馬鞍山別墅市場調(diào)研報告營銷部目錄第一局部馬鞍山別墅市場概況第二局部個案分析第三局部別墅工程客群梳理第四局部工程比照第五局部總結(jié)第一局部馬鞍山別墅市場概況一、馬鞍山別墅市場成交量項目去化量存量備注20112012201320142015佳山墅未推盤未推盤未推盤272660名仕苑2246353654東方明珠未推盤4110647春暉家園未推盤未推盤381045金海岸名邸未推盤75241236馬鋼的項目御景園363435376400-600合計5819614212848650馬鞍山別墅市場小結(jié)1、馬鞍山常規(guī)別墅工程入市較少，去化緩慢，月銷售總量僅十余套。偉星藍(lán)山的微別墅入市后，工程月均去化達(dá)7套之多，使馬鞍山別墅月去化可以到達(dá)20套左右。2、馬鞍山市區(qū)別墅工程15年年入市量約250-280套左右，年去化量約150-180套。從入市量和去化量來看，市場對別墅產(chǎn)品還是有一定的需求。項目去化量存量備注20112012201320142015偉星藍(lán)山未推盤未推盤未推盤285640-60合計285640-60第二局部個案分析別墅工程概況目前馬鞍山市區(qū)存在大量別墅貨源的工程有佳山墅、偉星藍(lán)山、御景園。前期馬鞍山市區(qū)別墅工程根本售罄，個別工程配有少量別墅，其對馬鞍山別墅市場幾乎沒有影響，故不做討論。接下來對上述三個工程的銷售情況進(jìn)行簡單介紹：馬鞍山別墅工程概況工程根本情況金隅·佳山墅總建面〔萬〕總建面（萬）別墅首開

時間產(chǎn)品類型別墅入市（套）剩余套數(shù)（截止2015-08-27）項目年上市約（套）項目年去化約（套）項目月去化約（套）9

入網(wǎng)5.8

可售2.82014-03-29聯(lián)排、雙拼721850383

備注截止2015年8月27日推出11棟洋房共計305套；去化169套，剩余136套；洋房還有3棟未推出。推出21棟雙拼別墅共計42套，去化38套，未售4套。推出7棟聯(lián)排別墅共計30套，去化16套，未售14套。聯(lián)排還有9棟未推出。未售房源合計154套。產(chǎn)品類型面積（㎡）成交均價主力總價（萬）贈送花園面積

（㎡）

聯(lián)排、雙拼聯(lián)排：215~235雙拼：243~245聯(lián)排1.5萬元/㎡

雙拼1.9萬元/㎡聯(lián)排：280~370

雙拼：440~490聯(lián)排：

70~100雙拼：110~300

物業(yè)公司：

南京百市物業(yè)

物業(yè)費(fèi)：

別墅：2.2元/㎡

備注

雙拼贈送地下面積114㎡，聯(lián)排贈送地下70-90㎡。工程根本情況聯(lián)排別墅---215㎡地下贈送面積：邊套：86㎡

中間套：76㎡院子贈送面積：邊套：100㎡

中間套：70-80㎡佳山墅工程戶型圖聯(lián)排別墅---235㎡地下贈送面積：邊套：86㎡

中間套：76㎡院子贈送面積：邊套：100㎡

中間套：70-80㎡佳山墅工程戶型圖雙拼別墅---245㎡地下贈送面積：114㎡院子贈送面積：280-370㎡佳山墅工程戶型圖產(chǎn)品特性綜合解讀整體舒適度較好，注重院落，主臥套房設(shè)計，利用率高。

一層近40㎡大客廳，大北院中西雙廚，入戶玄關(guān)設(shè)計。二層主臥老人房配南向大陽臺，北臥獨(dú)享陽臺和露臺。三層主臥書房雙南設(shè)計，贈送南露臺，近20㎡奢華主衛(wèi)。雙車庫，地下室才光，多功能VIP室。聯(lián)排別墅雙拼別墅具有較高的舒適度，考近西側(cè)佳山公園，無噪音，景觀優(yōu)勢明顯。二層北陽臺南露臺，書房臥室，多重享受，三層雙南雙套間設(shè)計，超大43㎡主臥，次臥送露臺，約25㎡大客廳，奢華挑空，享受更多空間，中西雙廚，老人房套房設(shè)計，南北雙院。雙車庫，多功能低下空間。佳山墅小結(jié)優(yōu)勢：1、佳山墅工程核心賣點(diǎn)即為其產(chǎn)品的稀缺性，類似地段的聯(lián)排雙拼別墅極為珍貴；2、同時該工程注重打造景觀資源，將內(nèi)部水系進(jìn)行了合理布局，使其同外部山景〔佳山公園〕融為一體，提升工程價值；3、此外工程內(nèi)外部景觀的打造以及其較新的意大利建筑風(fēng)格都是其亮點(diǎn)。劣勢：1、隨著佳山墅推出的新品洋房和聯(lián)排進(jìn)一步去化，其產(chǎn)品剩余房源的中優(yōu)質(zhì)貨源的減少，去化速率相對較慢。2、價格較高也是導(dǎo)致去化速度變慢原因之一。

核心賣點(diǎn):地段、壞境、景觀。工程根本情況藍(lán)山·花千樹總建面〔萬〕總建面（萬）別墅首開

時間產(chǎn)品類型別墅入市（套）剩余套數(shù)（截止2015-08-27）項目年上市約（套）項目年去化約（套）項目月去化約（套）33入網(wǎng)26可售5.12014-08-01聯(lián)排、雙拼、

獨(dú)棟1071698847

備注

截止2015年8月27日推出5棟高層共計581套房源，已售580套，未售1套。推出60棟洋房共計1728套，已售1527套，未售201套。推出20棟聯(lián)排共計107套，已售91套，未售16套。未售房源合計218套。工程根本情況產(chǎn)品類型面積（㎡）成交均價主力總價（萬）贈送花園面積

（㎡）

聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟聯(lián)排:

128-138大聯(lián)排：247

雙拼：250

獨(dú)棟：650小聯(lián)排：

8500-10000元/㎡。

聯(lián)排：

100-135

大聯(lián)排：

350-400

雙拼：

350-400

獨(dú)棟：1000聯(lián)排：50-60大聯(lián)排：

200-400雙拼：

200-400獨(dú)棟：

600-800

物業(yè)公司

安徽偉星物業(yè)管理有限公司

物業(yè)費(fèi)1.98元/㎡

備注

大聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟暫未對外銷售。聯(lián)排別墅---128㎡院子贈送面積：50㎡偉星藍(lán)山工程戶型圖聯(lián)排別墅---138㎡院子贈送面積：70㎡偉星藍(lán)山工程戶型圖產(chǎn)品特性綜合解讀空間布局合理，利用率高，居住簡單舒適。

雙入戶花園相伴，開放式客廳直面綠意，南北雙臥空間完美組合，南北錯落有致。別墅依山而筑，頂層極致空間最正確觀山視角，大面積露臺設(shè)計，將花園移植空中。雙更衣間為女主人容納無限驚喜。南向獨(dú)立主臥，配備觀景陽臺，獨(dú)享私密生活。聯(lián)排別墅藍(lán)山·花千樹小結(jié)優(yōu)勢：1、工程在聯(lián)排別墅上控制面積，把聯(lián)排別墅面積控制縮小到128、138㎡，其總價控制在100-135萬左右，是使該工程能在短期快速去化重要因素。2、工程內(nèi)部景觀的打造以及其較新的意大利建筑風(fēng)格都是其亮點(diǎn)。劣勢：1、工程地塊因歷史原因，馬鞍山對此地塊比較抵觸，隨著時間的關(guān)系，抗性逐漸縮小。2、小聯(lián)排128、138㎡，因為前期去化速度較快，開發(fā)商漲價，在原總價的根底上上漲15萬。導(dǎo)致去化速度變慢，月均去化2-3套。

核心賣點(diǎn):低總價、壞境、景觀。工程根本情況御景園·香山紅郡總建面〔萬〕總建面（萬）別墅首開

時間產(chǎn)品類型別墅入市（套）剩余套數(shù)（截止2015-08-27）項目年上市約（套）項目年去化約（套）項目月去化約（套）33入網(wǎng)15

可售0.82008-10-16疊拼、

聯(lián)排、雙拼、

獨(dú)棟3082644413備注截止2015年8月27日推出11棟小高層共計561套，去化542套，未售19套。推出3棟洋房共計60套，去化60套。推出16棟疊拼共計137套，去化136套，未售1套。推出26棟聯(lián)排共計推出149套，去化124套，未售25套。推出11棟雙拼共計22套，去化22套。未售房源合計45套。工程根本情況產(chǎn)品類型面積（㎡）成交均價主力總價（萬）贈送花園面積

（㎡）

聯(lián)排、疊拼、雙拼、獨(dú)棟聯(lián)排：260疊拼：

215-235雙拼：396獨(dú)棟：540聯(lián)排:

7100元/㎡疊拼:

6500元/㎡雙拼：10000元/㎡聯(lián)排：180疊拼：120-170雙拼：400

獨(dú)棟：700聯(lián)排：60疊拼：60雙拼：120獨(dú)棟：300

物業(yè)公司

香港戴德梁行物業(yè)顧問

物業(yè)費(fèi)

2.2元/㎡備注目前該項目在調(diào)整規(guī)劃，預(yù)計12月份推出三期聯(lián)排和小獨(dú)棟別墅共計100余套，聯(lián)排面積176㎡，小獨(dú)棟280㎡。三期總量大概400-600套。據(jù)說三期景觀將聘請佳山墅景觀設(shè)計和施工單位上海秀領(lǐng)瀚禾負(fù)責(zé)設(shè)計。國內(nèi)有句行話，“景觀學(xué)龍湖，龍湖學(xué)秀領(lǐng)”，如此可見一斑。疊拼別墅---215㎡院子贈送面積：60㎡御景園·香山紅郡工程戶型圖疊拼別墅---235㎡院子贈送面積：60㎡御景園·香山紅郡工程戶型圖聯(lián)排別墅---270㎡院子贈送面積：60㎡御景園·香山紅郡工程戶型圖產(chǎn)品特性綜合解讀設(shè)計簡單，私密性較好。

專屬私家車位，筆直進(jìn)庫。入戶花園大氣，入戶花園之后特設(shè)玄關(guān)區(qū)，保證私密性，餐廳挑高6米，營造闊綽用餐空間，4.2米挑高客廳，豐富了室內(nèi)空間層次感。疊加別墅聯(lián)排別墅空間舒適，超大露臺，利用率高。

入戶帶玄關(guān)設(shè)計，保證主人私密性，錯層客廳設(shè)計，彰顯主廳豪華。內(nèi)庭院9米挑空，強(qiáng)調(diào)與自然的親近，增加室內(nèi)空間感。四層主臥相連近50㎡超大露臺，進(jìn)去享受無邊的風(fēng)景與陽光。御景園·香山紅郡小結(jié)核心賣點(diǎn):低單價、壞境。在售三期第二部小結(jié)第三局部別墅客群梳理馬鞍山城市客戶構(gòu)成特性：啞鈴型馬鞍山馬鞍山市場上的客戶主要分為4大類，其中富裕階層客戶占的比重較大政府官員、泛公務(wù)員、馬鋼中層領(lǐng)導(dǎo)、生意人、工業(yè)園中高層一般市民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層馬鋼等普通員工、工業(yè)園打工群體礦主、馬鋼高官針對產(chǎn)品類型的選擇、購置心理、客戶特征三方面可以將市場上的別墅購置客戶大致分為3種類型： 獨(dú)棟/雙拼主要客戶：礦主、馬鋼高官選擇原因：講究私密性、獨(dú)占性主要客戶：一般市民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層選擇原因：經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不雄厚，但比居住普通物業(yè)高出一個層級主要客戶：政府官員、泛公務(wù)員、馬鋼中層領(lǐng)導(dǎo)、生意人、工業(yè)園中高層選擇原因：防止太過張揚(yáng)，講究集群聯(lián)排疊加/花園洋房別墅項目客戶類型高層各類型產(chǎn)品涉及總價因素導(dǎo)致目標(biāo)客戶存在一定重疊：

花園洋房疊加聯(lián)排雙拼

第三部小結(jié)1、啞鈴型客戶結(jié)構(gòu)，高端客戶量非常龐大；頂端客戶外流；公積金貸款占主體〔馬鋼、泛公務(wù)員〕；2、因總價的影響，相鄰物業(yè)間的客戶往往會存在一定的重疊，客戶購置別墅時是不會出現(xiàn)物業(yè)的選擇，但會因總價一致出現(xiàn)購置升級物業(yè)的現(xiàn)象，本工程疊加別墅跟聯(lián)排別墅存在重疊，合理的控制總價段。最大程度減少客戶跨物業(yè)購置。第四局部工程比照工程比照---建筑風(fēng)格及外立面項目名稱佳山墅偉星藍(lán)山御景園建筑風(fēng)格意大利托斯卡納意大利托斯卡納英倫品質(zhì)感優(yōu)中等差工程比照---產(chǎn)品類型比照項目名稱獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊加花園洋房高層佳山墅

√√√偉星藍(lán)山√√√√√御景園√√√√√√工程比照---戶型比照產(chǎn)品類型項目名稱整體客廳主臥朝南房間開間進(jìn)深開間進(jìn)深挑高開間進(jìn)深客廳主臥次臥疊加御景園8.813.74.55.6不挑高4.55.6111

聯(lián)排佳山墅5.6125.25.5不挑高4.65.5112偉星藍(lán)山5.412.95.49.2不挑高3.64.2111御景園6.2163.85.7不挑高4.56.6111雙拼佳山墅914.45.45.5挑高4.75.5111市場上3個別墅工程戶型特征分析：1、除佳山墅，主要有地下一層及露臺；2、3個工程疊加、聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品的客廳幾乎都不挑高，而獨(dú)棟產(chǎn)品客廳都進(jìn)行挑高處理；3、客廳及主臥全部一致朝南，而次臥至少保證一間朝南工程比照---價格比照項目名稱佳山墅偉星藍(lán)山御景園產(chǎn)品類型雙拼聯(lián)排聯(lián)排疊加聯(lián)排戶型面積243~245215~235127~138215~235270單價

（萬元/㎡）1.91.50.85-10.650.71總價（萬）440~490280~370100~135120-170180工程比照---院子比照項目名稱佳山墅偉星藍(lán)山御景園產(chǎn)品類型雙拼聯(lián)排聯(lián)排疊加聯(lián)排戶型面積243~245215~235127~138215~235270面積（㎡）280-37070-10040-5040-5040-50地