物業(yè)管理企業(yè)本錢的特點(diǎn)及管控

銀川眾一集團(tuán)物業(yè)效勞

財(cái)務(wù)部：翟慧萍

二零一二年目錄一、物業(yè)管理企業(yè)本錢的特點(diǎn)二、物業(yè)管理企業(yè)本錢管理的現(xiàn)狀三、完善物業(yè)管理企業(yè)本錢管控的對(duì)策案例一案例一：位居世界500強(qiáng)之首的美國(guó)沃爾瑪超市，年?duì)I業(yè)額20004C美元，其成功有很多值得其他企業(yè)借鑒的方面，最值得圈點(diǎn)的是其“節(jié)約本錢〞的企業(yè)文化。據(jù)介紹，沃爾瑪公司非常節(jié)儉，主管出差都是兩三個(gè)人睡在一個(gè)房間，貨倉(cāng)用的是非常簡(jiǎn)單的貨架。公司上市的貨物比其他超市廉價(jià)，企業(yè)在任何地方都小心地節(jié)約本錢，一度電、一滴水、一張紙、一分錢。就是因?yàn)檫@種企業(yè)文化，沃爾瑪最終戰(zhàn)勝了其最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——?jiǎng)P馬特超市。案例二案例二：日本“豐田〞公司衛(wèi)生間里的每個(gè)抽水馬桶的水箱中都放有幾塊磚，相關(guān)人員解釋道：放磚是為了緩解水流速度，節(jié)約沖水量。在水箱里放磚頭，按照中國(guó)人的說法就是十足的“，“小家子氣〞。然而，日本“豐田〞公司正是靠這“小家子氣，’發(fā)“家〞致富，走向成功。這種富了不忘節(jié)約的精神，正是“豐田〞公司成功的一大因素，是多么難能可貴!兩個(gè)知名大企業(yè)的成功故事給了我們什么樣的啟示?在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代企業(yè)制度逐步建立完善的過程中．深化本錢管理改革一直是一個(gè)突出而又迫切的問題。尤其在物業(yè)管理行業(yè)，如果本錢控制不當(dāng)，企業(yè)所獲得的利潤(rùn)很可能會(huì)被巨大的本錢所吞沒?？芍^得不償失。物業(yè)效勞企業(yè)必須將本錢管理納入戰(zhàn)略的框架，瞄準(zhǔn)降低本錢的途徑，以提高或不損壞其競(jìng)爭(zhēng)地位為指針，苦練內(nèi)功。采取各種措施，改進(jìn)本錢管理．以低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的本錢水平進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理．這樣，企業(yè)才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。一、物業(yè)管理企業(yè)本錢的特點(diǎn)物業(yè)管理企業(yè)的工作就是根據(jù)物業(yè)效勞合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。從物業(yè)管理企業(yè)的工作性質(zhì)可以看出，物業(yè)管理企業(yè)的工作具有空間分散、時(shí)間連續(xù)、內(nèi)容復(fù)雜等特點(diǎn)?？臻g分散是指物業(yè)管理企業(yè)的工作地分散，因?yàn)槠涔芾淼氖且粋€(gè)個(gè)獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)，這些管理對(duì)象可能在一個(gè)地區(qū)，也可能延伸至全國(guó)。時(shí)間連續(xù)是指物業(yè)管理企業(yè)的工作時(shí)間連續(xù)，要24小時(shí)為業(yè)主提供效勞，有人形象地稱之為“招手既停〞，即隨時(shí)要提供物業(yè)管理效勞。內(nèi)容復(fù)雜即物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容多而雜，既有物的管理，又有人的效勞．有人形象地稱之為“包治百病〞，即在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)是“上管天，下管地，中間管空氣〞，這話一點(diǎn)不假。由于物業(yè)管理的這些特點(diǎn)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)本錢也呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：1．點(diǎn)多。即物業(yè)管理企業(yè)的本錢形成點(diǎn)多。物業(yè)管理企業(yè)的本錢可分為效勞本錢、管理本錢、經(jīng)營(yíng)本錢。效勞本錢是在為業(yè)主效勞過程中發(fā)生的本錢，如維護(hù)小區(qū)治安、進(jìn)行消防檢查，保障小區(qū)安寧、安靜等過程中發(fā)生的本錢。管理本錢是對(duì)小區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理所發(fā)生的本錢，如小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修等。經(jīng)營(yíng)本錢是物業(yè)管理企業(yè)在開展社區(qū)經(jīng)濟(jì)過程中所發(fā)生的本錢，如經(jīng)營(yíng)小區(qū)會(huì)所、經(jīng)營(yíng)公共設(shè)施等。因此，在物業(yè)管理企業(yè)，每個(gè)部門、每個(gè)單位、每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)崗位、每個(gè)個(gè)人都是一個(gè)本錢形成點(diǎn)。2．面廣。即物業(yè)管理企業(yè)本錢的發(fā)生在地域上分布面廣。物業(yè)管理企業(yè)為了開展。為了取得規(guī)模效益?？偸遣粩嗟貭?zhēng)地盤、搶市場(chǎng)，規(guī)模越做越大，地盤越爭(zhēng)越多，市場(chǎng)也越來越大，物業(yè)的分布面也越來越廣，從而使物業(yè)管理本錢的發(fā)生面也越來越廣。3．線長(zhǎng)。即物業(yè)管理企業(yè)本錢監(jiān)控線長(zhǎng)。物業(yè)管理企業(yè)由于其工作從空間上要延伸到所管物業(yè)的每個(gè)角落，從時(shí)間上要延伸到所管物業(yè)的每個(gè)時(shí)點(diǎn)，所以導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的管理層次多，從而使大局部本錢發(fā)生點(diǎn)和相應(yīng)本錢監(jiān)控點(diǎn)之間相隔較長(zhǎng)．從而形成較長(zhǎng)的本錢監(jiān)控線。4．管難。由于物業(yè)管理企業(yè)的本錢具有上述特點(diǎn)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的本錢監(jiān)管難。表現(xiàn)為難統(tǒng)一模式、難統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、難統(tǒng)一核算。因?yàn)樾⊥飿I(yè)往往類型不一、大小不一、新舊不一、特點(diǎn)不一、業(yè)主的要求不一、收費(fèi)模式不一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，不同物業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境也差異很大。導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)很難用統(tǒng)一的本錢管理模式、統(tǒng)一的本錢管理標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的核算要求管理所有管理處(工程中心)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的本錢管理難。二、物業(yè)管理企業(yè)本錢管理的現(xiàn)狀1、本錢管理起點(diǎn)的滯后性。即物業(yè)管理企業(yè)的本錢管理起始于物業(yè)接管驗(yàn)收以后。事實(shí)上，物業(yè)管理本錢的上下很大程度上取決于物業(yè)自身的特點(diǎn)，如物業(yè)的規(guī)模、物業(yè)的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、物業(yè)所使用的材料、物業(yè)的質(zhì)量、物業(yè)的風(fēng)格等。這些先天因素在很大程度上決定了物業(yè)管理本錢的上下。因此，物業(yè)管理企業(yè)本錢管理的起點(diǎn)應(yīng)該是物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，而不是物業(yè)接管驗(yàn)收以后。盡管現(xiàn)在物業(yè)開發(fā)商也邀請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期介入，但介人的重點(diǎn)是對(duì)物業(yè)的功能進(jìn)行評(píng)估．而很少對(duì)本錢進(jìn)行評(píng)估，即是對(duì)本錢進(jìn)行評(píng)估．也主要是物業(yè)自身的建造本錢，而非物業(yè)的使用本錢或物業(yè)管理企業(yè)的管理本錢。由于，工程配套設(shè)施不完善、不合理，工程質(zhì)量不穩(wěn)定。一些既有建筑物在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中沒有考慮到物業(yè)管理的需要，致使相關(guān)配套設(shè)施不完善、不合理；有些工程質(zhì)量不穩(wěn)定，需要進(jìn)行大量的維修、維護(hù)。這些都給日后的物業(yè)管理增加了難度和工作量，因而增加了物業(yè)管理效勞本錢。2.本錢管理思路狹隘，理念落后。多數(shù)企業(yè)的本錢管理工作還僅停留在傳統(tǒng)的方式和觀念上，大局部的物業(yè)管理企業(yè)的本錢管理控制主要靠直接的減少投入和支出，控制、減少管理過程中的浪費(fèi)，增加人員的勞動(dòng)強(qiáng)度或工作時(shí)間，以降低企業(yè)的直接本錢。無(wú)視了產(chǎn)品前期開發(fā)與設(shè)計(jì)階段的本錢管理，無(wú)視了效勞質(zhì)量、人力資源、環(huán)境條件及其他環(huán)節(jié)的本錢控制。本錢管理目標(biāo)狹隘，將其僅局限在減低本錢上。然而，簡(jiǎn)單的降低本錢并不等于經(jīng)濟(jì)效益的提高，物業(yè)管理本錢的控制也并不等于降低本錢。本錢管理控制的目的應(yīng)該是提高企業(yè)的總體經(jīng)濟(jì)效益，提升企業(yè)的整體價(jià)值。本錢的管理控制既可以是直接節(jié)約本錢，減少支出，也可以是通過合理增加投入，獲取更高經(jīng)濟(jì)效益，最終提升企業(yè)的價(jià)值。3、本錢管理方法陳舊，手段缺乏創(chuàng)新。很多企業(yè)不管管理的工程數(shù)量、規(guī)模、分布范圍、使用功能類型、分布地點(diǎn)情況、管理效勞質(zhì)量要求、物業(yè)管理效勞費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況如何，各工程都采用一樣標(biāo)準(zhǔn)的資源配置、操作程序、本錢管理控制目標(biāo)和方法，經(jīng)營(yíng)管理方式一成不變，造成資源浪費(fèi)。很多企業(yè)仍然沿用傳統(tǒng)的手工方式進(jìn)行本錢管理控制，信息資源的全面性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性不夠，不能較好的應(yīng)對(duì)現(xiàn)代本錢管理工作的需求，適應(yīng)不了先進(jìn)的管理方法。同時(shí)，多數(shù)本錢考核體系、制度、周期設(shè)定都不夠科學(xué)合理，只會(huì)按部就班生搬硬套，不能根據(jù)實(shí)際情況做出快速反響，靈活性不夠；企業(yè)的權(quán)責(zé)利對(duì)應(yīng)不清，缺乏合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制，影響員工工作的積極性。4、缺乏準(zhǔn)確的效勞標(biāo)準(zhǔn)定位。效勞標(biāo)準(zhǔn)的精細(xì)化，并非效勞的各個(gè)環(huán)節(jié)越細(xì)致越好。效勞標(biāo)準(zhǔn)的精細(xì)化的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確。一是對(duì)業(yè)主效勞需求的把握要準(zhǔn)確，那種一味追求效勞細(xì)化，忽略業(yè)主對(duì)物業(yè)效勞的具體需求，提供過度效勞，本身是對(duì)效勞精細(xì)化管理精髓的否認(rèn)。二是對(duì)效勞標(biāo)準(zhǔn)的界定要科學(xué)化，怎樣的效勞需求，需要相應(yīng)的效勞標(biāo)準(zhǔn)，效勞標(biāo)準(zhǔn)決定效勞資源的投入量。業(yè)界曾經(jīng)有界定出游泳池水水質(zhì)管理要到達(dá)純潔得可以直接飲用的效勞標(biāo)準(zhǔn)神話。這樣的標(biāo)準(zhǔn)既不符合業(yè)主效勞要求，也不符合游泳池水質(zhì)管理的科學(xué)指標(biāo)，既無(wú)必要，也無(wú)可能。真要按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)效勞，物業(yè)效勞的本錢將大大增加。5、本錢管理主體的單一性。在現(xiàn)代大企業(yè)中，本錢企劃人員大多是從事本錢企劃工作多年、有著豐富經(jīng)驗(yàn)的本錢規(guī)劃師。他們?cè)谄髽I(yè)工作多年，熟悉本企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的各項(xiàng)流程，對(duì)市場(chǎng)中同行業(yè)的本錢趨勢(shì)比較敏感，視野比較開闊，也較容易發(fā)現(xiàn)降低本錢的途徑。但在物業(yè)管理企業(yè)．本錢控制的主體是財(cái)務(wù)人員，他們既要從事日常的會(huì)計(jì)工作，又要進(jìn)行本錢規(guī)劃和管控工作。而事實(shí)上，財(cái)務(wù)人員往往缺乏對(duì)物業(yè)管理各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程實(shí)質(zhì)的認(rèn)識(shí)，對(duì)本錢控制往往只限于對(duì)部門上報(bào)費(fèi)用的監(jiān)控，這樣就很難真正起到對(duì)本錢的監(jiān)控作用。6、人員素質(zhì)參差不齊，優(yōu)秀人才缺失。

隨著客戶對(duì)物業(yè)管理水平的要求不斷提高，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的人員配置問題逐漸顯現(xiàn)。首先，有物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及從業(yè)者行為標(biāo)準(zhǔn)不健全，物業(yè)管理專業(yè)的教育與培訓(xùn)相對(duì)薄弱，物業(yè)企業(yè)員工素質(zhì)參差不齊。其次，物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)地位不盡理想，很難引進(jìn)優(yōu)秀的人才從事物業(yè)管理活動(dòng)。

三、完善物業(yè)管理企業(yè)本錢管控的對(duì)策我國(guó)物業(yè)效勞企業(yè)面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈的市場(chǎng)環(huán)境，想要生存開展，就務(wù)必要找到應(yīng)對(duì)措施，強(qiáng)化全方位的本錢管理與控制，提高效率。本人認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面入手。

1、跟新觀念，依靠品牌效應(yīng)實(shí)現(xiàn)本錢管理控制目的。

本錢管理控制的目的不是一時(shí)簡(jiǎn)單外表的直接降低本錢額減少支出，而應(yīng)該是提高單位本錢的效益，提高企業(yè)的總體經(jīng)濟(jì)效能，最終提升企業(yè)的整體價(jià)值。物業(yè)管理效勞企業(yè)的本錢管理控制可以通過增加投入來提高效勞品質(zhì)，提高業(yè)主的滿意度，擴(kuò)大企業(yè)的知名度和影響力，樹立企業(yè)品牌，從而取得更多更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理效勞業(yè)務(wù)，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)開展，提升企業(yè)的實(shí)力，最終提升企業(yè)整體價(jià)值。如果小區(qū)業(yè)主要求的效勞等級(jí)較高，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能滿足效勞支出時(shí)，企業(yè)應(yīng)以保證效勞質(zhì)量為前提，要么增加收費(fèi)，加大投入，提升效勞品質(zhì)；要么放棄該業(yè)務(wù)，另辟新業(yè)務(wù)。一定要維護(hù)企業(yè)形象，促進(jìn)企業(yè)價(jià)值提高。如果物業(yè)管理效勞企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為創(chuàng)立房地產(chǎn)品牌而設(shè)定的，那么作為房地產(chǎn)品牌價(jià)值鏈中的一個(gè)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理效勞的品牌價(jià)值可以表達(dá)為提升房產(chǎn)品牌價(jià)值。近日中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布了【2021中國(guó)物業(yè)效勞百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告】。報(bào)告顯示69.7%的首次置業(yè)者認(rèn)為物業(yè)效勞會(huì)影響其購(gòu)房決定，88.3%的重復(fù)置業(yè)者可能有再次購(gòu)置目前認(rèn)可的物業(yè)效勞企業(yè)管理效勞的其他工程，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞已成為房地產(chǎn)工程品牌提升的重要因素。2、從設(shè)計(jì)階段開始介入，開展前期物業(yè)管理。物業(yè)管理效勞本錢與小區(qū)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)，管線布置，設(shè)備的配置與布局，綠化建設(shè)的布局與品牌的選擇，工程質(zhì)量等都息息相關(guān)。不合理的設(shè)計(jì)可能才能在發(fā)生事故的平安隱患，存在賠款損失的風(fēng)險(xiǎn)；可能使業(yè)主感覺不適、不便，增加管理的工作量；可能導(dǎo)致設(shè)備經(jīng)常發(fā)生故障或易損壞，增加維護(hù)、維修的工作量，增加工作難度和工作量；可能造本錢可以不單獨(dú)設(shè)立的工作崗位變成非設(shè)立不可，增加大量人員。因此，物業(yè)管理效勞企業(yè)應(yīng)該從物業(yè)設(shè)計(jì)階段開始介入，從管理的角度出發(fā)，利用管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)開發(fā)工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維護(hù)、保養(yǎng)等，提出合理化建議；參與施工、設(shè)備安裝質(zhì)量監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題；介入竣工驗(yàn)收，嚴(yán)把物業(yè)驗(yàn)收關(guān)。物業(yè)管理效勞企業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，人力資源是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵要素。擁有素質(zhì)良好、責(zé)任心強(qiáng)的員工隊(duì)伍可以促進(jìn)企業(yè)提高效勞效率，提高效勞質(zhì)量和水平，可以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)開展，提升企業(yè)的價(jià)值。業(yè)績(jī)考核體系的建立既要將統(tǒng)一管理部門的各種業(yè)務(wù)人員的考核業(yè)績(jī)捆綁在一起，同時(shí)又要讓影響部門業(yè)績(jī)的責(zé)任人承擔(dān)主要責(zé)任。這樣才能提高員工的積極性，促進(jìn)員工的凝聚力。可以通過合理安排，使各類業(yè)務(wù)員在履行本職工作的同時(shí)，積極反響周圍其他類別工作的情況及出現(xiàn)的問題，及時(shí)協(xié)助他人處理力所能及的緊急事項(xiàng)，形成分工協(xié)作，相互監(jiān)督，互相幫助，團(tuán)結(jié)一致。如：保潔員在開展保潔工作的同時(shí)，應(yīng)該留意周圍的安防情況和設(shè)備設(shè)施情況。這樣，保潔員在完本錢職的保潔工作的同時(shí)也支持了維序安防工作。其工作范圍內(nèi)的維序安防工作及設(shè)備實(shí)施維護(hù)等效勞工作質(zhì)量，能在工作時(shí)間和工作量未增加的情況下得到提高和及時(shí)反響。這樣既減少相關(guān)具體業(yè)務(wù)人員的作業(yè)量，也增強(qiáng)了質(zhì)量監(jiān)督工作，可減少因事故而出現(xiàn)的損失。4、完善細(xì)節(jié)管理，細(xì)節(jié)出效益。物業(yè)管理企業(yè)要降低本錢．就必須完善細(xì)節(jié)管理。關(guān)注細(xì)節(jié)就是要克服本錢管理中的“跑冒滴漏〞現(xiàn)象，要從控制一度電、一滴水、一張紙抓起，要一分一分地?fù)福焕逡焕宓厥?。物業(yè)管理企業(yè)的每個(gè)崗位、每個(gè)本錢發(fā)生點(diǎn)都要制訂消耗標(biāo)準(zhǔn)，要責(zé)任到人，日常消耗和所發(fā)牛的費(fèi)用要分別建立臺(tái)賬，每月底由專人計(jì)算匯總，進(jìn)行量化考核。要通過多種形式、采取多種途徑讓員工懂得控制本錢細(xì)節(jié)的技巧和方法。讓人人動(dòng)腦筋、個(gè)個(gè)想方法，群策群力，集思廣益，防堵本錢管理中的“管涌〞。5、降低組織本錢。組織本錢是影響物業(yè)管理企業(yè)本錢的一個(gè)重要因素。也是物業(yè)管理企業(yè)易在本錢控制中所忽略的。組織本錢可以分為靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩局部靜態(tài)局部就是一個(gè)組織本身結(jié)構(gòu)所決定的本錢動(dòng)態(tài)局部那么是指一個(gè)組織在運(yùn)作過程中，由于機(jī)制不同導(dǎo)致組織效率不同，從而引起本錢不同因此，降低組織本錢，要從兩方面人手首先，要完善組織結(jié)構(gòu)，也就是完善組織的硬件局部。其次，要完善運(yùn)作機(jī)制，也就是完善組織的軟件局部。完善組織結(jié)構(gòu)一個(gè)物業(yè)管理處(工程中心)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)如何設(shè)置．對(duì)物業(yè)管理本錢的發(fā)生影響很大?，F(xiàn)階段各物業(yè)管理公司下屬物業(yè)管理處(項(xiàng)日中心)內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)根本趨同，多少年來也沒有發(fā)生多大變化。要想降低物業(yè)管理本錢．首先要降低組織本錢。物業(yè)管理企業(yè)在接到一個(gè)物業(yè)管理工程后．要對(duì)工程的特點(diǎn)、業(yè)主的需求進(jìn)行仔細(xì)分析，然后有針對(duì)性地進(jìn)行組織設(shè)計(jì)，做到力求合理。盡力杜絕物業(yè)管理處(工程)組織結(jié)構(gòu)上的先天缺乏。同時(shí)，也要根據(jù)市場(chǎng)的變化、業(yè)主需求的變化不斷調(diào)整組織結(jié)構(gòu)。完善運(yùn)作機(jī)制一個(gè)物業(yè)管理處(工程)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置后，管理處按照什么樣的程序和流程進(jìn)行運(yùn)作才能到達(dá)效率最高，從而降低運(yùn)行本錢，這也足物業(yè)管理企業(yè)要認(rèn)真研究的。如：要完善決策機(jī)制、和業(yè)t的溝通機(jī)制、口常效勞機(jī)制、員．L的鼓勵(lì)機(jī)制、員工的