s寶安鴻基岳塘工程市場調(diào)研暨產(chǎn)品定位報告謹呈：深圳市寶安鴻基〔集團〕股份定位綱要1宏觀市場2區(qū)域競爭格局4客戶與產(chǎn)品定位3工程分析

宏觀市場1城市概況2產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟1別墅分布別墅供給別墅特征客戶分析案例結(jié)論普通住宅分布在售情況價格分析客戶分析案例結(jié)論

宏觀市場1城市概況2經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)1概況人口居民收入資源交通開展方向4市場結(jié)論53長株潭城市群核心城市，重要工業(yè)基地，經(jīng)濟強市湘潭市位于湖南省中部偏東，湘江下游流域。周邊與地級市長沙、株洲、衡陽與婁底相鄰。湘潭經(jīng)濟總量為湖南省第七位，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值居全省第三位。上半年湘潭城市居民人平可支配收入5446元，同比增長15.2%，增速較上年同期提高7.5個百分點。湖南省重要的工業(yè)、科技和旅游城市。是長株潭城市群的中心城市之一。1宏觀市場城市概況其總面積5015平方千米，為湖南省第5大城市,現(xiàn)轄湘鄉(xiāng)市、韶山市、湘潭縣和雨湖區(qū)、岳塘區(qū)兩個城區(qū)2021年湘潭人口2748552人，其中岳塘區(qū)總?cè)丝?4萬在全市排名中，潭市排在全市第三，人口密度549人/平方公里，僅次于長沙市。1宏觀市場城市概況湖南省第五大城市人口密集城市1宏觀市場經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)GDP增速達14.5%，增長快速，產(chǎn)業(yè)開展快生態(tài)宜居的現(xiàn)代化工業(yè)新城和文化旅游名城1宏觀市場城市概況航空湘潭至黃花國際機場路程僅需30分鐘，已開通39條航線，可直飛北京、上海、深圳、香港、曼谷等大中城市。遠期規(guī)劃建設(shè)湘潭韶山機場。鐵路湘黔線橫貫市境，京廣線在市區(qū)經(jīng)過，洛湛線在市境西北經(jīng)過。正在建設(shè)中的滬昆高鐵貫穿全境，在市區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)兩座大型客運站。京廣線湘潭聯(lián)絡(luò)線也在規(guī)劃建設(shè)當中。10余家大型企業(yè)各有鐵路專線與這兩大主干線相通。城鐵長株潭城鐵已經(jīng)進入施工階段，在湘潭境內(nèi)將建設(shè)昭山，荷塘，板塘，湘潭四站。預(yù)計2021年底前建成通車。公路湘潭公路四通八達，107國道和320國道構(gòu)成境內(nèi)公路網(wǎng)的主干，上瑞高速、京珠高速公路、長潭西高速、潭衡高速穿城而過，轄區(qū)內(nèi)與高速公路的連接口達15個，湘潭為全國地級市高速公路最密集的地區(qū)，公路密度大大高于全國和全省平均水平。港口湖南省最大的河流湘江穿過市區(qū)，截止至2021年末，上起馬家河、下至昭山灣，全長42以里的湘潭港擁有了易家灣、譚家湖、大埠橋、鐵牛埠港區(qū)、九華港區(qū)〔河西中心港區(qū)〕、河西港區(qū)、易俗河港區(qū)、寒雞港等多個港區(qū)。至2021年底，湘潭共有泊位55個，其中500噸以上的泊位有17個，1000噸級泊位增加到了10個，港口年吞吐量到達640萬噸。隨著湘江二級航道的規(guī)劃建設(shè)和長沙湘江航電樞紐的建成，湘江通航能力將進一步提高，湘潭港將成為湖南內(nèi)河獨有的港口群。立體交通健全，交通四通八達1宏觀市場城市概況房產(chǎn)開發(fā)增長快速，吸引眾多知名開發(fā)商進駐，競爭劇烈1宏觀市場房產(chǎn)市場項目名稱雨湖區(qū)岳塘區(qū)九華區(qū)商品房批準預(yù)售面積15.7586.2443.09商品住宅批準預(yù)售面積13.9883.6334.74商品房登記銷售面積15.7351.0826.63商品房住宅登記銷售面積11.8946.4925.38商品房6月末累計可售面積31.95129.5225.85商品房住宅6月末累計可售面積21.48101.6320.78上半年商品房分區(qū)銷售數(shù)據(jù)〔單位：萬平方米〕1宏觀市場房產(chǎn)市場岳塘區(qū)為供給及需求量最大的區(qū)域，其次為九華區(qū)相對活潑的一手市場而言，二手房市場顯得較為低迷。2021年上半年，湘潭市共成交二手房面積為16.21萬平方米，共成交1660套，環(huán)比下降25.68%，同比增加16.28%，成交金額17562萬元，環(huán)比下降36.25%，同比增加7.2%；其中，二手住宅成交面積為12.36萬平方米，共成1417套，環(huán)比下降36.68%，同比下降61.23%。1宏觀市場房產(chǎn)市場二手房市場成交低迷長株潭房地產(chǎn)一體化刺激購置力，三地跨區(qū)購房可貸公積金刺激市場，限貸不限購從“三網(wǎng)融合〞試點，到城際鐵路的開工建設(shè)，從長株潭三地接聽免費，到長株潭三地異地購房可以使用公積金貸款……長株潭一體化建設(shè)，已經(jīng)從最初的口號，變成了現(xiàn)實，居民對三地距離的心理距離也在一步步縮小，工作、居住“雙城記〞早已普遍上演，跨區(qū)域買房也已成常態(tài)。1宏觀市場房產(chǎn)市場

經(jīng)濟強市：促進經(jīng)濟又好又快開展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化、人民收入持續(xù)增加，到2021年人均GDP超過8萬元人民幣，湘潭經(jīng)濟開展走在全省前列，成為湖南乃至中部地區(qū)的經(jīng)濟強市。

文化名城：以“偉人故里、文明湘潭〞為主題創(chuàng)立“全國文明城市〞；開掘偉人文化、名人文化、湖湘文化等歷史文化遺產(chǎn)，申報“省級和國家級歷史文化名城〞；促進教育均衡快速開展，擴大職業(yè)教育規(guī)模；開展文化產(chǎn)業(yè)和文化事業(yè)。

宜居家園：在交通、通訊、電力、供熱、燃氣、水利和防震減災(zāi)等方面建立完備、高效、穩(wěn)定的城市根底設(shè)施系統(tǒng)，有效處理生產(chǎn)、生活污染物，建立相應(yīng)的危機處理機制，保障市民生活工作環(huán)境清潔平安，積極創(chuàng)立生態(tài)園林城市。

旅游勝地：整合市域內(nèi)旅游資源，培育壯大旅游支柱產(chǎn)業(yè)，強化偉人故里、紅色文化、濱江風光、現(xiàn)代城市的特色，以紅色文化旅游帶動開展湖湘文化旅游、生態(tài)休閑旅游，將湘潭建設(shè)成為全國知名的旅游勝地。1宏觀市場發(fā)展方向

經(jīng)濟發(fā)展目標

年份GDP總量人均GDP“兩型”產(chǎn)業(yè)增值占GDP比重城鎮(zhèn)化率20151460億元4.63萬元70%66%20203000億元8.8萬元80%80%規(guī)劃把湘潭打造成為經(jīng)濟強市、文化名城、宜居家園和旅游勝地。1宏觀市場市場結(jié)論

區(qū)域競爭格局1別墅市場2普通住宅23參考案例雙馬工業(yè)園

九華區(qū)五岳新城〔本案〕藏湖丘吉爾莊園富瑤天下岳塘區(qū)別墅市場屬于起步階段，整個市場僅有三個別墅工程競爭，均位于新區(qū)，別墅競爭壓力小。1別墅市場競爭競爭格局整體區(qū)域形成二大板塊，各具特色，九華區(qū)那么直接對接長沙，已根本成型，雙馬工業(yè)園開展較滯后比較項雙馬工業(yè)園九華區(qū)硬件資源世界五百強企業(yè)聚集地，城際輕軌、主干道正在鋪設(shè)高科技產(chǎn)業(yè)基地距離湘潭火車站和長沙最近，道路鋪設(shè)已基本完成軟件資源客戶認可度高未來升值空間大品牌發(fā)展商提升價值居住氛圍良好客戶認可度高未來升值空間大片區(qū)發(fā)展瓶頸配套非常缺乏配套不足片區(qū)發(fā)展點1、市政廣場為中心的新區(qū)逐漸完善2、周邊高科技工業(yè)園基地臨近去往長沙高速路口，帶動兩地經(jīng)濟1別墅市場競爭競爭格局

藏湖丘吉爾莊園富瑤天下占地面積365畝500畝1000畝（一期440畝）建筑面積31.6萬㎡43萬㎡200萬㎡（一期32萬㎡）容積率1.31.3別墅1.1景觀資源原生態(tài)坡地、90畝濕地湖泊原生態(tài)坡地、2萬平米湖景濕地湖景湖泊多以內(nèi)部自然資源為依托，大規(guī)模社區(qū)呈現(xiàn)，容積率較低1別墅市場競爭競爭格局

產(chǎn)品類型面積區(qū)間均價銷售率丘吉爾莊園聯(lián)排/獨棟/雙拼聯(lián)排：200-270雙拼：207-314獨棟：310-520聯(lián)排6700元/㎡聯(lián)排83%富瑤天下聯(lián)排/獨棟聯(lián)排：200-244獨棟：305-502聯(lián)排6800元/㎡獨棟9300元/㎡70%藏湖聯(lián)排/獨棟/雙拼聯(lián)排：260-290雙拼：320-400獨棟：430-490獨棟8000元/㎡一期90%別墅工程銷售情況較好，產(chǎn)品以大戶為主，產(chǎn)品線重復(fù)，目前主要為200-240平米的聯(lián)排最為劇烈，其次為400-490平米的獨棟產(chǎn)品湘潭別墅產(chǎn)品類型主要是以聯(lián)排為主，同時市場對聯(lián)排的需求也是最大的，獨棟別墅次之，雙拼別墅量較少。1別墅市場競爭競爭格局項目名稱建筑風格園林風格丘吉爾莊園現(xiàn)代北美風格歐式皇家園林富瑤天下西班牙風格地中海風格藏湖歐式建筑風格美國南加州建筑、園林風格均為歐美風格，園林較為粗糙，不能表達豪宅風范1別墅市場競爭競爭格局項目名稱客戶構(gòu)成丘吉爾莊園本地富有階層為主，長沙、株洲及周邊投資客，少量來自浙江（鋼鐵廠老板、外企高管、公務(wù)員、私營老板等）富瑤天下本地富有階層為主，湘潭下縣富有階層，長沙、株洲及周邊投資客，少量來自浙江（煤礦主、銀行、鋼鐵廠高管、外企高管、公務(wù)員、私營老板等）藏湖本地富有階層為主，長沙、株洲及周邊投資客，以及深圳和浙江投資客（煤礦主、銀行、鋼鐵廠、外企高管、公務(wù)員、私營老板等）1別墅市場競爭客戶分析湘潭市區(qū)富有階層置業(yè)目的85%以上為自住，其他未投資置業(yè)職業(yè)巨商富賈（錳礦主、煤礦主），企業(yè)精英(銀行、通信、湘潭電視、湘潭鋼鐵廠、外資企業(yè)高管等），公務(wù)員，私營企業(yè)老板年齡主要集中在35-50歲家庭結(jié)構(gòu)多三代同堂現(xiàn)居住地原居住地以市中心為主湘潭下轄縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有階層置業(yè)目的為解決子女戶口、教育；市區(qū)的輻射、百位效應(yīng)，入城置業(yè)職業(yè)私營企業(yè)主，公務(wù)員，大型國有企業(yè)事業(yè)單位高管等年齡主要集中在35-50歲家庭結(jié)構(gòu)多三代同堂現(xiàn)居住地湘潭下轄縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等1別墅市場競爭客戶分析在外謀生、回鄉(xiāng)置業(yè)的湘潭人置業(yè)目的所在城市樓價過高，購買別墅目的主要是自用，兼顧投資職業(yè)個體工商業(yè)者、私企老板、大型企業(yè)高管等年齡主要集中在35-40歲家庭結(jié)構(gòu)三口之家，如果回湘潭居住則多為三代同堂現(xiàn)居住地工作在上海、北京、深圳、廣州等一線城市外省（被調(diào)往湘潭工作或與有業(yè)務(wù)往來）、長沙、株洲及周邊市地投資客戶置業(yè)目的保有稀缺型物業(yè)，期待保值、增值現(xiàn)居住地多來自上海、北京、深圳、廣州等一線城市投資心理1、投資湘潭別墅，產(chǎn)品稀缺，總價較低，風險相對較小2、“長株潭一體化”使“工作在長沙，居住在湘潭”成為可能（類似2003年前廣州客戶區(qū)番禹置業(yè)）3、價格優(yōu)勢特別明顯：湘潭居長沙僅30分鐘，同類性價比優(yōu)勢不輸長沙的別墅，價格卻是長沙價格的一半，別墅價格被城市低估。1別墅市場競爭客戶分析本市區(qū)富有階層下轄縣、鄉(xiāng)階層長株潭地區(qū)外地湘籍人士湘潭周邊地區(qū)融城三市融城三市以上根據(jù)區(qū)域特點，別墅工程客戶空間分布特征1別墅市場競爭客戶分析藏湖區(qū)域：岳塘區(qū)開發(fā)商：湘潭市華彩置業(yè)物業(yè)公司：華彩物業(yè)物業(yè)費：1.3元/平米/月物業(yè)類別：別墅容積率：1.3綠化率：40%在售：24套別墅占地面積：500畝別墅建筑面積：30萬㎡別墅面積：230-270平米

核心競爭力：品牌+大規(guī)模+原生湖1別墅市場競爭經(jīng)典案例藏湖長潭同城第一站，半小時生活圈，長、株、潭三城融匯核心地帶

分三期開發(fā)，目前在售二期5000平米豪華雙會所90畝濕地湖泊，但園林僅集中臨湖區(qū)域，未充分利用好自然資源工業(yè)園區(qū)高檔住宅1別墅市場競爭經(jīng)典案例美國南加州園林風格藏湖一期二期三期產(chǎn)品分析別墅面積戶型區(qū)間情況——聯(lián)排260-290雙拼320-400獨棟430-490獨享私家花園，有父母房和保姆房，氣派雙門廊雙中空，雙車位，超大露臺，12米開間浪費面積較大，空間感弱露臺雙門1別墅市場競爭經(jīng)典案例藏湖開發(fā)商：湘潭市華彩置業(yè)物業(yè)公司：華彩物業(yè)物業(yè)費：1.3元/平米/月物業(yè)類別：別墅容積率：1.3綠化率：40%在售：24套別墅占地面積：500畝二期建筑面積：30萬㎡在售產(chǎn)品：聯(lián)排200-270

核心競爭力：區(qū)位+產(chǎn)品+規(guī)模1別墅市場競爭經(jīng)典案例丘吉爾莊園現(xiàn)代北美風格

1別墅市場競爭經(jīng)典案例丘吉爾莊園面積區(qū)間：聯(lián)排200-270雙拼207-314獨棟310-520南北通透，布局合理，通風采光佳雙露臺，雙車位，大尺度客廳贈送面積小1別墅市場競爭經(jīng)典案例丘吉爾莊園富瑤天下

核心競爭力：產(chǎn)品+高爾夫+規(guī)模+交通開發(fā)商：湘潭九華嘉富房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)公司：百嘉和物業(yè)物業(yè)費：1.8元/平米/月物業(yè)類別：別墅容積率：1.1綠化率：45%在售：別墅占地面積：1000畝〔一期440畝〕別墅建筑面積：200萬平米別墅面積：200-270平米〔聯(lián)排〕1別墅市場競爭經(jīng)典案例西班牙建筑風格地中海園林——湘潭首席千畝半島名墅

3+5城市群高速公路網(wǎng)

——最具升值潛力距湘潭老城中心---基建營丶新城核心---河?xùn)|新區(qū)丶市委市政府僅5分鐘車程“大外環(huán)〞：岳陽-汝城高速杭州-瑞麗高速(岳陽-常德段)二廣高速(常德-邵陽段)；邵陽-衡陽高速；衡炎高速構(gòu)成其它城際交通渠道：

國道：107國道、302國道高速公路：上瑞高速、長潭西高速鐵路：京廣線、湘黔線水運：湘江河道空運：黃花國際機場在建或?qū)⒔ㄩL株潭城際主干道：芙蓉大道(08年9月開工)紅易大道〔08年9月開工〕天易大道〔方案確定階段〕洞株路〔方案確定階段〕銅霞路〔方案確定階段〕1別墅市場競爭經(jīng)典案例富瑤天下通過白墻丶紅瓦的運用，帶來明快的色彩組合；借助門廊丶中空客廳丶法式風情陽臺的設(shè)計細節(jié)展現(xiàn)特色。1別墅市場競爭經(jīng)典案例以水景為主，創(chuàng)造多種親水空間，營造和諧的小區(qū)濱水人居環(huán)境，讓每棟建筑的前后都有庭園，每個庭園都有水可賞，有水可親富瑤天下獨棟區(qū)間：305-502平聯(lián)排別墅區(qū)間：200-244平方正實用，設(shè)有父母房及儲藏室采用中空客廳丶中空六角門廊丶全落地景觀窗的設(shè)計；采用三跑樓梯設(shè)計，每層均設(shè)退臺露臺；客廳開間較小，4.6-5米；大局部戶型設(shè)計過多房間，造成空間感差；落地窗中空天花板1別墅市場競爭經(jīng)典案例富瑤天下市場總結(jié)整體來講湘潭別墅市場處于起步階段，競爭壓力相對較小，未來開發(fā)工程較少，主要消化存量，未來供給?。宦?lián)排別墅競爭較為劇烈，產(chǎn)品同質(zhì)化，以面積200-250平米的產(chǎn)品為主，獨棟普遍偏大，到達400-490平米；雙拼工程競爭壓力最小，此類型消化最快，產(chǎn)品面積集中在300-400平米，客戶以自住為主，本地客戶居多，其次為長沙、株洲的客戶，且隨長株潭一體化的進程，該局部人群在擴大；以企業(yè)中高管理層及公務(wù)員為主。各工程均具備一定的自然資源，產(chǎn)品上有一定創(chuàng)新，突出實用性，有打造園林亮點意識，但展示并不到位，一是無樣板房展示，二是園林細節(jié)展示不到位，對客戶的吸引力有限，未來具有景觀優(yōu)勢、高實用性產(chǎn)品、注重細節(jié)效勞、展示實際產(chǎn)品的工程將成為熱點樓盤；1別墅市場競爭市場總結(jié)岳塘板塊普通住宅主要分布于三大板塊，并城市由雨湖板塊逐步向東移，向岳塘板塊及九華板塊開展2普通住宅競爭競爭格局本案九華板塊雨湖板塊3000-4000元/平4000-4500元/平4000-5000元/平樓盤價格區(qū)間分布〔局部〕3000以下3000-35003500-40004000以上芙蓉銘都錦繡世家三湘怡苑萬博港住宅樓春滿江南......華廈佳園湖湘林語德仁·聚星城盤龍名府·君澤府湘電·友誼1號......白石古蓮城城郊·華雅花園城郊·新府華城宜華·湘江名城中地·凱旋城......建鑫城·國際社區(qū)東方名苑新景·御江山湘銀·熙城納帕溪谷書香語林

單位：元/平方米2021年上半年，湘潭市共銷售商品住宅7418套，銷售主力價位段為3000-3500元/平方米，共售2494套，占總量的33.62%；其次是3500-4000元/平方米以下的價位區(qū)間，共售2199套，占總量的29.65%。2普通住宅競爭競爭格局2021年岳塘區(qū)在售重點樓盤列表在售樓盤總共有42個，體量較大的有15個，價格集中在3800-4300元/平米，少數(shù)地段好，品質(zhì)好的樓盤能到達5000元/平米2普通住宅競爭競爭格局整體需求偏大：90-144平米的3房以及60-90平米的2房均呈供需兩旺，60平米以下的一房產(chǎn)品供大于求2普通住宅競爭競爭格局整體市場供給較大，僅8月份就有12個工程新開盤樓盤名稱

均價（單位元/平米）樓盤優(yōu)惠信息吉安公館一期香榭麗大道3380折后起價，VIP認籌優(yōu)惠2萬抵三萬宜華·湘江名城4300一次付款98折建鑫國際社區(qū)二期4200-4300一次付款98折，按揭99折中地凱旋城4300-4400一次性付款94折，按揭96折，金僑·書香語林二期3800-4000一次付款97折，團購優(yōu)惠最高優(yōu)惠5萬納帕溪谷三期“后灣”5000一次付款95折，按揭97折減城郊·新府華城3800左右一此付款96折，按揭99折城郊·華雅花園3700-3800一次付款多享受3個點優(yōu)惠東方名苑二期5000一次性付款98折湖湘林語三期

3800一次性總優(yōu)惠3000~4000元春滿江南四期3200一次95，按揭99中央一品8月底開盤88-133平米絕版N+1戶型，VIP萬元優(yōu)惠倒計時2普通住宅競爭競爭格局約55%的客戶為本地客戶，其次為湘潭縣占20%，再次為周邊臨近區(qū)域2普通住宅競爭競爭格局東方名苑區(qū)域：岳塘區(qū)開發(fā)商：湘潭多凌華城置業(yè)物業(yè)公司：深圳建藝物業(yè)管理物業(yè)費：1.5元/平米/月物業(yè)類別：高層小高層容積率：3.2綠化率：35.9%總套數(shù)：1036占地面積：366685平米〔一期102990㎡〕建筑面積：79152平米〔一期153277.54㎡〕面積區(qū)間：60---300平米湘潭市規(guī)模面積最大的商業(yè)、住宅、辦公綜合小區(qū)2普通住宅競爭案例位于核心行政文化區(qū)，交通四通八達18000平米私家湖景12000平米名仕會所歐式建筑風格2普通住宅競爭案例東方名苑以“居城市生活、享自然野趣〞的立意，精工細琢的設(shè)計勾出歐韻城邦的居所居生活和綠色生態(tài)環(huán)境的新型住宅小區(qū)一房:40-65二房：76-95三房：118-139四房：153-155大面寬，大享受，景觀入戶花園；主臥設(shè)置超大路落地窗；戶型多樣化，方正實用戶型2普通住宅競爭案例東方名苑2普通住宅競爭案例建鑫城·國際社區(qū)位于湘潭三大中心〔新行政中心、國際居住區(qū)、國際商務(wù)區(qū)〕交集核心，屬于濱江生態(tài)旅游片區(qū)，集生態(tài)、居住、商貿(mào)、旅游、游樂、商務(wù)、博覽等功能為一體150萬平米宏大規(guī)模，規(guī)劃有設(shè)計型公寓、生態(tài)寫字樓、國際風情步行街、國際美居中心等。頂級雙會所設(shè)置，大型人人樂商場，臨汽車站2普通住宅競爭案例建鑫城·國際社區(qū)東南亞風情為主題公園鳥獸雕像

亭臺雕像獨具東南亞風情的蘇梅島帶給建鑫城以神秘，SPA區(qū)、木躺椅、草亭臺、架空層入口繩結(jié)柱、引水入架空層，設(shè)噴水售、噴水魚、方格窗欞、古風典雅吊頂隔柵、木頁風扇……如詩如畫

穿插廊架景墻、鳥獸雕像、紅磚鋪地、木槿綠籬，風景優(yōu)美動感綠脈，文脈，水脈，人脈的有機結(jié)合，園林采用點、線、面成景方式2普通住宅競爭案例建鑫城·國際社區(qū)戶型：三房兩廳一衛(wèi)面積：95平米。戶型特點：方正實用，私密性好獨特轉(zhuǎn)角飄窗朝闊陽臺戶型：四房兩廳兩衛(wèi)面積：135.79平米。戶型特點：大客廳、大陽臺、送入戶花園戶型：一房一廳面積：58平特點：方正實用，采光差，有較大的浪費空間戶型2普通住宅競爭案例建鑫城·國際社區(qū)2普通住宅競爭小結(jié)對工程的啟示：樓盤名稱合正·中央原著

發(fā)展商深圳市展遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市力基房地產(chǎn)有限公司區(qū)域地段深圳·新中心福龍大道北轉(zhuǎn)人民南路建筑面積130000.00㎡

容積率2.6項目屬性住宅、別墅物管單位世邦魏理仕顧問咨詢

占地面積49576.42㎡銷售率82%綠化率30%總套數(shù)1468均價21000元/㎡

最高價格26000元/㎡外立面風格新古典主義

樣板房風格古典園林風格中西結(jié)合開盤時間2011-07-29入伙時間2012-06車位1250戶型配比主力戶型為120-160㎡板式大宅，250-310㎡獨聯(lián)別墅景觀公園電影院、體育活動中心、100萬平的公共綠地及公園商業(yè)沃爾瑪、人人樂客戶群定寶安企業(yè)老板，羅湖，福田、龍崗等各大企業(yè)高管項目優(yōu)劣勢分析賣點/特色合正地產(chǎn)集團14年大成之作，地鐵口物業(yè)，世界頂尖的物管公司缺點周邊在建樓盤和農(nóng)民房較多，部分雙拼由于限購難出售促銷策略限價發(fā)售直減5000元優(yōu)惠倒計時媒體宣傳網(wǎng)絡(luò)、戶外、巡展會案例1：合正·中央原著——為中心，造原著關(guān)注理由：龍華新城中心區(qū)頂級會所，頂級物業(yè)工程定位：時代原著墅院大宅3參考案例完美路網(wǎng)——驅(qū)動城市未來限購、限貸、限價三管齊下，中央原著直降5000出售！價格策略——突圍限購風波3參考案例名家聚集——一切只為打造頂級物業(yè)3參考案例120—160㎡板式大宅，250-310㎡獨聯(lián)別墅

120、140平米單位為雙拼戶型，160平米單位為獨立戶型。整體上看，工程戶型方正，動靜分區(qū)，同時空間布局較為合理，舒適感較強。其中，120平米戶型的10.8米長陽臺，是該戶型的一大特色。戶型——全部空間稟賦純南向只為生活高度3參考案例樣板間高貴、典雅——展現(xiàn)品質(zhì)生活打造精致的產(chǎn)品細節(jié)，外立面大量運用的高級石材、高級面磚，使整個工程充滿了高貴、典雅、溫情；3參考案例合正·中央原著總結(jié)：龍華新中心，首個高端別墅，市場認知缺乏，區(qū)域開展有待完善戰(zhàn)略樹立高品質(zhì)、高形象，適度突破區(qū)域現(xiàn)狀；面向城市主流客群，營銷增值時機：良好的區(qū)域前景(龍華新中心規(guī)劃〕名家聚集，實力巨獻示范未來價值，未來生活氣氛的全面展示3參考案例樓盤名稱招商鉆石山發(fā)展商招商地產(chǎn)區(qū)域地段南開衛(wèi)津南路奧體中心旁建筑面積310000平方米

容積率2.13項目屬性住宅、別墅物管單位招商物業(yè)總套數(shù)1600銷售率78%綠化率45%銷售起價20000元/平方米均價22000元/平方米

最高價格25000元/平方米外立面風格歐美占地面積140000平米

園林風格北歐水系園林開盤時間2011-06-25

入伙時間2012年底車位別墅：1：1、1：2；公寓：1：1戶型配比82-240㎡戶型板房，330-340㎡聯(lián)排景觀公園水上公園、堆山造景公園配套濱湖中學(xué)、水上小學(xué)以及天大、南大、師大高等學(xué)府、華夏未來藝術(shù)學(xué)?？蛻羧憾ㄆ髽I(yè)家，高管，政府官員項目優(yōu)劣勢分析賣點/特色低密度TOWNHOUSE別墅和超高層

缺點流通性差，間距小，聯(lián)排設(shè)計為U型，促銷策略全款9.7折，按揭9.9折媒體宣傳網(wǎng)絡(luò)、戶外、推廣活動案例2：招商鉆石山——國際生活的無盡奢想

關(guān)注理由：奧體中心物業(yè)國際化標準工程定位：奧體中心旁天津未來的高端國際化社區(qū)3參考案例

東臨衛(wèi)津南路〔是貫穿天津市南北的一條主干道，途經(jīng)八里臺、海光寺、鼓樓商業(yè)街等天津主要地段〕，南接快速路中石油橋，西至奧體中心〔水滴體育館〕，北達賓水西道。工程驅(qū)車距離天津濱海國際機場約22公里，只需約25分鐘；地鐵6號線的規(guī)劃開通可以更便捷的出行。國際化社區(qū)生活，路網(wǎng)四通八達

3參考案例對望天塔，站在陽臺上即可看到水上公園全景高層樓體外層覆蓋玻璃幕墻外部景致完美呈現(xiàn)，內(nèi)部設(shè)施奢華共享會所配套3參考案例高層一共有8棟，超高層〔42層〕雙拼:4棟疊拼:3棟聯(lián)體:10棟超高層公寓80-240平米，TOWNHOUSE別墅200-380平米18毛坯82-240㎡19000-20000元/㎡19精裝修85-150㎡21000元/㎡20精裝修83-154㎡22000元/㎡聯(lián)排330-3401000-1300萬/套復(fù)合產(chǎn)品線，迎合主流客群3參考案例招商·鉆石山總結(jié)：位于奧體中心，市場認知的高檔社區(qū)聚集地戰(zhàn)略復(fù)合產(chǎn)品迎合城市主流客群與強勢營銷，樹立高端市場形象，占領(lǐng)市場制高點時機：良好的景觀資源、良好的區(qū)域配套復(fù)合產(chǎn)品：產(chǎn)品線長，針對主流客群提供主流化產(chǎn)品，適度創(chuàng)新強勢營銷：營銷中心、品牌合作戰(zhàn)略〔名車展等〕3參考案例工程與區(qū)域價值融合陌生區(qū)域，以高品質(zhì)、高形象，適度突破區(qū)域現(xiàn)狀并以復(fù)合性產(chǎn)品迎合城市主流客群，做市場的領(lǐng)導(dǎo)者中央原著3參考案例招商鉆石山

工程分析1區(qū)域掃描2本體分析3本案3項目分析區(qū)域掃描未來城際輕軌開通，湘潭至長沙不到半小時，長株潭成為半小時生活圈，一體化生活圈。武廣高鐵開通和長株潭城際鐵路的建設(shè)，將給湘潭帶來新的機遇

未來城際輕軌開通，湘潭至長沙不到半小時，長株潭成為半小時一體化生活圈。3項目分析區(qū)域掃描板塘站加速“泛珠三角、大武漢、長株潭〞等經(jīng)濟圈成型，上萬億產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移速度將加快，雙馬工業(yè)園將成為受益者之一，擁有大量高收入人才武廣高鐵開通后必然引發(fā)原珠三角的局部產(chǎn)業(yè)向腹地轉(zhuǎn)移，或是形成新產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈，從而增加整個泛珠三角的經(jīng)濟競爭力。按“十一五〞規(guī)劃，雙馬工業(yè)園區(qū)將擁有企業(yè)100家，年產(chǎn)值達100億，年創(chuàng)稅過5億元。形成了以機電產(chǎn)業(yè)為主，兼容生物醫(yī)藥、現(xiàn)代物流的科技型、生態(tài)型工業(yè)園。3項目分析區(qū)域掃描3項目分析本體分析經(jīng)濟指標：總用地面積：86603.19㎡總建筑面積：209579.72㎡容積率：<=2.42綠化率：44.33%建筑密度：28.2%原規(guī)劃原規(guī)劃五岳新城二期〔原名〕500畝水墨城邦，繪湖湘丹青史詩50000平米市政園林規(guī)劃的高檔豪華社區(qū)3000平米高檔會所12000平米湖景湘潭首個國際標準網(wǎng)球場工程北側(cè)及西側(cè)屬未開發(fā)區(qū)域，以村屋為主；工程東面及東北面為別墅工程藏湖及安置房，南側(cè)均為企業(yè)工廠暫無居住氣氛處于起步階段錦宏重工瑞龍液壓建設(shè)中的霞光大道藏湖安置房工程3項目分析本體分析SWOT地塊：原生坡度適宜于規(guī)劃發(fā)揮；局部路段昭示性較強；2.42容積率，產(chǎn)品組合與整體規(guī)劃存在較大的靈活性。環(huán)境：地塊周邊是產(chǎn)業(yè)基地，整體氣氛較為便利與靜謐；交通：地塊四面環(huán)路，交通到達率高，各級路網(wǎng)四通八達；品牌：寶安鴻基上市品牌優(yōu)勢；競爭：別墅工程少，有利于工程確立周邊第一居所優(yōu)勢地位；地段：工程非中心地段，現(xiàn)階段的認可度也比較有限；地塊：工程南側(cè)有工業(yè)廠房，對于工程打造高品質(zhì)社區(qū)形成一定困擾；2.54的容積率在片區(qū)同品質(zhì)中是最高的；配套：在工業(yè)園環(huán)抱的情況下，目前工程周邊的生活配套、公共交通配套、教育醫(yī)療配套匱乏；價格優(yōu)勢：岳塘相對于周邊興旺城鎮(zhèn)存在價格洼地優(yōu)勢；組團優(yōu)勢：以雙馬工業(yè)園的開展為依托，工程與藏湖共同打造一個良好的城鎮(zhèn)級獨立高端物業(yè)組團；競爭優(yōu)勢：江南城系列產(chǎn)品在片區(qū)有較大的優(yōu)勢，產(chǎn)品品質(zhì)及園林規(guī)劃都將優(yōu)于其它工程。3項目分析本體分析優(yōu)選效益與容量較大的細分市場作為目標市場，立足于個性化產(chǎn)品，強化產(chǎn)品性價對于特定人群的吸引力，瞄準中高端與高端市場各個細分市場邊延點，成就各類自住需求首選產(chǎn)品。在宏觀調(diào)控前提下，以首次置業(yè)及改善型客戶為目標，可在局部意義上回避上述調(diào)控風險。細分市場，尋求空白，以“田忌賽馬〞的方式，打造低總價、高單價的獨有升級性產(chǎn)品，超越競爭對手。有效的競爭力，實際上就是集成的資源與客戶實際需要的匹配程度；如果依托“上等馬對中等馬〞的策略，在控制本錢的前提下，那么有效的競爭力實際上就是結(jié)合目標客戶的需求，將上一層級產(chǎn)品的配置進行選擇性簡化后配置于下一層級的客戶。策略方向核心策略

工程定位124工程定位〔客戶、市場、形象、物業(yè)〕工程產(chǎn)品組合及建議〔物業(yè)配比、產(chǎn)品建議〕工程高層客戶特征描述1、身份特征企事業(yè)中高層管理與技術(shù)人員（有車）

本地自由職業(yè)者與中小商家2、區(qū)域歸屬周邊5公里半徑3、年齡特征30-45歲4、家庭人口3-5人5、置業(yè)目標總價3房，40-50萬6、客戶描述70至80年代生人，事業(yè)正處于黃金通道,短期奮斗目標：有房有車；剛剛才組成新的家庭，對生活配套及教育配套有一定要求，房價承受能力有限的同時，又要考慮工作與家庭兼顧。4項目定位客戶定位5公里范圍工程高層需求特征描述他們升級需求是什么？1、一個較大的客廳：較為豪華，表達生活的富足；2、一個像樣的入戶花園：改作多功能室或者自我裝扮迎賓景觀；3、良好的社區(qū)品牌：品質(zhì)生活與產(chǎn)品信心的保證；4、一處標志性景觀：社區(qū)文化品質(zhì)的保證，暗合自身品質(zhì)的表達。他們根本置業(yè)需求是什么？1、良好環(huán)境：優(yōu)良生活氣氛、充分車位配套；2、生活配套：500米半徑的日常生活便利品能夠便捷采購；3、便捷交通：自駕車出行便利；路網(wǎng)健全；4、滿足根本需求的套型面積：3居室，100平方米左右，一居室套房自己使用，一套做客房，一套做小孩房。4項目定位客戶定位工程別墅客戶特征描述入門級客戶中高端客戶1、身份特征中小企事業(yè)主或主要股東

企事業(yè)高層管理人員

本地有一定實力的商業(yè)經(jīng)營者中大企事業(yè)主或主要股東

大型企事業(yè)決策層人員

本地有較強實力的商業(yè)經(jīng)營者

高收入灰色人群2、區(qū)域歸屬周邊10公里半徑以內(nèi)周邊20公里半徑以內(nèi)3、年齡特征35-45歲左右38-48歲左右4、家庭人口3-6人4-6人5、置業(yè)目標總價150萬以下200-250萬4項目定位客戶定位10公里范圍20公里范圍工程別墅區(qū)客戶描述60至70年代生人，已擁有一份像樣的事業(yè)，在圈子里已經(jīng)有一定的名譽和地位，有自己固定的追隨群，隨著下一代的逐步成長，家庭的重心在逐步轉(zhuǎn)移。并非一定是安于現(xiàn)狀，但相對于事業(yè)的進取來說，更希望給自己的家庭成員一個優(yōu)越的生活環(huán)境和氣氛。他們升級需求是什么？1、可拓展的空間：以滿足更加完善的需求，如工人房，家庭影廳、家庭工作室等2、一個較大的庭院：足夠大室外休閑空間；3、私車便捷入戶：身份表達的同時，更是私密性的需求；4、多面采光通風的、挑空客廳：心胸與奢華的表達。他們根本置業(yè)需求是什么？1、優(yōu)越環(huán)境：優(yōu)良居住氣氛與生活配套，但居家要鬧中取靜；2、生活配套：社區(qū)內(nèi)日常便利品能夠便捷采購，周邊有品質(zhì)配套；3、便捷交通：自駕出行便利，路網(wǎng)四通八達；4、社區(qū)環(huán)境：良好園林規(guī)劃，住宅占據(jù)優(yōu)質(zhì)景觀；5、滿足需求的套型面積：4居室左右，面積200平方米左右〔有一定拓展空間，進一步容納更多居住功能〕，主人房集成多功能〔書房、衛(wèi)生間等〕，獨門獨戶，配置一定的家庭親地綠化空間。工程別墅入門級客戶需求特征描述4項目定位客戶定位他們升級需求是什么？1、更多的套房與車位：滿足家庭成員的更高品質(zhì)需求〔下一代〕2、多功能灰度空間：如改裝成茶庫的空間，或者影音視聽室，滿足自身個性化的興趣愛好；3、全庭院：可量身訂做自己中意的全景觀住宅，如環(huán)繞水池，景觀家庭餐廳等等；4、私密會客廳：滿足自身更加私密性要求的私人事務(wù)交流空間。他們根本置業(yè)需求是什么？1、私密性：在環(huán)境優(yōu)雅的根底上，更注重私密性；2、高端專屬配套：多樣化的，比較私密的、雅致的與朋友交流的空間，能與圈層友人暢所欲言；3、較大的親地家庭空間：前庭后院，回歸自然生活狀態(tài)；4、滿足根本的套型面積：4-5居室，面積約300平方米〔有較大的拓展空間，進一步豐富使用功能〕，多功能集成套房自己使用，簡單套房給老人或者其他家人使用。工程別墅中高端客戶需求特征描述4項目定位客戶定位區(qū)域內(nèi)有充分的市場需求確保有可接受利潤的市場區(qū)域范圍內(nèi)中高端市場中家庭主居所市場4項目定位形象定位時代中式文化人居的高端物業(yè)工程定位于頂級物業(yè)與中高端市場之間的高端物業(yè)市場；打造以宜居為核心特色的生態(tài)中式高端人居：中高端市場的進入門檻，但居住空間與居住品質(zhì)比肩區(qū)域市場頂級大宅。4項目定位形象定位由于缺乏成為頂級物業(yè)的稀缺資源與區(qū)位支撐，工程假設(shè)要營造頂級物業(yè)勢必在很大的投入，而就工程所處區(qū)域的價格接受水平來說，投入產(chǎn)出比難以得到有效保證。市場二元法區(qū)隔：務(wù)求與市場現(xiàn)有產(chǎn)品的強烈比照整體形象：時代中式文化人居的個性化物業(yè)；高層產(chǎn)品：全景觀住宅，戶型適中實用；較高的單價，較低的總價；基于實用性的合理贈送，性價比出眾；提前五年實現(xiàn)置業(yè)夢想或?qū)崿F(xiàn)居住品質(zhì)升級。別墅產(chǎn)品：既有大型景觀樞紐，也有看不透的江南園林最科學(xué)的舒適尺度空間，多功能性全；較高的單價，較低的總價，性價比突出；提前進入智能化生態(tài)豪宅時代。整體形象：主打歐式舶來品，雷同度高；高層產(chǎn)品：戶型偏大；高單價，高總價；根本無贈送，性價比一般；別墅產(chǎn)品：圍繞大型景觀樞紐展開，但局部無景觀；僅僅是大戶人家；高單價、高總價、性價比較差；市場主流，傳統(tǒng)豪宅。4項目定位形象定位立足于產(chǎn)品差異化的根底，通過產(chǎn)品的成功案例借鑒、改進或微創(chuàng)新，實現(xiàn)工程產(chǎn)品相對的高單價、低總價，在客戶固定的總價區(qū)間里，實現(xiàn)居住功能向下一層級產(chǎn)品的核心功能升級，進而有力提升工程在各個細分市場的競爭成功率。以產(chǎn)品的卓越設(shè)計〔空間的合理利用，灰色空間的合理開發(fā)〕；保證工程相對高〔區(qū)域內(nèi)〕的單價，實現(xiàn)工程檔次的保證〔中高端〕；同時實現(xiàn)工程的相對低〔區(qū)域組團內(nèi)〕的總價，有效降低工程的置業(yè)入門門檻。根據(jù)普遍的市場經(jīng)驗，住宅的價格構(gòu)成要素中：單價表達物業(yè)檔次定位，總價是門檻，決定市場容量；4項目定位產(chǎn)品定位高層住宅各類別墅沿街商鋪高層會所建筑面積1638924170630001000面積占比78.2%19.9%1.4%0.5%工程住宅面積中，高層區(qū)占地約32%，別墅區(qū)占地約68%。以住宅設(shè)計為主要方向，同時承擔會所以及極少量商業(yè)配套建筑用地。4項目定位產(chǎn)品定位總占地總建面容積率86603.19209579.722.422房3房13房2套均面積7989112面積段78-8288-90110-115贈送面積6-810-1215-20套數(shù)比8%76%8%面積比7%72%10%目標市場高端2房市場舒適3房市場享受3房市場總價中樞區(qū)間32萬至35萬36萬至38萬46萬至50萬單位：㎡4項目定位產(chǎn)品定位備注：贈送面積均指可形成獨立的使用空間〔改造后可形成房間或是書房〕，有較高的實用性。高層局部配比2房設(shè)計要求建議區(qū)隔最小面積最小面寬備注空中庭院8可改為書房客廳3.8小陽臺3可并入廚房臥室114下壓式飄窗臥室29下壓式飄窗目標市場：舒適型兩房與傳統(tǒng)小三房之間的結(jié)合部。戶型核心空間面積區(qū)間市場主流2房2居室+客廳80-90項目2房2居室+1書房+客廳78-82市場經(jīng)濟型3房3居室+客廳90-1004項目定位產(chǎn)品定位附加值戶型核心空間面積區(qū)間市場經(jīng)濟型3房3居室+客廳90-100項目小3房3居室+1書房+客廳88-90市場舒適型3房3居室+客廳100-115目標市場：經(jīng)濟型3房與傳統(tǒng)舒適3房之間的結(jié)合部。單位：㎡4項目定位產(chǎn)品定位小3房設(shè)計要求建議區(qū)隔最小面積最小面寬備注空中庭院18可改為書房客廳4

小陽臺4可并入廚房或與入戶花園并成休閑室臥室115套房臥室29

臥室39

附加值戶型核心空間面積區(qū)間市場舒適型3房3居室+客廳100-115項目大3房23居室+多功能主人房+書房+客廳110-115市場享受型3房3居室+大主人房+客廳125-140目標市場：不同面積的傳統(tǒng)細分3房之間的結(jié)合部。4項目定位產(chǎn)品定位舒適型3房設(shè)計要求建議區(qū)隔最小面積最小面寬備注空中庭院18可改造為書房客廳4.2

小陽臺4可并入廚房或入戶花園形成休閑室空中庭院28可并入主人房，成為書房臥室116套房臥室29

臥室39

附加值單位：㎡4