20層以下2.8億合計(jì)：9.7億產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)推售策略2021年推售魚骨圖推售安排〔2021.1—2021.12〕2021年〔形象轉(zhuǎn)變，氣氛提升〕1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新推產(chǎn)品剩余產(chǎn)品推廣節(jié)奏3月E4/97月C4入市+C110月B2/D4/5入市A8/12+C5主銷C5+前期商鋪剩余C4剩余+E區(qū)商鋪剩余新產(chǎn)品帶動(dòng)剩余產(chǎn)品銷售新產(chǎn)品入市和各主銷期各媒體的組合拳主線樹立新形象拔升工程高度轉(zhuǎn)變“住宅〞概念強(qiáng)化回報(bào)造成共鳴第四局部2021年?duì)I銷目標(biāo)全年總?cè)蝿?wù)任務(wù)支撐分解全年任務(wù)任務(wù)分解支撐銷售總目標(biāo)：2021年度實(shí)現(xiàn)銷售收入3.9億元2021年任務(wù)細(xì)分表全年任務(wù)任務(wù)分解支撐即2021年底完成銷售任務(wù)：A8/12銷售50%以上E4銷售70%以上B2銷售30%以上C5銷售50%C4銷售40%知名度、客戶量如何提升任務(wù)艱巨……如何解決客戶觀望如何解決產(chǎn)品線之間競(jìng)爭(zhēng)如何提高銷售速度......我們定一個(gè)基調(diào)：2021年要完成任務(wù)，就要重點(diǎn)解決寫字樓問題第五局部2021年?duì)I銷策略執(zhí)行及實(shí)施營(yíng)銷策略總綱推廣策略拓展策略活動(dòng)策略展示策略客戶策略營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行策略開展方向解析中原新城擁有近28萬方體量的商業(yè)及近10萬方體量的寫字樓，如此大體量卻因?yàn)榈貕K分散而無法形成集中式商業(yè)，我們只有對(duì)各個(gè)地塊產(chǎn)品進(jìn)行“連橫合縱〞形成產(chǎn)品互補(bǔ)，以此求得整體工程的銷售！中原新城2021年戰(zhàn)略任務(wù)贏得“連橫合縱〞的工程之戰(zhàn)充分借勢(shì)中原新城各地塊自身資源優(yōu)勢(shì)，利用各地塊節(jié)點(diǎn)或新品加推到達(dá)互相借勢(shì)之目地以局部戰(zhàn)場(chǎng)的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)為競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，以特色差異化的產(chǎn)品策略和針對(duì)性銷售策略，到達(dá)各地塊之間的相互轉(zhuǎn)化“借勢(shì)〞“共生〞營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行Action1搭便車——以“逸〞待“勞〞各個(gè)地塊不同產(chǎn)品相互借勢(shì)，利用新品加推、街區(qū)開業(yè)、招商進(jìn)駐等節(jié)點(diǎn)共推，到達(dá)各地塊之間的相互結(jié)合與支撐Action2聚焦主戰(zhàn)場(chǎng)——以“專〞對(duì)“全〞全面進(jìn)攻不如一點(diǎn)求精，分節(jié)點(diǎn)適時(shí)針對(duì)主要產(chǎn)品進(jìn)行重點(diǎn)推售，形成市場(chǎng)強(qiáng)有力聲音，從而帶開工程整體關(guān)注Action3同“質(zhì)〞不同“調(diào)〞——以“一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)〞破“大盤平銷〞拒絕大盤平銷策略，以一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)集中爆發(fā)，提升中原新城商業(yè)形象，適時(shí)加推產(chǎn)品刺激市場(chǎng)關(guān)注Action4相機(jī)而動(dòng)——以“節(jié)點(diǎn)〞帶動(dòng)“銷售〞營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行營(yíng)銷策略的核心——商業(yè)我們已經(jīng)定出2021年新推產(chǎn)品以及推售節(jié)奏以及“連橫合縱〞的營(yíng)銷總綱，那么如何實(shí)現(xiàn)這一訴求點(diǎn)，也就是營(yíng)銷策略的核心關(guān)鍵！

營(yíng)銷策略的核心在于各地塊在售商業(yè)之間的相互配合轉(zhuǎn)化

營(yíng)銷策略的爆發(fā)點(diǎn)在于如何利用街區(qū)開業(yè)、新品加推等節(jié)點(diǎn)帶動(dòng)整體營(yíng)銷策略的實(shí)現(xiàn)在于如何形成多樣化的價(jià)格差異以促進(jìn)整體銷售以一點(diǎn)突破帶動(dòng)整盤銷售營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行營(yíng)銷策略的核心——寫字樓升龍金中環(huán)5A甲級(jí)寫字樓借勢(shì)之后加大對(duì)重點(diǎn)房源的消化，“以量取勝〞核心：借勢(shì)方法:提升品質(zhì)，重點(diǎn)促銷Vs成功的關(guān)鍵在于290平以上房源自7月份開始大商簽約前期推廣活動(dòng)，力邀名人代言以提高影響力成功的關(guān)鍵在于造勢(shì)、起勢(shì)營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行展示策略：活動(dòng)策略：拓展策略：推廣策略：常用動(dòng)作：小活動(dòng)暖場(chǎng)，大活動(dòng)造勢(shì)持續(xù)舉行，引爆區(qū)域話題新聞常用動(dòng)作：拓展的是一個(gè)圈層，注重滲透的實(shí)效制造圈層話題……常用動(dòng)作：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)，在群眾推廣前提下，注重窄眾高端客戶推廣各渠道之間相互交叉……客戶策略：常用動(dòng)作：得客戶者為王變坐銷為行銷，積極向外尋找客戶資源營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行推廣策略推廣策略群眾媒體窄眾媒體通過群眾媒體提高全城知名度，提升工程形象。利用重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)形成全城轟動(dòng)的效果DM直郵報(bào)廣燈箱框架高端渠道短信戶外網(wǎng)絡(luò)+電臺(tái)以“廣〞對(duì)“精〞——2021年推廣營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行推廣策略2拔升工程綜合體概念，利用品牌商家借勢(shì)上位，再次提升形象推廣基調(diào)營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行戶外大牌推廣策略報(bào)紙廣告網(wǎng)絡(luò)媒體DM直郵框架廣告短信長(zhǎng)期、短期點(diǎn)位相結(jié)合：市區(qū)重點(diǎn)地段長(zhǎng)期發(fā)布工程信息，工程重大節(jié)點(diǎn)增加各重點(diǎn)路段短期點(diǎn)位，集中釋放工程信息群眾渠道不可或缺的重要媒體，保證每周報(bào)廣出街頻率，促使工程具有連貫性德市場(chǎng)聲音2021年注重網(wǎng)絡(luò)媒體重要性，加強(qiáng)各網(wǎng)媒及各論壇之間的相互聯(lián)系，在網(wǎng)絡(luò)上形成良好氣氛窄眾媒體新生渠道，2021年應(yīng)加強(qiáng)對(duì)高端客群，地市等區(qū)域的DM直郵投放，在高端圈層形成共識(shí)借助高端商家及娛樂場(chǎng)所地段優(yōu)勢(shì)，滲透目標(biāo)客戶群體，并間接形成工程推廣的交叉性2021年工程重要來電渠道，2021年應(yīng)重點(diǎn)對(duì)短信公司及資源進(jìn)行篩選，提高來電量以及來電質(zhì)量群眾渠道窄眾渠道營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行2021年圈層拓展回憶拓展策略?宣傳資料置換后檢查力度不夠，展示到達(dá)性較難確定；?周末聯(lián)動(dòng)活動(dòng)中商家客戶較難邀約，客戶來訪量無法確定；?目前拓展未實(shí)質(zhì)進(jìn)入目標(biāo)圈層，推廣配合力度缺乏；?商家對(duì)客戶資料置換抗性較大，且周末活動(dòng)吸引力缺乏以支撐高端商家參與；2021年圈層拓展問題匯總營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行拓展策略2021年置業(yè)參謀掃樓拓展回憶2021年置業(yè)參謀拓展最重要問題在于如何尋找“主事人〞以能直接進(jìn)行目標(biāo)洽談；每周2-5天掃樓，次日進(jìn)行回訪，并對(duì)拓展客戶進(jìn)行逐級(jí)分類2021年置業(yè)參謀掃樓問題匯總營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行拓展策略順手牽羊·以逸待勞——2021年拓展置業(yè)參謀點(diǎn)對(duì)點(diǎn)拓展1深化2021年拓展思路，撇棄無目的性掃樓，以尋找“主事人〞為目的進(jìn)行針對(duì)性拓展；完善拓展機(jī)制及獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制提升拓展人員的積極性；落實(shí)拓展實(shí)效性，對(duì)拓展人員進(jìn)行量化考核籌劃圈層拓展2積極調(diào)整2021年拓展思路，以大活動(dòng)引起圈層客戶關(guān)注圈層拓展工作的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)即為是否實(shí)現(xiàn)圈層客戶共識(shí)以聯(lián)動(dòng)活動(dòng)為主題，聯(lián)合資料置換、客戶置換等相關(guān)聯(lián)動(dòng)模式營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行拓展策略陌拜+回訪聯(lián)動(dòng)展示活動(dòng)組織重點(diǎn)寫字樓品牌精品店重點(diǎn)單位行業(yè)聯(lián)盟區(qū)域商家將置業(yè)參謀拓展與圈層聯(lián)動(dòng)有機(jī)結(jié)合，到達(dá)互相聯(lián)動(dòng)之效果營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行活動(dòng)策略“圍點(diǎn)打援〞——2021年活動(dòng)以節(jié)點(diǎn)性大活動(dòng)為主，貫穿工程整體銷售，以求到達(dá)收尾連貫的市場(chǎng)聲音1月3月5月4月9月10月2月6月7月8月11月12月2021年節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)以新產(chǎn)品入市為契機(jī)，預(yù)留1-2個(gè)月推廣期，形成整體節(jié)點(diǎn)的連貫性。以月為單位舉行一次較大規(guī)模話題性活動(dòng)，利用線上推廣吸引市場(chǎng)關(guān)注；每周仍然舉行案場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)，但不硬性要求合作商家參與；每月初選定“主題性活動(dòng)〞合作行業(yè)，積累3-5家以上意向合作單位共同舉辦大型活動(dòng)；每月活動(dòng)暫定當(dāng)月中旬舉行，預(yù)留5-10天推廣期，利用報(bào)廣、短信等渠道出街活動(dòng)信息，制造市場(chǎng)關(guān)注話題；E4、9入市A8開業(yè)〔消化房源〕C4預(yù)售；C1B2、D4/5推售大商簽約營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行活動(dòng)策略2021年暫定節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)2021年3月A8交房〔開業(yè)〕具體方向媒體發(fā)布策略：常規(guī)媒體集中推廣，全面提升工程形象，提升知名度。節(jié)奏緊湊，推廣密集活動(dòng)策略：大活動(dòng)、大推廣助推E4、9商業(yè)入市活動(dòng)方向：市府區(qū)變遷影像展〔A8商業(yè)交房〕暨E4、9商業(yè)開盤圈層聯(lián)合方向：聯(lián)合區(qū)域內(nèi)汽車4S店聯(lián)合舉行市府區(qū)變遷影像展，提升區(qū)域商業(yè)形象擴(kuò)大活動(dòng)規(guī)模及影響力，拔升工程高度市府區(qū)變遷影像展?fàn)I銷策略總綱策略執(zhí)行活動(dòng)策略2021年5月〔大活動(dòng)預(yù)熱階段〕具體方向媒體發(fā)布策略：常規(guī)媒體集中推廣，提升活動(dòng)影響力，從而拉開工程寫字樓及商鋪剩余房源銷售活動(dòng)策略：強(qiáng)銷A8/12及E4/9剩余房源，寫字樓C5到達(dá)清盤。積累C4客戶活動(dòng)方向：評(píng)選鄭州最具成長(zhǎng)力企業(yè)—聯(lián)合大河報(bào)、商報(bào)、88.1/104.1、搜房網(wǎng)、新浪房產(chǎn)、易就網(wǎng)等房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站活動(dòng)籌備：方案活動(dòng)持續(xù)1-2個(gè)月，于7月份大商簽約活動(dòng)為結(jié)束，評(píng)出前10強(qiáng)企業(yè)。與大商簽約〔郎咸平〕相結(jié)合，造成2個(gè)月左右活動(dòng)周期，以拔升工程綜合體高度“鄭州最具成長(zhǎng)力企業(yè)評(píng)選〞營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行活動(dòng)策略2021年7/8月C4入市〔大商簽約〕具體方向媒體發(fā)布策略：群眾媒體集中轟炸，提升大商簽約影響力度助推C4寫字樓入市活動(dòng)策略：大活動(dòng)、大推廣助推C4寫字樓入市活動(dòng)方向：邀請(qǐng)郎咸平參加大商簽約會(huì)并舉行財(cái)經(jīng)論壇暨C4寫字樓入市活動(dòng)聯(lián)合方向：6-7月份開始釋放郎咸平財(cái)經(jīng)論壇信息，持續(xù)1個(gè)月推廣期邀請(qǐng)大商旗下簽約商家舉行商家簽約發(fā)布會(huì)2021年暫定節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)順推C1695.32㎡商業(yè)營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行活動(dòng)策略2021年10月B2/D4/5商業(yè)入市具體方向活動(dòng)策略：大活動(dòng)、大推廣助推B2商業(yè)入市2021年暫定節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)營(yíng)銷策略總綱策略執(zhí)行活動(dòng)策略2021年活動(dòng)策略須考慮三個(gè)方面：61每周小活動(dòng)每月大活動(dòng)節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)1、旨在通過圈層聯(lián)動(dòng)活動(dòng)到達(dá)提升工程區(qū)域知名度及圈層滲透的目的2、活動(dòng)要保證質(zhì)量及可執(zhí)行性，確保每月一次的大活動(dòng)能深入挖掘潛在客戶資源，滲透圈層1、轉(zhuǎn)變工程形象，提升知名度的最有力平臺(tái)2、結(jié)合推售產(chǎn)品迅速形成工程在區(qū)域內(nèi)的共鳴，從而刺激市場(chǎng)關(guān)注3、節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)貫穿工程2021年銷售，保證以