項目按揭貸款管理辦法?一、總則（一）制定目的為規(guī)范公司項目按揭貸款管理，防范金融風(fēng)險，保障公司、借款人及相關(guān)方的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)、金融監(jiān)管政策以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公司實際運營情況，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所開發(fā)項目涉及的各類按揭貸款業(yè)務(wù)，包括但不限于住宅、商業(yè)用房、辦公用房等項目的個人及企業(yè)按揭貸款。（三）管理原則1.合規(guī)性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、金融監(jiān)管要求以及行業(yè)規(guī)范，確保按揭貸款業(yè)務(wù)合法合規(guī)開展。2.風(fēng)險可控原則：建立健全風(fēng)險識別、評估、控制和監(jiān)測體系，有效防范和化解各類風(fēng)險，保障資金安全。3.效益性原則：在風(fēng)險可控的前提下，合理安排按揭貸款業(yè)務(wù)，提高資金使用效率，實現(xiàn)公司經(jīng)濟效益最大化。4.公平公正原則：對待借款人應(yīng)一視同仁，確保貸款審批、發(fā)放等環(huán)節(jié)公平公正，維護借款人合法權(quán)益。二、組織管理（一）管理部門及職責(zé)1.市場營銷部負(fù)責(zé)項目的市場推廣和銷售工作，與潛在借款人進行溝通，宣傳按揭貸款政策和流程，收集借款人基本信息并初步審核其購房資格。2.財務(wù)部負(fù)責(zé)按揭貸款資金的管理和核算，包括與銀行的資金往來、貸款本息的回收等工作；協(xié)助借款人辦理相關(guān)財務(wù)手續(xù)，如開具購房發(fā)票等。3.法務(wù)部負(fù)責(zé)審查按揭貸款相關(guān)合同、協(xié)議等法律文件，確保其合法合規(guī)；處理與按揭貸款有關(guān)的法律糾紛和訴訟事務(wù)。4.風(fēng)險管理部對按揭貸款業(yè)務(wù)進行全面風(fēng)險評估和監(jiān)控，制定風(fēng)險防范措施；定期對貸款資產(chǎn)質(zhì)量進行分析和評估，及時發(fā)現(xiàn)和預(yù)警潛在風(fēng)險。5.客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)解答借款人關(guān)于按揭貸款的咨詢和疑問，處理借款人的投訴和建議，維護良好的客戶關(guān)系。（二）崗位設(shè)置及職責(zé)1.按揭專員負(fù)責(zé)與合作銀行對接，協(xié)助借款人辦理按揭貸款申請手續(xù)，收集、整理和提交貸款申請資料；跟蹤貸款審批進度，及時反饋信息給借款人及相關(guān)部門。2.貸款審批專員對借款人的貸款申請進行審核，評估借款人的還款能力、信用狀況等，根據(jù)公司規(guī)定和銀行要求做出審批決定。3.貸后管理專員負(fù)責(zé)按揭貸款發(fā)放后的管理工作，包括貸款本息的催收、抵押物的監(jiān)管、借款人信息的更新等；定期對貸款客戶進行回訪，了解其還款情況和經(jīng)營狀況。三、項目準(zhǔn)入管理（一）項目評估在開展項目按揭貸款業(yè)務(wù)前，公司應(yīng)組織相關(guān)部門對項目進行全面評估，評估內(nèi)容包括但不限于以下方面：1.項目合法性：審查項目的土地使用、規(guī)劃建設(shè)等相關(guān)手續(xù)是否齊全，確保項目合法合規(guī)建設(shè)。2.項目可行性：分析項目的市場需求、定位、銷售前景等，評估項目的盈利能力和抗風(fēng)險能力。3.項目建設(shè)進度：了解項目的建設(shè)計劃和實際進度，確保項目能夠按時交付使用。4.項目開發(fā)商實力：考察開發(fā)商的信譽、資金實力、開發(fā)經(jīng)驗等，評估其履約能力和還款保障。（二）合作銀行選擇公司應(yīng)選擇具有良好信譽、資金實力雄厚、貸款政策優(yōu)惠、服務(wù)質(zhì)量高的銀行作為合作銀行。在選擇合作銀行時，應(yīng)綜合考慮以下因素：1.銀行資質(zhì)：審查銀行的金融許可證、營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證件，確保其具備開展按揭貸款業(yè)務(wù)的資格。2.貸款利率：比較不同銀行的貸款利率水平，選擇利率合理、優(yōu)惠政策多的銀行。3.貸款額度和期限：根據(jù)項目特點和借款人需求，選擇能夠提供合適貸款額度和期限的銀行。4.貸款審批效率：了解銀行的貸款審批流程和時間，選擇審批效率高、放款速度快的銀行。5.服務(wù)質(zhì)量：考察銀行的服務(wù)態(tài)度、專業(yè)水平、溝通協(xié)調(diào)能力等，選擇服務(wù)質(zhì)量好的銀行。（三）合作協(xié)議簽訂公司與合作銀行達成合作意向后，應(yīng)簽訂合作協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合作協(xié)議應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：1.合作項目范圍：明確合作的項目名稱、地點、類型等。2.貸款額度和期限：約定合作銀行向本項目借款人提供的貸款額度和最長期限。3.貸款利率和還款方式：確定貸款利率的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整方式，以及借款人的還款方式。4.擔(dān)保方式：明確項目的擔(dān)保方式，如抵押、質(zhì)押、保證等。5.雙方權(quán)利和義務(wù)：詳細(xì)規(guī)定公司和銀行在貸款申請、審批、發(fā)放、回收等環(huán)節(jié)的權(quán)利和義務(wù)。6.違約責(zé)任：約定雙方在合作過程中如出現(xiàn)違約行為應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。四、借款人資格審查（一）基本條件借款人申請項目按揭貸款應(yīng)具備以下基本條件：1.具有完全民事行為能力的自然人或依法成立的企業(yè)法人。2.有穩(wěn)定的收入來源，具備按時足額償還貸款本息的能力。3.信用狀況良好，無不良信用記錄。4.能夠提供符合銀行要求的購房首付款。5.符合銀行規(guī)定的其他條件。（二）資料收集與審核1.個人借款人應(yīng)收集的資料包括但不限于：身份證、戶口簿、婚姻狀況證明、收入證明、銀行流水、購房合同等。審核重點包括借款人的身份真實性、收入穩(wěn)定性、信用狀況等。2.企業(yè)借款人應(yīng)收集的資料包括但不限于：營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公司章程、財務(wù)報表、法定代表人身份證明等。審核重點包括企業(yè)的經(jīng)營狀況、財務(wù)實力、信用記錄等。（三）信用評估公司應(yīng)建立借款人信用評估體系，對借款人的信用狀況進行綜合評估。信用評估指標(biāo)包括但不限于：信用歷史、還款能力、資產(chǎn)狀況、行業(yè)前景等。根據(jù)信用評估結(jié)果，將借款人分為不同的信用等級，實行差異化的貸款政策。五、貸款額度、期限、利率及還款方式（一）貸款額度1.個人借款人的貸款額度根據(jù)其收入水平、還款能力、購房價格等因素綜合確定，一般不超過購房總價的一定比例（如住宅項目不超過80%，商業(yè)用房項目不超過50%）。2.企業(yè)借款人的貸款額度根據(jù)其經(jīng)營狀況、財務(wù)實力、項目投資規(guī)模等因素綜合確定，具體額度由公司與合作銀行協(xié)商確定。（二）貸款期限1.個人借款人的貸款期限一般不超過30年，具體期限根據(jù)借款人年齡、收入狀況、購房用途等因素確定。2.企業(yè)借款人的貸款期限根據(jù)項目建設(shè)周期、經(jīng)營周期等因素確定，一般不超過項目的預(yù)期收益期限。（三）貸款利率貸款利率按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，結(jié)合市場情況和合作銀行政策進行浮動。具體利率水平由公司與合作銀行協(xié)商確定，并在貸款合同中明確約定。（四）還款方式1.等額本息還款法：借款人每月以相等的金額償還貸款本息，其中每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。2.等額本金還款法：借款人每月償還的本金固定，利息隨著本金的減少而逐月遞減，每月還款總額逐月遞減。3.其他還款方式：根據(jù)借款人的實際情況和需求，經(jīng)公司和合作銀行同意，可采用按季付息到期還本、利隨本清等其他還款方式。六、貸款擔(dān)保管理（一）抵押擔(dān)保1.借款人應(yīng)以所購房產(chǎn)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保。抵押物應(yīng)具備合法有效的產(chǎn)權(quán)證明，且不存在產(chǎn)權(quán)糾紛、查封、抵押等限制情況。2.公司應(yīng)協(xié)助借款人辦理抵押物的抵押登記手續(xù)，確保抵押擔(dān)保合法有效。在抵押期間，公司應(yīng)定期對抵押物進行檢查和評估，確保其價值穩(wěn)定。3.如借款人未能按時償還貸款本息，銀行有權(quán)依法處置抵押物以優(yōu)先受償。公司應(yīng)配合銀行做好抵押物的處置工作。（二）質(zhì)押擔(dān)保1.借款人可以提供符合銀行要求的動產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)押物向銀行提供擔(dān)保，如存單、國債、股票等。2.公司應(yīng)協(xié)助借款人辦理質(zhì)押物的交付和登記手續(xù)，確保質(zhì)押擔(dān)保合法有效。在質(zhì)押期間，公司應(yīng)監(jiān)督質(zhì)押物的保管情況，確保其安全完整。（三）保證擔(dān)保1.公司可以為借款人提供階段性保證擔(dān)保，即在借款人取得房屋所有權(quán)證并辦理正式抵押登記手續(xù)前，為借款人的貸款提供連帶責(zé)任保證。2.公司應(yīng)與合作銀行簽訂保證合同，明確保證范圍、保證期限、保證方式等內(nèi)容。在保證期間，如借款人出現(xiàn)違約行為，公司應(yīng)按照保證合同的約定承擔(dān)保證責(zé)任。七、貸款發(fā)放與支付管理（一）貸款發(fā)放條件1.借款人的貸款申請已獲得合作銀行的批準(zhǔn)，且貸款合同已簽訂生效。2.借款人已按照合同約定支付購房首付款，并提供相關(guān)付款憑證。3.抵押物已辦理抵押登記手續(xù)，或質(zhì)押物已交付銀行保管，或保證擔(dān)保已落實。4.合作銀行要求的其他條件已滿足。（二）貸款發(fā)放流程1.按揭專員在收到合作銀行的貸款發(fā)放通知后，應(yīng)及時通知借款人辦理貸款發(fā)放手續(xù)。2.借款人應(yīng)按照要求簽署相關(guān)文件，如借款借據(jù)等。3.合作銀行將貸款資金按照合同約定直接劃轉(zhuǎn)到公司指定的賬戶。4.公司在收到貸款資金后，應(yīng)及時確認(rèn)并通知相關(guān)部門。（三）貸款支付管理1.公司應(yīng)按照合作銀行的要求，對貸款資金的使用情況進行監(jiān)督和管理，確保貸款資金用于購房項目。2.借款人應(yīng)按照合同約定的用途使用貸款資金，不得挪作他用。如發(fā)現(xiàn)借款人有挪用貸款資金的行為，公司應(yīng)及時通知合作銀行采取相應(yīng)措施。八、貸后管理（一）還款管理1.貸后管理專員應(yīng)在每月還款日前提醒借款人按時還款，并通過電話、短信、郵件等方式進行催收。2.建立還款臺賬，記錄借款人的還款情況，及時更新借款人的還款信息。3.如借款人出現(xiàn)逾期還款情況，應(yīng)及時了解原因，并采取相應(yīng)的催收措施。對于逾期時間較長、經(jīng)多次催收仍未還款的借款人，應(yīng)按照合同約定追究其違約責(zé)任。（二）抵押物管理1.定期對抵押物進行檢查和評估，了解抵押物的使用狀況、市場價值變化等情況。如發(fā)現(xiàn)抵押物存在損壞、貶值等情況，應(yīng)及時要求借款人采取措施進行修復(fù)或補充擔(dān)保。2.關(guān)注抵押物的產(chǎn)權(quán)變動情況，防止抵押物被非法轉(zhuǎn)讓、抵押或處置。如發(fā)現(xiàn)抵押物存在產(chǎn)權(quán)糾紛或其他異常情況，應(yīng)及時通知合作銀行和相關(guān)部門進行處理。（三）借款人信息管理1.建立借款人信息檔案，包括借款人的基本信息、貸款申請資料、還款記錄、信用狀況等。定期對借款人信息進行更新和維護，確保信息的準(zhǔn)確性和完整性。2.關(guān)注借款人的經(jīng)營狀況、收入變化、信用狀況等情況，如發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)重大不利變化，應(yīng)及時調(diào)整貸款風(fēng)險等級，并采取相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。（四）風(fēng)險預(yù)警與處置1.風(fēng)險管理部應(yīng)建立風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系，對按揭貸款業(yè)務(wù)進行實時監(jiān)測和分析。如發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險，應(yīng)及時發(fā)出預(yù)警信號，并制定相應(yīng)的風(fēng)險處置方案。2.對于出現(xiàn)風(fēng)險的貸款項目，公司應(yīng)組織相關(guān)部門進行調(diào)查和分析，采取針對性的措施進行處置，如與借款人協(xié)商調(diào)整還款計劃、追加擔(dān)保措施、依法提起訴訟等。九、檔案管理（一）檔案內(nèi)容項目按揭貸款業(yè)務(wù)檔案包括但不限于以下內(nèi)容：1.借款人的貸款申請資料，如身份證、戶口簿、收入證明、購房合同等。2.貸款審批文件，如貸款審批表、審批意見等。3.貸款合同、擔(dān)保合同等法律文件。4.抵押物的產(chǎn)權(quán)證明、評估報告、抵押登記文件等。5.還款記錄、催收記錄等貸后管理資料。6.其他與按揭貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的文件和資料。（二）檔案管理要求1.公司應(yīng)建立專門的檔案管理部門或指定專人負(fù)責(zé)按揭貸款業(yè)務(wù)檔案的管理工作。2.檔案應(yīng)按照項目、借款人等進行分類整理，建立索引目錄，便于查詢和管理。3.檔案應(yīng)妥善保管，采取必要的防火、防潮、防蟲、防盜等措施，確保檔案的安全完整。4.檔案的查閱和借閱應(yīng)嚴(yán)格按照公司規(guī)定的程序進行，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自查閱或借閱檔案。十、罰則（一）借款人違約處理1.如借款人未按照合同約定按時償還貸款本息，公司和合作銀行有權(quán)按照合同約定收取逾期利息和滯納金，并追究其違約責(zé)任。2.如借款人提供虛假資料騙取貸款，公司和合作銀行有權(quán)解除貸款合同，要求借款人立即償還全部貸款本息，并依法追究其法律責(zé)任。3.如借款人擅自處置抵押物或質(zhì)押物