1童話山莊二期工程籌劃導(dǎo)言123工程宗旨：在北京昌平區(qū)大石坡旅游度假區(qū)內(nèi)，建設(shè)營造一符合和諧社會(huì)理念標(biāo)準(zhǔn)的，“原生態(tài)〞與“養(yǎng)生〞相結(jié)合的高標(biāo)度假區(qū)。建設(shè)規(guī)模：總占地面積：1000畝，二期規(guī)劃建設(shè)木質(zhì)別墅200棟；含高爾夫球場、跑馬場、物業(yè)及醫(yī)療保健、養(yǎng)生娛樂等設(shè)施。3目錄背景環(huán)境市場研究地段位置建設(shè)方案4未來超過10年的時(shí)間內(nèi)GDP增長率穩(wěn)定在7%以上中國經(jīng)濟(jì)長期增長動(dòng)力仍然存在產(chǎn)業(yè)升級與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移時(shí)機(jī)自主創(chuàng)新能力的培育城市化、中產(chǎn)化進(jìn)程和消費(fèi)升級數(shù)據(jù)來源：中國生產(chǎn)力開展研究課題組數(shù)據(jù)來源：wind資訊GDP增長率〔1995~2006〕GDP增長率預(yù)測〔2021~2021〕宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長內(nèi)生動(dòng)力強(qiáng)勁背景環(huán)境5一類城市富裕程度相關(guān)衡量指標(biāo)背景環(huán)境6背景環(huán)境未來房地產(chǎn)開展重點(diǎn)：休閑地產(chǎn)根據(jù)城市化開展的一般規(guī)律來看，當(dāng)城市化率超過80%以后，以往那種快速開展的階段將結(jié)束，隨之城市化速度會(huì)大幅下降，進(jìn)入到平緩開展階段，城市的開展模式面臨轉(zhuǎn)型。自從上世界經(jīng)濟(jì)學(xué)家凡勃倫提出"有閑階層"以后，歐美興旺國家在60、70年代先后進(jìn)入了休閑時(shí)代。目前興旺國家人均GDP普遍提升到3~4萬美元的水平,居民可支配休閑時(shí)間占比也上升全年41%左右。其中美國的休閑時(shí)代開展態(tài)勢在興旺國家中尤為引人注目："有1/3的時(shí)間用于休閑娛樂,有1/3的收入用于休閑娛樂,有1/3的土地面積用于休閑娛樂。"可見當(dāng)前興旺國家的休閑產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的地位。由于我國休閑產(chǎn)業(yè)剛剛起步，有關(guān)這個(gè)產(chǎn)業(yè)定義和相關(guān)統(tǒng)計(jì)沒有明確。在此從一些反響城市或國家富裕程度的主要指標(biāo)來看，一類城市都已經(jīng)接近或者局部到達(dá)興旺經(jīng)濟(jì)水平，邁向進(jìn)入休閑社會(huì)的門檻。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，與休閑相結(jié)合的重要表現(xiàn)之一就是旅游度假地產(chǎn)的升溫。當(dāng)前國內(nèi)旅游度假地產(chǎn)以度假村、酒店公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、國家休閑度假中心和主題城市旅游地產(chǎn)等形式居多，城市度假村〔cityresort)是目前國內(nèi)欠缺的度假村類型?，F(xiàn)代人渴望放假卻不想離開城市，CityResort應(yīng)運(yùn)而生。這類城市綠洲酒店一般開在大都市邊緣，擁有稀缺景觀資源地帶，避開了城市的喧鬧，設(shè)計(jì)感和度假村一樣讓人身心放輕松。77背景環(huán)境目錄背景環(huán)境市場研究地段位置建設(shè)方案市場研究中產(chǎn)階層工作壓力很大,向往原生態(tài)生活白領(lǐng)階層有一定經(jīng)濟(jì)根底,向往田園生活

教育階層文化層次普遍較高,有固定的假期4123總體上說，旅游地產(chǎn)市場需求將分為四種類型或不同階梯的客戶：旅游地產(chǎn)市場需求階梯主力單元均按市場競爭定價(jià)，根本為造價(jià)本錢的7折定價(jià)月費(fèi)經(jīng)營模式初入入門費(fèi)繳納月費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)市場占有比重一般根據(jù)入門費(fèi)以及競爭對手同比定價(jià)，制定的月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；通常月費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及雜費(fèi)較低，物業(yè)管理效勞須另計(jì)。該模式為會(huì)員制的分支，占銷售比重：大約25%左右。代表工程：溫渡休閑俱樂部市場研究旅游地產(chǎn)經(jīng)營模式一會(huì)員證價(jià)格根本按物業(yè)全造價(jià)本錢標(biāo)準(zhǔn)制定定價(jià)；會(huì)員證可贖回，可轉(zhuǎn)讓，可繼承。初入門檻一般較高，一般相當(dāng)于物業(yè)價(jià)值。會(huì)員制經(jīng)營模式會(huì)員證準(zhǔn)入費(fèi)制月費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)市場占有比重一般根據(jù)入門費(fèi)以及競爭對手同比定價(jià)，制定的月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；通常月費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及雜費(fèi)較高，效勞須另計(jì)。該模式為現(xiàn)行市場主流，，占銷售比重：一般大約75%左右，有上升趨勢。代表工程：作家村創(chuàng)意園、溫渡休閑俱樂部等。市場研究旅游地產(chǎn)經(jīng)營模式二12市場研究木質(zhì)別墅的起源木質(zhì)別墅起源于十八世紀(jì)的北美，當(dāng)時(shí)歐洲人大量移民到荒蠻的北美土地。北美擁有豐富的木材資源，這些移民者就地取材，利用原木手工建造住房，這就是原始的北美木屋。經(jīng)過世代演進(jìn)，這種住宅為越來越多的人所接受。有資料統(tǒng)計(jì)，在北美的別墅市場，木質(zhì)別墅已占90%的市場份額。

木質(zhì)建筑被譽(yù)為二十一世紀(jì)生態(tài)住宅，人類對樹木、木材有天生就有的自然的親近感。木質(zhì)建筑自然健康，不但沒有化學(xué)、放射材料對人體的危害，相反原木散發(fā)著沁人心脾的天然香氣，極有益于身心健康。13木質(zhì)別墅在我國的開展現(xiàn)狀市場研究市場研究木質(zhì)別墅在我國的開展現(xiàn)狀杭州東方苑住宅小區(qū)，50多棟美式木質(zhì)別墅在開盤三天內(nèi)搶購一空；南京佳湖綠島、昆山鹿澄天地等銷售情況都非常良好。資料顯示，加拿大90％以上、美國80％以上的別墅和低層公寓采用木結(jié)構(gòu)。日本每年的木結(jié)構(gòu)住宅竣工數(shù)到達(dá)10萬套，木材已成為在加拿大、美國和日本80％以上的別墅及低層住宅建造的首選材料。我們欣喜的看到，中國的木屋、木結(jié)構(gòu)市場正在成長。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國完工的木結(jié)構(gòu)建筑僅有一千幢左右，這既預(yù)示著開展的潛力很大，木屋、木結(jié)構(gòu)為消費(fèi)者接受只是時(shí)間和觀念的問題。15木質(zhì)別墅的特點(diǎn)市場研究

木質(zhì)與傳統(tǒng)磚混結(jié)構(gòu)別墅相比，具有諸多獨(dú)特優(yōu)勢，這是木質(zhì)別墅始終能在市場上獨(dú)踞一席之地的重要原因

1.能耗資源少◆建造方面看，有數(shù)據(jù)顯示，每生產(chǎn)一噸鋼材，需3780KW電力，而每生產(chǎn)一噸木材只453KW電力。也就是說，木質(zhì)別墅的能源消耗量大大的低于鋼筋混凝土和磚混結(jié)構(gòu)別墅?！袅硪环矫?，如果林業(yè)資源處于良性的開發(fā)狀態(tài)，木材砍伐的速度低于種植的速度，森林面積不斷增加。木材成為可再生的資源，取之不盡，用之不竭?？梢钥闯?，木質(zhì)別墅普及率高的深層原因不但在于歷史的文脈作用，更在于對于資源利用的合理規(guī)劃和政府的引導(dǎo)。

16市場研究

3.材料環(huán)?！羰褂梅矫婵矗窘Y(jié)構(gòu)別墅的所有外墻均鋪設(shè)約15厘米的玻纖保溫棉，木材對溫度的傳導(dǎo)系數(shù)極低，隔熱比值比混凝土高16倍，再加上保溫隔熱層，相對于磚混結(jié)構(gòu)可節(jié)省用電量62%---66%，空調(diào)配置功率只需磚混的一半，耗電量是磚混的三分之一。木質(zhì)別墅的特點(diǎn)天然的木制結(jié)構(gòu)，可以優(yōu)質(zhì)室內(nèi)空氣質(zhì)量，隔絕內(nèi)部及外部噪音，防止房屋受電磁場的輻射。300m2的別墅使用木材50m2，木材中含一種天然有機(jī)物質(zhì)，會(huì)在使用過程中緩慢釋放，對人體產(chǎn)生有利的影響。并且木結(jié)構(gòu)在一定范圍內(nèi)能夠自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)環(huán)境濕度。木質(zhì)別墅在其使用壽命終了時(shí)，絕大局部材料不會(huì)形成二次污染，可以直接為境所消化。而傳統(tǒng)磚混結(jié)構(gòu)別墅中的很大一局部材料那么不能為環(huán)境分解。市場研究3.材料環(huán)保木質(zhì)別墅的特點(diǎn)18木質(zhì)別墅在我國迅速開展的原因和前景預(yù)測市場研究木結(jié)構(gòu)別墅除了自身所具有的優(yōu)勢以外，近年來我國別墅市場消費(fèi)需求與消費(fèi)習(xí)慣的改變也加快了木結(jié)構(gòu)別墅在我國的推廣速度。

1.國外人士與海歸派催生了木結(jié)構(gòu)別墅的需求。19木質(zhì)別墅在我國迅速開展的原因和前景預(yù)測市場研究20木質(zhì)別墅在我國迅速開展的原因和前景預(yù)測市場研究21木質(zhì)別墅在我國迅速開展的原因和前景預(yù)測市場研究4.競爭加劇了差異化產(chǎn)品的出現(xiàn)。近年來我國房地產(chǎn)市場雖然形式一遍大好，但在高端物業(yè)市場上的競爭卻沒有減弱。開發(fā)商迫切需要尋求質(zhì)化競爭的市場空白點(diǎn)，有了上述客戶需求的支撐，木質(zhì)別墅便應(yīng)世而生，并迅速成長。22木質(zhì)別墅在我國迅速開展的原因和前景預(yù)測市場研究也就是從這些意義上而言，木結(jié)構(gòu)別墅在我國具有很好的開展前景，其市場份額將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，它本身無可替代的優(yōu)勢也將會(huì)進(jìn)一步為市場接受。木質(zhì)別墅開展的前景預(yù)測市場研究市場研究木質(zhì)別墅開展的前景預(yù)測3、我國大局部地區(qū)與北美和北歐緯度相近，氣候條件相似，使北美木質(zhì)別墅很容易移植到中國來，住戶可以充分感受到木質(zhì)別墅的熱工性能、隔聲性能等。其產(chǎn)品力遠(yuǎn)勝其他。4、中國是世界第三大原木和鋸材消費(fèi)國，中國的建筑竣工面積居世界第一位，木質(zhì)別墅在中國龐大的住宅總量中，還只是極細(xì)小的一小局部。但只要客戶層來源增加一小局部，其總量就會(huì)大大增加。5、從長遠(yuǎn)來看，隨著我國木材資源進(jìn)入良性的增長期，木質(zhì)別墅必然會(huì)走向產(chǎn)業(yè)化和木地化。到時(shí)，總量上會(huì)迎來本質(zhì)性的大放量。市場研究木質(zhì)別墅的6大優(yōu)勢市場研究木質(zhì)別墅的6大優(yōu)勢市場研究木質(zhì)別墅的6大優(yōu)勢●隔音性能出眾通過在墻體、地板及天花板內(nèi)放置具有保溫及隔熱雙重成效的材料，消除噪音的干擾，可以輕松地到達(dá)或超過磚混結(jié)構(gòu)房屋所具有的隔音性能?！穸臎鋈绻扇⊥ǔ５母魺岱椒?，木結(jié)構(gòu)房的隔熱效果比空心磚墻房要高３倍。所以，木結(jié)構(gòu)房的取暖費(fèi)用較低，冬暖夏涼。市場調(diào)研北京周邊木質(zhì)別墅旅游地產(chǎn)工程概況市場調(diào)研北京周邊木質(zhì)別墅旅游地產(chǎn)工程概況市場調(diào)研純木質(zhì)結(jié)構(gòu)別墅的設(shè)施和環(huán)境環(huán)境設(shè)施普通住宅設(shè)施及環(huán)境目錄背景環(huán)境市場研究地段位置建設(shè)方案地段位置童話山莊的總體規(guī)劃北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)總體規(guī)劃(童話山莊所占區(qū)域?yàn)槲幕瘖蕵酚玫?地段位置本工程地段位于昌平區(qū)南口鎮(zhèn)大石坡旅游度假區(qū)，華彬莊園的西側(cè)，八達(dá)嶺高速第14出口左轉(zhuǎn)直行過華彬莊園右轉(zhuǎn)至加油站到南口八達(dá)嶺高速第17出口出前行100米過橋右轉(zhuǎn)至第一個(gè)紅綠燈到南口。

別墅選址基準(zhǔn)

CATI市場調(diào)查結(jié)論本工程地段的選擇是合理可行的.自然環(huán)境及景觀條件優(yōu)，無空氣及噪音污染；生活配套條件好，距生活效勞設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施便捷；與子女及家人臨近，且交通聯(lián)系方便；土地本錢低，具有一定政策優(yōu)惠等。

根據(jù)CATI調(diào)研，北京地區(qū)選擇第二或第三居所的期望區(qū)域?yàn)椋?/p>

---選擇海淀區(qū)的比例為33%

---選擇昌平區(qū)的比例為25%多數(shù)人希望社區(qū)在距城區(qū)1小時(shí)車程之內(nèi)，選擇30公里覆蓋半徑。建設(shè)營造綠色生態(tài)社區(qū)，北京首選區(qū)域?yàn)楹５砼c昌平，其輻射范圍包括海淀、昌平、西城、朝陽及東城區(qū)域，再結(jié)合土地本錢與未來的交通狀況考慮，選擇昌平是一項(xiàng)合理的抉擇。選址結(jié)論地段位置工程選址評估本工程地段選址評估地段位置本工程地塊地貌地貌：工程地塊呈不規(guī)那么梯形，綠化覆蓋率高達(dá)90%以上，植被茂密，品種豐富，地下水資源豐富。性質(zhì)：該地塊屬于旅游區(qū)范圍，通過土地租賃方式，獲得工程用地，租期50年，以最后的租地合約為準(zhǔn)。目錄背景環(huán)境市場研究地段位置建設(shè)方案二期規(guī)劃用地面積500-600畝標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場及3000平米跑道的跑馬場建設(shè)方案一.童話山莊二期-設(shè)計(jì)理念

童話山莊旅游度假村總規(guī)劃山場面積2000余畝，首期開發(fā)面積200畝。選擇南側(cè)交通方便、景觀優(yōu)美的區(qū)域規(guī)劃了約80棟原生態(tài)純原木木制休閑養(yǎng)生度假別墅，依山傍水，獨(dú)門獨(dú)院，面積在80—600平方米20余種方案，全部帶精裝修，別墅院落面積均是房屋建筑面積的2倍以上。二期工程秉承童話山莊一期的原生態(tài)設(shè)計(jì)理念，在盡可能保持原有地貌的前提下，預(yù)期開發(fā)山場面積達(dá)600畝左右。建設(shè)規(guī)劃200棟獨(dú)棟純木別墅，開發(fā)15畝自然水域，修建18洞高爾夫球場一座、2000米-3000米環(huán)山跑馬場一個(gè)。二本工程用地平衡表建設(shè)方案4.購物超市、餐飲、茶舍等一應(yīng)俱全。5.假期與朋友家人來休養(yǎng)生息，解壓放松。1.綠化覆蓋率高達(dá)70%以上，各種對人體有意的微生物充滿各個(gè)空氣中，使人們真正享受到大自然的恩賜。2.聘任的正規(guī)大夫給來這里的老人得到及時(shí)周到的照顧。功能概念為都市人精心營造一個(gè)多樣化，現(xiàn)代化的能夠充分滿足他們生理需求和精神需求的原生態(tài)生活氣氛，從而實(shí)現(xiàn)生活在童話世界的愿景。三.本案功能規(guī)劃天然氧吧醫(yī)療保健生活配套娛樂休閑聚會(huì)沙龍建設(shè)方案建設(shè)方案四.人性化的會(huì)員權(quán)益

成為童話山莊度假俱樂部的會(huì)員，可以享受老人醫(yī)療、寵物寄養(yǎng)、綠植養(yǎng)護(hù)、休閑娛樂健身、委托出租經(jīng)營等相關(guān)會(huì)員權(quán)益效勞。

建設(shè)方案六.客戶定位與目標(biāo)客群目標(biāo)客群定義：北京地區(qū)月收入到達(dá)10000元以上且有