房地產(chǎn)估價理論與方法《房地產(chǎn)估價理論與方法微信做題》考試題含答案一、單項選擇題1.房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的（）。A.價值B.價格C.使用價值D.質(zhì)量【答案】A【解析】房地產(chǎn)估價的本質(zhì)是評估房地產(chǎn)的價值，價格是價值的貨幣表現(xiàn)，使用價值是物品能滿足人們某種需要的屬性，質(zhì)量側(cè)重于產(chǎn)品的優(yōu)劣程度等，而估價主要關注的是價值。2.下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是（）。A.商業(yè)用房B.住宅C.寫字樓D.工業(yè)廠房【答案】A【解析】商業(yè)用房的價值很大程度上取決于其位置和樓層，不同樓層的商業(yè)價值差異可能非常大，比如底層和高層的商業(yè)租金和售價可能有巨大差距。住宅雖然樓層也有影響，但相對商業(yè)用房沒那么敏感；寫字樓不同樓層價格有差異，但不如商業(yè)用房明顯；工業(yè)廠房對樓層的敏感度更低。3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】C【解析】首先計算建筑面積，建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應分攤的公共部分建筑面積=145+9=154m2。然后計算總價，總價=套內(nèi)建筑面積×套內(nèi)建筑面積單價=145×3500=507500元。最后計算按建筑面積計算的價格，按建筑面積計算的價格=總價÷建筑面積=507500÷154≈3295元/m2。4.有甲、乙兩宗權益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一陳舊的建筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（）。A.該建筑物的存在降低了乙土地的價值B.該估價結果肯定有誤C.甲土地的價值高于乙土地的價值D.不可能出現(xiàn)這種情況【答案】A【解析】當乙土地上的陳舊建筑物的存在對土地整體價值產(chǎn)生負面影響，即其拆除成本等可能超過了建筑物本身的殘余價值，就會導致乙土地連同地上建筑物的價值低于甲空地的價值。5.某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5：1，至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3：1，對該可比實例進行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】C【解析】首先將成交價格換算成人民幣，成交時人民幣價格=100×6.5=650萬元。然后進行市場狀況調(diào)整，調(diào)整后的價格=650×(1+5%)=682.5萬元。但這里需要注意，匯率發(fā)生了變化，按照新匯率換算成美元再換算回人民幣進行調(diào)整更準確。先把調(diào)整后的人民幣價格換算成美元，682.5÷6.3=108.33萬美元，再換算回人民幣，108.33×6.3=661.5萬元。二、多項選擇題1.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.流動性差【答案】AD【解析】房地產(chǎn)獨一無二的特性使得每宗房地產(chǎn)的價值都可能不同，難以直接比較，需要專業(yè)估價來確定其合理價值；價值量大也要求有專業(yè)的估價來確保交易的公平合理。壽命長久、供給有限和流動性差并不是決定需要專業(yè)估價的關鍵特性。2.下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的有（）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收E.提高最低購房首付款比例【答案】BD【解析】收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款會減少房地產(chǎn)的供給，在需求不變或增加的情況下，會推動房地產(chǎn)價格上升；減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會降低持有成本，可能刺激需求，從而使房地產(chǎn)價格上升。上調(diào)貸款利率和提高最低購房首付款比例會抑制需求，使房地產(chǎn)價格下降；開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會增加持有成本，抑制需求，也會使房地產(chǎn)價格下降。3.影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有（）。A.建筑規(guī)模B.臨路狀況C.樓層D.建筑間距E.繁華程度【答案】BCE【解析】臨路狀況影響房地產(chǎn)的交通便利性和可達性，會對價格產(chǎn)生影響；樓層對于不同類型的房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅等）價值有不同影響；繁華程度是區(qū)位的重要體現(xiàn)，繁華區(qū)域的房地產(chǎn)價格通常較高。建筑規(guī)模和建筑間距主要屬于實物因素。4.選取可比實例時，應符合的要求包括（）。A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B.可比實例的交易類型與估價目的吻合C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同【答案】BCDE【解析】可比實例與估價對象所處地區(qū)可以是類似地區(qū)，不一定必須相同；交易類型要與估價目的吻合，比如估價是為了轉(zhuǎn)讓，可比實例也應是轉(zhuǎn)讓交易；規(guī)模相當可以減少因規(guī)模差異帶來的價格影響；成交價格需是正常價格或可修正為正常價格，以保證可比性；大類用途相同也是選取可比實例的重要要求。5.房地產(chǎn)估價報告通常由（）等組成。A.估價委托書B.注冊房地產(chǎn)估價師聲明C.估價委托合同D.估價結果報告E.估價技術報告【答案】BDE【解析】房地產(chǎn)估價報告一般由封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件等組成。估價委托書和估價委托合同不屬于估價報告的組成部分。三、判斷題1.房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構為委托人提供房地產(chǎn)價值或價格評估服務并出具估價報告的專業(yè)活動。（）【答案】√【解析】這是對房地產(chǎn)估價的準確表述，房地產(chǎn)估價師和估價機構按照相關規(guī)范和程序，為委托人評估房地產(chǎn)價值或價格并出具報告。2.房地產(chǎn)的實物可以進一步分為有形的實體、該實體的質(zhì)量以及相應配套的基礎設施。（）【答案】×【解析】房地產(chǎn)的實物可進一步分為有形的實體、該實體的質(zhì)量以及該實體的組合完成程度等，而配套的基礎設施屬于區(qū)位因素中的外部配套設施。3.一般來說，提高房地產(chǎn)的獨立使用性，會提高其變現(xiàn)能力。（）【答案】√【解析】獨立使用性強的房地產(chǎn)，其使用不受過多限制，更容易找到買家，從而提高了變現(xiàn)能力。4.市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。（）【答案】√【解析】市場法是通過選取類似房地產(chǎn)的可比實例，根據(jù)替代原理，來推斷估價對象的價值。5.在房地產(chǎn)抵押估價中，當?shù)盅喝嘶騻鶆杖瞬宦男械狡趥鶆栈蛘甙l(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，要評估的是抵押房地產(chǎn)的價值，而不是抵押房地產(chǎn)的清算價值。（）【答案】√【解析】在抵押估價中，通常評估的是抵押房地產(chǎn)在正常市場條件下的價值，而清算價值是在快速變現(xiàn)等特殊情況下的價值，一般抵押估價不考慮清算價值。四、計算題1.為評估某寫字樓2023年10月1日的正常市場價格，在該寫字樓附近選取了三個與其相似的寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下：（1）可比實例A成交價格為5000元/m2，成交日期為2023年4月1日；可比實例B成交價格為5200元/m2，成交日期為2023年6月1日；可比實例C成交價格為5300元/m2，成交日期為2023年7月1日。（2）該類寫字樓以2023年1月1日為基期，16月價格每月上漲1%，710月價格每月上漲1.5%。（3）可比實例A、B、C的交易情況分別為+2%、2%、0。（4）可比實例A、B、C的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)分別為1%、+2%、+3%。試利用上述資料估算該寫字樓2023年10月1日的正常市場價格?！窘狻浚?）計算各可比實例的市場狀況調(diào)整系數(shù)可比實例A：從2023年4月1日到2023年10月1日，46月共3個月每月上漲1%，710月共3個月每月上漲1.5%。市場狀況調(diào)整系數(shù)=(1+1%)3×(1+1.5%)3可比實例B：從2023年6月1日到2023年10月1日，710月共4個月每月上漲1.5%。市場狀況調(diào)整系數(shù)=(1+1.5%)?可比實例C：從2023年7月1日到2023年10月1日，710月共3個月每月上漲1.5%。市場狀況調(diào)整系數(shù)=(1+1.5%)3（2）計算各可比實例的交易情況修正系數(shù)可比實例A交易情況修正系數(shù)=100/(100+2)可比實例B交易情況修正系數(shù)=100/(1002)可比實例C交易情況修正系數(shù)=100/100（3）計算各可比實例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)可比實例A房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=100/(1001)可比實例B房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=100/(100+2)可比實例C房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=100/(100+3)（4）計算各可比實例經(jīng)修正和調(diào)整后的價格可比實例A經(jīng)修正和調(diào)整后的價格=5000×[100/(100+2)]×[100/(1001)]×(1+1%)3×(1+1.5%)3=5000×(100/102)×(100/99)×1.013×1.0153≈5000×0.9804×1.0101×1.0303×1.0457≈5312.7（元/m2）可比實例B經(jīng)修正和調(diào)整后的價格=5200×[100/(1002)]×[100/(100+2)]×(1+1.5%)?=5200×(100/98)×(100/102)×1.015?≈5200×1.0204×0.9804×1.0614≈5347.8（元/m2）可比實例C經(jīng)修正和調(diào)整后的價格=5300×[100/100]×[100/(100+3)]×(1+1.5%)3=5300×1×(100/103)×1.0153≈5300×0.9709×1.0457≈5377.5（元/m2）（5）求取該寫字樓2023年10月1日的正常市場價格采用簡單算術平均法：正常市場價格=(5312.7+5347.8+5377.5)÷3=16038÷3≈5346（元/m2）2.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元。【解】每平方米建筑面積的凈拆遷費用=拆遷費用殘值=30050=250元/m2土地的減價修正額=建筑面積×每平方米建筑面積的凈拆遷費用=1400×250=350000（元）五、簡答題1.簡述房地產(chǎn)估價的基本程序?！敬稹糠康禺a(chǎn)估價的基本程序主要包括以下步驟：（1）受理估價委托：接受估價業(yè)務，明確估價基本事項，包括估價目的、估價對象、估價時點、價值類型等，簽訂估價委托合同。（2）制定估價作業(yè)方案：確定估價工作的具體步驟、時間安排、人員安排等，包括采用的估價方法、需要收集的資料等。（3）收集估價所需資料：收集與估價對象相關的各類資料，如房地產(chǎn)市場資料、估價對象的產(chǎn)權資料、實物狀況資料等。（4）實地查勘估價對象：估價人員到估價對象現(xiàn)場，對其位置、外觀、內(nèi)部結構、使用狀況等進行實地查看和了解，拍攝相關照片。（5）選用估價方法進行測算：根據(jù)估價對象的特點和估價目的，選擇合適的估價方法（如市場法、收益法、成本法等）進行測算。（6）確定估價結果：對不同估價方法得出的結果進行綜合分析和調(diào)整，確定最終的估價結果。（7）撰寫估價按照規(guī)范的格式和要求，撰寫包含估價基本事項、估價依據(jù)、估價方法、估價結果等內(nèi)容的估價報告。（8）審核估價對撰寫好的估價報告進行內(nèi)部審核，確保報告內(nèi)容準確、合理、規(guī)范。（9）交付估價將審核通過的估價報告交付給委托人，并辦理相關交付手續(xù)。（10）估價資料歸檔：將估價過程中形成的各種資料進行整理歸檔，以便日后查閱和參考。2.簡述影響房地產(chǎn)價格的人口因素?！敬稹坑绊懛康禺a(chǎn)價格的人口因素主要有以下幾個方面：（1）人口數(shù)量：一般來說，人口數(shù)量增加，對房地產(chǎn)的需求也會增加，在供給不變或增加幅度小于需求增加幅度的情況下，會推動房地產(chǎn)價格上升；反之，人口數(shù)量減少，房地產(chǎn)需求下降，價格可能下跌。（2）人口結構：包括年齡結構、家庭結構等。不同年齡階段的人群對房地產(chǎn)的需求不同，例如年輕人可能更傾向于小戶型住房