房地產(chǎn)基本制度與政策《房地產(chǎn)業(yè)必看考點》考試題含答案一、單項選擇題（每題1分，共15題）1.根據(jù)《土地管理法》，我國城市市區(qū)的土地所有權(quán)屬于（）。A.國家B.集體C.開發(fā)商D.全體市民2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級中，一級資質(zhì)企業(yè)要求其注冊資本不低于（）萬元。A.1000B.3000C.5000D.80003.商品房預(yù)售時，開發(fā)企業(yè)需投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達到工程建設(shè)總投資的（）以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。A.15%B.20%C.25%D.30%4.不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起，國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的辦理時限一般不超過（）個工作日。A.5B.10C.15D.305.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積（）以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（）以上的業(yè)主同意。A.1/2；1/2B.2/3；2/3C.3/4；3/4D.4/5；4/56.下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的是（）。A.已出租的住宅B.依法被查封的商業(yè)用房C.出讓方式取得的土地使用權(quán)D.按份共有的別墅7.經(jīng)濟適用住房的土地取得方式為（）。A.出讓B.劃撥C.租賃D.作價出資8.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)（）。A.由轉(zhuǎn)讓人繼續(xù)承擔(dān)B.由受讓人繼續(xù)承擔(dān)C.由轉(zhuǎn)讓人和受讓人共同承擔(dān)D.自動終止9.因繼承取得不動產(chǎn)權(quán)利的，繼承人申請登記時，登記機構(gòu)（）。A.需強制公證B.無需公證C.需提供法院判決D.需提供遺囑原件10.房屋租賃合同期限超過（）個月的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。A.3B.6C.9D.1211.下列不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)的是（）。A.房地產(chǎn)咨詢B.房地產(chǎn)估價C.房地產(chǎn)經(jīng)紀D.房地產(chǎn)開發(fā)12.土地使用權(quán)出讓最高年限中，居住用地為（）年。A.40B.50C.60D.7013.商品房銷售中，“五證”不包括（）。A.國有土地使用證B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.建筑工程施工許可證D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書14.業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，人數(shù)應(yīng)為（）人單數(shù)。A.37B.511C.715D.91715.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋（）。A.屬于抵押財產(chǎn)B.不屬于抵押財產(chǎn)C.自動成為抵押財產(chǎn)D.經(jīng)協(xié)商可納入抵押財產(chǎn)二、多項選擇題（每題2分，共10題，每題至少2個正確選項）1.下列屬于集體所有土地的有（）。A.城市市區(qū)土地B.農(nóng)村宅基地C.自留地D.自留山2.商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件包括（）。A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證C.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上D.已確定施工進度和竣工交付日期3.不動產(chǎn)登記的類型包括（）。A.首次登記B.轉(zhuǎn)移登記C.抵押登記D.異議登記4.下列情形中，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的有（）。A.司法機關(guān)依法查封的B.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的C.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的D.已抵押但經(jīng)抵押權(quán)人同意的5.住房保障制度的主要形式包括（）。A.公共租賃住房B.經(jīng)濟適用住房C.限價商品住房D.共有產(chǎn)權(quán)住房6.物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容主要包括（）。A.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理B.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理C.環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理D.安全防范與車輛管理7.土地使用權(quán)出讓的方式包括（）。A.招標B.拍賣C.掛牌D.協(xié)議8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交的材料包括（）。A.商品房預(yù)售方案B.土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證C.投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資25%以上的證明D.營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書9.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記效力的說法，正確的有（）。A.不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力B.依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記C.當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)的合同，未辦理登記的，合同無效D.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力10.業(yè)主的權(quán)利包括（）。A.提議召開業(yè)主大會會議B.監(jiān)督業(yè)主委員會工作C.選舉業(yè)主委員會成員D.決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)三、判斷題（每題1分，共10題，正確填“√”，錯誤填“×”）1.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。（）2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批，一級資質(zhì)由省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審批。（）3.商品房現(xiàn)售只需取得商品房預(yù)售許可證即可。（）4.不動產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由登記機構(gòu)管理。（）5.已出租的房屋抵押時，原租賃合同自動終止。（）6.經(jīng)濟適用住房購房人擁有完全產(chǎn)權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)讓。（）7.業(yè)主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見的形式召開。（）8.土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)由國家無償收回。（）9.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)可以收取傭金和額外費用。（）10.因合法建造房屋取得物權(quán)的，自登記時發(fā)生效力。（）四、簡答題（每題5分，共5題）1.簡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的劃分及各等級的最低注冊資本要求。2.國有土地使用權(quán)出讓與劃撥的主要區(qū)別有哪些？3.商品房銷售中“五證”具體指什么？缺少其中一證的法律后果是什么？4.簡述業(yè)主大會的職責(zé)。5.不動產(chǎn)登記的基本原則包括哪些？五、案例分析題（每題10分，共2題）案例1：2023年5月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司未取得商品房預(yù)售許可證，以“內(nèi)部認購”名義收取100名購房者每人5萬元定金，承諾年底開盤。后因資金鏈斷裂，項目停工，購房者要求退還定金并賠償損失。問題：（1）該開發(fā)公司的行為是否違法？依據(jù)是什么？（2）購房者可主張哪些權(quán)利？案例2：某小區(qū)業(yè)主李某認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行垃圾清運義務(wù)，拒交物業(yè)費2年。物業(yè)公司起訴至法院，要求李某支付物業(yè)費及滯納金。李某辯稱物業(yè)公司服務(wù)不達標，應(yīng)減免費用。問題：（1）李某拒交物業(yè)費的理由是否成立？為什么？（2）法院應(yīng)如何處理？答案一、單項選擇題1.A2.C3.C4.D5.B6.B7.B8.B9.B10.B11.D12.D13.D14.B15.B二、多項選擇題1.BCD2.ABCD3.ABCD4.ABC5.ABCD6.ABCD7.ABCD8.ABCD9.ABD10.ABC三、判斷題1.√2.×（一級資質(zhì)由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審批）3.×（現(xiàn)售需取得竣工驗收合格證明等）4.√5.×（原租賃合同繼續(xù)有效）6.×（經(jīng)濟適用住房需滿一定年限并補繳土地收益后可轉(zhuǎn)讓）7.√8.√9.×（不得收取額外費用）10.×（自事實行為成就時發(fā)生效力）四、簡答題1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一級、二級、三級、四級四個等級。一級資質(zhì)注冊資本不低于5000萬元；二級資質(zhì)不低于2000萬元；三級資質(zhì)不低于800萬元；四級資質(zhì)不低于100萬元。2.主要區(qū)別：（1）取得方式：出讓通過有償競爭（招標、拍賣等），劃撥為無償或低償；（2）使用期限：出讓有年限限制（如居住70年），劃撥無期限；（3）權(quán)利限制：出讓地可轉(zhuǎn)讓、抵押，劃撥地轉(zhuǎn)讓需補繳出讓金；（4）適用范圍：出讓用于經(jīng)營性項目，劃撥用于公益、基礎(chǔ)設(shè)施等。3.“五證”指：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。缺少任一證，商品房不得預(yù)售或現(xiàn)售；購房者可主張合同無效，要求返還房款及利息，并可請求不超過已付房款一倍的賠償（預(yù)售許可證為關(guān)鍵）。4.業(yè)主大會職責(zé)：（1）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）選舉或更換業(yè)主委員會成員；（3）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（4）籌集和使用專項維修資金；（5）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（6）決定其他重大事項。5.基本原則：（1）依申請登記原則（除法律另有規(guī)定）；（2）統(tǒng)一登記原則（統(tǒng)一機構(gòu)、簿冊、依據(jù)、平臺）；（3）屬地登記原則（由不動產(chǎn)所在地登記機構(gòu)辦理）；（4）公示公信原則（登記公示物權(quán)狀態(tài)，信賴登記產(chǎn)生公信力）；（5）便民原則（簡化流程、縮短時限）。五、案例分析題案例1：（1）違法。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條，未取得預(yù)售許可證不得預(yù)售商品房；《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，不符合銷售條件的，不得收取預(yù)訂款性質(zhì)費用。（2）購房者可主張：①要求開發(fā)公司退還5萬元定金及利息；②因開發(fā)公司故意隱瞞未取得預(yù)售證的事實，可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，請求開發(fā)公司承擔(dān)不超過已付房款一倍