小區(qū)業(yè)委會物業(yè)管理辦法?一、引言在我國城市化進程不斷加快的背景下，住宅小區(qū)數(shù)量日益增多，小區(qū)的物業(yè)管理水平直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和社區(qū)的和諧穩(wěn)定。小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱"業(yè)委會"）作為代表全體業(yè)主利益、維護業(yè)主合法權(quán)益的組織，在物業(yè)管理中扮演著至關(guān)重要的角色。為了規(guī)范業(yè)委會的運作，提高物業(yè)管理的效率和質(zhì)量，保障業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)的實際情況，特制定本小區(qū)業(yè)委會物業(yè)管理辦法。二、適用范圍本辦法適用于[小區(qū)名稱]內(nèi)的物業(yè)管理活動，以及業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間的相關(guān)事務(wù)處理。三、業(yè)委會的成立與換屆（一）業(yè)委會的成立1.籌備組的組建在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作?；I備組成員名單應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。2.業(yè)主大會的召開與業(yè)委會的選舉籌備組應(yīng)當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。3.備案業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。（二）業(yè)委會的換屆1.換屆的時間業(yè)主委員會每屆任期不超過5年，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。任期屆滿前3個月，應(yīng)當組織換屆選舉。2.換屆的程序參照業(yè)委會成立的程序，組建換屆籌備組，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。四、業(yè)委會的職責與權(quán)利（一）職責1.召集業(yè)主大會會議定期召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；遇有重大事項，及時召集臨時業(yè)主大會會議。2.代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。3.監(jiān)督管理專項維修資金負責管理專項維修資金，制定專項維修資金使用方案，并按照規(guī)定程序組織實施。4.聽取業(yè)主的意見和建議及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的相關(guān)問題。5.配合相關(guān)部門做好社區(qū)管理工作配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會等有關(guān)部門做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)管理工作。（二）權(quán)利1.了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作情況有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期報告物業(yè)管理的實施情況，查閱物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)賬目等相關(guān)資料。2.對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進行監(jiān)督對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標準等進行監(jiān)督，對不符合物業(yè)服務(wù)合同約定的行為，有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改。3.組織業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行考核定期組織業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行考核，根據(jù)考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘1.制定選聘方案業(yè)主委員會應(yīng)當根據(jù)本小區(qū)的實際情況，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，明確選聘的條件、程序和方式等。2.發(fā)布選聘公告通過小區(qū)公告欄、業(yè)主微信群等方式發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘公告，邀請符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)報名。3.資格審查對報名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行資格審查，確定入圍的物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單。4.評標與定標組織業(yè)主代表對入圍的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行評標，根據(jù)評標結(jié)果確定中標企業(yè)。5.簽訂物業(yè)服務(wù)合同與中標企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理1.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行業(yè)主委員會應(yīng)當監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)，定期檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作情況，對發(fā)現(xiàn)的問題及時要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。2.協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系及時協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾和糾紛，維護小區(qū)的和諧穩(wěn)定。3.對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行考核定期組織業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行考核，考核結(jié)果作為是否續(xù)聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)。六、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.參加業(yè)主大會會議有權(quán)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，表達自己的意見和建議。2.選舉業(yè)主委員會成員有權(quán)選舉業(yè)主委員會成員，并對業(yè)主委員會的工作進行監(jiān)督。3.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意的，有權(quán)提出意見和建議。4.使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有權(quán)合理使用本小區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。（二）義務(wù)1.遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定。2.按時交納物業(yè)服務(wù)費用按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時交納物業(yè)服務(wù)費用。3.維護共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的安全和整潔愛護本小區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自占用、損壞。4.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和服務(wù)工作，協(xié)助解決物業(yè)管理中的相關(guān)問題。七、物業(yè)管理經(jīng)費的管理（一）經(jīng)費的來源1.物業(yè)服務(wù)費用業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納的物業(yè)服務(wù)費用。2.專項維修資金業(yè)主按照規(guī)定交納的專項維修資金。3.其他收入小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收入等。（二）經(jīng)費的使用1.物業(yè)服務(wù)費用的使用物業(yè)服務(wù)費用主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員工資、辦公費用、設(shè)備設(shè)施維護費用等。2.專項維修資金的使用專項維修資金主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。3.其他收入的使用其他收入應(yīng)當主要用于補充專項維修資金或者改善小區(qū)的物業(yè)管理條件。（三）經(jīng)費的管理與監(jiān)督1.建立財務(wù)管理制度業(yè)主委員會應(yīng)當建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)管理經(jīng)費的收支情況進行詳細記錄。2.定期公布經(jīng)費收支情況業(yè)主委員會應(yīng)當定期（每季度或者每半年）公布物業(yè)管理經(jīng)費的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.審計業(yè)主大會可以委托專業(yè)的審計機構(gòu)對物業(yè)管理經(jīng)費的收支情況進行審計。八、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)的使用1.業(yè)主的使用要求業(yè)主應(yīng)當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的用途。確需改變物業(yè)用途的，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當合理使用本小區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自占用、損壞。（二）物業(yè)的維護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維護責任物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常維護和管理，定期進行檢查和保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常使用。2.業(yè)主的維護責任業(yè)主應(yīng)當對其專有部分的物業(yè)進行維護和管理，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。因業(yè)主的原因?qū)е挛飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，業(yè)主應(yīng)當承擔相應(yīng)的維修費用。九、違約責任與爭議解決（一）違約責任1.業(yè)委會的違約責任業(yè)委會違反本辦法的規(guī)定，未履行職責或者濫用職權(quán)，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同的約定，未按照服務(wù)標準提供服務(wù)的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。3.業(yè)主的違約責任業(yè)主違反本辦法的規(guī)定，未履行義務(wù)的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。（二）爭議解決1.協(xié)商解決業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生爭議的，應(yīng)當首先通過協(xié)商解決。2.調(diào)解解決