中國·金馬凱旋CBD精英公寓

整合營銷策略建議★☆★☆★受限閱讀文件★☆★☆★引言PROLOGUE漢口北作為武漢重點(diǎn)開展的專業(yè)市場基地，將形成多個(gè)以“產(chǎn)業(yè)鏈〞為特色，由大型專業(yè)市場及相關(guān)工業(yè)園區(qū)組成的“產(chǎn)業(yè)集群〞。經(jīng)過幾年的開展，九大專業(yè)市先后開建，四大專業(yè)市場開業(yè)運(yùn)營，與之配套的客運(yùn)中心、公交換乘中心、城市軌道交通、新東方高級(jí)中學(xué)、大型輸變電站、物流園、產(chǎn)業(yè)園、劉店城市綜合體等工程相繼啟動(dòng)，核心區(qū)和輻射區(qū)三條公路，一條鐵路正在緊張建設(shè)。中國·金馬凱旋家居CBD作為其中家具行業(yè)的領(lǐng)跑者，以包含批發(fā)市場、倉儲(chǔ)物流、品牌村、主力店、培訓(xùn)學(xué)校、研發(fā)中心、博覽中心、總部基地、休閑商業(yè)、酒店等十大功能的產(chǎn)業(yè)鏈完善規(guī)劃。精英公寓作為300萬方家居產(chǎn)業(yè)里唯一住宅配套效勞物業(yè)，其營銷定位及策略有重要的指導(dǎo)意義。我們的行文目標(biāo)主要著眼于：〔1〕結(jié)合上述規(guī)劃及準(zhǔn)現(xiàn)房的根底上，探討物業(yè)的市場定位；〔2〕并根據(jù)物業(yè)的市場定位，階段營銷目標(biāo)，制定推廣策略及價(jià)格走勢；〔3〕通過多方面資源組合，搭建具針對(duì)性的營銷體系。本案旨在此目標(biāo)根底上，梳理操盤思路，明晰營銷方向，其中常規(guī)、常識(shí)、常理內(nèi)容將予以適度精簡不作贅述?！鼍⒐⒄蠣I銷策略研究模型ResearchModels板塊屬性物業(yè)特性執(zhí)行背景市場特征形象包裝整合推廣營銷策略銷售執(zhí)行物業(yè)運(yùn)營營銷環(huán)境銷售管理產(chǎn)品優(yōu)化人員組織培訓(xùn)與管理項(xiàng)目定位宏觀中觀微觀★★市場★執(zhí)行項(xiàng)目策略★定位★目錄CONTENTS第三章工程定位第一節(jié)、定位分析第二節(jié)、產(chǎn)品定位第三節(jié)、客戶定位第四節(jié)、附加值提升及產(chǎn)品優(yōu)化第五節(jié)、價(jià)格定位第六節(jié)、推廣渠道及營銷預(yù)算第四章營銷方案第一節(jié)、總體策略第二節(jié)、銷控制及價(jià)格策略第三節(jié)、周期策略第四節(jié)、階段執(zhí)行方案4第一章市場分析黃陂區(qū)地處武漢市以北，面積2261平方公里，占武漢市的1/4；人口113萬，占全市的1/8，是武漢市面積最大、人口最多的新型城區(qū)。具有四大特點(diǎn)：一、歷史老區(qū)。1983年由孝感地區(qū)劃歸武漢市，1998年9月撤縣設(shè)區(qū)。黃陂人杰地靈，文化璀璨。二、革命蘇區(qū)。黃陂有著榮耀的革命傳統(tǒng)。三、農(nóng)業(yè)大區(qū)。圍繞開展蘆筍、小龍蝦、茶葛、鄉(xiāng)村休閑農(nóng)業(yè)四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成5萬畝蘆筍、5萬畝茶葛、5萬畝小龍蝦等特色板塊基地，現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)初具雛形。四、開展新區(qū)。黃陂處于?全國國土規(guī)劃總體規(guī)劃綱要?的首期重點(diǎn)開發(fā)和長江流域經(jīng)濟(jì)帶的中心地段，區(qū)位交通優(yōu)越，開展空間巨大。境內(nèi)的武漢天河國際機(jī)場、亞洲最大的武漢北鐵路編組站、武漢新港和京珠高速公路等共同構(gòu)成立體交通樞紐，正在開發(fā)建設(shè)的武漢臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、漢口北商貿(mào)物流樞紐區(qū)被列為湖北省重點(diǎn)推進(jìn)工程，華中地區(qū)唯一的國家級(jí)臺(tái)灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園落戶黃陂。第一節(jié)、黃陂區(qū)簡述6陽邏深水港橫店編組站武漢天河國際機(jī)場第一節(jié)、黃陂區(qū)開展規(guī)劃72021年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值257億元，同比增長19.2%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11614元，農(nóng)民人均純收入6753元，分別增長11.78%和12.07%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額83.43億元，增長22%。先后榮獲“全國科技進(jìn)步先進(jìn)區(qū)〞、“全國科技強(qiáng)縣示范區(qū)〞、“全國十佳全民創(chuàng)業(yè)示范區(qū)〞、“全國油茶產(chǎn)業(yè)示范區(qū)〞、“全國糧食生產(chǎn)先進(jìn)區(qū)〞、“全國生豬調(diào)出大區(qū)〞、“全國非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)先進(jìn)集體〞和全省“旅游強(qiáng)區(qū)〞、“畜牧大區(qū)〞、“最正確金融信用區(qū)〞等稱號(hào)。黃陂區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力開展迅速。其中漢口北商貿(mào)物流樞紐區(qū)為湖北省重點(diǎn)推進(jìn)工程，其開展?jié)摿薮蠹巴苿?dòng)力奉獻(xiàn)起著極大作用。第一節(jié)、黃陂區(qū)經(jīng)濟(jì)開展實(shí)力8第一節(jié)、區(qū)域重點(diǎn)軌道交通規(guī)劃9第一節(jié)、規(guī)劃配套開展優(yōu)勢10第一節(jié)、代表性專業(yè)中心11第一節(jié)、代表性專業(yè)中心12第一節(jié)、代表性專業(yè)中心13第二節(jié)、區(qū)域商品房市場走勢14第二節(jié)、區(qū)域商品房市場走勢15巢上城羅納河谷寶安山水龍城名流人和天地F天下領(lǐng)袖城向上城金寓萬博庭苑本案第三節(jié)、主要代表性工程16項(xiàng)目名稱總占地面積（萬平方米）總建筑面積（萬平方米）物業(yè)形態(tài)總套數(shù)銷售均價(jià)現(xiàn)售房源主力戶型物業(yè)形態(tài)主力房型面積羅納河谷44.562多層、別墅3500戶210-220萬/套花園洋房三房兩廳145平米四房兩廳160平米170平米巢上城2665高層、小高層、疊拼別墅6072戶4500元/平方米小高層兩房兩廳67平方米\93平方米三房兩廳108平方米\128平方米四房兩廳147平方米銜生領(lǐng)袖城1860小高層、高層5000戶4300元/平方米高層兩房兩廳90平方米三房兩廳114平方米四房兩廳150平方米名流人和天地54108小高層、高層10000戶三期:3700元/平方米四期:4300元/平方米高層兩房兩廳90平方米三房兩廳120平方米四房兩廳126平方米漢飛.向上城

15多層1500戶6200元/平方米（含精裝）多層兩房兩廳三房兩廳74平方米82平方米106平方米復(fù)式45-70平方米萬博庭苑1.543.62高層397戶4600元/平方米高層公寓40-60平方米兩房兩廳88-94平方米三房兩廳128-133平方米漢口北周邊盤龍城片區(qū)商品房主要以多層、小高層物業(yè)為主，戶型面積普遍偏大，漢口北片區(qū)主要以高層物業(yè)為主，戶型以小面積公寓類產(chǎn)品為主。第三節(jié)、主要代表性工程匯總17巢上城工程地處盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，北背倚橫山，南臨湯仁海湖。近21%的建筑密度，拉大了樓宇之間的距離。工程物業(yè)類型其中包含以200平米為主的疊拼美墅、4+1花園洋房及高層住宅，其中高層住宅占絕大多數(shù)。工程有100畝商業(yè)用地、規(guī)劃為盤龍城大型商業(yè)MALL、社區(qū)商業(yè)街近3萬方。巢上城項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)企業(yè)占地面積（㎡）總建面（㎡）容積率物業(yè)類型戶型面積區(qū)間（㎡）均價(jià)（元/㎡）巢上城黃陂區(qū)盤龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)盤龍大道9號(hào)新陽光房地產(chǎn)2609186492092.75高層、別墅2房、3房、4房70-2095000巢上城屬盤龍城片區(qū)較具代表性的大體量社區(qū)，整體銷售狀況較好。18漢飛向上城位于盤龍城巨龍大道，一期高層洋房已售罄；二期為低密度多層帶精裝花園洋房社區(qū)，以11米坡差的園林景觀，與湖為鄰，原木移植，中心會(huì)所配套等，吸引了較多置業(yè)客戶的關(guān)注。漢飛·向上城項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)企業(yè)占地面積（㎡）總建面（㎡）容積率物業(yè)類型戶型面積區(qū)間（㎡）均價(jià)（元/㎡）漢飛向上城黃陂盤龍城巨龍大道92號(hào)漢飛地產(chǎn)69000700000.99多層板房2房、3房71-124620019項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)企業(yè)占地面積（㎡）總建面（㎡）容積率物業(yè)類型戶型面積區(qū)間（㎡）均價(jià)（元/㎡）恒大名都黃陂盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)巨龍大道33號(hào)恒大地產(chǎn)3800007900001.35多層、高層、別墅2房、3房、4房、5房70-2305500恒大名都恒大名都位擁大規(guī)模湖畔資源，以高層、多層洋房及別墅產(chǎn)品組合為主，高層帶精裝銷售，由2021年10月正式推出后，保持強(qiáng)勢推廣及持續(xù)熱銷，屬盤龍城片區(qū)銷售最好的工程之一。20項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)企業(yè)占地面積（㎡）總建面（㎡）容積率物業(yè)類型戶型面積區(qū)間（㎡）均價(jià)（元/㎡）金寓黃陂區(qū)漢口北大道16號(hào)德成控股六指企業(yè)集團(tuán)2678733142.2高層LOFT45-705500金寓2166㎡47㎡55㎡金寓一期主要戶型〔LOFT〕5.4米層高，50㎡，最大可獲得130㎡的使用空間，漢口北唯一LOFT產(chǎn)品。22項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)企業(yè)占地面積（㎡）總建面（㎡）容積率物業(yè)類型戶型面積區(qū)間（㎡）均價(jià)（元/㎡）萬博庭苑黃陂區(qū)漢口北大道(四季美農(nóng)貿(mào)城旁）湖北萬博房地產(chǎn)15433.33361962.3小高層1房、2房、3房40-1334600萬博庭苑由湖北萬博房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)，緊鄰灄口街道，坐擁四季美農(nóng)貿(mào)城，漢口北大市場兩大商業(yè)航母配套，設(shè)施齊全，商圈輻射價(jià)值巨大。工程建筑面積35496平方米，占地面積15433.33平方米，主推小高層，酒店式公寓及臨街商鋪。萬博庭苑2388㎡二房40-60㎡公寓萬博庭苑主要戶型242021.6.11?關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知?2021.6.8?關(guān)于加快開展公共租賃住房的指導(dǎo)意見?2021.6.4?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知?2021.5.25?關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知?2021.5.19?關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?4.17新政5.06通知9.29新政1.26新政25自2021年2月22日起，在武漢市行政區(qū)域內(nèi)，本地居民有一套房子的，最多還可以買一套，即“1+1〞模式；外地人有納稅證明或社保證明的最多買一套，沒有的那么不能買?！跋拶徚瞑晫?duì)于武漢市行政區(qū)〔含遠(yuǎn)城郊區(qū)〕起到抑制作用。但對(duì)非住宅類型物業(yè)那么是一種機(jī)遇。限購主城區(qū)限購遠(yuǎn)城區(qū)限購遠(yuǎn)城區(qū)限購遠(yuǎn)城區(qū)26增加土地供給大力推廣“限房價(jià)、競地價(jià)〞加強(qiáng)閑置土地處置房貸：二套房最低首付六成土地競買必須說明資金來源并出具相應(yīng)證明上海重慶開征“房產(chǎn)稅〞缺乏五年全額征收營業(yè)稅加強(qiáng)土地增值說征管的監(jiān)督多種方式增加保障住房供給合理確定本地區(qū)年代新建住房價(jià)格控制目標(biāo)主要城市擁有二套房后不能再購房嚴(yán)格執(zhí)行地方政府問責(zé)制加快建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)樓市政府監(jiān)管保障住房信貸金融272、政府態(tài)度28從2021年4月21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行去年以來第十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是今年以來的第四次上調(diào)。經(jīng)過此次調(diào)整之后，大型銀行的存款準(zhǔn)備金率水平已經(jīng)到達(dá)20.5%，繼續(xù)創(chuàng)出歷史新高。這一系列提高存款準(zhǔn)備金率的動(dòng)作凸顯了政府收緊資金流動(dòng)性的緊迫性和決心。29武漢房貸調(diào)查：三銀行宣布停貸，局部只向合作開發(fā)商提供戰(zhàn)略合作民生銀行〔武漢分行〕：2021年7、8月就已經(jīng)停止了個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，至于何時(shí)重啟該項(xiàng)業(yè)務(wù)，民生銀行武漢分行個(gè)貸部門負(fù)責(zé)人表示：“目前尚不清楚。〞興業(yè)銀行〔武漢分行〕：由于貸款額度緊張，該行自2月份開始暫停了房貸業(yè)務(wù)。但假設(shè)額度緊張有所緩解，后期可能重新啟動(dòng)個(gè)人房貸發(fā)放業(yè)務(wù)。中國銀行〔武漢分行〕：由于去年積壓了大批的額度等著放款，放款壓力較大。2021年2月末，開始局部網(wǎng)點(diǎn)宣布暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。有關(guān)工作人員稱，此次停貸主要是為了解決去年的積壓貸款問題，一旦積壓貸款處理完畢，房貸業(yè)務(wù)也將重新開始。建行、交行、光大、漢口銀行：僅向合作樓盤或開發(fā)商開展房貸業(yè)務(wù)。工行、交行：對(duì)局部客戶上調(diào)了首套房利率，最高上調(diào)20%。應(yīng)對(duì)方式：在銷售工程應(yīng)加強(qiáng)與銀行選擇合作，爭取成為戰(zhàn)略合作伙伴并維護(hù)好關(guān)系，以利于協(xié)助客戶完成貸款資格審查和銀行放款工作；4、銀行商品房貸款收縮304、預(yù)測及結(jié)論31四、市場小論32第二章工程分析33第一節(jié)工程總規(guī)精英公寓1、工程通達(dá)性漢口竹業(yè)山立交漢口火車站/長途汽車站機(jī)場商業(yè)街配套新長途汽車站車行5分鐘步行5分鐘車行20分鐘車行30分鐘車行30分鐘精英公寓盤龍城居住集中區(qū)車行10分鐘2、精英公寓〔一期〕總平面2、精英公寓〔一期〕單層平面3梯20戶圍合設(shè)計(jì)，戶型以43、66㎡的公寓產(chǎn)品及81-95㎡的兩室兩廳產(chǎn)品為主。設(shè)計(jì)方正，主功能區(qū)通風(fēng)采光良好。2、精英公寓〔一期〕戶型統(tǒng)計(jì)戶型戶型結(jié)構(gòu)套內(nèi)建筑面積（㎡）公攤比率建筑面積（㎡）單層戶數(shù)（戶）一期幢數(shù)層數(shù)總戶數(shù)（戶）面積小計(jì)（㎡）A1型直套公寓32.3774.56%43.412223923,994.15A2型直套公寓32.3774.56%43.412223923,994.15A3型直套公寓32.3774.56%43.412223923,994.15A4型直套公寓32.3774.56%43.412223923,994.15A5型直套公寓49.4674.56%66.3432231389,154.35A6型無障礙公寓49.4674.56%66.341223463,051.45B1型兩室兩廳66.2674.56%88.872223928,175.86B2型兩室兩廳70.4774.56%94.512223928,695.33B3型兩室兩廳61.1174.56%81.962223927,540.40B4型兩室兩廳71.2274.56%95.522223928,787.88合計(jì)

994.9274.56%

1334.38

2022392061,381.8738二、POWERSWOT權(quán)重分析說明：本文POWER權(quán)重將基于專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和市場預(yù)期區(qū)分為A、B、C、D從重到輕四個(gè)等級(jí)，而不采用常規(guī)打分法進(jìn)行。INTERNAL內(nèi)因外因EXTERNAL優(yōu)勢Strength劣勢WeaknessS1規(guī)劃優(yōu)勢AS5配套優(yōu)勢BW1戶型劣勢BS2品牌優(yōu)勢BS6現(xiàn)房優(yōu)勢BW2氛圍劣勢BS3發(fā)展優(yōu)勢BS7精裝優(yōu)勢BS4地段優(yōu)勢B機(jī)會(huì)OpportunitySO利用/增進(jìn)策略WO改進(jìn)/扭轉(zhuǎn)策略O(shè)1發(fā)展機(jī)遇BO5互動(dòng)機(jī)遇B1、家居產(chǎn)業(yè)規(guī)模及發(fā)展需求的充分發(fā)掘，多功能型產(chǎn)品引導(dǎo)客戶消費(fèi)2、整合資源，充分挖掘項(xiàng)目價(jià)值，在差異化中尋求突破3、積極引進(jìn)先進(jìn)理念和專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)1、充分把握目標(biāo)客層的需求特征2、提煉契合的主題包裝概念3、開發(fā)利用線下渠道和產(chǎn)業(yè)客戶資源4、以分流競爭戰(zhàn)略為核心，增強(qiáng)輻射O2商業(yè)機(jī)遇BO3功能機(jī)遇BO4需求機(jī)遇B威脅ThreatsST監(jiān)視/取舍策略ET消除/防御策略T1同質(zhì)威脅AT5操盤威脅B1、強(qiáng)化投資功能，發(fā)揮產(chǎn)品潛能2、增加產(chǎn)品附加價(jià)值，提高性價(jià)比3、服務(wù)和形象都是突破口4、強(qiáng)化營銷渠道上的服務(wù)水平1、跟進(jìn)市場發(fā)展，規(guī)避開創(chuàng)性的風(fēng)險(xiǎn)2、借市造勢，抓住階段市場空隙4、著眼長遠(yuǎn)，注重中遠(yuǎn)期利益回報(bào)5、準(zhǔn)確把握入市時(shí)機(jī)，減少競爭影響T2競爭威脅BT6權(quán)重威脅AT3博弈威脅CT4政策威脅CPOSITIVENEGATIVE三、客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)分析居住型置業(yè)

地緣置業(yè)認(rèn)可漢口北的產(chǎn)業(yè)開展?jié)摿?，?duì)物業(yè)的保值及升值具信心保障，從而產(chǎn)生置業(yè)需求的群體階段性過渡型居住，長遠(yuǎn)有改善置業(yè)需求具有羊群效應(yīng)消費(fèi)者，最容易被市場的氣氛所感動(dòng)，往往一個(gè)人帶動(dòng)一個(gè)群；40拓展客戶重要客戶核心客戶補(bǔ)充客戶核心客戶：50%~60%來源：家居產(chǎn)業(yè)實(shí)力群體、企業(yè)高管、周邊產(chǎn)業(yè)中心的經(jīng)營客戶置業(yè)目的：投資復(fù)合型目的基本特征：年齡集中在35-50歲之間，家庭人口為3-5人，發(fā)展處于穩(wěn)定上升期。重要客戶：20%~30%來源：武漢、周邊地緣置業(yè)、投資群體置業(yè)目的：自住、少量投資補(bǔ)充客戶：少于5%來源：中心城區(qū)拆遷重置居民拓展客戶：5%~10%來源：轄下地級(jí)鎮(zhèn)群體三、客戶圈層比例構(gòu)成41家居產(chǎn)業(yè)中心品牌經(jīng)營戶周邊產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)營戶周邊產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)營關(guān)聯(lián)客戶本工程的功能構(gòu)成客戶說明高經(jīng)濟(jì)實(shí)力經(jīng)營客戶寫字樓〔企業(yè)辦公〕100萬<總價(jià)<200萬本工程的客戶需求是復(fù)合的，不能只針對(duì)單一功能三、工程客戶劃分及說明周邊城市地緣置業(yè)群體周邊產(chǎn)業(yè)集群品牌經(jīng)營戶42四、功能方向分析43四功能定位分析定位的產(chǎn)品起點(diǎn)：準(zhǔn)現(xiàn)房公寓、緊湊戶型產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)配套辦公組合細(xì)分方向建議：類型細(xì)分差異指標(biāo)商務(wù)公寓自住型白領(lǐng)公寓旅游類酒店酒店式公寓酒店式服務(wù)公寓商住公寓產(chǎn)權(quán)酒店分時(shí)度假酒店酒店公寓服務(wù)型公寓組合一組合二44四細(xì)分功能組合45四、功能物業(yè)參考〔酒店式效勞公寓〕項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)總建總套數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)戶型面積區(qū)間售價(jià)經(jīng)營模式硬件配套租賃客戶物業(yè)服務(wù)費(fèi)物業(yè)服務(wù)江漢經(jīng)發(fā)公寓漢口漁場1400094毛坯35-1805700（03年）業(yè)主自行經(jīng)營毛坯交樓，買客自行裝修，無統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)私企業(yè)主0.8元/平方米.月基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)白金領(lǐng)域威嘉物業(yè)開發(fā)管理有限公司33000470精裝修37-826600（04年）業(yè)主自行經(jīng)營統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格航空公司白領(lǐng)為主1.8元/平方米.月基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)萬景國際崇文置業(yè)200000360（一期）精裝修56-888500（09年）業(yè)主自行經(jīng)營恒溫、精裝標(biāo)準(zhǔn)市內(nèi)投資2元/平方米.月基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)圣陶沙酒店-44000750精裝修-7000（05年）由江漢飯店管理有限公司管理統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)酒店配備散客/長租2元/平方米.月酒店式物業(yè)服務(wù)由上表可以看出：武漢市酒店式效勞公寓工程以小體量居多，平均總體量為3萬平方米。交房標(biāo)準(zhǔn)一般為精裝交付。面積區(qū)間主要集中于35-80平方米。多為提供根本物業(yè)效勞，且物業(yè)管理費(fèi)用主要為2元/平方米每月。4647項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)總建總套數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)戶型面積區(qū)間售價(jià)物業(yè)服務(wù)費(fèi)物業(yè)服務(wù)萬科城萬科300,0003512精裝40-120110001.98元/平方米.月萬科物業(yè)服務(wù)萬科圓方萬科36,000803精裝45-50150003.98元/平方米.月萬科物業(yè)服務(wù)菱角湖萬達(dá)萬達(dá)510,0002843毛坯、精裝40-150110001.85元/平方米.月普通物業(yè)服務(wù)泛海城市廣場武漢王家墩220,000-毛坯90-160140001.50元/平方米.月普通物業(yè)服務(wù)航天雙城三江航天400,000-毛坯89-260105001.55元/平方米.月普通物業(yè)服務(wù)博海名居武漢龍王廟實(shí)業(yè)有限公司26,836-毛坯78-9985001.2元/平方米.月普通物業(yè)服務(wù)京華時(shí)代京華房地產(chǎn)33,076-毛坯41-4390001.8元/平方米.月普通物業(yè)服務(wù)天下·晶立方武漢天下置業(yè)15,322-毛坯37-54140002.5元/平方米.月普通物業(yè)服務(wù)新華名典勞業(yè)瑞星地產(chǎn)15,140-毛坯26-16017000-普通物業(yè)服務(wù)四、功能物業(yè)參考〔公寓匯總〕47GH一期萬科城開發(fā)企業(yè)：武漢萬科工程占地：6萬平方米工程體量：30萬平方米工程容積率：4.5工程住宅總套數(shù)：3512工程物業(yè)費(fèi)用：2.8元/平米項(xiàng)目名稱物業(yè)類型裝修標(biāo)準(zhǔn)萬科城高層精裝修戶型戶型面積區(qū)間售價(jià)1房、2房、3房40-8311000工程定位語：筑城、都會(huì)生活、顯于私園，隱于公園。萬科城工程10年1月一期開盤，推出G、H兩棟約計(jì)915套40-83平方米戶型銷售。開盤當(dāng)月已根本售罄。萬科城工程位于江漢區(qū)常青路與三環(huán)線交匯處，擁有顯著的地理位置及交通環(huán)境，周邊生活配套齊全，加之萬科品牌效益，使得萬科城價(jià)格遠(yuǎn)高于常青片區(qū)在售樓盤均價(jià)。四、功能物業(yè)參考〔精裝公寓〕48萬科圓方開發(fā)企業(yè)：武漢萬科工程占地：1.2萬平方米工程體量：3.6萬平方米工程容積率：3工程住宅總套數(shù)：803工程物業(yè)費(fèi)用：3.98元/平米項(xiàng)目名稱物業(yè)類型裝修標(biāo)準(zhǔn)萬科圓方高層精裝修戶型戶型面積區(qū)間售價(jià)1房、2房45-5015000工程定位語：V24，以豪宅標(biāo)準(zhǔn)成就超配公寓。萬科圓方09年10月開盤，工程共計(jì)3棟建筑，803套面積為45-50平方米純小戶型銷售，開盤三個(gè)月內(nèi)根本完成整體銷售，月均去化超200套。四、功能物業(yè)參考〔精裝公寓〕49萬科圓方物業(yè)服務(wù)一年3次除蟲服務(wù)高品質(zhì)安保萬科標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)V24特別服務(wù)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)知本書吧業(yè)主免費(fèi)WEB2.0會(huì)所優(yōu)免消費(fèi)XXL餐廚免費(fèi)預(yù)約（業(yè)主專享）拉菲紅酒吧收費(fèi)雪茄會(huì)所收費(fèi)影音室業(yè)主免費(fèi)云頂健身房業(yè)主免費(fèi)1、根本效勞2、V24超配效勞四、功能物業(yè)參考〔精裝公寓〕50菱角湖萬達(dá)開發(fā)企業(yè)：武漢萬科工程占地：1.2萬平方米工程體量：3.6萬平方米工程容積率：3工程住宅總套數(shù)：小戶型：1300套；住宅：1543套小戶型部分小戶型部分菱角湖萬達(dá)廣場工程，主要分為兩個(gè)大型組團(tuán)進(jìn)行開發(fā)，首先推出的是工程北端住宅局部，預(yù)計(jì)推出1543套85-150平方米的戶型。后推出3棟面積區(qū)間為40-70平方米純小戶型產(chǎn)品，其中1號(hào)樓為純小戶型住宅，毛坯交房；2、3號(hào)樓為商住混合樓，精裝交付。123四、功能物業(yè)參考〔精裝公寓〕5152航天雙城開發(fā)企業(yè)：三江航天工程占地：133400平方米工程體量：400000平方米工程容積率：3.79工程物業(yè)費(fèi)用：1.55/平米項(xiàng)目名稱物業(yè)類型裝修標(biāo)準(zhǔn)航天雙城高層毛坯戶型面積區(qū)間售價(jià)2-4房89-26010500航天雙城?工程位于解放大道與二七路交匯處。工程?hào)|臨輕軌一號(hào)線，南向解放大道，西接長江二橋。工程科學(xué)規(guī)劃樓間距，使整個(gè)建筑群成為一個(gè)空氣自然流通的立體大空間，四方通透;半圍合建筑布局，提高居住私密空間，不僅能延伸每位居住者的景觀視野范圍，還讓高層居住者能大視角的欣賞到航天?雙城內(nèi)外所有景色。項(xiàng)目名稱一房二房三房四房五房航天雙城4.33%31.25%29.33%28.37%6.73%四、功能物業(yè)參考〔寫字樓公寓〕52第三章工程定位53一、工程定位主定位語：區(qū)域開展定位：產(chǎn)業(yè)集群規(guī)劃中心漢口北產(chǎn)業(yè)集群千億規(guī)模多功能增值物業(yè)54二、客戶定位本案區(qū)域，決定本案立足于漢口北產(chǎn)業(yè)集群基地，重點(diǎn)效勞于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)客戶。都市星匯寓意：產(chǎn)業(yè)新城市中心，財(cái)富如星光會(huì)聚，明日之星財(cái)富新都寓意：財(cái)富會(huì)聚的新城市三、工程命名56LOGO延展575859三、一期物業(yè)功能組合說明酒店式服務(wù)公寓5-14層：商住公寓15-27層：企業(yè)辦公酒店式公寓：約460套，30700㎡商住公寓：約200套，13300㎡企業(yè)辦公：約78套，17400㎡企業(yè)辦公平面調(diào)整按單層6戶組合戶型面積由132-272㎡,并可靈活組合，便于適合企業(yè)辦公要求。倉儲(chǔ)物業(yè)不受限購影響。三、各類型功能物業(yè)統(tǒng)計(jì)說明功能類型層數(shù)單層面積戶數(shù)可售面積均價(jià)預(yù)估可售貨值備注酒店式公寓231,334.3846030,690.745,600171,868,144帶1000元精裝商住公寓101,334.3820013,343.805,00066,719,000帶800元精裝企業(yè)辦公131,334.387817,346.944,20072,857,148毛坯合計(jì)46

73861,381.48

311,444,292

62四、附加價(jià)值提升及產(chǎn)品優(yōu)化附件：“返租銷售模式〞舉例2、金鑰匙委托代辦效勞：3、裝修標(biāo)準(zhǔn)：五、價(jià)格定位及貨量統(tǒng)計(jì)定價(jià)原那么：依據(jù)市場比較法，酒店式效勞公寓參考金寓、萬博庭苑售價(jià)，綜合周邊盤龍城帶精裝工程反推售價(jià)。1、精裝公寓定價(jià)：方案一：效勞型酒店式公寓售價(jià)：5600元/平米〔含精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/平米及首3年12%的一次返租減免〕。說明：實(shí)際價(jià)格參考所提供的效勞硬、軟件標(biāo)準(zhǔn)有所變化。貨值估算：1.72億方案二：商住型公寓售價(jià)：5000元/平米〔含精裝標(biāo)準(zhǔn)800元/平方〕。貨值估算：0.66億2、企業(yè)辦公樓層定價(jià)毛坯售價(jià)：4200元/平米。貨值估算：0.73億貨值合計(jì)：3.11億六、推廣渠道與預(yù)算本推廣方案主要采取核心集中、點(diǎn)點(diǎn)突破的方式，針對(duì)性地以小眾和線下推廣為主，借勢漢口北的產(chǎn)業(yè)利好，從而在保證效果的前提下，有效降低了推廣費(fèi)用本錢〔預(yù)算以實(shí)價(jià)為準(zhǔn)〕年度2011年小計(jì)備注階段劃分蓄客推廣期開盤強(qiáng)銷期清盤期節(jié)點(diǎn)時(shí)間6月7月7月底8月9月10月戶外廣告2020

20

60三環(huán)/常青路/盤龍大道/竹葉山報(bào)紙廣告

20

1010

40開盤造勢及后續(xù)強(qiáng)推網(wǎng)絡(luò)廣告1010

5

25建議多網(wǎng)絡(luò)分階段運(yùn)用短信平臺(tái)1010

5

25鎖定定向投放單張派發(fā)55

2

12物料、兼職人員、接送車營銷活動(dòng)10101055

40產(chǎn)業(yè)經(jīng)營戶，泛銷售現(xiàn)場包裝1010

55

30現(xiàn)場氛圍效果周邊導(dǎo)示1515

30燈柱路旗、交通指示牌機(jī)動(dòng)預(yù)算22

22210不可預(yù)見費(fèi)用合計(jì)

262

備注：推廣費(fèi)用約262萬，全盤推廣預(yù)算控制在1.0%左右第四章營銷方案69第一節(jié)工程營銷總體策略第二節(jié)銷控及價(jià)格策略第三節(jié)周期策略按當(dāng)前市場行情綜合考慮，同時(shí)遵循用時(shí)間換效益的原那么，將全盤營銷時(shí)間確定為6個(gè)月，其中開盤時(shí)間為2021年7月底，具體節(jié)點(diǎn)部署如下：銷售方式整合：1、坐盤銷售；2、直銷強(qiáng)推；3、公關(guān)營銷〔整售〕；4、展銷會(huì)、網(wǎng)絡(luò)；5、促銷：折扣、裝修等營銷重點(diǎn)

蓄水期開盤期強(qiáng)銷期時(shí)間節(jié)點(diǎn)6月7月8月9月10月前期包裝推廣策略確定

精裝公司方案方案確定示范間正式開放

營銷推廣啟動(dòng)設(shè)計(jì)方案開盤造勢推廣跟進(jìn)酒店公寓強(qiáng)推

強(qiáng)推期尾貨期商住公寓強(qiáng)推

強(qiáng)推期尾貨期個(gè)性辦公強(qiáng)推

強(qiáng)推期尾貨期第四節(jié)階段執(zhí)行方案〔3〕銷售方案執(zhí)行核心：工程以鮮明的差異化形象面市，吸收消化區(qū)域內(nèi)的急迫需求；認(rèn)購〔篩選客戶〕，將第一局部高端優(yōu)質(zhì)客戶轉(zhuǎn)化為第一波準(zhǔn)業(yè)主，通過既有客戶圈子，提升工程品質(zhì)；執(zhí)行準(zhǔn)備：a.現(xiàn)場準(zhǔn)備b.物料準(zhǔn)備c.物業(yè)管理執(zhí)行內(nèi)容：置業(yè)參謀團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化銷售培訓(xùn)組織與實(shí)施：案場禮儀，工程銷講，推銷技巧等；啟開工程咨詢；客戶接待，內(nèi)部登記；客戶的跟蹤與維護(hù)；客戶分析與月報(bào)；〔4〕銷售管理：A銷售現(xiàn)場的管理：維護(hù)現(xiàn)場〔營銷中心〕的整潔和有序。B銷售隊(duì)伍的管理：監(jiān)督和輔導(dǎo)銷售人員的工作，使銷售隊(duì)伍保持良好的精神面貌和旺盛的斗志，不間斷地培訓(xùn)使銷售隊(duì)伍的素質(zhì)得以不斷的提高。C銷售信息的管理：通過前期制定的各類表格進(jìn)行信息收集、整理和匯總，包括客戶信息、內(nèi)部管理信息、市場信息、競爭對(duì)手信息，并對(duì)工程本身有關(guān)信息進(jìn)行不斷深入了解?！?〕客戶管理：除對(duì)客戶信息進(jìn)行嚴(yán)格管理外，還需對(duì)潛在客戶進(jìn)行必要溝通和聯(lián)系，迅速形成積極和正面小范圍傳播，為尾期保持旺銷打下根底和作好鋪墊。如：生日問候、節(jié)日問候、新信息傳達(dá)、熟認(rèn)客戶、建立友情等?，F(xiàn)場營銷展示工作流程強(qiáng)化現(xiàn)場營銷中心接待點(diǎn)的展示包裝展示體驗(yàn)動(dòng)線：一切從細(xì)節(jié)做起，無處不表達(dá)出工程品質(zhì)和令人向往的生活方式接待中心形象墻接待中心指引接待中心導(dǎo)示系統(tǒng)架空層、樓梯走道景觀展示區(qū)主體核心體驗(yàn)系統(tǒng)看樓通道核心售賣系統(tǒng)樓體條幅導(dǎo)示系統(tǒng)15432673樣板房/大堂區(qū)展示體系75營銷推廣----外展點(diǎn)設(shè)置本案原有常青路與開展大道段的外展點(diǎn)增設(shè)武漢展覽中心的外展點(diǎn)工程現(xiàn)場接待中心配合各專業(yè)市場階段性巡展761、區(qū)域?qū)荆阂詤^(qū)域截留為目的，網(wǎng)羅區(qū)域客戶，定向推廣。營銷推廣----主要工作精英公館前行500米771、形象包裝：以圍墻、樓體為載體，釋放工程在售信息，截留區(qū)域客戶。營銷推廣----主要工作78走出去，請(qǐng)進(jìn)來走出去：選擇目標(biāo)客群，深入周邊代表性企業(yè)，變坐銷為行銷，拓展源頭客戶，如進(jìn)行產(chǎn)品推介等活動(dòng)。請(qǐng)進(jìn)來：組織客戶互動(dòng)性強(qiáng)的營銷活動(dòng)。營銷推廣----主要工作2、產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)各主要產(chǎn)業(yè)中心定向推廣792、市內(nèi)各專業(yè)市場