銀川新華百貨商業(yè)集團(tuán)股份有限公司擬了解租金水平所涉及的位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層租金水平資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告京坤評(píng)報(bào)字[2025]0532號(hào)共1冊(cè)，第1冊(cè)北京坤元至誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司BeijingKYSINAssetsAppraisalC二○二五年六月七日非法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告京坤評(píng)報(bào)字[2025]0532號(hào)于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層租金水平資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告5,463.17萬(wàn)元/年2025年06月07日北京坤元至誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司林繼偉段天磊(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：11050101正式會(huì)員編號(hào)：13210155(可掃描二維碼查詢(xún)備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年06月09日ICP備案號(hào)京ICP備2020034749號(hào)銀川新華百貨商業(yè)集團(tuán)股份有限公司擬了解租金水平所涉及的位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層租金水平資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 3資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 5一、委托人和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況 5 7三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 7 7五、評(píng)估基準(zhǔn)日 8 8 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 1 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 1告載明的使用范圍依法使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)三、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的和國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說(shuō)明和使用限制。蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其所性、完整性負(fù)責(zé)；因委托人和相關(guān)當(dāng)事人提供虛假或不實(shí)的法律權(quán)屬資料、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息或者其他相關(guān)資料，資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員履行正常核查程序未能發(fā)現(xiàn)八、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及執(zhí)行本項(xiàng)目的資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員與資產(chǎn)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不九、資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員業(yè)已對(duì)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行要的常規(guī)核查；已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況和資料履行了一般查驗(yàn)程序，并對(duì)已發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)資料瑕疵等問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，但本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告并非對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證。位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層租金水平資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告十、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中如有萬(wàn)元匯總數(shù)與明細(xì)數(shù)據(jù)的合計(jì)數(shù)存在的尾數(shù)差異，系因電腦北京坤元至誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司電話(huà)：(010)88829567位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層租金水平資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告電話(huà)：(010)8829567北京坤元至誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司電話(huà)：(010)8829567銀川新華百貨商業(yè)集團(tuán)股份有限公司擬了解租金水平所涉及的位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層租金水平京坤評(píng)報(bào)字[2025]0532號(hào)北京坤元至誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受銀川新華百貨商業(yè)集團(tuán)股份有限公司的委托，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正原則，采用市場(chǎng)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)銀川新華百貨商業(yè)集團(tuán)股份有限公司擬了解租金水平所涉及的位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層租金水平在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要如下：一、評(píng)估目的銀川新華百貨商業(yè)集團(tuán)股份有限公司擬了解租金水平價(jià)值事宜，需對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的北京物美置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層于評(píng)估基準(zhǔn)日的租金水平價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為前述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。二、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象為北京物美置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層于評(píng)估基準(zhǔn)日的租金水平價(jià)值。評(píng)估范圍為北京物美置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層。三、價(jià)值類(lèi)型本報(bào)告評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。四、評(píng)估基準(zhǔn)日本次評(píng)估以2025年5月31日為基準(zhǔn)日。按現(xiàn)行規(guī)定，該評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，自本報(bào)告評(píng)使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提七、特別事項(xiàng)說(shuō)明(一)租賃事項(xiàng)：北京物美置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與北京物美大賣(mài)場(chǎng)商業(yè)管理日簽訂《租賃合同》,北京物美置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將其位于北京市西城區(qū)新街口北大租賃期為10年。北京物美大賣(mài)場(chǎng)商業(yè)管理有限公司與北京美惠萬(wàn)家商業(yè)有限公司簽訂《租賃合同》,北京物美大賣(mài)場(chǎng)商業(yè)管理有限公司將其位于北京市西城區(qū)新街給北京美惠萬(wàn)家商業(yè)有限公司，租賃期自2018年1月1日至2027年12月31日，租賃(二)本次評(píng)估價(jià)值為含增值稅，不含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)等其它費(fèi)用。評(píng)估對(duì)象(三)本次租金包含房地產(chǎn)的附屬設(shè)備設(shè)施。(四)本次房地產(chǎn)的租賃面積由產(chǎn)權(quán)持有人及委托方共同協(xié)商確認(rèn)。結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層租金水平資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀川新華百貨商業(yè)集團(tuán)股份有限公司擬了解租金水平所涉及的位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層租金水平北京坤元至誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)本公司或本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu))接受貴公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)委托人)的委托，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正原則，采用市場(chǎng)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)貴公司擬了解北京物美置地房(一)委托人概況統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91640000227693286K法定代表人：曲奎成立日期：1997年1月3日住所：銀川市興慶區(qū)新華東街97號(hào)北京坤元至誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司電話(huà)：(010)88829567經(jīng)營(yíng)范圍：許可項(xiàng)目：食品銷(xiāo)售；食品小作坊經(jīng)營(yíng)；煙草制品零售；酒類(lèi)經(jīng)營(yíng)；小餐飲、小食雜、食品小作坊經(jīng)營(yíng)；第二類(lèi)增值電信業(yè)務(wù)；餐飲服務(wù)；餐飲服務(wù)(不產(chǎn)生油煙、異味、廢氣);藥品零售；出版物零售；生活美容服務(wù)；理發(fā)服務(wù)；電影放映(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))一般項(xiàng)目：日用百貨銷(xiāo)售；日用品銷(xiāo)售；玩具銷(xiāo)售；工藝美術(shù)品及禮儀用品銷(xiāo)售(象牙及其制品除外);文具用品零售；游藝及娛樂(lè)用品銷(xiāo)售；辦公用品銷(xiāo)售；服裝服飾零售；鞋帽零售；鞋帽批發(fā)；勞動(dòng)保護(hù)用品銷(xiāo)售；化妝品零售；個(gè)人衛(wèi)生用品銷(xiāo)售；互聯(lián)網(wǎng)銷(xiāo)售(除銷(xiāo)售需要許可的商品);皮革制品銷(xiāo)售；電子產(chǎn)品銷(xiāo)售；家用電器銷(xiāo)售；停車(chē)場(chǎng)服務(wù)；倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備租賃服務(wù)；普通貨物倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)(不含危險(xiǎn)化學(xué)品等需許可審批的項(xiàng)目);第一類(lèi)醫(yī)療器械銷(xiāo)售；第二類(lèi)醫(yī)療器械銷(xiāo)售；針紡織品銷(xiāo)售；保健食品(預(yù)包裝)銷(xiāo)售；餐飲管理；母嬰用品銷(xiāo)售；珠寶首飾零售；新能源汽車(chē)整車(chē)銷(xiāo)售；圖書(shū)管理服務(wù)；金銀制品銷(xiāo)售；食用農(nóng)產(chǎn)品零售；農(nóng)副產(chǎn)品銷(xiāo)售；禮品花卉銷(xiāo)售；寵物服務(wù)(不含動(dòng)物診療);寵物食品及用品零售；會(huì)議及展覽服務(wù)；數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)品展覽展示服務(wù)；非居住房地產(chǎn)租賃；廣告制作；廣告發(fā)布；廣告設(shè)計(jì)、代理(除許可業(yè)務(wù)外，可自主依法經(jīng)營(yíng)法律法規(guī)非禁止或限制的項(xiàng)目)(二)產(chǎn)權(quán)持有人概況統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：911100007364512502類(lèi)型：其他有限責(zé)任公司法定代表人：孫曉光注冊(cè)資本：23,260.00萬(wàn)人民幣成立日期：2002年4月23日住所：北京市石景山區(qū)實(shí)興大街30號(hào)院3號(hào)樓9層9058房間經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)項(xiàng)目投資；銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的商品房；出租自有房產(chǎn)；自有房產(chǎn)的物業(yè)管理；銷(xiāo)售建筑材料；房地產(chǎn)信息咨詢(xún)(中介除外)。(企業(yè)依法自主選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不得從事本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類(lèi)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。)2.委托人與產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層租金水平資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告委托人與產(chǎn)權(quán)持有人為關(guān)聯(lián)方關(guān)系。(三)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況根據(jù)與委托人簽署的資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的使用人依法使用，未經(jīng)本公司和委托人書(shū)面認(rèn)可，其他任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于得到本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告而成為本報(bào)告的使用人。銀川新華百貨商業(yè)集團(tuán)股份有限公司擬了解租金水平價(jià)值事宜，需對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的北京物美置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層于評(píng)估基準(zhǔn)日的租金水平價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為前述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍(一)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍1、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象為北京物美置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層于評(píng)估基準(zhǔn)日的租金水平價(jià)值。評(píng)估范圍為北京物美置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層。2、評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況、物理狀況納入評(píng)估范圍的1幢房地產(chǎn)位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)，為北京物美置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有，權(quán)證編號(hào)為：X京房權(quán)證西其字第000181號(hào)，房屋為地上6層，地下三層。本次納入評(píng)估范圍內(nèi)的房地產(chǎn)為地上1-6層，1層面積為7,394.50平方米，2層面積為7,352.52平方米，3層面積為7,532.27平方米，4層面積為7,523.47平方米，5層面積為7,591.66平方米，6層面積為7,511.47平方米，1-6層面積共計(jì)44,905.89平方米。用途為商業(yè)，簡(jiǎn)單裝修，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，房地產(chǎn)處于出租狀態(tài)。評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與委托人擬實(shí)施的經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。(一)價(jià)值類(lèi)型及其選取北京坤元至誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司電話(huà)：(010)88829567位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層租金水平資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告在資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)本次評(píng)估的評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象的具體狀況及評(píng)估資料的收集情況等相關(guān)條件、經(jīng)與委托人充分溝通并就本次評(píng)估之評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型選取達(dá)成一致意(二)市場(chǎng)價(jià)值的定義本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所稱(chēng)市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自本次評(píng)估的評(píng)估基準(zhǔn)日是2025年5月31日。該評(píng)估基準(zhǔn)日由委托人選定并與本次評(píng)估六、評(píng)估依據(jù)(一)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(中華人民共和國(guó)主席令第46號(hào)，自2016年12月1日起施行);年1月1日起施行);4.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(2024年修訂版);5.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第691號(hào)，自206.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部、國(guó)家稅財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第65號(hào)修訂);8.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)北京坤元至誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司電話(huà)：(010)88295679.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》(國(guó)家年4月1日起施行);10.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(2017年財(cái)政部令第86號(hào)公布2019年1月2日財(cái)政部97號(hào)令修正));11.其他與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律、法規(guī)。(二)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)[203.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則·資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)[201(三)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。(四)評(píng)估取價(jià)依據(jù)1.委托人提供的歷史與現(xiàn)行資產(chǎn)價(jià)格資料；2.國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料；3.資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查所收集的有關(guān)詢(xún)價(jià)資料和參數(shù)資料；4.北京市的房地產(chǎn)租賃指導(dǎo)價(jià)格；位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層租金水平資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告5.其他相關(guān)資料。(五)其他參考依據(jù)2.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015)(建設(shè)部公告第797號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)家指引第8號(hào)資產(chǎn)評(píng)估中的核查驗(yàn)證》(中評(píng)協(xié)〔2019〕39號(hào));4.其他相關(guān)參考資料。七、評(píng)估方法(一)評(píng)估基本方法簡(jiǎn)介評(píng)估方法是指評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值所采用的途徑、程序和技術(shù)手段的總和。包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。收益法是指將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定其價(jià)值的評(píng)估方法。2.市場(chǎng)法市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格經(jīng)過(guò)直接比較、類(lèi)比分析和調(diào)整，確定其價(jià)值的評(píng)估方法。成本法是指通過(guò)計(jì)算評(píng)估對(duì)象的更新重置成本或者復(fù)原重置成本，并扣除其實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，確定其價(jià)值的評(píng)估方法。(二)評(píng)估方法的選擇根據(jù)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》、《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》,評(píng)估方法包括市場(chǎng)法收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。市場(chǎng)法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱(chēng)。市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件包括評(píng)估對(duì)象或者可比參照物具有公開(kāi)的市場(chǎng)，以及相對(duì)活躍的交易，由于評(píng)估對(duì)象周邊較多類(lèi)似房地產(chǎn)出租實(shí)例，因此可以運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估租金水平。北京坤元至誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司電話(huà)：(010)88829567 位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層租金水平資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告成本法是指按照重建或者重置被評(píng)估資產(chǎn)的思路，將評(píng)估對(duì)確定資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法法準(zhǔn)確反應(yīng)待估房地產(chǎn)優(yōu)越的地理位置、土地用途等因素對(duì)租賃價(jià)格的影響，因此無(wú)法運(yùn)用收益法是指將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，以確定其價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。本次評(píng)估為獲取委估對(duì)象的租賃價(jià)格水平，無(wú)需對(duì)其租賃收益折現(xiàn)，故本次評(píng)估不適用根據(jù)本次評(píng)估的特定目的，評(píng)估人員嚴(yán)格遵循相關(guān)評(píng)估原則，在資料，進(jìn)行實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)委估房地產(chǎn)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)市場(chǎng)法的基本原理：根據(jù)替代原則，將委估對(duì)象的類(lèi)似用途房產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似用途房產(chǎn)的已知租賃價(jià)格做出適當(dāng)?shù)男拚源斯浪闶紫纫栽u(píng)估專(zhuān)業(yè)人員收集合適的租賃案例作為比較案例料，在建立價(jià)格可比的基礎(chǔ)上，分別進(jìn)行租賃交易情況、交易日期、房產(chǎn)狀況(區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況等)修正后得到比準(zhǔn)價(jià)格，然后再計(jì)算求出委估對(duì)象租金的評(píng)估值。計(jì)算公式如下：比準(zhǔn)價(jià)格=比較租金案例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)委估對(duì)象的租金單價(jià)=(比準(zhǔn)價(jià)格1+比準(zhǔn)價(jià)格2+比準(zhǔn)價(jià)格3)/3本評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托后，即選派資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員了解與本次定評(píng)估工作計(jì)劃，并布置和協(xié)助委托人進(jìn)行資產(chǎn)清查工作；隨后評(píng)估小組進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所包含的資產(chǎn)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，收集并分析評(píng)估所需的全部資料，選擇評(píng)估方法并確定評(píng)估模型，進(jìn)而估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。自接受評(píng)估項(xiàng)目委托起至出具評(píng)估報(bào)告分為以下五(一)評(píng)估項(xiàng)目洽談及接受委托階段本評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)洽談、評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等前期工作程序并決(二)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和收集資料階段該階段的主要工作內(nèi)容是：提交《資產(chǎn)評(píng)估須提供資料清單》;指導(dǎo)委托人清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評(píng)估資料；收集并驗(yàn)證評(píng)估資料；盡職調(diào)查訪談、現(xiàn)場(chǎng)核查根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn)的特點(diǎn)，提交有針對(duì)性的《資產(chǎn)評(píng)估須提供資與委托人相關(guān)工作人員聯(lián)系，布置并輔導(dǎo)其按照資產(chǎn)評(píng)估的要求填列《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明對(duì)評(píng)估對(duì)象所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行全面(或抽樣)核實(shí)，對(duì)重要資產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)勘查、并編制根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況、委托人提供的資料，與被其治理層、座談、討論會(huì)以及電話(huà)訪談等形式，就與評(píng)估對(duì)象相關(guān)的事項(xiàng)及在收集委托人根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估須提供資料清單》提供的資料的基北京坤元至誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司電話(huà)：(010)8829567(三)評(píng)定估算階段該階段的主要工作內(nèi)容是：根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際狀況和具體特點(diǎn)以及資料收集情況，確定選2.評(píng)定估算根據(jù)選擇的評(píng)估方法及具體模型，合理確定評(píng)估模型所需評(píng)估參數(shù)，測(cè)算評(píng)估對(duì)象的初(四)匯總評(píng)估結(jié)果及撰寫(xiě)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告階段對(duì)初步的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行分析、匯總，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修正和完善，確定初(五)出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)況進(jìn)行獨(dú)立分析，按本公司質(zhì)量控制制度和程序，并決定是否對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行調(diào)整，在對(duì)需要調(diào)整的內(nèi)容修改完善資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告后，按本公司業(yè)務(wù)報(bào)告簽發(fā)根據(jù)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員在充分分歷史業(yè)績(jī)、發(fā)展前景，考慮宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響因素、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景對(duì)委估資產(chǎn)價(jià)值影響等方面的基礎(chǔ)上，對(duì)委托人或者(一)前提條件假設(shè)1.公平交易假設(shè)公平交易假設(shè)是假定評(píng)估對(duì)象已處于交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)評(píng)估對(duì)象的交易條件等按公平原則模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層租金水平資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是假定評(píng)估對(duì)象處于充分競(jìng)爭(zhēng)與完善的市場(chǎng)(區(qū)域性的、全國(guó)性的或國(guó)際性的市場(chǎng))之中，在該市場(chǎng)中，擬交易雙方的市場(chǎng)地位彼此平等，彼此都有獲得足夠市場(chǎng)信息的能力、機(jī)會(huì)和時(shí)間；交易雙方的交易行為均是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制的或不受限制在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，交易標(biāo)的之交換價(jià)值受市場(chǎng)機(jī)制的制約并持續(xù)使用。該假設(shè)不僅設(shè)定了委估資產(chǎn)的未來(lái)使用方式和狀態(tài)(二)一般條件假設(shè)環(huán)境等較評(píng)估基準(zhǔn)日無(wú)重大變化。基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化。(三)上述評(píng)估假設(shè)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響設(shè)定評(píng)估假設(shè)條件旨在限定某些不確定因素對(duì)委估資產(chǎn)估值有較大影響。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員認(rèn)定這些假設(shè)條件在評(píng)估基準(zhǔn)日成立且合理；當(dāng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)由于上述假設(shè)條件的改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)果的責(zé)5,463.17萬(wàn)元/年(含增值稅、不包含物業(yè)費(fèi)及能源費(fèi))。北京坤元至誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司電話(huà)：(010)88829567 按現(xiàn)行規(guī)定，該評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，自本報(bào)告評(píng)使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明(一)引用其他機(jī)構(gòu)出具報(bào)告結(jié)論的情況(二)權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形(四)評(píng)估基準(zhǔn)日存在的未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素(五)重要的利用專(zhuān)家工作及相關(guān)報(bào)告情況(六)重大期后事項(xiàng)(七)評(píng)估程序受限的有關(guān)情況、評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的彌補(bǔ)措施及對(duì)評(píng)估結(jié)論影響的情況(八)抵押、擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)象的關(guān)系北京物美置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與北京物美大賣(mài)場(chǎng)商業(yè)管理有限公司于2017年12月1日簽訂《租賃合同》,北京物美置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將其位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)出租給北京物美大賣(mài)場(chǎng)商業(yè)管理有限公司，租賃期自2018年1月1日至2027年12月31日，北京坤元至誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司電話(huà)：(010)88829567位于北京市西城區(qū)新街口北大街1號(hào)房地產(chǎn)1-6層租金水平資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京物美大賣(mài)場(chǎng)商業(yè)管理有限公司與北京美惠萬(wàn)家商業(yè)有限公司簽訂《租賃合同》,北京物美大賣(mài)場(chǎng)商業(yè)管理有限公司將其位于北京市西城區(qū)新街給北京美惠萬(wàn)家商業(yè)有限公司，租賃期自2018年1月1日至2027年12月31日，租賃期為10年。(九)本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形(十)其他需要特別說(shuō)明的事項(xiàng)際租賃過(guò)程中會(huì)受到雙方對(duì)市場(chǎng)的了解程度、供求關(guān)系、租賃面積、免租期、簽約租期、租十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明(一)使用范圍：本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人或報(bào)告列明的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人在實(shí)施本報(bào)告載明的評(píng)估目的之經(jīng)濟(jì)行為時(shí)使用，不得用于其他任何目的。(二)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論是在本次評(píng)估假設(shè)和限制條件前提下，為報(bào)告