物業(yè)幕墻制度

一、總則1.目的為加強(qiáng)本高端小區(qū)物業(yè)幕墻的管理與維護(hù)，確保幕墻的安全、美觀與正常使用功能，保障小區(qū)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，提升小區(qū)整體形象，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于本高端小區(qū)內(nèi)所有由物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理的物業(yè)幕墻設(shè)施，包括但不限于玻璃幕墻、石材幕墻、金屬幕墻等。3.管理原則遵循“安全第一、預(yù)防為主、科學(xué)維護(hù)、責(zé)任明確”的原則，對(duì)物業(yè)幕墻進(jìn)行規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化管理。二、管理職責(zé)分工1.物業(yè)公司管理層-全面負(fù)責(zé)物業(yè)幕墻管理制度的制定、審核與監(jiān)督執(zhí)行。-協(xié)調(diào)與業(yè)主、政府相關(guān)部門(mén)等的溝通與協(xié)調(diào)工作，確保幕墻管理工作順利開(kāi)展。-負(fù)責(zé)審批幕墻維護(hù)、維修、改造等項(xiàng)目的預(yù)算與計(jì)劃。2.工程管理部門(mén)-制定物業(yè)幕墻的日常巡檢、定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)、維修改造等工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。-負(fù)責(zé)對(duì)幕墻施工單位、維護(hù)保養(yǎng)單位的資質(zhì)審核、合同簽訂與監(jiān)督管理。-對(duì)幕墻設(shè)施的運(yùn)行狀況進(jìn)行技術(shù)分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決技術(shù)問(wèn)題，提出合理化的改進(jìn)建議。-負(fù)責(zé)收集、整理、歸檔物業(yè)幕墻的相關(guān)技術(shù)資料，包括設(shè)計(jì)圖紙、施工記錄、檢測(cè)報(bào)告等。3.安全管理部門(mén)-協(xié)助工程管理部門(mén)制定幕墻安全應(yīng)急預(yù)案，并組織演練。-對(duì)物業(yè)幕墻的安全狀況進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)督促整改。-負(fù)責(zé)處理幕墻安全事故的現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處置與調(diào)查工作，配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行事故處理。4.客戶服務(wù)部門(mén)-受理業(yè)主關(guān)于物業(yè)幕墻的投訴與建議，及時(shí)反饋給工程管理部門(mén)，并跟進(jìn)處理結(jié)果。-向業(yè)主宣傳物業(yè)幕墻的管理規(guī)定與安全知識(shí)，提高業(yè)主的安全意識(shí)與配合度。三、幕墻建設(shè)與驗(yàn)收管理1.建設(shè)前管理-在小區(qū)建設(shè)規(guī)劃階段，物業(yè)公司應(yīng)參與幕墻設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，從使用功能、安全性能、維護(hù)管理等方面提出合理化建議。-協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)幕墻施工單位的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保施工單位具備相應(yīng)的施工能力與經(jīng)驗(yàn)。-監(jiān)督幕墻建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)過(guò)程，確保招投標(biāo)活動(dòng)的公平、公正、公開(kāi)。2.建設(shè)過(guò)程管理-工程管理部門(mén)應(yīng)安排專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員對(duì)幕墻施工過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)督，確保施工質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。-要求施工單位嚴(yán)格按照施工圖紙與施工工藝進(jìn)行施工，對(duì)關(guān)鍵工序與隱蔽工程進(jìn)行重點(diǎn)檢查，做好驗(yàn)收記錄。-督促施工單位做好施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理工作，設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，確保施工人員與小區(qū)業(yè)主的安全。3.驗(yàn)收管理-幕墻工程竣工后，物業(yè)公司應(yīng)參與由開(kāi)發(fā)商組織的竣工驗(yàn)收工作，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范與合同要求對(duì)幕墻的質(zhì)量、安全性能等進(jìn)行全面檢查。-驗(yàn)收內(nèi)容包括幕墻的外觀質(zhì)量、結(jié)構(gòu)安全、密封性能、五金配件安裝等方面。對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，要求施工單位限期整改，整改合格后方可通過(guò)驗(yàn)收。-驗(yàn)收合格后，施工單位應(yīng)向物業(yè)公司移交完整的工程技術(shù)資料，包括設(shè)計(jì)圖紙、施工記錄、產(chǎn)品合格證、檢測(cè)報(bào)告等，建立健全的檔案管理制度。四、日常巡檢與維護(hù)1.日常巡檢-工程管理部門(mén)應(yīng)安排專(zhuān)人對(duì)物業(yè)幕墻進(jìn)行每日巡檢，巡檢內(nèi)容包括幕墻外觀是否有破損、變形、松動(dòng)，密封膠是否老化、脫落，排水系統(tǒng)是否暢通等。-巡檢人員應(yīng)做好巡檢記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)報(bào)告給工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)人，并采取相應(yīng)的臨時(shí)防護(hù)措施，防止問(wèn)題擴(kuò)大。-如遇惡劣天氣（如臺(tái)風(fēng)、暴雨、地震等），應(yīng)在惡劣天氣前后增加專(zhuān)項(xiàng)巡檢，重點(diǎn)檢查幕墻的結(jié)構(gòu)安全與防風(fēng)、防雨、抗震性能。2.定期維護(hù)-制定物業(yè)幕墻的定期維護(hù)計(jì)劃，根據(jù)幕墻的類(lèi)型、使用年限、實(shí)際運(yùn)行狀況等因素確定維護(hù)周期，一般每季度或每半年進(jìn)行一次全面維護(hù)。-定期維護(hù)內(nèi)容包括幕墻表面的清潔、密封膠的檢查與修補(bǔ)、五金配件的潤(rùn)滑與緊固、排水系統(tǒng)的疏通等。-在定期維護(hù)過(guò)程中，應(yīng)對(duì)幕墻的各項(xiàng)性能指標(biāo)進(jìn)行檢測(cè)，如氣密性能、水密性能、抗風(fēng)壓性能等，對(duì)檢測(cè)結(jié)果進(jìn)行分析評(píng)估，為后續(xù)的維護(hù)保養(yǎng)與維修改造提供依據(jù)。3.維護(hù)記錄與檔案管理-對(duì)每次的日常巡檢與定期維護(hù)工作進(jìn)行詳細(xì)記錄，記錄內(nèi)容包括巡檢時(shí)間、巡檢人員、發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、處理措施、維護(hù)時(shí)間、維護(hù)內(nèi)容、維護(hù)人員等信息。-將維護(hù)記錄整理歸檔，建立物業(yè)幕墻維護(hù)檔案，便于查詢(xún)與統(tǒng)計(jì)分析。通過(guò)對(duì)維護(hù)記錄的分析，總結(jié)幕墻的運(yùn)行規(guī)律與常見(jiàn)問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整維護(hù)計(jì)劃與措施。五、維修與改造管理1.維修管理-對(duì)于日常巡檢與定期維護(hù)中發(fā)現(xiàn)的幕墻損壞問(wèn)題，工程管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)制定維修方案，根據(jù)損壞程度與維修難度確定維修人員或委托專(zhuān)業(yè)維修單位進(jìn)行維修。-維修方案應(yīng)包括維修內(nèi)容、維修方法、維修材料、維修預(yù)算、維修時(shí)間等詳細(xì)信息，經(jīng)物業(yè)公司管理層審批后實(shí)施。-在維修過(guò)程中，嚴(yán)格按照維修方案進(jìn)行施工，確保維修質(zhì)量。維修完成后，由工程管理部門(mén)組織驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可投入使用。-對(duì)維修過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格核算與管理，建立維修費(fèi)用臺(tái)賬，記錄每筆維修費(fèi)用的支出情況。2.改造管理-如因小區(qū)規(guī)劃調(diào)整、業(yè)主需求變化或幕墻出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題等原因需要對(duì)幕墻進(jìn)行改造，物業(yè)公司應(yīng)組織相關(guān)部門(mén)與專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行充分論證，制定合理的改造方案。-改造方案應(yīng)包括改造目的、改造內(nèi)容、改造設(shè)計(jì)圖紙、施工組織方案、安全保障措施、改造預(yù)算等內(nèi)容，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意，并報(bào)政府相關(guān)部門(mén)審批后實(shí)施。-改造項(xiàng)目應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行施工，簽訂詳細(xì)的施工合同，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。-在改造過(guò)程中，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理與監(jiān)督，確保施工安全與質(zhì)量。改造完成后，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范與合同要求進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后辦理相關(guān)移交手續(xù)。六、安全管理與應(yīng)急預(yù)案1.安全管理-定期對(duì)物業(yè)幕墻的安全狀況進(jìn)行評(píng)估，委托有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范對(duì)幕墻的結(jié)構(gòu)安全、防火、防雷等性能進(jìn)行檢測(cè)，根據(jù)檢測(cè)結(jié)果及時(shí)采取相應(yīng)的安全措施。-在幕墻周邊設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，提醒業(yè)主與行人注意安全。嚴(yán)禁在幕墻附近進(jìn)行高空拋物、違規(guī)搭建等危及幕墻安全的行為。-對(duì)物業(yè)公司員工進(jìn)行幕墻安全知識(shí)培訓(xùn)，提高員工的安全意識(shí)與應(yīng)急處理能力。要求員工在日常工作中嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身與他人的安全。2.應(yīng)急預(yù)案-制定完善的物業(yè)幕墻安全應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)、應(yīng)急響應(yīng)程序、應(yīng)急處置措施等內(nèi)容。應(yīng)急預(yù)案應(yīng)定期進(jìn)行修訂與完善，確保其科學(xué)性與可操作性。-組織物業(yè)公司員工與小區(qū)業(yè)主進(jìn)行應(yīng)急預(yù)案演練，演練頻率不少于每年一次。通過(guò)演練，檢驗(yàn)應(yīng)急預(yù)案的可行性，提高員工與業(yè)主的應(yīng)急反應(yīng)能力與協(xié)同配合能力。-一旦發(fā)生幕墻安全事故，立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，安全管理部門(mén)與工程管理部門(mén)應(yīng)迅速組織人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行應(yīng)急處置，采取有效措施防止事故擴(kuò)大，保障人員生命安全。同時(shí)，及時(shí)通知政府相關(guān)部門(mén)，并配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行事故調(diào)查與處理。七、培訓(xùn)與考核1.培訓(xùn)-定期組織物業(yè)公司員工參加物業(yè)幕墻管理與維護(hù)的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括幕墻的結(jié)構(gòu)原理、施工工藝、維護(hù)保養(yǎng)方法、安全管理知識(shí)、應(yīng)急預(yù)案等方面。-邀請(qǐng)幕墻生產(chǎn)廠家的技術(shù)人員、行業(yè)專(zhuān)家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)與指導(dǎo)，提高員工的專(zhuān)業(yè)技能水平。-鼓勵(lì)員工自主學(xué)習(xí)，參加相關(guān)的職業(yè)資格考試與繼續(xù)教育，不斷提升自身素質(zhì)。2.考核-建立員工考核機(jī)制，對(duì)員工在物業(yè)幕墻管理與維護(hù)工作中的表現(xiàn)進(jìn)行定期考核，考核內(nèi)容包括工作業(yè)績(jī)、專(zhuān)業(yè)技能、安全意識(shí)、服務(wù)態(tài)度等方面。-將考核結(jié)果與員工的薪酬、晉升、獎(jiǎng)勵(lì)等掛鉤，激勵(lì)員工積極工作，提高工作質(zhì)量