南京小區(qū)無物業(yè)管理辦法一、引言在南京的城市建設(shè)進(jìn)程中，部分小區(qū)由于各種原因面臨無物業(yè)管理的情況。這種狀況可能導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境雜亂、設(shè)施老化失修、安全隱患增加等一系列問題，嚴(yán)重影響居民的生活質(zhì)量和小區(qū)的整體形象。為了有效解決這些問題，保障居民的合法權(quán)益，營(yíng)造和諧、舒適、安全的居住環(huán)境，特制定本《南京小區(qū)無物業(yè)管理辦法》。希望大家能夠充分認(rèn)識(shí)到該辦法對(duì)于小區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及居民日常生活的重要意義，積極參與和配合相關(guān)工作的開展。我們鼓勵(lì)每一位居民都成為小區(qū)治理的參與者和監(jiān)督者，共同為打造美好家園貢獻(xiàn)力量。二、適用范圍本辦法適用于南京市行政區(qū)域內(nèi)，因物業(yè)服務(wù)合同到期、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等原因，處于無物業(yè)管理狀態(tài)的住宅小區(qū)。三、基本原則1.居民自治原則：充分尊重居民的意愿和主體地位，引導(dǎo)居民積極參與小區(qū)事務(wù)管理，通過民主協(xié)商、民主決策、民主監(jiān)督等方式，實(shí)現(xiàn)居民自我管理、自我服務(wù)、自我教育、自我監(jiān)督。2.政府引導(dǎo)與支持原則：區(qū)政府、街道辦事處等相關(guān)部門發(fā)揮引導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用，為無物業(yè)管理小區(qū)的治理提供政策支持、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和資金扶持，幫助小區(qū)建立健全管理機(jī)制。3.因地制宜原則：根據(jù)不同小區(qū)的實(shí)際情況，如小區(qū)規(guī)模、地理位置、居民構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施等，制定個(gè)性化的管理方案，確保管理措施切實(shí)可行、有效。4.可持續(xù)發(fā)展原則：注重小區(qū)管理的長(zhǎng)效性和可持續(xù)性，建立健全資金籌集、設(shè)施維護(hù)、人員管理等方面的長(zhǎng)效機(jī)制，保障小區(qū)管理工作的穩(wěn)定運(yùn)行。四、職責(zé)分工（一）區(qū)政府1.統(tǒng)籌協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理小區(qū)的管理工作，制定工作規(guī)劃和年度計(jì)劃，明確各相關(guān)部門的職責(zé)和任務(wù)。2.設(shè)立專項(xiàng)扶持資金，用于無物業(yè)管理小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施改造、環(huán)境整治、物業(yè)管理啟動(dòng)等方面的支持。3.組織相關(guān)部門對(duì)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)開展無物業(yè)管理小區(qū)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督考核。（二）街道辦事處1.具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理小區(qū)管理工作的組織實(shí)施，指導(dǎo)和協(xié)助小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)。2.建立由街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、公安派出所、城管執(zhí)法中隊(duì)等相關(guān)單位組成的綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)處理小區(qū)管理中的矛盾和問題。3.組織開展無物業(yè)管理小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)、安全防范等日常巡查工作，督促相關(guān)責(zé)任主體落實(shí)整改措施。4.對(duì)引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)嵭芯用褡灾喂芾淼臒o物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行備案，并跟蹤管理服務(wù)情況。（三）社區(qū)居委會(huì)1.協(xié)助街道辦事處開展無物業(yè)管理小區(qū)的管理工作，組織居民參與小區(qū)事務(wù)的討論和決策，收集居民的意見和建議。2.在街道辦事處的指導(dǎo)下，對(duì)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的小區(qū)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的部分職責(zé)，組織居民開展自治管理。3.建立社區(qū)志愿者服務(wù)隊(duì)伍，發(fā)動(dòng)居民參與小區(qū)環(huán)境整治、治安巡邏等志愿服務(wù)活動(dòng)，營(yíng)造共建共享的良好氛圍。（四）相關(guān)部門1.住房保障和房產(chǎn)管理部門：負(fù)責(zé)對(duì)無物業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，制定物業(yè)管理相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。2.城市管理部門：負(fù)責(zé)無物業(yè)管理小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、違法建設(shè)查處等城市管理工作，指導(dǎo)小區(qū)做好垃圾分類處理，維護(hù)小區(qū)周邊環(huán)境秩序。3.公安部門：負(fù)責(zé)無物業(yè)管理小區(qū)的治安管理工作，指導(dǎo)小區(qū)建立健全治安防范體系，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)及周邊的巡邏防控，依法打擊各類違法犯罪行為。4.發(fā)展和改革部門：負(fù)責(zé)會(huì)同相關(guān)部門制定無物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。5.財(cái)政部門：負(fù)責(zé)落實(shí)區(qū)政府設(shè)立的無物業(yè)管理小區(qū)專項(xiàng)扶持資金，并對(duì)資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理。6.民政部門：負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)開展居民自治工作，將無物業(yè)管理小區(qū)的治理納入社區(qū)建設(shè)工作范疇，促進(jìn)社區(qū)和諧發(fā)展。7.規(guī)劃和自然資源部門：負(fù)責(zé)對(duì)無物業(yè)管理小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)情況進(jìn)行核查，指導(dǎo)小區(qū)合理利用公共空間，完善配套設(shè)施建設(shè)。8.應(yīng)急管理部門：負(fù)責(zé)對(duì)無物業(yè)管理小區(qū)的安全生產(chǎn)工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，督促小區(qū)落實(shí)消防安全、應(yīng)急救援等相關(guān)措施。五、管理模式選擇（一）引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.街道辦事處或社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)和良好信譽(yù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在招標(biāo)過程中，要充分征求居民意見，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供包括但不限于房屋及配套設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、安全防范等方面的服務(wù)。3.業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督考核，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反饋居民的意見和建議，督促其改進(jìn)服務(wù)。（二）居民自治管理1.成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理工作。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通過民主選舉產(chǎn)生，成員應(yīng)具備一定的組織協(xié)調(diào)能力和責(zé)任心，能夠切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。2.制定居民自治章程和管理規(guī)約，明確小區(qū)管理的組織架構(gòu)、職責(zé)分工、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共收益分配等事項(xiàng)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過后實(shí)施。3.居民自治管理可采用多種形式，如成立志愿服務(wù)隊(duì)負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護(hù)，聘請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等。同時(shí)，鼓勵(lì)居民參與小區(qū)管理事務(wù)，通過志愿服務(wù)、義務(wù)勞動(dòng)等方式，降低管理成本，提高居民的參與度和歸屬感。（三）社區(qū)托管1.對(duì)于暫不具備引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)嵭芯用褡灾喂芾項(xiàng)l件的小區(qū)，可由社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行臨時(shí)托管。社區(qū)居委會(huì)應(yīng)組織工作人員或招募志愿者，開展小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)、公共區(qū)域秩序維護(hù)等基本服務(wù)。2.在社區(qū)托管期間，街道辦事處要積極引導(dǎo)小區(qū)居民盡快成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)，逐步實(shí)現(xiàn)自治管理或引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。六、資金籌集與管理（一）資金籌集渠道1.業(yè)主繳費(fèi)：無論是引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是實(shí)行居民自治管理，業(yè)主應(yīng)按照約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)或管理費(fèi)用。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，參照市場(chǎng)價(jià)格合理制定，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)或居民代表大會(huì)討論通過。2.政府扶持資金：區(qū)政府設(shè)立的無物業(yè)管理小區(qū)專項(xiàng)扶持資金，主要用于小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施改造、環(huán)境整治、物業(yè)管理啟動(dòng)等方面的支持。街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)應(yīng)積極爭(zhēng)取政府扶持資金，確保資金用于改善小區(qū)的管理和居住條件。3.公共收益：小區(qū)的公共部位和共用設(shè)施設(shè)備（如電梯廣告位、停車位、公共用房等）產(chǎn)生的收益，歸全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)應(yīng)建立公共收益管理制度，規(guī)范收益的收支管理，公共收益主要用于補(bǔ)充小區(qū)管理資金不足、小區(qū)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等方面。4.社會(huì)捐贈(zèng)：鼓勵(lì)社會(huì)各界對(duì)無物業(yè)管理小區(qū)的管理工作進(jìn)行捐贈(zèng)，捐贈(zèng)資金和物資應(yīng)專項(xiàng)用于小區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。接受捐贈(zèng)的單位應(yīng)及時(shí)向居民公開捐贈(zèng)資金和物資的使用情況，接受居民監(jiān)督。（二）資金管理1.建立健全資金管理制度，無論是引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是實(shí)行居民自治管理，都要設(shè)立專門的賬戶，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共收益、政府扶持資金等進(jìn)行單獨(dú)核算、?？顚Ｓ?。2.定期公布資金收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每季度向業(yè)主公布一次財(cái)務(wù)收支情況；實(shí)行居民自治管理的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)應(yīng)每半年向居民公布一次資金收支情況。3.加強(qiáng)對(duì)資金使用的審計(jì)監(jiān)督，區(qū)財(cái)政、審計(jì)等部門應(yīng)定期對(duì)無物業(yè)管理小區(qū)資金使用情況進(jìn)行審計(jì)檢查，確保資金使用合法、合規(guī)、透明。七、基礎(chǔ)設(shè)施改造與維護(hù)（一）基礎(chǔ)設(shè)施改造1.街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)應(yīng)組織對(duì)無物業(yè)管理小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行全面排查，梳理需要改造的項(xiàng)目，如道路破損、管網(wǎng)老化、路燈損壞、消防設(shè)施缺失等，并根據(jù)輕重緩急制定改造計(jì)劃。2.改造資金可通過政府扶持、業(yè)主自籌、社會(huì)捐贈(zèng)等多種渠道籌集。對(duì)于涉及公共安全和基本生活保障的基礎(chǔ)設(shè)施改造項(xiàng)目，政府應(yīng)加大扶持力度，優(yōu)先安排資金。3.在基礎(chǔ)設(shè)施改造過程中，要充分征求居民意見，確保改造方案符合居民需求和小區(qū)實(shí)際情況。同時(shí)，要加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)督，嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行施工，確保改造工程質(zhì)量。（二）設(shè)施設(shè)備維護(hù)1.明確設(shè)施設(shè)備維護(hù)責(zé)任主體，引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)；實(shí)行居民自治管理的小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)組織專業(yè)人員或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。2.建立設(shè)施設(shè)備維護(hù)檔案，詳細(xì)記錄設(shè)施設(shè)備的購(gòu)置時(shí)間、規(guī)格型號(hào)、維修保養(yǎng)情況等信息，便于及時(shí)掌握設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況，制定科學(xué)合理的維護(hù)計(jì)劃。3.定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查和檢修，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)施設(shè)備存在的問題，確保設(shè)施設(shè)備安全正常運(yùn)行。對(duì)于老化、損壞嚴(yán)重且無維修價(jià)值的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)按照相關(guān)程序進(jìn)行更新改造。八、環(huán)境衛(wèi)生與秩序管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.合理設(shè)置垃圾收集點(diǎn)和垃圾桶，定期進(jìn)行垃圾清運(yùn)，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)居民的宣傳教育，引導(dǎo)居民養(yǎng)成垃圾分類投放的良好習(xí)慣。2.定期組織開展小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治活動(dòng)，發(fā)動(dòng)居民參與，清理小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生死角、亂堆亂放雜物等，營(yíng)造整潔、美觀的居住環(huán)境。3.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)綠化的養(yǎng)護(hù)管理，定期修剪花草樹木，防治病蟲害，及時(shí)清理綠化垃圾，保持小區(qū)綠化美觀。（二）秩序管理1.在小區(qū)出入口設(shè)置必要的門禁設(shè)施，加強(qiáng)人員和車輛的出入登記管理，防止無關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)。2.合理規(guī)劃小區(qū)停車位，規(guī)范車輛停放秩序，對(duì)亂停亂放車輛進(jìn)行勸導(dǎo)和整治，確保小區(qū)道路暢通。3.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的巡查，及時(shí)制止和處理亂擺攤點(diǎn)、亂搭亂建、占道經(jīng)營(yíng)等影響小區(qū)秩序的行為。九、安全防范管理（一）治安防范1.建立健全治安防范體系，安裝必要的監(jiān)控設(shè)備、門禁系統(tǒng)等技防設(shè)施，提高小區(qū)的安全防范能力。2.組織開展治安巡邏志愿服務(wù)活動(dòng)，發(fā)動(dòng)居民參與，在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行定時(shí)或不定時(shí)巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和報(bào)告各類治安隱患。3.加強(qiáng)與公安部門的溝通協(xié)作，配合公安部門開展治安整治行動(dòng)，共同維護(hù)小區(qū)的治安秩序。（二）消防安全1.定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效，如滅火器、消火栓、消防通道等。2.加強(qiáng)對(duì)居民的消防安全宣傳教育，提高居民的消防安全意識(shí)和自防自救能力。禁止在小區(qū)內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)停放電動(dòng)自行車等行為，防止發(fā)生火災(zāi)事故。3.制定小區(qū)消防安全應(yīng)急預(yù)案，定期組織開展消防演練，確保在發(fā)生火災(zāi)等緊急情況時(shí)，能夠迅速、有效地進(jìn)行應(yīng)對(duì)和處置。十、宣傳與培訓(xùn)（一）宣傳工作1.區(qū)政府、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)要充分利用各種宣傳渠道，如社區(qū)公告欄、微信公眾號(hào)、宣傳手冊(cè)等，廣泛宣傳無物業(yè)管理小區(qū)管理的相關(guān)政策、辦法和工作進(jìn)展情況，提高居民的知曉率、參與率和支持率。2.開展形式多樣的主題宣傳活動(dòng)，如“美好家園共建共享”主題活動(dòng)等，引導(dǎo)居民樹立正確的物業(yè)管理觀念，增強(qiáng)居民的社區(qū)歸屬感和責(zé)任感。3.及時(shí)總結(jié)和推廣無物業(yè)管理小區(qū)管理工作中的好經(jīng)驗(yàn)、好做法，通過典型示范，帶動(dòng)更多小區(qū)提升管理水平。（二）培訓(xùn)工作1.住房保障和房產(chǎn)管理部門應(yīng)定期組織對(duì)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)工作人員以及業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)能力和管理水平。培訓(xùn)內(nèi)容包括物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作規(guī)范等方面。2.鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。同時(shí)，支持居民自治管理組織邀請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)小區(qū)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，提升其自治管理能力。十一、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機(jī)制1.建立健全由居民、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處、相關(guān)部門等共同參與的監(jiān)督機(jī)制。居民有權(quán)對(duì)小區(qū)管理工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)向相關(guān)責(zé)任主體反映。2.業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)要定期對(duì)小區(qū)管理服務(wù)情況進(jìn)行檢查評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決管理過程中存在的問題。同時(shí)，要設(shè)立投訴舉報(bào)渠道，接受居民的監(jiān)督和投訴。3.街道辦事處和相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)無物業(yè)管理小區(qū)管理工作的日常監(jiān)督檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題責(zé)令相關(guān)責(zé)任主體限期整改。（二）考核評(píng)價(jià)1.區(qū)政府制定無物業(yè)管理小區(qū)管理工作考核評(píng)價(jià)辦法，對(duì)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)以及相關(guān)部門的工作進(jìn)行考核評(píng)價(jià)?？己藘?nèi)容包括組織領(lǐng)導(dǎo)、工作措施、管理成效、居民滿意度等方面。2.定期對(duì)引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽、政府扶持資金發(fā)放等掛鉤。對(duì)服務(wù)質(zhì)量差、居民滿意度低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令其限期整改，整改仍不達(dá)標(biāo)的，依法解除物業(yè)服務(wù)合同。3.對(duì)在