老舊小區(qū)設施管理辦法一、前言老舊小區(qū)設施管理一直是城市建設與社區(qū)發(fā)展中至關重要的一環(huán)。隨著時間推移，老舊小區(qū)的設施逐漸出現(xiàn)老化、損壞等問題，不僅影響居民的生活質(zhì)量，還可能帶來安全隱患。我們深知，老舊小區(qū)設施管理的好壞，直接關系到居民的切身利益和社區(qū)的和諧穩(wěn)定。作為在該領域有著二十年工作經(jīng)驗的管理團隊，我們希望通過制定這份《老舊小區(qū)設施管理辦法》，為小區(qū)設施的良好運行與維護提供清晰指引，營造更加舒適、安全的居住環(huán)境。二、適用范圍本辦法適用于[公司/組織名稱]所負責管理的所有老舊小區(qū)內(nèi)的各類設施，包括但不限于房屋建筑本體、公共區(qū)域設施、水電燃氣設施、消防設施、安防設施等。三、管理原則1.安全第一原則：設施管理的首要目標是保障居民的生命財產(chǎn)安全，所有管理活動都應將安全放在首位。無論是日常巡檢還是維修改造，都要嚴格遵循安全規(guī)范。2.預防為主原則：我們鼓勵通過定期巡檢、維護保養(yǎng)等措施，及時發(fā)現(xiàn)并處理設施潛在的問題，將故障和損壞消滅在萌芽狀態(tài)，減少突發(fā)故障對居民生活的影響。3.居民參與原則：老舊小區(qū)的居民是設施的直接使用者，希望大家積極參與設施管理工作，如及時反饋設施問題、提出合理建議等。我們將充分尊重居民的意見和需求，共同做好設施管理。4.依法依規(guī)原則：設施管理工作必須嚴格遵守國家相關法律法規(guī)、行業(yè)標準以及地方政府的有關規(guī)定，確保管理活動合法合規(guī)。四、管理職責（一）管理部門職責1.制定老舊小區(qū)設施管理的年度計劃和預算，確保管理工作有序開展。計劃要涵蓋設施巡檢、維護、維修、更新改造等各個方面，并合理安排資金。2.建立健全設施管理檔案，詳細記錄設施的基本信息、運行狀況、維修記錄等。檔案要做到及時更新，以便準確掌握設施動態(tài)。3.組織實施設施的日常巡檢、維護保養(yǎng)和維修工作，監(jiān)督檢查工作質(zhì)量。定期對巡檢、維護和維修人員進行培訓，提高他們的專業(yè)技能和服務水平。4.協(xié)調(diào)處理居民對設施問題的投訴和建議，及時反饋處理結果。對于居民反映的問題，要做到快速響應、認真處理，給居民一個滿意的答復。5.負責與相關政府部門、專業(yè)機構等溝通協(xié)調(diào)，爭取政策支持和技術指導。積極參與行業(yè)交流活動，學習借鑒先進的管理經(jīng)驗和技術。（二）巡檢人員職責1.按照規(guī)定的巡檢路線和時間間隔，對小區(qū)設施進行全面巡檢。巡檢過程中要認真細致，不放過任何一個可能存在問題的細節(jié)。2.及時發(fā)現(xiàn)設施存在的損壞、老化、安全隱患等問題，并做好詳細記錄。記錄內(nèi)容要包括問題發(fā)生的地點、設施名稱、問題描述、發(fā)現(xiàn)時間等。3.對于能夠當場處理的簡單問題，應立即進行處理；對于無法當場處理的問題，要及時上報管理部門，并采取必要的臨時防護措施，確保居民安全。4.向居民宣傳設施使用和愛護的常識，引導居民正確使用設施，提高居民的愛護意識。（三）維修人員職責1.根據(jù)管理部門下達的維修任務，及時對損壞的設施進行維修。維修工作要嚴格按照維修標準和操作規(guī)程進行，確保維修質(zhì)量。2.維修完成后，要對維修現(xiàn)場進行清理，恢復周邊環(huán)境整潔。同時，要向管理部門反饋維修情況，包括維修內(nèi)容、維修時間、維修所用材料等。3.定期對維修工具和設備進行檢查、維護和保養(yǎng)，確保工具設備處于良好狀態(tài)，滿足維修工作需要。4.積極學習新技術、新工藝，不斷提高自身維修技能水平，為更好地完成維修任務提供保障。五、設施分類管理（一）房屋建筑本體1.日常巡檢每月對房屋外立面進行巡檢，查看是否有脫落、裂縫、滲漏等情況。重點檢查陽臺、窗臺、屋檐等部位。每季度對房屋樓道進行巡檢，檢查墻面、地面、天花板是否有損壞，樓梯扶手是否牢固。每年對房屋屋頂進行巡檢，查看防水層是否完好，有無積水、滲漏現(xiàn)象。2.維護保養(yǎng)對于房屋外立面的輕微污漬，定期安排清潔人員進行清洗。對于較小的裂縫，及時進行修補。樓道墻面、地面如有磨損，根據(jù)磨損程度適時進行粉刷、修補。樓梯扶手定期進行油漆保養(yǎng)，保持其美觀和牢固。屋頂防水層每隔幾年進行一次全面檢查和維護，必要時進行重新鋪設。3.維修改造當房屋外立面出現(xiàn)大面積脫落、嚴重裂縫等影響安全的問題時，要及時制定維修方案，組織專業(yè)施工隊伍進行維修。維修過程中要做好安全防護措施，避免對居民造成影響。若房屋樓道設施損壞嚴重，影響居民正常通行，應盡快進行維修改造。改造方案要充分征求居民意見，確保滿足居民需求。屋頂出現(xiàn)嚴重滲漏時，要立即進行維修。維修時要選擇質(zhì)量可靠的防水材料，嚴格按照施工工藝進行操作，確保維修效果。（二）公共區(qū)域設施1.道路與停車場日常巡檢：每天對小區(qū)內(nèi)道路進行巡檢，查看路面是否平整，有無坑洼、裂縫；檢查停車場地面標線是否清晰，停車設施是否完好。維護保養(yǎng)：定期對道路進行清掃，保持路面清潔。對于較小的坑洼和裂縫，及時進行填補。停車場標線每隔一段時間進行重新涂刷，確保清晰可見。維修改造：當?shù)缆烦霈F(xiàn)大面積破損，影響車輛和行人通行時，要及時進行維修改造。改造時要合理安排施工時間，盡量減少對居民生活的影響。停車場設施損壞嚴重時，要及時更換或修復。2.綠化與休閑設施日常巡檢：每周對小區(qū)綠化區(qū)域進行巡檢，查看植物生長情況，有無病蟲害、枯萎等現(xiàn)象；檢查休閑桌椅、健身器材等設施是否完好。維護保養(yǎng)：定期對綠化植物進行澆水、施肥、修剪，防治病蟲害。休閑桌椅、健身器材等設施定期進行清潔、油漆保養(yǎng)，確保其外觀整潔、使用安全。維修改造：對于死亡或嚴重受損的植物，要及時進行更換。休閑設施如出現(xiàn)損壞，要及時維修或更換。健身器材達到使用年限或存在嚴重安全隱患時，要進行更新改造。（三）水電燃氣設施1.供電設施日常巡檢：由專業(yè)電工每月對小區(qū)配電室、配電箱、路燈等供電設施進行巡檢，檢查設備運行狀況、線路連接是否牢固、儀表顯示是否正常等。維護保養(yǎng)：定期對配電室設備進行清潔、緊固螺絲、檢測絕緣等維護工作。路燈定期進行擦拭，檢查燈泡是否正常，及時更換損壞燈泡。維修改造：當供電設施出現(xiàn)故障時，電工要立即進行搶修，盡快恢復供電。對于老化、損壞嚴重的供電設備和線路，要制定改造計劃，逐步進行更新，確保供電安全可靠。2.供水設施日常巡檢：每周對小區(qū)水泵房、水箱、供水管網(wǎng)等供水設施進行巡檢，查看設備運行情況、管網(wǎng)有無滲漏等。維護保養(yǎng)：定期對水泵進行維護保養(yǎng)，檢查水泵的密封、潤滑情況，確保水泵正常運行。水箱每年進行清洗消毒，保證水質(zhì)衛(wèi)生。維修改造：發(fā)現(xiàn)供水管網(wǎng)滲漏時，要及時進行搶修。對于老化、管徑過小的供水管網(wǎng)，要根據(jù)實際情況進行改造，提高供水能力和質(zhì)量。3.燃氣設施日常巡檢：與燃氣公司合作，定期對小區(qū)內(nèi)燃氣管道、閥門等設施進行巡檢，查看是否有泄漏、損壞等情況。同時，提醒居民注意燃氣使用安全。維護保養(yǎng)：協(xié)助燃氣公司對燃氣設施進行維護保養(yǎng)工作，確保設施處于良好運行狀態(tài)。維修改造：一旦發(fā)現(xiàn)燃氣設施存在問題，要立即通知燃氣公司進行維修。對于需要改造的燃氣設施，要配合燃氣公司做好相關工作，確保居民用氣安全。（四）消防設施1.日常巡檢：每天對小區(qū)內(nèi)消防栓、滅火器、消防通道、火災自動報警系統(tǒng)等消防設施進行巡檢，檢查設施是否完好、配件是否齊全、通道是否暢通等。2.維護保養(yǎng)：定期對消防栓進行試水，檢查閥門是否靈活，水帶、水槍是否完好。滅火器定期進行檢查、換藥，確保其在有效期內(nèi)且能正常使用?；馂淖詣訄缶到y(tǒng)定期進行檢測、維護，保證其靈敏可靠。3.維修改造：當消防設施出現(xiàn)損壞或故障時，要及時聯(lián)系專業(yè)維修單位進行維修。對于不符合消防規(guī)范的消防設施，要按照相關要求進行改造，確保小區(qū)消防安全。同時，定期組織居民進行消防安全知識培訓和消防演練，提高居民的消防安全意識和應急逃生能力。（五）安防設施1.監(jiān)控系統(tǒng)日常巡檢：每天對小區(qū)內(nèi)監(jiān)控攝像頭、監(jiān)控主機等設備進行巡檢，查看設備運行是否正常，圖像是否清晰。維護保養(yǎng)：定期對監(jiān)控攝像頭進行清潔，確保拍攝畫面清晰。對監(jiān)控主機進行數(shù)據(jù)備份，防止數(shù)據(jù)丟失。檢查設備線路，確保連接牢固。維修改造：監(jiān)控設備出現(xiàn)故障時，要及時維修。隨著技術的發(fā)展和小區(qū)安全需求的變化，適時對監(jiān)控系統(tǒng)進行升級改造，提高監(jiān)控效果。2.門禁系統(tǒng)日常巡檢：每天對小區(qū)出入口門禁設備、單元門門禁等進行巡檢，檢查設備能否正常開啟、關閉，識別系統(tǒng)是否準確。維護保養(yǎng)：定期對門禁設備進行清潔、潤滑，檢查門鎖、讀卡器等部件是否正常。及時更新門禁卡信息，確保居民正常通行。維修改造：門禁系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要盡快維修。對于老舊、落后的門禁系統(tǒng)，根據(jù)實際情況進行改造升級，提高小區(qū)門禁管理水平。六、應急處理1.制定應急預案：針對可能出現(xiàn)的設施突發(fā)故障、自然災害等情況，制定詳細的應急預案。預案要包括應急組織機構、應急響應流程、應急處置措施等內(nèi)容。2.應急演練：定期組織開展應急演練，提高管理團隊和居民的應急處置能力。演練內(nèi)容要涵蓋設施故障搶修、火災撲救、地震避險等方面。演練結束后，要對演練效果進行評估，總結經(jīng)驗教訓，對應急預案進行完善。3.應急物資儲備：儲備必要的應急物資，如消防器材、防汛物資、搶修工具等。應急物資要定期進行檢查、維護和更新，確保在緊急情況下能夠正常使用。4.應急響應：當設施出現(xiàn)突發(fā)故障或遇到自然災害等緊急情況時，管理部門要立即啟動應急預案，迅速組織人員進行應急處置。同時，及時通知居民相關情況，做好安撫工作，確保居民生命財產(chǎn)安全。七、費用管理1.費用來源老舊小區(qū)設施管理費用主要來源于物業(yè)費、專項維修資金、政府補貼以及其他合法收入。我們將合理利用這些資金，確保設施管理工作的順利開展。2.預算編制管理部門每年要根據(jù)設施管理的實際需求，編制詳細的費用預算。預算要包括設施巡檢、維護、維修、更新改造等各項費用，并進行合理分配。預算編制要充分考慮物價上漲、設施老化等因素，確保預算的科學性和合理性。3.費用使用費用使用要嚴格按照預算執(zhí)行，做到專款專用。每一筆費用支出都要有詳細的記錄和審批手續(xù)，確保費用使用透明、合規(guī)。對于重大維修和改造項目，要進行專項審計，保證資金使用效益。4.費用公示定期向居民公示設施管理費用的收支情況，接受居民的監(jiān)督。公示內(nèi)容要包括費用收入、支出明細、預算執(zhí)行情況等，讓居民清楚了解費用的使用情況。八、培訓與宣傳1.員工培訓定期組織管理團隊和一線工作人員參加專業(yè)培訓，內(nèi)容涵蓋設施管理知識、維修技能、安全規(guī)范等方面。通過培訓，不斷提高員工的業(yè)務水平和服務質(zhì)量。鼓勵員工參加行業(yè)內(nèi)的研討會、交流會等活動，學習先進的管理經(jīng)驗和技術，拓寬視野，提升團隊整體素質(zhì)。2.居民宣傳通過小區(qū)公告欄、微信群、社區(qū)活動等多種形式，向居民宣傳設施管理的重要性、設施使用方法以及愛護設施的常識。提高居民對設施管理工作的認識和支持度。定期組織居民參與設施管理相關的座談會、意見征集會等活動，聽取居民的意見和建議，增進與居民的溝通和互動。九、監(jiān)督與考核1.內(nèi)部監(jiān)督管理部門要建立健全內(nèi)部監(jiān)督機制，定期對設施管理工作進行檢查和評估。檢查內(nèi)容包括巡檢記錄、維修記錄、費用使用情況等。對發(fā)現(xiàn)的問題要及時督促整改，確保管理工作落實到位。2.居民監(jiān)督鼓勵居民對設施管理工作進行監(jiān)督，設立專門的投訴舉報渠道，方便居民反饋