假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地單價(jià)的案例分析 11.1假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù) 1 11.1假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值(v)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)值一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本價(jià)值一獲得開(kāi)發(fā)土地時(shí)候稅費(fèi)一管理費(fèi)用一銷(xiāo)售1.2.利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行測(cè)算(1)選取最佳開(kāi)發(fā)模式名流花園位于徐州銅山區(qū)距離秦洪立交300米，該項(xiàng)目占地面積為62771平地使用年限為70年。名流花園項(xiàng)目在徐州北面，位于中心城區(qū)和銅山區(qū)的中間，(2)估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期行測(cè)算。該項(xiàng)目估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2021年6月19日取得土地開(kāi)始建設(shè)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)到(3)估算項(xiàng)目完成價(jià)值這個(gè)項(xiàng)目位于中山路與北三環(huán)交匯處，距離地鐵2號(hào)線(xiàn)客運(yùn)北站600米，小區(qū)旁邊有一個(gè)8000平的市政公園，丁萬(wàn)河風(fēng)景區(qū)，往西有極地海洋世界，植物園，往北有九里湖濕地公園。小區(qū)人車(chē)分流，精裝交付，中軸景觀(guān)櫻花從，戶(hù)型方正，得房率高，四點(diǎn)半學(xué)堂，無(wú)接觸歸家，健康住宅。占地面積：67921.9m2建筑面積：.43綠化率：35%,該最新開(kāi)盤(pán)是2020年6月20日，銷(xiāo)售均價(jià)是13600元/m2。周邊配套設(shè)施：交通：三星鋼材市場(chǎng)站：105路/105W路，9路李沃站等公交站點(diǎn)；還有地鐵二號(hào)線(xiàn)客運(yùn)北站站。教育：周邊幼兒園眾多，更有許多小學(xué)和中學(xué)(劉樓小學(xué)，悅城小學(xué)，鄭集中學(xué)等等)醫(yī)療：徐州第三人民醫(yī)院(北院)生活：君盛廣場(chǎng)，周邊還有眾多超市；淮海農(nóng)商銀行休閑：徐州市防災(zāi)公園，冠滋牡丹園等區(qū)位圖見(jiàn)圖6-1住宅區(qū)世紀(jì)華聯(lián)客運(yùn)北站商業(yè)(在建)客運(yùn)北站●徐州醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院+徐沛快速路三東該項(xiàng)目位于中山路與北三環(huán)交匯處(地鐵二號(hào)線(xiàn)客運(yùn)北站站西側(cè)),該項(xiàng)目占地65591平方米，建筑面積223911平方米，項(xiàng)目容積率2.5,綠化率35%。德信●未來(lái)之翼最新開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2021年1月5日，成交均價(jià)為12900元/m2。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施：交通狀況：軌交：地鐵2號(hào)線(xiàn)(客運(yùn)北站站)自駕：北三環(huán)高架；汽車(chē)站：徐州客運(yùn)北站。幼兒園：自帶4800平方(15個(gè)班)幼兒園中小學(xué)：楊西小學(xué)，楊屯中學(xué)。大馬路小學(xué)、鼓樓徐州二中、樹(shù)德中學(xué)、崇信學(xué)校、徐州26中綜合商場(chǎng)：自帶3萬(wàn)方綜合商業(yè)圈；客運(yùn)北站商業(yè)綜合體、君盛廣場(chǎng)、鼓樓廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)、金鷹廣場(chǎng)、德基廣場(chǎng)、中央商場(chǎng)區(qū)位圖間圖6-2高高拾屯街道德信未來(lái)之翼屯中心小學(xué)龜⑤②中山北路三環(huán)北路徐礦城項(xiàng)目容積率2.31.綠化率35%;外攬約500畝琵琶山公園(規(guī)劃運(yùn)動(dòng)休閑公園);2021年2月24日，銷(xiāo)售均價(jià)為15900元/m2。周邊配套設(shè)施：交通地鐵2號(hào)線(xiàn)四通八達(dá)(距離地鐵2號(hào)線(xiàn)九里山站約800四通八達(dá))幼兒園沈孟路幼兒園一一鼓樓區(qū)公辦幼兒園平其他緊鄰規(guī)劃中的第二個(gè)5A景區(qū)九里山、徐運(yùn)新河景觀(guān)帶、規(guī)劃中約500公園。具體區(qū)位圖間圖6-3圖6-3九章賦區(qū)位圖可比實(shí)例具體基本信息見(jiàn)表6-1表6-1可比實(shí)例基本信息項(xiàng)目名稱(chēng)九章賦具體位置中山路與北三環(huán)中山路與北三環(huán)中山北路與沈孟交匯處交匯處大道交匯東500米容積率開(kāi)盤(pán)日期銷(xiāo)售均價(jià)交易方式出讓出讓出讓項(xiàng)目用途住宅住宅住宅價(jià)格公布市場(chǎng)透明市場(chǎng)透明市場(chǎng)透明②比較因素說(shuō)明修正都會(huì)之翼九章賦項(xiàng)目位置秦洪立交向〔中山路與北三環(huán)交匯處中山路與北三環(huán)交匯處中山北路與沈孟大道交匯東500米項(xiàng)目用途住宅住宅住宅住宅開(kāi)盤(pán)日期交易情況正常正常正常正常因素區(qū)或地段等級(jí)一般一般一般高層高層高層高層個(gè)別因素交通便捷程度空氣狀況個(gè)別因素商業(yè)狀況基礎(chǔ)設(shè)施景觀(guān)狀況居住戶(hù)型配套設(shè)施小區(qū)規(guī)模房屋狀況物業(yè)水平是否知名開(kāi)發(fā)商一般一般一般一般小區(qū)園林以3居為主齊全占地：62217積：199699中裝好品牌開(kāi)發(fā)商高高好好好小區(qū)園林以3,4居為主齊全建筑面積：中裝好品牌開(kāi)發(fā)商高好好小區(qū)園林以3居為主齊全占地面積：65591m2建筑面積：中裝好普通開(kāi)發(fā)商高好高好好小區(qū)園林以3戶(hù)為主齊全占地面積：建筑面積：中裝好品牌開(kāi)發(fā)商可比實(shí)例比較因素改正根據(jù)開(kāi)盤(pán)日期，萬(wàn)科●中山都會(huì)和九章賦分別在2020年6月和2月開(kāi)盤(pán)，兩個(gè)項(xiàng)目相差不大，都予以3%的修正；德信●未來(lái)之翼在2021年1月，予以1%的修正。具體修正見(jiàn)表6-3表6-3開(kāi)盤(pán)日期修正幅度表項(xiàng)目名稱(chēng)九章賦修正幅度b.城市中心遠(yuǎn)近修正予1%修正；九章賦比估價(jià)對(duì)象和其他兩個(gè)項(xiàng)目城市中心更近，修真2%。見(jiàn)表圖6-4距商務(wù)中心距離修正表他們1%的修正。具體修正情況見(jiàn)表6-5表6-5地段等級(jí)修正表這四個(gè)項(xiàng)目的樓層都為高層，所以都對(duì)他們不予以修正估價(jià)對(duì)象。予以2%修正。具體修正見(jiàn)表6-6中山都會(huì)附近有丁萬(wàn)河公園，九里湖濕地公園環(huán)境質(zhì)量好，予以3%修正；德信●未來(lái)之翼附近環(huán)境狀況略好于待估價(jià)項(xiàng)目，予以1%修正；九章賦附近有5A景區(qū)九里山、徐運(yùn)新河景觀(guān)帶、規(guī)劃中約500畝琵琶山公園，環(huán)境狀況好予以3%修正。具體修正見(jiàn)表6-7狀況修正表項(xiàng)目名稱(chēng)九章賦修正幅度鷹廣場(chǎng)、德基廣場(chǎng)、中央商場(chǎng)等等，周邊商業(yè)配套齊全都予以3%修正。具體修正見(jiàn)表6-8表6-8商業(yè)配套修正表項(xiàng)目名稱(chēng)九章賦修正幅度2%修正；九章賦附近的基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)于其他兩個(gè)較差一點(diǎn)但是又比估價(jià)對(duì)象好一點(diǎn)所以予以1%修正。具體修正見(jiàn)表6-9表6-9基礎(chǔ)設(shè)施修正表項(xiàng)目名稱(chēng)九章賦修正幅度i個(gè)別因素修正(表6-10)可比實(shí)例比較因素云翼九章賦景觀(guān)狀況000配套設(shè)施000小區(qū)規(guī)模房屋狀況000物業(yè)水平000是否知名開(kāi)發(fā)商00綜合上述的修正得出總修正表6-11九章賦都會(huì)之翼區(qū)域因素個(gè)別因素項(xiàng)目用途開(kāi)盤(pán)日期交易情況地段等級(jí)交通便捷程度空氣狀況商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施景觀(guān)狀況居住戶(hù)型配套設(shè)施小區(qū)規(guī)模房屋狀況物業(yè)服務(wù)是否知名開(kāi)發(fā)商合計(jì)③確定待估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后平均銷(xiāo)售價(jià)格經(jīng)過(guò)上述修正后，三個(gè)可比實(shí)例的銷(xiāo)售價(jià)格是：萬(wàn)科·中山都會(huì)的價(jià)格為13464元/m2;德信●未來(lái)之翼的價(jià)格為12810元/m2;九章賦的價(jià)格為16741元/m2。待估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格見(jiàn)表6-12九章賦④確定待估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值名流花園開(kāi)發(fā)完成后的可銷(xiāo)售面積為104770平方米，我們計(jì)算出開(kāi)完完成后的總價(jià)值?？們r(jià)值=銷(xiāo)售單價(jià)×可銷(xiāo)售面積=1523879650元名流花園項(xiàng)目共有14棟，由5棟小高層，5棟流花園房屋開(kāi)發(fā)成本。表6-12開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目單位成本(萬(wàn)元)(一)前期工程費(fèi)(二)建安工程費(fèi)合計(jì)②估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用查找和分析周邊樓盤(pán)得知不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)大概為用為總開(kāi)發(fā)成本2%—5%。名流花園項(xiàng)目項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用大約為開(kāi)發(fā)完成后成本的2%,由此可以計(jì)算出名流花園項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)就為開(kāi)發(fā)完成后成本的2%,即：621282700×2%=12425654元③管理費(fèi)用上網(wǎng)查找后得知，管理費(fèi)用大概為開(kāi)發(fā)完成后成本的3%至5%,上述又計(jì)算出不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，因此可以得出名流花園項(xiàng)目的管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)完成后的成本結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，名流花園管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)完成后的成本加上不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)之和的3%即：(621282700+12425654)×3%=19011250元④估算投資利息根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)上的信息，央行規(guī)定的1到5年期長(zhǎng)期商業(yè)貸款的利率為4.75%。名流花園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2.5年，可以得出貸款利息按復(fù)利計(jì)算，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為2.5年，計(jì)息為每年的二分之一，由此可以得出貸款利息，即：=地價(jià)×0.12+38982654⑤估算投資利潤(rùn)查找資料和依據(jù)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)里大概為11%-15%,根據(jù)名流花園項(xiàng)目的實(shí)地情況可以得出該項(xiàng)目的投資回報(bào)率為銷(xiāo)售收入的13%即：1523879650×13%=198104355元⑥稅金和銷(xiāo)售費(fèi)用的估算名流花園項(xiàng)目的稅金和銷(xiāo)售費(fèi)用大概占收入費(fèi)用的9.5%(5.5%+4%),即：⑦土地取得時(shí)稅費(fèi)計(jì)算3%,稅費(fèi)的計(jì)算由稅法以及徐州土地政策得出即：稅費(fèi)=地價(jià)×3%經(jīng)過(guò)上述計(jì)算可以得出后續(xù)支出和利潤(rùn)的費(fèi)=621282700+12425654+1901125地價(jià)×0