什么是返租？關(guān)于產(chǎn)權(quán)商鋪產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢分析

優(yōu)勢一：

有利于開發(fā)商快速回籠資金，擴(kuò)大銷售額。

優(yōu)勢三：

能夠促使經(jīng)營者搞好經(jīng)營，努力爭取更大利潤。

售后返租物業(yè)有的是開發(fā)商自主經(jīng)營，有的是開發(fā)商委托其他物業(yè)管理公司經(jīng)營，也有的是合作經(jīng)營，但無論經(jīng)營者是誰，都要承擔(dān)起支付租金回報(bào)的責(zé)任。經(jīng)營者在簽訂協(xié)議時(shí)必然清楚這一點(diǎn)，因此也必然有信心有能力完成這一任務(wù)。迫于固定租金回報(bào)的壓力，經(jīng)營者只有努力獲得超過租金回報(bào)的利潤，才有可能生存并開展下去。這必將促使經(jīng)營者搞好經(jīng)營，爭取更大的利潤。優(yōu)勢四：

有利于銀行加快資金周轉(zhuǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)返租的４種方式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)饔门c優(yōu)勢返租需要處理的難點(diǎn)：

銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避

銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避〔2〕營運(yùn)管理公司經(jīng)營不良帶來的風(fēng)險(xiǎn)

這是商家經(jīng)營所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，也是開展商最為擔(dān)憂的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因是在承租期中，由于商家的經(jīng)營管理不良，從而無法再繼續(xù)經(jīng)營，導(dǎo)致大型商家不支付租金。而開展商卻處于需要支付小業(yè)主的承諾回報(bào)，但無法收取租金的為難狀況中，這時(shí)其所承擔(dān)的回報(bào)壓力就更加大了。

銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避〔3〕返租期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來的風(fēng)險(xiǎn)

分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。雖然營運(yùn)管理公司整體承租的銷售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了這個(gè)矛盾，但在返租期滿后又將如何解決這個(gè)問題來保障眾多小業(yè)主的利益呢？

開展商在承租期滿后，從工程本身營銷的角度看，其已經(jīng)完成了對業(yè)主的承諾。但為了更好地實(shí)現(xiàn)商業(yè)的銷售價(jià)值，開展商需提前解決好這一問題，不要為將來的商場經(jīng)營留下后遺癥。

銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避“春天百貨〞帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪省錢只是精神，玩錢才是境界一個(gè)工程是否為專業(yè)經(jīng)營，最重要的是看是否具有專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)和完善的操作模式，以及經(jīng)營業(yè)態(tài)的市場開展前景。具有專業(yè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)的商鋪不僅可以保證長期良性開展，其附加價(jià)值也較非專業(yè)型經(jīng)營要高，從而獲得的附加利潤〔經(jīng)營利潤〕就高?！按禾彀儇洦暯y(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一經(jīng)營業(yè)態(tài)、統(tǒng)一形象管理，統(tǒng)一營銷籌劃，前景明朗，利潤豐富！確保市場永續(xù)經(jīng)營。春天百貨商鋪購置模式舉例：如本工程一層售價(jià)：12000元/平米售價(jià)。100平米的商鋪。那么總價(jià)：120萬的商鋪計(jì)算：600000〔50%的首付款〕10年貸款系數(shù)=6600元/月還款6600元/月還款/30天/100平米=2.2元/平米/日還款〔商鋪每日所需還款〕5元/平米物業(yè)費(fèi)/30天=0.17元〔商鋪每日所需物業(yè)費(fèi)用〕以此公式來計(jì)算，每日商鋪所需還款再加上每日物業(yè)費(fèi)用及水電等費(fèi)用，那么2.5元/日租金即可保本，而目前商鋪?zhàn)赓U價(jià)格最低可維持在天平米，因此隨著時(shí)間的推移本工程就有大幅度租金上升的空間。10年返租收益100%＋永久獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)值舉例說明：購置20平米，每平米10000元20〔面積〕×10000〔平米價(jià)格〕＝200000〔總價(jià)〕90〔平米租金/月〕×20〔面積〕×12〔月〕＝21600〔年租金〕200000×9%＝18000〔前5年每年返〕×5〔年〕＝90000〔1-5年共返，一次性在總款中返還〕200000×11%＝22000〔6-10年每年返〕×5〔年〕＝110000〔6-10年共返，從第六年起分年返還〕90000＋110000＝20萬返租收益：20萬＋鋪位價(jià)值！〔十年收回本錢+一個(gè)永久獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪〕備注：首次返租為前5年一次性返租，后期為每年返租?？們r(jià)首期五成一次性返還五年租金（年回報(bào)9%）實(shí)付首期五成十年月供10萬5萬4.5萬0.5萬550元一次性返租年限與商鋪樓層關(guān)系：

銀行提供五成按揭情況下的一次性返租年限與商鋪樓層關(guān)系

層數(shù)一次性返還租金年數(shù)合計(jì)返還數(shù)（年返9%）客戶首期款1層3年27%23%2層4年36%14%3層4年36%14%4層5年45%5%返租的正面作用及意義返租的正面作用及意義產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售關(guān)鍵點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售關(guān)鍵點(diǎn)：分析總結(jié)說明：包租期越長，開展商要返還給客戶的金額越多，即開展商要貼補(bǔ)的錢要增加，這樣必定要提高商場的銷售價(jià)格來填補(bǔ)，無疑，這樣做對銷售的壓力將非常大。目前春天百貨的租金水平低，那么開展商要返還給客戶的金額增加，也會(huì)提高商鋪的銷售價(jià)格，增大銷售壓力。分析總結(jié)說明：春天百貨售后返租形式春天百貨售后返租形式〔3〕銷售前要明確商鋪的業(yè)態(tài)分布。銷售的時(shí)候就要讓購置者先入為主的知道他買這個(gè)商鋪的允許經(jīng)營范圍，并盡可能地在售房合同中予以標(biāo)注〔不管這一點(diǎn)最后能起到多大作用〕，這其中道理還要在銷售過程中通過銷售人員向購置者不斷地進(jìn)行灌輸，幫助小業(yè)主樹立大局觀念?！?〕加強(qiáng)整個(gè)工程的招商力度。招商是商業(yè)地產(chǎn)工程成功的關(guān)鍵，招商招的好，工程的成功率就大，招商招的差，即使你賣完了，工程仍然算不成功的。加強(qiáng)招商力度，爭取在商鋪交給小業(yè)主之前，能幫助小業(yè)主把他所購置的商鋪以合理的租金租出去，確保第一批租戶根本上是按照開發(fā)商的業(yè)態(tài)規(guī)劃來承租的，這樣，就可以保證商業(yè)地產(chǎn)工程的相對統(tǒng)一招商安排。春天百貨售后返租形式春天百貨售后返租形式售后返租的稅務(wù)處理及籌劃售后返租的納稅籌劃

在租賃業(yè)務(wù)中，購房者是商鋪產(chǎn)權(quán)所有人，出租房屋時(shí)，需要繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、印花稅和教育費(fèi)附加。開發(fā)商作為轉(zhuǎn)租方，不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，在向商戶轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，不需要繳納房產(chǎn)稅。售后回租合同如何簽訂，對開發(fā)商來說，存在著一定的籌劃空間。

方案一，由開發(fā)商在與購房者簽訂售房合同的同時(shí)，與購房者簽訂房屋租賃合同。

開發(fā)商作為轉(zhuǎn)租人，與商戶簽訂房屋租賃合同，需要