湖南長沙商品房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)湖南長沙商品房市場管理，規(guī)范商品房交易行為，保障房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售、預(yù)售、交付及相關(guān)管理活動(dòng)。本辦法所稱商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上建設(shè)的，取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件，并已辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的新建房屋，以及存量房中的住宅。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依照國家法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，規(guī)范商品房市場主體行為，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.公平公正原則保障商品房交易各方的合法權(quán)益，維護(hù)市場公平競爭秩序，為交易主體提供平等的交易環(huán)境。3.誠實(shí)守信原則鼓勵(lì)商品房交易當(dāng)事人遵循誠實(shí)信用原則，如實(shí)提供信息，履行合同義務(wù)，促進(jìn)市場信用體系建設(shè)。4.服務(wù)與監(jiān)管并重原則強(qiáng)化對商品房市場的服務(wù)，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)管力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違法違規(guī)行為，推動(dòng)市場健康發(fā)展。二、商品房預(yù)售管理（一）預(yù)售條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。（二）預(yù)售許可申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提交下列材料：1.商品房預(yù)售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資25%以上的證明。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明。6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。（三）預(yù)售許可審批房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售許可申請之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售或者不準(zhǔn)予預(yù)售的決定。準(zhǔn)予預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)商品房預(yù)售許可證；不準(zhǔn)予預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。（四）預(yù)售合同備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預(yù)售合同登記備案后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更合同內(nèi)容。三、商品房銷售管理（一）銷售主體資格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場顯著位置公示營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、商品房預(yù)售許可證等相關(guān)證件。（二）銷售價(jià)格管理1.商品房銷售價(jià)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場醒目位置標(biāo)明商品房銷售價(jià)格、價(jià)格浮動(dòng)范圍、價(jià)格折扣、付款方式等內(nèi)容。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整已預(yù)售的商品房銷售價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前30日書面通知預(yù)購人。預(yù)購人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未書面提出異議的，視為同意調(diào)整價(jià)格。（三）銷售廣告管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房銷售廣告，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合法、不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。2.廣告中涉及的商品房位置、面積、戶型、配套設(shè)施等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售商品房廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的文號。（四）銷售合同管理1.商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括商品房的基本狀況、價(jià)格、付款方式、交付使用條件及日期、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，面積差異的處理方式，辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜，解決爭議的方法等內(nèi)容。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房買賣合同簽訂之日起30日內(nèi)，向買受人提供商品房買賣合同文本，并按照合同約定履行義務(wù)。買受人應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時(shí)支付購房款。四、商品房交付管理（一）交付條件1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合下列條件的商品房交付買受人：已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件。已取得房屋測繪報(bào)告。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前按規(guī)定將住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書交付買受人。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。（二）交付程序1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前10日，將交付時(shí)間、地點(diǎn)等書面通知買受人。買受人應(yīng)當(dāng)在通知規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到指定地點(diǎn)辦理交付手續(xù)。2.買受人在辦理交付手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對商品房的質(zhì)量、設(shè)備、裝修等進(jìn)行查驗(yàn)。發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)當(dāng)在交接記錄中注明，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)定的期限內(nèi)整改。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，買受人未能在房屋交付之日起90日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。五、商品房質(zhì)量與保修管理（一）質(zhì)量責(zé)任1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)建設(shè)的商品房質(zhì)量承擔(dān)首要責(zé)任?？辈臁⒃O(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位按照法律法規(guī)和合同約定，承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全質(zhì)量管理體系，嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，確保商品房質(zhì)量符合國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。（二）保修期限與范圍1.商品房的保修期限按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在保修期限內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)商品房的保修責(zé)任。2.保修范圍包括商品房的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏、供熱與供冷系統(tǒng)、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程等項(xiàng)目。（三）保修程序1.買受人發(fā)現(xiàn)商品房存在質(zhì)量問題的，可以向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出保修申請。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到申請后及時(shí)派人進(jìn)行維修。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，買受人可以向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)投訴，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。六、商品房交易資金監(jiān)管（一）監(jiān)管原則商品房交易資金監(jiān)管遵循政府監(jiān)管、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、銀行代理、全程監(jiān)督的原則。（二）監(jiān)管賬戶設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，用于存放商品房預(yù)售資金。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他資金賬戶分開，?？顚Ｓ?。（三）資金繳存與使用1.買受人應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定的付款方式，將購房款存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得另設(shè)其他賬戶收存購房款。2.商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度分階段撥付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提交用款計(jì)劃、工程建設(shè)進(jìn)度證明等材料。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定審核后，將預(yù)售資金撥付到項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)方賬戶。（四）監(jiān)管職責(zé)1.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對商品房交易資金監(jiān)管工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。2.監(jiān)管銀行負(fù)責(zé)具體實(shí)施商品房交易資金監(jiān)管工作，按照監(jiān)管協(xié)議約定，對預(yù)售資金的繳存、使用進(jìn)行管理。3.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核實(shí)，為預(yù)售資金的撥付提供依據(jù)。七、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理（一）中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事商品房中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所的顯著位置公示營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。（二）服務(wù)規(guī)范1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)誠實(shí)守信，遵守職業(yè)道德，不得提供虛假信息，不得隱瞞真實(shí)情況，不得損害委托人的合法權(quán)益。3.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得采取惡意串通、欺詐、脅迫等手段促成商品房交易，不得賺取差價(jià)。（三）監(jiān)督管理房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的監(jiān)督管理，定期對其經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行檢查。對違反本辦法規(guī)定的，依法予以處罰。八、法律責(zé)任（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的商品房交付使用的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期整改，并處交付使用的商品房總價(jià)款2%以上5%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由房地產(chǎn)管理部門吊銷資質(zhì)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，違反本辦法規(guī)定，未明碼標(biāo)價(jià)、在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房或者收取未標(biāo)明費(fèi)用的，由價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國價(jià)格法》《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。（二）中介機(jī)構(gòu)違法責(zé)任房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違反本辦法規(guī)定的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得1倍以上3倍以下的罰款；情